Что можно и что нельзя при перепланировке (пособие для собственников))

Уважаемая васия могли бы по подробней по данному пункту высказать свои соображения. Просто если читать дословно (а именно так и надо читать законы) то указанное Вами как раз не запрещено, о нём просто не упоминается:
"24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях."
Т.е. я НЕ имею права раположить ванную над чьей то комнатой (даже получается своей), но мне никто не запрещает на месте ванной устроить комнату - это моё решение жить под чьей тот ванной.

ЗЫ: Вопрос мой не на пустом месте появился:
Квартира: http://www.nova-stroy.ru/?page=allobjects&top=0&id...
двушка, полукругом, площадью 82,17 м2, которая с кладовкой.
Суть перепланировки: ванную перенести в кладовку, а на месте ванной чуть выдвинув в комнату и коридор сделать ещё одну комнату.
Решил всё согласовывать сам.
Обратился в Администрацию ЖД района - там тётенька посмотрев на то что хочу сделать сказала что всё это вполне реально согласовать, дала памятку к кому обращаться (проектная, рэмп и т.д.)
Заказал проект в фирме которую рекомендовали в Администрации, 2 раздела АС и ВК (прийдётся делать ещё электрику - много стен сломал). Сделали, в процессе выяснения можно-неможно в фирме тоже сказали что можно.
Пошёл с проектом в РЭМП (по ошибке) там дядечка (видимо ответственный за АС раздел) сходу сказал НИКАК НИЗЯ, начали выяснять почему - разговор был долгий по принципу не так сидишь не так свистишь (по ходу постоянно всплывало что надо заплатить то за ТУ на воду, то за ТТ на перепланировку, то за само рассмотрение проекта у каждого ответственного за разделы и т.д. 8( , кстати в процессе разговора выяснилось что фирма которая делала проект, рекомендованная администрацией фирма, с которой он лично работает так понимаю не первый год не имела права делать этот проект поскольку у них нет какой то лицензии на проведение какого то обследования которое по его мнению должно было быть - вобщем дядечка всячески выжимал денешку), в итоге сошлись на том что если тётенька которая отвечает у них за раздел ВК скажет можно то и он согласует. Пошёл к той тетеньке (милейшей души человек) - без понтов объяснила мне что мой дом обслуживается УК и идти надо к ним.
Сдал проект на согласование в УК - вернули с замечаниями (пока всё бесплатно) : одно из замечаний как раз по этому пункту т.е. дословно "Запрещено размещение санузлов над жилыми помещениями", при этом гл.энергетик УК (тоже товарищ скользкий - на вопрос Решаемо? говорит Решаемо ВСЁ!) не конкретизирует к чему относиться этот пункт - к размещению ванной над ниже расположенной кладовой (заведомо нежилое помещение, не комната), либо к размещению спальни (так в проекте написано, планирую поменять на гардеробную :-D ) под выше расположенной ванной. Вот, пока работаю над замечаниями.

[Сообщение изменено пользователем 12.05.2009 09:40]

Ещё вопрос к знатокам есть:
Прокоментируйте пожалуйста пункт 1.7.3 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" Постановление Госстроя 170 от 27.09.2003г., а именно
"1.7.3. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается."
Что является критерием для определения ухудшения условий? Например тот же гл.энергетик моей УК сказал мне следующее:
"С учётом того что дом "монолит" и вода пролившись в одном месте у меня может "всплыть" в противоположном углу дома на абсолютно любом этаже то перенос ванной в соседнее помещение является сильным ухудшением условий проживания всех жильцов живущих на всех этажах ниже меня (а я на 9 этаже)" 8(

А что тут комментировать: двойное прочтение норм не практикуется. Если ванную не разрешено размещать над жилой комнатой - значит, ни одной ванной комнаты над жилой быть не должно, логика такая. Даже чужой ванной - над вашей жилой комнатой. То есть закон защищает Вас от вашего же незнания.
Остальное зависит от вашей способности убеждать. Можно составить бумагу, что в случае, если соседи сверху вас затопят или будет прорыв общего стояка - вы не будете иметь претензий, поскольку вы в курсе этого пункта правил, и отдать её в тех. отдел УК.
А от соседей снизу взять письменное согласие на то, что ваша ванная комната будет размещаться так, как у вас в проекте.

Ухудшением является любое условие, меняющее в худшую сторону(менее технически безопасную для жильцов) условия эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций.
Что является этим ухудшением - может определить технический отдел УК, как эксплуатирующая организация. Либо - проектировщики. Либо - специальная фирма с особой лицензией на экспертизу зданий, сооружений и инженерных сетей. У них можно заказать экспертизу конструкций здания и получить техническое заключение на проект: ухудшает или нет он эти условия для других жильцов.


[Сообщение изменено пользователем 13.05.2009 12:53]

Смотря что там у соседей снизу. Если тоже кладовая - то при условии новой гидроизоляции по проекту - вполне можно. Единственное - стенка между ванной и кладовой должна быть НЕ несущей и НЕ вентиляционным каналом.

8( Имхуется мне что то что вы сейчас сделали как раз и называется двойное прочтение. Единственно правильное прочтение - дословное, всё остальное домыслы. Поясню - предположим что я хочу разместить свою ванную над чьейто комнатой, каким образом мне помогут всякие согласования соседей, заявления о понимании и полной компенсации вслучае чего и т.п. - думаю что никак не помогут, вменяемый знающий закон чиновник не пропустит такую перепланировку, потому как это прямое нарушение закона. Т.е. согласовать конечно можно но так же с нарушением закона - дать на лапу, а это подкуп должностного лица - статья однако. Обратная же ситуация когда я хочу разместить комнату под чьей то ванной по моему мнению и по вашим же словам может быть решена положительно путём предоставления согласований соседей, заявлений о том что не имею претензий к джакузи упавшей мне на голову и т.д. в т.ч. и путём получения заключения экспертной организации. Таким образом не нарушив закон я путём долгого собирания разных бумажек и нудных разговоров с чиновниками (убеждений) получу согласование (я всёравно это сделаю :cool: ). Т.е вопрос в инертности и неповоротливости бюрократической машины а не в нарушении каких то норм.

КОММЕНТАРИЙ К ОСНОВНЫМ ПОСТАНОВЛЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ОБЛАСТИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (А.Н. Королев, О.В. Плешакова) (ЗАО Юстицинформ, 2006)

24. Пункт 24 комментируемого Положения запрещает размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни. Данное требование установлено в целях защиты прав граждан, живущих на этажах, расположенных ниже перепланируемого жилого помещения.Исключение делается только для двухуровневых квартир, в которых на верхнем уровне разрешается размещать над кухней уборную, ванную (душевую).

ЗЫ

А можно ссылочку на исходик, а то у меня комната как раз более 9 м2. но без окон :cool: .

Что бы Вам ни казалось - а пункт такой есть. Какие дополнительные документы можно привлечь, чтобы вопрос решался активнее - я Вам подсказала. Вперёд и с песней! :-p

Не заморачивалась вопросом искать все исходники. Найдёте - приложим. Как минимум -
СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА
ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

1.3*. Естественное освещение должны иметь жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры (кроме ведущих непосредственно в квартиры), лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа, а также помещения общественного назначения в общежитиях и жилых домах для престарелых и семей с инвалидами. Естественное освещение следует принимать согласно требованиям СНиП II-4-79.

То есть жилой комнаты без естественного освещения быть не может.

[Сообщение изменено пользователем 15.05.2009 11:44]

Наталья, подскажите пожалуйста, если мы сделали гардеробную, отгородив часть спальни гипсокартоновой стенкой с двумя дверями-купе - нужно ли согласование?
Спасибо :-)

подскажите, сколько составляет штраф если делать согласование после перепланировки? (объединение сан узла, снос стены между залом и кухней, сдвиг стены между смежными комнатами, и т.д. да, и все эти стены не несущие!!!)
а то уж больно долго, а времени в обрез))

и могут ли заставить вернуть все стены обратно?

По идее - да, поскольку получился "встроенный шкаф" и на его размер уменьшилась жилая площадь комнаты. Но тут - на ваше усмотрение, потому что вернуть всё "взад" - легко, в случае необходимости.

(Когда б несущие - ваапще убили б!! :bes::-) )))

Если Вы ещё не делали перепланировку, рекомендую всё же не жалеть времени - и согласовать до переделки.
Был момент, когда узаконить после переделки было быстрее и выгоднее. Сама тогда рекомендовала знакомым сначала построить - а потом уже всё это утвердить.
Сейчас не так - чиновники наши не дремлют.
Штраф-то небольшой, от 2 500 до 10 000 р. Но, думаете, выпишут вам штраф, заплатил - и свободен? Как бы не так. Придётся проходить все инстанции, каждая из них будет тянуть из Вас жилы, потому что закон Вы нарушили - и уже виноваты, каждая назначит за лояльность к Вам свою цену.
Вам придётся всё равно делать проект, но к нему плюсом техническое заключение, что это всё делать было можно, что значительно дороже просто проекта.
Вас отправят в суд, который назначит в дополнение тот самый штраф, и опять же в районную администрацию, а она тоже по Вам потопчется до составления Акта приёмки... По деньгам - может получиться больше, чем просто согласование. А суд ведь может решить иначе, и не утвердить вашу перепланировку??!! (Смотри дальше)...

Да, легко - по решению суда. В суд подаёт УК или администрация. Назначают для возврата квартиры в первоначальный вид срок, который в законе (ЖК РФ) назван как "разумный", а в действительности - какой установит районная администрация или суд. В случае несоблюдения срока - продажа квартиры с торгов (ЖК РФ, гл.4, ст.29).


[Сообщение изменено пользователем 16.05.2009 02:00]

То есть, лучше не признаваться в перепланировке, если она уже сделана, не вызывать БТИ, а сначала сделать все согласования, утвердить, а потом, типа, выполнить все работы.

Я же написала - чиновники не дремлют. Опять же - был момент, когда можно было так сделать. Но сейчас при согласовании проекта перепланировки администрация требует свежие, не более 1 года, обмеры БТИ, как раз для того, чтобы убедиться, что её не дурят и перепланировка ещё не делалась.
Так что такой фокус ныне не пройдёт.
Если сделали с нарушением закона - придётся сознаваться и пройти все процедуры согласования "пост-фактум".

Подскажите, будет ли перепланировкой следующее: у балкона двухстворчатые двери, дом блочный. Хочу сделать пластиковые окна, и заменить старую дверь балкона на окно и дверь, размер проема (ширина) останенется старой. Один балкон выходит во двор, два - на улицу. Также хочу заменить и развернуть батареи на 180 и разместить их под получившимися окнами рядом с балконной дверью, не трогая стояки отопления. Какие могут быть проблемы со всем этим?

В принципе, если проём остаётся прежним - то с окном можно обойтись и без согласования. (Если только у Вас не памятник архитектуры и не на центральную улицу вид).
С батареями не совсем поняла. "На 180" - это на другую стену? В любом случае, замена отопительных приборов - это переоборудование, на него нужно получить в ЖЭУ (УК) технические условия. Там они напишут необходимые параметры радиаторов и ограничения, которые у Вас в доме есть по отоплению. Потом пригласите их на приёмку по готовности, они составят Акт - и это будет считаться, что узаконено.

Насколько я поняла, если я хочу произвести изменения (перенести проходы в комнаты и убрать стенку длиной 1,5 метра) в НЕ несущих стенах, я могу все это изобразить на плане БТИ сама. Но почему тогда Управляющая компания требует только проект от организации, имеющей на это лицензию?

Любопытно узнать, из чего это Вы поняли??? Процитируйте хоть один пост, из которого Вы сделали такое странное умозаключение.8(
То, что Вы описываете - это стандартный вариант перепланировки, требующий обязательного проекта. С чего бы этому быть иначе?
:ultra:

Если вам не трудно прокомментируйте пожалуйста вариант перепланировки двушки (объединение кухни (5 кв.м) с кладовкой). Вот схематичный план квартиры до и после перепланировки:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Просто возникли сомнения в связи с тем, что вы указали, что нельзя объединять кухню с жилой комнатой и (или) коридором, если кухня оборудована газовыми бытовыми приборами. В квартире как раз таки газ :-(

Мне кажется, что тут всё нормально:
1. Увеличение - за счёт кладовой, а это подсобная площадь, а не жилая.
2. Главное - что между кухней-комнатой и кухней-коридором предусмотрены нормальные двери, а для помещения с газом это основное.

Спасибо большое за комментарии.

Я эти вещи комментировала ранее.

Добрый день! Подскажите пожалуйста как лучше поступить в данной ситуации:
В ванной комнате были "спрятаны" трубы канализации и ГВС и ХВС, для этого были сделаны штрабы в несущей стене: для канализации штраба 50мм, для ГВС и ХВС 17мм. Толщина несущей стены 380мм. Общая длинна штрабы для канализации 1,5 метра. В соседней квартире (через стену) в этой же самой несущей стене были сделаны штрабы под монтаж трубопроводов. При обследовании квартир проектировщикам фирмы-застройщика (дом новостройка) было вынесено заключение о том, что глубина штраб 100 мм (хотя никаких замеров они не производили а сделали это "на глаз") и что в результате выполнения штраб в соседних квартирах на участке длинной 1,5 м толщина стены сократилась с 380 мм до 280 мм.(опять же никто ничего не измерял). Нам предлагается полностью демонтировать трубопроводы и забетонировать штрабы и выполнить монтаж трубопроводов в соответствии с проектом. Сделать это проблематично т.к в ванной комнате проложена плитка и установлена сантехника.

Как лучше поступить в данной ситуации? Возможно ли выполнить необходимые согласования или все таки придется вернуть все к прежнему виду (отрывать плитку демонтировать и менять сантехнику)

Уважаемый автор - ошибка тут не столько в глубине штробы, сколько в том, что штробить несущие вообще нельзя, при этом нарушается несущая способность стены. А если это у Вас, да ещё у десятерых соседей...я бы подумала...не опасно ли жить в таком доме. Мне кажется, что вернуть всё в прежний вид - это для вашей же безопасности.
Понятно, что отдирать новую плитку и сантехнику неохота, и думать об этом надо было раньше. Что можно сделать теперь:
Вы можете совместно с соседями заказать экспертизу стены в лицензированной фирме, которая занимается экспертизой конструкций. Фирма должна быть достаточно авторитетной, чтобы вы доказывали с этой бумагой ваш интерес в суде. Стоить это будет, возможно, даже подороже, чем отодрать плитку. Но совместными усилиями...Однако, результат не гарантирован: серьёзной фирме себе дороже подтасовывать его. Значит, могут подтвердиться выводы проектировщиков, за ваши же деньги. Ну что ж - тогда вы 100-процентно будете знать, что стену восстанавливать вам надо, и срочно.

Добрый день, васия

Ситуация. В двухкомнатной квартире из коридора можно попасть в комнату и в кухню. Из этой комнаты - в другую комнату, то есть комната проходная.
Хочу замуровать вход на кухню из коридора, а вход на кухню сделать из проходной комнаты. Плита газовая.

Вопросы:
1. Надо ли согласовывать такую перепланировку - читал где-то, сейчас не могу вспомнить где, что в не несущих стенах допускается делать проемы/двери. Или я путаю?
2. Если надо согласовывать, необходим ли проект лицензированной фирмы? Могу ли я нарисовать планировку сам и принести? (в общем -то, уже нарисовал, только фотоальбомы не открываются:-) )
3. Нужно ли согласование где-то еще, кроме БТИ?

Спасибо

Ответы:

1. Согласовывать надо.Проёмы в не несущих делать допускается, но их всё равно согласовывают.
2.Проект необходим, от лицензированной фирмы. В вашем случае он простой и состоит лишь из архитектурно-планировочной части.
3. БТИ ничего не согласовывает, это делает районная служба заказчика при администрации. БТИ только фиксирует результат изменений.

Сходите с документом на квартиру и с тем планом, что вы нарисовали, на консультацию в районную службу заказчика. Вам всё там скажут. В некоторых районах города были добрые люди в администрации, согласовывали по плану. Но сейчас уже нет такой практики. Но - чем чорт не шутит???
ЗЫ: Учтите - народу много, только на консультацию рабочий день потеряете. (Для того и нанимают кого-то для согласований, чтоб своё время не терять)))