Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга

а между тем как будто бы денег на рынке стало поменьше, как то вяло идет...

с другой стороны если эти засранцы опять отпустят бакинский (первый таргет 27.50), то конечно, какое тут снижение, опять народ кинется за калькуляторами....

[Сообщение изменено пользователем 22.02.2005 17:31]

Необходимо заметить об ошибочности тезиса «… недвижимость всегда в цене и безопасней вкладывать деньги в недвижимость». Примером является дом по ул. Физкультурников стоимость кв. м. – 52000 рублей, застройщик СМУ-3 активно продавал квартиры по высокой цене, пока не продлили улицу Шевченко, дом стоит на дороге, но будущие жильцы радуются, что смогут доехать до пионерского поселка на троллейбусе за 10 минут, когда построят ж/д. мост. Многие видели пустые города и поселки в Казахстане.
В настоящее время, наиболее грамотные менеджеры (ОАО «Уралмаш», ОАО «Уралхиммаш») продают производственную недвижимость по цене от 100 $ и дешевле. Содержание, включая налоги, превышают доходы от её эксплуатации. Для жилых помещений это может стать актуально уже в ближайшее время, по планам правительства налоги для физических и юридических лиц будут равны, а оплата услуг ЖКХ вырастет.
При нынешней демографической ситуации, естественная убыль населения Екатеринбурга за 9 месяцев 2004 года составила 2966 человек и за тот же период 2003 года 4064 человек. Если у нас будут оставаться все студенты, то численность населения города не будет уменьшаться, но в городе не востребованы специальности горного института, сельскохозяйственного, лесотехнического, железнодорожного, педагогического (имеется в виду все 100% остаются).

а что им остаётся делать? деньги то уплочены уже...

Я так понимаю информация об "истории цен" на объекты недвижимости является секретной и нигде ее в свободном доступе нет?

Ну как это нет возьми в библиотеке подшивки газет и не парься...

Если считать что цены на недвижимость в больших городах связаны, то вот интересные данные :-)
http://www.rysev.sp.ru/tendenc.htm

Есть мнение, что в ходе реформы банковской системы с 2004 по 2008 годы банки начнут скидывать недвижимость, которую держат в качестве активов. Предложение увеличится, хотя IMHO и не значительно...

Кому выгодно снижение цен на недвижимость в Екатеринбурге?
Выгодно:
ПОКУПАТЕЛЯМ, пояснения не требуются, меньше цена, большую площадь и лучшего качества недвижимость можно купить, меньше доплата при улучшении жилищных условий.
ПРОДАВЦАМ, быстрее продаешь, быстрее получаешь деньги, больше покупаешь нужных вещей, опережая инфляцию.
ЗАСТРОЙЩИКАМ, низкие цены увеличивают количество реальных покупателей, т.е. спрос. Появляется возможность получить всю необходимую сумму средств для строительства, на стадии «котлована», не используя заемные и собственные средства. Собственные средства необходимы только на стадиях проектирования и подготовки строительства.
РЕЭЛТОРАМ, увеличение числа покупателей и продавцов оживит рынок, вместо одной сделки в месяц их будет 10 и более, соответственно валовой доход от сделок будет больше.
СТРОИТЕЛЯМ, не секрет, что основная масса застройщиков рассчитывается с подрядчиками будущими квартирами, при этом условии подрядчики вынуждены вкладывать собственные средства в материалы и заработную плату работников. Хорошо, если раньше удавалось продать квартиру до окончания строительства, то по новому Жилищному кодексу продать (переуступить долю) можно только после уплаты всей суммы – это стоимость выполненных работ равная стоимости доли.
БАНКИРАМ, увеличение спроса приведет к увеличению выданных кредитов, при уменьшении рисков на одного заемщика, отпадет необходимость кредитовать застройщиков и строителей.
ЧИНОВНИКАМ, снижение цен позволит устанавливать цены для строительства социального жилья на более низком уровне, следовательно, больше строить за те же деньги и распределять, что само по себе приятно морально и материально.
ПРЕДПРИЯТИЯМ СТРОИТЕЛЬНОЙ ИНДУСТРИИ, позволит получать со строителей и застройщиков денежные средства в виде предоплаты, а не как сейчас с отсрочкой 6 месяцев.
ВСЕМ ПРЕДПРИЯТИЯМ И ФИРМАМ ГОРОДА, низкие цены увеличат миграцию населения в город, что приведет к увеличению численности населения и увеличению спроса на все виды товаров и услуг.
СПЕКУЛЯНТАМ, купил по низкой цене, а продаешь по высокой, спрос то большой.

IMHO бред, так как всем одновременно выгодно быть не может. В этой модели как-минимум невыгодно строителям и чиновникам :-) А также банкам, которые хотят строительную маржу, а не жалкие ипотечные ставки

[Сообщение изменено пользователем 25.02.2005 11:23]

Не будет низких цен. Я сам два года как последний дурак ждал что вот придет чудо и ЦЕНЫ УПАДУТ. Дождался :-( Покупаю однешку за деньги которые раньше мог на двушку потратить. Вот увидим картину после апреля - и тогда к дискуссии вернемся. Надеюсь тема не заглохнет.

:lol:

На меньшие деньги купить больше полезных вещей ????? Вместо одного автомобиля можно будет купить холодильник и стиральную машинку - вы об этом?

А зачем застройщикам все деньги на стадии котлована? Стройка идет примерно 1,5 года, за это время инфляция съест процентов 20 денег, полученных на котловане и покупать отделочные материалы уже будет не на что. И потом увеличение кол-ва покупателей (спроса) будет подстегивать цены вверх. Так что застройщики лучше поставят недешевый ценник и будут постепенно продавать дом во время всего строительства, постоянно корректируя ценник вверх.

Вы думаете банкиры идиоты? Кто же даст кредит под залог дешевеющего актива? При падении стоимости залога кредиты отдавать будут менее охотно - отсюда увеличение процента невозвращенных кредитов и влеты банков с залогами, которые будут стоить меньше, чем сумма кредита.

Даже на слабопадающем рынке сделок будут минимум, поскольку почти все будут ждать "ямы" цен, чтобы не переплачивать. Сделки будут нужны единицам - тем кто разводится, переезжает в другой город, отделяется от родителей.

Разве что морально. Если чиновник мог распределить 10 квартир в пользу своих родственников, чтобы обеспечить себе "пропитание" на год, то на дешевом рынке придется распределять 50. А чиновник то не один.

А у застройщиков и сейчас с деньгами порядок, уже не выкружишь себе квартирку в обмен на стройматериалы, все платят деньгами!!!! Отсрочка 6 месяцев - это не из-за отсутствия оборотных денег, а наверное из-за покупки очередных геленвагенов руководством застройщика!

А где ж продашь по высокой, если жилье будет дешевое? Это же недвижимость, ее нельзя дешево купить в Мухосранске, а продать в 10 раз дороже в Нью-Йорке.

Особо порадуются жители блатных домов, когда китайцы (таджики и т.п.) скупят в таких домах однерки-душки площадью метров 80-100 и будут там жить всем китаем!!!!!!

Кстати ваш ник "analysis" - от "анализы"? На экономические анализы вы ваще не тянете, так что наверное это общечеловеческие анализы, которые все мы периодически носим по больницам.
Вы хоть немного думайте, что пишите, потому что складывается впечатление, что вы потенциальный (а может и действующий) клиент заведения на сибирском тракте

[Сообщение изменено пользователем 24.02.2005 20:24]

Я, то же, так подумал. Вот, только, вслух сказать не решился. Деликатность, мать её... :-)

Чушь полная! Какой застройщик снизит свою прибыль на 400-500$? Енто ж коммунизм!
http://www.uralweb.ru/news/hot/news_id-203785.html... ---->
Как сообщили ИТАР-ТАСС в территориальном органе Росстата по Свердловской области, за счет всех источников финансирования в прошлом году здесь было введено 893 тыс кв м общей площади. Конец цитаты.
Итого получается 893 000 кв.м. * 400$ = потеря застройщиков 357 000 000$!


будет, как в Москве - здание купит к-н АН еще на стадии проетирования и будет банчить по аховым ценам

[Сообщение изменено пользователем 25.02.2005 12:26]

Считаю, что снижение цен может ВЫГОДНО быть покупателям, страховым компаниям.

НЕ ВЫГОДНО риэлторам, чиновникам, строителям "элитного жилья", банкам, т.к. лучше не напрягаясь тихонько продать одну квартиру за большие деньги и пользуясь неинформированностью покупателей продать квартиру своего клиента дороже на 3 тысячи долларов чем заявил продавец, чем проводить кучу мелких сделок по низкой оплате.

Чиновникам не выгодно - т.к. в доле строительного бизнеса, где монополии. Лучше медленно и спокойно строить "элитное жилье", и продавать потихоньку, зачем им конкуернция, и низкие цены, в этом они не заинтересованы. Продав частьк вартир они уже окупили с лихвой свое строительство.

Была тут одна Московская фирма, хотела строить года 2 - 3 назад жилье эконом - класса. ЕЕ на рынок не пустили, т.к.не выгодно, зачем им снижение цен, появление конкуренции....

Банкам не выгодно, т.к. залоги и прочее, здесь уже писали, и еще у банков есть свои активы в недвижимости.

Для экономики выгодно, чтобы жилье стоило не так как сейчас = себестоимость + навар + большой навар, а стоило как и любой другой товар = себестоимость + навар.

Недвижимость - это стратегически важный вопрос. От этого зависит активность в регионах, уровень жизни , может повлиять на рождаемость, а новые налогоплатиьщики очень нужны государству, особенно через лет 10, т.к. смертностьв ысокая, кто будет завтра приносить в казну деньги.

Строительство повлечет за соой новые рабочие места, потребуются материалы, могут начать работать новые промышленные отрасли экономики.

А в условиях простого повышения цен в виду нехватки жилья - это раздувание мыльного пузыря, и когда он лопнет - это отразиться на всех и на покупателей, и на пролдавцов, и на банкирв и риэлторов и финансистов и на государство и т.д. В этом они не заинтересованы, потому, чтобы этого не произошло они всеми силами запускают ипотеку, чтобы поддержать уровнеь цен, чтобы мыльный пузырь не лопнул.

Но чем дальше затягивать решение проблемы тем более стихийно будет все происходить.

Немного отклонюсь от темы и позволю себе заметить, если такая эммиграция продолжиться, у нас будет несколько главных регионах а на перефирии не будет людей. У нас не рационально будет использоваться огромные площади нашей страны.

В Москве, Питере, Екатеринбурге и др - такая сосредоточенность, людям тесно. И столько пустующих земель. Нет системного планирования, нет стратегии, нет влияния госдударства, есть только то что с нас сниамют налоги, мы болеем и умираем, всю жизнь копя на однокомнатную задрипанную квартирку в экологически неблагоприятном регионе.

Выгодно/невыгодно - какая разница?

Вопрос в том, какие факторы могут повлиять на ситуацию и кто и что за этими факторами стоит, а то что Васе Пупкину будет выгодно взять квартиру подешевле, когда цены упадут - какое отношение это имеет к динамике цен, кого интересует мнение бедного Васи Пупкина? Чиновников берущих взятки за подписание документов? Застройщиков? Или агентств?

"Для экономики выгодно" - ну покажите мне того человека, который завтра в ебурге начнет радеть за то, что экономике выгодно. Это наверно или чиновники или застройщики?

По моему все завязано на двух вещах:

1. На покупательской способности по отношению к предложению и том, какой еще рост цен она выдержит. Как только она перестанет держать рост цен, пузерёк цен лопнет и выйграет тот, кто успел продать квартиру до этого момента (заметим что проведение таких операций - достаточно продолжительно по времени, т.е. предугадывать надо сильно заранее).

2. На возможности "рискнуть и подождать еще" - когда пузырёк начнет лопаться - это будет влиять на то, насколько резко все будет падать и до куда.

На самом деле пункт 1 может заставить нервничать всех вложивших деньги в недвижимость как в финансовый инструмент уже сейчас, т.к. рост цен приостановился и что будет происходить дальше - очень непонятно. Если бы не новый пакет законов по долевому строительству - можно было бы с достаточно большой долей вероятности предугадать остановку, а затем падение цен.

Но этот пакет все портит - может получится что он остановит развитие строительства, а значит даст "большим ценам" еще один очень хороший шанс.

[Сообщение изменено пользователем 25.02.2005 12:43]

+1

Ну а теперь новый выпуск Эксперт, #7 (454) от 21 февраля 2005 : "Недавно главный аналитик Российской гильдии риэлтеров (по совместительству директор аналитического центра компании "Миэль-недвижимость") Геннадий Стерник во всеуслышание заявил: скоро московские застройщики начнут снижать цены, падение будет затяжным и до конца года составит 15-20%. Этот прогноз взбудоражил многих журналистов: они поспешили сообщить о нем своим читателям, слушателям и зрителям. А вот профессиональных участников рынка такие высказывания озадачили. Многие из них припомнили, что буквально полгода назад г-н Стерник утверждал обратное: мол, в 2005 году цены на жилье вырастут на 10%, а в 2006-м стабилизируются.......
В минувшем году на 20% выросли темпы строительства в Екатеринбурге. "Судя по тем проектам, которые находятся в стадии реализации, в течение двух лет объемы ввода будут увеличиваться, а вот дальнейшее развитие рынка будет во многом зависеть от реализации нововведений в области градостроительства и земельного законодательства", - отмечает г-н Хорьков из Уральской палаты недвижимости. Речь, в частности, идет о законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который ужесточает требования к работе застройщиков, а также Градостроительном кодексе, которые были приняты Госдумой в декабре.

Пока у экспертов нет единодушия в том, позволит ли новое законодательство снять барьеры, сдерживающие рост объемов рынка. Главным образом потому, что земельный вопрос так и не снят с повестки дня. "Есть опасения, что принятые меры в части увеличения объемов строительства окажутся недостаточными", - признала недавно президент Института экономики города Надежда Косарева. Дело в том, что проведение земельных аукционов, предписанных Градостроительным кодексом, станет обязательным для местных администраций только с октября. Надежда Косарева - кстати, она руководила группой разработчиков нового жилищного законодательства - опасается, что до осени органы местного самоуправления и аффилированные с ними застройщики попросту поделят все привлекательные земельные участки. Тогда на аукционы выставлять будет уже нечего. В этом случае, по мнению специалистов, в ближайшие годы темпы прироста объемов строительства останутся как минимум на прежнем уровне, а цены на жилье по-прежнему будет лихорадить.
полная версия на:
http://www.expert.ru/expert/current/special/ned1.s...

Гильдию риэлтеров вообще не стоит слушать. Один из их заседаний - тема : "почему не растут цены, надо чтобы они росли", кто виноват что не растут цены и т.д.

Все что от них выходит в сми не годится даже для туалета, т.к. нет основы (в том числе бумаги);-)

Мнение других похожих тоже надо игнорировать, т.к. если они о чем - то говорят, значит в этом заинтересованы, а если бы и знали что - то нужное и полезное - то низачто бы не сказали вслух тем более не стали бы заявлять в СМИ. Во - первых потому что по башке можно получить, во - вторых сами бы использовали информацию для себя, пока не все не узнали.

некоторые статьи из некоторых известных новостных сайтов спустя минут 30 - 40 после выкладки убирают. К чему бы это. А темы знаете какие?

"Цены приостановились, цены упали на столько - то %, недвижимость пора продавать, иначе большие потери неизбежны. и т.д."

И чиновников тоже ни в коем случае не стоит слушать. Это ведь они заставили все х говорить не банковский кризис, а временные трудности в банковской сфере или что - то похожее.

Почему? Потому что поняли что такими заявлениями можно все усугубить. Если сейчас какой - нибудь чиновник скажет вслух, что мол все, кризис неоизбежен в недвижимости, представляете что будет с рынком? Так что если это и так, они никогда подобных заявлений делать не будут.
Все побегуть продавать, предложение увеличиться, спрос не сможет быстро увеличиться, т.к. все кто мог уже купили, цены опустятся, кризис на рынке недвижимости зацепит банковскую сферу, страховую, экономическую, финансовую, экономическую.

Вспомните Японию и дргие страны, кто уже прошел через это. В Японии не смотря на то что уже прошло много лет до сих пор не могут подняться

Вывод, самим анализировать, сравнивать цены и говорить о своих выводах здесь, т.к. коллективный разум может больше заметить.

Инвесторам, вложившим свободные средства в столичную и подмосковную недвижимость, пора подумать об их выводе с этого рынка. Это связано с тем, что рост цен на московское жилье значительно замедлился, а в отдельных сегментах и вовсе остановился, пишут сегодня "Ведомости".

Как известно, в период роста цен на недвижимость в Москве (25-40% в год ) вложение свободных средств в покупку недвижимости стало весьма доходным инвестиционным инструментом. Люди покупали квартиры впрок, чтобы извлечь прибыль от их перепродажи в будущем или для защиты постоянно обесценивающихся сбережений. Причем, доля таких инвестиционных квартир, по оценкам экспертов, в конце 2003-го начале 2004 г. составляла около 30% от общего объема продаж на первичном рынке жилья.

Теперь ситуация на рынке недвижимости меняется не в лучшую для инвесторов сторону. В 2004 г. в среднем рост цен на жилье в столице составил 15-20%, и аналитики рынка недвижимости считают, что в 2005 г. рассчитывать на существенный рост цен уже не приходится. За последние полгода цены на квартиры по большому счету не растут. Так что инвесторам, которые покупали квартиры несколько лет назад исключительно ради вложения денег, пора подумать о фиксации прибыли, считают эксперты.

Все обозреватели рынка еще осенью прошлого года отмечали заметный рост объемов предложения квартир на вторичном рынке в среднем на 30-40%. Значительная часть этого увеличения была связана с желанием продать квартиры, купленные впрок с целью вложения денег.

Впрочем, особо спешить при продаже недвижимости тоже не стоит: цены на нее пока не падают. К продажам эксперты советуют подходить избирательно. Некоторые виды недвижимости они вообще не советуют продавать. Речь идет о качественном элитном жилье в престижных районах, которое не устареет морально в течение 3-5 лет. Такие объекты редко дешевеют, они даже могут немного подорожать, пока весь рынок "стоит", и их лучше пока сдавать в аренду. Можно также подержать квартиры, приобретенные на самых ранних стадиях строительства, в домах, которые сейчас готовы к введению в строй. Их стоимость волей-неволей после сдачи в эксплуатацию еще возрастет.

В то же время есть категории квартир, которые стоит продать без особых промедлений. Так, эксперты советуют избавляться от недвижимости в панельных домах в малопрестижных районах. Однако издание напоминает, что, решая вопрос, продавать или не продавать, инвесторы должны помнить, что при реализации они потеряют около 5% от стоимости недвижимости. Это расходы на оформление сделки, услуги риэлторов и т. п.

Кроме того, продав недвижимость, инвестор столкнется со старой проблемой, куда вложить свободные деньги. Причем те же эксперты считают, что сейчас для инвестора нет разумной альтернативы. Сдавая же имеющуюся недвижимость в аренду, он может получить тот же доход, что и в банке.

http://www.e1.ru/news/spool/news_id-203844-section...

ну пускай растет цены на жилье.
Грубо говоря, если раньше однушку можно было купить за 500 тыс. рэ. То сейчас уже за 900 тыс. рэ, возможно даже в худших условиях и в лучшем случае.

Но в целом, среди знакомых (а вопрос жилья волнует наверное всех моих знакомых, мне даже кажется, что этот вопрос волнует всех в городе), что если раньше еще до 500-ки как-то можно было допрыгнуть (вроде сумма кажется не такая заоблачная), но все равно, ого-го какая! (попробуй накопить!), то у людей как-то быстро закончились деньги с ростом-то цен, и кто-то брыкается и бегает по банкам, залезает в ипотеку и в кредиты, дабы пытаясь уже в 900 влезть. (зарплата почему-то в разы не повышается :-( ). Ну повысти еще цены с 900 до 1600. Только вот откуда деньги брать? И подумает простой мужик, мечтающий о квартире (и возможно даже копивший), /махнет рукой/ и пойдет глотки резать тем, кто помешал с повышением цен, может чиновникам, может еще кому, авось наскребет себе на подвальное помещение за несколько лет.

А! Забыл сказать.
Еще поражает количество машин в городе в последнее время, особенно иномарок и молодых, сидящих в них.
а кругом нищета...

Глас отчаившегося...

Кстати о птичах, то бишь о ценах на недвижимость и о том, что на них влияет.

Итак купил человек квартиру в качестве финансового инструмента, и что же он с ней делает? Правильно! Сдает!

А что у нас сейчас происходит со сдачей квартир? По информации от человека который этим занимался индивидуально (посредником), а теперь перестал заниматься...

Перестал он заниматься этим ровно потому, что спрос на аренду квартир упал в разы и заниматься этим стало просто неэффективно.

А это в свою очередь говорит о том, что и отбивать квартплату на таких квартирах станет тяжелей и это еще один повод задуматься - а осталась ли недвижимость таким уж эффективным финансовым инструментом.

Молодца

Да? это очень хорошо! у знакомых скоро сынок поступать собрался в УПИ... и что, сейчас совсём дёшево стало снимать? тысячи за 4 можно 1-комнатную в районе УПИ? Или чо?