Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга

[quote]дубль два. смотрим рынки аналоги[
Предлагаете экстраполировать московские тренды на Екат? С каким лагом? Если 1/2 года - не замечаю. М.б больше?Кстати, и мнения о моск.ценах на форуме противоречивые:от приведения (взаимоисключающих) цитат Стерника до впечатлений землячки,перебравшейся в Подмосковье.
Кроме того,на тенденции влияют факторы-политические(полгода назад о них и не догадывались) и другие.

[quote]Я так думаю, чтобы знать, когда они всё же решат продавать чуть дешевле, нужно именно в АСК иметь хороших знакомых, которые вовремя шепнут Поди первым делом скидки "своим" будут предложены [
Подозреваю.что многие застройщики сейчас сами на распутье.]

[quote]получается, что дома те нежилые - раз там 80 % жира ?
остальные 20 % владеются сотрудниками АСК ?
Не надо передергивать. 80%-в недостроенных номах.В тех,что сданы , не продано 10-30%

Никто не будет цены снижать все равно покупатели есть. Я по России часто езжу: вижу как города на глазах меняются - больше дорогих машин, больше ресторанов клубов и т д. Берем Курган к примеру, два года назад там тоже ждали снижения цен на жилье, хотя они и так небольшие были и что теперь. После памятных пожаров - наводнений выдали курганцам жилищные сертификаты и цены скакнули ближе к Екб. Сертификаты отоварили а цены остались и растут. Так и сейчас будет в Ебурге. А насчет того что выгоднее б/у или новое - вы сами все расудите. Новая хата новые коммуникации по крайней мере в доме, приличные соседи - не гопота вшивая (сейчас живу - ужас, благо боксом занимался пол юности профессионально), ремонт новый чего захотел - сделал. И теперь возьмите б/у жилье - старые трубы, старый дом, соседи какие попадутся могут и бомжи натуральные жить рядом - тараканы и прочее, окна - менять, полы - менять, обои менять плитка плюс сантехника нука посчитайте - менять да еще и стены ровнять т к раньше делали дерьмо полное. Плюс риски что до Вас там жил какой нибудь чернокнижник или прочая или уморили кого нибудь. Да я считал цены - взял однерку в долевке за 679тысяч а на рынке дешевле 750 не было (первые этажи старье лет 50ти). Ну подожду год так за это время бабки подобью и либо площадь увеличу - либо нормально хату обставлю.
Расписался я тут
:-) Накипело читая форум этот

Тема:Анализ рынка недвижимости Екат-га?

Большое спасибо всем кто по существу пытается разобраться в теме.
Хотелось бы возразить, относительно притока населения в Екатеринбург и его влияния на рынок жилья. В настоящее время на предприятия города требуются рабочие различных специальностей, с заработной платой 10-15 тысяч рублей, даже с ипотечным кредитом и продажей собственного жилья в городах области им не купить квартиру. Для справки: численность населения занятая в промышленности города 109000 человек. Если кто-то будет пытаться открыть собственное предприятие в конкурентном рынке Екатеринбурга и успешно работать, то купить квартиру он сможет через несколько лет, что при сокращении численности населения России мало отразится на увеличении рынка.
Следующее возражение, относительно инфляции. С августа 1998 года повышение стоимости недвижимости шло опережающими темпами, значительно обгоняя инфляцию, цены 1998 года 250-330 $ за квадратный метр, цены 2004 года до 52000 рублей (1857$) за квадратный метр, т.е. в 6 раз.
И если никто не оспаривает расчет спроса на квартиры, то считаем его верным и делаем вывод о том, что при строительстве в 2005 году 600000 квадратных метров и продаже еще 200000 квадратных метров вторичного жилья спрос на рынке жилья закончится.

что такое квартира 100 м2 - в таких что ли все живут?
10% способных к покупке: кто-то купил, а кто-то к этому моменту подкопил, так что 10% - это скорее постоянная величина.
по 400 000 м2 в течение 6 лет никто не сдавал, как впрочем и 600 000 м2 в 2005 году никто не сдаст IMHO.
Вся модель IMHO притянута за уши... если уж правильно считать, то нужно учитывать те метры, которые народ ДОКУПАЕТ до своего требуемого уровня (например, 20-23 м2 на человека)... здесь и вторичку можно учесть...

[Сообщение изменено пользователем 21.02.2005 11:17]

В России 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В Е-бурге, думаю этот процент не сильно отличается. О каком снижении цен Вы говорите??

В России 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В Е-бурге, думаю этот процент не сильно отличается. О каком снижении цен Вы говорите??
+++++++++++++
Я тоже нуждаюсь!!! Очень нуждаюсь!!! Но денег нету.:-( И покупатель из меня - никакой. :-(

Возражение не принято, я когда учился в институте у меня из 25 человек в группе было 17 человек приезжих, закончили учится мы год назад, и я точно знаю что половина из них купили себе квартиры или собираются покупать. Все по разному: кому родители помогли, кто сам умудрился заработать. И так по всему УРГЭУ. Я уже не говорю про остальные учебные заведения, в которых процент приезжих еще больше. И все они влияют на рынок недвижимости. Например в моей группе все приезжие снимали жилье, в общаге никто не жил.


ну тут совсем насмешили. Средняя цена квадратного метра в Ебурге 23 000 рублёв, пусть даже 850 баксов ну никак не 1857 баксов. Согласно материалам УПН среднее удорожание недвижимости с 2000 по 2004 год в год примерно 20-25%, темпы опрежающие, но уж не на столько, хлеб тоже в три раза подорожал. В 2005 году нам предрекают инфляцию в пределах 8,5%. Что то не верится как-то. ;-)

имхо но такой расчет что-то тоже какой-то непонятный. ИМХО
И вообще поживем-увидим ;-)

Долевка - это для большинства семей просто нереально. Ну, где найти 1000000 рублей до окончания строительства? Почему никто не говорит об ипотеке? Это же рассрочка платежа до 20-27 лет. А переезжаешь тогда, когда дом сдан в эксплуатацию. И в собственность оформляешь сразу.
И почему нельзя снизить %% первоначального взноса, скажем до 10-15%? Все равно строители все удорожания (стройматериалы, транспорт и т.д, и т.п.) закладывают в первоначальные сметы. Тогда новостройки пустовать не будут. Строят-то много, а жить некому.

по ипотеке в соседних темах. Тем более не все застройщики работают с ипотекой, поэтому в этом плане маленькое предложение- не и чего выбирать.

А что со снижением %% первоначального взноса? Если дом строится года 1,5-2, то к окончанию строительства можно и денег подкопить-подсобирать, да и измениться что-то может.

Баксы с продажи нефти продолжают идти,вкладывать безопаснее в недвижимость,да и кредит в банках на недвижимость охотнее дают(будет что забрать),Дума законы принимает об выселении недобросовестых заёмщиков(стимулирует банки давать кредиты).Это,на мой взгляд,одна из главных причин роста цен.Когда продавал квартиру,в конце 2003, каждый 4 покупатель шёл с кредитом из банка.Кстати продал перед повышением,попал на 10-12 тыс. баксов.На тот момент знал,что цены в Москве на 50% поднялись.Обращался за консультациями ко всяким "специалистам" с 10 летним стажем и т.п..Поднимал вопрос,что цены в Москве подскачили.Хоть бы одна с... как-то насторожила.Все категорически заявляли,что у нас такого не будет.Так что мой совет никого не слушать,если есть деньги на квартиру,то лучше покупать.Лучше первичку,только у крупных и надёжных застройщиков:АСК,Нова-строй,УКС...(мелкие могут не осилить новые законы).Вообще,я думаю, первичка по отношению к вторичке должна подоражать:
1.Ипотека пришла на первичку(Внешторгбанк,СКБ-банк,Сбербанк).
2.Новые законы,жёсткие для застройщиков и положительные для простых дольщиков.
3.Кому нужны дубут бараки и пятиэжки(метр в которых сейчас стоит дороже,чем в новостройке) через несколько лет.

DenisVV, Hellomoto
асболютно согласен :vote:

[Сообщение удалено пользователем 13.04.2009 12:25]

а между тем не смешно. 200-400 долл. они и стоят, если убрать навар.

[Сообщение удалено пользователем 13.04.2009 12:25]

если убирать навар, то вообще очень всё станет доступно!!! Косметика, например, раз в 5 дешевле станет минимум. А сколько стоила бы COCA-COLA, если "убрать навар"?

"убирать навар" - это тока при коммунизме получилось бы наверно...

+1

[Сообщение удалено пользователем 13.04.2009 12:24]

а мы и живем там - чем Ебург не пампасы ?

смешно! :-)
СтОят они столько, сколько стОят. Цена определяется рынком, т.е. отношением спроса и предложения. Себестоимость тут непричем. Надеюсь разница понятна?

да сразу было ясно, что это была провокация со стороны analysis'a

Ситуация с недвижимостью - системный кризис.
Высокице цены - следствие причин:
- все сьезжаются к центрам (миграция)
- жилье не строилось долгое время вообще
- коррупция и монополия на рынке
- неустойчивая экономика, люди не знаю как сберечь деньги, и привыкли что "недвижимость всегда в цене"

Все это привело к неоправданно высоким ценам.
Действительно - это рыночная цена получается, но со временем, цены всеже будут ниже. Ведь уже на протяжении последних лет начали строить жилье,
все кто мог сьехаться - большинство уже приехали, на окраинах мало народу осталось.
Смертность высокая, большинство жилья - старое а где - то и непригодное для жизни.
Платежеспособность тоже не высокая относительно.

Может не так быстро, но цены вернутся на более реальный уровень. Это неизбежно. Вопрос во времени.

Но что делать тем, кто хочет сейчас? Ждать нельзя, жизнь идет. Можно подумать о более благоприятных регионах, где и недвижимость не дорогая и условия комфортабельные. А здесь большинство страдает заболеваниями щитовидной железы, т.к. она берет на себя основной удар от плохого состояния экологии.
Заводов тьма. Нормальных парков нет. Разве что больниц много, а толку, не все могут позволить лечение.
Народу тоже тьма, машин очень много, загазованность воздуха высокая, так какие плюсы когда столько минусов и стоимость жилья высокая?

Все скажут что работа. Но загляниет в любую газету по работе. Большинство работают за нищенскую зарплату.

И вот эти люди еще залезут в кредит-кабалу на несколько лет, а точнее на всю сознательную жизнь... Что подстегнет рынок, не решит проблем, которые накопились за последнее время. Ведь столько у нас запущенных областей. Куда не посмотри - везде запустение, коррупция, махинации и т.д.

Сейчас сказались уже 3 больших кома -
медицина
милиция
недвжимость на подходе.

все правильно - сам же и назвал причины. И так будет продолжаться минимум до окончания срока Путина. Не надо ждать, что цены упадут в ближайшеевремя, тем более в этом году.

Дык и будут дальше все сюда ехать, а если Ебург еще и сделают логистическим центром, то население сразу прирастать будет, а соответственно и .......


Вот именно, население города выросло очень значительно, где жить то всем ..............


Вы что думаете это все в раз исчезнет, наивно. Никто к своей кормушке, кроме родных и друзей не пустит

ну и это в добавок и подхлестывает рынок.

ИМХО а вообще самое лучшее, что мы можем получить это стабилизацию цен, или их небольшой рост, в пределах 8%, но это маловероятно. В крупных городах пытаются выставить "порог входа в город", то есть те кто сюда приехали, только пробившись и хорошо заработав могут позволить себе приобрести жилье, местные же могут улучшать свое положение (увеличение площади и пр.), для этого и зарплаты в 15т.р. достаточно. обменять однушку на двушку с доплатой.
Но есть еще факт, который позволит немного стабилизировать цены или сдержать их рост : это неразбериха в законодательстве, я думаю многие для начала посмотрят, что будет с рынком после 1 марта, и будут делать выводы