Ищу землю под ИЖС

На то и свобода?
ЗЫ.Не на другие ветки! Просто будет отдельная тема :-)

Со свободой не поспоришь конечно, а отдельная тема у них и так есть - это их сайт, там всё только о них. А здесь удобно всё вместе побсуждать, поанализировать, посравнивать и и ещё в прошлое тут же заглянуть (тема старая уже) ... многие подписались на неё к тому же...
Это как у чиновников - "Одно окно".
А то ведь бывает что по месяцу в теме никто не пишет....

Будут эл-во и газ на участках, тогда и поговорим, я так считаю.
Зачем залезать в непонятную долевку, в городе хоть кто то дом к примеру достроит, а тут? Или как я писал раньше о других поселках, должен быть стимул. Например:
Без всего 20 т.р. сотка (только кому это надо?),
с эл-вом от 15 квт.. уже на участке - 30 т.р.,
с газом уже на участке- 40-45 т.р.,
с забором, дорогами и детской площадкой 50-55 т.р.... Как в "Крыльях" например, хотя там тоже не факт что 15 квт. на каждом участке, скорее докупать будут постепенно.

А интересно как там у автора всё сложилось... так:
- я ничего и не купил
:weep: ,
или так... эх хорошо же как ЗА ГОРОДОМ :beach:

Согласен , убедили! :-)
Будем их сюда сгонять...


Про это и говорю :-)

ага, ага :write:


Подковыристые - пожалуйста. Не люблю только, когда во вранье обвиняют и делают выводы на основании обобщений, мол вот тот-то людей кинул, значит и ты кинешь.

а какой тип пенобетонной установки вы купили?
планируете дома строить и продавать на деревянном каркасе,
или металлическом?

Извиняйте, если перебрал где, но если только намёк почувствуем (что хотите людей кинуть), то мы тут такое понапишем - сразу всех покупателей разгоним... нам тут ещё порция "кинутых дачников" не нужна.

Щас, вроде день рабочий закончился, буду думать над вопросами. :-)

Часть обсуждения была ТАМ
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=419903...
:-)

Итак, экономика поселка. Цифры можно примерно прикинуть, проанализировав предложения по продажам земли оптом и в розницу.

Покупаем 20 гектаров земли за 20 млн (бывает и дешевле)
Далее два варианта - строим на свои и продаем дорого или строим на "с продаж" и продаем подешевле. Участки режем по 10 соток - 150 участков, 5 га идет на общие территории, дороги и т.п.

Вариант "все на свои"
Вкладываем дополнительно 40 млн на дороги и коммуникации (это скромненько так, поверьте по опыту).
Продавать такие участки, когда все готово, смело можно по 100 тыров за сотку. Получаем 150 млн с продаж, прибыль 150-20-40 = 90 млн, ликвидность высокая, но надо вложить изначально 60 млн.

Вариант "с продаж"
Начинаем продавать участки по 50 тыров, 20 сверху на коммуникации. До тех пор, пока коммуникации не будут построены, деньги не вынимаем. Это надо продать 60 участков, чтобы получить 40 млн на коммуникации. После этого цену поднимаем до 100 тыров включая коммуникации. Все распродаем, считаем прибыль, получается в итоге чистая прибыль (-20.000.000) + (50.000+20.000) * 10 * 60 - 40.000.000 + 100.000 * 10 * 90 = 72 млн. Т.е. заработали в итоге не сильно и намного меньше, НО ВЛОЖИТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНО пришлось в три раза меньше!

Другой разговор, что первый вариант прозрачнее, красивее, и цену там можно и повыше еще поднять. Но второй вариант легче осуществить. Денег на входе надо меньше.

Надеюсь, теперь понятно

Всё я тут и это с собой прихватил:

"Вот на моем примере. Собственник вложил изначально 20 лямов. Половину участков уже продал, получив, допустим, 35 лямов (в реальности меньше). Ну что-то, конечно, покушал, да и хорошо покушал, машину там обновил, ну все же люди. Но из этих 35 лямов все-таки 20 вложено обратно, в развитие. На эти деньги построены дороги, закуплены трансформаторы, начато какое-никакое строительство, начинается прокладка коммуникаций. Если сейчас все заморозить, то получается, что заработал на проекте всего 15 лямов, и имя честное теряется, второй раз не поверят. А если довести все до ума, то и 20 вернется, и еще 35-40 заработается. Тем более сейчас, когда границу города перенесли, уже ничего не мешает сделать все так, как планировалось. По мне, так понятный финансовый интерес - посильнее гарантий."

Вот про это я и говорил :-)
Причем можно сделать "средний " вариант , он как раз примерно посередине будет (сотка дешевле 100 000 , "своих" чуть побольше..Прибыль слегка уменьшается, но для покупателя все прозрачно ( а за счет "готовых коммуникаций" конечная прибыль будет получена раньше , участки будут проданы быстрее (оборот выше :-) )

Понятно но это всё от жизни отрвано.

Начну пояснять свою позицию. Как мы все знаем из жизни на первый вариант из частных компаний вообще никто не идёт (даже имея вообще бесплатный участок). Так или у Вас есть другие примеры?

[Сообщение изменено пользователем 08.11.2010 21:06]

На самом деле, не так уж далеко оторвано. Это наш конкретный пример, кроме первоначальной стоимости земли - ее я не знаю, в число инвесторов не вхожу. Но она должна быть где-то в этих пределах.

На самом деле в Благодатном как раз получается средний вариант. Сейчас, когда требуется совершить рывок, инвесторы вливают дополнительно свои деньги. Сумму называть не буду, это коммерческая инфа. Но сумма достаточно большая. Кроме того, уже на данной стадии к проекту "подстегиваются" дополнительные инвесторы, но это все уже слишком сложно. И не для форума.

В общем, самое главное, что хочу довести до понимания. Организаторы проекта не торопятся из него выходить. Цитирую Виктора, председателя правления, он же организатор проекта и поручитель от всех инвесторов: "Моя задача - довести проект до стадии, когда в поселке проведены основные сети, в нем можно строиться и жить, и в нем реально начали жить первые семьи."

По технологии строительства расскажу чуть позже - дочка просит почитать ей сказку

Именно. Первый вариант могут себе позволить банки, и за каждым элитным поселком обязательно проглядывают уши Газпромбанка или кого другого. А люди попроще делают ближе ко второму варианту.

Так вот, важная мысль. Опасность здесь подстерегает тех, кто сначала начал продавать по совсем низкой цене. Потому что велика вероятность, что ему не хватит денег для взлета, для набора критической массы

Я тоже пока пасс - весь день за компом... посёлок Вам позже обсчитаем.

Да, забыл вчера осветить один важный аспект всей этой экономики - фактор времени.

Вкладываясь по первой схеме, для инвестора риски меньше, а скорость возврата средств - выше. В принципе, если не очень задирать цены, то первая схема полностью реализуется за 2 года (есть примеры).

Второй же вариант гораздо дольше. Тут срок отработки проекта (от идеи до полной сдачи поселка) может доходить до 5 и более лет, и, разумеется риски (для инвестора) гораздо выше. Объективно при второй схеме на первой стадии (разгона) риски высоки и для покупателей. Только после набора критической финансовой массы (взлета) риски для покупателя снижаются до уровня покупки домика в деревне, т.е. их можно уже не рассматривать.

Так что для тех, кто думает о сверхприбылях. Вложить 20 млн и получить пусть даже 90 (в реальности гораздо меньше) чистой прибыли за 5+ лет (причем первые пару лет прибыли не будет вообще никакой, а кушать хочется всегда) - это не сверхприбыли. И это столько ответственности и постоянных, изо дня в день, каждодневных вопросов...

можно я дам немножко цыфр реальных ? или не дадите?
вдруг скажете опять Палникспытается пиарнцтся на форуме??
а то мне ваши выкладки так нравятся , что готов завтра с\х взять в любом месте и поселок построить под брендом - типа Палникс -дача
:-D
И еще уже серьезно
ИМХО - ошибка всех застройщиков дачных и коттеджных поселков , которые не взлетели- в первуюочередь надо не домами увлекатся - выбирать технологию, красивые картинки домов и прочую лабуду которую выбирать покупателю .Увлеклись все то каркасники , то теплоблоки , то кирпич, то монолит .все домами привлекают . А надо все таки что бы застройщик сначала просчитал и построгил инфраструктуру поселка причем за свои деньги , а уж потом продавть начал участки и последнюю очередь занялся строительством домов . Рентабельность на строительстве домов - максимум 20 % , на отделке до 50 % , а вы правильно тут посчитали - на сетях до 100%-150% доходит рентабельность причем за теже сроки что и строить дом .
Ну и важный фактор , чтобы в этом поселке уже с начала строительства сетей до их передачи собственникам кто -то отвечал за их сохранность лично .

[Сообщение изменено пользователем 09.11.2010 09:38]

Что касается строительства.

Установку СОВБИ, вместе с технологией. Насколько я знаю, в Екатеринбурге я второй, после СУ-66. Еще есть ребята из Нижнего Тагила, но я с ними не знаком.

Ездили в Питер вместе с главным инженером, учились. Установка специально рассчитана на получение сверхлегких пенобетонов, плотностью ДО 600 кг/м3, а нижняя граница - от 200 кг/м3. Можно и меньше, но там он уж совсем хлипкий получается. Даже D200 можно легко проковырять пальцем, как пенопласт, и используется он для тепло- и звукоизоляции перекрытий (сверху обязательно идет стяжка). D300, залитый в стену, уже позволяет монтировать на стену полки, навесные шкафы и т.п. D600 с добавлением минеральной фибры используется для выполнения стяжек, в том числе в промышленных цехах. Главному специалисту СОВБИ по заливке Евгению Евгеньевичу принадлежит мировой рекорд сверхнизкой плотности пенобетона - 119 г/л. Кубик вообще невесомый.

По самой технологии можно почитать на сайте http://sovbi.ru, повторяться не буду. На вопросы, коли будут - конечно отвечу.

Строить буду на деревянном каркасе. Металлический не признаю в принципе, почему - читайте вот здесь: http://five-pillars.narod.ru/magnit.htm. По той же причине отказываемся от металлической арматуры, будем использовать стеклопластиковую (кстати, она дешевле и технологичнее - вместо сварки клеится обычной эпоксидкой), кому надо - обращайтесь, подскажу, где взять.

Для обшивки будем использовать фибролит (GreanBoard марки GB-3), возможно СМЛ (премиум). В результате основной конструктив дома будет выполнен из всего двух материалов - дерева (каркас и 60% обшивки) и бетона (пенобетон-утеплитель, фундамент с наполнителем щебнем, с проверкой на радиоактивность, ессно, 40% обшивки). В фибролите еще добавляется незначительное количество жидкого стекла. Думаю, к химическому составу претензий не будет :-)

Что касается прочности и жесткости. Прочность каркасного дома, я думаю, вопросов вызывать не должна. Для примера, одна стойка каркаса 2х50х150 мм (Т-образная) имеет площадь поперечного сечения 150 см2, что при прочности древесины на сжатие до 100 кг/см2 дает запас прочности 15 тонн. НА ОДНУ СТОЙКУ. А их в каркасе - через каждые полметра. Жесткость же обеспечивает пенобетон. Его прочности недостаточно для того, чтобы нести нагрузку, но вполне достаточно для придания жесткости деревянному каркасу. Т.е. дом, выполненный по каркасно-монолитной технологии, получается одновременно легким, прочным, и жестким, он не будет, как обычный каркасник, ходить ходуном от порывов ветра или вечеринок с плясками :-)

Что касается коммерческих планов, то пока что строительства хватит в Благодатном. Вообще, у нас свободная застройка, и навязывать свои услуги я не собираюсь. Но желающие сделать заказ уже есть. Что позволяет избавиться от большой доли затрат - например, можно с использованием самой дешевой установки mini, предназначенной для индивидуального строительства, строить параллельно до 6 коттеджей без простоев. Причем силами небольшой бригады. Это к возможному вопросу, почему такая низкая цена на сайте на дом: http://blagodatniy.ru/turnkey-contract всего 2 млн вместе с участком под ключ (!!!). Потому что сам по себе пенобетон очень дешев (дешевле пенопласта), а технология вообще малозатратная, особенно если строить кучно. Вот именно на кучности и получается значительное (в 1.5 раза) снижение себестоимости.

Так я и написал, читайте внимательно, что цифры хоть и приближены к реальным, но на деле все получается далеко не так шоколадно. Тут не показана масса затрат, которые иногда даже трудно учесть. Да на один бензин сколько придется потратить. А всякие кафе-переговоры? Хорошего человека в макдональдс не поведешь ведь.

Вся эта арифметика была приведена с единственной целью - показать наглядно, почему коммуникации строятся с продаж, а не "на свои". Что это не попытка кого-то кинуть (хотя такое порой и происходит), а нормальная стратегия бизнеса. Выгодная, кстати, и покупателям. Ведь те, кто приобретают участки на ранней стадии, покупают их значительно дешевле. Тут только надо внимательно смотреть риски.

Вот и я настаиваю , что Ваша стратегия "не строится на свои" опасна и очень рискована , но не для Вас, а для Ваших покупателей . ЭТО И ЕСТЬ ГЛАВНАЯ ОШИБКА .
Почему строятся и живут коттеджные поселки типа карасей и палникса - потому что собственники поверили менеджменту и вложили свои средства на годы вперед для строительства сетей и домов "на свои" , а уж на стадии готовности сетей 90 % пошли продажи участков и строителсьтва домов , а дальше уже работает имидж.

Да она для всех рискованна, и для нас тоже. Конечно Вы правы. И мы это прекрасно прочувствовали этим летом на себе, когда из-за снижения продаж возникло недофинансирование проекта. Думаете, очень приятно говорить своим будущим соседям "подождите еще чуть-чуть"?. Получается замкнутый круг - чтобы пошли продажи, надо сделать сети, а чтобы сделать сети, нужны продажи. Выходов из этой ситуации два - лечь и умереть, или влить собственные средства. Мы выбрали второй :-). Инвесторы вливают сейчас в проект средства, достаточные, чтобы как минимум, закончить дороги и проложить электричество. Дальнейшее развитие планируется с продаж, но если потребуется - найдутся еще средства.

В любом случае, поселок будет.

Вот к этому я вчера весь день и вел :-)