Паника среди продавцов и риэлтеров нарастает!!!!

Да не жилье это..... Это ценная бумага. Фьчерс типа. Стоить может сколько угодно.

А было почем ?

Ипотечные заемщики стараются избавиться от своих обязательств — в основном за счет продажи квартир. За 2009 год объемы досрочного погашения ипотеки за счет реализации заложенного по кредиту жилья выросли более чем в четыре раза, до 2,67 млрд руб. Банкиры не боятся потерять процентные доходы на досрочном погашении, заявляя, что лучше уж получить назад деньги, чем просрочку по кредиту.


http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1345179&N...

ну это уже смешно. как это ни странно но банк при досрочном погашении больше наваривает

не болтайте ерунду. возьмите длинный аннуитет (коим является 90% выдаваемой ипотеки) и посмотрите структуру выплачиваемых процентов и гашения тела кредита. досрочка банку до определённого момента невыгодна, зря что ли они моратории на досрочное погашение придумывают.

мараторий на то и придумывают что бы потом досрочное погашение было выгодно банку. сумма возвращаемых % меньше, но применительно к сокращенному сроку банк остается в + и порой не хилом. примеры численные привести?

да. 5 млн абстрактных денег, 10 лет, 10%.
рассмотреть примеры с досрочным погашением например 1 млн через 6, 12, 18 и 84 месяца.

в большинстве случаев досрочка приводит не к сокращению срока кредита, а к уменьшению платежа.

уменьшить срок ли платеж - это как банк разрешит (как в договоре прописано). вот абстрактный вариант с жестким накалыванием банка на проценты (почти на 2000тр):

заемщик взял 1000тр под 15% на 240 месяцев
тогда ежем. платеж = 13,16789583тр
банк за 240 месяцев получит %: 2160,294998тр
запрет на доср. погашение - 6 месяцев
теперь график платежей:
месяц. остаток платеж
0 1000
1 999,3321042 13,16789583
2 998,6558597 13,16789583
3 997,9711621 13,16789583
4 997,2779058 13,16789583
5 996,5759838 13,16789583
6 -1,22623E-05 1009,033196<<типа досрочно погасил
игого банк получил обратно: 1074,872675тр
по процентам: 74,872675тр
прибыль в месяц: 74,872675/6=12,47877916тр (для исходных параметров кредита: 2160,294998тр/240=9,001229159тр), т.е. по месячной доходности банк в плюсе.

теперь сколько бы получил банк выдав такой же кредит на полгода?
6 мес, 15%, 1000тр: ежем. пл. =174,0338102тр, за 6 мес % 44,20286128тр, т.е. по общей доходности банк тоже в плюсе.

докучи пощитаем эквивалентную ставку (так что бы за 6 мес. кредита навалить вместо 44тр 74тр) получаем ~25,23%.

получается что при досрочном погашении заемщик фактически увеличивает действующую процентную ставку и снижает срок кредитования. кредит на короткий срок да под больший процент? че еще банку надо? :-)
в итоге все в плюсе: заемщик - отдал меньше денег, банк получил больший процент за меньший срок.

прямо формула вечного двигателя. раз - и все в плюсе. а теперь посчитайте проценты за ВЕСЬ период и сколько из них банк недополучил. а ещё деньги у банка небесплатные (если это не ЦБ) - он тоже где-то фондируется и при таких раскладах будет вынужден резко искать качественного покупателя на освободившийся кэш.

проценты за весь период посчитаны - гляньте внимательнее, тут просто прибыть банка в месяц получается выше :-)
а по поводу того что надо искать следующего заемщика - банк доход получает с того что кредиты выдает, это их работа, пущай вертятся.

вообще-то банки не приветствуют досрочные платежи, так что банк не в плюсе, так как расчитывал получать дольше и больше.

Типа Вы открыли Америку что ли? Конечно выше, ведь при аннуитете в первые годы если платить по графику - 95% платежа уходят на выплату основного долга.

причем тут америка?
просто слезные высказывания "банков ой мы теряеем прибыль при досрочном погашении, но лучше уж так чем просрочка по кредиту..." просто смешны.

ps а аннуитет или дифференцированные платежи тут не важно. Для дифф. платежей при наличии маротория тоже самое - гасиш досрочно банк наваривает дополнительную прибыль ;-)

гляньте расчеты еще раз: банк получает в месяц больший доход, но за меньший срок.
насчет дольше - хз, может банкам просто лень шевелится? а тут выдал денег на 20лет и сиди стриги капусту.

Это-гон.
Иначе получится анекдот про рубль и топорик.

Жилье на вторичном рынке Екатеринбурга опять начало падать в цене, сообщили агентству ЕАН в Уральской палате недвижимости.

Так, средняя цена квадратного метра в центре Екатеринбурга снизилась на 0,61% и составляет 70997 рублей.

В районах Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский средняя стоимость квадратного метра составляет 55975 рублей. За последний месяц этот показатель упал на 0,05%.

Также снизилась средняя цена предложения за квадратный метр в районах Шинный, Чермет, Аппаратный, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ. Здесь жилье в цене потеряло 0,34% за последний месяц, и квадратный метр предлагается по средней цене 43298 рублей.

Более существенно снизилась стоимость вторичного жилья в районах Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Семь ключей, Рудный, Исток и других. Средняя цена предложения за квадратный метр упала на 1,53% и составила 39699 рублей.

"По отдельным типам квартир за последние четыре недели средние цены изменялись разнонаправлено, несколько выросли средние цены на полнометражные квартиры в центре и втором-третьем поясе, "хрущевки" в первом и втором поясе, "брежневки" в центре и втором поясе, "пентагоны" в центре и в третьем и четвертом поясе, квартиры улучшенной планировки в центре и во втором поясе, а также спецпроекты в первом поясе. На остальные типы квартир средние цены несколько снизились", - пояснил президент УПН, Михаил Дэви.

посчитайте в экселе, удивительно но прибыль банка в месяц больше получается :-)

теже параметры: 1000тр, 20лет, 15% тока платежи - дифф.
% полученный банком за 20лет: 1506,25тр.
% полученный банком за 6 мес. при досрочном погашении всего кредита: 74,21875тр.

прибыль в месяц при 20летнем кредите: 6,27тр/мес.
прибыль в месяц при досрочно погашенном кредите: 12,37тр/мес.
эквивалентная % ставка при доср. погашенном кредите: 29,68%.

За такие слова можно тебе по губам нашлепать этим самым анунитетом :nunu:

В Москве в башне "Федерация" проводятся обыски в офисе компании-застройщика "Миракс групп". Милиция заявила, что следственные действия идут в рамках уголовного дела по статье 160 УК РФ (присвоение или растрата).

"Около 12:00 в офис компании вошли люди в штатском в сопровождении нескольких десятков вооруженных людей в камуфлированной форме, на спинах которых было написано "ОМОН", - сообщила "Интерфаксу" официальный представитель компании Юлия Браженцева. По ее словам, всех сотрудников компании попросили освободить кабинеты и вывели в большой зал, запретив брать личные вещи.

"В офисе компании проводятся следственные действия в рамках ранее возбужденного уголовного дела по статье 160 УК РФ (присвоение или растрата) в отношении бывшего акционера", - подчеркнул официальный представитель департамента экономической безопасности (ДЭБ) МВД РФ Андрей Пилипчук.

Советник председателя совета директоров "Миракс" Михаил Дворкович заявил, что "десятки вооруженных людей в масках врываются в рамках копеечно-уголовного дела".
http://www.vesti.ru/doc.html?id=350654


10 апреля придётся таки Полонскому галстук съесть ...
:-D

Пожалуйста, проверьте Ваш калькулятор. У него залипают кнопочки. Для дифференцированных платежей, на Ваши условия (1 лям на 20 лет под 15%) 2 таблички - с погашением через полгода, и с погашением по сроку. Эффективная ставка отличается на доли процента.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Для аннуитета - меня ломает вбивать график платежей, однако и тут не думайте что банк в наваре. Должен быть перерасчет, по которому часть предыдущих платежей пойдет в тело долга.

А вы видели где-нибудь, чтобы банк выдавал ипотечные кредиты без комиссии? ВВедите в свои расчёты 1-2% от суммы кредита комиссию банка и примерно 1.2-1.5% страховку... Посмотрите на эффективную ставку. Не очень-то выгодно гасить досрочно... (психологический момент не учитываем)... А раз невыгодно клиенту, значит выгода у другой сороны, т.е. у банка.

1. У вас погашение происходит не на 6-й месяц а на 5-й.
2. Эффективная ставка считается у Вашего калькулятора не правильно, для кредита 1лям выданного на 5 месяцев при возвращенной сумме в 1.061 по дифференцированному графику платежей 15.85% ну никак не получается.
3. Доход банка в месяц при досрочном погашении кредита на 5-м месяце составит 61.13/5=12.226тр, что еще больше чем было для 6ти мес. досрочного погашения (для 6мес = 12.37).

банк в плюсе, как ни крути. единственное неудобство - надо искать новых заемщиков под осовободишуюся деньгу.

МНЕ это объяснять не надо, я екселем худо-бедно владею. В отличие от моего оппонента, заявившего кучу малодостоверных цифр. Поэтому и был приведен сферический конь, ибо ньюансы точно бы не дошли. Страховка, какая, в какие сроки, оценка, кем, в какие сроки, комиссии, какие, когда, за что....
Страховка (грубо) +1.1% к заявленным в договоре годовым, комиссии штука разовая, и подъем % на длинном сроке незначителен, а на сроке в год как раз +2% годовых и будет.
Вы-то это понимаете, анекдот про рубль и топор Вам известен. Однако не все его тут знают, отсюда и непонятные расчеты что при досрочном погашении банк поимеет больший %. Нифига не поимеет - если конскую комиссию не влупит за выдачу. И, до кучи, за "обналичку" (Русь-банк). Или за "маленький первоначальный взнос", который хранится у них же под бесплатный процент 2 месяца до сделки.


FGV, специально для Вас анекдот про рубль, который показывает где ошибка в Ваших расчетах.

Идет Иван, грустный, в лес дрова рубить. Навстечу Мойша.
- Иван, что грустный такой?
- Да вот, денег нет, все плохо.
- Давай одолжу тебе рубль - через год отдашь два?
- Идет!
- А пока ты мне в залог топор оставишь, лады?
- ОК!
Иван отдает топор, берет рубль, и идет своей дорогой. Мойша его догоняет
- Иван, я вот подумал, через год тебе трудно будет 2 рубля отдать, а один у тебя уже есть, так давай ты мне его сейчас отдашь, а второй через год, как и договаривались?
- ОК, бери рубль.

....идет Иван дальше и думает "Рубля нет, топора нет, еще рубль должен, и ведь все, блин, правильно!"