Недвижимость - самый убыточный актив 2009 года

Мой пост погребен под сотней других уже, так что вот он:



Исходные данные: стоимость квартиры 2 миллиона, стоимость аренды 20 тысяч (кстати завышенная стоимость, на самом деле меньше).
Ипотека в том варианте выходила в 5570тыс.руб суммарно.

Интересно было бы взглянуть, или скопируйте из прошлых постов - там черт ногу сломит - 300 старниц
Если не затруднит

Ну да согласен) проще не посчитать)

Профессор идиот.

Вот короче точный расчет, сумма аренды - 15 тысяч, что более точно соответствует аренде квартиры за 2 миллиона (используем цены до кризиса!). Коммуналку не учитываем вообще, так как она прибавится к обоим вариантам и ипотеки и аренды в любом случае.

Считаем, что каждый год тратим на аренду + накопление по 440 тысяч (первый платеж по ипотеке в ипотечном варианте).
Допущения: цена квартиры не меняется, цена аренды не меняется, доход заемщика не меняется.
Вклад, предположим, под 12% годовых.
Сумма на счете - сумма на начало года, проценты - набежавшие проценты за год, аренда - то что ушло на аренду за год. Сумма на счете на след. год = сумма на пред. год + проценты + отложено.

Год__Сумма на счете___ Аренда___Отложено___Проценты
1____________0________180_______260_________0
2__________260________180_______260________31
3__________551________180_______260________66
4__________877________180_______260_______105
5_________1242________180_______260_______149
6_________1651________180_______260_______198
7_________2109 накопление закончено, берем квартиру, остается 109 тысяч

Итого сумма которая ушла на квартиру = 440 x 6 - 109 = 2531 тысячи. В ипотечном варианте 5570 тысяч. Как говорится, почувствуйте разницу.

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 15:53]

Почему-то ни один "расчетчик" так и не посчитал аренду по вышеприведенному, наиболее разумному, алгоритму, хотя вроде изначально заявлялось что цель - сравнить. Интересно с чем? Пришлось вот самому это сделать, хотя мне-то вообще по барабану.
Ипотеку видимо рассчитывают в компаниях и на сайтах, напрягаться не надо, калькулятор брать зачем-то.

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 15:57]

мне вот что интересно, эти ипотечники вообще детям кварттиры покупать собираются? и сами собираются до пенсии жить в этих однокомнатных хатах?

Вы передергиваете цифры, пользуясь недостатками ипотеки на длительный срок с аннуитетным платежем, при отсутствии досрочного погашения.

При более коротких сроках, например 10 лет цифры будут гораздо ближе
ипотека - около 3300 в сумме.

Есть формула, которая определяет оптимально максимальный срок кредита при аннуитетном платеже :
Срок кредита=100/Процентная ставка

Т.е. при ставке 12% - это около 8,5 лет
При ставке 5% - уже 20 лет.

Если срок больше, то это уже игра "Накорми дядю-банкира и останься ему должен столько-же" и сравнения здесь некорректны

Для каждого человека по-своему. Я, например, так считаю и деньги в банке не держу (кстати не бред в условиях Раши, а бред в условиях кризиса - наступившего или даже просто на горизонте). Но мы же сравниваем не для меня, а для некоего среднего человека, который считает что держать в банке - самое умное дело, а в квартире или в сейфе - ни-ни :-) Ну вот для него и считаем. Риск неполучения денег из банка не учитываем так же как не учитываем возможное изменение стоимости квартиры или дохода заемщика, по сути потому что их слишком сложно учесть.

Не забывайте, что при более коротком сроке и платежи будут больше, а чем больше платеж тем меньше переплата и в арендном варианте. Я потому и рассчитывал такой вариант, чтобы он являлся полным эквивалентом расписанной LEO 83 ипотеки. Приведите свой график платежей, посмотрим сколько тогда выйдет по моей схеме.
Хотя, все равно ясно что аренда выгоднее.

так ради прикола посчитайте на сколько быстрее накопиться на хату - т.к. разница между платежом в банк (при досрочном гашении) и арендой будет ЕЩЁ больше...

а поесть......440 это 36 тыр...если еще есть то + минимум 10......46 тыр зарплата у одинокого без ребенка или семьй и копить ему 7 лет ничего не едя....много таких?????Ладно ничего не едим:
если отдавать вы планируете по 36 тыр.. 7лет .то есть отдадите в итоге :
7лет*12 месяцев*36 тыр=3036 тыр
берм ипотеку по 12% на 7 лет на эту же сумму на 2000000 руб без первоначального взноса на 7 лет
ежемесячный платеж составит по такой ипотеке: 35305.47
То есть в при аренде вы отдаете по 36 тыр в месяц + покупка квартиры в конце срока(кот не должна подорожать)
при ипотеке отдаете по 35305 руб.....+ получение в собственность квартиры(кот не должна обесцениться)
Может у меня лыжи не едут .....??????????????
при ипотеке при инфляции в стране>процентной ставки выигрышь
при аренде при дефляции выигрышь...........

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 16:53]

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 16:55]

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 16:58]

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:00]

где ты такую ипотеку по 12% видел? да и то платеж будет не 35, а около 40 000... не считая страховок и комуналки, которая входит в аренду... че тереть, я не пойму?

пользоваться в аренду предметом и иметь при этом деньги равные стоимости предмета покупки или иметь долг равный его стоимости и тоже пользоваться этим предметом, так же платя за это, да еще на много больше и при худших условиях.... это в момем понимании вообще вещи не сравнимые.... в любом случае все законы физики утверждают , что бегать с гирей на ноге все же хуже, чем без нее...

А причем здесь поесть? Обьясняю еще раз. Примерно 100 постов назад :-d LEO 83 привел график платежей для 20-летней ипотеки под 17%. По нему платеж в первый год был 440 тысяч. Во второй - 423 тысячи. Я рассчитал схему арендных платежей. В схеме чем больше платеж, тем меньше переплата. Далее включаем элементарную логику. Если у того человека по той ипотеке хватило денег заплатить в первый год 440 тысяч, то предположим что у него и в арендной схеме хватит платить по 440 тысяч в год. Не хватит только если человек вдруг потеряет работу или ему урежут зарплату, такие риски в расчете для среднего случая учесть невозможно (мы рассматриваем стабильную ситуацию, а не кризис). А раз ему денег хватило платить 440 в год по ипотеке, то и по аренде ему выгоднее всего платить каждый год по 440. Хватит ли ему на поесть я не знаю, речь о сравнении вариантов.


6 лет. У чувака скопилось денег за 6 лет, колонка "сумма на счете" - сумма на начало года.


То есть берем на 6 лет, да?
Тогда

47,777 рублей в первый год. Годовой платеж за первый год - 573 тысячи.

Не знаю откуда Вы там 35 тысяч взяли. Напишите как Ваша цифра получилась.

Далее, если взять годовой платеж в 573 тысячи то аренда еще гораздо дешевле окажется.

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:08]

А не приходило в голову, что обесценение денег выражается в том, что уменьшается количество денег на накопление? Т.е. тех самых свободных денег, которые по плану направляются на погашение кредитов? т.е. текущие обязательные расходы тупо растут и отнимают всё больший кусок пирога... Если этот самый пирог не увеличивается... А увеличивается этот пирог с отставанием от "обесценения денег"
"Рост реальных доходов" был из последних 15 лет только в предыдущие 3-4 года. Зато подорожание минимального потребителького набора превышало инфляцию минимум в 2 раза... Если у ваз доход на семью сегодня 60 тыр, платёж по ипотеке 30 тыр и текущие расходв в 30 тыр, то завтра, если ваш доход вырастет на 4%, а текущие расходы на 10%, то у вас 600 руб окажутся в дефиците...За примерами далеко ходить не надо: коммуналка выросла на 30% с нового года, продукты - примерно на 15%... И не знаю никого, кому бы добавили зарплату именно с нового года... Зато таких, кому за январь урезали на 10-20-30% очень много... Гарантий, что нынешний год уникальный и больше не повторится - никаких.


Есть и одинаковый момент: их надо где-то взять...
:-)

И это тоже правильный вопрос. У нас ставка по ипотеке = равна банковским ставкам? Моя-то ставка в арендной схеме - ставка на вкладе (причем срочном, только чтобы можно было пополнять счет), а ставки по кредитам обычно выше. Но я банковские продукты в последнее время не изучал так что уверенно утверждать не буду.

Коммуналку не учитываем в обоих вариантах, и в моем и в ипотечном. Смысла ее учитывать нету вообще.

факты расчета в студию:
http://www.kb-yarmarka.ru/?page=calc
ставим 12% 7 лет 2000000 рублей....итого 35305.47....
никак не сходиться с вашим 47.7777
может опять законы математики еже не те???????????????????
и с чего вы считаете ипотеку на 6 лет давайте одинаковые условия брать
есть доход готов отдавать деньги:


снимаю получаю хату за 7 лет отдавая по 36 тыр
беру ипотеку отдаю по 35.6 тыр................................
ставка 12% была до кризиса.....поэтуму большинство сидят примерно на такой ставке а не на нынешней...хитрый ход для запудривания мозгов но он не катит

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:09]

Нормально )))))) идиотом меня называют крайне редко... ))))
обидно даже, за что вы меня так ))))

Давайте еще раз разберем на конкретном варианте:
1. Ипотека 1400 - 14,25%. 20 лет. первый платеж 24, затем пропорционально снижается. средний платеж - 14 т. р.
расчеты показывают, что общая сумма выплат 3400
с учетом дисконтирования 1794 т р (поясняю, что дисконтирование применяется , потому что Номинальный платеж Не Будет Увеличиваться под воздействием инфляции).

2. Плата за аренду Будет увеличиваться под воздействием инфляции. Примем что 10 т.р. это не Номинальная плата, а Реальная на весь период (можно прогнозирвоать ее увеличение и затем дисконтировать - смысла нет ).
умножаем ее на 240 месяцев - получается 2400
оставшиеся от среднего платежа 4 тыс (14-10) кладем в банк под 15%, к концу периода получится (естественно с учетом дисконтирования, как подверженные инфляции) около 2000.

Хэх, получается что вровень, что ли )))
Ну в общем так и должно быть, поскольку цена капитала саморегулируется и стоимость ипотеки и аренды и ставки по вкладам вещи взаимосвязанные посредством рыночных сил.
Все зависит от конкретных условий, видимо (процент туда, процент сюда - вот тебе и разница)
Можно в следующий раз прибавить к расчетам учет риска и вероятностей и психологического ощущения комфорта)))...


[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:55]

Вы очень невнимательно читаете. Человек в моем расчете скопил на квартиру за шесть лет. Еще раз: колонка "сумма на счете" - сумма на начало года.
Вот потому ипотеку на шесть лет и беру.


Ага, теперь понятно как странные цифры получаются. Лень сложить два числа на калькуляторе, поэтому ищут сайты где это сделает программа.

Короче, берите калькулятор и проверяйте. Моя цифра в 47.777 получилась так. Тело кредита 2 000 000 рублей. Выплаченное тело в первый год = 2 000 000 / 6 = 333 333 рублей. Нигде не наврал? Дальше, 12% процентов от 2 000 000 за первый год = 2 000 000 * 0.12 = 240 000 р. Правильно? Сумма выплат в год = 333 333 + 240 000 = 573 333 р.
В месяц = 573 333 / 12 = 47 777 р. Ну как?
Как считают на сайте, не знаю. Привык калькулятору доверять больше.

Хватит прикидываться.
Никто машину покупать не заставляет. Люди сами рвутся стать автовладельцами. Можете почитать аналитику. По прогнозам количество автомобилей в стране вырастет в ближайшее время вдвое. Я вам могу прямо сейчас показать 50-100 человек, которые мечтают о жигулях.

Вот эта разница в деньгах и будет платой за дискомфорт 8-летнего проживания на съемной квартире.
Кому нужен комфорт несъемной квартиры, тот его оплачивает, кому не нужен, тот живет на съемной квартире.
О чем спор?

калькулятор правильно считает он проверенный а вот вы значит свою математику подправьте......, тем более подвержены сомнению все ваши расчеты выше которые никто не проверял тогда.



[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:23]

На депозите свет клином не сошёлся... Однако деньги идут к деньгам... И если они есть, в любом случае будет найден способ из созранить и размножить...

Ну если Вы не в состоянии мою "математику" понять, то и говорить с Вами не о чем. Бином Ньютона, ага.

С этим согласен. Комфорт, все дела - это все понятно. Спор - исключетельно что выгоднее. А стоит оно того или не стоит, каждый решает сам.

Прикинул (расчеты тут приводить не буду ) , ипотека точно выгодней получается при ставках 10% и ниже.

Ипотечные кредиты, так уж исторически в России сложилось по ставкам последние 3 года ниже, чем ставки депозитов.
В этом был смысл программы "Доступное жилье" - накачали гос. денег в АИЖК - и стали давать относительно дешевые кредиты. Остальные банки вынуждены были под эти ставки подстроиться. К чему это привело - вы знаете..

Читай форум за два года.

З.Ы. Что за дисконт такой? Написал бы тогда уж дисконт в 20%, и ипотека даже стабильный доход приносила бы, математик фигов.

вы почему упорно не хотите принять факт, что на сьемной квартире тоже может быть комфорт? причем для меня он вообще дармовой, потому как мне этот евроремонт не делать и каждые 5 лет его не обновлять... а цена не сильно меняется... просто искать нужно - и уходит на это времени меньше, чем на сбор документов для банка...