Недвижимость - самый убыточный актив 2009 года

зачем выплнять работу по выявлению очевидной ошибки....можел логику не преподавали в вузе?????
есть калькулятор он может счить
а) правильно
б) неправильно.....
я его проверил не раз и уверен что он считает правильно.... тем более его цивры сходыться вточь с расчетом банков на другших сайтов...
затем неникий человек сам считает и говроит то что не рано расчету калькулятора....зачем мне его проверять, если а) калькулятор считает правильно... калькулятор это машина...калькулятор выдет и сейчас точнное определение моего платежа в банк при вводе такихже условий...по моему это очевидно.

Ну ка покажи, умник, что ты снимешь за 36 и что купишь за 2 миллиона ;-) Прямо с Е1 можешь взять... И заодно 12% ФИКСИРОВАННОЙ рублевой ипотеки (кстати по любому три страховки добавлять надо к этому проценту).

Как ипотека ваша однокомнатная? На марджинколл не попали? Проценты не увеличил банк?

вы это, в банке когда последний раз были? 10% в рекламе не означает что вам его по такой ставке дадут... и при 10% и ниже ипотеке наша фин система рухнет.... выгоднее будет строится за счет привлеченных ипотечных кредитов, чем за счет кредитов банков... потому в долевку таких ставок нету и никогда не будет... от того на вторичке цены и были выше - там спрос был больше... вот как долевку разрешили рефинансировать - тут пузырь и раздулся... а сдуваться он начал с остановки кредитования на покупку КОМНАТ... и далее по цепочке уже пошло...

ну тут имеется в виду аренда за 12 и 24 на депозит... в сумме 36 и 36 по ипотеке за хату которая стоит 2 000 000...

чуваку совет - меньше верить калькуляторам банка, если бы там все так было хорошо, непоняток бы с кредитами не было... а то в калькуляторе одна сумма, а в графике то платежей - уже другая... не на---ш, не проживеш - девиз наших банкиров... кто так не делал - их уж с нами нету... СК - R.I.P. :weep:

невры лечи свои или зависть..незнаю....
читать тему выше и понять что 36 это сьем и откладывае в банк...
12% ставка фиксированна...евроремонт 40 метров коло центра платеж по ипотеке 17 тыр в месяц...на счету лежит 100 тыр кот дают доход 2тыр..... :cool:
мужик не потеме а в чем твоя зависть????

в МСК такую однуху счас возле метро уже по 20 сдают... т.е. в твоей хате кто то живет, убивая твой евроремонт, ты еще за это приплачиваеш, живя с родаками и радуешся? тяжелый случай.... ну вот сьедут завтра твои арендаторы - чего делать будеш?

:-D

живи сам в такой однухе 20метров в общаге с общим туалетом....в лесу
:-D
а я лучше своей поживу....пока с родителями....продолжаю копить на жилье еще

Аннуитетные платежи.

Дифференцированные платежи. Как оценка Ваш расчет сгодится, но только он не учитывает, что %% начисляются не на всю сумму долга, а на остаток долга. Соответственно сумма выплат будет меньше. Хотя для грубой оценки это достаточно правильно.

Ну короче пошлю опять же в это место:
http://www.bankinform.ru/services/credits/calc/def...

Так вот, выплаты по ипотеке составит почти 47500 руб с дальнейшим уменьшением (при сроке в 6 лет). И почти 44000 при сроке в 7 лет. Аннуитетный при сроке 6 лет составит 39100.39

Однако, следует упомянуть ради справедливости, что при расчете банковского %% тоже так то надо считать сложный процент.

Но у меня возникает вопрос: где вы видели ипотеку по ставке в 12% при том, что по вкладам дают 16% и больше ???

ситуация прошлого года....

тока когда копить будете снимая жилье не надо потом удивляться что то что вы накопили не хватеет то на что был расчет сегодня)))))))))))))))))))))))))и снова копиь и снова в путь....

говорите жилье подешевеет к концу срока а я вам скажу зарплата упадет и накопить вы такими суммами на подешевевшее жилье не сможете....

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 17:58]

видимо там же, где сдают

за 20 тыров

- в своей шизофренической реальности

сегодня же накопленого хватает уже на 1,5-2 штуки того, что можно было купить на эти деньги вчера... однухи в МСК прошлое лето - 200 000$, сегодня уже 100 000... двухи прошлый год - 250 000$ сегодня 120-130 000... слышь, кончай уже тупить?

поэтому и написал 10% чем больше - тем ипотека выгоднее
Вы что против идеи дисконтирования, товарищ?))) Чем же она не нравится ?

такто здеся все Екат обсуждают........здеся и в помине нет то о чем тыт тут говоришь...если говорят о екате чего ты лезешь с москвой..............

Ипотека будет выгоднее когда платеж по ипотеке будет сравним с арендным платежом. Сейчас доходность аренды получается в случае 2 000 000 / 20 000 = 12 %.
Если посмотреть кредит на 10 лет под 12% годовых, то у Вас получится что банку Вы будете отдавать 20 000 за обслуживание долга + 8 тр за тело кредита (в первый год). Те фактически плата арендатора превратилась в платеж банку. Естессно, что при дальнейшем снижении %% ипотека будет выгоднее аренды, но вернемся к реалям... аренда сейчас 15 000, банковский %% 16 (хотя на самом деле больше), путем нехитрых вычислений получаем, что стоимость актива должна быть примерно 1100. Отсюда следует глубокомысленный вывод о том, что актив переоценен. Ведь аренда повысится не может из-за отсутствия денег. Банковский %% - тоже не понизится, ибо деньги уже взяли по16% и более при сроках договора на год. Ну значит будет падать стоимость актива, иначе рынок недвижимость будет стоять и стоять. Таким образом уже с другого конца подходим к тому же выводу, что сделал топикстартер.

Я это учитываю я обоих случаях (или Вы про ежемесячную капитализацию?). Просто насчет ипотеки, я полный график не считал ведь, только первый платеж взял. А в моем расчете по аренде, это учтено.


Вы правы. На сайте аннуитетные платежи рассчитаны.

Тогда сравним с таким вариантом. Получаем, полную выплаченную сумму по ипотеке на 6 лет по 12% - 2815 тысяч. В этой схеме годовой платеж = 469 тысяч. Аренда по моей схеме с таким годовым платежом (года нумеруем уже с нуля, а то некоторые окаызывается не поняли, что только заполненная строчка таблицы означает прошедший год):

Год__Сумма на счете___ Аренда___Отложено___Проценты
0____________0________180_______289_________0
1__________289________180_______289________35
2__________613________180_______289________74
3__________976________180_______289_______117
4_________1382________180_______289_______166
На начало пятого года на счету лежит 1837 тысяч, то есть до квартиры не хватает всего 163 тысяч, которые накопятся в течение 4 месяцев (каждый месяц накапливается из того что откладываем 289 / 12 = 24 тысячи + проценты 1837 * 0.12 / 12 = 18 тысяч = накапливается по 42 тысячи в месяц). Поэтому считаем еще 4 месяца 5-го года:
5_за 4 мес_1837_________60_______96________73
5 + 4 месяца: на счету 2006 тысяч, накопление закончено, берем квартиру.

Итого полная сумма в этой схеме = 2501 тысяча против ипотеки за 2815 тысяч.

Какой отсюда вывод. Для небольших сроков ипотеку брать еще туда-сюда, в данном случае разница = 315 тысяч, что наверное кое для кого не такая большая сумма. Для сроков 10 лет и больше, ипотека - самоубийство, приводит к бешеным переплатам.

Хотя если есть срочные вклады под 16% (тут начали писать такие цифры) а не расчетные 12%, тогда аренда становится существенно выгоднее при любых сроках.

А как понять, что выгоднее?
Можно посчитать, что дешевле. А вот , что выгоднее?
Что, например, выгоднее, на велике по лесу покататься или в кинотеатре фильм посмотреть?
Ипотека на длительный срок - массовое явление. А аренда на те же сроки - пока не встречается совсем. Т.е. теоретически она возможна, но ни одного случая реально заключенного договора нет. Поэтому пока любое сравнение некорректно.

Жаль что C## не умеет считать, сколько нового бы открылось его взору :-) А так и поговорить конструктивно с ним невозможно, только ругаться.

:-) "выгоднее" в дискусии употребляется в качестве синонима "дешевле".


Как не встречается? Мы не о договоре, а о возможности жить в арендованной квартире годами. Даже не обязательно в одной и той же. Вам шашечки (договор) или ехать (жить)? :-)

[Сообщение изменено пользователем 23.03.2009 18:31]

Для меня комфорт начинается с заключения договора.
Я не встречал ни одного человека, заключившего договор аренды на длительный срок. Что дальше сравнивать?

Сочувствую.
;-)

Ну да. Хотя правильнее говорить капитализация по периодам. На банковском форуме считали, что эффективная ставка по одному из вкладов достигает уже 19, 56 % (насколько мне помнится)

Ну вот ипотечный калькулятор показывает несколько меньший начальный платеж (видимо там как-то по-другому это рассчитывается). И, конечно, надо учитывать что сумма %% за год будет не 2 000 000 * 0,12, а несколько меньше в силу уменьшения тела кредита. Ну на общую картину это так-то не влияет для оценочных расчетов +- 10 % вполне приемлимый результат, чтобы произвести качественную оценку.

Фирма Майкрософт всегда отличалась нелюбовью к подсчету %. Только проводник Windows может написать что для завершения копирования ему надо 2 минуты, а через пару секунд с радостью сообщить, что на самом деле нужно 5 минут. :-)

Может и выгоднее, ежели не напряжнее. :-) Когда бало разве что не солить, можно и в ипотеку поиграть... Только вот не дают сейчас под 10% без первого взноса. :-D А под 17% в валюте... Кто там первый на пулемётное гнездо?

Если бы считать умел, ипотеку бы не взял... А если и взял бы, то не 1к. квартиру, а минимум на 2к.

да и под 13,5 в рублях тоже дают.. Например Сбер и ВТБ.
В Тюмени точно знаю Запсибкомбанк дает под такой процент.

Никак не встречается.
Я имею ввиду возможность, гарантированную договором.

Мне надо иметь уверенность, что такси доедет до конечной цели, а не высадит меня посреди леса. И пофик на шашечки. Т.е. мне нет разницы, своя, или ипотечная, или съемная квартира. Важна уверенность в том, что это такси не остановится внезапно.

Поищите информацию о пирамиде Маслова.
Потребность в безопасности - одна из базовых.