Инвестиции в недвижимость убыточны - 2. Обвал

Ога как грозно. Как говорится не нравится не покупайте :-D
В конечном итоге все проблемы производителя ложатся на карман покупателя

:bayan:
ОНИ Каждый год это Требуют....только все по старому......
Посадили бы Парочку Чинарей- глядишь и спрашивать не надо будет.

Это потолок!!! :ultra:

Я и не покупаю.


Посмотрим...

Кому-то накладно стало содержать дублирующие объявления.
Хотя многие агентства не публикуют на УПН часть своих объяв. Проверьте сами. Открывает поиск на УПН: 2двушки по всему городу. Первый в списке 1-й Центр недвижимости, у него по базе УПН 18 двушек, причем еще с Первика попалась в базу. Заходим на сайт вышеупомянутого агентства смотрим что у них: 22 двушки. И так если разобраться, то 15000 может оказаться верхушкой айсберга.

Тогда логики не вижу.
Тут приводились цифры неоднократно, о снижении цен в новострое.
Хотите сказать строить стало дешевле?

согласен, но откуда вдруг уверенность что этот порог не будет преодолен?

Согласен, что пока это потолок и не в панельке. А в кирпече, в новом. А не предел в плане конца года. Там посмотрим на динамику цен по всему остальному.


Я тоже. А было бы удобно на год купить квартирку в Екб, пока коттедж строится, а то устаю мотаться да жить в съемной квартире

[Сообщение изменено пользователем 19.02.2008 17:51]

Нет прибыль со 100-200% приходит к 50%. Плюс далеко не вся реклама достоверная :lol:
Дальше будет интереснее продать активы и в другой бизнес

Так купите, через год, дороже продадите.
По отчетам аналитиков цены за 2007 год выросли на 20%, т.е те кто купил в прошлом году за 2 сегодня может уже продать за 2.4.)

Значит не все проблемы производителя ложатся на карман покупателя?

[Сообщение изменено пользователем 19.02.2008 18:02]

Не факт :-D

Вот если опустится до 35-40 с отделкой в новостройке. Пойду покупать.

Все, входящие в себестоимость, а не в наценку. Но наценка меньше 50% - это нереально для специфики работы в России.

Воизбежании дальнейших дскуссий про одно и тоже, предлагаю сойтись натом, что цены на недвижку явно завышены)

Они сами статистику рисуют, так почему бы им не быть уверенными? :-D


Наркотиками пойдут торговать?
И еще вопрос: как вы прибыль строителей считаете? Как вообще определяете, большая она или маленькая? Скажем, в моей фирме рентабельность 15-20% - по вашему это вообще копейки и у нас в стране за такие деньги никто не работает, да вот только деньги успевают за год пяток раз обернуться - вот и получается 75-100% в годовом исчислении. А прибыль свою поднимаем не за счет тупого повышения цен (да нам и конкуренты не позволят), а за счет оптимизации бизнес-процессов и ускорения оборачиваемости капитала.

З.Ы. Растишкам бы подучиться немного, чтобы не выглядет кухОнными экономистами, а то получается как в анекдоте: за два рубля купил, за четыре продал - так на два процента и живу.

[Сообщение изменено пользователем 19.02.2008 18:26]

Эксперты: ставки по ипотеке в России неизбежно вырастут

Стоимость ипотечных кредитов для граждан России в текущем году будет неизбежно увеличиваться в связи с кризисом на международных финансовых рынках и ростом цены заемных средств для банков.

Ипотечный кризис в США, разразившийся в августе прошлого года, привел к серьезным финансовым проблемам в мире, отмечают аналитики, опрошенные РИА "Новости".

В связи с ростом стоимости денег и трудностями в их получении, банки ужесточили требования к заемщикам или повысили ставки по ипотеке, а некоторые вообще отказались от этого продукта.

"Кризис повлиял и продолжает оказывать достаточно сильное влияние. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут снижаться и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования. Все это последствия простого факта — стоимость привлечения ресурсной базы банков повысилась достаточно серьезно", — сказал первый заместитель председателя правления "Городского ипотечного банка" Руслан Исеев.

По мнению аналитиков, ждать тенденции к снижению цены ипотечных кредитов в ближайшие два года не стоит. Более того, эксперты считают, что стоимость жилищных кредитов немного вырастет — на 0,5-1%.

Кроме увеличения стоимости ипотечных займов, аналитики прогнозируют и ужесточение прочих условий предоставления таких кредитов.

С вами могут согласиться только СпекулянтЪ

Если вы создали дело, поставили на ноги, развили свое детище и потом так просто скинуть, сомневаюсь сильно

ЭРРЕКЦИОНЕР (c cайта 700metr.ru)
Вт Фев 19, 2008 4:24 pm

Обвал загородной недвижимости в RealPRICE!!!!

увидел график падения цен на загородную недвижимость!
www.realprice.ru

вкладка “статистика рынка”
раздел “подмосковье: продажа загородной недвижимости” галочка “все строения”
условия поиска: “всё подмосковье”,
“средняя цена единицы площади”,
“за 1 год”
нажимаем показать
видим падёж на 20 -25 % !
что твориться -то ! дачи дешевеют !

Кредитомания - смертельно опасная болезнь
19.02.2008 15:55 | www.rian.ru

http://www.rambler.ru/news/economy/banks/558060166...
Финансовая неграмотность может привести к трагедии. Так, житель Челябинска покончил жизнь самоубийством из-за невыплаченного кредита, сообщает "Комсомольская правда".

Мужчина взял у банка в долг один миллион рублей, чтобы с женой и двумя дочерьми переехать из однокомнатной квартиры в трехкомнатную.
Как пишет газета, сотрудники банка несколько раз сообщали клиенту процентную ставку, но сам график выплат - 13 тысяч рублей ежемесячно в течение 22 лет - челябинец увидел только в день переезда в новую квартиру.

У должника началась депрессия, и через месяц он свел счеты с жизнью. Гасить кредит придется его наследницам - дочерям, поскольку с женой он к тому моменту официально развелся.

Однако порой даже перспектива оказаться на самом дне не останавливает людей, и они обрекают себя на практически пожизненную кабалу. Недавно к многочисленным формам психологической зависимости добавилась еще одна - кредитомания. Этот термин еще не успел стать научным, а проблема уже существует, и психологи проводят параллели с игроманией. Игрок рассуждает: сейчас я не выиграл - выиграю в следующий раз. То же самое в случае с кредитом: если я здесь не могу расплатиться, возьму следующий кредит - закрою первый, потом возьму третий - и так далее. И вот человек вопреки всем доводам здравого смысла пытается решить свои проблемы с помощью заемных денег. Один раз поддавшись искушению рекламы - приобрести желанную вещь, не заработав на нее, - он не в состоянии остановиться.

А когда приходит время платить по счетам, эта ситуация часто загоняет должника в тупик. Психологические проблемы, как правило, переходят в депрессию, иногда отчаявшиеся должники прибегают к крайней мере - суициду.

Получив возможность купить понравившуюся вещь сразу, даже если она срочно и не требуется, покупатели активно возможность используют. По мнению психолога Софьи Шноль, система выдачи кредита создает у человека иллюзию, что ответственность за расплату он перекладывает на других:

"Основной мотив всей рекламы кредитов звучит так: "Бери сейчас, раз тебе хочется! Не отказывай себе ни в чем! Расплатишься как-нибудь после". Таким образом, эксплуатируется детская, инфантильная часть нашей личности, которая присутствует в каждом человеке в большей или меньшей степени. Противостоять очень сложно".

Кредитоман оптимистичен до беспечности, а процесс взятия кредита доставляет ему подлинную радость - ведь он становится обладателем столь желанной вещи.

Многие из них еще и финансово безграмотны, не умеют ориентироваться в информационном пространстве, подвержены влиянию рекламы, которая внушает, что приобретение материальных благ - самое главное свидетельство успешности.

Способы защиты
Как не попасть в долговую яму, когда соблазны на каждом шагу? Для получения кредита не нужно даже идти в банк, достаточно оказаться в ближайшем торговом центре или заглянуть в почтовый ящик, где вы можете запросто обнаружить кредитную карту. К этому добавляется агрессивная реклама, декларируемое снижение процентных ставок и широкий выбор кредитных программ у разных банков.

Конечно же, вопрос брать или не брать кредит - это личный выбор каждого. Но и финансисты, и психологи советуют прежде всего трезво соразмерить свои желания с финансовыми возможностями, продумать стратегию возвращения денег без ущерба для личного или семейного бюджета, подсчитать, какая сумма уходит каждый месяц на расходы, без которых не обойтись, - еду, коммунальные услуги, транспорт и т.д. - и какую часть доходов "съест" платеж по кредиту.

Ответьте для себя на следующие вопросы:
1. Нужен ли вам вообще кредит? Или вы можете решить эту проблему (например, приобретение какого-то товара, покупки жилья) другим способом?
2. Уверены ли вы в том, что сможете стабильно выплачивать за кредит?
3. Уверены ли вы в своих доходах, в своей работе?
4. Помните ли вы, что за кажущейся доступностью кредита встает вопрос выплаты значительно больших сумм, чем изначальная стоимость товара (услуги, продукта)?

Заранее поищите пути выхода из ситуации, когда платежи станут для вас неподъемными. Какие дополнительные источники дохода вы сможете изыскать? Не стоит рассчитывать, что для погашения одного кредита можно будет взять другой - именно так человек попадает в долговую яму.
Лучше начинать с небольших кредитов и посоветоваться с людьми, имеющими опыт кредитования.

Следует осознавать, что долг придется вернуть. Как только заемщик ставит свою подпись под кредитным договором, обратного пути для него уже нет. Несвоевременное внесение ежемесячного платежа или любое другое нарушение условий договора повлечет со стороны банка штрафные санкции. Поэтому кредитный договор необходимо изучить самым внимательным образом, не пропуская абзацев, набранных мелким шрифтом, - там-то обычно и скрываются подводные камни.

Не стоит брать "мгновенные" кредиты. Лучше отложить покупку хотя бы на один день. Возможно, наутро вы поймете, что выбранная вещь вам не по карману, а то и вовсе не нужна. Но если без нее никак не обойтись, стоит взять кредит в офисе самого банка, а не в магазине.

Не нужно лечить хандру шоппингом.
В угнетенном состоянии человек неспособен адекватно оценить свои потребности, и риск купить ненужную вещь многократно возрастает. Потом, поняв, что деньги выброшены на ветер, вы еще больше расстроитесь, а отдавать кредит все равно придется.

Засуха в Зимбабве может привести к падению цен в Екатеринбурге. Магадан, может хватит всякий бред из желтой прессы постить? Один псих покончил с собой, на всю страну прогремел.

Расхожие мнения о кризисных явлениях
http://www.chelfin.ru/analytic/investment/32.html

...Мантра о том, что, дескать, российская экономика сейчас как никогда устойчива и мало зависит от того, что происходит на Западе, что мы можем даже претендовать на роль «тихой гавани», просто ни в какие ворота не лезет. А как же зависимость от цен на энергоресурсы, которые, в свою очередь, зависят от благополучия всей мировой экономики?! Мы ведь до сих пор не слезли с нефтегазовой иглы, что бурно обсуждалось еще недавно. Правда, последнее время разговоры об этом поутихли, все как-то смирились с этим фактом, привыкли к его существованию, что ли... Можно, конечно, говорить о росте собственной нефтяной экономики, и этот отрадный факт, конечно же, имеет место. Боюсь только, что он настолько слаб пока, что не справится с лавиной финансового отлива, произведенного нефтегазовой частью экономики. Весь оазис, построенный возле нефтяной реки, может и иссохнуть!

А почти полная зависимость российской экономики от западных кредитных ресурсов?! Последние лет пять это является чуть ли не главным источником финансирования российской экономики. Причем это все кредитные ресурсы, то есть данные в долг, а не навсегда, как если бы это были инвестиции в капитал. Вот недавно только все ужасались объемом набранных кредитов нашими монстрами, типа «Роснефти» и «Газпрома», причитали, как бы у них «пупок не надорвался» это все обслуживать. А это было на фоне дешевых денег и дорогих цен на нефтегаз! Деньги уже начали резко дорожать. Нефтяные же цены следуют общему циклу товарно-сырьевых рынков, а цикл на то и называется циклом, что за периодом длительного роста наступает фаза длительного снижения цен всех товаров этой группы.

Следующая мантра – о том, что у нас «ого-го» какие стабилизационный фонд и золотовалютные резервы, дескать, это уж точно спасет нас от любой лавины на рынке. Во-первых, не факт, что наши власти сумеют достойно распорядиться этими ресурсами для спасения нашей экономики в критический момент, я лично в это не верю. Как обычно, все начнут суетиться и что-то предпринимать, когда уже будет поздно «пить Боржоми». Пословица «пока гром не грянет, мужик не перекрестится» – как-никак про нас ведь. Во-вторых, СФ и ЗВР – это ресурсы государственные, а все слабые места нашей экономики (долги банков и корпораций, плохие потребительские и ипотечные кредиты, пузыри на фондовом рынке и рынке недвижимости) в этот раз находятся вне поля госфинансов, следовательно, трансляция ресурсов из бюджетных источников (считай из рук чиновников) в частные руки в момент кризиса будет затруднена: чиновники не очень-то будут торопиться спасать «нерадивых» коммерсантов. В-третьих, сам факт «распечатывания» СФ и ЗВР для целей латания «дыр» в экономике может быть воспринят как негативный, ведь тем самым будет признано их наличие. Таким образом, когда СФ и ЗВР росли – это было позитивным фактором для рынка, когда они станут снижаться – это будет фактором негативным, независимо от их абсолютных размеров. ....

Далее, почему-то никто не придает значения такому фактору, как раздут рынок недвижимости. Никто и говорить даже не хочет о рисках его падения, о том, как это скажется на всей экономике. Почему-то в этом вопросе абсолютно все пребывают в удивительно благостном расположении духа. Как будто рынок недвижимости – это такая вечная ценность сама по себе, вложения в него и доходны, и надежны одновременно. В головах риелторов и простого населения вероятность заметного падения цен на этом рынке соседствует с вероятностью пришествия инопланетян. Как будто история других рынков (США, Япония и др.) не свидетельствует об обратном. Ведь пузырь есть пузырь, и при его схлопывании цены могут упасть не то чтобы на несколько процентов, а в разы, и не то чтобы на пару-тройку месяцев, а на годы! Пузырь всегда возникает там, где спекуляции участников рынка приводят к аномальному до безобразия отрыву оценки товара от реальной его ценности. А чем ситуация, когда благочестивый народ со знанием дела начинает массово «инвестировать» в тюльпаны, вместо того чтобы просто дарить их женщинам, принципиально отличается от того, когда море новостроенных домов до половины и больше состоят из так называемых «инвестиционных» квартир. А ведь это в целом явно ненормально – дома нужны, чтобы жить в них, а не держать их пустыми в расчете на рост их цены. Такая аномалия рано или поздно «лопнет».

И я думаю, самая страшная ошибка, которую совершают в своих анализах практически все эксперты – они не рассматривают эти возможные события одновременно! Любые рассуждения сводятся к тому, что «ну, вот это может и произойдет, если вот там вот то случится». А ведь хронология любого кризиса подчиняется известному закону Мерфи (по-нашему, закону подлости), что если неприятность может случиться, она непременно случается. Причем любая неприятность является одновременно и следствием, и причиной. Процесс развития кризиса превращается в череду цепляющих друг друга негативных событий. Как это может быть в нашем случае? Например, напряжения в финансах корпораций, связанное с невозможностью рефинансирования, может привести к техническому или полному дефолту в какой-либо крупной или средней компании. Казалось бы, частный случай. Однако это вызовет волну недоверия между всеми экономическими агентами – между банками, компаниями, населением. А повальное закрытие лимитов приведет к еще большему ухудшению финансового положения агентов, в результате с финансовыми проблемами столкнутся другие участники, ранее считавшиеся финансово устойчивыми. В итоге риски новых дефолтов только возрастут. Цепочка дефолтов и общее снижение финансирования бизнеса приводит к падению производства. Падение производства через зарплаты приводит к падению доходов населения, а это – уже к падению потребления, что, в свою очередь, к падению продаж и прибылей компаний. Круг замкнулся.

Прорвать может и в другом месте, например, на рынке недвижимости. Пока там все спокойно и цены даже снова выросли, надув пузырь еще больше. Но только представьте, что спрос на квартиры сократится (например, в связи с иссяканием масштабов ипотечного кредитования) с одновременным увеличением предложения (например, в связи с увеличением продаж «инвестиционниками» или выплескиванием на рынок «залоговых» квартир). Причем это может превратиться и в нормальный длительный тренд – чем больше цены падают, тем больше люди нервничают и больше продают, роняя цены еще ниже. Если такие тренды существуют на фондовом рынке, почему они невозможны на рынке недвижимости? Многие говорят: «Зачем продавать недвижимость, если нет на то особой надобности, ведь вкладываются в нее люди очень надолго, как говорится, на черный день?». Нет особой надобности – так она появится, и черные дни наступят – вот и будут продавать! На фондовом рынке ведь тоже кто-то продает ценные бумаги и по низким, а потом и по очень низким ценам – так называемый «маржин-колл» заставляет. Подобный «маржин-колл» возможен и у владельцев недвижимости (например, у застройщиков при отсутствии иного способа финансирования их бизнеса, что именно и случается, как назло, в самый неподходящий момент).

Скорее всего, это не произойдет именно так, как написано выше. Что-то может и не случиться или случиться не так, или не в той последовательности. Однако смысл от этого принципиально не меняется. Такие процессы, когда события последовательно и циклически усиливают друг друга, Джордж Сорос называет рефлексивными. Не учитывать такую рефлексию в экономических процессах по меньшей мере недальновидно. А силу она имеет поистине разрушительную. Опытные спекулянты фондовых рынков наблюдают рефлексивные явления регулярно. Боюсь, что январская распродажа была только началом крупного рефлексивного процесса, являясь одновременно серьезным сигналом. Ведь фондовый рынок всегда первым чует запах бури. Не думаю, что к этому можно относиться с безразличием, присущим большинству публики.

Алексей ВСЕМИРНОВ, независимый биржевой трейдер, специально для CHELFIN.ru

Мнение читателей:

1. Ильдар Гафаров 18:51 19.02.2008
Обилие умных слов и изречений умного человека лишний раз подтверждает мои мрачные мысли. Причем даже без цифр.
Достаточно сопоставить то, как нам, что называется "дуют в уши" с общей картиной внутренней экономики, последствия которой мы видим на прилавках магазинов и на заправочных станциях.
Алексей, привет!

Читатель (c cайта "Крах недвижимости")
2008-02-19 20:09:33
Вот, что пишут на своём форуме братья-казахи о московских ценах:
“Цены на московское жилье растут рекордными темпами
Хорошо взлетают- красота. После выборов кувылдыкнется. Московские барыги катят шар недвижимости в гору, скоро он их раздавит. Кстати в Москве тоже появляются статьи об ОСОБОМ РОССИЙСКОМ ПУТИ НЕДВИЖИМОСТИ. :-):-) АО МММ отдыхает. Скоро цены рухнут, как и у нас. ”

http://bb.ct.kz/index.php?showtopic=57195&st=43700...

Платил бы двадцатку хозяину за съемную квартиру - и никакой бы депрессии, все живы-здоровы

Давеча наткнулся на данные статистики, говорящие о том, что у нас порядка 60 млн. человек заемщиков, т.е. практически все трудоспособное взрослое население. Еще говорилось, что на каждого россиянина (включая детей и стариков) приходится по две среднемесячных з/п долга перед банками.

Приплываем, господа:
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-285957.html
"Кадровый голод на Урале может повлечь гибель предприятий
...
Увы, пока общая тенденция на рынке труда - снижение численности трудоспособного населения области. Началось оно уже в 2006 году и, по прогнозам, будет усиливаться: с 2007 по 2015 год сокращение составит 8%, а к 2025 году - уже 19% к существующему уровню.
...
Порядка 30 процентов компаний в 2010-2015 годах будут уходить с рынка именно по причине нехватки кадров. Успех предприятия будет зависеть от привлекательности территории, где оно находится", - считает Павел Неверов, вице-президент ассоциации консультантов по подбору персонала.
...
Решение кадровой проблемы отчасти возможно за счет привлечения внешних трудовых ресурсов - мигрантов. Однако сегодня возможности, особенно за счет переезда граждан из стран СНГ, с каждым годом сокращаются. Миграционные потоки большей частью неуправляемы - приток может превратиться в отток, особенно если начнутся масштабные инвестиционные проекты в тех странах, откуда мигранты приехали."

Вот и на мигрантов надежды ни какой. Довыеживались с "доступностью" жилья. Поздравляю.

Вроде как в челябинске съем не 20 т.р.