Динамика цен на жилье

"Хотели как лучше, а получилось как всегда".
"Кто есть ху"
итп
Все именно из разряда оговорок, ставших общеупотребимыми оборотами. Ну да ладно, это лирика.

Собственно вопрос состоит в том, куда будут двигаться цены. В этой связи можно вспомнить обрушение рынка недвижимости в Японии и нынешний банковский "кризис" в России.
Нынешний наш "обвальный рост цен" на недвижимость в том числе, имхо, имеет и спекулятивную компоненту, включая инвестиции самих банков. Достаточно легкого толчка (Пожааааааар! Вклады горят!), и инвесторы начнут сбывать активы. Если уж ждать обрушения цен, то в любой момент, а не когда-то в прогнозируемом будущем, потому что будущее, зависящее от заявлений генпрокурора или президента просто непрогнозируемо в принципе, увы.
Ровно это же самое относится и к ожиданию роста цен.

Позволю себе также вспомнить 1998 год.
Сентябрь на рынке недвижимости прошел в таких диалогах:
- Сколько стоит эта ваша квартира по объявлению "срочно и недорого"?
- ХХХХХ баксов.
- Это "срочно" или это "недорого"?
- А что не так?
- А кирпич в вашем доме тоже импортный и номинирован в долларах?
- Не понял?
- До свидания.
В октябре продавцы еще продолжали гордиться своим вложением в недвижимость, номинированную в долларах, а покупатели продолжали повторять "до свидания".
В Ноябре риэлтеры поняли, что рынок - это оборот. С этого момента они массово побежали уговаривать продавцов все-таки продавать, если вообще хотят что-то получить.
С этого момента и началась продолжающаяся поныне история роста цен на недвижимость. :-)

2repro

К чему весь этот поток сознания, выложенный Вам выше? Вы хотите сказать, что, ели в нашей стране правители устроят очередной кризис, то всем придется хреново? Если так, то спасибо Вам за удивительную проницательность и дальновидность. Хотелось бы и в предь, что бы Вы продолжали радовать нас неординарностью своих суждений и свежестью взглядов.

К теме про динамику вообще-то... :-)


А в чем свежесть, простите? Вам не кажется, что это просто робкая попытка напомнить, что все "новое есть хорошо забытое старое" ©?

Нет, я понимаю, конечно, что задача риэлтера - иметь процент с оборота, поэтому он и будет убеждать покупать всегда, какие бы ни были цены (поднимающиеся или опускающиеся).
Но зачем столь откровенно побуждать человека, задавшего простой вопрос, покупать по любой цене? Некрасиво как-то, имхо...

ЗЫ. Просто предлагаю посмотреть на все своим взглядом, не веря слепо прогнозам профессионалов, прямо заинтересованных в обороте ваших денег, только и всего.

С уважением как к потребностям посредников, так и к потребностям простых участников рынка.
Спасибо.

Бизнес... К категориям прекрасного отношения не имеет.
Несколько напрягает удивительная закономерность - ни один риэлтор, НИКОГДА не скажет что цена на недвижимость уменьшится, даже если есть объективные предпосылки. Он не допускает этого даже гипотетически!!
Более того, они отвергают даже стабилизацию цены.
Только рост - безудержный, "обвальный" рост!
То, что спрос не может оставаться неизменно высоким - ими как-то умалчивается. Это не стыкуется с перпективой роста цен, а значит с перспективой их стабильного дохода.

Господа, вы абсолютно напрасно пытаетесь обвинить риэлтеров в разжигании ажиотажа, связанного с ростом цен на жильё. Это выдаёт ваше абсолютное незнание специфики работы на рынке недвижимости.
Corsa, выше, уже писала о том, что в условиях постоянно растущих цен, становится практически невозможным выстраивать обменные цепочки, которые, в настоящее время, насчитывают до десяти и более звеньев. Т.к. подавляющее большинство вариантов на рынке являются обменными, доходы риэлтеров в такие периоды падают практически до нуля. Так что, риэлтер меньше всех заинтересован в росте цен. Ему нужна стабильность.
Утверждая же, что рост цен на недвижимость будет продолжаться, я, например, основываюсь на собственном опыте. Занимаюсь я этим малоуважаемым делом с 1992 года, и за двенадцать лет накопил немного знаний, опыта и информации, для того, что бы делать какие-то выводы.
Так вот, на протяжении всего существования рынка недвижимости в России, цены на жильё лишь росли. Безусловно, за весь период времени, случались сезонные замедления этого роста и, даже, временные откаты, но, спустя некоторое время, спрос опять становился ажиотажным и с лихвой компенсировал упущенное. Делать какие-то выводы по этому поводу, тем более, пытаться вывести какую-то систему, объясняющую эти замедления и откаты, на мой взгляд, неправильно, т.к. в каждый конкретный момент существуют абсолютно различные экономические и политические факторы определяющие ситуацию на рынке.
Теперь по пресловутый 98-ой. Да, доллар подорожал в четыре раза. Да, доходы населения остались на прежнем рублёвом уровне. Да, цены на квартиры в долларах упали в три раза. Но в рублях-то выросли в два! Это Москва, Питер, Екатеринбург, города, где цены на недвижимость традиционно исчислялись в долларах, вспоминают, что «в кризис квартиры подешевели», остальная же Россия связывает кризис 98-го с безумным подорожанием жилья. Кризис 98-го – кризис российской экономики в целом, намеренно спровоцированный правительством, и делать какие-то выводы, по поводу отдельных направлений в экономике, основываясь на тех событиях – мягко говоря, некорректно. (В огороде бузина, а в Киеве дядька.) :-)

[Сообщение изменено пользователем 11.07.2004 18:01]

14 лет конечно большой срок. Для человека.
Для резких спадов в экономике - вообще не срок.
Последний кризис, повлекший в том числе и резкое падение спроса и цен на недвижимость был в США 70 лет назад.
Суть в том, что некоторые считают, что Россия стоит на пороге кризиса - первого в новейшей истории, по сравнению с которым 1998 г. детские шалости.
И я с этими некоторыми согласен.
И весь наш с вами предшествующий опыт не нужен, поскольку он применим в условиях худо-бедно развивающейся экономики.
Время покажет, кто прав.

Эта тема муссируется на просторах инета аж с 2000 года. Я не считаю себя достаточно компетентным в вопросах российской и мировой экономики для того, что бы как-то её прокомментировать.
Могу высказать лишь своё скромное мнение о том, что сейчас я не вижу тех внешних и внутренних экономических факторов, которые спровоцировали кризис российской экономики в 98-ом. В этой связи, я считаю, что и хоронить российскую экономику, в очередной раз, несколько преждевременно.

Ну и так, один вопросик в никуда: как пострадает физическое лицо, взявшее рублёвый кредит под фиксированный процент, в случае, если стоимость американской валюты существенно изменится в сторону повышения?

Потеряет квартиру, еще не приобретя ее.
Большинство людей в условиях резкого повышения курса мировой валюты на внутреннем рынке окажутся неспособны своевременно внести очередной платеж в связи с резким подорожанием жизни и отсутствия возможности перехватить у друга, поскольку друг будет на все деньги покупать валюту. Как результат - расторжение кредитного договора и изъятие объекта залога.

2repro

Не думаю. Дело в том, что в «в условиях резкого повышения курса мировой валюты на внутреннем рынке» цены на квартиры, в рублёвом эквиваленте, существенно возрастут. В этой связи, квартира, обременённая договором ипотеки, будет представлять из себя очень привлекательное предложение на рынке. И, даже, если у нашего абстрактного физического лица дела будут обстоять так плохо, как Вы описали выше, то он без труда сможет переуступить своё право на эту квартиру другому лицу, которое стойко верило в кризис, сидело на баксах и, когда грянул заветный час, приступило к решению своих жилищных проблем.
На практике, в 98-ом, дело обстояло так: вторичное жильё, оцененное хозяевами в долларах перестало продаваться и стало медленно снижаться в цене, первичное же, было сметено с рынка в две-три недели, не смотря на то, что застройщики подняли цены в 1,5 – 2 раза.



[Сообщение изменено пользователем 12.07.2004 16:44]

Не успеет. Он поймет, что не может заплатить практически накануне выплаты, а на поиски "инвестора" требуется время и прохождение процедуры переоформления соглашения с банком-кредитором, в котором работают отнють не дураки.



+1
Но КЕМ сметено? Имхо, спекулянтами, имеющими рублевые остатки. И напротив,множество реальных дольщиков отказывались от квартир, потому что не могли оплатить новую стоимость неоплаченных метров. Они умирали, но не сдавались. :-) Они мужественно пытались (наивные) получить обратно уже внесенные ими деньги в рублях, чтобы ... непонятно мне, зачем они это делали, а не поступили по-вашему совету и не нашли быстро-быстро богатого дядю для спасения своих квартир. :-d
Я лично спокойно купил четырехкомнатную первичку из числа не особо привлекательных дешевле, чем сейчас однушка, именно из числа отказных от реального дольщика.
Так что у вас немного неполная картина, хотя спекулятивную долю рынка вы описываете исключительно точно.
Спасибо.

А ее никто как раз не хоронит. Нет за редким исключением ни одного общедоступного издания, которое высказывает точку зрения отличную от официальной.
А офииальная позиция, которую вдалбливают с вечера до утра такова: нас ждет удвоение ВВП, жизнь стала лучше, доходы растут, промышленность на подъеме, экономика и банки стабильны и проч.
Вы сами видите реальное подтверждение этому, кроме как пока не удовлетворенного спроса на супердорогое жилье??
Я не вижу. Зато я вижу неумолимые признаки иного рода: крах непомерно раздутого фондового рынка, передел банков, топтание на месте промышленности, безнадежное отставание ВО ВСЕМ, и как следствие - увеличение числа людей с реально низкими сопоставимыми доходами.
Единственный вывод, который я осмелюсь сделать на среднесрочную перспективу:
количество покупателей жилья по предлагающимся сейчас ценам должно неизбежно сократиться В РАЗЫ.
Вот и все.

Возможно, вам и пришлось наблюдать нечто подобное. Не спорю. Но те дольщики, интересы которых мне приходилось представлять в тот период, все как один предпочли закрыть свои задолженности в полном объёме. Не было ни одного отказника. А их (дольщиков дела которых мне тогда довелось вести), уж поверьте, было не мало.



Вы, как я вижу, то же не лаптем щи прихлёбываете! :-)




Ваши бы слова да Богу в уши... Глядишь, цены стабилизируются и работа пойдёт... (мечтает). :-)

Если у Вас есть какие - либо новости на рынке недвидимости, может свежие аналитические материалы, пожалуйста дайте ссылку.

В прошлом году Свердловской области в рамках федеральной программы "Обеспечение жильем молодых семей" было выделено из фед. бюджета 5 млн. рублей в форме безвозмездных субсидий на компенсацию части стоимости жилья при рождении в семьях участников региональной программы детей.
участниками программы стали всего 24 молодые семьи

Видите ли, Ватсон... © :-)
... если деньги не печатаешь и наследства нет, то волей-неволей жизнь заставляет искать иные пути... :-)

Если информация верная- получается по 7183,9 $ на семью.
Это и есть реальная себестоимость однокомнатной квартиры в Екатеринбурге.
Разница между этой самой себестоимостью и рыночной ценой (13-15 .тыс.$) является прибылью.
Некто К.Маркс считал это сверхприбылью и предсказывал в своих трудах скорую погибель капиталистам, получающим такую сверхприбыль.
У нас правда все сведено до абсурда. Распределения прибыли нет никакого, ее просто берет один (три, пять...) человек и кладет в карман. Не с таджиками же делиться, в самом деле?!
Общество смотрит на это весьма лояльно. Все бормрочут про неприкосновенность частных интересов, про то, как "нехорошо считать деньги в чужом кармане", про то, что спрос определяет предложение, и т.д.
Несчастная молодая семья , не попавшая под эту "программу" не имеет ровно никаких шансов купить/взять в кредит самую захудалую вторичку за 1 млн.р. , если нет богатых родителей и если молодве не воруют и не продают наркотики.
Но кому это нафиг интересно? Директору "Атомстройкомплекса" с окладом в 1 млн.р. в месяц это неинтересно точно! (ах, как нехорошо- посчитал деньги в чужом кармане....)
А каковы шансы у "немолодых" семей?
Государство этот перекос нутром чует, и побаивается слегка последствий, поэтому и трендят про ипотеку с утра до вечера. Которой нет и в ближайшие 50 лет не ожидается.

Да, ладно, не прибедняйтесь! :-)

Ну-ну...

Не "НУ-НУ" - а так и есть.
Себестоимость одного квадратного метра - 200-300$
Другой вопрос - если включать в себестоимость ВОРУЕМЫЕ деньги, космические премии и откаты за землеотвод - будет 500-600$

2 leonik

Себестоимость нового жилья не может быть 7 тыс.долл., она должна быть на уровне вторичного рынка, а там цены высокие.
Жаловаться на дороговизу жилья в Е-бурге (или в Москве, где она в разы выше) глупо.
Хотите дешевое жилье поезжайте куда-нибудь в Алапаевск, там за 7 тыс. наверное можно двушку купить, а у в Е-бурге комнату не купить.
Откаты - вешь не избежная. Их не может не быть. Если реальная рыночная цена земли высока, а номинальная низкая - разницу должен же кто-то получить?

неизбежная - не значит приемлемая!
не скажу ничего нового : окаты, как вы их ласково называете, - это самые банальные уголовно наказуемые взятки и ничего более. Глупо пытаться объяснять воровскую филисофию категириями человеческой морали.
Чем ниже уровень развития общества и экономики - тем выше уроветь коррупции. Приедьте на недельку в центральную или среднюю Азию и сами в этом убедитесь.
Говорить о том, что взятки, в том числе в сфере земельных отношений в России неизбежны - значит признавать, что Россия была есть и будет варварской страной с варварским капитализмом, которую приличные инвесторы будут обходить за три версты.
Я лично не считаю это неизбежным, и использую все доступные способы, чтобы озвучить свою позицию.
Тотальное воровство в строительных компаниях , тотальные поборы за землеотвод привели страну к черте жилищного кризиса, примеров которому нет во всем мире. Нигде в мире жилье в соотношении с среднедушевым доходом не стоит так дорого.
Ни одна страна в мире не отдала на откуп ворью и жуликам-чиновникам решение важнейшей социальной проблемы, располагая при этом крупнейшими ресурсами и сырьевым потенциалом. В результате треть населения просто лишены перспективы получить в собственность благоустроенное жилье. Нет и не предвидится у них ТАКИХ доходов.


Это средний доход там в разы выше. А стоимость жилья выше примерно на 15-20%. У вас же есть доступ к инету - неужели трудно поглядеть?
Еще одна глупость вперемешку с обывательским цинизмом - оперировать овлеченными цифрами.
Гораздо разумнее при определении реальной стоимости чего-либо оперировать сопоставимыми понятиями, например покупательская способность, средний доход, стоимость кредитов, инфлячция и проч. КОНКРЕТНОГО НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА.
Если вырвать отдельно от всего стоимость кв.м. жилья в Токио (где, кстати, НЕ берут взяток за землеотвод) - то получится дорого. Если принять во внимание все осталльное, а особенно ежемесячный доход 6,5 тыс. $ - то кажется вполне нормальным.
А в Екатеринбурге - НЕНОРМАЛЬНО.
И смиренно взирать на это ворье, набивающее бездонные карманы - ну, это кому как нравится...

То-то штаты периодически колбасит от коррупционных процессов :-) И основная масса западных бизнесменов нормально относится к откатам. Они даже сумели пошутить над собой по этому поводу - Речь нормального бизнесмена попавшего в университет, для получения вышки ("Снова в школу").


ага - разнести в щепки Ирак, чтобы потом между своих компаний распределить тендер на восстановление и нефтедобычу :-)

2 leonik
Если бы не было воровства и откатов, было бы все по честному, то деньги за землеотводы и проч. шли бы в бюджет, а цена бы меньше не стала. Не должно ничего продаваться ниже рыночной стоимости.
В Москве цены выше раза в 2.
Стоимость жилья определяется спросом и предложением. Тоже и с арендой. Если люди готовы снимать жилье по 7 тыс., кто им сдаст дешевле?

+1

Позволю себе не согласиться. Ведь, Вы утверждаете, что нынешний уровень цен - следствие ценовой политики строительных компанй? Тогда, я с Вами не согласен.
Напомню события 2001 года, когда неожиданно резкий рост цен на стройматериалы вынудил застройщиков серьёзно увеличить цены на новое жильё. Серьёзно подорожав на фоне предложений вторичного рынка и при достаточно вялом, на тот момент, спросе эти объекты не находили своих покупателей и строительные компании несли серьёзные убытки не имея возможности превлечения средств для того, что бы завершить стоительство.
Нынешний же рост цен, изначально, произошёл на вторичном рынке, как следствие серьёзного увеличения спроса. Чуть позже, в цене значительно повысился метал, энэргоносители и стройматериалы. Надо быть полным идиотом или самоубийцей, что бы, являясь застройщиком, в подобных условиях, оставить свои цены на прежнем уровне.

Абсолютно с Вами согласен. Но, хочу уточнить, что размер этих откатов не так уж и велик и, более того, явление это не такое уж и тотальное. Более серьёзные затраты, увеличивающие стоимость строительства - всевозможные отчисления. На инфраструктуру, на очередников, на пожарников... Это, вполне законные поборы, от которых застройщик никак не может отвертеться.

Знаете, я не изучал досконально механизм распределения прибыли у застройщиков .
Я просто лично знаком с человеком, который являясь должностным лицом с фиксированным окладом . Этот гражданин всего-лишь один из нескольких, принимающих решение конкретно о землеотводе, конкретно в Екатеринбурге.
У меня есть веские основания считать его одним из богатейших людей города, на что мне в сущности глубоко наплевать, если-бы не осознание того, что из 600$ КАЖДОГО кв.м. 10-15$ перетекает ему.
И на этом наглядном примере я полагаю, что таких "граждан" как минимум НЕСКОЛЬКО. И черт с ними, но для семьи из двух человек с ежемесячным доходом в 500$ не оставляют черт возьми, никакого выбора!!
Или плати, опосредованно, 30% от стоимости в виде взяток и покупай квартиру за 35 т.$ - или не покупай и живи где придется.
У людей и их детей по большому счету отнимают шансы на лучшее будущее ради благосостояния нескольких человек. Я считаю это в ПРИНЦИПЕ несправедливым и, есали хотите, античеловечным.
Мне повезло, у меня есть квартира. Но я ежедневно по работе сталкиваюсь с молодыми, толковыми и непьющими людьми, которые отчетливо понимают : ЕСЛИ НЕ ВОРОВАТЬ - КВАРТИРЫ НЕ КУПИШЬ.
То, что эти вороватые дяди нанимают охрану и озираются входя в собственный подъезд - они сами и породили.
И если уж государство всерьез озабочено проблемами социальной апатии, пьянства, преступности (в чем я сильно сомневаюсь) - оно должно дать молодым шанс иметь собственное жилье, это основа всего.
Если допустить что произойдет чудо, и в строительстве исчезнет коррупция - жилье в один миг подешевеет на 20-30%, это мое личное глубокое убеждение.
И покажите мне хоть одного директора строительной компании, который это опровергнет.