Динамика цен на жилье

200 :smoke:
:cool:

Московские строительные компании пока не собираются приходить к нам
Екатеринбургскому строительному рынку жилья не грозит экспансия московских компаний: местные строительные фирмы пока остаются на нем монополистами. По словам екатеринбургских строителей, столице Среднего Урала просто повезло, что москвичи, успешно возводящие жилье во многих российских регионах, сочли работу в Свердловской области невыгодной.

Напомним, два года назад мэр Москвы Юрий Лужков, поняв, что столица "не резиновая", дал поручение строительному комплексу города заняться межрегиональным строительством. Уже на следующий год крупнейшие столичные компании сдали в эксплуатацию в разных городах страны почти 300 тыс. кв. м. жилья и продолжили уверенное наступление на региональные рынки. "К тому, что в Екатеринбург когда-нибудь придут москвичи, я отношусь иронически, заявил финансовый директор ЗАО "Атомстройкомплекс" Юрий Сушко. Не так давно одна столичная компания решила попробовать здесь поработать, однако быстро разочаровалась". По словам Юрия Сушко, областные власти выделили москвичам большой участок земли на Широкой речке, после чего столичные строители обратились к местным строительным компаниям с просьбой, чтобы их специалисты поработали у них на подряде. В ходе общения с екатеринбургскими коллегами, гости из Москвы выяснили, что квадратный метр отделанного жилья здесь они смогут продать всего за 16 тысяч рублей, в то время как в Москве он стоит от 850$.

"Больше я их не видел, строительство, насколько я знаю, они забросили, подытожил Юрий Сушко, Пока в Москве есть возможность иметь 1000% прибыли, никто не захочет строить в Екатеринбурге за 12%". Несмотря на то, что столичное руководство строит грандиозные планы по "захвату" региональных рынков, московские строительные фирмы предпочитают работать в Подмосковье и тех городах, которые могут похвастаться транспортным доступом к Москве.


На самом деле, из Атомстрокйомлекса смеются над другим. Они не пустили москвичей на рынок. Пусть не врут. Это же надо так наглеть, администрация не пустила сама и потом говорит им не выгодно потому что малый навар.

Куда движется рынок недвижимости?


ТЕНДЕНЦИИ ЗАПАДА В РОССИЮ
В скором времени структура российского рынка недвижимости кардинально изменится. Другими станут предпочтения граждан. Во всем мире богатые люди не покупают гигантских квартир в городе. Типичная модель обеспеченного человека на Западе: он покупает относительно небольшую квартиру в городе (задержался на работе, сходил в театр – есть где переночевать) и хороший дом за городом. Те многосотметровые квартиры, которые строили в российских городах в 90-ые годы прошлого века (в том числе и в Екатеринбурге) сегодня стали «неликвидом». Сейчас практически невозможно найти покупателя на такую квартиру. Все хотят жить за городом. Тенденция последнего года такова: востребованными становятся 1-3 комнатные квартиры, а 5-7 комнатные уже мало кому нужны.

ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ И СРЕДНИЙ КЛАСС
Все уже прекрасно понимают: жить большими сообществами по три поколения в одном доме нереально. Каждое поколение хочет самостоятельности и самостийности. Прошло то время, когда человек нарезал гектар, окружал его гигантским забором, строил там дом из красного кирпича в цыганском стиле с башенками и завитушками квадратов так на 500-800, полагая, что к нему приедут дети, внуки и заживут они счастливо и многолюдно. Но внуки учатся в школе, дети делают карьеру, ходят на дискотеки, в театр. У них совсем другие интересы, иной стиль жизни. Постепенно народ понял, что такие зазаборные хоромы лишь навевают скуку и ввергают в бытовое пьянство ... Ну, сидишь с женой в этой громадине… И что делать? Говоришь ей: «Ну, давай в волейбол поиграем, дорогая». А она: "Да ты спятил совсем. Как вдвоем-то играть будем?". Жена предлагает обсудить перепетии вчерашнего сериала, а ты о его существовании даже не подозревал. Сидят люди да маются.
В Москве живут уже иначе. За тем же гигантским забором строится хороший теннисный корт, и объявляется "Турнир десяти кортов". Владельцы загородных домов ездят по кругу и играют друг с другом. Зимой устраивают гонки на снегоходах. Но это уже уходят в прошлое. Сейчас в Москве, от которой по стилю жизни мы отстаем на 3-5 лет, наступили другие времена. Начинают строить поселки с очень мощной инфраструктурой, ориентированной на интересы отдельно взятой группы населения. Это может быть горнолыжный спорт, отдых на воде, да тот же теннис или конный спорт.
Кроме того, сейчас даже люди средней обеспеченности начинают осознавать, что мечтать надо не о квартире, а о загородном доме. Российская экономика стабилизируется, и многие понимают, что подобные мечты вполне могут стать реальностью. Загородные дома не обязательно должны быть дорогими. Появились технологии, которые позволяют существенно удешевить строительство. В итоге, загородный дом может оказаться значительно дешевле, чем квартира в центре города. Есть и другие причины. Во-первых, в центре очень дорогая земля. Во-вторых, она нагружается большим количеством взяток. В-третьих, обязательно цепляют различные обременения: плати 10% на выделение квартир очередникам, построй новую трансформаторную будку, заасфальтируй улицу и т.д. и т.п. В итоге, построить хорошее жилье за городом оказывается дешевле. Причем, качество жилья значительно выше - вокруг природа, свои сотки: хоть газон делай, хоть помидоры выращивай...

ГОСУДАРСТВО И КРИЗИСЫ
Народ уже ко всему притерпелся. Пытались злые люди организовать банковский кризис – вкладчики поволновались три дня, да и успокоились. Надоело бояться. Сейчас с банков переключились на рынок недвижимости. Пугают обвалом цен на жилье. А чего пугать? Дешевым жильем никого не испугаешь. Люди только обрадуются. Государство обещает очистить процедуру выделения земли под застройку от мздоимства чиновников. А мы только «за». Пусть даже при этом пострадает несколько московских банков, сделавших спекуляцию недвижимостью своей профессией.
В свое время, когда все осознали, что высокие налоги тормозят экономику России, то налоги снизили. Сегодня всем понятно, что высокие цены на недвижимость не дадут удвоить ВВП. А удвоить надо. Значит, будут снижать цены на недвижимость. Строительство жилья это мощнейший локомотив для российской экономики. Рабочие места на стройке, производство стройматериалов, мебели… Люди в кредит покупают квартиры, пашут на производстве, зарабатывая деньги. А куда денешься? Долги отдавать надо, а то на улице окажешься. Больше работают, меньше пьют и бездельничают.
И питерским силовикам работа найдется. Сегодня рынок земли корумпирован: «Чиновник дал тебе кусочек земли, больше никому не даст, поэтому ты дорого продашь квартиры и с ним поделишься». С "оборотнями в пиджаках" придется бороться.
Другой фактор, который приведет к изменению цен на недвижимость - массовые технологии строительства жилья. Пока жилье строится полукустарно, нет мощного промышленного конвейера. Сейчас мы строим куда меньше, чем при социализме. Используются относительно локальные технологии, а не массовые. Как только появятся массовые технологии - строительство тоже станет удешевляться.

НЕДВИЖИМОСТЬ И БАНКИ
В Москве была такая практика. Люди и организации вкладывали деньги в недвижимость, как в средство накопления и сохранения средств. Покупали квартиры, офисы, они росли в цене. На этом зарабатывали больше, чем на банковском проценте. Очень много денег в Москве было вложено в этот доходный бизнес. В случае же снижения цен на жилье у ряда московских банков возникнут проблемы. Они вложились в недвижимость, пытаясь получить повышенный процент. Если же недвижимость подешевеет, то они потеряют деньги. По оценке экспертов в Москве снижение цен на жилье может произойти уже к концу 2004 года. Правда, я считаю это маловероятным. А вот начало 2005 года - вполне реальный срок.
Почему я говорю про московские банки? На Урале этот процесс еще не стал значимым. Региональные банки практически не участвуют в таких проектах. Нашим строительным организациям пока хватало собственных денег. Они не строят так много, как в Москве. У нас в городе если даже строители построили квадратный метр за 500 долларов и решили продать за 1000, но не получилось за тысячу - лишь за 700. Ну и что? Все равно на этом заработали. В Москве ситуация иная. Банки выкупали недвижимость у строительных фирм достаточно дорого и если цены упадут, то их убытки могут быть значительными.

ИПОТЕКА И ЦЕНЫ
Большинство банков отложили свои ипотечные программы до октября – ноября. Ждут окончания процедуры по вхождению банков в систему страхования вкладов. Но это не единственная причина. Ипотека - процесс очень серьезный и технологически сложный. Надо к этому основательно подготовиться. Бизнес – процедуры, программное обеспечение, инструктивные материалы и многое другое. А это требует определенного времени. Так что ждите конца года.
О ценах на жилье. На нашем рынке цены вырастут, а вот на московском - вряд ли. На московском рынке есть две тенденции - перегретый рынок давит цены вниз, а ипотека подталкивает их вверх. Сложно сказать, куда выведет равнодействующая, но не думаю, что цены пойдут вверх. По мнению большинства экспертов, тенденция остывания перегретого рынка будет доминировать над подхлестыванием цены ипотекой. Что касается екатеринбургского рынка, то у нас может быть другая ситуация. В Екатеринбурге рынок перегрет несоизмеримо меньше, чем московский, поэтому, цены могут и вырасти. Не в разы, конечно. Процентов на 20-30. Но через полтора - два года, когда строительная индустрия перейдет на массовые технологии и хотя бы частично будет менее взяткоемкой, цены пойдут вниз. На те же 20-30 процентов. Я так думаю. А будет ли все так на самом деле – время покажет.

Бродит призрак ипотеки



Для нашего очередного круглого стола мы выбрали тему «Ипотека и недвижимость». Как нам казалось, вопрос ипотеки довольно остро стоит для рядового гражданина, который нуждается в жилье и не может позволить себе купить его сразу. А ведь квартирный вопрос, как известно, людей только портит. С другой стороны, ипотека сильно напоминает «призрак коммунизма», который бродил в свое время по Европе, – вроде бы сплошной позитив, но пока в основном в проектах, если не в мечтах. Вот нам и захотелось выяснить, есть ли в России – и в Екатеринбурге в частности – ипотечное кредитование – и если нет, то почему.


Для этой цели мы собрали в восточном зале ресторана «Кэф» представителей банков и компаний-застройщиков. Надо сказать, дискуссия получилась весьма горячей!

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты риэлторов

Елена Мордвинцева, заместитель директора по финансовым вопросам компании «Стин Вест»

Николай Савин, президент Центра Недвижимости «МАН»

Сергей Сорокин, генеральный директор компании «Уралстрой1»

Александр Умников, директор инвестиционно-строительного предприятия «Город»

Олег Федотов, заместитель председателя правления Уральского банка Сбербанка России

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»

Алексей Хрычев, директор ЗАО «Открытый консалтинг», представитель Югорской лизинговой компании

Александр Щур, заместитель председатель правления «Меткомбанка»



«The Chief-Урал»:

– Самый первый вопрос, который необходимо задать: можно ли сегодня вообще говорить о неком рынке ипотечного кредитования в Екатеринбурге и Свердловской области? Насколько известно, участие Уральского региона в программах ипотечного кредитования оставляет желать лучшего – в отличие от других регионов, которые интенсивно включились в этот процесс.

И вторая тема, не менее волнующая: многие аналитики считают, что ипотечное кредитование на настоящем этапе развития экономики России – не столько полезный инструмент, сколько вредный. Рынок недвижимости сегодня «перегрет» и ипотечное кредитование только добавит «масла в огонь»…

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– Мне кажется, постановка вопроса – «вредна или не вредна ипотека» – неверна. Ипотека является единственным средством приобретения жилья для широких масс граждан, поскольку кредит дается на длительный срок. Да и что такое вредно и полезно? Нож полезен, когда им что-то режешь, и вреден, когда им порежешь свой палец. При старте ипотеки цены действительно поднимаются, но потом, когда строительство начинает реагировать на спрос, они снижаются… Что касается процентной ставки, то ее оценка всегда субъективна. И американцы сетуют на высокие проценты, хотя ипотечная ставка у них 6-7%. Надо понять лишь одно – другого инструмента, который позволил бы решить проблему жилья для широких масс населения, не существует!

Момент, на котором я хотел бы остановиться подробнее: почему требуется помощь государства в ипотеке? Да потому что бизнес не может сам решить эту проблему. «Длинные» деньги есть только у тех, кто занимается пенсионными проектами и страхованием, а негосударственные фонды в этом секторе экономике крайне маломощны. Что касается банков, то они не могут участвовать в жилищных программах – и не только в России, а везде – у банков деньги «короткие». По нормативам ликвидности мы можем выдать кредит только на тот срок, на какой привлекли деньги. В этой ситуации государство и берет на себя ту функцию, которую не могут исполнить рыночные структуры, – оно дает «длинные» деньги.

Логика федеральной власти предельно проста: нужен локомотив, который бы вытащил всю нашу экономику. Было решено, что этим локомотивом является строительство. Будет построено жилье – потребуются стройматериалы, мебель… Человек будет вынужден занимать деньги, а значит, ему придется больше работать, чтобы его попросту не выгнали на улицу.

Недавно наш областной министр строительства Карлов говорил: если регион положит в областной фонд ипотечного кредитования один рубль, то федерация под этот рубль даст тридцать. То есть мы создаем соответствующий фонд на территории Свердловской области, туда кладем деньги, к примеру, 100 миллионов рублей, пожалуйста – получай три миллиарда. Этот фонд формируется 50/50 областным бюджетом и бизнесом. Надо сказать, что на разных территориях – ситуация разная. В Курганской области бизнес заявил: у нас денег нет. Поэтому в фонд деньги положил только бюджет. В Санкт-Петербурге губернатор Матвиенко попросила предоставить ей перечень банков, которые находятся на территории Санкт-Петербурга, – всего их 147. Матвиенко всех пригласила к себе и спросила, кто готов положить деньги в фонд. 24 банка подняли руки. Их не ограничивали в размере взносов. Санкт-Петербург со своей стороны тоже внес требуемую сумму. Это выгодно для территории? Да, конечно. И я вам скажу сейчас уже другой коэффициент: 1:60. Почему? Если говорить обо всей сумме, то это 1:30, если говорить о 50 % этой суммы, которые кладут бюджет или бизнес, то для каждого из них это уже 1:60. И это «длинные» деньги. Под какой процент они поступают в регионы? Да под «царский» для России – под 12 %. Вот такую беспроигрышную игру предложила власть на территории Российской Федерации.

Как в эту игру играет Свердловская область? К сожалению, очень плохо. Создали некое АОЗТ, туда вошли правительство Свердловской области и СКБ-банк. Положили около 50 миллионов от каждой из сторон. Как можно реализовать всю ипотечную программу области через один-единственный банк? Крайне сомнительно, что это вообще можно сделать! Мне сказали – вы же имеет право принять участие в ипотеке, раздавайте ипотечные кредиты! Но есть всего два игрока на этом рынке! Область и СКБ. А наш банк, скажем, раздал долговых ипотечных обязательств на 1, 5 миллиарда. Затем приходим в фонд и говорим: посмотрите, какие мы ударники капиталистического труда, а можно взять из фонда 1,5 миллиарда? А нам отвечают: да нам самим мало. И что нам в этом случае делать? Совсем другое дело, когда «Северная казна» сама положила в фонд, например, 50 миллионов. Это наши деньги. По коэффициенту 1:60 уже на законных основаниях можем требовать три миллиарда! Это наша квота!

И я убежден, что те правила игры, которые были приняты в Свердловской области, тормозят ипотеку. Это мое мнение.

«The Chief-Урал»:

– Сергей Иванович, смогут ли застройщики освоить пресловутые миллиарды или мы на сегодняшний день не справляемся с тем объемом денег, который есть? Нужны ли дополнительные деньги вообще?

Сергей Сорокин, генеральный директор компании «Уралстрой1»:

– Можно ответить поговоркой: есть товар, а есть купец. Это ответ на ваш вопрос – да, деньги нужны. Ипотека – это всегда положительный процесс, мы убедились в этом на примере других стран. Мы хотим получить дополнительных клиентов, которые будут покупать наши жилые помещения. Однако мы, строители, купцы, а товар – у банкиров. Мы можем сколько угодно говорить об ипотеке – нам нужны клиенты, мы еще больше можем построить, но без желания банкиров ситуация не изменится. Я, например, пытался «сыграть» с «Гран Банком» в ипотеку – но мы сыграли в короткую коммерческую ипотеку, на срок не более двух лет. Банки не дают ипотечных кредитов, они дают кредит строительной фирме под залог ее же строительства или под готовое жилье, то есть строитель должен найти инвестора – где хочет. Получается, что не банки нам помогают, а мы банкам. Мы берем свой капитал, вкладываем в недвижимость, и банк на нас зарабатывает проценты – за счет пота и крови строителей! Я согласен, что для здоровой ипотеки нам всем нужна помощь государства. Если вы не договорились с правительством области, как вот Владимир Николаевич говорит, ну… договаривайтесь тогда с правительством страны напрямую!

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна:

– Я с вами не соглашусь. Дело в том, что банкиры при всем желании не могут участвовать своими средствами в ипотечном кредитовании, поскольку есть такое понятие, как норматив ликвидности. У нас, я повторяю, «короткие» денежные средства! Проблема в том, что Свердловская область не хочет видеть нас в качества участника федеральных ипотечных проектов. Говорят: будет СКБ-банк. И точка. Других банков нам не надо.


«The Chief-Урал»:

– А как вы можете прокомментировать эту ситуацию, Рустем Дамирович?


Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты риэлторов:

– Я соглашусь с тем, что ипотека – это единственный инструмент, который может помочь решить проблемы с жильем нашему населению. И соглашусь с тем, что применяется этот инструмент не так, как хотелось бы. Да, возникают различные суррогатные схемы. Хотя, честно говоря, для меня было новостью, что в Свердловском АИЖК (Свердловское агентство ипотечного кредитования – прим. «The Chief-Урал») уже сформирован капитал в размере 100 миллионов рублей. Насколько я помню, было 10 миллионов… Им надо освоить еще 200 миллионов средств финансирования федерального агентства, что, собственно, они сейчас и делают – выдают по 40 кредитов в месяц. Если сверх того сформирован капитал в 100 миллионов, то можно, конечно, порадоваться, но вряд ли три миллиарда можно освоить так быстро.

«The Chief-Урал»:

– Олег Юрьевич, насколько я знаю, Сбербанк довольно давно участвует в ипотечном кредитовании, может быть, вы поделитесь опытом?

Олег Федотов, заместитель председателя правления Уральского банка Сбербанка Росси:

– Я бы не назвал это кредитование ипотекой в чистом виде, скорее – квази-ипотекой. Ипотечное кредитование возможно, когда банк финансирует и сам объект, и дольщиков. Что касается упомянутых трех миллиардов, то это действительно очень большие деньги, и я думаю, здесь проблема даже не в банках, а в строителях… Смогут ли они освоить такую сумму?

«The Chief-Урал»:

– Валерий Михайлович, смогут строители освоить?


Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»:

– Да конечно, сможем! Мы все тоже очень ждем ипотеку, ждем клиента. В принципе, сегодня строительные технологии в короткий срок позволяют освоить любые суммы и выдать столько продукции, сколько нужно рынку. Проблема здесь именно в роли власти. К примеру, мы ничего не сможем сделать, если будем три года ждать земельных участков. Если же власть реально будет участвовать в этом процессе и ускорит получение земель, то мы готовы за короткое время освоить и три миллиарда, и больше. У застройщиков сегодня нет проблемы и в получении кредитов! Если завтра нам будут нужны большие заемные средства, чтобы возвести новое жилье, банки всегда готовы нам их дать на самых выгодных условиях и под любые проекты. Главная проблема – это недостаток землеотводов.

«The Chief-Урал»:

– Елена Юрьевна, вы, как специалист по финансам в строительной компании, можете оценить, как идет процесс ипотечного кредитования?


Елена Мордвинцева, заместитель директора по финансовым вопросам компании «Стин Вест»:

– К нам сегодня приходят люди, которые готовы покупать квартиры, но просят отсрочки платежа. На сегодняшний день реально предоставляет кредиты только Сбербанк. Банки не могут найти логичной схемы действий, чтобы помочь человеку, приобретающему жилье. И предприятиям были бы интересны жилищные программы для своих работников! Мы все надеемся, что банки созреют для внедрения ипотечных программ.


«The Chief-Урал»:

– Николай Григорьевич, хочется спросить вас, как человека, пришедшего на рынок новостроек с рынка вторичного жилья, может быть, дело не в том, что мы так быстро строим и люди не успевают расплатиться, может быть, дело в том, что цены слишком высокие?


Николай Савин, президент Центра Недвижимости «МАН»:

– Я как раз хотел сказать о причинах, сдерживающих развитие ипотеки. Это не только отсутствие «длинных» денег. Это и малое количество строящегося жилья. Я тут посмотрел статистику: 20 лет назад в Советском Союзе вводилось в 5-6 раз больше жилья, чем сейчас в России. Очень мало жилья строится. Люди очнулись после кризиса, подкопили денег, появился ажиотажный спрос – как следствие, высокие цены.

Важная причина, по которой не идет ипотека, – менталитет русского человека. Люди копят деньги, чтобы сразу купить квартиру, они не могут жить в долг, как на Западе. Кроме того, наши люди получают «черную» зарплату, что тоже тормозит ипотеку – ведь банки требуют подтверждения платежеспособности. В последние годы жилье строилось в основном для зажиточного слоя среднего класса, а это – 3-5 % от общей численности населения. Тем не менее, жилье уходит «с колес», на стадии котлована. Спрос значительно выше предложения – на рынке строительства нет конкуренции, что тоже приводит к высоким ценам.

Однако не стоит забывать, что рынку недвижимости России всего-то 13 лет, а рынку ипотечного кредитования – значительно меньше! Чего мы хотели? Государственная Дума только сейчас рассматривает пакеты изменений и дополнений в Жилищный и Гражданский процессуальный кодексы. До сих пор в этой сфере не были учтены интересы бизнес-структур, а ведь деньги идут туда, где выгодно их вкладывать. Вот когда ипотека будет интересна банкам, застройщикам, тогда возникнут ипотечные схемы – и это будет не одна классическая схема, когда есть закон об ипотеке и президентская программа, и все. Будет много альтернативных схем – ссудно-сберегательные товарищества, потребительские кооперативы, какие существуют в Германии, помощь пенсионных фондов. Изменится ментальность народа. Люди будут тяготеть к этим процессам. Посмотрите, как развиваются потребительские кредиты. На самом деле уже прогресс, что банки начали кредитовать застройщиков – это значит, что завтра начнет строиться больше жилья, рынок станет конкурентным! Мое мнение: то, что происходит сейчас, – очень позитивно.

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– Мне кажется, мы путаем две разные проблемы финансирования. Все уже уяснили, что для застройщика взять кредит сегодня не проблема. И это понятно – срок долевого строительства около двух лет, и такие кредиты спокойно укладываются в банковские нормативы ликвидности. Совсем другое дело – кредитовать того, кто покупает квартиру. Ему нужны деньги надолго! Вот где настоящая проблема!

Еще мне интересно мнение застройщиков о структуре строящегося жилья. На Западе не строят больших квартир! Даже богатые не покупают больших квартир в городе. Они покупают большие загородные дома. А в городе приобретают маленькие квартиры. Задержался на работе, сходил на концерт – ехать за город неохота, заночевал в городе.

Александр Умников, директор инвестиционно-строительного предприятия «Город»

– На рынке действительно сегодня существует спрос на небольшие 1-2-комнатные квартиры. На вторичном рынке этих квартир вообще дефицит. Их покупают для отселения детей, пожилых родителей…

А что касается главного предмета разговора, мне бы хотелось сказать, что ипотеки в классическом понимании у нас нет. Есть термин, есть разговоры, но самого процесса – нет. Однако у нас люди изобретательные и придумывают различные схемы. Например, берут два-три потребительских кредита под поручительство и покупают на них жилье, не дожидаясь «длинных» и «дешевых» ипотечных денег. Когда же эти деньги, наконец, выйдут на рынок – да, цены поднимутся. Но ненадолго, поскольку ипотека – это улица с двусторонним движением, и темпы жилищного строительства все же увеличиваются.

Хотя есть очень интересная статистика по прошлому году: доходы населения выросли на 26% и цены на жилье выросли тоже на 26 %.

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– Можно еще реплику по поводу трех миллиардов? Вот тут говорилось, что это очень много. Мне просто смешно это слышать. Лишь один банк «Северная казна» только потребительских кредитов выдаст до конца года почти три миллиарда! А когда говорится, что три миллиарда на жилье много… да здесь тридцать мало!

Александр Щур, заместитель председатель правления «Меткомбанка»

– То же потребительское кредитование началось не сразу. Не сразу пришло к серьезным объемам сделок! Дума сейчас принимает решения, которые должны защитить наши интересы. Снижен, например, единый социальный налог, причем с прогрессией, которую никто не ожидал, – это приведет к тому, что человек получит возможность показывать свою реальную заработную плату! Процесс пошел…

Что еще интересно. Банкиры следят друг за другом. Смотрят: ага, вот СКБ-банк пошел… В октябре я работал в Губернском банке, нам тоже было предложено поучаствовать в формировании капитала Свердловского АИЖК. Мы отказались, потому что тема непростая, надо готовиться… Не знаю, было ли сделано предложение «Северной казне»? Вообще-то, эта система открыта, можно подписать соглашение с агентством, а потом принять решение, вступать в него или не вступать. Я уверен, что в следующем году этот процесс пойдет как снежный ком. Мы уже строим планы по ипотечному кредитованию – в том числе и с помощью областного АИЖК. Также мы входим в ФПГ «СУАЛ-Ренова» и имеем возможность реализовать ипотечные программы за счет пенсионного фонда ФПГ… Получается с миру по нитке. Однако планов очень много!


Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– Почему у нас все время философия нищеты – «с миру по нитке»? Есть ведь желающие положить деньги: наш банк, я слышал еще про такое же желание «УралТрансБанка», УБРиРа. Но нам сказали – ваши деньги не нужны, нам нужен только один банк… В чем логика?

Александр Щур, заместитель председатель правления «Меткомбанка»

– Надо помнить, что в бюджете области на этот год на финансирование Свердловского АИЖК заложено только 48 миллионов…

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– А разве нельзя между десятью банками разделить долю участия в уставном капитале?

Александр Щур, заместитель председатель правления «Меткомбанка»

– На самом деле система АИЖК подразумевает территориальные проблемы, но региональным банкам можно выйти на федеральный уровень, надо просто «продавить» эту схему…

Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– А почему мы должны все время что-то «продавливать»? Мы – крупнейшие налогоплательшики, неужели мы не имеем права участвовать в региональных программах? Сегодня уже многократно говорилось, что СКБ-банк не может в одиночку освоить нужные суммы, так давайте сделаем это всем миром! И что значит – правительство не может найти денег? Если мне за рубль дадут шестьдесят, так я сколько угодно этих рублей найду…

«The Chief-Урал»:

– Так все-таки, два, три миллиарда рублей – это большие деньги или нет?


Сергей Сорокин, генеральный директор компании «Уралстрой1»:

– Три миллиарда рублей – это небольшие деньги. Это сто тысяч квадратных метров жилья, три средних площадки по три-пять подъездов!

«The Chief-Урал»:

– Приведут ли эти деньги к повышению цен на жилье, Валерий Михайлович, как вы считаете – или к снижению за счет увеличения объемов жилья?


Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»:

– Дело сегодня не в деньгах! Жилье дорожает, потому что дорожает земля, дорожает металл, квалифицированная рабочая сила… Сколько надо будет, столько и построим, но чем труднее нам будет строить, тем дороже будет жилье. Это все ерунда, что мы строим исключительно дорогое жилье. Да, на Красноармейской у нас дорогое жилье. А на Химмаше, Шефской, Агрономической мы предлагаем вполне доступные квартиры. Чуть больше 14 000 рублей за квадратный метр. Но если бы мы знали, что к нам через год гарантированно придут эти два-три миллиарда, мы бы построили еще! Нам тоже хочется увидеть очередь из новых клиентов…

«The Chief-Урал»:

– То есть получилось так, что власть просто не заложила достаточно денег на ипотечное кредитование, а оно вдруг возьми и начнись…


Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна»:

– Знаете, есть такое понятие – «гражданское общество». Когда граждане влияют на власть. Именно в расчете на механизмы гражданского общества я сегодня сюда и пришел. И довожу до сведения широких масс, что наша региональная власть ведет себя неадекватно. Мне говорят о каком-то бюджетном процессе, о своеобразном распределении акций в областном АИЖК, о прибыли этого акционерного общества. Я этого не понимаю! Ипотека – это в том числе и социальный проект. Она не для того федеральной властью создана, чтобы какой-то отдельно взятый банк на государственных деньгах получал монопольно высокую прибыль. Задача в другом: наша страна наконец-то должна хотя бы отчасти решить жилищную проблему!

«The Chief-Урал»:

– Было сказано, что люди сегодня покупают новые квартиры для улучшения жилищных условий. Может быть, было бы логично, если бы заработал механизм кредитования под существующее жилье – чтобы люди не продавали старую квартиру, а сделали ее залогом?


Олег Федотов, заместитель председателя правления Уральского банка Сбербанка Росси:

– Собственно говоря, этот механизм работает, но там высок процент – 18 %, и нет никаких гарантий для банка, а ипотека – это прежде всего государственная гарантия и пониженный процент. Поэтому существующая схема – это простое кредитование, а не ипотечное.

«The Chief-Урал»:

– И все-таки, в чем основной «тормоз» ипотеки?


Николай Савин, президент Центра Недвижимости «МАН»:

– Дело в том, что тот объем жилья, который выставляется в городе на продажу, «съедается» без всякой ипотеки. Вот в чем ситуация. Однокомнатная «хрущевка» на вторичном рынке стоит сегодня около 1000 долларов за квадратный метр. То есть существует устойчиво высокий спрос тех покупателей, которые просто приносят деньги и покупают квартиру сразу – или же рассчитываются за «долевку» за 1,5-2 года. Нет сегодня такого объема предложения, чтобы была конкурентная борьба, а строители боролись за покупателя. Причем ситуация не то что бы искусственно сдерживается, просто и бизнес, и потребитель «набирают обороты» не мгновенно. Это не самый быстрый процесс. Вот почему ипотека течет вяло. Плюс бюрократические схемы, монополизация рынка, которую нам сейчас иллюстрируют…

«The Chief-Урал»:

– Получается, именно по той причине, что спрос сегодня высок и позволяет создавать высокие цены, а строители обеспечены заказами даже с некоторым запасом, и не происходит того самого общественного давления, о котором мы говорим… Ведь общественное давление – это не давление демократических масс, которые ходят с флагами на демонстрации, это давление бизнес-среды, которая заинтересована в определенных процессах! Пока участников рынка ситуация в целом устраивает, ипотека не оживится.


Николай Савин, президент Центра Недвижимости «МАН»:

– Да, ипотека на сегодняшний день не является для бизнеса проблемой. Нет острого спроса в этой сфере, поэтому и предложение – вялое. Конечно, здесь оказывают влияние и несовершенство законодательства, и неготовность государства и банков давать «длинные» деньги…

«The Chief-Урал»:

– Но государство пытается ускорить этот процесс…


Николай Савин, президент Центра Недвижимости «МАН»:

– Нельзя говорить об ускорении процесса, пока многие люди не вырвались еще за «порог нищеты». Ведь когда человек покупает квартиру? Когда он сыт, обут, одет, когда у него – стабильный заработок. Когда у него появился вкус к жизни, наконец. Вот тогда он начинает думать о новой квартире. У нас же сейчас происходит удовлетворение первичных потребностей в основной массе населения. На Западе, о котором мы неоднократно упоминали, в той же Канаде, на человека приходится 60-70 квадратных метров жилья, а в России – 19, 7. Это показатель уровня жизни. Когда повысится уровень жизни российского населения, тогда и назреет процесс ипотечного кредитования.

Возможно ли снижение ставок по ипотечным кредитам?
18.08.2004


В настоящее время размер ставки по ипотечному кредиту в России составляет порядка 12–15% годовых в валюте. Много это или мало? Если с таким процентом ипотека не становится массовой — значит, размер годовых выплат слишком велик. Можно посмотреть на опыт других стран, где ипотека давно стала обычным явлением. Например, в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита — примерно 2–4%, в странах Балтии — 3,3–3,5%. Наша же ставка не просто высока, а в два-три раза превышает среднемировой уровень.
Да что там 3%, для нас и уровень в 6–8% был бы вполне приемлемым. За последние несколько месяцев наметилась тенденция к незначительному снижению ставок по ипотечным кредитам. Специалисты называют эту тенденцию «робкой»: до уровня в 6–8% еще очень и очень далеко. Многие специалисты, в частности генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам до 6–8% существенно увеличило бы число ипотечных сделок: «Я не могу дать оценки, во сколько раз, но пороговой цифрой сейчас является 10%.

В Москве создадут банк данных ипотечных квартир
По сообщению источника в городской администрации, в столице появится банк данных жилья, заложенного под ипотечный кредит. Реестр будет создан для информационного обеспечения банков, которые выдают кредиты под залог имущественных прав на строящееся жилье в рамках московской ипотечной программы.
Банк данных призван способствовать снижению финансовых рисков при ипотечном кредитовании жилья, а также дальнейшему развитию ипотечной программы. По словам представителя городской администрации, подобная система повысит доступность жилья для москвичей со средним уровнем дохода. Они получат возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящегося жилья под залог имущественных прав на это жилье с последующим оформлением ипотеки (залога) квартиры.
Подобная ставка значительно расширит сферу ипотечных заемщиков: когда ставка падает ниже 10%, психология людей существенно меняется. Думаю, что если будет ставка 8%, то это будет революционное изменение».

И так все хорошо, господа
Инициаторы создания системы ипотечного кредитования пытаются убедить нас в выгодности ипотечного кредита даже под существующий высокий годовой процент.
Так, например, ряд уважаемых специалистов, в том числе и в Госдуме, считают оптимальным снижение годовой ставки ипотечного кредита лишь до 12–13%. Логика подобных рассуждений проста: если сейчас при ставке в 15% годовых механизм ипотеки начал действовать, то и хорошо. Зачем существенно менять то, что и так работает? Вот только работает ли в той степени, в какой хотелось бы всем?
В качестве аргумента «за» существующие условия ипотечного кредитования, как правило, приводится текущий уровень арендных ставок на рынке московской недвижимости. Главный довод таков: вы ежемесячно платите сумму, соизмеримую с размером ежемесячной арендной платы, которую бы платили, если бы снимали жилье, но при этом каждый месяц приближает вас к получению ипотечной квартиры в собственность.
Несомненно, некоторая логика в этом есть, но это логика слона, которому глубоко безразличны аргументы мешающихся под ногами мосек. А у мосек своя правда: они почему-то считают, что одной из причин, сдерживающих процесс развития ипотеки в России, является экономический эгоизм (если не сказать — цинизм) основных участников рынка.

Снижение процентных ставок опасно
Среди специалистов есть и активные противники снижения процентной ставки по ипотечным кредитам. Они считают, что, пока рынок недвижимости «перегрет», а спрос значительно превышает предложение, снижение ставок по ипотечным кредитам может быть опасным.
Их рассуждения заключаются в следующем: цены на жилье растут быстрее, чем реальные доходы населения, следовательно, доступность жилья снижается, сам рынок все больше «перегревается». Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может лишь привести к непоправимым последствиям.
Связь между снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на недвижимость очевидна. Снижение ставок спровоцирует резкий рост количества покупателей. Соответственно возрастет и без того высокий спрос. В условиях весьма ограниченного предложения (Москва здесь скорее исключение, чем правило) увеличение спроса вызовет рост цен.
Так, может быть, наш слон не так уж и не прав? Просто у него другой взгляд на проблему.
«Надо попробовать «зажать» спрос и увеличить предложение жилья, — считает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. — Надо сокращать субсидии и различные льготы, связанные с покупкой жилья и социальной ипотекой, поднимать налог на недвижимость, с тем чтобы увеличить бремя собственника и уменьшить мотивацию покупать жилье».

Факторы против снижения
В настоящее время значительное снижение ставок по ипотечному кредитованию населения не представляется возможным из-за ряда причин. Выделим лишь некоторые из них.
1) Недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов.
2) Нехватка в экономике нашей страны так называемых «длинных» денег, и в подавляющем большинстве случаев обращение только «коротких» денег.
3) Высокая доля «черных» и «серых» доходов у потенциальных заемщиков.
4) Соответствие ставок по ипотечным кредитам рыночной стоимости денег, привлекаемых банками из различных источников.
5) Достаточно высокий риск, который российские банки вынуждены покрывать за счет высокого уровня маржи.

Три простых шага для получения ипотечного кредита
Шаг первый - подайте в банк заявление на получение кредита. На первой встрече сотрудник банка (ипотечный консультант) познакомит вас с основными условиями кредитования и поможет выбрать подходящий кредитный продукт. Также он проконсультирует вас по всем вопросам, связанным со сбором и оформлением документов, заполнением форм, необходимых для получения кредита, процедурой кредитования, требованиями банка к приобретаемому жилью. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, вы передадите этот комплект документов на рассмотрение в банк.
Шаг второй - получите ответ банка.
На основании предоставленного вами пакета документов банк примет решение о возможности и сумме предоставляемого вам кредита. Ипотечный консультант проинформирует вас о решении банка, и с этого момента вы можете начать поиск жилья.
Шаг третий - заключите ипотечную сделку.
Выбрав жилье, соответствующее требованиям банка, вы передадите все необходимые документы ипотечному консультанту, который направит их в страховую компанию, а также согласует условия ипотечного страхования по вашему кредиту (необходимо застраховать жизнь и трудоспособность заемщиков, права собственности на жилье и само приобретаемое жилье от рисков утраты и повреждения).
Профессиональный оценщик оценит приобретаемое вами жилье. После этого вы подпишите документы по ипотечной сделке: договор купли-продажи жилья, кредитный договор, закладную, договор страхования и другие необходимые документы. Затем вам будут предоставлены кредитные средства, а подписанные вами документы будут переданы на государственную регистрацию. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилья и закладной вы станете собственником жилья.
6) Ограниченное предложение на рынке жилья, при этом — огромная потребность в жилье.

Рынку не хватает конкуренции
Одним из основных механизмов снижения процентных ставок является повышение конкуренции между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов. Чем выше будет уровень конкуренции между банками, тем быстрее они пойдут на снижение ставок.
Удешевление ипотечных кредитов тоже зависит от уровня качества и «прозрачности» документов, представляемых заемщиками банка. К клиенту, который показывает подтвержденные высокие доходы и убеждает в надежности места работы, доверие со стороны банка всегда выше и, как следствие, условия кредитования намного мягче.
И наконец, строить надо больше, чтобы не спрос «бегал» за предложением, а предложение — за спросом. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м.
Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. Для справки: сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м.
Платежеспособный спрос населения на жилье, включающий использование собственных и заемных средств, а также средств от продажи имеющейся квартиры, может покрыть не больше четверти общей потребности в жилье. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян, но лишь 20% из них способны сделать это с использованием собственных средств или кредита сегодня.
По оценкам специалистов, спрос на ипотечные кредиты по существующим условиям кредитования составляет более 300 млрд руб., при этом банки готовы выдать ипотечных кредитов на общую сумму до 50 млрд руб. Получается, что в лучшем случае банки способны покрыть лишь шестую часть существующей потребности в ипотечном кредитовании.

Без политиков не обойтись
Как видим, ситуация с процентными ставками по ипотечным кредитам в России неоднозначная: они до сих пор находятся на уровне, превышающем психологический барьер, который обычно устанавливается на уровне 10% годовых. Мировой опыт показывает, что, когда ставки опускаются ниже этого уровня, на рынке происходит всплеск спроса со стороны заемщиков. Однако в России пока нет реальных предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам снизились до уровня, достаточного, чтобы ипотека стала действительно массовой.
Государственная Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья. В решении этой задачи особое место отведено ипотеке. Но, учитывая сегодняшнюю конъюнктуру ипотечного рынка, на котором спрос значительно превышает предложение, заемщикам не стоит ожидать существенного снижения ставок по ипотечным кредитам.
Конечно же решение о необходимости ставок в 6–8% рано или поздно созреет во властных структурах, поскольку в противном случае ипотека никогда не станет массовой. Но оно будет иметь в большей степени политический, чем экономический характер. Как показывает опыт, такие решения обычно «проходят» накануне важных выборов, а потом незаметно «умирают», никак не меняя к лучшему жизнь подавляющего большинства людей.

Сергей НЕЧАЕВ

Про УИСК кое что поведали - они начали строить в обход миши волкова, как-то согласовали через обладминистрацию, соответственно куча народу в горадминистрации не получили свои потом и кровью заработанные "откаты". А если учесть что только миша берёт от 50штук зеленых, то понятно почему така буча началась вокруг УИСКа.

Хотя мне лично этот УИСК кажется пирамидой....

Дармоеды они есть дармоеды. Это паразиты на теле и без того больного общества.

Кризис на московском рынке недвижимости может разразиться уже следующим летом
18.08.2004 (14:09)
Источник: NEWSru.com Версия для печати


Летом будущего года может разразиться масштабный кризис на столичном рынке недвижимости, предупреждают некоторые эксперты. Объемы сдаваемого жилья сократятся, цены упадут в среднем на 10-15%. Пятая часть московских застройщиков свернет свою деятельность и разорится. Другие эксперты, правда, говорят, что кризиса может и не быть.

Все это - разрушительные последствия недавней банковской лихорадки. Руководитель проекта IRN.Ru Олег Репченко пояснил "Новым известиям", что именно от поведения банков будет зависеть то, как в будущем поведет себя рынок недвижимости. "Есть вероятность, что будут заморожены уже открытые кредитные линии и застройщик не сможет продолжать вести строительство. Правда, крупные компании, скорее всего, смогут выжить, у них для этого достаточно мощностей. А вот небольшим застройщикам, которые контролируют 10-20% рынка строительства Москвы, придется сложнее. После кризиса 1998 года цены просели на 30%. Сегодняшняя ситуация гораздо менее критична - цены могут упасть не более чем на 10-15%".

Уже сейчас в условиях затрудненных взаиморасчетов между банками и застройщиками неизбежно замедление темпов строительства и даже его замораживание на неопределенный срок. На вчерашнем заседании правительства Москвы руководитель стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что в первом полугодии 26 новостроек не были сданы в эксплуатацию.

Научно-производственная компания "Вербин и партнеры", специализирующаяся на прогнозах развития различных отраслей экономики путем автоматизированного анализа информации, провела недавно исследование московского рынка недвижимости. "Адекватный бизнес не приемлет столь высокого разрыва между себестоимостью продукта и его продажной ценой. Доля спекулятивных денег на рынке уже превысила критическую отметку 35%. А это чревато падением цен, поскольку финансисты относятся к своим вложениям не так, как население: увидев снижение цен, они предпочтут закрыть свои позиции, что приведет к оттоку денег из сектора недвижимости и к падению цен", - говорится в выводе исследования. Вероятность кризиса в последнее время повышается, считает генеральный директор компании Иван Наймушин.

С компьютерным прогнозом согласны многие эксперты отрасли. Возможное падение рынка они оценивают как отдаленное последствие банковского кризиса. Первые трудности появились уже сейчас. Наприме, в конце июля появилась информация о том, что Департамент инвестиционных программ строительства Москвы не может расплатиться с подрядными организациями в Куркине.

Городские власти отвергают саму возможность каких-либо сбоев - в том числе и слухи насчет неплатежей в Куркине. Однако сами застройщики говорят на эту тему крайне неохотно. Высокопоставленный сотрудник одной крупной строительной компании на условиях анонимности пояснил "Новым известиям", что этот вопрос для застройщиков сейчас слишком болезненный, и большинство из них постарается применить все свои ресурсы, чтобы тема кризиса на рынке строительства в СМИ не поднималась.

Аналитики рынка, не имеющие прямого отношения к строительству, более разговорчивы. Олег Репченко не исключает, что в обозримом будущем некоторые кредитные линии банков будут заморожены, поэтому темпы строительства придется замедлить.

А вот председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), бывший статс-секретарь Госстроя Владимир Пономарев считает, что говорить о кризисе в строительстве пока рано, хотя "определенная нервозность" у игроков рынка недвижимости сегодня уже есть.

Между тем падение цен на квартиры в Москве продолжается уже третий месяц подряд. В июле число районов, где средняя стоимость квадратного метра понизилась по сравнению с июнем, увеличилось более чем в два с половиной раза и достигло 56. Лидером падения стал Китай-город, за три месяца квартиры там подешевели на 15%. Эксперты прогнозируют, что в августе рынок, вероятнее всего, будет потихоньку подниматься, но рост цены предложения 1 кв. метра вряд ли превысит 1%. Некоторые эксперты опасаются, что летнее затишье может обернуться стремительным осенним ценовым всплеском.

убрали бы всех этих взятко-вымогателей и глядишь строительства стало бы больше цены бы вниз поползли, а вторичка подешевела бы так сильно что все кто сейчас удерживает жилье чтобы навариться и завышают цены просто остались бы у разбитого корыта.
А простые семьи смогли бы жить а не существовать.

уже обсуждали в этой ветке :-)

Деньги пойдут куда угодно,
только не в счет снижения цены на жилье :-p

у строителей тоже есть дети и любовницы ;-)

Вот вы бы при таком спросе стали снижать цену,
когда себестоимость снижается? :-)

Кто-нибудь что-нибудь знает об этом?
"Две семьи из Орджоникидзевского района Екатеринбурга получат новое бесплатное жилье от муниципальных властей"

:-),неужели в обеих семьях родилось по тройне ? Или , как вариант- мужи жена в обоих случаях воспитанники детдомов . Ничего другого предположить не могу.

Русская мечта
Почему ипотека может стать лохотроном

Дата публикации: 19 Августа 2004

получить по E-mail
версия для печати
Одна из тем последних недель в печатных СМИ - ипотека, к тонкостям которой постепенно приучаются все потенциальные игроки: банки, страховщики, чиновники и собственно "ответственные квартиросъемщики" (в смысле, будущие приобретатели жилья по ипотечным схемам). Банкиры жалуются прессе на неразвитость страхования рисков по ипотеке. Страховщики сделали стойку в ожидании нового золотого дождя (после введения "автогражданки" у них явно появился вкус к такого рода климатическим явлениям). Чиновники рапортуют о том, как ипотечные программы помогут решить задачу удвоения ВВП. "Квартиросъемщики" же изо всех сил копят в консервных банках кэш на будущее жилье, охая по поводу того, что цены на метр квадратный растут быстрее, чем наполняется содержимое банок.

При этом ни одна из сторон, кажется, не сомневается в абсолютной благотворности идеи ипотечного кредита. Дискуссия идет лишь о том, как его правильнее организовать, чтобы не ограбили, не выселили, не обманули и не оставили без денег. Но тезис о том, что если и бывает какой-то локомотив экономического развития, то это массовое доступное жилье по ипотечной схеме, никто, кажется, не оспаривает.

Ипотека же между тем - штука весьма коварная, особенно если брать ее не саму по себе, а в более широком хозяйственном контексте. Одним из главных ее недостатков, который почему-то проходит мимо широкого общественного обсуждения, являются сложные отношения собственности на жилье. Те же страховщики, к примеру, уже вовсю приучают нас к таким экзотическим формам страхования, как "страхование титула" - когда страховым случаем является утрата статуса собственника вследствие судебного решения. Но это - лишь самый очевидный из подводных камней.

Есть более незаметные - и более значимые. К примеру, тот факт, что до тех пор, пока вся сумма ипотечного кредита не выплачена, жилье де-факто остается в собственности кредитной организации, т.е. банка, приводит к тому, что такое жилье очень трудно сменить. И, значит, человек, купивший такую квартиру, в течение многих лет оказывается привязан к тому району и тому городу, где эта квартира находится. А, значит, придется "сделать ручкой" идеям повышения трудовой мобильности, освоения новых территорий, перераспределения общестрановой географии трудовых ресурсов, всякой там "восточной Сибири" и новых городов, и т.д., и т.п. Люди окажутся намертво привязаны к старым индустриальным центрам с их острым дисбалансом по рынку труда, неприспособленностью к современным стандартам жизни, убогой инфраструктурой и экологией. И вдобавок - обременены необходимостью зарабатывать на отдачу кредита.

А деньги немаленькие - ибо цены на новое жилье в целом по России сильно завышены. Но цены еще полбеды - главное, что неоправданно высокой оказывается сама себестоимость строительства. И не только из-за дороговизны "хардвера" - стройматериалов, коммуникаций, кадров и т.д.; все это как раз более-менее решаемые проблемы. Гораздо более высокими оказываются разные косвенные издержки.

Москва, конечно, наособицу - но здесь, по сути, это просто наиболее рельефно. Собственно на взятки, откаты и всякую доп.нагрузку с одного кв.м. любого объекта в Москве уходит в среднем по 150-300 долларов - просто для того, чтобы собрать все необходимые разрешения. В общем масштабе, при ежегодных объемах в 7 млн. метров вводимых площадей, получается рынок в 2 млрд долларов. Кроме этого, застройщиков жилого фонда обязывают каждый третий сдаваемый метр отдавать в муниципальный фонд недвижимости - что увеличивает цену квартир ровно на 30%. Также их обязывают обустраивать прилегающие территории за свой счет. Это обустройство - тоже вещь фактически монопольная, с поистине фантастическим ценообразованием. Так, посадка одного пятилетнего саженца в Москве обходится в 2200 рублей - это официальная цена. И за все это платят в конечном счете приобретатели жилья.

Что же получается? В юных годах, создав молодую семью, заняв немного денег у родителей и друзей, человек делает первый взнос и получает новую квартиру по ипотечной схеме - имея в виду тот факт, что все эти откаты, взятки и саженцы тоже входят в финальную цену, как и банковский процент. И едва ли не всю свою активную жизнь он выплачивает цену этой квартиры вместе с процентами и личным долгом. И в итоге, ближе к концу жизни, он получает счастье - становится полноправным собственником квартиры в доме, которому уже 15-20 лет и цена метра в котором значительно ниже, чем была 15 лет назад. В небольшом выигрыше банк, наваривший свой законный процент. В большом выигрыше чиновники, все эти проверяльщики, разрешители, снабжатели и озеленители. В выигрыше страховщики, которым создали целый ряд новых рынков административным произволом. В проигрыше только один - сам "ответственный квартиросъемщик".

Мавроди и создатели лохотронов отдыхают. Более изощренную и жестокую схему закрепощения людей трудно даже придумать - ведь тут придется работать на дядю целую жизнь. Причем люди, как водится, идут на это сами, добровольно и с песней. Еще бы: "латентный спрос" на новое жилье, по некоторым оценкам, - это 80% от всего городского населения России.

Для того, чтобы ипотечная схема сработала на то, для чего ее пропагандируют, т.е. на повышение благосостояния людей, обойтись экономическими мерами оказывается невозможным. Необходима масштабная "зачистка" Лужковых и лужковщины как явления. В этом смысле, когда говорят, что у нас низкие налоги, нас обманывают: в России - самая высокая административная нагрузка на хозяйство. Только несут эту "нагрузку" не в налоговую инспекцию, а на "саженцы", и не отдельные предприниматели, а - опосредованно, через те же высокие цены на жилье - каждый из нас.

Но даже и в том случае, если удастся тем или иным способом добиться снижения налогов "на саженцы", проблему трудовой мобильности это не решит. А потому делать базовую ставку на ипотеку как на способ решить жилищный вопрос вряд ли оправданно. Параллельно с ипотекой должен возникнуть рынок дешевого съемного жилья, универсальный и простой в использовании, везде одинаковый - чтобы человек, переехав из Воркуты во Владивосток, не ощутил особой разницы.

В этом случае жизненная схема "юноши, обдумывающего житье" выглядит совершенно по-другому. В молодости, используя преимущество в мобильности, он может быстро менять местожительство, зарабатывая деньги там, где это наиболее удобно. При этом бюджет его семьи должен быть построен так, чтобы оплачивать найм жилья, делать текущие расходы и откладывать деньги, готовясь к тому моменту, когда в более старшем возрасте, достигнув определенного положения в обществе и желая осесть там, где ему больше нравится, он сможет сам купить себе квартиру. Или - построить дом.

Такая вот "русская мечта".

А что мешает купить машину или обменять квартиру?
Даже учитывая, что я например могу выбирать
местоположение в ЮЗ районе
работа в районе Эльмаша или 7 ключей
дорого обойдется нанимателю,
если вообще меня заинтересует
Тут уже работодатель дожлен репу чесать
чем его запанить в такие пампы :-)

А кто нибудь знает, как это в США реализовано?
Может у них посмотреть?
Главное чтобы по Черномырдину не получилось 8(

А как вы хотели? В тех же США это основной капкан:
человек привязан к кредиту за коттедж
машину, страховку на все случаи жизни
и новый домашний кинотеатр.
Зато он белый и пушистый, ибо в случае попадания
в ряды преступников может махом все это потерять
и после выхода из тюрьмы у него будет
весьма непривлекательная кредитная история

Опять возвращаемся к проблеме ценности сотрудника
Одни 25 лет выплачивают за квартиру в 75000$
а другие эти же 25 лет выплачивают за 15-20 тыс $
Се ля ви

А квартиры вроде бы подорожали немного. Увеличилось количество объектов выставленных на продажу, замедлились темпы подорожания жилья. Какой прогноз дадите господа?

Цены стоят второй месяц. Читых продаж больше стало, и обмены дороже чистых продаж намного.

Всё бы ничего, но доллар выше не пустят пока, поэтому снова возможны продажи валюты и перевложения в недвижимость. А так - до весны простоять могут.

а почему до весны? Весной вдеь наоборот спрос падает а к зиме поднимается, т.к. холодная погода , приезжие и т.д.?
А что будет весной обвал цен в связи с увеличением строительства нового или наоборот подьем?

Рынок слишком перегрет, поэтому старые стереотипы могут не действовать.

+1

Так всё и было. То, что они нарисуют вторую волну пирамиды в 2005-2006 годах подумать можно было, но не в таких масштабах.

Да, интересная дискуссия :-)

По большинству пунктов согласен с Джинном. Кстати, мне уже есть 25, мне я так понял можно высказаться? :-d
Каждый человек сейчас может зарабатывать много, именно это вкладывается в понятие "страна больших возможностей". Однако под этим не понимается "каждый человек может зарабатывать много работая мало" :-) Так получится, если есть незаурядные способности. Если способностей не так много, то придется работать много. Это выбор каждого - работать много и получать много или работать мало и получать мало. Еще нужно соображать где работать выгодно, а где нет. Примеры работающих много и получающих $300 приводить не надо, они просто работают не там.

По поводу того, что же будет если все милиционеры, врачи и водители автобусов пойдут в риэлтеры (типа вот я и по теме сказал :-) ) Отвечу - государство оценит ситуацию и начнет платить данным профессиям больше. Или придумает другой вариант заманить людей на данные професии. Придется. Вы думаете этот социальный взрыв которого ждет леоник, государству нужен? Вряд ли. А вот обьясните зачем сейчас повышать зарплату тем же водителям? Если они и так работают за копейки?

Существующий строй мне именно этим и нравится, что так или иначе никого нигде не заставляют работать. Можно только заманить благами. Если кто-то где-то работает - это не потому, что не может по-другому, а именно потому что не хочет.



"C таким подходом ты слона не продашь" (c) анекдот :-) Можно рассматривать большие заработки как волю судьбы или везение и ждать у моря погоды :-) Шансы - именно такие как обычно бывают у везения, даже меньше. Можно заработков добиваться, много работать и самое главное - все время думать (где работать, как хранить заработанное и т.д.). Все время думать, конечно, сложно, спорить не буду :-) Зато так делают многие, и заметьте получается тоже у многих, есть мнение что у всех. С везением или без везения, с помощью родителей или без помощи родителей и т.д.

Вот Д. Пучков очень хорошо написал, позволю себе процитировать (да, ему уже не то что 25, ему 45 исполнилось :-) ):
http://www.oper.ru/news/read.php?t=1051601808


Что касается цен на недвижимость, цифрам себестоимости в 4000/м2 я верю. Однако рыночная стоимость определяется балансом спроса и предложения, поэтому пока у нас не появится реальная конкуренция между строительными компаниями цены не упадут :-(.
Мне что-то очень сомнительно что как говорит леоник все кто могут квартир накупят и спрос упадет :D:D:-d

[Сообщение изменено пользователем 31.08.2006 19:07]

эксгуматоры...забавно ))).

Не заметил :D:D:-d

Некрофилы... :-)