Динамика цен на жилье

сейчас работаю по двум вариантам приобретения квартиры для клиентов, берущих ипотечный кредит в СБ. Квартир , возможных для покупки по такой схеме - немного, выбор ограничен. Что будет дальше ? Право, не знаю . Простите , что повторяюсь , но пока наблюдаю увеличение числа желающих приобрети квартиру и нежелание тех, кто продает - снижать цену, хотя - количество объектов на продажу слегка выросло. "Спросите leonikа " :-)

Привет всем, особенно спорящим. ;-)

ИМХО
Кредит (будь то простой, или ипотечный) на настоящий момент ни разу не выгоден. Возможно, чуть позже, когда ставка по ипотеке снизится до 10-11% (а лучше ниже) можно будет говорить о массовом ипотечном кредитовании. Ну, и размер аванса, конечно - 5-10% лучше бы.

Оптимальный вариант - взять на работе (если дадут).

За последний год я очень плотно занимаюсь вопросами недвижимости (продаю/покупаю себе жилье). Наблюдение: на вале ажиотажного спроса (который лишь немного поутих в июне) риэлторы стараются заработать МАКСИМУМ МАКСИМОРУМ и ведут себя в большинстве своем, как бешенные собаки - рвут все, что ни попадется. Заработок в 500 долл. уже их не устраивает! Им охота, пару раз ковырнув в носу, заработать 2-3 тыс.долл, не меньше.

Флаг в руки! ;-)

Я с гораздо меньшими потерями в деньгах, нервах и времени продал одну квартиру (сейчас на очереди вторая). Правда, приходится разрабатывать схемы для покупателя, но любой человек со здрвым смыслом и базовыми знаниями в юриспруденции на это способен.

Мое мнение: цены будут расти и дальше. Пока предела я не вижу. Т.к. по ипотеке покупают сейчас самое дешевое жилье, то именно оно будет дорожать быстрее.

и еще:
http://www.e1.ru/resource/phorum/read.php?f=60&i=3...

Это так, к теме. ;-)

Вы уверены ? Риэлтеры, в состоянии ажиотажого спроса и невозможности совершать сделки со встречной куплей-продажей , сидят с очень смешными деньгами. Опять -же , мои наблдения. Ну , Вам, конечно виднее. Если кто-то на Вашем пути и попался с такими запросами по комиссионной продаже -это отнюнь не означает, что подавляющее большинство риэлтеров работает так. Впрочем , подсчитать несуществующие деньги в кармане другого человека -всегда остается отличительной чертой истинно русского обывателя.

.. а еще можно подсчитать, сколько зарабатывают адвокаты, корыряя в носу, юристы и прочая нечистая на руку юридическая шестая колонна. ... ковыряя в носу :-(

Привет, Corsa!

С удовольствем бы высказался по теме, наткнись на неё чуть раньше... А сейчас, уже поздно. Ты всё сама сказала. Со всем согласен. А как иначе? В одном городе работаем, как-никак!
Единственное, что хотелось бы подчеркнуть, так это мой взгляд на основную причину обвального роста цен на жилую недвижимость. Основная причина - банковские кредиты. Выгодно или невыгодно брать такой кредит - каждый решает для себя сам. Практика показывает, что огромное количество людей считает услвия предоставления кредитов, предлагемые банками, вполне приемлимыми. Как следствие - из трёх потенциальных покупателей двое с кредитом (личное наблюдение). Увеличение спроса не может не сказаться на ценах предложений. Это очевидно.
Но, ко всему этому, ещё и банки не стоят на месте. Упрощаются схемы кредитования. Снижаются процентные ставки.
Имею, так же, достоверную информацию о том, что некоторые банки в связке со страховыми компаниями всерьёз разрабатывают схемы кредитования физических лиц по долевому участию в строительстве. Пока что, ходят первые ласточки-клиенты, удочки, так сказать, забрасывают, но, уже можно не сомневаться, что, через месяц-два, ощутимый поток кредитных денег хлынет на первичный рынок жилья. Так что, не надо ходить к гадалке, для того, что бы ответить на вопрос: как изменятся цены?

Пожалуйста, подскажите, есть ли объекты на уралмаше и сколько в среднем будет стоить однокомнатная квартира в высотном доме на уралмаше?

Какие можете дать советы? К каким агентствам лучше обратиться?

Вот и наконец камешек в наш огород...
Я имею достаточный опыт общения с риэлторами. Всякими, профессионалами и так себе.
Первый признак непрофессионала, кстати, - долгое повествование о своем стаже, о удачно проведенных сделках, и , самая любимая тема, "простым смертным сделку не в жизнь не провернуть. обманут, находитесь по инстанциям, ноги сотрете и жить будете на вокзале"
Все это говорится с легким налетом усталости от опыта и трудов многолетних.
А как я понимаю, суть здесь в следующем:
да, они просят 1,5 - 2 тыс.$ комиссионых. Как часто такая сделка проходит у конкретного риэлтора, коих в городе тыщи?
В лучшем случае раз в месяц. После справедливой дележки остается 500-700$ Не так уж много за беготню по городу и ежедневное общение с клиентами об одном и том - же.

Может ли обычный гражданин с минимумом правовых знаний и трезвой головой самостоятельно продать/купить жилье? Разумеется, может. Стоит ли платить в этом случае посредникам? Наверное стоит, каждый сам для себя решает.


Большая часть этого "огромного количества" просто не имеют ДРУГОГО выхода. Это не значит, что они считают условия покупки квартиры стоимостью 30 тыс$ за 50 тыс.$ приемлимыми и платят деньги проклиная банки, государство и время, в котором живут.
Оставшаяся часть просто не задумывается о том, насколько тяжелые испытания их ожидают и бросаются в этот омут в надежде на чудо. Если чуда не происходит, то кредитный договор расторгается на самых невыгодных условиях.
Читал, что до 10% всех кредитов в СБ...
Во всех случаях - ожидание потока кредитных денег, который вот вот "хлынет" это миф, раздутый самими банками и застройщиками.
ПОТОМУ, ЧТО далеко не все у нас зарабатывают 1000$ и более в месяц! И потому, что количество таких людей возрастает не так быстро, как этого хочется банкирам, правительству и строителям.
Только в случае приближения условий кредитования к разумным 2-5% годовых можно ожидать, что ипотека примет массовый характер. Мое личное мнение.

цены на жильё в ближайщие год-два должны упасть.
Причин этому две - должны принять новую ставку по налогу на имущество в т.ч возможно и с прогрессивными коэфициентами.
И , неоправдано завышенные цены на новое жилье.
Недавно закончил внутренний аудит в одной строительной конторе (какой не скажу, а то ещё в колодце потом найдут), так вот был немало удивлён узнав что конечная себестоимость 1 кв.м элитного жилья не превышает 4000руб., квартиры по проще естественно дешевле. Это даже с учётом взяток за землеотвод в мэрию, водоканал, электрикам, облцгсн и т.д. Ну это данные за 2002-2003 год, может счас крецкий больше берёт чем поповы-волковы.
И ещё , новое жильё счас продаётся очень тухло, народ бросился счас сам строить с помощью таджиков котеджи в близи от города и всвязи с этим земля в окрестностях Екатеринбурга за последние три года подорожала , кто-то может неповерить - В 10-15 раз!

Месяца три назад в одной из тем про долевку я называл уже эту себестоимость 4000 р. Выслушал немало обвинений в некомпетентности и глупости в свой адрес, кому интересно - обратитесь к поиску.
Завышенная в 2-3 раза стоимость жилья держится ТОЛЬКО благодаря устойчивому, ПОКА, спросу.
Вам нужно внимательно присмотреться к структуре общества и доле в нем состоятельных граждан. Она, эта доля, колеблется по разным оценкам от 15 до 25%. Эти люди либо уже купили жилье, либо вступили уже в обдираловку, называемую ипотекой. Остальные ПРОСТО НЕ ПОТЯНУТ. Дак вот когда резко упадет спрос, - а он упадет! - вот тогда и начнется обвал цен.
Рынок жилья в этом смысле уникален, никто не продает и никто не купит автомобиль (массовой серии) дороже в 3 раза, чем затрачено на его производство.
Притча в тему:
Когда у Б.Гейтса один русский журналист спросил :" сколько всего миллионеров в его компании?"
Ответ : " 28 тысяч"
Что больше всего шокировало журналиста? Что ВСЕГО в компании трудится 32500 человек. Включая уборщиц и охранников.
Дело было в США... Вот там всегда устойчивый спрос на жилье стоимостью 1000$ за кв.м.
При себестоимости 950 $ кв.м..........

все верно!

...как Вы думаете ? А завышенный спрос : это , что - массовый психоз ? Иль, все -таки, есть иные предположения ?
Что бы не лезть в дебри - я Вам так скажу , точнее - повторю известное : "...товар стоит столько - сколько за него дают ". Другой вопрос - отчего дают за товар больше, чем он стоит... Согласна - стоит явно меньше. Вопрос - отчего, все-таки, дают...

Люди хотят жить сегодня а не существовать. Потому соглашаются и на грабительские банковские проценты и обдираловку.

Только вот, интересно,сколько надо выждать? Достаточно ли будет до декабря - февраля для снижения цен?

Так всё же просто - сколько у нас застройщиков?
точнее тех кто получает землеотводы на строительство?
50? 100?
Нет - 4-5. Названий может быть и сто а заними стоят одни и теже лица. Они и держат цены на уровне, такое почти во всех городах. И даже введени тендеров ничего не изменит

Уже более десяти лет, нет-нет, да приходится слышать подобные авторитетные высказывания. Самое удивительное, что люди которые их произносят сами верят в то, что говорят. :-)


"Вы, Шариков, ерунду говорите!
И возмутительнее всего то, что говорите ее безапелляционно и уверенно!"(с)


Да уж. Тухлее некуда... До сдачи нашего дома ещё год, но все квартиры уже проданы. А народ ходит толпами, просит телефончик записать: вдруг кто-нибудь переуступать надумет? Даже не припомню, когда же ещё так тухло дела обстояли...



А, вот, это абсолютно точно подмеченно. Причём, не только обычные физики строят себе котеджи, но и крупные строительные организации проявляют всё больший интерес к постройке котеджных городков с развитой инфраструктурой. Не сомневаюсь, что в ближайшие годы мы будем наблюдать настоящий бум централизованного котеджного строительства в пригородах.



[Сообщение изменено пользователем 05.07.2004 14:56]

Непонятная ирония.
Во-первых, подобные прогнозы иногда сбываются. вопрос в том, на чем они основаны. Если на анализе объективных тенденций - то почему их нужно обязательно отрицать?
Во вторых, не припомню за последние 10 лет ситуации, когда рынок развивался динамично и предсказуемо, особенно рынок жилья. Что стоит опыт 10 лет, если взлет и падение цен зависит от чего попало...

"Пока берут - цена будет высокая" - это самый неустойчивый и непредсказуемый фактор для жилья.
Особенно, если цена раздута неимоверно.
Хороший пример - рынок акций, если кто следит.
Капитализация рынка в России - это миф, раздутый в целях сиюминутной сверхприбыли чиновников, кормящихся от всех подряд, и от рынка жилья в первую очередь.
Если обвал рынка происходит одного неверно истолкованного слова одного человека - это не рынок а дерьмо, замок на песке.
Короче, я верю в то, что цены на жилье рухнут. То, что общая ситуция в экономике резко ухудшится - неизбежно. Мы столько не стоим, сколько потребляем!
Время покажет, кто прав.

5 баллов!
Оговорка почти по Фрейду. :-)
Искреннее спасибо. С уважением.

Мне тоже кажется что цены действительно сильно завышены и расти уже сильно не могут, ведь не может стоить здесь жилье дороже (с такой ужасной экологией и др) чем у буржуев. Ведь можно купить хороший дом там, где жить лучше чем здесь.

Помню давно как - то говорили, что Москва - это третье место в мире по выскокой стоимости жилья. А у нас тут такой климат, такие неблагоприятные условия, а цены.

Просто не понятно, почему так вообще произошло?

Для роста цен есть предпосылки - благосостояние народа растет и люди стремятся улучшать свои жилищьные условия. Конечно не у всех хватает денег на квартиру, но часто ведь происходит что люди меняют одно жилье на другое более лучшее с небольшой доплатой, которая им по силам. Много комнат покупают. У меня знакомый (из другого города, кстати) купил комнату 8 метров в 4-х комнатной за 8 тыс. (в их городе за эту цену можно купить квартиру). Прежние владельцы квартиры решили комнаты продавать отдельно что бы денег больше выручить.

К жене недавно подруга из Канады приезжала. В Калгари квартиры стоят от 500 тыс.долл., в среднем около 800. У нас такие по 100-150. Так что нам до их цен еще далеко. Там народ лет по 20 выплачивает кредит на квартиру.
Москва третье место может и занимает, но в определенном сегменте рынка. Буржуев ведь не интересуют однокомнатные хрущевки на окраине.

Поправка - канадский доллар примерно 2/3 от американского.
Жилье типа наших хрущевок есть и там, сколько стоит не знаю.

Нет, в ближайший год радикально нифига не измениться, если только вдруг раньше времени депутаты не примут поправки в НК о введениие прогрессивной ставки налог на имущество т.е. чем больше у тебя недвижимости тем больше ты платишь. Если это произойдёт иметь много недвижимости будет невыгодно.И недвижимость перестанет быть удобным инструментом для инвестиций.

А С 01.01.2005 Планируется исчислять налог на имущество не с оценки БТИ а с рыночной стоимости кв.м в конретном регионе/районе/городе, А это согласитесь будет сумма на порядок другая. На данный момент оценочная стоимость кв.м по БТИ составляет 10-15% от рыночной, а то и меньше. Это увелит количество предложений на вторичном рынке.

Это не оговорка. Это общеупотребимый речевой оборот. Довольно известный и не мной, кстати, придуманный.
http://www.yandex.ru/yandsearch?text=%CE%E1%E2%E0%...+%F0%EE%F1%F2+%F6%E5%ED&tb=1



В таком городе, как Екатеринбург, который имеет выгодное географическое и экономическое положение всегда будет ощущаться значительный приток населения из республик ближнего зарубежья, регионов Сибири и Крайнего Севера, поэтому рост цен, как таковой, будет присутствовать всегда, в независимости от экономической ситуации.
Кроме того, вложение денежных средств в недвижимость - это проверенный способ накопления и преумножения капиталов. Такие вложения всегда оказываются значительно рентабельнее банковских вкладов. Ещё, дополнительная недвижимость способна приносить ощутимый доход своему владельцу на протяжении всего периода владения. Неудивительно, что в сегодняшней неясной экономической ситуацией связанной с падением курса доллара, вложение денежных средств в недвижимость кажется населению самым разумным шагом.
Но, всё же, сегодня, ажиатажный спрос на жильё в Е-бурге и, как следствие, вызванный этим спросом, бурный рост цен объясняются не только этими тенденциями, уже продолжительное время существующими на рынке. Повторюсь, что оснавная причина этого бума, всё же, в том, что банки стали охотно предоставлять физическим лицам кредиты на приобретение жилья. Конечно, назвать эти кредиты ипотечными - язык не поворачивается, это скорее обычные потребительские кредиты. Но, не смотря на это, количество желающих ими воспользоваться очень велико. Как следствие, мы имеем большее количество потенциальных покупателей на рынке недвижимости, превышение спроса над предложением и, в результате, бешеный рост цен.
Но это ещё не конец. Рано или поздно в нашей стране заработают нормальные цивилизованные ипотечные схемы и, тогда, количество желающих ими воспользоваться возрастёт на порядок. Вот тогда-то, мы и узнаем, что такое настоящий рост цен.

[Сообщение изменено пользователем 06.07.2004 15:11]

Достаточно по квартире на каждого члена семьи


А судьи кто (С)? :confused:
;-) Не забывайте что богатые люди меньше всего
заинтерисованны платить больше
ибо у них квартиры от 150 до 500-700 кв м :-p
и все переложат на квартиры до 60 кв м
либо оставят штуки 2-3 лазейки
как обычно впрочем :-)

"Хотели как лучше, а получилось как всегда".
"Кто есть ху"
итп
Все именно из разряда оговорок, ставших общеупотребимыми оборотами. Ну да ладно, это лирика.

Собственно вопрос состоит в том, куда будут двигаться цены. В этой связи можно вспомнить обрушение рынка недвижимости в Японии и нынешний банковский "кризис" в России.
Нынешний наш "обвальный рост цен" на недвижимость в том числе, имхо, имеет и спекулятивную компоненту, включая инвестиции самих банков. Достаточно легкого толчка (Пожааааааар! Вклады горят!), и инвесторы начнут сбывать активы. Если уж ждать обрушения цен, то в любой момент, а не когда-то в прогнозируемом будущем, потому что будущее, зависящее от заявлений генпрокурора или президента просто непрогнозируемо в принципе, увы.
Ровно это же самое относится и к ожиданию роста цен.

Позволю себе также вспомнить 1998 год.
Сентябрь на рынке недвижимости прошел в таких диалогах:
- Сколько стоит эта ваша квартира по объявлению "срочно и недорого"?
- ХХХХХ баксов.
- Это "срочно" или это "недорого"?
- А что не так?
- А кирпич в вашем доме тоже импортный и номинирован в долларах?
- Не понял?
- До свидания.
В октябре продавцы еще продолжали гордиться своим вложением в недвижимость, номинированную в долларах, а покупатели продолжали повторять "до свидания".
В Ноябре риэлтеры поняли, что рынок - это оборот. С этого момента они массово побежали уговаривать продавцов все-таки продавать, если вообще хотят что-то получить.
С этого момента и началась продолжающаяся поныне история роста цен на недвижимость. :-)