ЭСПА "Педагогический" Космонавтов,32
k
kooperativ
Газизова Евгения не обещала ничего разместить на сайте, подготовить формы документов, может быть. Не нужно распространять не соответствующую действительности информацию.
Возможно я что-то не правильно поняла....... но разговор был о размещении шаблонав заявлений и примерном уставе ТСЖ на сайте ЭСПЫ. Если технически не возможно разместить документы на сайте ЭСПЫ - разместите их тогда на этом форуме. Не имея документов на руках сложно будет подготовится к следующему собранию и создание ТСЖ затянется....
24.01.2007 15:54:36 Версия для печати
Управляющие компании в сфере ЖКХ — группа риска?
Константин Панин
Бюллетень «VIP-консультант» анализирует перспективы развития рынка управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Согласно действующему законодательству, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, должен c 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс по отбору управляющих компаний, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, если в течение года до дня проведения данного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Первоначально на выборы управляющих компаний гражданам отводилось время до конца 2006 года. По мнению экспертов, сроки были продлены по нескольким причинам: не только жильцы многоквартирных домов не готовы сделать выбор управляющей компании, но и рынок управления в сфере ЖКХ пока находится в стадии развития, поэтому не всегда товарищество собственников жилья может подобрать компанию, соответствующую их требованиям.
Управляющие компании в Екатеринбурге
В Екатеринбурге конкурсы по отбору управляющих компаний пока не проводились и, как сообщают в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга, в ближайшее время их проведение не планируется. «Это связано с необходимостью подготовить большой объем технической документации для каждого конкурса, — поясняют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района». — Должны быть документы по количеству квадратных метров в доме, информация о собственниках, схемы инженерных коммуникаций. Кроме того, на аукцион будут выставляться не отдельные дома, а лоты по 100 тыс. кв. м. То есть сначала необходимо объединить дома в такие лоты».
Готовиться к конкурсам будет не только УЖКХ Администрации Екатеринбурга, но и управляющие компании. Главными факторами выбора жильцами управляющей компании становятся качество услуг и клиентоориентированность. «Бывшие ЖЭК, которые также стали частными, должны поменять принципы деятельности, — отмечают специалисты ООО «Управляющая жилищная компания «Территория». — Раньше это были монополисты в своей сфере, они не ориентировались на клиентов — собственников жилья. У компаний, которые с самого начала были частными, цена услуг несколько выше, но выше и качество».
Между тем в Екатеринбурге уже сформировалась категория собственников, готовых платить за высокое качество управления жильем, — владельцы квартир в элитных домах. Однако свою нишу на рынке найдут и компании с более низким уровнем оказываемых услуг и, соответственно, со значительно более низкой ценой на эти услуги.
Эксперты не исключают, что уже в скором времени рынок услуг ЖКХ может быть четко сегментирован: одни управляющие компании будут заниматься обслуживанием домов экономкласса, где собственникам низкие цены важнее высокого качества обслуживания. Другие компании будут заниматься элитным жильем, содержание которого должно быть соответствующим. Причем более высокая цена за обслуживание элитного жилья связана с большим количеством современных инженерных коммуникаций, которые достаточно сложны в обслуживании.
По словам аналитиков, в ряде случаев создание управляющих компаний берут на себя застройщики. Однако эксперты считают, что этот процесс имеет не только положительные, но и отрицательные стороны. С одной стороны, застройщику лучше всего известны особенности дома, инженерные коммуникации, требования к обслуживанию и ремонту. С другой стороны — управление многоквартирным домом требует знания специфики рынка, определенных стандартов качества, технологий работы с клиентами.
Риски компаний
Участники рынка управления в жилищно-коммунальной сфере рискуют столкнуться с рядом проблем, связанных с неразвитостью рынка и возможной неплатежеспособностью населения. Долги потребителей по оплате коммунальных услуг в большинстве случаев ложатся на управляющие компании.
«Ряд управляющих компаний сферы ЖКХ могут быть объявлены банкротами», — заявил заместитель Главы Екатеринбурга Константин Крынин. По его словам, некоторое количество управляющих компаний имеет значительные долги перед поставщиками услуг, в том числе перед энергетиками. Если задолженности не будут ликвидированы, по отношению к предприятиям может быть проведена процедура банкротства.
Большинство экспертов признает, что на данном этапе развития долги потребителей — это практически неотъемлемая часть управления многоквартирным домом. «На начало ноября дебиторская задолженность управляющих компаний перед нами составила около $ 1 млн., — сообщает управляющий директор ООО «КЭСК-Мультиэнергетика» Леонид Четверкин. — Это не значит, что эти деньги выброшены на ветер, мы ведем переговоры о погашении долга. Но, к сожалению, существует и другое обстоятельство — как быть с долгами населения, которое оплачивает счета на уровне 95%, причем это является хорошим показателем, но чья головная боль — оставшиеся 5%? Если этот долг «принадлежит» управляющей компании, то она скоро станет банкротом, если сбытовой — ее постигнет та же участь. Этот вопрос никак не решен на законодательном уровне. Что делать в этой ситуации? Выселять должника и продавать квартиру в счет долга? Возможно, имеет смысл создать подобный прецедент, но этим всю проблему не решить. Представители иностранных компаний признают, например, что у них неплатежи в секторе социального жилья доходят до 50%. Но за это несет ответственность муниципалитет, покрывая эту лакуну бюджетными средствами. У нас, к сожалению, такого нет».
Однако существуют технологии работы с собственниками жилья, благодаря которым ответственность за долги по оплате коммунальных услуг несет не управляющая компания, а товарищество собственников жилья. По мнению представителей самих управляющих компаний, задолженности по оплате коммунальных услуг могут возникнуть в случае, если недостаточно грамотно выстроены отношения с собственниками жилья. Распространенная схема: собственники платят на единый счет управляющей компании, а та, в свою очередь, оплачивает с этого счета все коммунальные услуги. Договоры с поставщиками в этом случае заключает управляющая компания, и все долги, если собственники не платят за коммунальные услуги, ложатся на управляющую компанию. Если долгов окажется много, управляющая компания может обанкротиться. Другой способ работы с собственниками жилья — заключать договоры с поставщиками от имени ТСЖ. В этом случае открывается расчетный счет для ТСЖ, на который собственники перечисляют плату за коммунальные услуги. На счет управляющей компании поступает только плата за управленческие услуги. Таким образом, компания не несет финансовой ответственности за долги собственников жилья.
Риски потребителя
«Среди управляющих компаний в сфере ЖКХ будет значительное число мошенников, заинтересованных не в оказании услуг гражданам, а в получении быстрой прибыли путем сбора денег у населения», — заявляет вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.
«Компании-однодневки будут выходить на рынок, — заявляют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Ленинского района». — Однако жилищно-коммунальное хозяйство — это сложный бизнес, здесь нужны большие вложения, которые достаточно долго окупаются. Поэтому компании, нацеленные на быстрое получение прибыли, не смогут удержаться на рынке».
Проблема, которая встает перед собственниками жилья, — как отличить такую «компанию-однодневку» от благополучного предприятия. О большинстве работающих в Екатеринбурге управляющих компаний можно получить информацию в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга. Если же в Управлении название компании слышат впервые — это повод усомниться в ее добросовестности. «Сейчас Управлению известно о существовании 20 частных управляющих организаций. Относительно этих компаний мы можем дать информацию жителям города. Однако в Екатеринбурге существуют и другие управляющие компании, поскольку для начала деятельности требуется юридическая регистрация, а обязательной регистрации в Управлении жилищного и коммунального хозяйства нет. Такие компании могут управлять многоквартирными домами, участвовать в конкурсных отборах, но законность их деятельности Управление гарантировать не может», — сообщают в УЖКХ Администрации Екатеринбурга.
Собственник жилья должен сам выбрать управляющую компанию и сам нести ответственность за этот выбор. «На мой взгляд, жители города недостаточно ответственно относятся к этому процессу, так как у большинства потребителей осталось представление, что кто-то должен прийти к ним и дать свет и тепло, — считает Леонид Четверкин. — Но с 2008 года ответственность за это ложится на их собственные плечи. Если жильцы дома выбрали недобросовестную управляющую компанию, то им не на кого будет жаловаться — это их собственный выбор. Если же они ее не выбрали и положились на «милость» муниципалитета, то им снова не на что жаловаться — нужно было решать самим».
Эксперты считают, что недобросовестные компании — это неизбежный элемент любого рынка на начальном этапе развития. Однако долго такие компании не просуществуют. «Государство делает всё возможное, чтобы оградить потребителей от недобросовестных компаний, — отмечает Владимир Герасименко. — Игрокам, выходящим на рынок, предъявляется ряд требований, в том числе такие: компания, не должна находиться в стадии банкротства, задолженность по выплате налогов не должна составлять более 20% от активов, кредиторская задолженность — не более 70%. Поэтому я думаю, что постепенно отрасль стабилизируется».
Интересы собственников жилья будет отстаивать и Комитет по защите прав потребителей. «Управляющие компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а правильнее: их договоры с потребителями услуги управления, в ближайшее время будут одной из острых проблем, — сообщил председатель Комитета по защите прав потребителей Андрей Артемьев. — У нас уже есть обращения граждан. Поэтому в марте Администрация Екатеринбурга совместно с Конфедерацией обществ потребителей, при участии депутатов законодательных органов Российской Федерации, планирует провести V Всероссийскую конференцию защитников прав потребителей. На ней будут обсуждаться проблемы этой сферы потребительских отношений. В качестве выхода из сложившейся ситуации предполагаем, во-первых, предложить Правительству РФ принять типовой договор на оказание услуг управляющих компаний; во-вторых, защитить прогрессивные УК, применяющие инновационные и ресурсосберегающие технологии, путем изменения для них системы налогообложения. Иначе они будут вынуждены закладывать свои расходы в тарифы, а это неминуемо приведет к социальному взрыву».
Уже сейчас государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от недобросовестных компаний. Так, например, Государственная жилищная инспекция Свердловской области регулярно проводит проверки управляющих компаний. В результате проверок за 10 месяцев 2006 года на управляющие компании в сфере ЖКХ было наложено штрафов на сумму 5 млн. 100 тыс. руб. Было выявлено 13 300 нарушений, 545 организаций было подвергнуто административным наказаниям в виде административного штрафа, рассмотрено 1 625 обращений.
Кроме того, по закону собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Выводы
Эксперты сходятся во мнении, что рынок управления многоквартирными домами находится на начальном этапе формирования. И недавно созданные, и бывшие муниципальные компании находятся в равных условиях, поскольку у первых нет еще отработанных алгоритмов решений проблем, а методы работы вторых устарели и не эффективны в современных условиях. И те и другие компании сталкиваются с проблемой долгов собственников по оплате коммунальных услуг, ответственность за которые приходится нести компании. Для решения этой проблемы в судебном порядке пока нет законодательной базы, однако можно обезопасить компанию от банкротства, применяя новые технологии работы с собственниками. В ближайшее время вряд ли удастся избежать появления на рынке недобросовестных компаний, а для получения обманутыми жильцами денег с такой компании опять же нет законодательной базы. Государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от мошенничества в этой сфере, но проблем можно избежать, если жильцы будут более ответственно относиться к выбору управляющей компании.
Эксперты отмечают, что наиболее труден будет переход к новым условиям работы для бывших муниципальных компаний. Им придется либо менять принципы работы, вводить стандарты качества и ориентироваться на клиента, либо занять на рынке нишу управления дешевым жильем, у собственников которого значительно меньше требований к качеству управления, но и услуги управляющей компании в этом случае стоят не слишком много. Частных компаний, как правило, управление дешевым жильем не интересует из-за низкой доходности этого сегмента, они ориентируются на управление элитными домами и жильем средней ценовой категории. Управление жильем требует больших вложений, которые достаточно долго окупаются.
адрес статьи http://www.urbc.ru/vip.asp?ida=150004
Управляющие компании в сфере ЖКХ — группа риска?
Константин Панин
Бюллетень «VIP-консультант» анализирует перспективы развития рынка управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Согласно действующему законодательству, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, должен c 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс по отбору управляющих компаний, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, если в течение года до дня проведения данного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Первоначально на выборы управляющих компаний гражданам отводилось время до конца 2006 года. По мнению экспертов, сроки были продлены по нескольким причинам: не только жильцы многоквартирных домов не готовы сделать выбор управляющей компании, но и рынок управления в сфере ЖКХ пока находится в стадии развития, поэтому не всегда товарищество собственников жилья может подобрать компанию, соответствующую их требованиям.
Управляющие компании в Екатеринбурге
В Екатеринбурге конкурсы по отбору управляющих компаний пока не проводились и, как сообщают в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга, в ближайшее время их проведение не планируется. «Это связано с необходимостью подготовить большой объем технической документации для каждого конкурса, — поясняют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района». — Должны быть документы по количеству квадратных метров в доме, информация о собственниках, схемы инженерных коммуникаций. Кроме того, на аукцион будут выставляться не отдельные дома, а лоты по 100 тыс. кв. м. То есть сначала необходимо объединить дома в такие лоты».
Готовиться к конкурсам будет не только УЖКХ Администрации Екатеринбурга, но и управляющие компании. Главными факторами выбора жильцами управляющей компании становятся качество услуг и клиентоориентированность. «Бывшие ЖЭК, которые также стали частными, должны поменять принципы деятельности, — отмечают специалисты ООО «Управляющая жилищная компания «Территория». — Раньше это были монополисты в своей сфере, они не ориентировались на клиентов — собственников жилья. У компаний, которые с самого начала были частными, цена услуг несколько выше, но выше и качество».
Между тем в Екатеринбурге уже сформировалась категория собственников, готовых платить за высокое качество управления жильем, — владельцы квартир в элитных домах. Однако свою нишу на рынке найдут и компании с более низким уровнем оказываемых услуг и, соответственно, со значительно более низкой ценой на эти услуги.
Эксперты не исключают, что уже в скором времени рынок услуг ЖКХ может быть четко сегментирован: одни управляющие компании будут заниматься обслуживанием домов экономкласса, где собственникам низкие цены важнее высокого качества обслуживания. Другие компании будут заниматься элитным жильем, содержание которого должно быть соответствующим. Причем более высокая цена за обслуживание элитного жилья связана с большим количеством современных инженерных коммуникаций, которые достаточно сложны в обслуживании.
По словам аналитиков, в ряде случаев создание управляющих компаний берут на себя застройщики. Однако эксперты считают, что этот процесс имеет не только положительные, но и отрицательные стороны. С одной стороны, застройщику лучше всего известны особенности дома, инженерные коммуникации, требования к обслуживанию и ремонту. С другой стороны — управление многоквартирным домом требует знания специфики рынка, определенных стандартов качества, технологий работы с клиентами.
Риски компаний
Участники рынка управления в жилищно-коммунальной сфере рискуют столкнуться с рядом проблем, связанных с неразвитостью рынка и возможной неплатежеспособностью населения. Долги потребителей по оплате коммунальных услуг в большинстве случаев ложатся на управляющие компании.
«Ряд управляющих компаний сферы ЖКХ могут быть объявлены банкротами», — заявил заместитель Главы Екатеринбурга Константин Крынин. По его словам, некоторое количество управляющих компаний имеет значительные долги перед поставщиками услуг, в том числе перед энергетиками. Если задолженности не будут ликвидированы, по отношению к предприятиям может быть проведена процедура банкротства.
Большинство экспертов признает, что на данном этапе развития долги потребителей — это практически неотъемлемая часть управления многоквартирным домом. «На начало ноября дебиторская задолженность управляющих компаний перед нами составила около $ 1 млн., — сообщает управляющий директор ООО «КЭСК-Мультиэнергетика» Леонид Четверкин. — Это не значит, что эти деньги выброшены на ветер, мы ведем переговоры о погашении долга. Но, к сожалению, существует и другое обстоятельство — как быть с долгами населения, которое оплачивает счета на уровне 95%, причем это является хорошим показателем, но чья головная боль — оставшиеся 5%? Если этот долг «принадлежит» управляющей компании, то она скоро станет банкротом, если сбытовой — ее постигнет та же участь. Этот вопрос никак не решен на законодательном уровне. Что делать в этой ситуации? Выселять должника и продавать квартиру в счет долга? Возможно, имеет смысл создать подобный прецедент, но этим всю проблему не решить. Представители иностранных компаний признают, например, что у них неплатежи в секторе социального жилья доходят до 50%. Но за это несет ответственность муниципалитет, покрывая эту лакуну бюджетными средствами. У нас, к сожалению, такого нет».
Однако существуют технологии работы с собственниками жилья, благодаря которым ответственность за долги по оплате коммунальных услуг несет не управляющая компания, а товарищество собственников жилья. По мнению представителей самих управляющих компаний, задолженности по оплате коммунальных услуг могут возникнуть в случае, если недостаточно грамотно выстроены отношения с собственниками жилья. Распространенная схема: собственники платят на единый счет управляющей компании, а та, в свою очередь, оплачивает с этого счета все коммунальные услуги. Договоры с поставщиками в этом случае заключает управляющая компания, и все долги, если собственники не платят за коммунальные услуги, ложатся на управляющую компанию. Если долгов окажется много, управляющая компания может обанкротиться. Другой способ работы с собственниками жилья — заключать договоры с поставщиками от имени ТСЖ. В этом случае открывается расчетный счет для ТСЖ, на который собственники перечисляют плату за коммунальные услуги. На счет управляющей компании поступает только плата за управленческие услуги. Таким образом, компания не несет финансовой ответственности за долги собственников жилья.
Риски потребителя
«Среди управляющих компаний в сфере ЖКХ будет значительное число мошенников, заинтересованных не в оказании услуг гражданам, а в получении быстрой прибыли путем сбора денег у населения», — заявляет вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.
«Компании-однодневки будут выходить на рынок, — заявляют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Ленинского района». — Однако жилищно-коммунальное хозяйство — это сложный бизнес, здесь нужны большие вложения, которые достаточно долго окупаются. Поэтому компании, нацеленные на быстрое получение прибыли, не смогут удержаться на рынке».
Проблема, которая встает перед собственниками жилья, — как отличить такую «компанию-однодневку» от благополучного предприятия. О большинстве работающих в Екатеринбурге управляющих компаний можно получить информацию в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга. Если же в Управлении название компании слышат впервые — это повод усомниться в ее добросовестности. «Сейчас Управлению известно о существовании 20 частных управляющих организаций. Относительно этих компаний мы можем дать информацию жителям города. Однако в Екатеринбурге существуют и другие управляющие компании, поскольку для начала деятельности требуется юридическая регистрация, а обязательной регистрации в Управлении жилищного и коммунального хозяйства нет. Такие компании могут управлять многоквартирными домами, участвовать в конкурсных отборах, но законность их деятельности Управление гарантировать не может», — сообщают в УЖКХ Администрации Екатеринбурга.
Собственник жилья должен сам выбрать управляющую компанию и сам нести ответственность за этот выбор. «На мой взгляд, жители города недостаточно ответственно относятся к этому процессу, так как у большинства потребителей осталось представление, что кто-то должен прийти к ним и дать свет и тепло, — считает Леонид Четверкин. — Но с 2008 года ответственность за это ложится на их собственные плечи. Если жильцы дома выбрали недобросовестную управляющую компанию, то им не на кого будет жаловаться — это их собственный выбор. Если же они ее не выбрали и положились на «милость» муниципалитета, то им снова не на что жаловаться — нужно было решать самим».
Эксперты считают, что недобросовестные компании — это неизбежный элемент любого рынка на начальном этапе развития. Однако долго такие компании не просуществуют. «Государство делает всё возможное, чтобы оградить потребителей от недобросовестных компаний, — отмечает Владимир Герасименко. — Игрокам, выходящим на рынок, предъявляется ряд требований, в том числе такие: компания, не должна находиться в стадии банкротства, задолженность по выплате налогов не должна составлять более 20% от активов, кредиторская задолженность — не более 70%. Поэтому я думаю, что постепенно отрасль стабилизируется».
Интересы собственников жилья будет отстаивать и Комитет по защите прав потребителей. «Управляющие компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а правильнее: их договоры с потребителями услуги управления, в ближайшее время будут одной из острых проблем, — сообщил председатель Комитета по защите прав потребителей Андрей Артемьев. — У нас уже есть обращения граждан. Поэтому в марте Администрация Екатеринбурга совместно с Конфедерацией обществ потребителей, при участии депутатов законодательных органов Российской Федерации, планирует провести V Всероссийскую конференцию защитников прав потребителей. На ней будут обсуждаться проблемы этой сферы потребительских отношений. В качестве выхода из сложившейся ситуации предполагаем, во-первых, предложить Правительству РФ принять типовой договор на оказание услуг управляющих компаний; во-вторых, защитить прогрессивные УК, применяющие инновационные и ресурсосберегающие технологии, путем изменения для них системы налогообложения. Иначе они будут вынуждены закладывать свои расходы в тарифы, а это неминуемо приведет к социальному взрыву».
Уже сейчас государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от недобросовестных компаний. Так, например, Государственная жилищная инспекция Свердловской области регулярно проводит проверки управляющих компаний. В результате проверок за 10 месяцев 2006 года на управляющие компании в сфере ЖКХ было наложено штрафов на сумму 5 млн. 100 тыс. руб. Было выявлено 13 300 нарушений, 545 организаций было подвергнуто административным наказаниям в виде административного штрафа, рассмотрено 1 625 обращений.
Кроме того, по закону собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Выводы
Эксперты сходятся во мнении, что рынок управления многоквартирными домами находится на начальном этапе формирования. И недавно созданные, и бывшие муниципальные компании находятся в равных условиях, поскольку у первых нет еще отработанных алгоритмов решений проблем, а методы работы вторых устарели и не эффективны в современных условиях. И те и другие компании сталкиваются с проблемой долгов собственников по оплате коммунальных услуг, ответственность за которые приходится нести компании. Для решения этой проблемы в судебном порядке пока нет законодательной базы, однако можно обезопасить компанию от банкротства, применяя новые технологии работы с собственниками. В ближайшее время вряд ли удастся избежать появления на рынке недобросовестных компаний, а для получения обманутыми жильцами денег с такой компании опять же нет законодательной базы. Государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от мошенничества в этой сфере, но проблем можно избежать, если жильцы будут более ответственно относиться к выбору управляющей компании.
Эксперты отмечают, что наиболее труден будет переход к новым условиям работы для бывших муниципальных компаний. Им придется либо менять принципы работы, вводить стандарты качества и ориентироваться на клиента, либо занять на рынке нишу управления дешевым жильем, у собственников которого значительно меньше требований к качеству управления, но и услуги управляющей компании в этом случае стоят не слишком много. Частных компаний, как правило, управление дешевым жильем не интересует из-за низкой доходности этого сегмента, они ориентируются на управление элитными домами и жильем средней ценовой категории. Управление жильем требует больших вложений, которые достаточно долго окупаются.
адрес статьи http://www.urbc.ru/vip.asp?ida=150004
П
Председатель ТСЖ"Педагогически...
Доброго времени суток, уважаемы соседи.
Я выскажу своё мнение по вчерашнему собранию.
По поводу общения с представителями застройщика. Господин из ЭСПЫ очень грамотно провел вторую часть собрания. Признав за собой вину по сдаче дома и объяснив всё произошедшее "объективными обстоятельствами", сумелотойти от ответа на интерисующие собрание вопросы. Причем выкручивался просто мастерски. Вспомните фразы : "Не понял вашего вопроса", "Сейчас вообще закрою собрание", "А что конкретно вы хотите услышать". Я так понимаю, ЭСПА вообще не считает себя виноватой, а чтобы как-то сгладить острые углы решила разрешить отказаться от части отделки. Люди профессионально развели на деньги весь дом и очень этому рады.
По поводу ТСЖ. Организовывать его нужно. Причем председатель должен быть из дома, т.к. он не сможет пройти мимо перегоревшей лампочки в подъезде или кучи мусора во дворе. Мы сможем в любое время (в рамках приличий) прийти к нему "в гости" со своими вопросами. .
Главное - это ревизионная комиссия. Вот тут должны быть люди, которые смогут разобраться во всех финансовых вопросах. Есть случаи, когда правления ТСЖ завышали собираемые с жильцов суммы денег и очень трудно было доказать, что затраты завышены.
Я выскажу своё мнение по вчерашнему собранию.
По поводу общения с представителями застройщика. Господин из ЭСПЫ очень грамотно провел вторую часть собрания. Признав за собой вину по сдаче дома и объяснив всё произошедшее "объективными обстоятельствами", сумелотойти от ответа на интерисующие собрание вопросы. Причем выкручивался просто мастерски. Вспомните фразы : "Не понял вашего вопроса", "Сейчас вообще закрою собрание", "А что конкретно вы хотите услышать". Я так понимаю, ЭСПА вообще не считает себя виноватой, а чтобы как-то сгладить острые углы решила разрешить отказаться от части отделки. Люди профессионально развели на деньги весь дом и очень этому рады.
По поводу ТСЖ. Организовывать его нужно. Причем председатель должен быть из дома, т.к. он не сможет пройти мимо перегоревшей лампочки в подъезде или кучи мусора во дворе. Мы сможем в любое время (в рамках приличий) прийти к нему "в гости" со своими вопросами. .
Главное - это ревизионная комиссия. Вот тут должны быть люди, которые смогут разобраться во всех финансовых вопросах. Есть случаи, когда правления ТСЖ завышали собираемые с жильцов суммы денег и очень трудно было доказать, что затраты завышены.
Нашла как вариант одну управляющую компанию - посмотрите на этом сайте http://www.ek-territory.ru/about/index.html. С левой стороны все ссылки на этом сайте активизируются -почитайте, мне очень интересны ваши коментарии и мнение по этому поводу.
Я так понимаю, ЭСПА вообще не считает себя виноватой
Опять началось собрание! Какая разница, кто виноват? Есть факт, сдача затянулась. Об этом и хотел сказать господин из ЭСПЫ.
Он сразу предложил, или конструктив, или эмоции. Публика выбрала 2й пункт. Давайте закончим на тему кто виноват, и перейдем к пункту что делать.
Нам надо ТСЖ.
Нам надо пригласить остальных владельцев к обсуждению вопросов.
Как вариант, создаем тему здесь. Новую. Я делаю объяву, что всех ждем для перетереть по адресу... е1.... С е1 требуем огромные барыши за рекламу, и на эти деньги травим крыс, покупаем председателя ТСЖ-биоробота 7 поколения в Токио. Если деньги останутся, купим еще тонну Жамшутов, чтоб быстрей закончили ремонт.
На сайте об этой компании не хорошие отзывы почитайте http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=133&i=11692... - что-то я уже туда не хочу.
А эта ветка по поводу выбора управляющей компании http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=133&i=27859... Тоже познавательно
К концу года будут шевелитцо. Я боюсь подумать, что будет после отчета в мэрию. Опять заморозка?
Почему разрешение не продляют, ЧАМ больно нашлепает?
Что будет, когда ЧАМ примет наши квадратные метры в отчет?
Так, еще одна темка поистерить))
137 домов в Свердловской области строятся в отсутствии соответствующих разрешений, заявили представители надзорных органов на конференции, посвященной проблемам строительства на Урале. Михаил Шилиманов, замначальника регионального управления Госстройнадзора, заявил, что 95 зданий из 137 самовольно возводится в Екатеринбурге. "Мы не можем остановить эти стройки, потому что в этом случае сорвем областную программу по вводу жилья", - объяснил бездействие органов г-н Шилиманов. По его словам, план на 2008 г. составляет 2 млн кв.м, но параметры программы не выполняются. Однако, добавил чиновник, показатели все равно будут достигнуты: "Застройщики начинают массово сдавать объекты в последние недели декабря, и мы уверены, что программа будет выполнена". За семь месяцев 2008 г. Госстройнадзор наложил штрафы на общую сумму 33 миллиона рублей.
Почему разрешение не продляют, ЧАМ больно нашлепает?
Что будет, когда ЧАМ примет наши квадратные метры в отчет?
Так, еще одна темка поистерить))
137 домов в Свердловской области строятся в отсутствии соответствующих разрешений, заявили представители надзорных органов на конференции, посвященной проблемам строительства на Урале. Михаил Шилиманов, замначальника регионального управления Госстройнадзора, заявил, что 95 зданий из 137 самовольно возводится в Екатеринбурге. "Мы не можем остановить эти стройки, потому что в этом случае сорвем областную программу по вводу жилья", - объяснил бездействие органов г-н Шилиманов. По его словам, план на 2008 г. составляет 2 млн кв.м, но параметры программы не выполняются. Однако, добавил чиновник, показатели все равно будут достигнуты: "Застройщики начинают массово сдавать объекты в последние недели декабря, и мы уверены, что программа будет выполнена". За семь месяцев 2008 г. Госстройнадзор наложил штрафы на общую сумму 33 миллиона рублей.
Журнал "Деловой квартал" от 02.05.2006, Жилой недвижимостью начинают управлять независимые компании
Автор сообщения: Рябова О.
Архивная версия данного сообщения размещена на портале UPMONITOR.RU 03.05.2006 (7.00)
Ольга Рябова: Реформа ЖКХ и вступление в силу нового Жилищного кодекса должны создать через два-три года конкурентный рынок управления жилой недвижимостью. В результате, полагают игроки, в Екатеринбурге повысится качество коммунальных услуг, а в собственниках квартир возрастет чувство ответственности за свой дом.
Идею о том, что жилым фондом может управлять частное предприятие, в Екатеринбург привезли голландские специалисты в 1998 г.: в Нидерландах в ведении коммерсантов находится 70% жилплощади. Голландцы, прибывшие на Урал по приглашению местных чиновников, провели несколько семинаров. Затем с ответным визитом в Нидерланды отправилась наша делегация. Результатом стало создание первой некоммерческой управляющей жилищной компании «Радомир». С развитием рынка недвижимости этот сегмент стал привлекательным и для коммерческих организаций. Сегодня компании, готовые управлять жилой недвижимостью, появляются чуть ли не ежемесячно. Поле конкурентной борьбы — 9 тыс. уже построенных домов и 30–50 новостроек в год.
Закон требует от жильцов определиться с формой управления домом
Еще десять лет назад Гражданский кодекс РФ установил: собственник квартиры получает долю в общей собственности на подвалы, чердаки, коридоры и прочие места общего пользования в своем доме. Вместе с ней гражданин получает и право на участие в управлении общим имуществом. Реализовать это право долгое время было невозможно: жильем по-прежнему управляла местная власть. Жилищный кодекс, вышедший год назад, поменял правила игры.
Теперь собственникам квартир необходимо сделать выбор формы управления из трех предложенных вариантов. В первом из них владельцам жилья предлагается персонально заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг со множеством организаций и фирм. Как отмечают эксперты, эта система выгодна в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек. Наиболее эффективной она может стать в домах, в которых живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом. К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, отвечающей перед собственником за качество услуг. Как понять, с кого спрашивать за плохое водоснабжение — с той компании, что непосредственно обеспечивает горячей и холодной водой, или с той, что отвечает за состояние труб в доме, — эксперты не знают.
Второй вариант предполагает, что собственники квартир заключают договор с управляющей жилищной компанией (УЖК), которая и будет заниматься всеми вопросами обслуживания многоквартирного дома. На счет УЖК перечисляется плата за содержание и ремонт общего имущества. Далее «по цепочке» УЖК заключает договоры с подрядчиками и организациями, поставляющими ресурсы.
И наконец, третий способ: объединение владельцев квартир в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое получает полномочия по управлению домом. Жильцы, вступившие в ТСЖ, могут либо без посредников договориться с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями, либо заключить контракт с управляющей компанией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. В этом случае расходы ТСЖ окажутся несколько выше: кроме коммунальных услуг, членам товарищества придется оплачивать услуги управляющей организации, зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.
Частные управляющие компании помогают застройщикам не терять репутацию
Сегодня в Екатеринбурге, по данным городской администрации, работают более 300 ТСЖ и примерно 20 частных УЖК. Первые коммерческие УЖК стали появляться в 2000 г. — тогда застройщики были обязаны создавать на своих жилых объектах ТСЖ. Некоторые шли дальше и, сдав дом, оставляли на нем свою управляющую компанию. Николай Сумин, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Уралэнергостройкомплекта»: «Созданная нами УК «Уралжилсервис» обслуживает четыре объекта. Она изначально была организована для того, чтобы эксплуатировать наши дома и поддерживать их в хорошем состоянии, поскольку от этого зависит репутация компании».
Один из крупных игроков рынка управления жилой недвижимостью — УЖК «Территория» — когда-то была создана «Атомстройкомплексом» для обслуживания жилого комплекса «Малаховский». Сегодня «Территория» управляет почти всеми зданиями застройщика и активно предлагает свои услуги другим компаниям. Всего под ее управлением находится 40 домов. Дмитрий Сень, директор УЖК «Территория»: «Застройщики должны понимать, что неправильная эксплуатация любого нового здания может привести к его преждевременному износу за достаточно короткий срок. Если застройщик не сможет обеспечить полный цикл от строительства до эксплуатации, то проблемы дольщиков в первую очередь отразятся на нем. Отношения застройщика и УЖК строятся по принципу: одни строят и сдают, другие принимают и эксплуатируют. Процесс непрерывный».
Практика создания своей управляющей компании при застройщике распространена и сейчас. Но обязанность организовывать ТСЖ легла на плечи собственников. Они же могут выбирать: работать с управляющей компанией, предложенной застройщиком, или искать независимую УЖК. Николай Сумин: «Сегодня ТСЖ в построенных нами домах заключают договор с любой УК, чьи услуги более качественные и менее дорогие». Об этом же говорит и г-н Сень: «Ответственные застройщики предоставляют своим дольщикам возможность нанять серьезную профессиональную организацию для эксплуатации нового дома. А будущим собственникам нужно выбрать, хотят они с ней работать или нет».
Работа УЖК начинается с приемки здания. Причем клиентом управляющей компании на этом этапе может быть как сам застройщик, так и ТСЖ. Александр Сизов, генеральный директор управляющей компании «РЭМП Ленинского района» (под ее управлением находится 661 дом в Ленинском районе Екатеринбурга общей площадью 2455,6 тыс. кв. м. — Прим. ред.): «Застройщик, заплатив генподрядчику и субподрядчику, заинтересован в получении качественного продукта. Наша управляющая компания, принимая объект, фактически выполняет функции технадзора».
По словам Владимира Фатеева, директора УЖК «Астра» (в управлении 12 домов, основной заказчик — компания «NOVA-строй»), стоимость таких услуг достаточно высока. «Застройщик платит мне за то, что я указываю ему на недостатки и заставляю их устранить. Но я могу принять дом и от лица ТСЖ. Это единоразовый платеж — от 15 руб. за кв. м. Если я принял дом и подписал акт выполненных работ, то я несу за объект ответственность и, как правило, впоследствии занимаюсь его эксплуатацией. Возникнут какие-то трудности — претензии будут предъявлять мне, а не строившей компании», — поясняет г-н Фатеев.
Дмитрий Сень добавляет, что без акта приема от ТСЖ застройщик не может сдать здание новым собственникам: «Когда этого документа нет, застройщик просто попадает на деньги — он платит аренду по земельному участку, оплачивает договоры на поставку услуг (электроэнергии, тепла и т. д.). А если замечания, которые моя компания написала застройщику после приемки здания от лица ТСЖ, не устранены, собственники квартир имеют право выставлять ему претензии. В дальнейшем мы заключаем договор с ТСЖ на управление и техническое обслуживание и продолжаем пробивать решение возникающих проблем перед застройщиком».
В борьбу за управление домами вступают бывшие муниципальные компании
По данным администрации г. Екатеринбурга, сейчас приватизировано 66% городского жилья. Через год этот показатель, как говорят в мэрии, достигнет 90% и только 10 % останется в собственности муниципалитета, который возьмет на себя расходы по капитальному ремонту. Хотя преимущественно жилая площадь города (21 млн кв. м из 25 млн кв. м) сегодня управляется бывшими муниципальными организациями, которые какое-то время назад сменили форму собственности, став частными предприятиями. Во всех районах Екатеринбурга работает по 2–3 таких компании. В ведении каждой находится от 500 тыс. до 2 млн кв. м жилья. По словам экспертов, формально управлять этой недвижимостью ни одна из бывших муниципальных организаций не имеет права: жильцы должны официально признать ее в качестве своей УЖК и оформить соответствующий договор. «Пока у нас таких соглашений нет, — признается директор УЖК «Радомир» Алексей Филиппов. — Собственники еще выбирают удобную для них форму управления. Районное УЖКХ проводит собрания в домах. У нас уже есть три объекта, которые организовали ТСЖ и заключили договор с нашей компанией».
Рыночные условия заставляют бывших муниципальных работников доказывать свою привлекательность для собственников жилья перед другими формами управления. К примеру, УК «РЭМП Ленинского района» провела уже более 200 информационных собраний. Александр Сизов: «Мы предлагаем жильцам передать нам в управление жилищно-коммунальное хозяйство дома. Среди наших услуг — все, что связано с эксплуатацией, ремонтом, содержанием общего имущества собственников. Включаем в прейскурант и дополнительные услуги по желанию жителей».
Среди выгод для собственников квартир такие компании отмечают эффективное распределение коммунальных платежей. «Мы ведем работу по экономии энергоресурсов, устанавливаем счетчики потребления холодной и горячей воды, тепла. Это экономия для жильцов. Сегодня 60% квартплаты составляют расходы на тепло и горячую воду. Если мы снизим их, то сможем больше тратить, например, на текущий ремонт», — поясняет Алексей Филиппов.
Еще одно преимущество, отмечает Александр Сизов, — низкие затраты на содержание управленческого аппарата: «Они у нас гораздо меньше, чем, например, в ТСЖ. Содержание собственного управленческого аппарата составляет всего 1/16 от суммы тарифа на эксплуатационные услуги». Зарабатывают бывшие МУПы за счет снижения своих издержек и введения дополнительных платных услуг. «Если мы эксплуатируем квартал, то можем, например, провести уборку механизированным способом. У нас может быть один электрик на несколько домов, получается, что на этом мы экономим. Прибыльны для нас лифтовая и диспетчерская связь, обслуживание нежилых помещений и отдельно стоящих зданий», — рассказывает директор УЖК «Радомир».
Управляющие компании, появившиеся в рыночную эпоху, соглашаются с тем, что их цены выше, объясняя это принципиально иным подходом к организации сервиса. Владимир Фатеев: «Да, наши тарифы процентов на 10–20 выше, чем в бывших муниципальных компаниях. Но у меня на каждом доме в дневное время работает техник-смотритель, вечером — управляющий. Есть у нас служба аварийной поддержки, которая отреагирует на ЧП через 30 минут, а не через три дня. Конечно, я могу уменьшить расценки: посадить одного начальника ЖЭКа на 100 домов, сделать один приемный день. Это будет стоить вполовину дешевле, чем у муниципалов. Но я работаю с теми жильцами, которые хотят жить лучше».
В УЖК «Территория», по словам Дмитрия Сеня, вообще нет фиксированных тарифов на обслуживание — каждый дом оценивается индивидуально, в зависимости от комплекса услуг по управлению и технической эксплуатации. «Кроме этого, «Территория» управляет не только объектом недвижимости, но и юридическим лицом — ТСЖ», — подчеркивает г-н Сень.
Участники рынка пытаются сформировать критерии эффективности своей работы
По мнению Александра Сизова, элементы конкуренции между организациями, управляющими жилой недвижимостью, есть уже сейчас. Критерий, по которому выбирает собственник, в принципе один — соотношение цены и качества предоставляемых услуг. Алексей Филиппов подчеркивает, что сегодня все управляющие компании — и бывшие муниципальные, занимающиеся старым жилым фондом, и частники, управляющие новостройками, — настроены на то, чтобы не потерять прежние объемы работы.
Частным УЖК также приходится доказывать владельцам жилья свою привлекательность — уже по сравнению с товариществом собственников. Дмитрий Сень: «Самостоятельная работа ТСЖ в ряде случаев приводит через 3–5 лет к внутренним конфликтам, прокурорским проверкам и финансовым злоупотреблениям. А УЖК могут дать товариществу обученного управляющего, обеспечить ТСЖ юридической, финансовой, бухгалтерской и технической поддержкой». Как отмечают участники рынка, форма сотрудничества УК и ТСЖ — наиболее перспективная и удобная для обеих сторон.
Договор УК с ТСЖ или собственниками жилья, согласно Жилищному кодексу, заключается на год. Для того чтобы его пролонгировать, УК должна доказать собственникам эффективность своей деятельности. Но сегодня четких критериев оценки нет. Дмитрий Сень: «Товарищество оценивает работу УК по принципу «нет предела совершенству» и начинает в чистых подъездах искать черные пятна. Критерии собственников очень субъективны и призрачны».
Владимир Фатеев считает, что эффективность деятельности УК для собственников может измеряться выполнением регламентных работ: «Если я грамотно эксплуатирую здание — снижаются затраты на капремонт. Реально мы позволяем уменьшить износ дома и внутридомовых инженерных коммуникаций на 20% от заложенного изначально, а по сравнению с МУПами разница может быть и большей».
По мнению начальника отдела новых форм ЖКХ администрации г. Екатеринбурга Александра Гончарова, для собственников жилья работа УК может измеряться пятью критериями: безаварийностью, бесперебойностью предоставления коммунальных услуг, оперативностью и своевременностью устранения неполадок, неснижаемым уровнем качества оказываемых услуг и количеством денег, вложенных в развитие дома благодаря эффективному использованию общего имущества собственников.
Реальная конкуренция на рынке услуг управления жилой недвижимостью, как полагают игроки, начнется через два-три года. Основным полем битвы будет сегмент новостроек. Вторичное жилье, скорее всего, останется под управлением прежних предприятий. Для частных УК привлекательным этот сегмент может быть после того, как в домах будет выбрана форма управления — ТСЖ. Однако пока особых сдвигов здесь не видно.
http://www.upmonitor.ru/monitoring/publication/200...
Автор сообщения: Рябова О.
Архивная версия данного сообщения размещена на портале UPMONITOR.RU 03.05.2006 (7.00)
Ольга Рябова: Реформа ЖКХ и вступление в силу нового Жилищного кодекса должны создать через два-три года конкурентный рынок управления жилой недвижимостью. В результате, полагают игроки, в Екатеринбурге повысится качество коммунальных услуг, а в собственниках квартир возрастет чувство ответственности за свой дом.
Идею о том, что жилым фондом может управлять частное предприятие, в Екатеринбург привезли голландские специалисты в 1998 г.: в Нидерландах в ведении коммерсантов находится 70% жилплощади. Голландцы, прибывшие на Урал по приглашению местных чиновников, провели несколько семинаров. Затем с ответным визитом в Нидерланды отправилась наша делегация. Результатом стало создание первой некоммерческой управляющей жилищной компании «Радомир». С развитием рынка недвижимости этот сегмент стал привлекательным и для коммерческих организаций. Сегодня компании, готовые управлять жилой недвижимостью, появляются чуть ли не ежемесячно. Поле конкурентной борьбы — 9 тыс. уже построенных домов и 30–50 новостроек в год.
Закон требует от жильцов определиться с формой управления домом
Еще десять лет назад Гражданский кодекс РФ установил: собственник квартиры получает долю в общей собственности на подвалы, чердаки, коридоры и прочие места общего пользования в своем доме. Вместе с ней гражданин получает и право на участие в управлении общим имуществом. Реализовать это право долгое время было невозможно: жильем по-прежнему управляла местная власть. Жилищный кодекс, вышедший год назад, поменял правила игры.
Теперь собственникам квартир необходимо сделать выбор формы управления из трех предложенных вариантов. В первом из них владельцам жилья предлагается персонально заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг со множеством организаций и фирм. Как отмечают эксперты, эта система выгодна в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек. Наиболее эффективной она может стать в домах, в которых живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом. К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, отвечающей перед собственником за качество услуг. Как понять, с кого спрашивать за плохое водоснабжение — с той компании, что непосредственно обеспечивает горячей и холодной водой, или с той, что отвечает за состояние труб в доме, — эксперты не знают.
Второй вариант предполагает, что собственники квартир заключают договор с управляющей жилищной компанией (УЖК), которая и будет заниматься всеми вопросами обслуживания многоквартирного дома. На счет УЖК перечисляется плата за содержание и ремонт общего имущества. Далее «по цепочке» УЖК заключает договоры с подрядчиками и организациями, поставляющими ресурсы.
И наконец, третий способ: объединение владельцев квартир в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое получает полномочия по управлению домом. Жильцы, вступившие в ТСЖ, могут либо без посредников договориться с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями, либо заключить контракт с управляющей компанией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. В этом случае расходы ТСЖ окажутся несколько выше: кроме коммунальных услуг, членам товарищества придется оплачивать услуги управляющей организации, зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.
Частные управляющие компании помогают застройщикам не терять репутацию
Сегодня в Екатеринбурге, по данным городской администрации, работают более 300 ТСЖ и примерно 20 частных УЖК. Первые коммерческие УЖК стали появляться в 2000 г. — тогда застройщики были обязаны создавать на своих жилых объектах ТСЖ. Некоторые шли дальше и, сдав дом, оставляли на нем свою управляющую компанию. Николай Сумин, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Уралэнергостройкомплекта»: «Созданная нами УК «Уралжилсервис» обслуживает четыре объекта. Она изначально была организована для того, чтобы эксплуатировать наши дома и поддерживать их в хорошем состоянии, поскольку от этого зависит репутация компании».
Один из крупных игроков рынка управления жилой недвижимостью — УЖК «Территория» — когда-то была создана «Атомстройкомплексом» для обслуживания жилого комплекса «Малаховский». Сегодня «Территория» управляет почти всеми зданиями застройщика и активно предлагает свои услуги другим компаниям. Всего под ее управлением находится 40 домов. Дмитрий Сень, директор УЖК «Территория»: «Застройщики должны понимать, что неправильная эксплуатация любого нового здания может привести к его преждевременному износу за достаточно короткий срок. Если застройщик не сможет обеспечить полный цикл от строительства до эксплуатации, то проблемы дольщиков в первую очередь отразятся на нем. Отношения застройщика и УЖК строятся по принципу: одни строят и сдают, другие принимают и эксплуатируют. Процесс непрерывный».
Практика создания своей управляющей компании при застройщике распространена и сейчас. Но обязанность организовывать ТСЖ легла на плечи собственников. Они же могут выбирать: работать с управляющей компанией, предложенной застройщиком, или искать независимую УЖК. Николай Сумин: «Сегодня ТСЖ в построенных нами домах заключают договор с любой УК, чьи услуги более качественные и менее дорогие». Об этом же говорит и г-н Сень: «Ответственные застройщики предоставляют своим дольщикам возможность нанять серьезную профессиональную организацию для эксплуатации нового дома. А будущим собственникам нужно выбрать, хотят они с ней работать или нет».
Работа УЖК начинается с приемки здания. Причем клиентом управляющей компании на этом этапе может быть как сам застройщик, так и ТСЖ. Александр Сизов, генеральный директор управляющей компании «РЭМП Ленинского района» (под ее управлением находится 661 дом в Ленинском районе Екатеринбурга общей площадью 2455,6 тыс. кв. м. — Прим. ред.): «Застройщик, заплатив генподрядчику и субподрядчику, заинтересован в получении качественного продукта. Наша управляющая компания, принимая объект, фактически выполняет функции технадзора».
По словам Владимира Фатеева, директора УЖК «Астра» (в управлении 12 домов, основной заказчик — компания «NOVA-строй»), стоимость таких услуг достаточно высока. «Застройщик платит мне за то, что я указываю ему на недостатки и заставляю их устранить. Но я могу принять дом и от лица ТСЖ. Это единоразовый платеж — от 15 руб. за кв. м. Если я принял дом и подписал акт выполненных работ, то я несу за объект ответственность и, как правило, впоследствии занимаюсь его эксплуатацией. Возникнут какие-то трудности — претензии будут предъявлять мне, а не строившей компании», — поясняет г-н Фатеев.
Дмитрий Сень добавляет, что без акта приема от ТСЖ застройщик не может сдать здание новым собственникам: «Когда этого документа нет, застройщик просто попадает на деньги — он платит аренду по земельному участку, оплачивает договоры на поставку услуг (электроэнергии, тепла и т. д.). А если замечания, которые моя компания написала застройщику после приемки здания от лица ТСЖ, не устранены, собственники квартир имеют право выставлять ему претензии. В дальнейшем мы заключаем договор с ТСЖ на управление и техническое обслуживание и продолжаем пробивать решение возникающих проблем перед застройщиком».
В борьбу за управление домами вступают бывшие муниципальные компании
По данным администрации г. Екатеринбурга, сейчас приватизировано 66% городского жилья. Через год этот показатель, как говорят в мэрии, достигнет 90% и только 10 % останется в собственности муниципалитета, который возьмет на себя расходы по капитальному ремонту. Хотя преимущественно жилая площадь города (21 млн кв. м из 25 млн кв. м) сегодня управляется бывшими муниципальными организациями, которые какое-то время назад сменили форму собственности, став частными предприятиями. Во всех районах Екатеринбурга работает по 2–3 таких компании. В ведении каждой находится от 500 тыс. до 2 млн кв. м жилья. По словам экспертов, формально управлять этой недвижимостью ни одна из бывших муниципальных организаций не имеет права: жильцы должны официально признать ее в качестве своей УЖК и оформить соответствующий договор. «Пока у нас таких соглашений нет, — признается директор УЖК «Радомир» Алексей Филиппов. — Собственники еще выбирают удобную для них форму управления. Районное УЖКХ проводит собрания в домах. У нас уже есть три объекта, которые организовали ТСЖ и заключили договор с нашей компанией».
Рыночные условия заставляют бывших муниципальных работников доказывать свою привлекательность для собственников жилья перед другими формами управления. К примеру, УК «РЭМП Ленинского района» провела уже более 200 информационных собраний. Александр Сизов: «Мы предлагаем жильцам передать нам в управление жилищно-коммунальное хозяйство дома. Среди наших услуг — все, что связано с эксплуатацией, ремонтом, содержанием общего имущества собственников. Включаем в прейскурант и дополнительные услуги по желанию жителей».
Среди выгод для собственников квартир такие компании отмечают эффективное распределение коммунальных платежей. «Мы ведем работу по экономии энергоресурсов, устанавливаем счетчики потребления холодной и горячей воды, тепла. Это экономия для жильцов. Сегодня 60% квартплаты составляют расходы на тепло и горячую воду. Если мы снизим их, то сможем больше тратить, например, на текущий ремонт», — поясняет Алексей Филиппов.
Еще одно преимущество, отмечает Александр Сизов, — низкие затраты на содержание управленческого аппарата: «Они у нас гораздо меньше, чем, например, в ТСЖ. Содержание собственного управленческого аппарата составляет всего 1/16 от суммы тарифа на эксплуатационные услуги». Зарабатывают бывшие МУПы за счет снижения своих издержек и введения дополнительных платных услуг. «Если мы эксплуатируем квартал, то можем, например, провести уборку механизированным способом. У нас может быть один электрик на несколько домов, получается, что на этом мы экономим. Прибыльны для нас лифтовая и диспетчерская связь, обслуживание нежилых помещений и отдельно стоящих зданий», — рассказывает директор УЖК «Радомир».
Управляющие компании, появившиеся в рыночную эпоху, соглашаются с тем, что их цены выше, объясняя это принципиально иным подходом к организации сервиса. Владимир Фатеев: «Да, наши тарифы процентов на 10–20 выше, чем в бывших муниципальных компаниях. Но у меня на каждом доме в дневное время работает техник-смотритель, вечером — управляющий. Есть у нас служба аварийной поддержки, которая отреагирует на ЧП через 30 минут, а не через три дня. Конечно, я могу уменьшить расценки: посадить одного начальника ЖЭКа на 100 домов, сделать один приемный день. Это будет стоить вполовину дешевле, чем у муниципалов. Но я работаю с теми жильцами, которые хотят жить лучше».
В УЖК «Территория», по словам Дмитрия Сеня, вообще нет фиксированных тарифов на обслуживание — каждый дом оценивается индивидуально, в зависимости от комплекса услуг по управлению и технической эксплуатации. «Кроме этого, «Территория» управляет не только объектом недвижимости, но и юридическим лицом — ТСЖ», — подчеркивает г-н Сень.
Участники рынка пытаются сформировать критерии эффективности своей работы
По мнению Александра Сизова, элементы конкуренции между организациями, управляющими жилой недвижимостью, есть уже сейчас. Критерий, по которому выбирает собственник, в принципе один — соотношение цены и качества предоставляемых услуг. Алексей Филиппов подчеркивает, что сегодня все управляющие компании — и бывшие муниципальные, занимающиеся старым жилым фондом, и частники, управляющие новостройками, — настроены на то, чтобы не потерять прежние объемы работы.
Частным УЖК также приходится доказывать владельцам жилья свою привлекательность — уже по сравнению с товариществом собственников. Дмитрий Сень: «Самостоятельная работа ТСЖ в ряде случаев приводит через 3–5 лет к внутренним конфликтам, прокурорским проверкам и финансовым злоупотреблениям. А УЖК могут дать товариществу обученного управляющего, обеспечить ТСЖ юридической, финансовой, бухгалтерской и технической поддержкой». Как отмечают участники рынка, форма сотрудничества УК и ТСЖ — наиболее перспективная и удобная для обеих сторон.
Договор УК с ТСЖ или собственниками жилья, согласно Жилищному кодексу, заключается на год. Для того чтобы его пролонгировать, УК должна доказать собственникам эффективность своей деятельности. Но сегодня четких критериев оценки нет. Дмитрий Сень: «Товарищество оценивает работу УК по принципу «нет предела совершенству» и начинает в чистых подъездах искать черные пятна. Критерии собственников очень субъективны и призрачны».
Владимир Фатеев считает, что эффективность деятельности УК для собственников может измеряться выполнением регламентных работ: «Если я грамотно эксплуатирую здание — снижаются затраты на капремонт. Реально мы позволяем уменьшить износ дома и внутридомовых инженерных коммуникаций на 20% от заложенного изначально, а по сравнению с МУПами разница может быть и большей».
По мнению начальника отдела новых форм ЖКХ администрации г. Екатеринбурга Александра Гончарова, для собственников жилья работа УК может измеряться пятью критериями: безаварийностью, бесперебойностью предоставления коммунальных услуг, оперативностью и своевременностью устранения неполадок, неснижаемым уровнем качества оказываемых услуг и количеством денег, вложенных в развитие дома благодаря эффективному использованию общего имущества собственников.
Реальная конкуренция на рынке услуг управления жилой недвижимостью, как полагают игроки, начнется через два-три года. Основным полем битвы будет сегмент новостроек. Вторичное жилье, скорее всего, останется под управлением прежних предприятий. Для частных УК привлекательным этот сегмент может быть после того, как в домах будет выбрана форма управления — ТСЖ. Однако пока особых сдвигов здесь не видно.
http://www.upmonitor.ru/monitoring/publication/200...
Рейтинг жилищно-эксплуатационных предприятий в Екатеринбурге
http://www.uralfirm.ru/catalog/rating/index_html?s... - среди них и управляющие компании, а можно будет и напрямую закючать договора (если повезет с председателем ТСЖ и он возмет все в свои руки)
[Сообщение изменено пользователем 31.07.2008 23:41]
http://www.uralfirm.ru/catalog/rating/index_html?s... - среди них и управляющие компании, а можно будет и напрямую закючать договора (если повезет с председателем ТСЖ и он возмет все в свои руки)
[Сообщение изменено пользователем 31.07.2008 23:41]
Почемуто ссылка полностью не активизируется - чтобы попасть на рейтинг жилищно-эксплуатационных предприятий нужно:
-нажать "расширенный поиск"
- ниже где "рубрикатор" в самомом низу с левой стороны в "жилищно-коммунально-комунальном хозяйстве" выбрать "жилищно-эксплуатационные предприятия"
- долее нажать "Поиск" в итоге у вас останется 641 предприятие
В перечне есть контакты каждого предприятия, можно посмотреть выбрать и проанализировать
[Сообщение изменено пользователем 01.08.2008 18:43]
-нажать "расширенный поиск"
- ниже где "рубрикатор" в самомом низу с левой стороны в "жилищно-коммунально-комунальном хозяйстве" выбрать "жилищно-эксплуатационные предприятия"
- долее нажать "Поиск" в итоге у вас останется 641 предприятие
В перечне есть контакты каждого предприятия, можно посмотреть выбрать и проанализировать
[Сообщение изменено пользователем 01.08.2008 18:43]
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ
(Утверждена на заседании правления товарищества, протокол от « »________________200 г. № )
Раздел 1. Общие положения.
Раздел 2. Должностные обязанности председателя правления.
Раздел 3. Права председателя правления
Раздел 4. Ответственность председателя правления.
Раздел 5. Заключительные положения
1. Общие положения.
1. Председатель правления является выборным лицом, наделен¬ным управленческими полномочиями.
2. Председатель избирается на первом заседании правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установлен¬ный Уставом товарищества.
3. Председатель правления:
3.1. Руководствуется в своей повседневной деятельности действующим законодательством РФ, Уставом товарищества, Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда в товариществе собственников жилья, своими должностными инструкциями, решениями общего собрания и правления.
Председатель правления должен знать должностные инструкции всех работников товарищества, контролировать их деятельность и требовать исполнения ими своих должностных обязанностей.
3.2. Без доверенности действует от имени товарищества в отношениях с третьими лицами.
3.3. Обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, руководит текущей деятельностью товарищества.
3.4. Председатель правления имеет право:
• издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны.
• выдавать доверенности, в том числе с правом передоверия.
• открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях.
• распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно - финансовым планом.
• распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
• действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием.
• разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда.
• разрабатывать и утверждать инструкции и правила внутреннего распорядка для членов правления и ревизионной комиссии товарищества.
• разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда.
• досрочно освобождать от полномочий членов правления товарищества.
• лично вести бухгалтерский учет.
• нанимать рабочих и служащих для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;
• заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;
• производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами.
• представлять товарищество;
• страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме;
• выполнять иные обязанности, вытекающие из Устава.
4. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности:
• подготовка изменений и дополнений в устав това¬рищества;
• сдача в аренду нежилых помещений кондоминиума, согласно ус¬ловиям и требованиям, установленным общим собра¬нием членов товарищества или соглашением собственников общего имущества кондоминиума;
• получение доходов от хозяйственной деятельности товарищества и распоряжение ими согласно финансового плана;
• установление размера разовых платежей на покры¬тие образовавшихся, сверх финансового плана, издержек;
• распоряжение средствами товарищества, выделенными в отдельный фонд и не входящими в финансовый план, для производ¬ства аварийных, срочных работ и т.п.
2. Должностные обязанности председателя правления.
1. Председатель правления обязан:
1.1. Знать действующее законодательство Российской Федера¬ции; законодательные, правовые и нормативные акты города Калуги и Калужской области относящиеся к деятельности товарищества, а также Устав товари¬щества и настоящую инструкцию.
1.2. Знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.
1.3. Организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответ¬ствии с действующим законодательством, требования¬ми Устава и решениями общего собра¬ния и правления.
1.4. Выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации жилищного фонда, а также предоставления ком¬мунальных и прочих услуг домовладельцам.
1.5. Контролировать предоставление домовладельцам коммунальных и других услуг установленного законодательными и нормативными актами каче¬ства, а также договорными обязательствами.
1.6. Обеспечить домовладельцам в установленном по¬рядке перерасчет платежей за жилищно – коммунальные услуги при нарушении сроков обеспечения и отклонения от нормативных показателей качества (стандартов).
1.7. Добиваться от исполнителей вы¬полнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними дого¬воров.
1.8. Принимать меры по обеспечению бесперебой¬ной работы инженерного оборудования в кондоминиуме.
1.9. Обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества и кондоминиума.
1.10. Представлять интересы товарищества в государ¬ственных и иных учреждениях, связанных с управлени¬ем и эксплуатацией имущества в кондоминиуме.
1.11. Контролировать ведение технической, бухгалтер¬ской, статистической и иной отчетности.
1.12. Осуществлять контроль за деятельностью главного бухгалтера товарищества.
1.13. Проверять правильность начисления платежей домовладельцам.
1.14. Осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состоя¬ния конструкций, инженерного оборудования и внеш¬него благоустройства недвижимого имущества в кондоминиуме и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.
1.15. Не реже двух раз в месяц лично контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории в кондоминиуме.
1.16. Не реже двух раз в месяц осуществлять прием домовладельцев по личным и общим вопросам деятельности товарищества.
1.17. Организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.
1.18. Организовывать обучение рабочих и служащих товарищества.
1.19. Участвовать в работе ревизионной ко¬миссии.
1.20. Проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества.
1.21. При принятии общим собранием или правлени¬ем решений, противоречащих действующему законо¬дательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.
3. Права председателя правления
1. Председатель правления имеет право:
1.1. Осуществлять контроль за использова¬нием жилых и нежилых поме¬щений по их целевому назначению.
1.2. Осуществлять подбор, прием на работу и увольнение рабочих и служащих товарищества, а также применять к ним меры поощрения и наказания, в соответствии с действующим законодательством РФ.
1.3. Лишать рабочих и служащих товарищества премий (вознаграждений) за халатное выполнение ими должностных обязанностей.
1.4. Страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме.
1.5. Лично вести бухгалтерский учет.
1.6. Решающего голоса при голосовании на заседании правления при равенстве голосов.
1.7. Досрочно освободить занимаемую должность.
4. Ответственность председателя правления.
Председатель правления несет ответ¬ственность за:
• организацию технической эксплуатации жилищного фонда и делопроизводства в товариществе;
• организацию учета и хранения документации;
• правильность заключения договоров;
• непринятие решений по содержанию, эксплу¬атации и сохранности имущества в кондоминиуме.
А также, совместно с главным бухгалтером товарищества за своевременное и полное осуществление платежей по условиям заключенных договоров.
5. Заключительные положения
1. Председатель правления освобождается от занима¬емой должности по истечении срока его полномочий либо по собственному желанию, а также по основаниям, изложенным в ТК РФ.
2. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.
Подпись председателя правления в ознакомлении: ____________________
Это шаблон - мне важно ваше мнение какие бы вы изменения в данный документ внесли
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ
(Утверждена на заседании правления товарищества, протокол от « »________________200 г. № )
Раздел 1. Общие положения.
Раздел 2. Должностные обязанности председателя правления.
Раздел 3. Права председателя правления
Раздел 4. Ответственность председателя правления.
Раздел 5. Заключительные положения
1. Общие положения.
1. Председатель правления является выборным лицом, наделен¬ным управленческими полномочиями.
2. Председатель избирается на первом заседании правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установлен¬ный Уставом товарищества.
3. Председатель правления:
3.1. Руководствуется в своей повседневной деятельности действующим законодательством РФ, Уставом товарищества, Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда в товариществе собственников жилья, своими должностными инструкциями, решениями общего собрания и правления.
Председатель правления должен знать должностные инструкции всех работников товарищества, контролировать их деятельность и требовать исполнения ими своих должностных обязанностей.
3.2. Без доверенности действует от имени товарищества в отношениях с третьими лицами.
3.3. Обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, руководит текущей деятельностью товарищества.
3.4. Председатель правления имеет право:
• издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны.
• выдавать доверенности, в том числе с правом передоверия.
• открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях.
• распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно - финансовым планом.
• распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
• действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием.
• разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда.
• разрабатывать и утверждать инструкции и правила внутреннего распорядка для членов правления и ревизионной комиссии товарищества.
• разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда.
• досрочно освобождать от полномочий членов правления товарищества.
• лично вести бухгалтерский учет.
• нанимать рабочих и служащих для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;
• заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;
• производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами.
• представлять товарищество;
• страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме;
• выполнять иные обязанности, вытекающие из Устава.
4. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности:
• подготовка изменений и дополнений в устав това¬рищества;
• сдача в аренду нежилых помещений кондоминиума, согласно ус¬ловиям и требованиям, установленным общим собра¬нием членов товарищества или соглашением собственников общего имущества кондоминиума;
• получение доходов от хозяйственной деятельности товарищества и распоряжение ими согласно финансового плана;
• установление размера разовых платежей на покры¬тие образовавшихся, сверх финансового плана, издержек;
• распоряжение средствами товарищества, выделенными в отдельный фонд и не входящими в финансовый план, для производ¬ства аварийных, срочных работ и т.п.
2. Должностные обязанности председателя правления.
1. Председатель правления обязан:
1.1. Знать действующее законодательство Российской Федера¬ции; законодательные, правовые и нормативные акты города Калуги и Калужской области относящиеся к деятельности товарищества, а также Устав товари¬щества и настоящую инструкцию.
1.2. Знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.
1.3. Организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответ¬ствии с действующим законодательством, требования¬ми Устава и решениями общего собра¬ния и правления.
1.4. Выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации жилищного фонда, а также предоставления ком¬мунальных и прочих услуг домовладельцам.
1.5. Контролировать предоставление домовладельцам коммунальных и других услуг установленного законодательными и нормативными актами каче¬ства, а также договорными обязательствами.
1.6. Обеспечить домовладельцам в установленном по¬рядке перерасчет платежей за жилищно – коммунальные услуги при нарушении сроков обеспечения и отклонения от нормативных показателей качества (стандартов).
1.7. Добиваться от исполнителей вы¬полнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними дого¬воров.
1.8. Принимать меры по обеспечению бесперебой¬ной работы инженерного оборудования в кондоминиуме.
1.9. Обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества и кондоминиума.
1.10. Представлять интересы товарищества в государ¬ственных и иных учреждениях, связанных с управлени¬ем и эксплуатацией имущества в кондоминиуме.
1.11. Контролировать ведение технической, бухгалтер¬ской, статистической и иной отчетности.
1.12. Осуществлять контроль за деятельностью главного бухгалтера товарищества.
1.13. Проверять правильность начисления платежей домовладельцам.
1.14. Осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состоя¬ния конструкций, инженерного оборудования и внеш¬него благоустройства недвижимого имущества в кондоминиуме и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.
1.15. Не реже двух раз в месяц лично контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории в кондоминиуме.
1.16. Не реже двух раз в месяц осуществлять прием домовладельцев по личным и общим вопросам деятельности товарищества.
1.17. Организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.
1.18. Организовывать обучение рабочих и служащих товарищества.
1.19. Участвовать в работе ревизионной ко¬миссии.
1.20. Проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества.
1.21. При принятии общим собранием или правлени¬ем решений, противоречащих действующему законо¬дательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.
3. Права председателя правления
1. Председатель правления имеет право:
1.1. Осуществлять контроль за использова¬нием жилых и нежилых поме¬щений по их целевому назначению.
1.2. Осуществлять подбор, прием на работу и увольнение рабочих и служащих товарищества, а также применять к ним меры поощрения и наказания, в соответствии с действующим законодательством РФ.
1.3. Лишать рабочих и служащих товарищества премий (вознаграждений) за халатное выполнение ими должностных обязанностей.
1.4. Страховать имущество товарищества и общее имущество в кондоминиуме.
1.5. Лично вести бухгалтерский учет.
1.6. Решающего голоса при голосовании на заседании правления при равенстве голосов.
1.7. Досрочно освободить занимаемую должность.
4. Ответственность председателя правления.
Председатель правления несет ответ¬ственность за:
• организацию технической эксплуатации жилищного фонда и делопроизводства в товариществе;
• организацию учета и хранения документации;
• правильность заключения договоров;
• непринятие решений по содержанию, эксплу¬атации и сохранности имущества в кондоминиуме.
А также, совместно с главным бухгалтером товарищества за своевременное и полное осуществление платежей по условиям заключенных договоров.
5. Заключительные положения
1. Председатель правления освобождается от занима¬емой должности по истечении срока его полномочий либо по собственному желанию, а также по основаниям, изложенным в ТК РФ.
2. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.
Подпись председателя правления в ознакомлении: ____________________
Это шаблон - мне важно ваше мнение какие бы вы изменения в данный документ внесли
«УТВЕРЖДАЮ»
Председатель правления товарищества
« »_________________200 г.
М.П.
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ВЕДЕНИЮ ДЕЛОПРОИЗВОДСТВА В ТСЖ
1. Общие положения
2. Прием и регистрация документации
3. Порядок оформления и отправления исходящей корреспонденции
4. Порядок оформления дел
5. Заключительные положения
1. Общие положения
1. Настоящая инструкция определяет порядок ведения делопроизводства в правлении товарищества.
2. Ответственность за организацию делопроизводства в правлении возлагается на пред¬седателя правления.
3. Ответственность за ведение делопроизводства возлагается на лицо, уполномоченное правлением на его ведение.
2. Прием и регистрация документации
1. Документооборот - это движение документов с момента их получения или создания до завершения исполнения, отправки адресату или сдачи в дело.
2. Существует три основных потока документации:
• входящие;
• исходящие;
• внутренние;
3. Документы, поступающие в правление, проходят следующие этапы:
• предварительное рассмотрение;
• регистрация;
• рассмотрение;
• исполнение.
3.1. Предварительное рассмотрение
При получении корреспонденции проверяется правильность ее доставки и целостность конвертов. После вскрытия конверта проверяется наличие вложенных в него документов и обратного адреса. Всегда необходимо сохранять конверт, т.к. в документе может отсутствовать обратный адрес; дата почтового штемпеля может иметь значение в качестве доказательства времени отправки и получения документа.
3.2 Регистрация
Регистрация документов - это фиксация факта создания или поступления документа путем проставления на нем индекса и даты с последующей записью необходимых сведений в журнал регистрации входящих документов, индекс и дата ставятся в верхнем правом углу поступившего документа.
Например: вх. 001/01-2004,
где 001 - порядковый регистрационный номер;
01 - номер дела, в котором этот документ будет подшит;
2004 - год поступления.
Вся документация регистрируется в день поступления.
После регистрации входящих документов необходимо ознакомиться с содержанием письма.
3.3. Рассмотрение корреспонденции
При изучении содержания документа, если возникает необходимость уточнить какие - либо вопросы, можно воспользоваться информацией, находящейся в нижнем левом углу письма или на обратной стороне. Именно в этом месте должны быть указаны фамилия и телефон исполнителя доку¬мента. Следует определить степень важности поступившего документа и срок предполагаемого отве¬та, если он не указан непосредственно в самом документе.
3.4. Исполнение
Если вопросы, указанные в документе, были решены ранее поступившей корреспон¬денции, то в зависимости от сложившихся отношений между адресатами и сроков ответа можно поступить следующим образом:
• направить корреспонденту письменный ответ;
• сообщить телеграммой;
• сообщить телефонограммой.
Если для подготовки ответа требуется значительное время, то об этом необходимо про¬информировать корреспондента.
Если поступившая корреспонденция - заявление или жалоба домовладельцев, то реше¬ние должно быть доведено до них обязательно в письменной форме.
Для записи поступивших в товарищество телефонограмм ведется специальный жур¬нал.
При приеме телефонограммы необходимо записать:
• кто подписал телефонограмму и откуда она поступила;
• содержание телефонограммы;
• дату и время приема;
• кто передал и кто принял.
3. Порядок оформления и отправления исходящей корреспонденции.
1. В ответе на полученную корреспонденцию перед текстом письма обяза¬тельно указывается на какой исходящий номер даётся ответ.
2. Исходящие документы подписываются председателем правления. Финансовые документы подписываются председателем правления и главным бухгалтером.
3. Вся отправляемая из товарищества корреспонденция должна регистрироваться в жур¬нале регистрации исходящих документов.
4. Отправляемая корреспонденция печатается в двух экземплярах, один из которых на¬правляется адресату, а второй остается в товариществе и подшивается в соответствующее дело.
4. Порядок оформления дел
1. Документы, исполненные и списанные «в дело», должны быть:
• проверены на предмет правильности отнесения их в то или иное дело;
• сгруппированы внутри дела по числам, месяцам, годам или по исходящим (входящим) номерам;
• освобождены от лишних дубликатов, черновиков, скрепок и булавок.
2. Неисполненные документы подшивать в дело запрещается.
5. Заключительные положения
1. По мере подшивки в дело документы нумеруются. По окончании дело должно быть прошнуровано и скреплено печатью товарищества.
2. Каждое дело должно содержать не более 250 листов. Если документов больше, то заводятся второй, третий и т.д. тома дела.
Подпись ответственного лица в ознакомлении __________________________________
Председатель правления товарищества
« »_________________200 г.
М.П.
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ВЕДЕНИЮ ДЕЛОПРОИЗВОДСТВА В ТСЖ
1. Общие положения
2. Прием и регистрация документации
3. Порядок оформления и отправления исходящей корреспонденции
4. Порядок оформления дел
5. Заключительные положения
1. Общие положения
1. Настоящая инструкция определяет порядок ведения делопроизводства в правлении товарищества.
2. Ответственность за организацию делопроизводства в правлении возлагается на пред¬седателя правления.
3. Ответственность за ведение делопроизводства возлагается на лицо, уполномоченное правлением на его ведение.
2. Прием и регистрация документации
1. Документооборот - это движение документов с момента их получения или создания до завершения исполнения, отправки адресату или сдачи в дело.
2. Существует три основных потока документации:
• входящие;
• исходящие;
• внутренние;
3. Документы, поступающие в правление, проходят следующие этапы:
• предварительное рассмотрение;
• регистрация;
• рассмотрение;
• исполнение.
3.1. Предварительное рассмотрение
При получении корреспонденции проверяется правильность ее доставки и целостность конвертов. После вскрытия конверта проверяется наличие вложенных в него документов и обратного адреса. Всегда необходимо сохранять конверт, т.к. в документе может отсутствовать обратный адрес; дата почтового штемпеля может иметь значение в качестве доказательства времени отправки и получения документа.
3.2 Регистрация
Регистрация документов - это фиксация факта создания или поступления документа путем проставления на нем индекса и даты с последующей записью необходимых сведений в журнал регистрации входящих документов, индекс и дата ставятся в верхнем правом углу поступившего документа.
Например: вх. 001/01-2004,
где 001 - порядковый регистрационный номер;
01 - номер дела, в котором этот документ будет подшит;
2004 - год поступления.
Вся документация регистрируется в день поступления.
После регистрации входящих документов необходимо ознакомиться с содержанием письма.
3.3. Рассмотрение корреспонденции
При изучении содержания документа, если возникает необходимость уточнить какие - либо вопросы, можно воспользоваться информацией, находящейся в нижнем левом углу письма или на обратной стороне. Именно в этом месте должны быть указаны фамилия и телефон исполнителя доку¬мента. Следует определить степень важности поступившего документа и срок предполагаемого отве¬та, если он не указан непосредственно в самом документе.
3.4. Исполнение
Если вопросы, указанные в документе, были решены ранее поступившей корреспон¬денции, то в зависимости от сложившихся отношений между адресатами и сроков ответа можно поступить следующим образом:
• направить корреспонденту письменный ответ;
• сообщить телеграммой;
• сообщить телефонограммой.
Если для подготовки ответа требуется значительное время, то об этом необходимо про¬информировать корреспондента.
Если поступившая корреспонденция - заявление или жалоба домовладельцев, то реше¬ние должно быть доведено до них обязательно в письменной форме.
Для записи поступивших в товарищество телефонограмм ведется специальный жур¬нал.
При приеме телефонограммы необходимо записать:
• кто подписал телефонограмму и откуда она поступила;
• содержание телефонограммы;
• дату и время приема;
• кто передал и кто принял.
3. Порядок оформления и отправления исходящей корреспонденции.
1. В ответе на полученную корреспонденцию перед текстом письма обяза¬тельно указывается на какой исходящий номер даётся ответ.
2. Исходящие документы подписываются председателем правления. Финансовые документы подписываются председателем правления и главным бухгалтером.
3. Вся отправляемая из товарищества корреспонденция должна регистрироваться в жур¬нале регистрации исходящих документов.
4. Отправляемая корреспонденция печатается в двух экземплярах, один из которых на¬правляется адресату, а второй остается в товариществе и подшивается в соответствующее дело.
4. Порядок оформления дел
1. Документы, исполненные и списанные «в дело», должны быть:
• проверены на предмет правильности отнесения их в то или иное дело;
• сгруппированы внутри дела по числам, месяцам, годам или по исходящим (входящим) номерам;
• освобождены от лишних дубликатов, черновиков, скрепок и булавок.
2. Неисполненные документы подшивать в дело запрещается.
5. Заключительные положения
1. По мере подшивки в дело документы нумеруются. По окончании дело должно быть прошнуровано и скреплено печатью товарищества.
2. Каждое дело должно содержать не более 250 листов. Если документов больше, то заводятся второй, третий и т.д. тома дела.
Подпись ответственного лица в ознакомлении __________________________________
Примерный образец устава
УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1. Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья __________________________________,
(наименование товарищества)
именуемое в дальнейшем "товарищество", создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов.
1.2. Полное и краткое официальное наименование товарищества:________________ _____________________________________________________________________________
место нахождения товарищества: _______________________________________________
____________________________________________________________________________
1.3. В управлении товарищества находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: _______________________________________________________________________. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: _________________________________________.
2. Цели и виды деятельности товарищества
2.1. Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, созданное в целях:
совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
2.2. Товарищество осуществляет следующие виды деятельности:
• управление многоквартирным домом;
• выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, реконструкции помещений в многоквартирном доме, строительству зданий и сооружений;
• заключение договоров энергоснабжения, с целью обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
• проведение мероприятий, направленных на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
• проведение мероприятий, направленных на обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• получение и использование на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества принадлежащего товариществу, под гарантии государственных и муниципальных органов;
• осуществление хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных разделом 6 настоящего устава;
• представление законных интересов собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
• защиты прав и интересов членов товарищества.
3. Правовой статус товарищества
3.1. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов РФ и уставом товарищества.
3.2. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.
3.3. Товарищество может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде.
3.4. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества.
4. Право собственности на жилые и / или нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме
4.1. В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное товариществом в ходе своей деятельности, не являющееся собственностью, общей долевой собственностью членов товарищества, а также собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.
4.2. Члены товарищества осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
4.3. Члены товарищества владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
4.4. Доли в общем имуществе, принадлежащие членам товарищества в многоквартирном доме, не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения.
4.5. Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений, а также членов товарищества, принятых в соответствии с уставом товарищества, могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
4.6. Не подлежат отчуждению кому-либо межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение которых может привести к ущемлению прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
4.7. Доля члена товарищества в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) определяет для каждого члена товарищества его долю в обязательных расходах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, долю (количество) голосов которыми обладает член товарищества на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена товарищества пропорциональна размеру общей площади принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме.
4.8. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме члена товарищества - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты (комнат) и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
4.9. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для членов товарищества собственников жилых и нежилых помещений не зависит от вида принадлежащих им помещений.
4.10. Порядок определения и изменения долей участия устанавливается согласно правовым нормам гражданского и жилищного законодательства.
5. Средства и имущество товарищества
5.1. Средства товарищества состоят из:
• вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей товарищества;
• платежей собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и предоставляемые коммунальные услуги;
• платежей нанимателей, арендаторов помещений и другого имущества;
• платежей, поступающих по договорам заключенным товариществом;
• предоставляемых товариществам собственников жилья бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также иной предусмотренной действующим законодательством финансовой помощи;
• прочих поступлений.
5.2. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
5.3. Движимое и недвижимое имущество, приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в собственности товарищества, как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности.
5.4. На основании решения общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
5.5. Распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества, осуществляется правлением товарищества.
6. Хозяйственная деятельность товарищества
6.1. Товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом.
6.2. Для достижения своих целей товарищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности:
• управление многоквартирным домом;
• обслуживание, эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставление жилищных, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении товарищества;
• выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам помещений и оборудования;
• сдача в аренду, передача иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, совершенные во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества;
• надстройка, перестройка, строительство дополнительных помещений, реконструкция общего имущества в многоквартирном доме, совершаемые во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
6.3. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом.
6.4. Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также расходов, связанных с исполнением товариществом своих обязательств по договорам энергоснабжения, или, по решению общего собрания членов товарищества, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, указанные в уставе. Доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные действующим законодательством и решением общего собрания товарищества.
7. Членство в товариществе
7.1. Членами товарищества являются физические и юридические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и / или нежилые помещения в многоквартирном доме и выразившие свое волеизъявление о вступлении в товарищество, в заявлении, составленном в письменном виде.
7.2. В случае если жилое и / или нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то они могут принять решение о представлении одним из них общих интересов в товариществе.
7.3. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законодательством, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества производится с согласия органов опеки и попечительства.
7.4. Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в порядке, установленном законодательством.
7.5. Членство в товариществе прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме;
с момента ликвидации товарищества, как юридического лица.
7.6. При реорганизации юридического лица являющегося членом товарищества либо смерти гражданина являющегося членом товарищества их правопреемники (наследники), приобретатели имущества вправе вступить в члены товарищества с момента возникновения у них права собственности на жилое и /или нежилое помещение в многоквартирном доме.
8. Права товарищества
8.1. Товарищество вправе:
8.1.1. Заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и членов товарищества, совершать иные сделки, отвечающие целям товарищества, в пределах, установленных действующим законодательством и уставом товарищества.
8.1.2. Определять смету доходов и расходов товарищества на год, включая необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества цели.
8.1.3. Выполнять работы для собственников, пользователей помещений в многоквартирном доме, и предоставлять им услуги, связанные с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам или используемыми указанными пользователями помещений и оборудования, находящегося в них.
8.1.4. Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, принадлежащие товариществу, а также списывать с баланса фонды товарищества, если они изношены или морально устарели.
8.1.5. Страховать имущество товарищества и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, переданном товариществу собственников жилья в управление.
8.1.6. Выбирать, в том числе на конкурсной основе, управляющего и / или управляющую организацию, а также подрядные организации, предоставляющие услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.1.7. Совершать иные действия, не противоречащие уставу товарищества и действующему законодательству.
8.2. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений, товарищество может:
получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку на прилегающем и выделенных земельных участках.
8.3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах по управлению многоквартирным домом товарищество вправе предъявить собственнику помещений в многоквартирном доме в установленном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам, связанным с управлением, установленным законодательством, уставом или общим собранием членов товарищества, - с момента, когда платеж должен быть произведен.
9. Обязанности товарищества
9.1. Товарищество обязано:
9.1.1. Обеспечивать выполнение требований действующего законодательства, а также устава товарищества.
9.1.2. Заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
9.1.3. Выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства.
9.1.4. Обеспечивать управление многоквартирным домом, в том числе надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
9.1.5. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
9.1.6. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
9.1.7. В случаях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества, представлять законные интересы членов товарищества, собственников помещений в многоквартирном доме в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.
9.1.8. Ежегодно утверждать на общем собрании членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана за предыдущий год.
9.1.9. На основании положений законодательства, соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества обеспечивать сбор платежей и взносов членов товарищества и своевременную оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также обеспечивать сбор платежей и оплату ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг, предоставляемых собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме, если иное не зафиксировано в договорах управления, заключенных между управляющими организациями и товариществом.
9.1.10. Предоставлять собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом, надлежащего качества.
9.1.11. Выполнять иные обязанности в пределах своей компетенции.
10. Права членов товарищества
10.1. Член товарищества имеет право:
10.1.1. Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать и быть избранным в правление, ревизионную комиссию товарищества.
10.1.2. Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
10.1.3. Возмещать за счет средств товарищества расходы, понесенные членом товарищества в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
10.1.4. Получать данные о деятельности товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах.
10.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества.
11. Обязанности членов товарищества
11.1. Член товарищества обязан:
11.1.1. Выполнять требования устава товарищества, решения общего собрания членов товарищества и правления товарищества.
11.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.3. Вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном решением общего собрания членов товарищества.
11.1.4. Нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с долями участия, рассчитываемыми согласно действующему законодательству и уставу. Неиспользование членом товарищества принадлежащих ему на праве собственности помещений либо его отказ от пользования общим имуществом в многоквартирном доме не является основанием для освобождения члена товарищества полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.5. Содержать находящееся в его собственности жилое и / или нежилое помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его текущий ремонт за свой счет.
11.1.6. Использовать общее имущество в многоквартирном доме только по его прямому назначению, не нарушая права и интересы других собственников по пользованию данным имуществом.
11.1.7. Предпринимать самостоятельно без соответствующего согласования с правлением и общим собранием товарищества необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
11.1.8. Обеспечить доступ представителям товарищества и третьим лицам в принадлежащее ему помещение для осмотра и ремонта общего имущества в многоквартирном доме или для предотвращения возможного ущерба.
11.1.9. Устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников либо общему имуществу членов товарищества им самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими принадлежащие ему жилые и / или нежилые помещения в соответствии с договором найма, аренды.
11.1.10. Использовать жилое и / или нежилое помещение по его назначению с учетом ограничений, установленных действующим законодательством.
11.1.11. Нести ответственность за своевременность и полноту оплаты коммунальных услуг нанимателями и арендаторами, принадлежащих им помещений.
11.1.12. При отчуждении помещения, находящегося в его собственности члена товарищества, предоставлять приобретателю при наличии возможности в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, следующие сведения:
• о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
• о страховании общего имущества в многоквартирном доме;
• о любых известных члену товарищества капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, на основании соответствующих решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, и сведения о любых сборах и платежах, которые могут возникнуть у будущего собственника в связи с этими затратами.
11.1.13. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами, уставом товарищества.
12. Органы управления товарищества
12.1. Органами управления товарищества являются:
общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.
12.2. Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.
13. Общее собрание членов товарищества
13.1. Годовое общее собрание членов товарищества созывается ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием товарищества.
Помимо годового общего собрания в товариществе могут проводиться внеочередные общие собрания членов товарищества. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе любого члена товарищества.
13.2. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества направляется в письменной форме и вручается каждому члену товарищества под расписку либо путем почтового отправления (заказным письмом) по адресу, указанному членом товарищества в письменной форме. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания членов товарищества. В уведомлении о проведении общего собрания указывается:
1) сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование)
3) дата, место и время проведения собрания, а в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания.
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
13.3. Каждый член товарищества участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом.
13.4. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решение общего собрания членов товарищества принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены товарищества, кроме случаев, предусмотренных пунктом 13.9 настоящего устава. В случае отсутствия на собрании кворума инициатор собрания назначает новую дату и время проведения общего собрания членов товарищества.
13.5. Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства.
13.6. Общее собрание ведет председатель правления. В случае его отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.
Решения, принятые по результатам голосования являются обязательными для всех членов товарищества, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины.
13.7. К компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
13.7.1. Внесение изменений и дополнений в устав товарищества.
13.7.2. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества.
13.7.3. Принятие решений о сдаче в аренду, или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
13.7.4. Принятие решений о приобретении в собственность товарищества недвижимого имущества в многоквартирном доме.
13.7.5. Принятие решений об отчуждении, залоге, аренде или передаче иных прав на имущество товарищества собственникам помещений в многоквартирном доме или третьим лицам.
13.7.6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
13.7.7. Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты.
13.7.8. Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
13.7.9. Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении.
13.7.10. Установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества.
13.7.11. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме и оборудования.
13.7.12. Передача функций управления управляющей организации.
13.7.13. Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества.
13.7.14. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда.
13.7.15. Определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.
13.8. Общее собрание может также решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.
13.9. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества в соответствии с п. п. 13.7.1 - 13.7.7, решение принимается не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
13.10. Решение общего собрания членов товарищества может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов товарищества для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания товарищества, в письменной форме решений членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование.
13.11. Принявшими участие в общем собрании членов товарищества, проводимом в форме заочного голосования, считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.
13.12. В решении члена товарищества по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, в котором создано товарищество;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
14. Правление товарищества
14.1. Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
14.2. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления.
14.3. Члены правления избираются на общем собрании членов товарищества, на срок равный двум календарным годам. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться любым членом товарищества в письменной, либо в устной форме..
14.4. В компетенцию правления входит решение следующих вопросов:
14.4.1. Соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава.
14.4.2. Контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
14.4.3. Составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию.
14.4.4. Заключение договоров от имени товарищества.
14.4.5. Представительство товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами.
14.4.6. Управление многоквартирным жилым домом или заключение договоров на управление.
14.4.7. Наем рабочих и служащих для обслуживания многоквартирного жилого дома и увольнение их.
14.4.8. Заключение договоров на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
14.4.9. Ведение списка членов товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
14.4.10. Созыв и организация проведения общего собрания.
14.4.11. Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.
Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
14.5. Заседание правления созывается его председателем.
14.6. При заключении договора с управляющей организацией правление передает свои функции этой управляющей организации.
15. Председатель правления
15.1. Председатель правления избирается на срок равный двум календарным годам правлением или общим собранием членов товарищества. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, руководит текущей деятельностью товарищества и имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Переизбрание, освобождение от полномочий председателя правления осуществляется по решению правления или общего собрания членов товарищества. Председатель правления действует от имени товарищества без доверенности.
15.2. Председатель, действуя от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов товарищества.
16. Ревизионная комиссия (ревизор)
16.1. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общее собрание вправе избирать ревизионную комиссию или ревизора.
16.2. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием на срок, устанавливаемый уставом, но не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.
16.3. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
16.4. Ревизионная комиссия (ревизор):
16.4.1. Проводит плановые ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год.
16.4.2. Представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
16.4.3. Отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
17. Реорганизация и ликвидация товарищества
17.1. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
17.2. Товарищество ликвидируется в установленных действующим законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания членов товарищества.
17.3. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном законодательством.
УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1. Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья __________________________________,
(наименование товарищества)
именуемое в дальнейшем "товарищество", создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов.
1.2. Полное и краткое официальное наименование товарищества:________________ _____________________________________________________________________________
место нахождения товарищества: _______________________________________________
____________________________________________________________________________
1.3. В управлении товарищества находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: _______________________________________________________________________. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: _________________________________________.
2. Цели и виды деятельности товарищества
2.1. Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, созданное в целях:
совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
2.2. Товарищество осуществляет следующие виды деятельности:
• управление многоквартирным домом;
• выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, реконструкции помещений в многоквартирном доме, строительству зданий и сооружений;
• заключение договоров энергоснабжения, с целью обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
• проведение мероприятий, направленных на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
• проведение мероприятий, направленных на обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• получение и использование на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества принадлежащего товариществу, под гарантии государственных и муниципальных органов;
• осуществление хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных разделом 6 настоящего устава;
• представление законных интересов собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
• защиты прав и интересов членов товарищества.
3. Правовой статус товарищества
3.1. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов РФ и уставом товарищества.
3.2. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.
3.3. Товарищество может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде.
3.4. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества.
4. Право собственности на жилые и / или нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме
4.1. В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное товариществом в ходе своей деятельности, не являющееся собственностью, общей долевой собственностью членов товарищества, а также собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.
4.2. Члены товарищества осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
4.3. Члены товарищества владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
4.4. Доли в общем имуществе, принадлежащие членам товарищества в многоквартирном доме, не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения.
4.5. Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений, а также членов товарищества, принятых в соответствии с уставом товарищества, могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
4.6. Не подлежат отчуждению кому-либо межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение которых может привести к ущемлению прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
4.7. Доля члена товарищества в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) определяет для каждого члена товарищества его долю в обязательных расходах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, долю (количество) голосов которыми обладает член товарищества на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена товарищества пропорциональна размеру общей площади принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме.
4.8. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме члена товарищества - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты (комнат) и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
4.9. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для членов товарищества собственников жилых и нежилых помещений не зависит от вида принадлежащих им помещений.
4.10. Порядок определения и изменения долей участия устанавливается согласно правовым нормам гражданского и жилищного законодательства.
5. Средства и имущество товарищества
5.1. Средства товарищества состоят из:
• вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей товарищества;
• платежей собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и предоставляемые коммунальные услуги;
• платежей нанимателей, арендаторов помещений и другого имущества;
• платежей, поступающих по договорам заключенным товариществом;
• предоставляемых товариществам собственников жилья бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также иной предусмотренной действующим законодательством финансовой помощи;
• прочих поступлений.
5.2. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
5.3. Движимое и недвижимое имущество, приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в собственности товарищества, как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности.
5.4. На основании решения общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
5.5. Распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества, осуществляется правлением товарищества.
6. Хозяйственная деятельность товарищества
6.1. Товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом.
6.2. Для достижения своих целей товарищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности:
• управление многоквартирным домом;
• обслуживание, эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставление жилищных, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении товарищества;
• выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам помещений и оборудования;
• сдача в аренду, передача иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, совершенные во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества;
• надстройка, перестройка, строительство дополнительных помещений, реконструкция общего имущества в многоквартирном доме, совершаемые во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
6.3. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом.
6.4. Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также расходов, связанных с исполнением товариществом своих обязательств по договорам энергоснабжения, или, по решению общего собрания членов товарищества, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, указанные в уставе. Доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные действующим законодательством и решением общего собрания товарищества.
7. Членство в товариществе
7.1. Членами товарищества являются физические и юридические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и / или нежилые помещения в многоквартирном доме и выразившие свое волеизъявление о вступлении в товарищество, в заявлении, составленном в письменном виде.
7.2. В случае если жилое и / или нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то они могут принять решение о представлении одним из них общих интересов в товариществе.
7.3. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законодательством, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества производится с согласия органов опеки и попечительства.
7.4. Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в порядке, установленном законодательством.
7.5. Членство в товариществе прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме;
с момента ликвидации товарищества, как юридического лица.
7.6. При реорганизации юридического лица являющегося членом товарищества либо смерти гражданина являющегося членом товарищества их правопреемники (наследники), приобретатели имущества вправе вступить в члены товарищества с момента возникновения у них права собственности на жилое и /или нежилое помещение в многоквартирном доме.
8. Права товарищества
8.1. Товарищество вправе:
8.1.1. Заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и членов товарищества, совершать иные сделки, отвечающие целям товарищества, в пределах, установленных действующим законодательством и уставом товарищества.
8.1.2. Определять смету доходов и расходов товарищества на год, включая необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества цели.
8.1.3. Выполнять работы для собственников, пользователей помещений в многоквартирном доме, и предоставлять им услуги, связанные с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам или используемыми указанными пользователями помещений и оборудования, находящегося в них.
8.1.4. Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, принадлежащие товариществу, а также списывать с баланса фонды товарищества, если они изношены или морально устарели.
8.1.5. Страховать имущество товарищества и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, переданном товариществу собственников жилья в управление.
8.1.6. Выбирать, в том числе на конкурсной основе, управляющего и / или управляющую организацию, а также подрядные организации, предоставляющие услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.1.7. Совершать иные действия, не противоречащие уставу товарищества и действующему законодательству.
8.2. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений, товарищество может:
получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку на прилегающем и выделенных земельных участках.
8.3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах по управлению многоквартирным домом товарищество вправе предъявить собственнику помещений в многоквартирном доме в установленном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам, связанным с управлением, установленным законодательством, уставом или общим собранием членов товарищества, - с момента, когда платеж должен быть произведен.
9. Обязанности товарищества
9.1. Товарищество обязано:
9.1.1. Обеспечивать выполнение требований действующего законодательства, а также устава товарищества.
9.1.2. Заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
9.1.3. Выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства.
9.1.4. Обеспечивать управление многоквартирным домом, в том числе надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
9.1.5. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
9.1.6. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
9.1.7. В случаях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества, представлять законные интересы членов товарищества, собственников помещений в многоквартирном доме в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.
9.1.8. Ежегодно утверждать на общем собрании членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана за предыдущий год.
9.1.9. На основании положений законодательства, соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества обеспечивать сбор платежей и взносов членов товарищества и своевременную оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также обеспечивать сбор платежей и оплату ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг, предоставляемых собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме, если иное не зафиксировано в договорах управления, заключенных между управляющими организациями и товариществом.
9.1.10. Предоставлять собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом, надлежащего качества.
9.1.11. Выполнять иные обязанности в пределах своей компетенции.
10. Права членов товарищества
10.1. Член товарищества имеет право:
10.1.1. Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать и быть избранным в правление, ревизионную комиссию товарищества.
10.1.2. Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
10.1.3. Возмещать за счет средств товарищества расходы, понесенные членом товарищества в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
10.1.4. Получать данные о деятельности товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах.
10.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества.
11. Обязанности членов товарищества
11.1. Член товарищества обязан:
11.1.1. Выполнять требования устава товарищества, решения общего собрания членов товарищества и правления товарищества.
11.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.3. Вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном решением общего собрания членов товарищества.
11.1.4. Нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с долями участия, рассчитываемыми согласно действующему законодательству и уставу. Неиспользование членом товарищества принадлежащих ему на праве собственности помещений либо его отказ от пользования общим имуществом в многоквартирном доме не является основанием для освобождения члена товарищества полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.5. Содержать находящееся в его собственности жилое и / или нежилое помещение в надлежащем состоянии и осуществлять его текущий ремонт за свой счет.
11.1.6. Использовать общее имущество в многоквартирном доме только по его прямому назначению, не нарушая права и интересы других собственников по пользованию данным имуществом.
11.1.7. Предпринимать самостоятельно без соответствующего согласования с правлением и общим собранием товарищества необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
11.1.8. Обеспечить доступ представителям товарищества и третьим лицам в принадлежащее ему помещение для осмотра и ремонта общего имущества в многоквартирном доме или для предотвращения возможного ущерба.
11.1.9. Устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников либо общему имуществу членов товарищества им самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими принадлежащие ему жилые и / или нежилые помещения в соответствии с договором найма, аренды.
11.1.10. Использовать жилое и / или нежилое помещение по его назначению с учетом ограничений, установленных действующим законодательством.
11.1.11. Нести ответственность за своевременность и полноту оплаты коммунальных услуг нанимателями и арендаторами, принадлежащих им помещений.
11.1.12. При отчуждении помещения, находящегося в его собственности члена товарищества, предоставлять приобретателю при наличии возможности в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, следующие сведения:
• о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
• о страховании общего имущества в многоквартирном доме;
• о любых известных члену товарищества капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, на основании соответствующих решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, и сведения о любых сборах и платежах, которые могут возникнуть у будущего собственника в связи с этими затратами.
11.1.13. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами, уставом товарищества.
12. Органы управления товарищества
12.1. Органами управления товарищества являются:
общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.
12.2. Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.
13. Общее собрание членов товарищества
13.1. Годовое общее собрание членов товарищества созывается ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием товарищества.
Помимо годового общего собрания в товариществе могут проводиться внеочередные общие собрания членов товарищества. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе любого члена товарищества.
13.2. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества направляется в письменной форме и вручается каждому члену товарищества под расписку либо путем почтового отправления (заказным письмом) по адресу, указанному членом товарищества в письменной форме. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания членов товарищества. В уведомлении о проведении общего собрания указывается:
1) сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование)
3) дата, место и время проведения собрания, а в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания.
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
13.3. Каждый член товарищества участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом.
13.4. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решение общего собрания членов товарищества принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены товарищества, кроме случаев, предусмотренных пунктом 13.9 настоящего устава. В случае отсутствия на собрании кворума инициатор собрания назначает новую дату и время проведения общего собрания членов товарищества.
13.5. Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства.
13.6. Общее собрание ведет председатель правления. В случае его отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.
Решения, принятые по результатам голосования являются обязательными для всех членов товарищества, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины.
13.7. К компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
13.7.1. Внесение изменений и дополнений в устав товарищества.
13.7.2. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества.
13.7.3. Принятие решений о сдаче в аренду, или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
13.7.4. Принятие решений о приобретении в собственность товарищества недвижимого имущества в многоквартирном доме.
13.7.5. Принятие решений об отчуждении, залоге, аренде или передаче иных прав на имущество товарищества собственникам помещений в многоквартирном доме или третьим лицам.
13.7.6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
13.7.7. Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты.
13.7.8. Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
13.7.9. Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении.
13.7.10. Установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества.
13.7.11. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме и оборудования.
13.7.12. Передача функций управления управляющей организации.
13.7.13. Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества.
13.7.14. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда.
13.7.15. Определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.
13.8. Общее собрание может также решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.
13.9. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества в соответствии с п. п. 13.7.1 - 13.7.7, решение принимается не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
13.10. Решение общего собрания членов товарищества может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов товарищества для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания товарищества, в письменной форме решений членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование.
13.11. Принявшими участие в общем собрании членов товарищества, проводимом в форме заочного голосования, считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.
13.12. В решении члена товарищества по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, в котором создано товарищество;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
14. Правление товарищества
14.1. Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
14.2. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления.
14.3. Члены правления избираются на общем собрании членов товарищества, на срок равный двум календарным годам. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться любым членом товарищества в письменной, либо в устной форме..
14.4. В компетенцию правления входит решение следующих вопросов:
14.4.1. Соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава.
14.4.2. Контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
14.4.3. Составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию.
14.4.4. Заключение договоров от имени товарищества.
14.4.5. Представительство товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами.
14.4.6. Управление многоквартирным жилым домом или заключение договоров на управление.
14.4.7. Наем рабочих и служащих для обслуживания многоквартирного жилого дома и увольнение их.
14.4.8. Заключение договоров на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
14.4.9. Ведение списка членов товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
14.4.10. Созыв и организация проведения общего собрания.
14.4.11. Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.
Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
14.5. Заседание правления созывается его председателем.
14.6. При заключении договора с управляющей организацией правление передает свои функции этой управляющей организации.
15. Председатель правления
15.1. Председатель правления избирается на срок равный двум календарным годам правлением или общим собранием членов товарищества. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, руководит текущей деятельностью товарищества и имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Переизбрание, освобождение от полномочий председателя правления осуществляется по решению правления или общего собрания членов товарищества. Председатель правления действует от имени товарищества без доверенности.
15.2. Председатель, действуя от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов товарищества.
16. Ревизионная комиссия (ревизор)
16.1. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общее собрание вправе избирать ревизионную комиссию или ревизора.
16.2. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием на срок, устанавливаемый уставом, но не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.
16.3. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
16.4. Ревизионная комиссия (ревизор):
16.4.1. Проводит плановые ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год.
16.4.2. Представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
16.4.3. Отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
17. Реорганизация и ликвидация товарищества
17.1. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
17.2. Товарищество ликвидируется в установленных действующим законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания членов товарищества.
17.3. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном законодательством.
ИНСТРУКЦИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОСМОТРУ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ
1. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
• общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (после и до начала отопительного сезона соответственно).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении № 1.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
• общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся правлением товарищества в соответствии с должностными инструкциями и Уставом;
• частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт на договорных условиях.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены товариществом как самостоятельно, так и с привлечением специализированной организации по содержанию жилищного фонда в сроки, указанные в приложении № 2.
Товарищество должно принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также при необходимости немедленно информировать о случившемся домовладельцев.
Результаты осмотров должны отражаться в настоящем журнале, паспортах, актах.
В настоящем журнале отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (приложение № 4).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
Товарищество на основании актов осмотров и обследования должно в месячный срок:
• составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
• уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
• проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) здания к эксплуатации в зимних условиях;
• выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться товариществом.
Перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых товариществом, приведен в приложении № 3.
Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
2. Журнал осмотра должен быть пронумерован, прошнурован и скреплен печатью товарищества.
3. После окончания журнала срок его хранения определяется в один календарный год.
Приложение № 1
ПЕРИОДИЧНОСТЬ
ПЛАНОВЫХ И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ
И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЯ
№
п/п Конструктивные элементы , отделка, домовое
оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров
в год
1 2 3 4
1
Вентиляционные каналы, шахты и оголовки Каменщик или жестянщик (в зависимости от конструкций)
1
2 Холодное и горячее водоснабжение, канализация
Поливочные наружные устройства (краны, разводка)
Система внутреннего водоотвода с крыш зданий
Слесарь-сантехник
по мере необходимости
1
1
3 Центральное отопление Слесарь-сантехник 1
4 Тепловые сети между
тепловыми пунктами зданий То же в соответствии с
договором
5 Мусоропроводы (все устройства) Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь-
сантехник по мере необходимости
6 Осмотр общих домовых
электрических сетей и
этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих
контактов и соединений
Электромонтер
в соответствии с
договором
7 Осмотр электрической
сети в технических подвалах, подпольях и на
чердаке, в том числе
распаянных и протяжных
коробок и ящиков с удалением из них влаги и
ржавчины
Электромонтер
в соответствии с
договором
8 Осмотр ВРУ вводных и
этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой
надежности заземляющих
контактов и соединений
Электромонтёр
в соответствии с
договором
9 Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов
Электромонтер в соответствии с
договором
10 Осмотр светильников с
заменой сгоревших ламп
(и стартеров)
Электромонтёр в соответствии с
договором
11 Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, на чердаках и в лестничных клетках
Электромонтёр в соответствии с
договором
12 Техническое обслуживание стационарных электроплит
Электромонтёр в соответствии с
договором
13 Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в
зданиях повышенной
этажности
Электромонтёр в соответствии с
договором
Примечания.
1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
2. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройства - соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т.п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтёрами товарищества или специализированными организациями.
Приложение № 2
ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ
УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ВНЕПЛАНОВОГО
(НЕПРЕДВИДЕННОГО) ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ
ЖИЛОГО ДОМА И ЕГО ОБОРУДОВАНИЯ
┌──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┐
│Неисправности конструктивных элементов│Предельный срок выполне- │
│ и оборудования │ния ремонта │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│ 1 │ 2 │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ КРОВЛЯ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Протечки в отдельных местах кровли │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Повреждения системы организованного │ │
│водоотвода (водосточных труб, воронок,│ │
│колен, отметов и пр., расстройство их │ │
│креплений) │ 5 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ СТЕНЫ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Утрата связи отдельных кирпичей с │1 сут. (с немедленным ог-│
│кладкой наружных стен, угрожающая их │раждением опасной зоны) │
│выпадением │ │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неплотность в дымоходах и газоходах и │ │
│сопряжения их с печами │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ОКОННЫЕ И ДВЕРНЫЕ ЗАПОЛНЕНИЯ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Разбитые стекла и сорванные створки │ │
│оконных переплетов, форточек, балкон- │ │
│ных дверных полотен │ │
│в зимнее время │ 1 сут. │
│в летнее время │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Дверные заполнения (входные двери в │ │
│подъездах) │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ВНУТРЕННЯЯ И НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Отслоение штукатурки потолка или верх-│5 сут. (с немедленным │
│ней части стены, угрожающее ее обруше-│принятием мер безопаснос-│
│нию │ти) │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Нарушение связи наружной облицовки, а │Немедленное принятие мер │
│также лепных изделий, установленных на│безопасности │
│фасадах со стенами │ │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ПОЛЫ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Протечки в перекрытиях, вызванные на- │ │
│рушением водонепроницаемости гидроизо-│ │
│ляции полов в санузлах │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ПЕЧИ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Трещины и неисправности в печах, ды- │1 сут. (с незамедлитель- │
│моходах и газоходах, могущие вызвать │ным прекращением эксплуа-│
│отравление жильцов дымовыми газами и │тации до исправления) │
│угрожающие пожарной безопасности зда- │ │
│ния │ │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Течи в водопроводных кранах и в кранах│ │
│сливных бачков при унитазах │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности аварийного порядка тру- │ │
│бопроводов и их сопряжений (с фитинга-│ │
│ми, арматурой и приборами водопрово- │ │
│да, канализации, горячего водоснабже- │ │
│ния, центрального отопления, газообо- │ │
│рудования) │ Немедленно │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности мусоропроводов │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ЭЛЕКТРООБОРУДОВАНИЕ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Повреждение одного из кабелей, питаю- │При наличии переключате- │
│щих жилой дом. Отключение системы пи- │лей кабелей на воде в дом│
│тания жилых домов или силового элек- │- в течение времени, не- │
│трооборудования │обходимого для прибытия │
│ │персонала, обслуживающего│
│ │дом, но не более 2 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности во вводно-распредитель- │ │
│ном устройстве, связанные с заменой │ │
│предохранителей, автоматических выклю-│ │
│чателей, рубильников │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности автоматов защиты стояков│ │
│и питающих линий │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности аварийного порядка (ко- │ │
│роткое замыкание в элементах внутридо-│ │
│мовой электрической сети и т.п.) │ Немедленно │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в электроплите, с выхо- │ │
│дом из строя одной конфорки и жарочно-│ │
│го шкафа │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в электроплите, с отклю-│ │
│чением всей электроплиты │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в системе освещения об- │ │
│щедомовых помещений (с заменой ламп │ │
│накаливания, люминесцентных ламп, вык-│ │
│лючателей и конструктивных элементов │ │
│светильников) │ 7 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ЛИФТ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Неисправности лифта │ Не более 1 сут. │
└──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┘
Примечание. Сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или заявки жильцов.
Приложение № 3
ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛОГО ДОМА
А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).
2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).
3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
4. Прочистка канализационного лежака.
5. Проверка исправности канализационных вытяжек.
6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
7. Проверка заземления ванн.
8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
3. Снятие пружин на входных дверях.
4. Консервация системы центрального отопления.
5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
6. Ремонт просевших отмосток.
7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.
8. Укрепление флагодержателей.
В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
1. Утепление оконных и балконных проемов.
2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.
3. Утепление входных дверей в квартиры.
4. Утепление чердачных перекрытий.
5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.
8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
10. Ремонт печей и кухонных очагов.
11. Утепление бойлеров.
12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
14. Консервация поливочных систем.
15. Укрепление флагодержателей.
16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
18. Поставка доводчиков на входных дверях.
19. Ремонт и укрепление входных дверей.
Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.
3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
4. Смена прокладок в водопроводных кранах.
5. Уплотнение сгонов.
6. Прочистка внутренней канализации.
7. Прочистка сифонов.
8. Регулировка смывного бачка.
9. Притирка пробочного крана в смесителе.
10. Регулировка и ремонт трехходового крана.
11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу.
12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.
13. Укрепление трубопроводов.
14. Проверка канализационных вытяжек.
15. Мелкий ремонт изоляции.
16. Проветривание колодцев.
17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.
19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.
Д. Прочие работы
1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.
2. То же вентиляции.
3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.
4. Очистка и промывка водопроводных кранов.
5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
6. Подготовка зданий к праздникам.
7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
8. Удаление с крыш снега и наледей.
9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
10. Уборка и очистка придомовой территории.
11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
13. Удаление мусора из здания и его вывозка.
14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
15. Поливка тротуаров и замощенной территории.
___________________________________
Примечание. В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.
1. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
• общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (после и до начала отопительного сезона соответственно).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении № 1.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
• общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся правлением товарищества в соответствии с должностными инструкциями и Уставом;
• частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт на договорных условиях.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены товариществом как самостоятельно, так и с привлечением специализированной организации по содержанию жилищного фонда в сроки, указанные в приложении № 2.
Товарищество должно принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также при необходимости немедленно информировать о случившемся домовладельцев.
Результаты осмотров должны отражаться в настоящем журнале, паспортах, актах.
В настоящем журнале отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (приложение № 4).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
Товарищество на основании актов осмотров и обследования должно в месячный срок:
• составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
• уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
• проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) здания к эксплуатации в зимних условиях;
• выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться товариществом.
Перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых товариществом, приведен в приложении № 3.
Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
2. Журнал осмотра должен быть пронумерован, прошнурован и скреплен печатью товарищества.
3. После окончания журнала срок его хранения определяется в один календарный год.
Приложение № 1
ПЕРИОДИЧНОСТЬ
ПЛАНОВЫХ И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ
И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЯ
№
п/п Конструктивные элементы , отделка, домовое
оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров
в год
1 2 3 4
1
Вентиляционные каналы, шахты и оголовки Каменщик или жестянщик (в зависимости от конструкций)
1
2 Холодное и горячее водоснабжение, канализация
Поливочные наружные устройства (краны, разводка)
Система внутреннего водоотвода с крыш зданий
Слесарь-сантехник
по мере необходимости
1
1
3 Центральное отопление Слесарь-сантехник 1
4 Тепловые сети между
тепловыми пунктами зданий То же в соответствии с
договором
5 Мусоропроводы (все устройства) Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь-
сантехник по мере необходимости
6 Осмотр общих домовых
электрических сетей и
этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих
контактов и соединений
Электромонтер
в соответствии с
договором
7 Осмотр электрической
сети в технических подвалах, подпольях и на
чердаке, в том числе
распаянных и протяжных
коробок и ящиков с удалением из них влаги и
ржавчины
Электромонтер
в соответствии с
договором
8 Осмотр ВРУ вводных и
этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой
надежности заземляющих
контактов и соединений
Электромонтёр
в соответствии с
договором
9 Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов
Электромонтер в соответствии с
договором
10 Осмотр светильников с
заменой сгоревших ламп
(и стартеров)
Электромонтёр в соответствии с
договором
11 Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, на чердаках и в лестничных клетках
Электромонтёр в соответствии с
договором
12 Техническое обслуживание стационарных электроплит
Электромонтёр в соответствии с
договором
13 Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в
зданиях повышенной
этажности
Электромонтёр в соответствии с
договором
Примечания.
1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
2. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройства - соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т.п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтёрами товарищества или специализированными организациями.
Приложение № 2
ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ
УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ВНЕПЛАНОВОГО
(НЕПРЕДВИДЕННОГО) ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ
ЖИЛОГО ДОМА И ЕГО ОБОРУДОВАНИЯ
┌──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┐
│Неисправности конструктивных элементов│Предельный срок выполне- │
│ и оборудования │ния ремонта │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│ 1 │ 2 │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ КРОВЛЯ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Протечки в отдельных местах кровли │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Повреждения системы организованного │ │
│водоотвода (водосточных труб, воронок,│ │
│колен, отметов и пр., расстройство их │ │
│креплений) │ 5 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ СТЕНЫ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Утрата связи отдельных кирпичей с │1 сут. (с немедленным ог-│
│кладкой наружных стен, угрожающая их │раждением опасной зоны) │
│выпадением │ │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неплотность в дымоходах и газоходах и │ │
│сопряжения их с печами │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ОКОННЫЕ И ДВЕРНЫЕ ЗАПОЛНЕНИЯ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Разбитые стекла и сорванные створки │ │
│оконных переплетов, форточек, балкон- │ │
│ных дверных полотен │ │
│в зимнее время │ 1 сут. │
│в летнее время │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Дверные заполнения (входные двери в │ │
│подъездах) │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ВНУТРЕННЯЯ И НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Отслоение штукатурки потолка или верх-│5 сут. (с немедленным │
│ней части стены, угрожающее ее обруше-│принятием мер безопаснос-│
│нию │ти) │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Нарушение связи наружной облицовки, а │Немедленное принятие мер │
│также лепных изделий, установленных на│безопасности │
│фасадах со стенами │ │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ПОЛЫ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Протечки в перекрытиях, вызванные на- │ │
│рушением водонепроницаемости гидроизо-│ │
│ляции полов в санузлах │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ПЕЧИ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Трещины и неисправности в печах, ды- │1 сут. (с незамедлитель- │
│моходах и газоходах, могущие вызвать │ным прекращением эксплуа-│
│отравление жильцов дымовыми газами и │тации до исправления) │
│угрожающие пожарной безопасности зда- │ │
│ния │ │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Течи в водопроводных кранах и в кранах│ │
│сливных бачков при унитазах │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности аварийного порядка тру- │ │
│бопроводов и их сопряжений (с фитинга-│ │
│ми, арматурой и приборами водопрово- │ │
│да, канализации, горячего водоснабже- │ │
│ния, центрального отопления, газообо- │ │
│рудования) │ Немедленно │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности мусоропроводов │ 1 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ЭЛЕКТРООБОРУДОВАНИЕ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Повреждение одного из кабелей, питаю- │При наличии переключате- │
│щих жилой дом. Отключение системы пи- │лей кабелей на воде в дом│
│тания жилых домов или силового элек- │- в течение времени, не- │
│трооборудования │обходимого для прибытия │
│ │персонала, обслуживающего│
│ │дом, но не более 2 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности во вводно-распредитель- │ │
│ном устройстве, связанные с заменой │ │
│предохранителей, автоматических выклю-│ │
│чателей, рубильников │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности автоматов защиты стояков│ │
│и питающих линий │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности аварийного порядка (ко- │ │
│роткое замыкание в элементах внутридо-│ │
│мовой электрической сети и т.п.) │ Немедленно │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в электроплите, с выхо- │ │
│дом из строя одной конфорки и жарочно-│ │
│го шкафа │ 3 сут. │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в электроплите, с отклю-│ │
│чением всей электроплиты │ 3 ч │
├──────────────────────────────────────┼── 472;──────────────────────┤
│Неисправности в системе освещения об- │ │
│щедомовых помещений (с заменой ламп │ │
│накаливания, люминесцентных ламп, вык-│ │
│лючателей и конструктивных элементов │ │
│светильников) │ 7 сут. │
├──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┤
│ ЛИФТ │
├──────────────────────────────────────┬── 472;──────────────────────┤
│Неисправности лифта │ Не более 1 сут. │
└──────────────────────────────────────┴── 472;──────────────────────┘
Примечание. Сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или заявки жильцов.
Приложение № 3
ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛОГО ДОМА
А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).
2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).
3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
4. Прочистка канализационного лежака.
5. Проверка исправности канализационных вытяжек.
6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
7. Проверка заземления ванн.
8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
3. Снятие пружин на входных дверях.
4. Консервация системы центрального отопления.
5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
6. Ремонт просевших отмосток.
7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.
8. Укрепление флагодержателей.
В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
1. Утепление оконных и балконных проемов.
2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.
3. Утепление входных дверей в квартиры.
4. Утепление чердачных перекрытий.
5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.
8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
10. Ремонт печей и кухонных очагов.
11. Утепление бойлеров.
12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
14. Консервация поливочных систем.
15. Укрепление флагодержателей.
16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
18. Поставка доводчиков на входных дверях.
19. Ремонт и укрепление входных дверей.
Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.
3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
4. Смена прокладок в водопроводных кранах.
5. Уплотнение сгонов.
6. Прочистка внутренней канализации.
7. Прочистка сифонов.
8. Регулировка смывного бачка.
9. Притирка пробочного крана в смесителе.
10. Регулировка и ремонт трехходового крана.
11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу.
12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.
13. Укрепление трубопроводов.
14. Проверка канализационных вытяжек.
15. Мелкий ремонт изоляции.
16. Проветривание колодцев.
17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.
19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.
Д. Прочие работы
1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.
2. То же вентиляции.
3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.
4. Очистка и промывка водопроводных кранов.
5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
6. Подготовка зданий к праздникам.
7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
8. Удаление с крыш снега и наледей.
9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
10. Уборка и очистка придомовой территории.
11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
13. Удаление мусора из здания и его вывозка.
14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
15. Поливка тротуаров и замощенной территории.
___________________________________
Примечание. В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.
D
Dmitr
Нам надо ТСЖ.
Можно вопрос? А зачем ОНО нам надо? А точнее, зачем ОНО нам надо именно СЕЙЧАС?
p.s. НАМ ли оно надо ?
[Сообщение изменено пользователем 01.08.2008 10:17]
С
<=СОМ=>
Уважаемый Кооператив! Не портите впечатления, оставленного после собрания! По ходу собрания я уловил желание помочь в рассмотрении правовых и информационных вопросов и некую раскаянность о не предвиденных задержках по строительству дома. Прозвучало, что с вашей стороны все недочеты будут устранены,
и вы прислушаетесь к нашим мнениям и пожеланиям. Но из вашей реплики, я начинаю понимать, что собрание это было театральное шоу, в котором вы сыграли очень убедительно!!! Я бы очень хотел ошибаться в своих выводах, и по этому, с вашей стороны было бы правильно не писать, что вы нам не обещали и
более того делать нам какие то одолжения, а вспомнить какие предложения были озвученны на собрании и постараться их решить. Про то, как подготовился юридический отдел к собранию, оставляет желать лучшего и об этом уже писалось. И мне показалось, что некоторые из сотрудников из юр. отдела искренне
хотят нам помочь! Время покажет.
[Сообщение изменено пользователем 01.08.2008 10:27]
[Сообщение изменено пользователем 01.08.2008 10:27]
k
kooperativ
Попрошу не разводить демогогию. Юридический отдел инициировал и подготовил проведение данного собрания и в результате - самый плохой. Как обычно - инициатива наказуема, надо сделать выводы и не больше не соваться.
По поводу документов не надо мешать всё в кучу. Всё, что необходимо для создания ТСЖ и отказов от отделочных работ будет на следующей неделе размещено на сайте ЭСПЫ.
По поводу документов не надо мешать всё в кучу. Всё, что необходимо для создания ТСЖ и отказов от отделочных работ будет на следующей неделе размещено на сайте ЭСПЫ.
С
<=СОМ=>
За то, что ЭСПА провела собрание - СПАСИБО! Но согласитесь, на собрании НЕ ОДИН юридический вопрос так и не был решен, МЫ НЕ ЮРИСТЫ, и нам на изучение документов потребуется больше времени.
Я нисколько не сомневаюсь в профессионализме работников юр. отдела и считаю, что они искренне хотят нам помочь. Я надеюсь, что они как профессионалы, подключатся к диалогу в ФОРУМЕ и мы совместно проработаем варианты решения наших вопросов. Тем самым вы сможете узнать наше мнение по интересующим ВАС вопросам и помогли бы нам ускорить процесс создания ТСЖ и выбора управляющей компании, за что заранее благодарны!
Н
Николаевич Анатолий
ТСЖ конечно дело хорошее создавать его конечно надо и чем раньше тем лучше по крайней мере к сдаче дома оно конечно же должно быть создано, в том числе и для участия приёмке дома. К сожалению не был на собрании т.к. был в отъезде и всё знаю только с других слов. Ясно одно ЭСПА не чуствует
своей вины лиш потому, что не боится ответсвенности, надо заствить их её даже видеть ведь эти Г... развели несколько сотен человек и уже второй год "живут" в нашем доме и конкретно вашей квартире. Каждый из нас крут на улице ,скажи слово сразу в морду и друзей вспомнит минимум вора в законе или
цыганского баронам ,а тут отдали этим П... по несколько милллионов и что ,им спасибо? У любого человека есть друзья везде ,необходимо включить их всех и немедленно ,поймите ведь нас уже второй год дурят и ,реального конца нет. Для начала необходимо создать инициативную группу из толковых людей
(юристов, строителей и понимающих людей) ,получить точный график производства строительных и отделочных работ и,чётко контролировать его соблюдение. Не общий график ,типа возведение дома 2004 - 2020 год ,а точно вплоть до покраски каждой стены и времени установки унитаза в конкретной квартире. Ведь
даже если сам сарай строишь и то знаешь: сегодня одну стену делаешъ ,завтра дверь и т.д., а тут такой дом строится. Каждая машина ездит на стройку, если эта стройка, конечно, реальная, по плану. Ведь не могут же привезти сразу 1000 тон цемента, знают сегодня тонну, завтра 200 кг. и т.д., тогда
сразу и видно будет что они и как строят.
С
<=СОМ=>
Уважаемые коллеги!
Я считаю, что необходимо создавать ТСЖ до сдачи дома! Управляющую компанию можно пригласить (за деньги) чтобы помогла грамотно дом принять и на этом распрощаться, нам незачем содержать большой аппарат управляющих компаний.
Предлагаю:
• Создать выборное ДОМОУПРАВЛЕНИЕ из числа жильцов, которые будут собираться для решения вопросов: выбора председателя ТСЖ (на рынке, услуга стоит порядка 20 тыс. руб. в месяц), бухгалтера ТСЖ, дворника который будет мусор выносить и прилегающую территорию в чистоте содержать, уборщиц (для уборки подъездов и лифтов) слесаря и электрика (можно по совместительству).
• В компетенции домоуправления: рассмотрения с кем и когда, председателю ТСЖ, заключать договоры, согласования бюджета на поставленные задачи, контроль использования средств, и оценка деятельности нанятых работников (председателя ТСЖ, бухгалтера и т.д.). На собрании, Председатель домоуправления и ТСЖ, отчитываются перед жильцами дома, за проделанную работу и озвучивает план будущей работы по содержанию и обслуживанию дома.
• Правом принятия решения должно иметь ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, а не председатель ТСЖ! Он будет выполнять поставленные задачи ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, и следить за работой нанятых сотрудников и за состоянием дома, а так же прилегающей к нему территорией.
Вот, примерно, как хотел бы я видеть ТСЖ.
Может, у кого еще есть идеи?
Я считаю, что необходимо создавать ТСЖ до сдачи дома! Управляющую компанию можно пригласить (за деньги) чтобы помогла грамотно дом принять и на этом распрощаться, нам незачем содержать большой аппарат управляющих компаний.
Предлагаю:
• Создать выборное ДОМОУПРАВЛЕНИЕ из числа жильцов, которые будут собираться для решения вопросов: выбора председателя ТСЖ (на рынке, услуга стоит порядка 20 тыс. руб. в месяц), бухгалтера ТСЖ, дворника который будет мусор выносить и прилегающую территорию в чистоте содержать, уборщиц (для уборки подъездов и лифтов) слесаря и электрика (можно по совместительству).
• В компетенции домоуправления: рассмотрения с кем и когда, председателю ТСЖ, заключать договоры, согласования бюджета на поставленные задачи, контроль использования средств, и оценка деятельности нанятых работников (председателя ТСЖ, бухгалтера и т.д.). На собрании, Председатель домоуправления и ТСЖ, отчитываются перед жильцами дома, за проделанную работу и озвучивает план будущей работы по содержанию и обслуживанию дома.
• Правом принятия решения должно иметь ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, а не председатель ТСЖ! Он будет выполнять поставленные задачи ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, и следить за работой нанятых сотрудников и за состоянием дома, а так же прилегающей к нему территорией.
Вот, примерно, как хотел бы я видеть ТСЖ.
Может, у кого еще есть идеи?
Управляющую компанию можно пригласить (за деньги) чтобы помогла грамотно дом принять и на этом распрощаться,
На сколько будет выгодно управляющей организации качественно принять дом если не они его будут в дальнейшем обслуживать???
На практике договор с управляющей организацией заключается на год, а в последующем если все устраивает пролангируется. Дак вот я думаю что ТСЖ мы создаем в любом случае, а в 1 год нам целесообразно было бы заключить договор с управляющей компанией тогда она более ответственно отнесется к приемке дома, а в последующем можно будет расматривать другие варианты управления в том числе и собственными силами ТСЖ. При данном подходе мы уже будем знать сколько нам обходятся наши квадратные метры обслуживаемые управляющей организацией и просчитать какова будет себестоимоть если будем обслуживать сами
• Создать выборное ДОМОУПРАВЛЕНИЕ из числа жильцов, которые будут собираться для решения вопросов: выбора председателя ТСЖ (на рынке, услуга стоит порядка 20 тыс. руб. в месяц), бухгалтера ТСЖ,
дворника который будет мусор выносить и прилегающую территорию в чистоте содержать, уборщиц (для уборки подъездов и лифтов) слесаря и электрика (можно по совместительству).
• В компетенции домоуправления: рассмотрения с кем и когда, председателю ТСЖ, заключать договоры, согласования бюджета на поставленные задачи, контроль использования средств, и оценка деятельности нанятых работников (председателя ТСЖ, бухгалтера и т.д.). На собрании, Председатель домоуправления и ТСЖ, отчитываются перед жильцами дома, за проделанную работу и озвучивает план будущей работы по содержанию и обслуживанию дома.
• Правом принятия решения должно иметь ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, а не председатель ТСЖ! Он будет выполнять поставленные задачи ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, и следить за работой нанятых сотрудников и за состоянием дома, а так же прилегающей к нему территорией.
Вот, примерно, как хотел бы я видеть ТСЖ.
Может, у кого еще есть идеи?
• В компетенции домоуправления: рассмотрения с кем и когда, председателю ТСЖ, заключать договоры, согласования бюджета на поставленные задачи, контроль использования средств, и оценка деятельности нанятых работников (председателя ТСЖ, бухгалтера и т.д.). На собрании, Председатель домоуправления и ТСЖ, отчитываются перед жильцами дома, за проделанную работу и озвучивает план будущей работы по содержанию и обслуживанию дома.
• Правом принятия решения должно иметь ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, а не председатель ТСЖ! Он будет выполнять поставленные задачи ДОМОУПРАВЛЕНИЕ, и следить за работой нанятых сотрудников и за состоянием дома, а так же прилегающей к нему территорией.
Вот, примерно, как хотел бы я видеть ТСЖ.
Может, у кого еще есть идеи?
Очень интересное предложение и имеет в себе рацианальное зерно - мне нравится такая организация.
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.