Что можно и что нельзя при перепланировке (пособие для собственников))

[Сообщение удалено создателем темы 26.04.2016 20:11]

Вопрос.
Есть подписанный акт о выполненной планировки, проект самой планировки, сейчас как заканчивать оформление? сказали, что надо в БТИ сдать документы и получим диск СиДи и его куда то там нести дальше, так и надо делать? или слышал, что можно в администрацию сдать акт и всё?

в Кадастровую Палату
БТИ щас ваще оборзели... бизнес у них плохо идет, дак они за все деньги берут
на запросы из КП они не отвечают, так что вам придется самим брать в БТИ технический план объекта на диске и нести в Кадастровую Палату
за диск БТИ берет 3000 рублей
а в Администрации (в службе заказчика) вам всего лишь подпишут акт о том, что вы законно выполнили перепланировку

Это как это "в Администрацию сдать акт" - если этот акт Администрация сама и выдаёт и подписывает???
Их подпись - самая крайняя, и если вы туда Акт ещё не сдавали - то значит он у вас и не подписан.

С подписанным Актом вы идёте в БТИ, они дают Вам диск (это действительно около 3-х тыс. стОит) - и с ним можете обратиться в любой МФЦ, написать Заявление в Кадастровую палату, чтобы на основании Акта внесли изменения в кадастровый паспорт помещения.
Срок - 20 дней, при условии, что прежний план вашего помещения в Кадастровой палате зафиксирован.
Если помещения в Кадастре нет - потребуются дополнительные усилия и процедуры.

Лучше всего узаканивать, как будто Вы ничего ещё не делали :-)
Но это удастся, если новых обмеров (без шкафа) ещё не было, и если старые обмеры были не далее, чем годичной (иногда проходили и чуть большей) давности.

Но если у Вас ТОЛЬКО шкаф - может быть лучше сходить на консультацию в Чкаловскую администрацию, чтоб от них самих услышать, что от Вас потребуется - и тогда уже решать.
Главное, прийти к ним с документами - но пока что не писать никаких заявлений, а тщательно выспросить обо всех нюансах, чтоб Вас с уже снесённым шкафом в суд не отправили))
По результату можете проконсультироваться у меня, помогу решить, как лучше сделать.

спасибо большое всем
акт подписан всеми, полностью заполненный, просто батя разленился видимо и сказал такое, а я и не поверил ему

Если подписан Администрацией и все печати поставлены - и ещё оригинал акта должен быть минимум в 2-х экземплярах - то идите в МФЦ, вносить изменения в Кадастровый план. Со всеми документами на квартиру.
Если она "на бате" - то или он сам идёт, или доверенность на себя оформляйте.

Здравствуйте, тему читаю иногда, васия, спасибо за труд! Теперь возникла необходимость самому заняться перепланировкой, и вот совсем без нарушений не получается пока что придумать проект. Требуется из большой двушки с окнами на одну сторону сделать трёшку с двумя спальнями и одной кухней-гостиной. Пока что вариант такой. Было:
Фотография из Фотогалереи на E1.ru Стало (зелёным выделены стены, которые предполагается сносить, красным - новые стены):
Фотография из Фотогалереи на E1.ru
Из нарушений явно присутствует:
- запрещено размещать туалет, ванную комнату или кухню над жилой площадью как полностью, так и частично (Постановление РФ ?47, п.24);

Можно ли каким-то образом узаконить данную перепланировку? Изменением назначения помещений, например. Или сейчас не проверяют планировки и можно продать квартиру в будущем без проблем без узаконенной перепланировки? Недавно продавал и покупал квартиры (дома 2012 и 2013 года выпуска), свежих замеров нигде не требовали.

[Сообщение изменено пользователем 10.05.2016 14:34]

Кадастровый паспорт свежий требуется в 2-х случаях при продаже:
1. Он никогда до этой сделки по этой квартире в росреестр не предоставлялся - значит придётся.
2. По требованию банка (для ипотеки) или просто по желанию покупателя

Туалет над жилой площадью на плане не нашла 8( А вот кухню придётся сдвинуть, в районе плиты хотя бы, обратно - так не пройдёт. Назначением площади тут не отделаться, потому что она над соседями нависнет. У них разве что назначение поменяете))
Но у меня ещё и впечатление, что Вы на плане вентканал кухонный снесли... разве это не он у Вас по центру квартиры? А, это вы его обойти попытались, видимо))
Пока не вижу вот так сходу возможности узаконить те кусочки, которые налезут на жилую площадь.
может быть тут могут быть хитро*пые архитекторские ходы...типа - "уменьшить" кухню в проекте, сделать её размер до дивана, чтобы диван и вся площадь под ним ушли к коридору... придумывать надо.

Добрый день, васия, спасибо за ответ!

Там просто копипаст строки из вашего списка на первой странице, конечно имелась ввиду только кухня.

Этого больше всего не хотелось бы, конечно, в таком случае кухонный гарнитур перекрывает окно на 10 см. (не знаю как уж проектировщики так запроектировали).

Да, вентканал конечно не трогаем, в реальности (планировка 2 по замерам) он по форме отличается от того что нарисовано на общей схеме (картинка 1).

Я вот тоже не вижу:-( Но для наших целей такой вариант перепланировки единственный подходит - с дизайнером 14 вариантов продумали, это 15-ый к которому пришли в итоге. В любом случае спасибо за ответ, дальше сами будем думать что делать со всем этим:-)

А смотрели вариант обратный - коридор добавить к кухне? ИМХО, там вполне поместится и плита и мойка. Только двери расположатся иначе.
Можно при этом ту часть дальней комнаты, которая сейчас частью откусилась от жилой к кухне, а частью стала гардеробной, не сдвигать в проекте на жилую площадь - а узаконить её как подсобную полностью, в старых размерах, разделив на две половинки и сделав два "входа" - со стороны кухни предусмотреть полноразмерный проём, под сдвижную дверь-стену, и по факту туда разместить потом любое кухонное оборудование не мокрое, но как кухню эту часть не указывать!! Это встроенный шкаф, кладовая - как назовёте. А второй вход - со стороны оставшейся жилой комнаты.

Вариант выноса кухни в коридор рассматривали - не поняли как канализацию организовать, так как выделенный крсаным кружком угол является железобетонной колонной. Только вариант как-то надстраивать его и пускать трубу в обход. По вашей рекомендации если всё правильно понял такая перепланировка получается, которую можно согласовать (тонкие зелёные линии - та самая несуществующая перегородка):
Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Подумал что обойти угол можно - надстроить стенку до ширины столешницы кухонного гарнитура, и пустить трубу там.

Из минусов в такой перепланировке вижу только специфичные именно для нас. Гардеробная получается в комнате 1, которая в будущем будет детской и там не нужна (в комнате 3 выход на балкон, так что там только взрослая спальня). Также в гардеробной планируется место под глажку с возможностью разложенную доску вытащить быстро вдоль стены. Нет места под хранение в коридорах - у нас концепция что в комнатах из одежды ничего не хранится кроме самого необходимого в текущий момент, то есть максимум комодик небольшой и вешалка-плечики стоячая для гардероба на следующий день.

В остальном предложенный вами вариант очень интересный и сбалансированный, а главное согласуется без проблем! Возможно кому-то будет полезным, так как перепланировка большой двушки с окнами на одну сторону в трёшку сейчас должна быть популярной судя по планировкам в новостройках. Мы тоже ещё немного подумаем, хоть и на текущий момент половина стен уже снесена в квартире:-)

Да, где-то примерно так.Только плиту слегка подвинуть, чтоб на перегородку не залезала.

Да. потому что шкаф или кладовая - это не кухня, их располагать над жилой площадью можно.
Сейчас конечно есть норма, что превращать жилую в подсобную нежелательно, но это касается скорее больших объёмов (когда целая комната меняет назначение). А кладовая - вполне прокатит.

Вообще-то проект согласовывают до переделки :-)


[Сообщение изменено пользователем 17.05.2016 14:41]

Коридор же не является жилым, над ним можно разместить часть санузла?

Да! Над коридором - можно! :super:

Спасибо! :-)

Это понятно и логично. Мы в этом вопросе безответсвенно немного поступили, так как свою квартиру продали и новую купили довольно неожиданно и в не сильно подходящий момент времени. В результате чего на все ремонты и переезды у нас 2 месяца только.

А с кем советовался: кто-то уже больше года согласует присоединение кухни к залу в панельке-трёшке, кто-то вообще не планирует узаконивать присоединение лоджии с выносом радиаторов отопления и говорит что без проблем продали квартиру с такой же перепланировкой до этого (я если что всячески против подобный действий, нарушающих первоначальный архитектурный план дома).

Вот и решили что мы или по срокам не успеваем, или вообще это не нужное дело, да и критических изменений в конструктив дома не вносим - всё в рамках разумного. Я, если честно, с точки зрения здравого смысла не понимаю почему кухню нельзя располагать над жилыми помещениями. В случае протечки в кухне всё-равно комнаты точно так же зальёт, так как на кухнях не делается понижение уровня пола как в других мокрых зонах (ваннах и туалетах).

В любом случае, васия, спасибо за ваши консультации!

Да пожалуйста)) Вам можно с вашим рисунком попытаться сходить на консультацию в администрацию и посоветоваться - вдруг что-то прокатит? :-)

Такой вопрос:
Есть квартира с большой лоджией напротив 2 комнат. Выход на лоджию из 1 комнаты.
Лоджия была застеклена и утеплена по всему периметру. Без отопления на ней даже в морозы температура была всегда положительная.
Можно ли убрать окно и часть стены под ним, чтобы присоединить часть лоджии к комнате?

Фотография из Фотогалереи на E1.ru
Слева - исходная планировка, справа - перепланировка.
Коричневая линия - утепление. Красная - контуры комнаты после перепланировки. Желтая линия - на исходнике - батарея.
Дом начала 2000-х, Наружная стена в 2 кирпича, 10 см пенопласта и снаружи еще 1/2 кирпича. Реально квартира очень теплая. Батарею скорее всего выносить не будем, если надо - поставим на лоджии электроконвектор.
Какие проблемы будут, если согласовывать перепланировку "по факту". Или все-таки идти стандартным путем - сначала проект, а потом - делать?
Сомнений в том, что это технически осуществимо - нет. В доме кто-то на стадии строительства присоединял лоджии, кто-то потом, как с согласованием, так и без.
На присоединенной площади хочу разместить "кабинет". Сейчас же, особенно с учетом выхода туда только через соседнюю комнату - спальню, лоджия фактически не используется.
Вопрос в том как это дешевле/быстрее сделать.

[Сообщение изменено пользователем 20.05.2016 19:00]

Я предлагаю вам всё-таки идти стандартным путём: сначала проект и согласование - потом переделка.
Это не так долго, как кажется. Зато вы точно ничего не нарушите, избежите судебных исков.
В новых домах, если проектом дома предусмотрена возможность эркера, часть лоджии к комнате присоединить можно. Но надо знать, что это ваш случай.
Если будете под руководством администрации согласовывать проект - то вы точно уже будете знать - что у вас там можно, что нельзя.
Пост-фактум согласование присоединения лоджии - это очень долго и, по опыту, может быть дорого: техническое заключение на это потребуется очень грамотное и от специальных организаций - а уж они знают себе цену)))

Спасибо за совет.
Мысль возникла - а если вместо окна поставить балконный блок (с демонтажем ЧАСТИ подоконного проема). Т.е. формально - лоджия останется лоджией, отделенной от комнаты.Даже на схеме БТИ достаточно будет всего лишь пару линий дорисовать :-D
Насколько быстро можно согласовать проект?
Насколько сложно будет согласовать такую перепланировку пост-фактум?

Подскажите.
Есть новостройка, лоджия с холодным алюминиевым остеклением.
Думаем, что с этой лоджией делать.
Насколько я понимаю, для замены остекления на тёплое нужно по факту две вещи:
1. Согласование изменения нагрузки на фасадную систему.
2. Согласование изменения внешнего вида фасада
С кем и как нужно проводить эти согласования?

УК отмораживается, говорят "можно только второе остекление изнутри сделать, отстаньте", на контакт не идут.

С УК всё равно согласовывать. Основное, что нужно - расчёт нагрузки. Если окно выходит не на гостевой центральный маршрут - то согласования внешнего вида обычно не требуется (если это не офис и не входная группа, конечно))

Делаете проект, в фирме с членством в СРО, согласуете в администрации района и в УК. В УК всё равно придётся технические условия брать, по проектной нагрузке - иначе от чего отталкиваться при новом расчёте?? Придётся или договариваться - или официально запрашивать от них техусловия.

[Сообщение изменено пользователем 01.07.2016 19:28]

Это просто согласуется, обычным путём.
Но вот пост-фактум любую перепланировку могут в суд отправить, именно такой путь сейчас закон предусматривает. Оно Вам зачем усложнять-то?