Что можно и что нельзя при перепланировке (пособие для собственников))

День добрый, вопрос не совсем по перепланировке но может сможете дать ответ.
Есть однушка в кирпичном доме (новостройка, г.березовский), эл.щиток в квартире. и есть желание переделать электропроводку (скорее доделать): вывести дополнительные розетки, добавить автомат и провести линию в с.у., переместить выключатель и место под люстру. Вопрос надо ли это согласовывать де юре (т.е. по нормам и правилам) и де факто (т.е будет ли кто-то когда то это проверять, например при продаже квартиры).

[Сообщение изменено пользователем 18.02.2014 15:40]

Это не перепланировка - но переоборудование. Его, согласно ЖК РФ, тоже надо делать по согласованному проекту, если вы добавляете нагрузку: например, ставите мощную электроплиту или водонагреватель, или тёплые полы (любой электроприбор, потребляющий свыше 2 кВт) или схему электропроводки меняете.
Это делается:
-чтобы вы не вышли при переделках за пределы мощности, выделенной на квартиру (актуально в старых домах) - а то гореть кабель в подъезде начнёт;
- чтобы сохранилась для электриков схема проводки, чтобы её ремонтировать - а то хозяева сменятся - и потом не найти, где что.

Это "де юре".
Но основное в этом всё же не юридическая печать - а чтобы электропроводка и подключение мощностей было технически грамотно сделано.

"Де факто" - конечно, никто это проверить при продаже не может.
Единственное, что я встречала в опыте - когда такую переделку УК отловила как раз по тому, что количество автоматов в щитке увеличилось - и заставили делать проект и согласование.

В вашем случае: поскольку дом новый - мощностей хватать должно.
Потому единственное, что может вызвать вопросы и должно быть сделано технически грамотно - это линия в санузел и добавка автомата в щиток.
Да и то это страшно не юридически, а чтоб самого жильца током не покалечило:
знать, что розетку в ванной нельзя делать, на каком расстоянии от раковины или ванной может по нормам находиться лампочка, как делать водозащищённое подключение водогреев...и т.д. и т.п.

Выключатели, розетки, место под люстру - это всё без согласований.

понятно спасибо большое.

Уважаемая Васия , может быть вы сможете подсказать в моем вопросе. Смотрели квартиру в новостройке и обратили внимание на потолочные бетонные плиты, на них были 2 трещины и стояли маяки с датой 14.06.13г. Глубокие - не знаем, на глаз по ширине - не значительные, длина см 20-25. Стены капитальные наружные, внутри квартиры из блоков. Этаж 15, над нами еще 10 этажей. По маякам видно, что расхождений нет, но квартиры без отделки, сейчас заедут жильцы, все начнут ремонтироваться, таким образом появится еще нагрузка.
Что делать? нужно ли заказывать экспертизу (где, какую) или поверить маячкам? И как себя вести со строителями? В предварительном акте на это указали , но они тупо могут закрасить это и все. Спасибо за профессиональные советы.

Я не могу сказать вам, насколько эти трещины - важно или нет, конечно рекомендовала экспертизу.
У Вас договор какой-то: долевого участия - есть?
Спрашиваю, потому что только будущий собственник юридически имеет на это право.
Конкретную фирму не смогу назвать, наверное, но можно набрать в поиске "Строительная экспертиза в Екатеринбурге", можно поспрашивать в Институте проектном на Ленина, 50 - раньше они имели право на экспертизу конструкций.

Добры день! Прошу проконсультировать по вопросу законности предполагаемой планировки. Двухкомнатная квартира в новостройке, предполагается сделать гардеробную, разделив одну жилую комнату на 2 помещения:
на данный момент:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru
планируется:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

C виду всё в порядке. Но гардеробную придётся согласовывать: уменьшается жилая площадь. Но такая ниша не должна быть критична, разрешат.

Добрый день! Прошу совета..
Покупала квартиру три года назад без тех паспорта БТИ. Сейчас решила продать. Получила кадастровый паспорт и, оказалось, что в квартире заложен дверной проем между комнатами (не несущая стена). Как легче-проще поступить, с точки зрения опытного человека:
1)Узаконивание перепланировки
2)"Согласование" перепланировки
3)Разломать проем, сделать замеры, заложить проем.
4)Надеяться, что замеры покупателю не понадобятся
5)Решать проблему по мере возникновения.
а еще... возможна ли такая ситуация, что в тех паспорте БТИ проема нет (согласована), а в кадастровом нет такой информации?
Спасибо!

по электрике согласовывать переделки надо лишь только в том случае, если в техническом паспорте квартиры собственно электрические сети показаны
если их там нет (а их там нет в 99% старого жилья, по новому не могу сказать), то собственно и разговор о согласовании бессмысленнен, ибо предмет согласования отсутствует

Могут ли возникнуть проблемы при узаказнивании через суд (если возникнет такая потребность в будущем)?

комната в общаге
внизу магазин

1. в углу на плане был нарисован некий заштрихованый квадрат примрено 60*80см без обозначений. Когда-то этот квадрат был вентиляционной шахтой, шедшей в комнату ниже, но магазин эту шахту обрубил. По факту этот квадрат оказался гипсокартоновым коробом-нишей, облицованой изнутри кафелем :-D , чему есть свидетели. Этот гипсокартон был мною демонтирован. По факту я не нарушал систему вентиляции, ибо она уже была нарушена магазином и предыдущим собственником.

2. В комнате гипсокартоном отгорожен санузел 1*2 метра, как положено сделана стяжка с гидроизоляцией, чему есть свидетель и фото (правда не очень качественное), в санузел я поставлю унитаз и душевую кабину.

У одной соседки точно известен узаконенный санузел и ещё несколько не узаконенных.

могут ли возникнуть проблемы у меня? С санузлом видимо всё в порядке, ведь снизу нежилое помещение. Немного волнует вентиляция, будет ли для бюрократов очевиден тот факт, что эта вентиляционная шахта давно обрублена магазином (перекрыта на уровне пола в моей комнате на что, вероятно, должен быть проект)? ... и тот факт, что комнату я уже купил с гипсокартоновой нишей вместо шахты, что подтверждается показаниями двух свидетелей, участвовавших в ремонте? Родное вентиляционное отверстие при этом оказалось в новом санузле, а в комнату был сделан дополнительный отвод (его не сложно спрятать если придерутся)


И как проще делать? Узаканивать задним числом как будто ещё ничего не делалось или узаканивать через суд, для чего, как я понимаю, главное нарисовать проект в уполномоченной на то организации.

[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 11:59]

решать по мере возникновения :-D
проём можно за пол-часа разломать, а с учётом наличия на этот момент конкретного покупателя - обратно не закладывать



а вот подскажите, где разница между гардеробной комнатой большим шкафом? Если делать конструкцию из ДСП с купейными дверями - это что получится? Поставили в угол большой шкаф, а его уже согласовывать надо?


[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 11:56]

согласна, но

Обнаружила еще кое что... Вместо 2-х кладовок в противоположных концах одной стены - шкаф-купе на всю стену, но по границе кладовочек.. Это проблема? )..

Разница между комнатой и шкафом:
Комната - это пространство, отгороженное дверью. Имеет собственную конфигурацию стен.
Шкаф - форму стены не изменяет!!!! И это основной критерий.

На картинке: если бы добавили просто двери - можно было бы не согласовывать (снял их - и все дела)
Но там СТРОЯТ НОВУЮ СТЕНУ - а уже в ней дверь.
И это - перепланировка.



[Сообщение изменено пользователем 22.02.2014 20:40]

Если шкаф вписан в пространство ДВУХ кладовок - надо смотреть, как они нарисованы на плане БТИ.
Возможно, перепланировкой будет не то, что там шкафные двери вместо обычных (раз размеры те же) - а то, что кладовые объединили, например.

там (в старом) согласуют, что мощность на электросеть не превышена по ТУ, что распределение нагрузки грамотное, и что нормы не нарушены (по мокрым помещениям).
Согласование при переоборудовании - оно не для продажи, а для эксплуатации.

Думаю, что 5: решать по мере возникновения.

Возможна.
Закажите "План объекта" в БТИ - БЕЗ ЗАМЕРОВ.
Все последние изменения, которые у них есть - будут нарисованы.

Отвечает за переделки прошлого нынешний собственник.
Магазину-магазиново, а за ваше помещение - Вы.
Вы ведь экспертизу по вентиляции не делали и проект тоже, чтобы на основе экспертного заключения судить: можно или нельзя это убирать??
Может быть проблема, формально - норма нарушена.


Так узаканивайте! Сделайте проект, прежде чем ставить - меньше головняков будет потом.
То, что внизу нежилое - позволяет это сделать.


Кому что нравится. Проект делать в любом случае, суду нужно будет техническое заключение, что нормы не нарушены. А кто его даст при снесённой вент.шахте??
Доказывать суду, что снесли до вас, со свидетелями - глупость, потому что это не имеет отношения к делу.
Объясняю: одно дело - узаконить то, что есть.
Другое - это претензии к прежнему собственнику.
Если они у вас есть - подаёте на него в суд.
А к рассморению узаканивания перепланировки это не относится.
Там рассматривается настоящее положение дел: (вы - собственник), а не прошлое.
Так что я бы - наверное, сделала вид, что ещё ничего нет и попробовала через администрацию.
Но вы можете сделать как лучше вам.

но вероятно это сделал магазин, ведь система вентиляции нарушена магазином (обрезана вент. шахта, проходящая через мою комнату)

в чём принципиальное отличие с вентшахтами на первых этажах панельных домов, которые тупиковые и демонтаж которых систему вентиляции не нарушает?



техническое заключение - это часть проекта? Кто вообще вправе решить что вентшахта - это уже не вентшахта а просто коробка в углу? И как это решение выглядит?

ну собственно не очень сложно будет демонтировать душевой уголок воткнутый в этот угол привинтить стенку на трёх винтах :-D А как вообще проверяется серьёзность временно восстановленных конструкций?

дак у любого шкафа будут новые стенки
получается любой встроенный шкаф, который нельзя отодвинуть, у которого стенки закреплены к стенам комнаты - это уже новое помещение?
или как-то разграничивают кирпичную перегородку и стенки из ДСП / фанеры? Или просто здравым смыслом руководствуются и внешним видом?

[Сообщение изменено пользователем 23.02.2014 10:32]

Да, здравые смысл и внешний вид.
Им надо определить - поменяла стена конфигурацию - или нет. Если стенка мебельная, шкафная - скорее всего мебель. Если сделана новая стена из гипсокартона или ещё чего-то "стенного" вида, не демонтируется мгновенно - сочтут перепланировкой.
И даже наоборот: если на плане был встроенный шкаф, а вы от него только нишу оставили пустую - перепланировка, сталкивалась с этим лично.
Кирпич, ДСП, гипсокартон, в случае стены не разграничивают, но на плане должны отметить.

Вот когда вам запретят вентиляцию трогать - будете подавать на магазин в суд. А к вашей квартире это не относится, магазин не участник судебного процесса.

Вправе решать экспертиза, специалисты с правом обследования конструктивных элементов здания.
Сколько стОит - не знаю.
Выглядит - как экспертное заключение с фото- снимками, результатами Акта осмотра, конструкторским расчётом при необходимости и ссылками на всякие ГОСТы, СНиПы и др. нормы.
Техническое заключение выглядит как проект + опять же заключение о соблюдении норм.


В том, что конструкция может быть другой. Решает экспертиза.

Технические специалисты осматривают.

Добрый день!
Пару лет назад сделал несложную перепланировку:
- дверной проем в гипсовой перегородке между смежными комнатами заложил;
- пропилил дверной проем и поставил дверь в гипсовой перегородке между комнатой и кухней.

Таким образом были две смежные комнаты, теперь комнаты раздельные, но одна из них стал смежная с кухней.

В декабре был обмер БТИ. По результатам выдан план объекта с экспликацией площади.
В столбце "Самовольно переоборудовано" красным отмечены площади двух бывших смежных комнат.
В примечании красным отмечено: Изменение статуса помещения в связи с закладкой проема помещений 1, 2. Информация о наличии документов на переустройство в ЕМУП БТИ отсутствует.

Про прорезанный дверной проем между комнатой и кухней ни слова. Но на схеме он отмечен. Вместе с новым планом сделали и старый план по состоянию на 2008 год (год покупки квартиры) - там этого проема на схеме нет.

Уважаемая Васия, подскажите, пожалуйста, в какую сторону сейчас двигаться? Перед замерами БТИ я был на консультации в Кировской админстрации, сказал, что уже работы уже начал делать, но еще не закончил. Мне ответили, что заканчивай, вызывай БТИ, оформляй проект на основе старого и нового планов, потом без проблем согласуем.

Стал изучать предложения проектных организаций. Вижу, что предлагают два вида услуг: проект и техническое заключение. Что из этого мне потребуется? Сколько денег готовить за проектные работы? В какую организацию посоветуете обратиться?

Отвечу подробнее на выходных.
Но "изменение статуса помещения" - это очень нехорошо.
Это значит, что при такой постановке вопроса вы вместо двушки - однёшку получите.
Вам всю вторую комнату БТИ к кухне припишет.
И Вы по полной программе влетите в переоформление правоустанавливающих документов на квартиру, в Росреестре.
Рекомендовала бы срочно предпринять что-то, что разделит, хотя бы как декорация временная, кухню и комнату.
Остальное менее важно уже.
Пишите в ЛС, если что.

Добрый день, Васия, подскажите пожалуйста!
Эскизы до и после перепланировки:


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Планируется объединение с/у, перенос двери в кухню из комнаты. На месте бывшего коридора хочу поставить холодильник, а со стороны входа в ванную хочу убрать стир. машину в шкаф. Коридорчик при такой перепланировке остался совсем крохотный шириной 970 мм. Думаю,что всю крупногабаритную мебель придется заносить до монтажа шкафа. Интересует вот какой вопрос, если в момент, когда еще шкаф НЕ будет смонтирован, но все новые перегородки из ГКЛ будут сделаны, проемы старые зашиты, новые соответственно появятся, как в таком случае БТИ разделит понятия коридор и комната, фактически двери в комнату из коридора не будет, но зато будет большой проем. После монтажа шкафа этот проем уменьшится до 1 метра. Спорный ли это вопрос? Можно согласовать будет?
Читала,что выход из ванны в комнату не может быть в однушке

Тут никакой мистики)) Просто когда речь о гардеробной - это небольшая переделка, которая не грозит соседям затоплением или иными радостями.
Разрешить - не разрешить такую перепланировку - это во власти местной администрации, их компетенция.
Для гардеробной могут разрешить слегка (не полностью!!) откусить от жилой, для коридора - если он необходим, для кладовочки небольшой.
Критерий - чтобы кусочек создавал дополнительные удобства, но не уменьшал комфортность жилья.

А вот увеличение за счёт жилой площади кухни или санузла, замуровывать трубы и выносить батарею на балкон - категорически запрещено на федеральном уровне соответствующими постановлениями.
Так что всё предсказуемо. :-)

Да, это может быть проблемой.
Но в чём вопрос - просто вызываете БТИ для окончательного согласования - после постройки шкафа.
Согласование - оно из нескольких этапов состоит.
Сначала - проект, его согласование и разрешение на перепланировку.
Затем - строите, делаете двери и шкафы.
БТИ по окончании всех работ надо вызывать.
Дальше - Акт приёмки перепланировки в администрации и узаканивание.

У меня другой вопрос...что-то стеночка, которую вы демонтировать собрались - толстовата на чертеже.
Как бы несущей не оказалась. :-)