Выбор вторички прошлого века, ваше мнение, формумчане о ...

:hi: Доброго всем!
Хоть тут и полтора землекопа, но всё же люди в теме, а не ,,залетные,,
плюс много мониторщиков как я, кто просто читает вечерами, не пишет.
Итак, выбор вторички, с небольшим ипотечным плечем, рыночным, не семейка.
Но вопрос не про деньги.
Наиболее вероятно прошлый век, т е до 2000 года.

Насколько часто вы при выборе пользуетесь фильтрами по этажам ,,не первый,, или ,,не последний,, или оба?
я понимаю почему - крыша при проблеме течет,
первый этаж холод подвала, крысы, насекомые / мокрицы / сороконожки, хлопающие двери подъезда, зашторивать окна почти всегда.
Какой этаж в 5 этажке точно никогда себе для жизни не купите?
ну или не только в 5 этажке, а и про 9-12-16 этажки.

И про крайние подъезды с угловыми квартирами - холоднее так как больше граней на улицу, и по зиме теплоотдача.
Таких фильтров про угловые на сайтах нет, но это при разговоре, осмотре видно.

И если комбинация, 1-ый этаж, и на углу, дверь подъезда у окна кухни, и у этого угла дома дорога авто заездов к мусорке и всего двора.
Цель для себя купить, но потом продать лет через 3-5, и дальше расшириться.

Не получится ли, что выход из объекта будет проблемным, или с дисконтом только.
И стоит ли на входе переплатить, но брать не крайнее всё.
Прошу высказаться, что неприемлемо из описанного.
Спасибо :super: всем!
И безмолвных мониторщиков приглашаю мнение оставить.

[Сообщение изменено пользователем 06.07.2025 14:13]

мое мнение:
в 5-этажке - смотреть 3-4 этажи (и понимать, что лифта там не будет, а некоторым это важно)
в больше-этажке - 4-5-6 этажи (и смотреть, какой лифт)

в старых домах возможные проблемы:
- подача воды горячей и холодной - проверять напор, по горячей смотреть куда повесить водонагревательный бак
- электричество - возможно по квартире кинут алюминий и он уже устал и надо будет менять
- смотреть на состояние подъезда и около подъезда, на соседей - если дом/подъезд тихий и спокойный продать будет проще
- смотреть на возможность припарковать машину (и какие машины припаркованы) - всегда ли можно поставить около дома, есть ли рядом парковки
- смотреть на расположение относительно транспорта - люди сейчас не любят пешком ходить
- смотреть на удобство попадания в ВУЗы - кто-то берет квартиры студентам, кто-то сдавать студентам
- смотреть на количество/качество магазинов продуктов рядом - косвенно они еще и людей в этом районе характеризируют
- смотреть на наличие парков, фитнесов, больниц, детсадов, школ - чем больше всего этого, тем проще продать - накрывается бОльшая аудитория

и еще один момент - в хорошей локации можно взять жилье чуть ДЕШЕВЛЕ , но в плохом состоянии, и за пару лет довести его до нормального состояния. Со свежим актуальным ремонтом продать очень проще, чем с "повидавшем всякое"
покупать с хорошим ремонтом сразу - готовиться к тому, что через 3-5 лет ремонт надо будет обновлять
покупать со средненьким ремонтом - вот точно к тому, что ремонт надо будет делать 100%

небольшие исключения, если квартиры по деньгам "впритык" и сразу под сдачу, но небольшие

основной посыл - выбирать, не что лучше купить, а то, что лучше продать

возможно стоит даже обратиться к риэлторам за консультацией - они в теме, что люди спрашивают и хотят (я могу предложить тех, с кем сам работал, но только исключительно по запрос и в личку)

самое главное не сказали - цель покупки какая? в зависимости от этого, половина перечисленных wind-to-sky факторов может быть не актуальна.

Странная цель купить, то что лучше продать.
Может лучше не купить а в банк ?
И снимать ?
Судя по вопросам вы не очень похоже на перепродавца недвижимости.
Если скила такого нет, то лучше новостройку купите, продать проще потом, по переуступке как вариант.

Вопрос же цены во всем..
Как в тачках, крашенная переваренная крыша в бу авто- плохо. Но вопрос цены, при определенной цене побегут многие теряя тапки, наперегонки.
Так же и с квартирой, идеального сочетания не будет.
Негативные моменты покупатель взвешивает готов ли он мириться, или если покупка для покупателя который купит у вас это через 5 лет, готов ли мириться покупатель через 5 лет с этим за такую цену+инфляция,рост.

Естественно к ним надо.
Они и с вас денег возьмут и с подружайки своей, коллеги какой, кто не может долгое время продать, вас продадут, все будут довольны, вы так как обратились к профи, профи возьмёт денег и с вас и за подгон клиента подружке.
Подружка наконец продаст объект не нужный рынку. Продавец кто продавал.

Вам же надо, или реклама такая.
Вы там подсмотрите у себя телефон и обратитесь. Чтобы был Хэппи энд и все были довольны.
Можно ещё в этажи обратиться там типа бесплатный подбор новостроек.
Подберут ту которая им выгодна и платят. Светлый какой хвалят.
Если все эти варианты не устраивают, то разбираться надо самому.
Тут не скажут правила единого мол бери на первом если цена будет ниже чем на третьем более 10 процентов от стоимости.
Так же и по крайней квартире к улице, угловой. Я живу в такой. Классно в кирпичном доме в этом решении нет ни одного минуса.

Я осознанно купил хрущ именно угловой и именно пятый этаж...
Оба момента для меня именно в старом фонде приемущество...
Купил в центре дочери на период учебы...

Угловую ещё понятно, но объективно жить на 5 этаже без лифта не комфортно, жил года 4 в такой квартире.
Так же есть сложности в продаже хруща в целом, на 5 этаже тем более.
Кирпичный хрущ имеет лучшие показатели в звукоизоляции.
Жил в разных квартирах.
Лучше не встречал.
Соответственно 2-3 этаж для хруща как по мне идеальный. И то вряд-ли потом просто будет продать.

Специально написал что для дочери на период учебы! Молодая пусть бегает. зато самое главное, вышел из двора и ты в центре на малышева... Ни каких общественных транспортов каждый день из какого нить например академа.

А далее уже ей решать где жить, старт выдали...

по поводу крайнего верхнего этажа. Я пожил в разных местах и разных квартирах.... И понял одно чем меньше у тебя соседей тем лучще... Здесть по сути один сосед всего за одной стенкой.... Сверху никого, второй сосед граничит с кухней и туалетом...
Для чебя я вопрос решил этот кардинально- переехал в дом)))

На 2-3 этаже она так же выходила бы на Малышева.
Так или иначе это компромисс и идеального решения не будет.
Даже когда ты молодой, без детей, я бы зная как продается 5ый этаж.
Покупал бы 5ый, только дешевле на 10 процентов чем 4ртый и на 15 чем 2-3.
Да, соседей меньше.
Но все равно стройматериалы, арбуз какой, еду в целом и прочее, затаскивать на 5ый..
Плюс топило с крыши, но помучив УК проблема решилась.
Все индивидуально в целом.
Но если сравнивать цену, к примеру ровно 5 млн двушка на 5ом и 5.250 на 3тьем, то купил бы 3тий, дойдя до соседей, поговорив с ними, с другими.

Продавали покупали год, с весны 2024. Все время мониторила рынок.

Первые полгода ещё рассматривала кирпичные, с хорошими местоположением, планировкой, состоянии. 2-3 комнатные, в определенном районе.

Сразу были исключены из поиска первые и последние этажи как проблемные, панельные, старше 1965 года.
К угловым было лояльное отношение: меньше шума от соседей, возможно доп окно или балкон, квартира на две стороны.

Постепенно пришло понимание, что от покупки в 5этажке лучше отказаться:

- 5 этажки стоят в продаже дольше чем 9 и 16эт; (искала тоже с прицелом продать через 5 лет). то есть продаются хуже и дольше при более низкой цене.

- мало квадратных метров, тесно и это никак не исправить. кухни ну слишком маленькие, варианты объединить кухню и комнату не рассматривала принципиально.

- пятиэтажки более старые по времени постройки, сколько там еще выдержит этот кирпич, особенно силикатный?

- почти нет квартир с хорошим ремонтом

- часто магазины и тп на первом этаже, а это шум, мусор, запахи и всякие нежелательные элементы. тут не второй этаж точно и надо смотреть где погрузка/разгрузка.

Я бы такие вообще не рассматривал.
Один из основных плюсов теряется.

Для меня это плюс. Не слышал чтобы кирпичные квартиры на углу промерзали




Как по мне 9-16 этажки старые, имеют такой же уставший подъезд, маргиналов.
Только лишины парковок, большее время надо проводить в уставшем подъезде , в лифте.
Соседей маргиналов больше.
Тамбуры, которые захламлены старыми тапками и шкафами с тараканами.

Покупать старый фонд чтобы продать через 3-5 лет, я бы такое вообще не планировал. Осознано как по мне и на долгий срок надо покупать старые 5 этажки.

Мне кажется не мало выдержит кирпич.

Меня любой ремонт чужой не устраивает.
Даже если одна комната из трёх, будет более менее и сразу не нуждаться в ремонте, продавать это все будут как все 3 комнаты с ремонтом и санузлом с красивым, бежевыми бордюрами которые нравились прошлому владельцу.

Думаю от этажности это не зависит.. в 5 этажках как по мне это не чаще.

[Сообщение изменено пользователем 17.07.2025 10:06]

ну сравнивать УПшки 48кв в 9-16 этажках и 43кв в пятиэтажках... Не корректная история, все таки разные квартиры и разные деньги...

Я так понимаю форумчанин di xi, когда писал/писала о квартирах 2-3 комнатных, сравнивала 3шки хрущёвок с двушками УП 9-16 этажек.

Идейно как по мне.
Трёшка хрущевки 58 метров, отличается от двушки 48 в уп. При схожей цене.

Думаю логичнее жить в трешке с малой кухней и мириться с этим, но при этом у мамы с папой, ребенке и бабушке по своей комнате.
Если состав семьи мама, папа и ребенок то логичнее купить 48 метров но более современной.

Другое дело что улучшенные планировки домов 90ых в таком состоянии уже...
Жил на Кузнецова 12а и Кузнецова 14.
Где во дворе бродят ещё больше маргиналов чем в 5этажках.
На пожарной лестнице дома 12а, спят бомжи.
В лифте нассано, во дворе не припарковаться. Ждать лифт и находиться в лифте надо раза в 3 дольше чем если бы ты забежал на 3тий этаж 5этажки.
Конфликтных соседей и ситуаций конфликтных больше.
Насчёт планировок УП тоже все сомнительно как по мне... Не вижу плюса

Еще у старых УПшек, два пассажирских лифта, а не грузовой+ пассажирский как у более свежих

Жил на Кузнецова 12а в такой планировке.
Где коридор кривой и вытянутый в который плохо встаёт хоть что так как там ещё вход в кладовку. На велике оббивая углы ездить было хорошо, лавируя.
Такая же вытянутая кухня с кладовкой. В которую так же ничего не встаёт толком.

Комнаты в которых нет света из-за лоджии, другой комнатой в 6.6 метров это вишенка на торте видимо. Потолки 2.4 метра
Вообщем плюсы квартиры такой не увидел. Наверное поэтому пусть и на первом ее продают по 83 тысячи за метр.. и не нужна. Хотя у метро Уралмаш. При средних ценах по городу...

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Ну так я их сразу и отфильтровала. Вы спрашивали про фильтры.


Смотреть надо по месту. Еще можно внешне оценивать контингент дома и потенциальных соседей: хлам на балконах, пластиковые окна, мусор на газонах под окнами, бутылки и окурки во дворе на придомовой.


Вы писали про покупку жилья до 2000 года. По мне так это и есть старый фонд. Покупали сыну, хотели 2-3 комн, чтобы сразу заехать, было ограничение по сумме. До этого снимал в новостройке пару лет, решил что 2-3 с хорошим ремонтом лучше чем однушка в новостройке. Если что (тройня родится, например,) потом продать эту и расшириться. Рынок смотрела долго, для понимания на что можем расчитывать и что вообще продается в нашем районе. Хрущи стоят в продаже значительно дольше, хз будут ли вообще ликвидны через 5-7 лет. Маломерки. Еще до начала просмотров исключили из числа претендентов.
Магазины - зло. Жили на третьем над магазином. Больше никогда.


Нет, я смотрела и писала о 2-3ком квартирах от 50м2, не первый не последний этаж в домах от 6+ этажей, блок или кирпич, хорошее состояние. Район, парковка, близость детсадов, школ, транспорта тоже учитывались.
Отказались от трешки на кузнецова, 14 как раз из-за сложностей с парковкой. Особой маргинальности в доме не заметили. Лифт чистый, запахов не было.
Я вам объясняю свою логику, у вас она своя и ситуация тоже.

Думаю это так же справедливо к 5этажкам.

Вряд-ли ремонт будет хорошим в доме до 2000 года. Как по мне проще купить на 300-400 дешевле и сделать под себя.

Не очень понимаю значения этого слова.
Чуда же не произойдет не будет трёшка 57 метров в хруще с малой кухней, равна по цене и локации, комнатам УП с кухней ну скажем 11 метров.
Поэтому и привел пример трёшки в брежневке 5 этажке 57 метров и двушке УП.

Я в целом не спорю.
Выше написал что вероятность наличия магазина на первом этаже в пятижтажке она не выше, а возможно и ниже, так как в 9-16 этажках больше людей и проходимость.

Приведете пример квартиры, которой выбрали ?
Где хорошо с парковкой в таких домах 9-16 этажках?
Сколько мимо ходил, везде лягушки, ссоры соседей, парковка на детских площадках, так как в домах 90х вообще не заморачивались, двор такой же как в 5этажках при количестве жильцов х2,х3.


Там маргиналов знаю поимённо. Так как со многими росли в одном дворе, они там и остались.
Про бомжей спящих на пожарной лестнице писал про дом напротив и соседних свечках.
Там пожарная лестница вынесена и находится не рядом с лифтом.
Я про общую вероятность встречи с маргиналом в старом фонде и проблемах с соседями за парковку и прочее в таких домах.
Контингент дома Кузнецова 12а/14, уже ничем не отличается от дома через космонавтов вали котика 23, кирпичной брежневки.
Там уж просто надо вникать в подъезд..
При том что можно ещё писать заявки в УК.
Я написал, отцу сделали ремонт в подъезде Кузнецова 12а и лифты помыли. УК Орджоникидзевского района.
И брату на вали котика.
Пусть он не супер какой-то. Тем не менее.

[Сообщение изменено пользователем 18.07.2025 21:19]

Касательно контингента района.
Соседние дома от атома на Кузнецова.
Или практики и брусники рядом с вали котика и школы, магазины и прочее, позволяют выбирать круг с кем общаются и гуляют дети, родителей школьников,дошкольников, общение.
Мамаши дошкольников часто после садиков остаются и дальше гулять с детьми, общаются.

Какая она у меня ?
У меня нет потребности в покупке там.
Я озвучил то как обстоят дела, ну или по крайней мере как я вижу.
Я выше написал что сложнее перепродать квартиры в старом фонде.
Я написал что не купить в одни деньги трешку в уп с большой кухней и хруща трешку.

Может и через 10 будет еще норм. Если он действительно хороший хороший, а не натяжные потолки+ламинат+обои.
Но c хорошим ремонтом НИКОГДА ) не придется "обновлять" стяжку, ровнять стены и проч катастрофу на полгода и миллион рублей устраивать))
А основная смета именно там закопана в цементе.

Я таких на практике вообще не видел ремонтов , сделанных по уму когда смотрел в свое время квартиры до 2000 года, раз уж мы тут про старый фонд.
Они наверное существуют в природе, но продают их дороже новостроя, как по мне адекватнее купить новостройку при тех минусах и плюсах которые они имеют.
Как я вижу ситуацию продают после бабушек совсем убитые минус 400-500 к рынку.
Продают по рынку соответственно плюс 400+500 где сделаны просто натяжные потолки, ламинат и поклеяны обои, но так же старый скрипящий пол, старая проводка,окна пластиковые уставшие.
Либо же по рынку продают ремонт который делали 10 лет назад с заменой проводки, выравниванием стен, но он так же устал и надо переделывать.
Соответственно к нему надо плюс 500 от цены рынка.
Так чтобы качественный и современный ремонт, перед тобой , который не надо переделывать и продавали..
Такого не видел ни разу.

Всякое бывает, я видел хорошие ремонты в старых квартирах.
И сам делал. Сейчас живу в 1989 года, делали для себя, о продаже не думаем, 70 м для двоих нормально.
В УП трешке 1984 года делал ремонт для сына, но по итогу пришлось продать.
Да, истратил около 1 млн. И не совсем его отбил. Но в существенной части.
Ну a бонусом - срок продажи был пара недель. Три человека посмотрели, один торговался, один купил за нал, без ипотек и проч.

:-D

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Фотография из Фотогалереи на E1.ru