Бум и проценты

Все мы наблюдали, как в 2018 году, особенно осенью, произошёл очень заметный рост цен на квартиры. Удивительным образом этот рост цен совпал со значительным снижением процентов по депозитам, хотя чему тут удивляться. :-)

Расскажу об этом подробнее на личном примере.
Я в какой то мере являюсь инвестором в недвижимость. В 2015 году я скопил некоторую сумму, добил её ипотекой и маткапиталлом и купил студию в "Крылове" за 2860 (ровно 100 рублей за квадрат). Дом к тому времени был уже почти построен. Потом вложил ещё около 0,5 ляма в современную отделку, мебель и бытовую технику. В итоге сдую её уже 3 года и имею доход немного выше, чем если бы деньги лежали в банке. Кроме того, сейчас такая студия в этом доме стоит почти 4 ляма (вернее стоила, так как последняя ушла ещё летом 2018).

Короче, всё это мне очень понравилось и я решил продолжить это дело. Благо к 2018 на депозитах у меня опять накапала нормальная сумма. Но я бы не сильно парился, если бы банки не опустили проценты до 6. Когда было 8 процентов и выше, доходность вклада была не намного меньше, чем доходность от аренды. Смысла покупать квартиру особого не было. Но вот когда стало 6%, а сроки выгодных вкладов у меня начали истекать я принялся мониторить квартиры (депозит потерял привлекательность). И похоже, что мониторить начал не только я, но и тысячи таких же мелких инвесторов. Любые интересные варианты сметались за дни и даже часы, как только снижалась цена. Варианты, в которых появлялось слово "торг", тоже сметались. Ясно, что в таких условиях цены резко поползли вверх.

Спустя несколько месяцев мониторинга я заметил, что цены достигли такого предела, что аренда стала на уровне доходности 5-6% депозита (цены на аренду ведь особо не выросли за это время, когда цены на квартиры взлетали). Я почесал репу и стал мониторить менее интенсивно, пытаясь ухватить лишь интересные варианты (а их как раз всегда и уводят из под носа).

В декабре 2018 после повышения ставки рефинансирования банки опять начали поднимать процент. Я уже переоформил вклады под 7-8% и интерес к квартирам с доходностью 5-6% полностью исчерпал. Цены на квартиры должны упасть на 10%, чтобы доходность аренды вышла хотя бы на уровень банковского вклада. Инвесторы охладели, грядёт застой...

К слову сказать, застройщики, опасаясь ввода нового закона по отмене долёвки, заложили небывалое количество объектов со сдачей в 2019-2022 годах. Как они их построят, одному богу известно. Те, которые на стадии котлована не продаются (инвесторы ведь не безумцы). Посмотрите хотя бы дом 54 на Широкой речке от ЛСР (Мичуринский). У них в продаже более 700 квартир в этом доме (то есть не продано почти ничего). Оно и понятно, на участке только фундамент, а разрешение на строительство до 2020. Понятно, что до 2020 и будут строить, хотя обещают сдать в 3 кв 2019. Ага. так мы и поверили... :-) И при этом в сданных домах 55 и 56 всё интересное продано полностью. ;-)

Дураку понятно, что сейчас уже инвесторы не будут покупать "котлованные" объекты да ещё по таким конским ценам, да ещё в условиях, когда банки опять подняли ставки и по депозитам и по ипотеке. Инвестору выгодней вклад под 8% со страховкой АСВ, чем странный котлован с туманным прогнозом. Думаю, что более половины заложенных в 2018 году объектов тупо превратятся в дикие долгострои по 3-5 лет строительства, или того хуже, в рассадники обманутых дольщиков.

Мелкие инвесторы типа меня будут ждать 2 вещи:
1) Снижения цен новостроек на 10%.
2) Начала строительства по новому закону (со страховкой от государства).
Пока не произойдёт пункт 1, нам выгоднее держать деньги в банке и не рисковать (пункт 2).

Исходя из этого, я прогнозирую на 2019 год:
1) Массовое появление долгостроев и обманутых дольщиков.
2) Снижение абсолютных цен на квартиры на 10% (с учётом инфляции номинальное снижение в рублях ожидаю на 3% за 2019 год)


ЗЫ: Ну и пользуясь случаем передаю привет старым форумчанам, кого знаю. А то я уже несколько лет тут не показывался. :-)

[Сообщение изменено пользователем 10.01.2019 20:47]

Пардон, случайно не с того аккаунта написал. :-D
От меня привет, от Зануды. :hi:
(Клиопарда у меня запасной ник на КЛиО при блокировке) :-)

В конце 2014 года когда была повальная паника и нехватка ликвидности я открыл несколько 5 летних вкладов, пополняемых и под хороший процент. Вклады в течение нескольких лет приносили доход выше чем по текущим депозитам. Возможно это схожая по доходности стратегия, но с максимальной ликвидностью.

[Сообщение изменено пользователем 10.01.2019 22:43]

А квартиры в 4 кв. 2018 года все таки покупали не инвесторы, а ипотечники.

[Сообщение изменено пользователем 10.01.2019 22:40]

Очень интересная точка зрения, похоже на правду. Спасибо

Дождутся вероятнее всего прогрессивного налога на недвижимость. Ненуачо. Минфин спит и видит, как наполнить доходную часть бюджета.

Что за страховка ? :-)

Бума нет, есть сработавший отложенный спрос, на мой взгляд, с этим связан подъем цены и продаж в прошлом году. Покупают в основном не инвесторы, расширяются люди или в более ликвидные сегменты рынка перекладываются. Инвесторы не вернулись из банков пока.

ты нам лучше расскажи - купил большую квартиру в центре или нет?

Мониторил этот дом,мне показалось что именно он идет в разрез по ценовой политике.Именно в нем дорожали квартиры,в тот момент когда другие стояли в цене либо падали

Мне кажется в центральной части города четыре переоценных дома:
Шейнкмана 111 (Зеленая роща),
Куйбышева 21 (Мечта),
ЖК Крылов,
Мичурина 132
конкретные муравейники с неадекватной ценой 110-130 т.р. за метр.

[Сообщение изменено пользователем 11.01.2019 12:38]

Накрутили по максимуму, зато сейчас с середины декабря все намертво встало, цены как вкопанные и спроса нет.

Ещё Радищева 33 в тот же список. И возможно Попова 33а, но насчёт него не уверен.

зато виртуально все накручивающие продавцы становятся богаче. По себе знаю - накрутишь, и ходишь такой важный.
Кто не согласен что деньги сейчас виртуальны - не знаком с работой центробанков и заливанием любых кризисов наличностью. Сам факт получения денег в кредит либо ипотеку - это те же виртуальные деньги из воздуха - всего лишь нарисованные нули под обещание когда то отдать.

А. Валека, 12;
Жукова, 10;
Жукова, 11;
Жукова, 13;
Жукова, 14.

Куплю студию в Крылове с ценой 110-130. Пишите в ЛС, если есть варианты.




Зачем она мне? Я ищу маленькие однёшки и студии в центре. Квартиры большой площади не окупаются на аренде.
Я же для инвестиций ищу. Для личного проживания у меня трёшка в Новой звезде от 2009 года. Пока все устраивает.

[Сообщение изменено пользователем 13.01.2019 18:33]

Скорее всего вы правы. Доля инвесторов (типа меня) была очень мала. Инвесторы караулили и моментально "выклёвывали" только самые интересные объекты, а их ничтожно мало. Я, например, как и большинство инвесторов, ничего так и не смог ухватить в 2018 и мои деньги остались в банках. Так что вы и мудрая Марсель наверно правы:

Получается, что в буме 2018 года виноваты в основном ипотечники. Но механизм тот же. Ключевое - ставка рефинансирования. Снижение ставки рефинансирования снижает ставки и по кредитам (ипотеке) и по депозитам. Соответственно, растёт число ипотечников (ипотека выгодна) и инвесторов (депозиты невыгодны). То есть, почти всё завязано на ставку рефинансирования. И если более осторожные и продуманные инвесторы ещё не успели выйти из банков в квартиры, то ипотечники в 2018 успели оторваться по полной, установив рекорды по ипотеке и существенно изменив ценовые тренды на жильё.

Но с конца 2018 начался разворот. Ставка рефинансирования повысилась, увеличив доходность депозитов и ставки по ипотеке. Инвесторы ещё не успели прийти и уже и не придут, а количество ипотечников начнёт сокращаться. По негативному прогнозу в 2019 году объём ипотеки в негативном сценарии может уменьшиться на 25% относительно 2018 года:
https://arb.ru/banks/analitycs/-10245559/
Боюсь, что в случае этого негативного прогноза номинальное (в рублях) падение цен на жильё в 2019 году может превысить предсказанные мной 3%.

[Сообщение изменено пользователем 14.01.2019 11:48]

Вот ознакомьтесь причины и следствия,в целом похоже на правду https://www.irn.ru/articles/40446.html

Спорить с тем , кто восторгается монолитом....?
Это сравнимо , что прийти в дурку
Зы
2 дня вычислял звук....
19эт
А в Пятёрочка на первом кондёр исполняет
Дебилизм жить в таком сабочатнике

у этих не было прецедентов о срыве сроков или чем-то подобном, по сути на сегодня это самая устойчивая контора на рынке. Достроят в любом случае
и будут сидеть пока не продадут. Следующие дома и стройку просто придержат. Хрустальные ключи у них тоже стояли до сентября-октября и цены не росли, но ноябрь - декабрь всю до последней квартиры вынесли, страницу объекта даже с главного сайта убрали.

я вижу четыре фактора в плане значимости влияния на спрос - падение рубля к доллару на 20%, конец долевки, ндс, и рост ставки. ситуация по фактуре очень релевантна концу 2014 года.

Рублёвые цены на квартиры практически никак не зависят от курса рубля. Рубль может упасть к доллару в 2-3 раза, а квартирам на это вообще насрать. Это факт многолетних наблюдений, оспаривать который просто глупо.

От курса рубля зависят цены на те товары, которые либо импортируются, либо экспортируются. Квартиры ни к тому ни к другому не относятся, а потому к курсу рубля вообще никак не привязаны.

Да, интересная статья, правда про Москву, но принципы похожи. С большинством пунктов статьи я согласен, тем более, что они почти совпадают с моими предположениями по Екату:





Изменения в 214-ФЗ и фактический запрет «долевки» с середины 2019 г. могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен. Однако столичные застройщики основательно подготовились к реформе: за первые шесть месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г., они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. ....
Все эти миллионы метров можно будет строить и продавать по старым правилам, поэтому в ближайшие годы дефицит московскому рынку не грозит. Особенно в свете того, что даже без этих дополнительных млн кв. м на столичным рынке существует навес предложения
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40446.html



Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т. п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40446.html
(У нас скорее всего, будет печальнее, чем в Москве)




Учитывая, что доходность валютных депозитов к тому времени упала до 1,5-2% годовых, а сдача квартир в аренду приносит около 5%, московская недвижимость стала для долларовых вкладчиков достаточно интересным, а главное, менее рискованным инвестиционным инструментом. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на вторичном рынке вообще не было консервативных инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составляла 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40446.html



Прогноз:

Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40446.html

[Сообщение изменено пользователем 17.01.2019 14:58]

в моем комментарии речь шла не о ценах, а о спросе.

[Сообщение изменено пользователем 21.01.2019 18:35]

А как падение рубля к доллару отражается на спросе? Да как угодно.
Напомню, что в 2009 году падение рубля привело к падению спроса на жильё.
В 2018 ситуация была обратная. Падение рубля привело к увеличению спроса на жильё.
Просто в 2009 некоторые думали что доллар будет 1:150 и бросились продавать квартиры, чтоб купить зелень. Другие не стали покупать недвигу и купили зелень. Возник дисбаланс спроса и предложения.
В 2018 году все были умнее и про 1:150 уже никто не мечтал. Потому наоборот недвигу начали скупать после падения рубля (что, кстати, тоже дурь).
А в 2019 - 2022 люди будут ещё умнее и опытнее и как повлияет курс на спрос - одному богу известно. Может и в плюс повлиять и в минус. Так что курс на спрос влияет очень неоднозначно и слабо предсказуемо.

интересные мысли автора. мне тоже интересная тема недвижимости.
мои наблюдения
город наш очень специфический. своих денег уже в нем нет, а есть деньги федерального центра, северов и еще так у кого удасться перехватить в округе: от Челябы, Перми и прочих. Почему так? да все просто! промышленность встала. Есть только Торговые центры, недвижка да еще кое-что, о чем не буду писать дабы не углубляться в дебри.
суть в чем?
в 17 и 18 годах пришли в регион деньги. это в основном финансы чемпионата мира по футболу да и так перепало под планируемым Экспо 2025 и так по немного)
Эти же деньги сразу вошли в недвижимость. Количество квартир в центре например сократилось на 33-37 процентов. Цены выросли на 10-15-20 процентов буквально за несколько месяцев. Прикольно? Да наверное не особо)
деньги то зашли, а жить в этих квартирах никто не будет. Это инвестиция, сдача, перепродажа но потом. Так буквально за август-сентябрь выгребли весь центр и прилегающие территории. + перспективные объекты первого пояса.
А что дальше?
Тишина и полнейший штиль. Сейчас полное затишье.
Кто покупает эти квартиры. Ипотечники? Да! формально 90 процентов квартир оформляются в ипотеку. НО есть много нюансов.
Если посмотреть данные Сбербанка из открытых источников. То администрация Лениского района, города Екатеринбурга, области активно улучшили свои жилищные условия. Найдем ли мы эти квартиры потом у них в ведомостях? Не думаю, есть механизмы) увы( ах)
Кто еще в этом списке? фирмы, кто обслуживал ЧМ: рекламщики, блогеры, журналисты, рестораторы и прочий зависимый "брат" от мероприятий.
как-то так.