Цены на недвижимость

Очень важна не только локация, но и качество дома и ремонта. Вчера, например, мне внесли задаток за студию в Эвересте. Цена 30 на длительный срок, депозит тоже 30, а площадь 33. Сдалась за 4 дня после публикации объявления. Сегодня объявление уже удалено, но несколько фоток из него могу показать:


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Доходность на уровне 7% (без учёта аммортизации)

Очень достойный ремонт. Шторки розовые не вешайте только. ;-)

Двушку сдавать - себе дороже. Лучше продать её и деньги на вклад положить.

Ох уж эти легендарные розовые шторки. :-D
Нет, тут будут рулонные на каждую створку день/ночь. Цвет под дерево (не тёмное). Не знаю как будет смотреться в итоге. Монтировать будут только во вторник, видимо уже в присутствии арендатора.

у меня конечно и на такую квартиру денег пока нет, но на 30 квадратах огромная кухня прям посреди единственной комнаты это жесть конечно :-(

Ели не секрет, во сколько обошёлся ремонт? Просто предстоит ремонт чуть большего помещения--примерно прикинуть.

Вся работа + черновые материалы 237 тыс. (по договору с ИП).
А если считать вообще всё (чистовые отделочные материалы, мебель, сантехника, электрика, бытовая техника), то больше 700 тыс. получается (включая эти 237). Даже наверно ближе к 800. Точнее не могу сказать (надо чеки поднимать).

Спасибо. Нормально; я думала, ещё больше.

Отлично, кой кого водить). Учитывая что реальная доходность депозитов на период десятилетия, это ставка минус инфляция то есть 2-3%. В случае квартир инфляция либо стоит либо работает скорее в "другую сторону", особенно когда материалы долговечны.

Ну это ведь одновременно и обеденный стол. Там с одной стороны барные стулья стоят (на фото их ещё не было). Классический пристенный кухонный гарнитур вместе с обеденным столом и стульями не меньше места займёт.

да вообще расстановка мебели и ее качество довольно странные .ни нормальной обеденной зоны , ни дивана ...
на фоне довольно приличной ванной комнаты такая кровать вообще кажется чем-то инородным .

ЗЫ. по мне так пространство студии распределено вообще не рационально .

для одного нормально. Помню у брата малосемейка была за буревестником в 25 квадратов, там кухня объединена с комнатой и нет нигде прямого угла, но бухать всю ночь слушая рейвы вчетвером, было отнюдь нетесно. :-D

Само тоже когда не был замужем, вторая комната двушки тупо стояла пустая, я туда даже мебель не покупал потому что не знал зачем мне это, а спал в гостиной на диване и было норм. :-D

расположение мебели в студии швах :ultra:
не логичнооо от слова вообще

Столько бабла вкладывать в сдаваемую недвижку нерационально. Быстрее наступит амортизация от тех, кому нужна только тахта да кухонный стол.
А на икеевском кресле качалке из березы очень быстро останутся царапины от каблуков или педикюра арендаторов.

надеюсь что доходность в 7% это от суммарной стоимости студии+ремонта+мебели?

Итого считаем 33 метра стоят думаю 120 за метр 3900+800=4700 вложенных средств и ... 30 тысяч и нервно все.

Как по мне надо скупать студии или апартаменты до 2 млн. И сдавать с минимумом мебели самой простой из икеа
На 4.700 можно было бы купить 2.5 студии с чистовой отделкой в пике, восходе, олимп какой, сказка и проч.
За ремонт не страшно. Выходить в деньги проще, более доходно.

Вы такой наивный, что полагаете значение официальной инфляции в 4% адекватным?
Вы считаете, что депозит вам позволяет заработать, приумножить?

Нет, нет и нет! Никогда ставка депозитов в банке не будет выше инфляции. Кто кто, а ростовщики не будут работать в минус.

Депозит - средство МИНИМИЗИРОВАТЬ затраты, связанные с инфляцией.

Хотите простую формулу реальной инфляции?

Берите ставку самого выгодного депозита плюс ставку по ипотеке (самый выгодный кредит). Делите на 2, получите примерно уровень реальной инфляции. В нашем случае примерно так:
Депозит примерно 7%, Ипотека 10.7 у сбера (при соблюдении всяких условий). Получаем 17.7/2 = 9% примерно реальная инфляция.

Почему так - предлагаю поразмыслить самостоятельно ...

Тут надо брать не среднее арифметического, а средневзвешенные значения сумма/процент и по кредитам и по депозитам, тогда уж. Хотя в общем и целом верно :-)

О таких вещах лучше мыслить поменьше чтобы не развивать в себе паранойю.

Неоднократно высказывал на этом форуме мысль что сдача квартиры даже за 5%, в конечном счете выгоднее чем больший на несколкьо % депозит и что получал 10-к минусов. Чисто математически выгоднее, т.к. с квартиры даже грязный доход - все же доход, а квартира живет лет 70. А вот сумма в банке, которая дает на периоде в год типа 7% депозита и "это круто", превратиться по покуп. способности в тыкву даже при инфляции 3% (допустим за 35 лет cevvf уменьшиться по покуп способности на 2/3 (0.97^35)=0.34). Другое дело к чему эта покуп.способность относится. Если к втор недвиж-ти, то она в последние года топчется на месте и формально депозит выгоднее. Но это не может продолжаться вечно т.к. мы упремся в цену метра равную цене килограмма колбасы))

Ну наконец-то пост по теме. Метр по цене кг колбасы.
На самом деле определяется цена тем, сколько денег у населения есть. Если их есть много - будут сабарбы как в Америке. Если мало - бараки и хрущевки. И то, и другое для хозяев ни разу не дешево. За дом в приличном районе американец платит моргидж всю жизнь. За квартиру в новостройке сейчас - ипотека на 30 лет. За хрущь в свое время - очередь на полжизни на любимом заводе.
Выводы.
1. Хорошее жилье будет дорого всегда
2. Какое именно жилье хорошее - определяется глубиной кармана

примеры можете привести, подтверждающие такую величину инфляции?

Официальная инфляция, с 2016 по текущий момент около 15%. Да, скорее всего занижена.

Но если считать по вашей методике то за этот же период инфляция составит 40-50%. Но это не соответствует действительности.



Взять последний кризис, конец 2014 начало 2015, тогда в банках можно было зафиксировать в депозитах ставки в 18-25% на 1-2-3 года. Лично сам имел, в паре банков годовые вклады под 23%, в трех банках двухлетние вклады под 18%, и в паре банков трехлетние под 16%. В период с конца 2014 по конец 2017, тело вкладов выросло на 65%.

забавно, но с ошибками :-)

С квартиры вы получаете 5% годовых и тратите их на жизнь. С вклада получаете 7%. Если вы сравниваете доходность от квартиры и от вклада, то сравнивайте верно! Если с квартиры получили 5%, то тогда берите эти же 5% с вклада, а оставшиеся 2% пусть увеличивают тело вклада.

в этом случае за 35 лет тело вклада уменьшится не на 2/3 на на 1/3.

Что будет с квартирой через 35 лет? Хрущ 35 лет назад и хрущ сейчас это 2 совершенно разные квартиры.

Ну в моменты острых кризисов, когда банкам нужна ликвидность, вклады могут давать доходность выше инфляции, что поможет еще лучше сохранить тело вклада.

Я автора ремонта студии в Эвересте понимаю, не будет он студии в в пике, восходе, олимпе, брать, у него есть подобный квадрат в Крылове и в эконом класс он спускаться не собирается. и по ходу он эти квадраты прикупил в дальнейшем своим детям.

так ему 48 лет, дети то уже должны быть взрослыми, там уж и внуки могут быть

Приведите расчет, как у вас получилась 40-50%?

Я пишу в годовом выражении.




Кризисные моменты не показательны в этой "моей методике". Она дает более-менее правдоподобную оценку на относительно устойчивой экономической ситуации. И такие высокие ставки были обусловлены скорее всего паническими настроениями банков, когда им либо так, либо схлопнуться. Это скорее исключение, чем обыденность, зачем за это цепляться...

Хотя считаю, что утверждение, что банковские депозиты всегда ниже инфляции правильным. Даже те 18% в год (а в последующие годы было ниже, сам держал вклад и ипотеку в одном банке и радовался, что у депозита (который пополнял вместо досрочки) процент чуть-чуть выше и я на***ваю хоть чуть-чуть банк).
Так вот, берите 18%, в тот 2014 год инфляция была существенно выше, т.к. доллар ровно в 2 раза подскочил. Техника, тачки, компы, смартфоны, одежда - сразу 50-100%. Продукты значительно меньше дорожали, но по "индексу Ламбера" (сыр) в Магните было выше 20% в год.
Жилье только для меня стало печальным исключением. За пару мес. до кризиса купил за 1.9 млн, через 3 года продал за 1.6...





Нет, тут именно нужны: самый выгодный кредит (коим является ипотека из-за почти полного отсутствия рисков для банков) и самым выгодным депозитом.