Ценообразование загородной недвижимости

А мне вот не понятно, как определяется адекватная цена продажи кв. м. на рынке загородной недвижимости? Если с квартирами все более-менее просто, то по домам походу полный бардак. Глянув объявления, понял, что люди лепят ценники - кто во что горазд. Соответственно, не ясна реальная цена продажи объектов.
Планирую выставить дом на продажу, но по цене не понимаю. Очевидно, что можно поставить свои хотелки, а потом ждать, ждать и снижать цену годами, но думаю это так себе вариант, т. к. потенциальные покупатели думают, ага, дом долго висит на продаже, значит какой-то косяк и вообще могут не звонить. Или я не прав?
Как назначить плюс-минус правильную цену?

С квартирами тоже непросто. умирают бабушки в маленьких поселках, наследникам очень хочется денег- продают за бесценок и этим сбивают цены до нуля. В моем доме 3-комнатную хрущевку с видом на Таватуй, 3 этаж, все удобства, до пляжа 30 метров продали за 800 000 (начинали 2 400 000). теперь когда я озвучиваю эту цену за однушку, мне про эту трешку напоминают и предлагают предварительно поменять окна, застеклить балкон, поменять трубы и сантехнику, провести ремонт, тогда типа поговорим. Нет уж, лучше сама летом там поживу пока могу туда ездить. Кадастровая почти 800 000. если уж продавать за бесценок - то хоть попользоваться, благо расходы на нее минимальные. В свое время покупали вместо проданного сада, были очень довольны!
Как назначить цену? Вам точно посоветуют посмотреть по какой продалось похожее рядом, дать объявление и ждать звонков. Если нет- еженедельно снижать, пока не начнутся звонки. Но это мое частное, нериэлторское мнение. У нас на Таватуе начали продаваться дома и дорогие коттеджи этим летом, а они стояли в продаже года по 3 и вдруг весной приезжаю-а все продано. Так что успехов Вам!

На рынке загородной одна закономерность. За сколько продал - такова и есть
цена объекта. Плюс-минус 20 % это нормально. Если приходят реально заинтересованные люди, то нужно обеспечить большинство их хотелок, но не допускать наглости.

В этом и вижу сложность, т. к. каждый дом по своему уникален, начиная с планировки, отделки заканчивая участком и забором. Конечно, сейчас много строят на продажу примерно одинаковых скучных домов без забора и сорняками на участке, по ним что ли равняться? И может так оказаться, что в данное время рядом вообще не будет домов на продажу.



А какие могут быть хотелки и наглости?

Это примерно как продавать б/у одежду фабричного производства и индивидуального пошива. При этом главным фактором ценообразования, как и в квартирах, является локация. Только в загородке это более широкое понятие, начиная от рельефа местности и глубины залегания природных вод и заканчивая шириной и количеством полос на выезде из города в нужном направлении, также появляется новый важный критерий- кривизна рук строителя. Факторов больше в разы, не все очевидны, как в квартирах.
При этом больше частных продавцов, у которых основным способом ценообразования часто является затратный.

[Сообщение изменено пользователем 20.11.2018 13:14]

скидку и кухню оставить хотят всегда.

еще можно оставить какой-нибудь недорогой скарб вроде садовых качелей

просьба оставить снегоуборчник или люстры - это уже наглость

Для расчета цены продажи нужно знать себестоимость это минимум , далее плюсуем сумма от процентов в банке которые мог бы получить вложись во вклад в надежный банк вместо недвижимости минус аренда подобного если бы арендовал ведь пользовался какой то срок. Учесть коммуналки, налоги, сборы ели были какие то. Это остаться при своих. Далее почем аналоги продают и сколько их конкурентов и тогда повысить если дороже или понизить и урвать с продажи как получится но с убытком. Я бы так считал. Учесть срок какой для продажи - можно 5 лет продавать ожидая особого фаната покупателя на этот объект или за 5 дней если жизнь требует. Вот в этих параметрах находить цену.

Себестоимость когда? Сейчас или когда дом строился? например, себестоимость дома 95 года по каким ценам считать

Слышал, что сейчас и вложенные деньги не всем удается вернуть.

Ну вот, например, смотрите такой ход мысли:
Я в свой дом вложил около 6млнр. И отделка продолжается.
Участок с заборами и благоустройством, еще около 2млнр.
Итого, затрат около 8млнр. (не считая времени)

Независимые эксперты страховой компании ежегодно при пролонгации пересчитывают стоимость моего объекта в районе около 11-12млнр. Умники, которые считают, что СК готовы взяль любой дом по любой цене "чем дороже, тем лучше", просто попробуйте застраховать дом стоимостью 5млнр, дороже в 2 раза. Ни в какой приличной СК, где оценка недвижимости идет через экспертов, у Вас это не получится. Ибо, СК берет на себя риски. И никакая нормальная компания не станет брать на страхование дом по явно завышенной стоимости. Ибо, подобные мошеннические схемы остались в 90-ых. Типа: "дом под снос. - Надстроили еще этаж из каркаса. - Обшили сайдингом. - Застраховали по двойной цене. - Сожгли. - Получили выплату."
Более того, когда дом оценивают независимые эксперты, на практике чаще всего они ЗАНИЖАЮТ стоимость от фактических затрат клиента. Очень редко когда у экспертов получаются расчеты близкие к реальным затратам. Ибо, они не учитывают кучу мелочей, логистику и прочие расходы при строительстве.


Думаю, что истина где то по середине... Подобные дома в нашем поселке где то так и стоят 10-12млнр. При том что они под обычной металлочерепицей и стены из газоблока.

Если бы судьба заставила продавать, то начал бы с 11 млнр. А там уж как пойдет спрос. Но меньше чем вложил, опускаться в любом случае никому не хочется.




Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Краткая характеристика:
Три этажа (включая теплый подвал)
Площадь по БТИ 255квм.
Стены из керамического блока 51см с теплой штукатуркой по обе стороны.
ЖБ перекрытия с монолитными участками.
ЖБ лестница из подвала до второго этажа.
Утепление чердачного перекрытия 250мм Роквул.
Крыша ЦПЧ 330 квм.
Два керамических дымохода Шидель по 9м.
Камин Spartherm с гильотинным стеклом.
Система отопления на теплых полах из сшитого полиэтилена Кантерм 160квм.
Встроенная сауна в ванной второго этажа.
Терраса 27квм + балконы 35квм + навес над парковкой (будущий гараж) 70квм.
Благоустройство участка с молодыми плодовыми деревьями и автополивом.
Заборы из доски + автоматические ворота 5м.
Дом очень теплый. Средняя оплата за газ в пределах 1,8тр/мес. Электричество пределах 500р/мес.

П.С.
Сравнивать с соседями по улице и поселку, сложно. Таких домов, из таких материалов, такого качества, рядом просто нет.
В моей части поселка, на 10 обычных домов за 1-2млнр, примерно один дом за 15-20млнр.

П.П.С.
Строил для себя. Не продаю.


[Сообщение изменено пользователем 02.02.2019 11:40]

Вам еще можно накинуть несколько % за освещение процесса строительства на форуме :-)

[Сообщение удалено пользователем 16.01.2019 11:59]

Эксперт подошел? Те кто на продажу строят работают в минус? А ткните ссылкой, где продаются такие объекты?

[Сообщение изменено пользователем 20.11.2018 20:02]

Реальная цена для быстрой продажи вам не понравится. Стоит загородка второй год и дальше будет только хуже, потреб спрос с НДС и прочим еще на 12-15% упадет в 19 г.. Для продажи нужно не мало денег на рекламу сейчас потратить, а определить цену не так и сложно, смотрите аналоги по площади и комуникациям + локация.
Если кините в ЛС фото, место и описание, скажу цену + / - 200 000 р., точнее никто не скажет по загородке. .

Ремонт конечно учитывается и забор..вот ухоженность участка гораздо меньше, у всех своя картинка в голове.

сосед недавно продал примерно такой же дом: 180 м2, кирпичный, подвал, гараж, газ, отдельностоящая баня из оцилиндровки хорошая, участок получше и по размеру (12 сот), и по благоустройству, за забором сразу лес, до Черданского пруда пара сотен метров - 9,2 млн

мои продавцы в ходе оформления сделки подняли цену на 150 т.р., разругались вдрызг, отказ от сделки, потом слезы от продавца извинения и сделка (по их цене :-D - жена моя вцепилась, хочу этот и всё тут)
из того, что можно оставить - оставили весьма недурственный диван и плохую кухоньку

ориентироваться на соседние варианты. Я в Сарапулке в дек продал 15 соток плюс два этажа кирпичной коробки с ж/б перекрытиями по цене, сопоставимой с ценой голого участка рядом с нынешним домом в Черданцево. От локации ОЧЕНЬ много зависит, больше, чем в случае с квартирами, в некоторых населенных пунктах надо сильно падать в цене, чтобы вообще просмотры были

По текущим с учетом износа и косяков которые вылезли с 95 года если есть. Это же очевидно.

Смотря где, есть места где только растет и скупают даже отстойные по уральским меркам недоделанные новострои по высоким ценам, но это уже не Урал и во многом это из-за локейшн и коммуникации и главное миграции населения что при росте спроса и недостатке предложения увеличивает цены.

11 млн за твой домик никто не предложит..... :lol:
1. Что за поселок...судя по фото, окружение просто мрак, деревяшки и просто садовые домики, "кто во что горазд"...
2. судя по постройке, отделано деревяшками, что за фасадом....из чего сделан дом, судя по всему, второй этаж из "деревяшек и без утеплителя?"
3. Участок.....просто огород, :-D лучше такие фото и не выкладывать
4. Есть ли газ, асфальт до дома и инфраструктура(магазины приличные, транспорт, фельдш пункт итд?
5. Судя по фоткам, вокруг нет ни нормального леса, возможно и водоема...
6. Сколько вы в него ввалили бабла, это ваша печаль, настоящая стоимость: за сколько этот домик будет продан или хотя бы поменян на квартиру...
6. Притягивать к стоимости объекта оценку страховой компании, это просто чудачество, можно попросить, они и в 20млн оценят
Так что вы свои хотелки не выдавайте за последнюю инстанцию...
а на вскидку, ваш домик потянет на 4,5млн-5млн

p.s. если интересно, то п огугил, что можно купить за 11млн в более красивых местах(Сысерть, В. Сысерть, Таватуй, Старопышминск, Н-Серги итд

ну всё, сейчас будет отложено несметное количество шлакоблоков. :-D

В чем правы , дак про страховку.Он без нее не может , это аксиома.
А на остальной ваш бред , надеюсь , Алексей сам ответит

ааа известный местный "Иксперт по недвижимости" подтянулся :lol:

Давай давай, расскажи, почему вы это "строение" никак за 11млн продать не можете))

что вы гундосите? человек же написал что начнет с 11, а потом как пойдет.

но за 11 можно и на совхозе выхватить, даже за десятку, если ждать и сидеть на деньгах.

гундосишь, это ты, судя по всему...


дак можно и со 100 начать...

это поди твой друг? :lol:

поселок городского типа, рядом жд станция, гранитный карьер, озеро есть, Екат недалеко, в поселке есть филиал областной психбольницы для осуждённых на принудительное лечение в специализированном стационаре с усиленным наблюдением, лес есть, есть природные достопримечательности. Дом построен основательно судя по всему и качественно, но вот ставни имитация - в подобных домах в странах Зап Европы ставни всегда функциональны - закрываются или без ставней на окнах.

[Сообщение удалено пользователем 16.01.2019 11:59]

чо аккаунты перепутал?