Кризис в аренде - кто виноват и что делать?

Ты знал, ты знал!!
:-D

Неоднократно обсуждалось, что недвижимость сдается примерно за 6-8% от стоимости. Т.е. у вас с Вашими 15 т.р. с 2,3 млн получается 7.8% - то есть вполне неплохо.

То, что было у Вас год назад - это просто какая-то дикая удача, поскольку вы получали 10,3% (в пересчете 2.3 млн на 2.2 млн в прошлом году). А если учитывать еще и то, что 6300 арендатор платил исключительно из-за Вашего нежелания ставить счетчики с таким взводом прописанных можно смело так же считать доп.доходом, имхо - это еще плюс 1.5%.

Итого в прошлом году Вы имели с арендатора около 12% годовых за пользование Вашим имуществом.

Учитывая, что он чистоплотный, неудивительно, что он убежал от Вас либо в банк с их 11% ипотекой, либо к другим арендодателям, которые сдают под 7%.

Конкретный пример - 1к почти в центре, стоимостью 2.5 с необходимым минимумом сдаются за неск. дней за 16+ку, т.е. 7.8%. И у них еще преимущество перед Вашим вариантом - все таки химмаш и 2к сильно снижают круг потенциальных арендаторов (в сравнении с 1к в 1 поясе).

На Вашем месте радовался бы 15+ку :-)

Спрос на жилье - неэластичен, как например спрос на хлеб, будут брать по любой цене.

Вот на Вашем же примере: за год Вы получили с квартиры 228 тр аренды и подорожала она у Вас на 100 т.р. (исходя из УПН-овских 4%), т.е. суммарно 328 или 14,6% - ни в одном надежном банке Вы бы столько не получили.

И это я еще не учел повешанные на арендатора КУ за 6 человек без счетчиков.

Даже если сейчас вы сдаете под 7.6%, то подорожание недвижимости хотя бы на 2% за 2014 год сделает Ваше вложение не уступающим вкладу по доходности.

Ну а надеяться на изменение цены квартиры +2% или -10% - это уже осознанный и взвешенный выбор каждого вкупе с другими параметрами инвестиции кроме доходности (надежность, ликвидность, прочие плюсы как прописка 6 родственников в Вашем случае).

[Сообщение изменено пользователем 20.02.2014 22:41]

Спрос на жилье определяется уровнем зарплат в городе, эластичность тут вообще ни при чём.
ПС: Немного поясню свою мысль. Рынок аренды жилья, в отличие от крупного строительного бизнеса, более конкурентный. Здесь много-много частных собственников с одной стороны, и много-много арендующих жильё - с другой. Т.е. рыночные механизмы тут более-менее работают. Так вот, Вы пытаетесь смотреть, как цена повлияет на спрос. А на самом деле, здесь спрос формирует цену. Так как общее количество сдаваемых квартир в городе примерно постоянно(не путать с кол-вом вакантных квартир), и пусть даже с годами за счет бетоноинвесторов немного растёт, но в целом, в краткосрочном периоде, его можно принять за константу. Если предложение неизменно - значит цену формирует спрос, и никак не наоборот.

[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 00:42]

хлеб/макароны вы будете брать при "любой" стоимости, а квартиры - нет :-)

Так мне непонятно, что значит "будут брать при любой цене"? Это что-то типа профсоюза арендодателей, и чтоб там все собственники между собой договаривались, какую цену они установят :lol:

По теме: январь-февраль мертвоватый сезон всегда был. Как и июнь. В эти месяцы тяжелее сдавать. Но нормальные варианты всегда улетят. Просто даже две недели простоя уже тяжело отбить даже за год будет. Поэтому жадничать из-за двух-трех тысяч смысла не вижу.


Тоже придерживаюсь вашего мнения насчет того сдаваемое в аренду жилье должно быть с минимальным ремонтом и самой дешевой мебелью. Ну сломали диван или стиралку, взял через авито б/у и не паришься. А иначе никакого залога не хватит (повезло с арендатором если еще на него договорились!)
По ценам: сам сдаю двушку на ленина, 1 этаж, окна во дворы, не на гл.проспект, кирпич, ж/б перекрытия, около 60кв.м., кухня 9+, 3 метра потолки. Без ремонта. Мебель типа кристалл, стенки и стареньких диванов а-ля 90-е. Холодильник правда есть нормальный и стиралка тоже норм. Вообщем ломать нечего. :-D Сдавал без всяких залогов, за один-два дня (раз в год арендаторы как правило меняются, но в силу своих личных обстоятельств, не из-за меня). Все время думаю сделать ремонт или нет, но расчеты сразу отрезвляют.
Ну стоит эта квартира мин 4,5млн., если делать ремонт: замена окон +75, всех дверей +100, с/узел+200, полы менять и т.п.+новую мебель из Икеи (кстати все что брали там я и друзья честно отрабатывает свою цену, что удивительно) ну или даже б/у, то где-то к 1млн. подбирается вложений. А сдашь то ее максимум 32-35т.р. в т.ч. КУ (т.к. дом не новый, без консьержа, парковки нормальной и 1 этаж). Короче этот ремонт будет отбиваться 10 лет, а если этот лям на депозит в банк закинуть, то вообще не отобьется. Так что не надо говорить что цены на аренду жилья завышены. И под магаз тоже не вариант в моем варианте (вложений на 1,5-2, а с парковкой засада - отсюда проблемы с переводом в нежилое. Ну и с арендатором будет сложнее найти. Так что даже аренда в 1200р/кв.м. не отобьет). Наоборот, считаю что вкладывать сейчас в недвигу, покупая при существующих ценах за квадрат и при таком соотношении покупка-аренда не вариант. Только для тех у кого свободных рублей много и нет варианта куда их просто девать, т.к. страшно за обесценивание наших фантиков. Ну и чиновники (кто помельче, т.к. крупные либо сами строят кварталами, либо за бугром капиталы держат) скупают подъездами новостройки на незнакомых родственников :-D Из плюсов вложений в недвигу, только минимальный риск и большая сохранность инвестиций. Но и тут есть подводные камни (а ну как развод с супругой :-D, а у вас дети, или партнер решит ваш бизнес прибрать вкупе с полицаями, или просто кто-то решит что вы богаты слишком. Да вообще много разных несчастных случаев может быть с претензиями к вам по возмещению ущерба. И тут наличие недвиги сыграет злую шутку с вами. Денежные средства проще спрятать. :-D

Щазз. Будут брать на те деньги, которые есть. Это совсем другое :-)

Так тут уже правильно люди писали, если нет звонков - значит цена выше рыночной. Ну и плюс ликвидность объекта надо учитывать. Но опять, если совсем уж быстро улетает - наверно тоже полезут сомнения: то ли повезло, то ли продешевил.

Меня спрос на аренду волнует искл. как поиск альтернативы. Сейчас я реально вижу - аренда не оправдывает себя...
Несколько успокаивает меня то что куплена квартира была 2 года назад с гешефтом порядка полумиллиона. Просто мне не понятен резон покупать недвигу дороже 2лямов и сдавать её, ремонтировать , обставлять, когда чистая прибыль, без затрат времени и нервов по банковскому 9,5% .... это в любом случае выше прибыли полученной с такой квартиры.
Упомянутый рост цен на недвигу (исключаю центр) я не замечаю...да взвинчивают цены... но эти квадраты так и висят уже пол года в продаже.


[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 14:30]

Учу читать ;-) "При любой цене" было про ХЛЕБ.
Может мы с профсоюза хлебопеков? :-D
Это с квартирами можно не снимать, уехать к папемаменаисторическую родину,
А хлебушек то даже там кушать будут

верно.

когда все риски учтешь и время, выделяемое на арендные и околоарендные дела, депозит выглядит для заработка, конечно выгоднее.

имеет смысл влезать в арендный бизнес с целью не заработать, а сохранить деньги.

Поясню свою мысль. Может резковато, но жить-то где-то в любом случае надо и желательно не в общаге. Или при снижении зарплат, люди мгновенно переезжают на вокзал жить, или вообще уезжают из города? Да, некоторые предпочитают экономить, съезжаться по две семьи в двушку, но далеко не все это приемлют. В основном, расходы на жилье у людей в приоритете, так же как расходы на еду.

жилья у них нет это понятно, но просмотр то не первый.
Просто собственники они тоже такие продуманные товарищи, это я честная дурочка отвечаю сколько им что будет стоить чтобы через месяц снова не пересдавать, а большиство говорит что коммуналка от силы 2000. Некоторые даже умудряются говорить что 1000 :-D , многие верЮт.

Согласна я с Кольцовым в принципе, обязательные платежи ни у кого из нас не сокращаются а только растут, это касается всех и арендаторов и арендодателей. Еда, коммуналка, обучение, спортивные секции. Кстати думаю что кол-во желающих получить никаму не нужные по большей части специальности в наших городских вузах по сравнению с предыдущим годом возрастет. Жизнь продолжается. Число арендаторов пополнят те кто в кризис не сможет взять ипотеку, так что число арендуемых квартир действительно константа.
Кроме того есть порог ниже кторого арендодатель опускаться не будет.

а преимущество старого фонда над новым весьма спорно, там аренда не выглядит такой уж дешевой 19 тысяч за маленькую двушку, которая по сути двушкой как бы не является, совсем не мало.К тому же у старого фонда коммунальные растут быстрее за счет общедомовых расходов в которые по сложившийся традиции УК запихивают долги неплательщиков, а их как понимаете все больше и больше, плюс отсутствие счетчиков. И 15 тысяч которые арендатор увидел в объявление и обрадовался что дешево, в расчетные день превращаются в 20-22.


совершенно верно потому что ремонт в старом доме в разы дороже ремонта в новостройке под чистовую.
Покрасил обои после особых засранцев, можно кстати раз в два года красить без особых финансовых потерь, и получил новую квартиру :-)

Да я понял, что про хлеб, Ваша позиция мне как раз близка и понятна, мне непонятны разговоры про "любую цену" на аренду - кто её назначит если не спрос, который, видимо, уже не растёт.

Нет, обратно к родителям едут жить. Примеров таких масса. Основная доля снимающих - те, кому с предками осточертело жить. Но предки здесь же в Екате.

Да не... в основном приезжие, у аборигенов денег море(им же не надо снимать здесь жилье-папа-мама есть, а поэтому трат никаких, знай получай ЗП и в кубышку складывай).
Это я вам как областник грю.

Январь в аренде вообще не показатель. Пол-месяца все не работают, на некоторых предприятиях и больше, отодохнуть опять же хочется, родню проведать. Короче, все областники едут по домам. И наиболее бедные (или продуманные) просто съезжают с квартир на 2-4 недели. Так что, если попал на январь- резко снижай, или жди февраля, опять же те, кто перепрыгнут на дешевую квартиру обычно тоже не подарок, и повышать им через пару месяцов - тоже геморой. Вот такая версия на январь у меня.

приезжие.
У местных либо есть квартира от бабушки, либо от родителей, либо удобнее жить с родителями (опять же эти деньги кто поумнее скапливает на свое жилье). У приезжих нет выбора, вернее их два - либо снимать, либо на улицу (обратно в область), это я Вам как много лет снимавший жилье говорю.


[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 15:39]

Народ, алее!!
Вы от куда такие цены берете!!
Съём хаты не может стоить дороже 10! Все что выше это всё жадность и наглость!
Я сам семью содержу, жена с ребенком седит а я вкалываю как черт по 20 часов в сутки.
А этот приходит каждый месяц и забирает деньги которые я заробатываю своим потом и кровью! То есть у моей семьи забирает, у моего ребенка забирает кусок из горла выдергивает.
Я спрашивал его зачем тебе деньги ты и так 120кг чистого холестерина, что на еду тебе не хватает что ли? Оставь нас в покое у нас еще кредит за машину отдавать, а без нее я и моя семья не может, ребенка надо возить.
Мы халупу снимаем у Киностудии на Лунке я ремонт сделал своими руками, ему говорою давайка дядя верни мне денег за ремонт, хотя бы часть тысяч 60!Он глаза опустил молчит.
А тут уведомление по почте пришло, жена как дура на почту бежать, получила заказуху.
А там от этого холестерина, на основании договора аренды от 12 июля 2012 года повышаю оплату до 15 в месяц, либо выезжайте до 12 числа.
Я как увидел взбесился! Он мне еще деньги не отдал за ремонт а тут такое в башку пришло ему. Стал Звонить ему на разбор полетов его звать, а он прячется трубку не берет.
Что мне а глаза не мог сказать, не мужик что ли, я бы его урезонил сразу.
Все понять могу, все простить, но когда у моего ребенка из грла кусок выдерают с зубами еще не прощу никому.
Три дня ему звоню и днем и ночью трубку не берет, видимо придется идти к нему на адрес разбираться.
Как поступить с нерадивым хозей?

воощем жыыырно! :-D

[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 16:35]

Съехать или начать платить по 15 тр. (кстати, съезжать будете, тел хози, так дешево сдающего, киньте пализ в личку)

я вкалывала по 18 часов 3 года на 2 работах, оприехала сюда с 10000р., приходила домой падала спать, на еду установила лимит в 800р./месяц, чтоб хоть какое то жилье купить.
Какого хрена, я свои потраченные 3 года жизни обращенные в жилье за 10тыр кому-то буду сдавать?
Так то и жена моглабы работать, и жрать бы вам поменьше -глядишь и накопили бы на комнату, но свою....потом на квартиру, а комнату бы сдавали и не дешевле 15000тыр.... и еще бы кричали что совсем обнаглеги люди - жалуются что дорого.....

[Сообщение изменено пользователем 21.02.2014 16:44]

Квартира была в плохом состоянии! Я сделал ремонт ее денег вбухал тысяч 40! Так она не стоила таких денег, плюс трамваи под окнами еще постоянно, не каждому такое понравится. А в том году вообще кое как пережили подготовка к параду 9 мая и день города. Толпы под окнами, ладно хоть 2 этаж