Анализ рынка недвижимости Екатеринбурга

На прошедшей недели (7-14 февраля 2005 года) риэлтеры совместно со строителями и чиновниками администрации города предприняли отчаянную попытку играть на повышение цены недвижимости при падении цен на реальном рынке.
7 февраля опубликована статья в «Деловом квартале», прошли выступления по ТВ Крицкого и Галеева, общая мысль – цены будут расти.
Несколько слов по поводу вышеуказанных мероприятий.
К сожалению, абсолютную безграмотность в финансах продемонстрировал заместитель генерального директора (финансовый директор) ЗАО «Атомстройкомплекс» господин Сушко, в его нежелании платить премию дольщику за риск, проскальзывает явное неуважение к клиентам компании, соответственно также ведут себя хамовитые тетки из отдела долевого строительства (на Бабушкина). Но в данном случае речь не об этом, а элементарных знаниях временной ценности денег, точки безубыточности и т.д. Рекомендуется господину Сушко начать с изучения главы 7 «Основы финансовой математики», В.В. Ковалев, Введение в финансовый менеджмент, М. Финансы и статистика 2002.
Для остальных приведу пример из вышеуказанной книги: если предприятие имеет свободные средства в размере 15000 рублей, а инфляция составляет 20% в год (т.е. цены увеличиваются в 1,2 раза). Это означает, что уже в следующем году, они уменьшатся по своей покупательной способности и составят в ценах текущего дня лишь 12500 рублей. Теперь каждый может посчитать ущерб нанесенный господином Сушко за время строительства комплекса Аквамарин, с начала строительства 2000 год и до настоящего времени продано в сданной секции около 30% квартир, в остальных еще меньше. Так же обстоят дела и на Белинского Карла Маркса, Московская, Лермонтова, есть квартиры в Малаховском. Вообще при работе с АСК по долевому строительству риск значительно увеличился, в прошлом году для оптимизации налогов оплату принимали различные фирмы, непонятного происхождения, что может заинтересовать налоговые и прокурорские органы, а так же отсутствие финансовых ресурсов, при большом обременении постоянными расходами.
Невозможность покупки квартиры в АСК с привлечением ипотечного кредита (банки требуют заключения трехстороннего договора Застройщик-Инвестор-Банк), так же ухудшает финансовое состояние АСК.
Хотелось бы возразить начальнику отдела маркетинга ЗАО «NOVA-Строй» господину Музафарову , что с точки зрения маркетинга большие объемы продаж в короткий срок могут показать только лидеры рынка имеющие низкие цены, соответственно низкие издержки и удовлетворяющие требованиям Покупателей. А количество компаний на рынке зависит не от размера, а от способности компании быстро изменятся в зависимости от внешней среды. Лучше бы маркетолог Музафаров занялся изучением рынка, а то в вышеуказанной статье все почему то забыли о самом главном – человеке, который платит деньги - КЛИЕНТЕ. Надо срочно выяснить сколько их осталось и по какой цене они готовы покупать, а не рассуждать, что агентство лучше знает. АН «Квартира-Сервис» подтверждает свою квалификацию продажей «Гулливера» (кран не работает с января 2005 года, очень похоже, что строительство остановлено) и Мамина-Сибиряка 52 (квартиры на любом этаже и количестве).
Относительно выступления Крицкого, хотелось бы заметить, что логичней выступать за снижение цены, так как при прочих равных условиях снижение цены ведет к увеличению спроса, а это позволит вводить в эксплуатацию 600-700 тыс. кв. метров в год. И второе чиновник, делая определенные заявления, несет ответственность и за другие стороны жизни города. Чем дальше будет продолжаться игра на повышение, тем в более глубокий кризис попадет город и область. По самому плохому прогнозу отсутствие продаж квартир приведет к остановке строительства и предприятий строительной индустрии, а это десятки тысяч рабочих. Отсутствие денежных средств на оплату труда и погашение кредитов (кредиты не только предприятий, но и потребительские) может вызвать кризис банковской системы.

А теперь о хорошем.
На рынке наблюдается снижение цен на недвижимость.
Для определения цены предложения рассматривались два номера 3 и 5 журнала «Недвижимость».
Адрес № 3 № 5
8 марта 122 27500 26000
Папанина-Юмашева 24500 23500
Фролова-Школьников 25000 23000
Так же еще несколько предложений от разных застройщиков и агентств.
Это очень маленькая доля рынка, но она показывает начало новой тенденции на рынке. Часть застройщиков предпринимают попытки поднимать цены без совершения сделок, математически увеличивая стоимость, оставшаяся часть замерла в ожидании.
По мнению экспертов, справедливая цена за 1 квадратный метр нового жилья в Екатеринбурге не должна превышать 400 $, в неё включена себестоимость, прибыль застройщика, надбавка за местоположение и комфортность.
Рекомендации:
Застройщикам – снижать цены до реальных продаж.
Покупателям – не покупать, торг до справедливой цены.

Рынок вторичного жилья нельзя назвать рынком, реальные цены сделок установить не удается.
Эксперты определяют справедливую цену 200 $ за 1 квадратный метр, в ней учтены износ зданий и внутридомовых коммуникаций, невозможность перепланировки, отсутствие комфортности.
Рекомендации:
Продавцам – снижать цены до реальных сделок.
Покупателям – покупать по справедливой цене.

Рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями офисных помещений. Стагнация на рынке и попытки продаж по 1000 $ и более за 1 квадратный метр приведут к обвалу рынка и невозможности сдачи жилых помещений.
Справедливая цена 200 $ за 1 квадратный метр.
Цена установлена из следующих соображений: доходность инвестиций, местоположение, комфортность, износ зданий.
Рекомендации:
Продавцам - снижать цены.
Покупателям - торг.

жизнь дерьмо, пора умирать

Посмотрю на того кто свою квартиру отдаст дешевле чем средняя цена в тех же газетах... А от автора темы попахивает г-ном Борисовым (УИСК) с его дешевым жильем. Когда ку нас дешевое было хорошим? Скупой платит дважды и это закон...

из всей воды, налитой тут автором, вывод один :


Кто это будет делать? Никто выжидать, что что-то подешевеет не будет.-----> тем более, на основании высказываний неизвесно кого...

TANJ - there ain't no justice

Понятно, что первичникам крайне невыгодно всё, кроме постоянного роста цены и связанного с этим ажиотажа (покупатели сговорчивее). А всё потому, что что это теневая экономика (в основной своей массе).

маразам крепчал (с) :-)

в чем Вы увидели отчаяние ? При чем здесь Галеев ?Он занимается совершенно другим делом и на формирование цены квадратного метра долевого строительства никоим образом влиять не может . Констатировать ситуацию , сделать прогноз - куда ни шло . " В огороде бузина - в Киеве дядька " .:-o

угу, а 100 долларов - еще более справедливая. И вообще - отобрать и разделить ! И поскорее !
Как пример - предлагаю Вам дать объявление , исходя из справедливой цены . Интересно - после какого десятка звонков Вы начнете посылать всех звонящих по короткому трехбуквенному адресу ? Проверьте справедливость цены . Будьте честным до конца . Начните с себя . Не предлагаю продать - дайте объявление о продаже . Напишите, каков результат.





[Сообщение изменено пользователем 17.02.2005 00:16]

Цену то не просто так снижают, а потому что никто не покупает. Так можно и 2 года с неоправданно высокими ценами просидеть. Но то что продажи замедлелись - это настолько очевидно, что глупо спорить.
Так обычно и бывает, выставляют по средней стоимости в газетке. Сидят месяц, другой, а покупателя все нет, вот и начинают снижать по 500 долларов, пока не придут продавцы. И потом заявленная стоимость в газетке не равна стоимости продажи. Всеже все торгуются. Ну опять, Вы видите, в этой теме опять именно риэлторы вылезли. Если звезды зажигают, значит то кому - нибудь нужно;-)

Предлагаю в защиту темы автора мнение довольно компетентных людей:

Просто поражает количество заказухи и вранья под видом "аналитики"... Уже все давно знают, что паднение неизбежно. Сергей Цуркан -- молодец, он все правильно расчитал еще полгода назад. Но разные "аналитики" и "эксперты по найму" и друие личности а-ля "шакал-Табаки" (см. Маугли) продолжали бомбить общественное мнение до тех пор, пока отрицать очевидное стало просто глупо (читай - прибыли больше не срубить). А за примером - ходить далеко не нужно - Статья №1 (7 декабря, 2004) - "Эксперты: В 2005г. цены на жилье вырастут на 5-10%" http://top.rbc.ru/index.shtml?/news/society/2004/1... Цитата: "В будущем году жилье в столичных новостройках подорожает на 5-10%. Такое мнение высказал аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник в ходе "круглого стола" "Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004г. Прогнозы развития на 2005г.". Статья №2 (10 февраля, 2004) - "Цены на жилье в Москве упадут на 15-20%" http://top.rbc.ru/index.shtml?/news/society/2005/0... Цитата: "Весной и летом начнется падение цен на рынке недвижимости, которое продлится до конца года. Ожидается, что в 2005 году снижение стоимости составит 15-20%. Такой прогноз сделал главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. По его словам, в 2005 году рынок недвижимости в Москве и Подмосковье ожидают серьезные потрясения." Кто еще тут назовет товарища Стерника "экспертом" вот после этого?

Недвижимость стала настолько не интерестной, что летняя яма превратится в скатывающийся застой. Следствия превратятся в причины. Основная беда в том, что у населения просто нет достойных доходов, на которые и покупают жилье. Высокие коммунальные платежи (100%) и налоги добивают ситуацию к тому, что население старается побыстрей избавиться от ненужной недвижимости, что и без того увеличит разрыв (25-40)% между спросом и предложением. Деньги и инвестиции стремятся туда, где им выгодно и комфортно, думаю что они устремятся на биржевой рынок ценных бумаг до декабря 2005 года включительно. Говорю для тех кто имеет уши и хочет услышать. Ситуацию можно исправить лишь введением Ипотеки (3-9)%, но банки еще не будут готовы минимум как 5-10 лет.Выводы......

Росстрой: Цены на жилье вдвое выше стоимости строительства 15.02.2005 20:16
Цены на рынке жилья вдвое выше стоимости его строительства. Такие данные привел сегодня руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко, выступая на парламентских слушаниях "О законодательном обеспечении развития рынка ипотечного кредитования в РФ". По его мнению, такая разница возникает из-за совокупных затрат на строительство "от дачи взяток - до оформления документов". Как отметил В.Аверченко, уровень доступности жилья в России в 1,5-2 раза ниже, чем в европейских странах. При этом также сохраняются низкие объемы строительства. "На данный момент строительный комплекс не удовлетворяет платежеспособный спрос", - отметил он. Кроме того, В.Аверченко подчеркнул, что жилищный фонд РФ находится в критическом состоянии, а инфраструктура ЖКХ изношена на 45-65%. Согласно его данным, на модернизацию системы ЖКХ необходимо как минимум 1,2 трлн руб. Как минимум в 20 регионах тарифы на электроэнергию и услуги ЖКХ превышают федеральный стандарт. В этих регионах власти исчерпали резервы платежеспособности граждан, и ситуация является критической, считает В.Аверченко. Только в Московской области этот показатель превышен на 42%, а в ряде муниципальных образований области - на 60-70%, причем в области уже взимается 100-процентная оплата ЖКХ. Между тем участники рынка недвижимости отмечают интерес потребителей к покупкам квартир с привлечением ипотечных средств, но этот процент пока достаточно невысок. Среди факторов, препятствующих массовому развитию института ипотеки в России, эксперты называют высокие процентные ставки по кредиту, небольшие сроки кредитования и значительный первоначальный взнос. Кроме того, по мнению экспертов, весной и летом ожидается падение цен на рынке недвижимости, которое продлится до конца года. Ожидается, что в 2005 г. снижение стоимости жилья составит 15-20%. Согласно оценкам экспертов, в текущем году объем ипотечного рынка может достигнуть 1 млрд долл. Стоит напомнить, что с 1 января текущего года примерно 20% регионов повысили тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства. Однако грядет и последующее подорожание. Тарифы на услуги ЖКХ в течение 2005г. по отношению к ценам на 31 декабря 2004г. вырастут еще на 25-27%, таково мнение специалистов Росстроя. Совет Федерации уже рекомендовал правительству совместно с субъектами РФ провести оценку способности населения полностью оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также рассмотреть вопрос об увеличении субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ. Также было предложено устанавливать стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на федеральном уровне. При этом порядок и условия предоставления субсидий не должны ухудшать положение граждан. Об этом говорится в принятом за основу постановлении Совета Федерации о тарифообразовании в жилищно-коммунальном секторе и естественных монополиях на 2005г. Стоит отметить также, что в случае наличия свободных средств 44% россиян предпочли бы инвестировать их в недвижимость. Таковы данные опроса, проведенного исследовательским холдингом ROMIR Monitoring в январе 2005г. Как показывают распределения по федеральным округам, инвестиции в недвижимость больше других привлекают жителей Южного федерального округа - 52%, а меньше всего респондентов Северо-Западного региона - 37%. Как отметили в ROMIR Monitoring, 60% респондентов в возрасте от 25 до 34 лет предпочли инвестировать свободные средства в недвижимость. 15.02.2005 http://top.rbc.ru/index2.shtml

Во Jeroma прорвало! Сам то тоже на заказника похож.

количество предложений квартир в газете "из рук в руки" вчера-42306, сегодня-51692. почти на 10тыс кол-во предложений увеличилось...вот это да!!!!

Закон грамотный. Только с реализацией как обычно. А статья к закону на заказ - пытаются подогреть спрос на квартиры, но не получится. В краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе недвижимость при текущих ценах в России не будет хорошим объектом для инвестиций. Кто сейчас сможет продать квартиру за живые деньги - счастливчик. Вот-вот цены пойдут вниз. Никакая импотека (или пожизненная кабала) не поможет.

Цитата - "Он, в частности, запрещает инвесторам-застройщикам привлекать средства граждан до того, как будут получены все необходимые разрешения на строительство, обнародованы проектные декларации и зарегистрированы права собственности или аренды на земельные участки. Таким образом, защищаются интересы покупателей квартир в новостройках. Банки и другие инвесторы в строительство этим недовольны и грозят закладывать издержки банковского кредитования в стоимость квадратного метра. Это неминуемо спровоцирует дополнительный рост цен." Банкам, скажу я вам, господа, пофигу. Они просто не будут кредитовать ни строительство, ни ипотечные сделки до прояснения ситуации им так проще, а инвесторы и строители еще больше попадут, у них полная безысходность.

вот это точно

http://www.finiz.ru/cfin/tmpl-art/id_art-906588 Стерник - наш парень.

а теперь мое личное мнение:
на других форумах действительно идет обсуждение, вплоть до каждой статья закона и ее влияния на рынок.

А здесь только заклинания "цены будут расти, потому что всегда росли".

Господа, предлагаю всеже вести беспристрастную объективную дискуссию, не переходя на личности.

Вообще, тема я думаю волнует всех и продавцов и покупателей и всех кто кормится от этого рынка.

На этом форуме мало в последнее время проходит обсуждений, аналитики, в основном простые беседы о сделках, оценке квартир. Так что поддерживаю analysis
в его стремлении начать дискуссию и обсудить перспективы, понять механизм и т.д.

Хотелось бы в дополнение к вышесказанному заметить, что любой рынок определяется спросом и предложением. В нашем случае с предложением всё понятно, а вот спрос неопределён.
Предлагается определить спрос из следующих соображений:
- численность населения Екатеринбурга – 1300000 человек;
- число семей - 520000 (2,5 человека одна семья);
- число семей способных улучшить жилищные условия – 52000 (10% от общего числа семей);
- число семей улучшивших жилищные условия ранее (1998-2004)
400000 кв. м. в год нового жилья Х 6 лет = 2 400000 кв.м.
100 кв.м. – площадь одной квартиры
2400000 : 100 = 24000 квартир, ими продано своих старых квартир 20000.
Следовательно, всего улучшили жилищные условия 24000 + 20000 =44000 семей
РЕАЛЬНЫЙ СПРОС 2005 ГОДА ПОЛУЧАЕТСЯ 8000 КВАРТИР.

Продолжаем домыслы :-)
8000 *100 = 800 000 метров квадратных,
как думаете построят столько?
Так как насчет спроса-предложения ;-)?

это откуда? и почему именно улучшить? можно разменять, разъехаться-это тоже сделки с недвижимостью...

Дорогой Jerom! Ты хоть сам читаешь то. на что ссылаешься. С одной стороны федеральный чиновник говорит, что "На данный момент строительный комплекс не удовлетворяет платежеспособный спрос" (т.е. есть еще люди, готовые покупать недвижимость на нынешних условиях).
С другой стороны, ты тут же ссылаешься на мифических экспертов которые по мифических причинам прогнозируют снижение стоимости жилья на 15-20%
Многие из здесь высказывающихся, как мне кажется, занимаются банальной посреднической деятельностью при купле-продаже недвижимости, действительно кормятся с этого рынка, но так - где-то сбоку.
Не путайте этот рынок с рынком капительного строительства и ценообразования в нем. Как можно говорить о непривлекательности инвестирования в строительство, когда во всем мире это один из самых доходных видов бизнеса
Что-то я не заметил, чтобы бы кто-то из застройщиков стал срочно отзывать свои заявки на землеотводы или перепрофилировать свои организации.
Хотелось бы слышать аргументированные высказывания специалистов, действительно работающих в этой области.
Боюсь только, что никто из серьезных людей не станет распинаться здесь, а продолжится перепалка между "банчилами" – риэлторами.

по теме http://www.echoekb.ru/news.php?r=2&did=60263&cday=...

Интересно, если цены на недвижимость упадут, опять банковский кризис случится? :-) Как в Японии было.

скажем так: если какой-то банк кредитовал кого-то, кто вдруг объявляет дефолт, а обеспечением данного кредита был некий актив с неабсолютной ликвидностью и переменной ценой (напр. недвижимость). или просто ситуация изменилась так, что в результате неких событий на рынке цена залогового обеспечения уменьшилась и кредит проще не отдавать.

[Сообщение изменено пользователем 17.02.2005 12:25]

ты прав. так и будет - один флуд... ;-(((