Внесли аванс за квартиру. Нужен совет!

Сама я лично не знаю, т.к. агента нашла бывшая жена моего мужа (размениваем их квартиру), но муж договор тоже подписывал.

Но все-таки из всего вышесказанного DN_ipsum я для себя вынесла следующее: если от квартиры отказывается покупатель - он сволочь, а если подобное делает продавец - ну, извините, рынок.



Вот именно! Открытых намерений нет ни у кого! Передумать может как продавец, так и покупатель.

Объясните хоть, в чем разница между авансом и задатком?

Да это повсеместная практика, что агенты перед сделкой начинают повышать цену на покупаемую квартиру, причем очень часто это делает агент покупателя, чтобы поиметь больше денег. Покупал 3 раза и всегда одинаково.
Сначала агент начинает звонить 15 раз на дню - надо срочно застолбить(внести аванс) объект, иначе продадут, а потом бывает эта квартира стоит по полгода - никому не нужная. Агенту же надо быстрее обстряпать сделку и получить деньги, а что там покупателю достанется - на это глубоко наплевать.
Потом когда аванс внесен, завтра сделка - начинают поднимать цену. Так было все 3 раза. И все три раза когда скажешь что не будешь платить ни на копейку больше, сразу же дают задний ход. Один раз даже продали дешевле, когда я категорически отказался от повышения цены и сказал что буду искать другой объект.

Я лично сталкивался с несколькими случаями когда продавец передумывал.
Могу даже сказать, что таких случаев большинство.
Правда опыт у меня невелик для статистики.
Три адреса могу даже назвать. Вроде до сих пор в продаже.
Думаю, таким образом владельцы недвижимости просто отслеживают рынок.

аванс - просто служит предоплатой, в случае неисполнения обязательства подлежит возврату.
задаток - кроме функции аванса выполняет и функции обеспечения обязательств. если обязательство не исполнено по вине лица, передавшего аванс - аванс ему не возвращается. если в неисполнении обязательства виновно лицо, получившее аванс, оно возмещает его покупателю в двойном размере.
Соглашение о задатке обязательно должно быть в письменной форме. В противном случае сумма, уплаченная по договору признается авансом.

Спасибки.

Ууууу, как все запущено!!! А как на это смотрит закон? Или это все не противозаконно и на совести агентов?

[Сообщение изменено пользователем 08.02.2006 10:23]

По-моему, господа риэлторы уже объяснили ситуацию на рынке: покупатель платит задаток, который ему не возвращается, а продавец получает аванс, который может в любой момент вернуть. :-d

Превращение аванса в задаток, происходит в момент передачи денег.

задатка в аванс? :-)

Давайте каждый будет заниматься своим делом, вы ведь, Корса, кажется, риэлтор?
С чего вы взяли, что невозможен задаток по сделкам с недвижимостью? Нет такого запрета в законодательстве!!! Более того задаток есть обязательное условие проведения аукционов по продаже земельных участков, кои относятся к недвижимости ;-) .
А вот по поводу того, что эта сумма ушла не продавцу, а агенту - резонно, но и здесь есть варианты, надо смотреть.
Давайте будем профессионалами ОК?

[Сообщение изменено пользователем 08.02.2006 11:25]

[Сообщение изменено пользователем 08.02.2006 11:26]

Давно заметил - чем больше у человека юридического бэкграунда - тем меньше он разбирается в конкретных деталях и механизмах РН. Сочувствующие увели вопрос в морализаторство. А зря.

В конкретных деталях и механизмах ВОРОЧУ КУДА ХОЧУ много ума разбираться не надо, если покупатели не могут/не хотят принудить продавца отвечать за полученный задаток - это их проблемы.
Про морализаторство согласен, только я не понял какого хотел совета автор житейского или юридического?

Для тех, кто еще не въехал, что задатка по сделкам с недвижкой быть не может:
Смотрим ГК
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Получаем, что задаток может только по договору, по которому есть платежи, поскольку он выдается в счет причитающихся платежей по договору. По предварительному дог. платежей нет, есть тока обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (и только по ДКП будут платежи).
Поэтому дабы поиметь смысл задатка (потеря при отказе покупателя и возврат в двойном размере при отказе продавца) применяют аванс по предварительному договору и штраф в размере аванса за незаключение основного договора.

Теперь насчет доверенностей. Если агенту дается доверенность на принятие аванса за квартиру, то получившим аванс считается продавец, причем не важно передал ли агент продавцу деньги. Если агенту дана доверенность на внесение аванса за покупемую квартиру (видимо с подписанием предварительного договора), то считайте что аванс внесен вами.
Т.е. если автор дала доверенность агенту на принятие аванса за свою квартиру и внесение за покупаемую, то может считать что она (автор) должна заключить договора продажи своей квартиры и покупки той, за которую внесен аванс. Конечно можно ни того, ни другого не заключать, но тогда вы несете штрафные санкции (если они были предусмотрены).

И того и другого, но больше второго!

Спасибо за объяснения

И все же хотелось бы узнать, а есть ли у агента продаваемой квартиры право поднимать цену за квартиру после внесенного за нее аванса?!!!

вот с этого, просто очередной раз разъяснять - нет смысла , привожу цитату другого пользователя :


можем пригласить юристов с многоуважаемого мною "Интеллекта-С" , они разъяснят очередной сто пятьдесят восьмсой раз что к чему .

действительно - давайте будем! ТК - будьте , кто ж мешает ?

Именно они мне и отсудили подобный "задаток" :-)

они -очень грамотные юристы : Женя Кипнис, Наталья Полосина, узнала о них , зайдя на "Консультацию юриста" , потом встретились на сделке(они представляли интересы кого-то из своих сотрудников) - обращаюсь к ним , отправляю клиентов . Результатами довольна .

Хотелось бы все таки узнать ответ на свой вопрос!

был ведь ответ

а у собственника квартиры , поручивший агенту её продажу и давший доверенность на принятие аванса за это объект недвижимости ?

Ответ , естественно -не дОлжно быть такого. Но принудить собственника продать квартиру без заключенного предварительного договора , имеющего силу обязятельного - невозможно. Подписывать такой договор - собственники, естественно , не желают - мало ли как жизнь изменится и поднимутся цены? Вы , Luckyj , подписались бы под предварительным договором , полагая что продажа состоится , например - месяца через 2-3-4 , зафиксировав цену , сроки и неизменность условий, независимо от обстоятельств ? Думаю, нет. Профессиональный агент действует в интересах клиента , повышать цену после взятого аванса не станет - может вернуть аванс , объяснив ситуацию : например - отработка варианта невозможна ввиду увеличения цен за встречную покупку . Хотите заключить договор на других условиях - пожалуйста , выбор за Вами.

100%

приглашайте, кто ж вам мешает. Я тоже этих ребят знаю ЛИЧНО и знаю КТО и КАК там работает, разводить демагогию могут успешно многие, толкование приведенное Dim_ весьма удачно, но ошибочно. Оно было предназначено ПРОСТО ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ВЫИГРАТЬ ВАШЕ ДЕЛО.
Далее, хоть сфера моих интересов криминалистический раздел права, я могу пояснить и вам, и юристам из ИНТЕЛЛЕКТ-С, что существует аналогия права и именно по аналогии права почти все суды применяют задаток к предварительным договорам. Можете почитать все вместе с ребятишками из ИНТЕЛЛЕКТ-С: "Во многих случаях суды признают действительными соглашения о задатке, обеспечивающие предварительные договоры. Примером может служить дело ФАС Северо-Западного округа /Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2004 N А56-19741/03/ (Ермошкина М. ЗАДАТОК И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ТЕСТ НА СОВМЕСТИМОСТЬ // ЭЖ-ЮРИСТ. 2005. №32).
Повторюсь юристы из ИНТЕЛЛЕКТ-С применили буквальное толкование нормы, но суды применяют расширительное толкование (или аналогию права).
То что им удалось наколоть судью - это проблемы наших судей, не желающих заниматься повышением своей квалификации.
Как я помню, Корса вообще говорила о НЕВОЗМОЖНОСТИ ЗАДАТКА ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, что я и оспорил - не более того. Теперь, уж я привел вам пример того, что задатком можно обеспечивать предварительные договоры.

[Сообщение изменено пользователем 08.02.2006 15:31]

Также все вместе вы и это можете почитать: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2002 N А28-2483/02-109/19; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2004 N Ф04/297-2312/А45-2004; Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2004 N А55-13983/03-14; Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2002 N А55-10122/01-15.
И еще не надо пугать человека, который защитил кандидатскую по праву, одновременно работая, вчерашними студентами, аспирантами и преподователями из ИНТЕЛЛЕКТ-С. Ребята не глупы, но их знания книжные. Я же имея некоторую совокупность знаний, также, являясь практическим работником, имею честь консультировать федеральных судей по отдельным проблемам правоприменения.