Недвижимость - самый убыточный актив 2009 года

Москвичи теряют доходы от сдачи в аренду жилья
http://www.700metr.ru/forum/viewtopic.php?t=5419

Может снять квартиру в москве, нет наверное не буду :-D

Правильно сейчас время огородами заняться!!! :beach:

Надо адекватно реагировать на ситуацию, подстраиваться, не допуская развала отрасли. Зачем кричать встают стройки ? почему встают ? потому что не покупают. а почему не покупают ? потому что не по карману. Снижайся - купят, достраивай и начинай новый проект, уже по новым ценам на землю, стройматериалы и т.д.

В коммерческой недвижке (аренда) это быстро поняли, сегодня мы имеем уверенную коррекцию в рублях 40% и как бы всё, уровень спрос-предложение найден, процесс худо-бедно движется.

Кризис надо пережить, сделать выводы и работать дальше. Играть надо вместе с рынком, а не сидеть с кучей недостроя с надеждой на лучшие времена.

теперь скажите, где я не прав ?

Здесь:

Долевку сейчас очень мало покупают не потому, что она дорогая (она не дороже, и даже чаще всего дешевле вторички, а там более или менее сделки идут), а потому, что это рискованно. Если поставить заведомо низкую цену, подозрения покупателей еще больше увеличатся и это не приведет к заметному росту продаж, а экономика стройки начнет валится еще больше.

И здесь:

Пока не будет банковского финансирования и/или устойчивого роста цен на недвижимость, никто новые проекты начинать не будет. Просто не на что. Дольщики боятся, банки денег не дают, инвесторам, как раньше, покупать на стадии котлована - невыгодно.
Начинать строить новые проекты будут единицы, в основном под госзаказ.

Здесь тоже аналогия не работает:


Аренда и продажа принципиально отличаются предметом сделки. В первом случае продается, по сути, время, которое, если его не продать, пусть и со скидкой, просто бесследно утечет.
При продаже же недвижимости с большой скидкой ты лишаешься актива и приобретаешь также дешевеющие бумажки, с которыми непонятно что делать. Строить новое - невыгодно, покупать акции, валюту, золото - можно, не будучи профессионалом, угореть еще больше.

Поэтому и сидят строители, и не напрасно, правительство им и денег подкидывает, и цену выкупа квартир повышает.

Что-то ни первого, ни второго не особо видно. А так-то пусть хоть до морковкиного заговенья сидят. Снижать надо.

Которые однако дают аж под 20-30%, да и то не всем...


Мы же с вами прекрасно понимает, что долго это длиться не может :-)


Значит будут банкротиться. Кто под крылом у государства выживет, но будет продавать так как скажут :ultra:


К чему мы пришли? :-) Строительный сектор оказался нерентабельным в условиях не подкрепленного кредитными средствами спроса :-) Это называется кредитный мыльный пузырь. Он лопнет, утащив за собой половину отрасли. Этот исход, к сожалению, неминуем.

http://www.expert.ru/printissues/expert/2009/16/in...

.....................
А вот строительство — особый случай. Я считаю, государство сделало принципиальную ошибку, заявив, что будет помогать строителям. На самом деле помогать надо населению.
Надо заставить застройщиков снизить цены

— Помогать в какой форме?

— Обсуждались две формы поддержки — дотация на кредитную ставку для застройщиков и дотация на ипотеку. Но эти меры ничего не дадут. Если «двушка» в Москве стоит 350 тысяч долларов, то нормальная советская семья ее купить в ипотеку не может. Потолок эластичного спроса на жилье в Москве, как показали исследования, составляет две тысячи долларов за метр, в городах-миллионниках — 1–1,5 тысячи долларов. Как только удастся сбить цену до этого уровня, возникнет массовый спрос на жилье. А спрос — это завершение недостроенных объектов, это покупка мебели и домашней утвари, это гаражи, это металл, цемент, стройматериалы и так далее.

— Александр Валерьевич, вы пропускаете самое интересное: каким же образом опустить цену жилья до двух тысяч долларов за метр?

— Подождите, дойду я до этого. Повторяю: зачем государству кредитовать «Интеко» или СУ-155, у которых стоят нераспроданными миллионы квадратных метров жилья? Пройдите по новостройкам в десять вечера, они же темные стоят, в них никто не живет. Против этих надутых активов, которые никак не хотят сдуваться, стоят кредиты, которые не обслуживаются. И мы зачем-то этим девелоперам даем новые кредиты, которые только консервируют сложившуюся ситуацию. Бесполезно кредитовать застройщиков, пока цена пять тысяч долларов за «квадрат»: квартиры не будут продаваться.

Экономически грамотным является следующее решение: принять федеральный указ о строительной отрасли, в котором сказано, что строительные компании обязаны в течение трех месяцев реструктурировать свои долги перед банками. Кто не реструктурировал, подлежит банкротству.

— Непонятно, каким образом можно двух коммерческих контрагентов — банк и застройщика — законодательно принудить к реструктуризации их сугубо двусторонних ссудо-заемных отношений? Ведь это противоречит Гражданскому кодексу.

— Замечательно. Если стороны не хотят идти на реструктуризацию, вызываются десять банков-кредиторов застройщика и им дается указание: подать в суд на компанию-застройщика. В суды дается указание: в течение месяца дела рассмотреть. И в течение трех месяцев эти компании банкротятся, активы забираются.

— Александр Валерьевич, давайте в наших сценариях все-таки оставаться в более или менее правовой плоскости.

— Дело в том, что когда речь идет о кредитах и проектах на миллиарды долларов, то это вопрос национальной безопасности. Да, здесь несоответствие демократическому Гражданскому кодексу налицо. А у нас сколько таких несоответствий?

— Тем самым вы фактически констатируете, что чисто экономических способов разрешения конфликта между банками и их клиентами — строительными компаниями не существует. Так?

— Государство должно определиться, чего оно хочет. Если государство хочет обогатить Иванова, Петрова, Сидорова — это одна ситуация. Если же оно хочет опустить цены на жилье до приемлемого для большинства покупателей уровня, хочет запустить цивилизованный рынок в отрасли, то оно должно идти на болезненные для ряда лиц и компаний меры.
...............................
.........

Чем дольше будут сидеть - тем быстре обанкротятся и это в общем и целом будет хорошо, очистится рынок от спекулянтов, вымораживающих свои завышенные в два-три раза цены. Тот, кто хочет работать и в новых условиях - сейчас не сидит, а работает, и в перспективе просто отберет бизнес у тех кто сидит и ждет у моря погоды. И вс логично и правильно - побждает сильнейший.

Девелоперы как бы хотят продать по ценам 2006 года, а чтобы не подохнуть, будут бесконечно брать кредиты. И тут есть 1 момент,
если он взял в банке под 100 000 квадратных метров по 3000 уе за квадрат и если хотябы 1 метр продать дешевле 3000уе, получиться недостаток обеспечения формально и фактически. Банк фактически понимает, что распродать заложенное выше 3000уе не получиться. Поэтому, чтобы девелопер мог существовать, его нужно накачивать деньгами, чтобы он свои же залоги обеспечивал надутой высокой ценой. Получается небольшой пипец. Продай девелопер государству по 36500 р. тут же прибудет юристы банка требовать обеспечения дополнительного, а пока нет фактической цены ниже 3000 девелопер как бы жив.

[Сообщение изменено пользователем 02.05.2009 02:17]

Я кортошку уже посадил. Кризис только начался :-D

Так-то снега сантиметров 10, и земля мерзлая - лопата отскакивает.

А банк кто деньгами накачивает ?
:-)

Большой будет , когда и у банка денег не станет
:cool:

Государство и граждане. Раньше на банковских технологиях висели прицепленные темы про кредиты, и постоянно создавали новые. Теперь в нескольких темах обсуждают вклады и проблемы сохранения бабла. Вопросы про кредит-редкость. Ну а государсво как раздало денег на оздоровления и санации, так и продолжает рефинансировать. Деньги в банках есть.


Вот с этим согласен. Сейчас банки по принципу пирамид работают - вкладов нахапали, а кредитование что-то не очень. Хотя, ЦБ за этим следит, возможно что не все так грустно.

Госудаство не нужны ваши деньги в виде накоплений, им нужны рабы.
Если госудаству понадобятся ваши хотя они считают что это их деньги, они их неперменно заберут :-D .
Ипотека на 30 лет вот что им действительно нужно.
Вы же платите первый взнос по ипотеке 10-30%, это и есть реальная цена жилья. Это же класный вариант и за квартиру уже заплатил и в рабство записался на 20 лет, а банк получил возможность продать квартиру в 3 раза дороже. Схема для безнаказаного печатания денег обеспечиных лишь долгом человека.
ЦБ частная лавочка.
http://habrahabr.ru/blogs/politics/25226/

Вот-вот :-) А люди, судя по многочисленным новостям и отчетам, лярды несут в банки. Где банки берут деньги на выплаты зарплат сотрудникам и на депозитные проценты?

У Савельева не получилось разбогатеть на недвижимости
http://ura.ru/content/sluhi/30-04-2009/articles/10...

Кстати, об одном из участников сделки по продаже Уральского завода гражданской авиации, главе AVS-Group Валерии Савельеве ходят ужасающие слухи. Якобы, несмотря на обилие различных активов, по сути, диверсифицированный бизнес, его финансовое положение далеко от стабильного. Рассказывают, что получив за счет высокого партийного статуса землеотводы под строительство, Савельев так и не смог ими правильно распорядиться, и организовал проекты, которые теперь тянут бизнесмена на дно. В качестве примера приводится коттеджный поселок «Николин ключ» в селе Кашино. Про него говорят, что из 200 домов, которые будут построены по проекту, продано только четыре, и никто не торопится брать эту недвижимость.

может по себестоимости стоит продавать
:cool:

Для любителей рассуждать о дефиците недвижимости в ЕКБ и о том, что у людей есть деньги - вот некоторые цифры:

Бюджет Екатеринбурга за I квартал 2009 года показал отрицательный баланс. За этот период в бюджет поступило около 3,5 млрд. руб. (15% от запланированного на год), то есть по доходной части бюджет за 1 квартал исполнен только на 60%.
http://www.urbc.ru/event.asp?ida=219517

Для сравнения (итоги 1 квартала по доходам):
Бюджет Магаданской области - 117% от плана (www.kolyma.ru).
Бюджет Ставропольского края - 110% ("Вести.Интервью с Губернатором Ставропольского края).

Из этих цифр можно сделать вывод, что кризис почти не коснулся сельскохозяственных районов и районов, связанных с добычей золота (пока золото в цене), но серьезно ударил по промышленным регионам...
Вчера удивился одному объявлению по ТВ: "Меняю 2-комн. кв. в Перми на кв. в Магадане или продам"... Похоже на миграцию потерявших работу из промышленных регионов в более благопрлучные... Кстати, в Магадане безработицы почти нет - сократили только бюджетников на 10%, как и по всей стране по разнарядке из МСК.

Да, чего-то Екатеринбург совсем завшивел...
http://ura.ru/content/sluhi/30-04-2009/articles/10...
Эпидемия вшей в екатеринбургских школах бушует уже 7 месяцев (!)
Помните осенние слухи о том, что в некоторых школах Екатеринбурга обнаружены больные педикулезом (т.е. вшами) дети? Выясняется, что за прошедшие полгода болезнь не только не ушла – она уже практически приобрела характер эпидемии. На минувшей неделе специалисты Роспотребнадзора провели проверку в екатеринбургской гимназии «Арт-Этюд» (на улице Уральских Рабочих). Там обнаружились несколько ребятишек со вшами. Примечательно, что речь идет не о районной или сельской школе, а о специализированной гимназии, где учатся одаренные дети из хороших семей. Врачи признаются, что вши стали реальной проблемой для большинства екатеринбургских школ, хотя официально об эпидемии никто не говорит.

[Сообщение изменено пользователем 02.05.2009 12:13]

Не исключено, что так и случится, только мне непонятно, что символизируют ваши смайлики? Что именно вас в этом исходе радует?

Если честно, то ничего хорошего. Параллельно лопнут банки и сильно пострадают люди. А недвижимость резко упадет в цене :-)

Привожу статью опубликованную почти год назад 27 мая 2008
"Недвижимость ― лучшая инвестиция… В прошлом"
http://www.banki.ru/news/columnists/?id=548265
Тогда как видно по постам под статьей в падение цен на недвижимость мало кто верил. Сегодня это ФАКТ!

Людям нужно осознать простую вещь, что квартира это не средство накопления, а место где живут. При определенных обстоятельствах:
- рост цен на услуги ЖКХ,
- введение налога на избыточную недвижимость,
- потеря работы,
- повышение банком ставок по ипотеке,
- тотальное падение ставок аренды из-за экономического спада и т.д.
лишняя квартира может легко превратиться из мечты последнего десятилетия в реальную обузу от которой в массовом порядке начнет избавляться население и вот вам очередное падение цен на недвижимость. Только нужно осознавать, что во время экономического спада первым падает фондовый рынок (мы это увидели в сентябре 2008), цены на недвижимость падают последними, поэтому ценовое дно будет достигнуто в момент оживления экономики и начала роста.

А банковского финансирования не будет, пока не будет хороших проектов. Раньше достаточно было в банке сказать, что кредит на строительство, и все тебе были рады, сейчас все сильно изменилось. Проблема не в отсутствии денег, проблема в отсутствии рентабельных проектов.

Федералы снизили верхнюю планку цены выкупа до 30 т.р.. Следи за новостями, "профессионал".

Продолжается "борьба" за введение налога на недвижимость с рыночных цен - а другого выхода у них нет... Бюджет надо чем-то пополнять.

Премьер Владимир Путин проигнорировал заявления профильных федеральных чиновников о невозможности введения налога на недвижимость в ближайшие годы. В понедельник он поручил поддержать региональные бюджеты за счет «более высоких налогов с тех, кто является собственниками огромных квартир, дорогостоящих особняков и больших участков земли». При этом глава правительства потребовал уже в 2010 году подготовить условия для введения нового налога на недвижимость.
http://www.irn.ru/articles/18688.html

Какая разница, дешевле долёвка вторички или дороже, если и то, и другое нереально дорого? Даже если долёвку будет покупать не рискованно, всё равно на её всю не будет платежеспособного спроса.