Можно ли доверять информации на www.upn.ru?

Повторяю: берется база предложений от агентств с учетом истории цены за расчитываемый период. Далее многоуровневая ручная и автоматическая обработка мусора. Дале вероятностный расчет.
В аналитических отчетах и справках УПН указывается, что расчет сделан на основе базы предложений.
...жаль, что у нас сейчас такое высшее образование...

Анатолий А. - так вы тут в открытую признаетесь, что по районам и в среднем по городу считаете по разным методикам, Как ловкий шулер?
Или доказываете, что сложив средние значения (ВСЕ отрицательные!!! и значит никак плюс или ноль быть не может!) по району получаете по городу плюс?
Вы уж определитесь, образованный вы наш :-D :-D :-D

Я понимаю как это математически сделать. Рассказать, чтоб стыдно вам было?
ОК.
Сам себя уговорил :-)


Вот сюда вы отбираете вручную (а как же - шулерство плохо автоматизируется) те квартиры, которые выросли в цене предложения. Даже не с завышенной ценой. Просто "свои". Вот вам и РОСТ.
Сейчас вам попробую подсказать. Не за безззплатно!!!! Можно один раз внести в таблицу базы данных "свои" квартиры и вручную не заниматься (отдельную табличку. Начальство то и не заметит ;-) ). Или в сквол запросе дописать if a2(date).Value > a1(date).value
Облегчил вам работу? Требую откат!!! :-D

А когда машинка делает выборку по запросу с отсечением крайних значений по общепринятой методике - ПАДЕНИЕ. Ибо "ваших" квартир в выборке совсем мало.
Вуаля.
Умники. У вас в УПН ни стыда ни совести. И даже честности от вас не добъешся :-D :-D :-D

[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 10:05]

На форуме есть правило корректно излагать свои мысли и не допускать оскорбительных выпадов в адрес других участников . Получаете предупреждение.

Модератор

[Сообщение изменено модератором 07.11.2008 17:07]

Ок, за Анатолия приведу пример как это может быть и пусть ему станет стыдно. :-)

Группа 1. 1 кваритра ценой 100р (среднее 100)
Группа 2. 1 квартира ценой 10р (среднее 10)
Среднее в целом = 55

Изменение:
Группа 1. 2 квартиры ценой 90р (среднее 90, -10%)
Группа 2. 1 кваритра ценой 9р (среднее 9, -10%)
Среднее в целом = 63 (+13%)

Вероятность подобного расклада с базой УПН крайне мала, так как изменения от месяца к месяцу малы (как говорят на УПН "предложение остается стабильным"), ценники меняются крайне плавно, поэтому появление в базе данных неких новых объектов, которые перекрывают отрицательную динамику по всему городу выглядит весьма странно.





[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 10:13]

База агенств это хотелки покупателя, не более того. И брать эту цифру для расчета стоимости квартиры (метра) на рынке крайне глупо.

П.С по поводу вашего образования и умственных возможностей пожалуй промолчу.

П.П.С. Для понимания что такое статистика:
СТАТИСТИКА (нем. Statistic от лат. status — состояние дел) — наука, область учета и анализа, фиксирующая, систематизирующая и изучающая показатели наиболее типичных, массовых процессов и их изменение во времени (так называемые динамические ряды показателей).
http://slovari.yandex.ru/dict/economic/article/ses...

-=Stalker=-, у меня калькулятор глючит... Откуда 63 взялось?

Уже прогресс. Не так давно некоторые "образованные" форумчане считали, что это вообще не возможно.
На самом деле изменение структуры вполне нормальное и обычное явление для рынка недвижимости.


Доводы, пожалуйста. Без них даже обсуждать не буду.

Просьба вести себя в обсуждении корректно. Если конечно цель, что-то выяснить, а не ...

Но не формул вычисления средних значений, дисперсий, среднеквадратических отклонений и прочая прочая. Не так ли?
У вас семь пятниц на неделе, Анатолий А., и математика что дышло. В математике минус сложить с минусом всегда будет минус. Не так ли?
Опишите уж вашу методику! Подробно. Или буду считать, что я прав, а вам сказать по сути - НЕЧЕГО.
Кроме как туману напускать и уповать на плохое качество нынешнего образования :-)

[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 10:47]

Так мы и хотим выяснить статистику по хотелкам - иных цифр нет...

А медианную цену считали? И как?

Нет ну забавно все таки :-D



Здесь и без калькулятора можно обойтись. Все верно. И после этого вы беретесь рассуждать о математике.

Ну да двойку не увидел :-) Этот трюк с явно завышенными ценами (или заниженными) используется для среднего по городу? Именно для этого сменили границы зон "центр"? ;-) Чтоб масса более дорогих центральных квартир тянула вашу статистику вверх?
Врете в любом случае. Ибо если ВЕЗДЕ СРЕДНЕЕ значение уменьшается - роста или стояния на месте быть не-мо-жет. Или доказывайте обратное.
Всё.Сами, сами... :-D :-D :-D

Анатолий, объясни вот это:
http://www.upn.ru/analytics/0/0/0/9114.htm
или это:
http://www.upn.ru/analytics/0/2008/2/8165.htm

[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 11:25]

Это легко объясняется увеличением предложения за счёт более дорогих объектов (ну или снижением предложения дешёвых)...

ЗЫ. Точнее, увеличение предложения в центре, где они наиболее дорогие

[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 12:00]

Это легко объясняется тупостью и примитивизмом мышления так называемых аналитиков с УПН. Большого ума не надо тупо посчитать среднее арифметическое сначала по поясам, а потом по всему городу в целом, а называть это высоким профессионализмом просто нелепо - это уровень средней школы. Ясно же, что их "аналитические" отчеты выглядят просто бредово, причем Анатолий с этим и не спорит даже. Если уж считается средняя цена по городу с учетом изменения структуры выборки, то неплохо было бы и эти изменения как-то отражать, а если данные преподносятся в виде консолидированной таблицы, то считать среднюю цену по городу следовало бы без учета изменения выборки (объяснить, как это делается?), дабы впоследствии не выглядеть глупо и не отбрыкиваться от вполне справедливых замечаний.

[Сообщение изменено пользователем 07.11.2008 12:37]

Вот и я про то же... Под любой бред можно найти подходящий способ расчёта...

Полностью согласен

Это про аналитоков УПН? ;-)
Основной анализ именно в раскрытии полученных цифр, методик их получения, причин изменения....

А не гонева из пустого в порожнее.... Ах Ах Ах... цена +2 рубля - рост, цена -1000 ... ну это типа в пределах статистической погрешности, а так все равно рост....

P.S. А так действительно печально, что не учат анализу у нас во многих вузах, а где учат - студы через день после экзамена забывают все... а потом в аналитики идут...

Когда продается квартира, она все равно продается на 2-5 (в среднем) процентов дешевле, чем заявлено в цене предложения. Почти всегда есть ТОРГ.
Бывает что цена первого выставления и последнего (в газетах) различается на 17%!!!
Просто изначально продавцы хотят как можно больше получить за объект недвидимости и выставляют по высокой цене на "авось прокатит". Иногда и "прокатывает" и тогда соседки-бабульки выставляют еще дороже свои квартиры.

Оценщики при расчете стоимости квартиры всегда используютпоправку на уторговывание, чтобы избежать "завышенности" цены

Анатолий наминусил? :-D

Мне вообще непонятно, как совесть позволяет "аналитикам" от УПН писать о динамике цен на рынке недвижимости, если они эту динамику не отслеживают? Ведь если почитать их аналитички, то постоянно натыкаешься на фразы "в отдельных районах цены показывали как положительную так и отрицательную динамику", но делают они подобные выводы лишь по средним показателям, добытым примитивным способом, а не отслеживая динамику по конкретным объектам, как это подсказывает логика. Короче, у них получается средняя температура по больнице, включая морг, причем чем больше в морг поступает трупов, тем позитивнее динамика...

Я не поняла пили что ли на брудершафт?
Вопрос в первмо посте столя можно ли доверят статистики, я ответила что нет. То что дальше было вами написано:


Я про это то же писала, читать надо внимательнее

я вам ответила именно по этой фразе



и не говорю про то писали ли вы там что то или нет.
базой УПН при РАСЧЕТЕ стоимости квартиры пользоваться можно и ни капельки не глупо, т.к. это единственная база на сегодняшний день, которая предлагает наиболее актуальную и полную информацию об объектах недвижимости!!!!

на nedv.info постоянно есть объекты, которые проданы были 2-3 месяца назад!!! из просто не убирают из базы!
сама очень много раз с этим сталкивалась, когда звонишь по объявлению и там просто в шоке от того, что это объявление до сих пор "висит", т.к. его "просто" забыли убрать.
На УПНе с таким еще ни разу не сталкивалась..

Просто вы скидывайте со стоимости квартиры "ТОРГ" и все.
Вот вам и будет примерная стоимость квартиры.

право, не понимаю - к чему искать черную кошку в темной комнате, тем более ,если ее там нет ... никакого заговора риэлторов против своих сограждан не было и не может быть. Прайс отражает цену предложения и не более того. Вопрос методики подсчета, возможно, действительно кого-то очень интересует, исходя из собственных знаний и представлений об аналитике. Я как-то упоминала, что аналитику по действительной цене продаж отдельные крупные АН города делают, для собственных нужд, можно к ним обратиться, не исключаю , что эта информация будет платной. Аналитика УПН ведется исходя из ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ в прайсе и отражает только ее и ничего более . Тайны из этого УПН не делает. Оспаривать методику подсчета ...не знаю, возможно, есть другие - не лучше и не хуже - просто другие. Каждый волен использовать тот метод, который считает наиболее прогрессивным и правильным. К чему нападки и оскорбительные замечания ?
Право, некрасиво ((( .

При оценке подобного объекта можно, но брать эту инфу для анализа ситуации на рынке нельзя! Если уж и анализирвоать, то стоимости по которым фактически проводятся сделки (а не те что указываются в договорах). А этой инфомарции нет в свободном доступе!

её и в УПН нет, а не потому что эта информация тщательно скрывается.

Еще раз, она есть у АН, где ведется статистика продаж. Она есть у любого АН , но только по тем объектам, по которым прошли продажи - это, безусловно, не все группы объектов и делать анализ рынка даже на основе, например 30-50 проданных квартир за м-ц - некорректный анализ получится, хотя тенденция уловится в цифрах.

Корса я это прекрасно понимаю. Но если уж браться делать аналитику по рынку, то анализировать логичнее внутренние данные АН чем те цифры которые идут в прайсе. Потому что прайс, как вы и писали, отражает ТОЛЬКО хотели покупателей.

Ага, самое грустное в информации УПН - растущий разрыв цифр с реальностью, устранять кторый УПН, по всей видимости, не собирается.