Инвестиции в недвижимость убыточны - 2. Обвал

1. выгоден ли кредит под 0% годовых?
2. выгоден ли кредит под 0.0001% годовых?
3. выгоден ли кредит под 1% годовых?
4. выгоден ли кредит под 10-15%% годовых?
5. выгоден ли кредит под 50% годовых?

если ответ на первые 3 вопроса "твердое да", на последний "твердое нет", то на 4й - затруднительно ответить твердо и уверенно.
т.е. деньги имеют цену, обычно выражаемую в процентах годовых. сейчас эта цена примерно так и колеблется, 10-15%%. До 2007г она все понижалась, упала практически до 10%. С осени 2007г начала расти и рост продолжается.

Сама выгодность определяется 2 факторами:
1. Взять под 10% годовых, положить в банк на депозит под 12% годовых. (нет, не на ФР или РН). Если приблизительно то 2% годовых дохода.
2. Если же деньги опять начнут дешеветь, снять с депозита и досрочно погасить кредит.

В итоге есть "возможность" заработать/получить выгоду. значит выгодно.

Че пристали к пацану, кентуха пральна базарит

Знакомый брал кредит покупал машину 14 вроде брал кредит на 125 т.р. переплата составила примерно 55 т.р. за 2 года, он сейчас мне говорит зачем продал ту машину ездил и ездил подкопил денег и купил новую получше. Человек должен зарабатывать, а не жить в долг, обеспечивая паразитов в виде банков. Кстати вы не заметили почему у нас увеличилась инфляция мне кажется с увеличением количества взятых кредитов, ипотек и прочих долгов, появляется большое количество виртуальных денег вот и инфляция.

Ну мы тут в основном о недвижимости говорим, дык в этом ключе - ни какой выгоды от кредита пока нет. Если не рассматривать махинации типа продать своё жилье, положить деньги в банк под 15% и взять ипотеку под 11.

Знаете, а бывает наоборот - деньги есть, а от всего уже тошнит.

эта схема убыточна :-) вы проиграете в деньга уже считал :-) Опять доказать хотите банки дураки.

Нееее....я как раз с экономической точки зрения мыслю.
:-)

Если добавить полезность, картина еще лучше.

Ну вы хотя бы прочтите статью-то!!! Я конечно понимаю, букв много, но интересно.
Выкладываю повторно - всем читать!!!

Как устроен финансовый кризис
12 Февраля 2008
Прогноз и механизм "насоса" по выкачиванию денег
"Прекрасная заметка инсайдера о том, как реально работает насос по выкачиванию имущества из американцев - и одновременно предупреждение-прогноз на ближайшее будущее", - пишет на своем блоге юзер emdrone, проживающий в США. Он дает ссылку на источник: Fed officialy kicks off the next recession
http://www.safehaven.com/article-4759.htm
Как Федерал Резёрв управляет экономикой - взгляд изнутри
"Итак, это стало известно официально: наступает рецессия, - пишет юзер emdrone в марте 2006-го года. - Откуда я знаю? А вот откуда: на этой неделе новый председатель "Феда" (Федеральной резервной системы США) Бен Бернанке дал официальное предупреждение банкирам по поводу коммерческих займов на недвижимость. Это всегда означает начало рецессии. Это - как выстрел из стартового пистолета, как исполнение нацинального гимна перед началом соревнований или песнопение перд церковной службой. Вот как это работает.
У "Феда", то есть ФРС, есть три официальных инструмента для контроля за количеством денег в экономике:
- Установка требований по резервам (т.е. приказ банкам, сколько из помещенных в них вкладов они не могут давать взаймы. Чем выше требование резерва, тем меньше ссуд/займов, тем меньше денег создаётся в экономике); {Система в США устроена так, что практически все новые деньги поступают в экономику через долг, кто-то должен взять в долг, и это создаёт новые деньги в системе деньгообращения - примечание переводчика.]
- Вторым средством контроля и регуляции являются операции на рынке. Здесь ФРС устанавливает количество денежной массы, покупая или продавая ценные бумаги (облигации/обязательства)
- Третий инструмент - регулирование процентной ставки ("discount rate"), т.е. процента, который банки должны платить, чтобы брать взаймы у ФРС. Теоретически, чем выше ставка, тем меньше денег банки будут брать взаймы, тем меньше они смогут давать взаймы, т.е. тем меньше денег создаётся в экономике банковской системой
[В соответствии с принципом "частичного резерва" банки создают из воздуха примерно в 9 раз больше денег, чем у них есть "ценностей в хранилищах", которые в наш век совсем не золото, но поступления от вкладчиков и/или те особые деньгоценности, которые рисует из воздуха главный хозяин - ФРС. Деньги эти давно виртуальны и не подкреплены ничем, однако при их создании возникает долг ФРС, т.е. тем частным еврейским кланам, которые владеют этой частной, не государственной системой. Процедура замысловата и повторяет в деталях то, что когда-то имело смысл (король, золото, налоги с населения и т.д.), сейчас же это как веревка, которую выдернули, но через невидимую линию которой продолжает прыгать все овечье стадо вслед за первым рядом - примеч.переводчика.]
Однако, существует четвертый инструмент, скрытый инструмент, который даёт ФРС больше силы и действенности, чем первые три. Он называется Ревизором Федерального Резерва (Federal Reserve Bank examiner).
Он - человек, приезжающий в банк примерно раз в году и решающий, какие ссуды/займы хорошие, а какие следует списать в потери. На основании этого священного эдикта долг относится в одну из нескольких категорий, принадлежность к которым определяет, сколько денег банк обязан отложить из своих поступлений как резерв для будущих потерь. Это - игра в оценку, поэтому правила могут меняться и они меняются по прихотям ревизора, который получает, отправляясь в поход, приказания главы ФРС. Если ФРС желает, чтобы денежная масса увеличилась, ревизоры устанавливают разумные стандарты при проверке займов и классифицируют их в том общем духе, что они будут выплачены в соответствии с условиями. Таким образом, банки не будут обязаны замораживать много денег в резерве для учета предполагаемых потерь и, по сути, их не удерживают от выдачи большего числа займов.
Когда ФРС желает, чтобы масса денег росла, часто одобряются "агрессивные" стандарты. Тогда вы, бизнесмены, встречаетесь чаще с вашим дружелюбным банковским агентом, интересующимся, какие проекты расширения бизнеса вы рассматриваете. Банкиры, приглашая вас поиграть в гольф, хотят, чтобы вы брали больше займов. Им нужен проект расширения вашего бизнеса.
Однако, как только председатель ФРС становится озабочен коммерческими ссудами на недвижимость, событие начинает цепочку, которая неизбежно в конечном счете ведет к рецессии.
Вот что происходит. Как гром с ясного неба (что есть излюбленный метод действий всех агентов ФРС) эти дружелюбные похлопывающие вас по плечу ревизоры (ну, на самом деле они никогда не дружелюбны - ну, хорошо, я встречал двух или трех из трех сотен - майк, эдди эрик, вы знаете, кто вы такие и я знаю, что вы читаете мой блог) появляются с гримасой. Они требуют дела, стол, телефонную розетку, кофейник и ключ к комнате, куда иногда бегают мальчики и девочки. Через два дня после их появления, банкир догадывается, что что-то изменилось, что-то серьезное, и у него в желудке завязывается комок, который не рассосется в ближайшие три года. Ревизор Марго просит о встрече с банкиром Джоем. На встречу она приводит своего начальника (чтобы поднять уровень устрашения на совещании). Президент банка, Джой, приводит своего старшего сотрудника из отдела займов для защиты собственного мягкого места, а тот захватывает младшего ответственного за займы, который станет жертвенным ягненком и получит пинок под зад, если проблемы окажутся серьезны.
В конце концов: Марго, которая раньше считала, что вы дали хороший займ на коммерческую недвижимость человеку, который платит вовремя, обеспечен прекрасным залогом и т.д., теперь неожиданно оценивает его, этот займ, как "неудовлетворительный". Однако не как "сомнительный". Это значит, что банкир теперь обязан отложить сумму в 20% от займа в качестве резерва на случай возможных потерь.
Это уменьшает доход и будет большим одноразовым ударом по прибыльности в текущем квартале. Банкир защищает займ - он обязан сражаться - но дискуссия никуда не продвигается. В конце концов начальник Марго, Ведущий Ревизор Харри, голова которого на протяжении совещания не сдвинулась ни на дюйм, лишь глаза перекатывались от выступающего к выступающему, скрипит "этот займ ниже удовлетворительного", затем встает и возвращается в свою комнату набитую столами, лэптопами и делами заёмщиков.
Процедура длится много дней. К концу ревизии, примерно через месяц, они выкатывают тяжелую артиллерию. Прибывают дополнительные старшие ревизоры из регионального отделения, совещаний становятся больше и идут они дольше, поскольку удовлетворительные займы теперь объявлены сомнительными, а сомнительные переписаны как полные потери. Они в особенности бьют по коммерческой недвижимости. Она падёт первой.
Повторюсь, в самом займе ничего не изменилось, игра состоит в критериях оценок о субъективных качествах займов, и при отсутствии видимых причин субъективное качество всей суммы займов поразительно ухудшилось. Банкир обнаруживает, что остался со списком неожиданно дерьмовых займов в своем портфеле, и требуемые резервы на случай потерь примерно на 80% выше, чем у него в планах. На заключительном совещании ему объявляют, что из-за "проблем с качеством займов" в его банке, рейтинг его был понижен с 1 до 2, или с 2 до 3 (банкам приписываются оценки от 1 до 5, "1" - это наилучшая оценка. Если рейтинг опускается ниже "2" - "уходит" в отставку президент банка. Рейтинг ниже "3" увольняет председателя совета директората с массой страшных предупреждений директорату о судебной ответственности и денежных штрафах). Рейтинг конфиденциален, с уголовной ответственностью в случае его обнародования банкиром. На самом деле, всё в ревизском отчете конфиденциально с уголовной ответственностью, если будет разглашено содержание. Процедуры апелляций не существует.
Не стоит и объяснять, что когда ревизоры упаковали и унесли свои газеты, лэптопы и чемоданчики с замками, банкир и "группа займов по коммерческой недвижимости" остаются сидеть в шоке. Директорат промерно через месяц посещает Старший Ревизор и главы отдела регуляций из региональной конторы ФРС. Если они приводят кого-нибудь "из Вапшингтона ДиСи", президент банка и его старший по займам пойдут на котлетный фарш. Директорат вежливо слушает, как Старший Ревизор и его босс перечисляют с улыбками перемежаемыми ледяными взглядами, каждое найденное пятнышко, - идет игра на устрашение. Выдаются предупреждения, затем ребята из ФРС встают, и, пожав руку каждому, в знак того, что это "бизнес, ничего личного", исчезают.
К концу дня младшего сотрудника по займам выкидывают, Директорат наводит страху на Президента, чтобы он что-нибудь сделал, и банкир Джой и его старший по займам немедленно решают прекратить выдачу займов по коммерческой недвижимости
Для экономики это означает: началось удушение кредитов (credit crunch). Рост бизнесов останавливается. Желающие купить покупатели не могут добыть денег для покупки недвижимости. Это понижает спрос на неё в тот самый момент, когда банкиры подталкивают этих неожиданно переквалифицированных заёмщиков продать имущество и расплатиться с долгами. Это увеличивает количество недвижимости на рынке в худший момент, понижая цены. Недвижимость начинают продавать за копейки.
Однако чёрная дыра только лишь начинаетя - лишь начинает засасывать экономику в пропасть. То, что я описал -- лишь первый раунд.
Примерно через 6 месяцев стоимость недвижимости упала из-за избыточного предложения и отсутствия спроса - в силу ужесточения выдачи банком займов на коммерческую недвижимость.
Это значит, что стоимость имущества-залога в банковских записях уменьшилась.
Назначается следующая ревизия от ФРС, чиновники ФРС они возвращаются, в самом боевом духе, и теперь эти слуги общества добивают раненых. Они прекрасно осведомлены, что стоимость недвижимости упала и - игнорируя тот факт, что они сами её понизили - они маршируют в комнату с делами, хватают свои любимые, ранее расклассифицированные займы, и принимаются за работу. Самых опытных ревизоров они напускают на пересмотр ранее расклассифицированных займов, насылая войско молодых на поиск потенциальных проблем с займами ранее считавшимися хорошими. Но главное побоище идет с теми, кто попал в категорию "плохих".
Займ, который получил оценку "ниже удовлетворительного", в силу проблем с оплатами в предыдущий раз, терерь превратился в "сомнительный" из-за дополнительного эффекта искусственно низкой оценки залога. Это означает, что вместо того, чтобы откладывать 20% размера долга в качестве резерва в случае возможных потерь, банкир Джой теперь обязан откладывать 50%, следующий удар по его доходам. Он уже пообещал директорату в прошлом году, что потеря будет одноразовой. Теперь он понимает, что это не так, и начинает жалеть, что в молодсти не пошел в почтальоны.
В конце концов рейтинг банка падает, Директорат напуган возможной ответственностью директора, и Джой дергает за все политические ниточки, которые связывают его с большинством директората-правления, убеждая оставить его еще на год. Он соглашается принести в жертву Старшего в отделе займов, послужившему для него щитом в том году, и с тех пор просиживавшему в офисе не давая клиентам никаких займов и тем подготавливая себя к увольнению ради спасения значительного портфеля акций банкира Джоя и прочих радостей, которые наступят, если вы продержитесь в кресле президента банка лет десять. Старшего по займам заменяют на специалиста по кредитам, без умения разговаривать с людьми, но обладающего искусством выкручивания рук должникам, чтобы выжать из них оплату. Цель - сжать объем займов, не делая никаких новых, используя обычные поступления, чтобы урезать цифру долгов, и вынудить продать за полцены или вынудить частичные оплаты от тех уже существующих должников, которые классифицированы как "неудовлетворительные" лучшими умами Федерального Резерва.
Это означает, что в работу пускаются юристы, много юристов, изощренных в запугивании заемщиков, чтобы они "уладили проблемы" с новыми нехорошими банковскими представителями. Это означает, что еще меньше денег остается потенциальным покупателям собственности и экономике, еще более угнетается рынок новыми поступлениями на продажу, и цены на недвижимость падают еще ниже.
Примерно в этот момент до всех, наконец, доходит, что идёт рецессия, которую возглавляет обрушение рынка недвижимости. Правда заключается в том, что ФРС изменил правила игры и забыл об этом сказать, пока не стало поздно, так что теперь экономика обрушилась. Электорат вопит, несколько политиков падают за борт, и фраза "удушение кредитов" становится популярной в прессе. Президент Соединенных Штатов лично вызывает президента ФРС, чтобы объяснить ему реалии процесса подтверждения либо нового назначения на этот пост каждые 4 года.
Неожиданно во время следующей банковской ревизии появляется новая, дружественная команда ревизоров, пьёт много кофе, кладет больше газет рядом с лэптопами, и спрашивает гораздо меньше дел, жалуется, что им надо спешить на другое задание через пару недель, так что они не будут задерживатся так же долго, как в прошлый раз, и растворяется без лишнего шума. Банкирам на заключительном совещании говорят, что они улучшили качество займов, рейтинг банка повышается на одно деление, и все в мире становится прекрасно - рецессия закончилась.
--------------------------------------------------------------------------------
8 марта 2006 года председатель Федерального Резерва Бен Бернанке объявил на конференции Independent Community Bankers of America:
"Быстрый рост показателей коммерческой недвижимости относительно капитала и ценностей поднимает вопрос о возможности того, что практика управления риском в сообществе банков, может быть, не поспевала за растущими концентрациями и, возможно, пришло время для её усиления"
Ревизоры разогревают свои лэптопы. Варвары устремляются к воротам города.
9 марта Председатель ФРС снова заявил, без приемлемого объяснения, что они не будут более публиковать размер M-3 начиная с 23 Марта
[М-3 - показатель очень грубо говоря всех денег в обороте:
существует показатель М-1 (наличные, ... - в основном индивидуальные деньги); М-2 (предыдущее плюс долгосрочные вклады в банках, ...). М-3 - это предыдущее плюс деньги организаций, приблизительно это самый широкий показатель того, сколько всего крутится в экономике - примеч.переводчика].
Хотя они и заявляют на своем вебсайте, что M-3 - бессмысленная метрика, дело в том, что банки продолжают докладывать все данные в своих отчетах, Call Reports, которые используются для подсчета М-3. ФРС не убрал нужные лишь для этих подсчетов компоненты с банковских отчетов.
Почему они не желают сообщать эту, наиболее важную статистику, меру того, ради чего Федерал Резерв был создан в Конгрессе перевесом меньшинства на заседании поздно вечером в 1913 году? Потому что они ждут с нетерпением момента, когда можно будет накачать деньги горой до небес как вавилонская башня.
М-3 на прошлой неделе увеличился на 28.3 миллиарда, что составило бы 14.2% роста денежной массы в год. За последние 2 недели М-3 вырос на поражающие 81,9 миллиарда, что в пересчете на год составило бы 20.7%! За последние 8 недель, М-3 вырос на 129.6 миллиарда, 8,2% годовый, и за последние 12 недель он стал выше на 249.7 миллиардов, 10.7% годового роста или $1.0 т р и л л и о н а если такой рост продлится год
Что происходит? Как это совместить с заявлением Бернанке, что займы на коммерческую недвижимость будут ограничены?
Приток денег может расти двумя путями. Первый - через банковские займы. Чем больше даётся в долг, тем больше затраты на покупки в экономике, тем больше денег на вкладах, что есть основа определения "количества денег в обороте". ФРС, по-видимому, решил замедлить скорость создания денег, замедлив или прекратив дачу займов.
Однако ФРС знает, что ему нужны деньги, чтобы покупать финансовые рынки и монетизировать наши долги. Функция займа, дачи в долг, слишком далека от прямого контроля ФРС. Другими словами, этот механизм создает деньги, но ФРС не решает, куда эти деньги направляются. Они поступают в бизнесы для расширения, для создания рабочих мест и т.д
Нет, ФРС хочет решать, куда деньги идут. Поэтому он заменит деньги, создаваемые через функцию дачи в долг, деньгами, созданными из воздуха самой ФРС. Эти деньги смогут войти в экономику только, если ФРС напрямую купит что-нибудь или даст кому-нибудь в долг.
По сути, Главные Планировшики будут решать, куда влить новые деньги. Они будут контролировать большую часть потребления. Но они не могут нам в этом сознаться.
Поскольку было бы слишком легко доказать, что они это делают, если показатель М-3 останется доступен: достаточно просто сравнить коммерческие и потребительские займы с М-3 [т.е. грубо, приблизительно говоря, со всей денежной массой - переводчик.]. Если мы увидим, что долг уменьшается, но М-3 растёт - мы ясно увидим доказательство, что ФРС напрямую вкачивает куда-то деньги, что вызовет неприятные вопросы - так куда же?
Готов биться об заклад, что большинству честных и патриотичных американцев ответ не понравится
--------------------------------------------------------------------------------
Юзер emdrone: "По-моему интересное на пальцах объяснение. Оно приложимо не только к недвижимости - с помощью именно такого механизма была завершена технологическая спекуляция, the Internet Bubble в 2000 году. Тогда банки давали по 15-25 миллионов на "start-ups", с идеей, что за год-два компания создаст имя, выйдет на рынок с начальной продажей акций, которая по правилам и "законам" позволяла вкладчикам за счет сбора денег с публики мгновенно отбить расходы (успешный запуск мог собрать миллионов 90-120). Далее банки собирали прибыль, а индивидуалы не могли сразу продать, и предприятие далее могло себе выживать или подыхать.
В 2000-м неожиданно банки перестали давать займы на "следующий период", и все, кто к этому времени находился в середине цикла, мгновенно разорились, за ними стали терпеть убытки большие технологические фирмы, продававшие интернетчикам оборудование и все завязанные на Internet Bubble как обслуга и во втором эшелоне. Это вызвало массовые увольнения (в Америке с 2000-го потеряно 2-3 миллиона работ, если я верно помню), и оставшиеся проекты перевели за границу (в Индии сейчас подобный же бум, с работниками переходящими с места на место раз в полгода, бешеным спросом на программистов и т.д., который стоит американским работодателям, правда, в несколько раз меньше (90-120 тысяч в год было в США плюс выплаты сверх того - и тысяч 30 в год в Индии за человека с опытом). Наступила бушевская рецессия, ухудшаемая тратами на войну (и "безопасность родины"), которую еще компенсировали значительной инфляцией, а также разграблением социальных и пенсионных фондов.
Так вот эта заметка объясняет, как конкретно банки перестали давать деньги.
Деньги, полученные из компьютерного бума многие тогда бросились прятать в дома, недвижимость. Это резко раздуло цены, и сегодня все ожидают со дня на день, что этот, следующий пузырь, лопнет ради вечной цели освобождения американцев от их сбережений.
Так этот насос и работает: подъем - рецессия (отбор денег), подъем - рецессия, и только профессорам от экономической пропаганды приходится изворачиваться и выдумывать очередные объяснения того, как по естественным причинам, на основе объективных процессов, колебания возникают.
Прекрасное - еще одно - подтверждение простого принципа, что частный интерес, частная прибыль всегда и автоматически ведут к саботажу той цели, ради которой создавался институт, заставляя врача, например, выписывать лишние лекарства и делать ненужные процедуры, а банкира, само собой - грабить население, искусственно создавая кризисы с помошью института, внешне специально созданного ради того, чтобы их навсегда предотвратить.

Человек, в первую очередь, должен комфортно жить здесь и сейчас. Откладывать комфортную жизнь на завтра - не очень разумное решение, потому как жизнь - конечная штука. Можно зарабатывать полжизни и обеспечить себе комфортные условия через 20 лет, а можно обеспечить эти условия уже сейчас - за небольшую плату в виде процентной ставки по кредиту.
Каждый выбирает сам, в силу своих взлядов и умозаключений. Только вот не надо говорить что банки и кредиты по своей сути это зло.

:lol: :lol: :lol: :lol: :lol:

Вот ведь лох. Под 40% кредит взял.

Зло, для финансово неграмотных или очкующих товарищей.

да нет вы батенька видно вообще считать не умеете 2 года.

Чего сказать-то хотел?

Экономика перегрета. Кредитов набрали, денег в экономике прибыло, а работать лучше не стали и товаров больше не стало. Что, у дака(писятшестого) производительность труда растет каждый год на 10%?

Т.е. он всю сумму через два года+проценты отдал единовременно?

Значительно реже так бывает :-D

Ипотечный кредит, если НЕ думать о состоянии рынка недвижимости выгоден, потому ставка примерно равна ставке по инфляции. Покупать недвижимость не важно как (по ипотеке или нет), НЕ выгодно.
Разделите уже эти понятия в своей голове-то :-)


Вот как раз с экономической точки зрения (для отдельного индивидуума) факт покупки недвижимости (не важно на какие средства) не выгоден, ибо цены падают. И в данном случае выгода от ипотечной процентной ставки (если покупка через ипотеку) не перекроет убыль от падения цены на квартиру.

Вот уже человек и жить-то выходит ДОЛЖЕН. :-)

Это уже другой вопрос. По своей "ортодоксальной" сути кредиты - это благо

Так я с этим и не спорю.

Ладно к словам цепляться.
Человек ХОЧЕТ жить комфортно здесь и сейчас

Я это прекрасно понимаю. Но какой смысл от выгодности кредита - если ей нельзя воспользоваться? Только воду из пустого в порожнее переливать.)

Какой смысл вообще в этой ветке? Ни Борщ ни Фастер от трепотни тут хату не купят. :-)

да фиг знает надо поинтересоваться еже месячно платит.

Гринспен считает, что США стоят на грани
15.02.2008

Бывший председатель ФРС США Алан Гринспен (Alan Greenspan) полагает, что экономика США стоит на грани рецессии, поскольку снижение стоимости домов ограничивает потребительские возможности граждан, о чем он заявил 14 февраля во время своего выступления перед топ-менеджерами энергетической отрасли в рамках ежегодной конференции Cambridge Energy Research Associates.
“Мы совершенно очевидно находимся на грани рецессии”, - заявил Гринспен.
По мнению Гринспена, недоступность кредитов пока не относится к корпоративной среде. При этом падение стоимости жилой недвижимости является ограничивающим фактором для потребителей, поскольку это сокращает возможности займа средств под залог недвижимости. “Цены на дома продолжат падать, - отметил он. – Поскольку при схлопывании пузыря вы опускаетесь до фундаментальной основы”.

Что значит "если НЕ думать"? Т.е., если мозг отключить, то ипотека выгодна? :lol:

Зря так думаешь, у каждого свой путь мне просто интересно послушать финансовых гений которые утверждают, что кредит это выгодно для физических лиц под материальные товары, а банки дураки.

И чо было спорить :-D