Инвестиции в недвижимость убыточны - 2. Обвал

Почему не пишите никакие комментарии?

Ведь прекрасно знаете, что речь идет фактически о РН Алматы.

Ситуация в целом по Казахстану очень разная.

У меня в Кокчетаве живет сестра - так вот там не было такого дикого роста цен в начале 2007 года, нет и обвала сейчас.
Да, рынок там не растет, но цены практически не меняются с лета.

Для примера, цена обычной 3-ки порядка 40-50 килобаксов. До Алматинских 250-300 как до луны.

Ну и не надо забывать главное - с ипотекой в Казахии явно переборщили, настолько явно, что выдача ипотечных кредитов остановлена Правительством страны.
Относительный объем заимствований на западе банками страны гораздо выше, чем в России.

Бежать впереди паровоза не надо...
Падение недвижимости всегда следовало за глобальным падением фондовых рынков, но с временным лагом - от полугода до полутора лет...
Другое дело, что считать глобальным падением фондовых рынков - коррекцию в 20-25% я бы к этому разряду не отнес... НО, мнение большинства аналитиков - что сейчас идет технический отскок рынков, после которого обвал продолжится с новой силой...
Рассчитывать, что деньги с фондовых рынков пойдут в недвижку - глупо, потому как если выводить деньги с фондового рынка сейчас, то значит выводить их с убытком, если конечно вы не вошли в акции года полтора назад...
Но статистика еще за прошлую неделю показала, что при падении фондового рынка пошел не отток средств пайщиков, а, напротив - зафиксирован их приток в размере 2 млрд. долларов - раз акции дешевые, чего ж их не купить.
Так что все эти домыслы о том, что деньги с фондового рынка пойдут в недвижку - это всего лишь фантазии в головах инвесторов в недвижимость, которые следуя своей фантазии и подняли ценники, о чем в статье и сказано. Да и обычная логика подсказывает, что чем дешевле будут стоить акции, тем больше приток средств пойдет на фондовый рынок. В свете ожидаемого дальнейшего падения фондового рынка инвесторам в недвижимость надо, наоборот, быстрее скидывать недвижку, чтобы быть готовым подобрать дешевеющие бумаги на дне рынка. А вот где это дно - покажет время... По моим оценкам, падение российского фондового рынка до уровней от -40% до -80% от максимума декабря 2007 г. вполне вероятно в среднесрочной перспективе, при этом надо понимать, что какие-то акции уже упали на 50-60% от своих максимальных уровней и по ним возможна тихая скупка уже сейчас.....

И последнее, самое главное - даже без корреляции с фондовым рынком перспектива роста недвижимости, особенно в России, эфемерна...
[Сообщение изменено пользователем 02.02.2008 12:55]

[Сообщение изменено пользователем 02.02.2008 12:57]

В целом согласен с таким подходом, при резких падениях и подъемах фондового рынка работают более короткие "спекулятивные" деньги, срок инвестиций в недвижимость от года и выше, поэтому и время реакции около года.
И то если сам РН находится в стабильном состоянии.
Сегодняшние инвестиции в РН городов я бы так же считал спекулятивными из-за высокого уровня риска.
Но вложения в загородную малоэтажку на стадии освоения участка пока, полагаю, вполне разумны.

Что касается притока средств пайщиков - да, "горячие головы" есть и среди любителей ПИФов.
Однако два но - осенний отток из ПИФов еще далеко не скомпенсирован и параллельно идет вывод средств нерезидентов.
Кстати, не будь притока в ПИФы - упали бы ниже. Фактически наш рынок в какой-то мере демонстрирует свою возрастающую самостоятельность.

По поводу возможности более глубокой коррекции вниз в течении ближайших 3-6 месяцев полностью согласен - дно еще впереди.

Банкир Фролов, помнится, несколько месяцев назад писал, что в свете дефицита ликвидности, первыми будут сворачиваться программы кредитования застройщиков как наиболее рискованные, ибо кризис на РН уже ощущается и будет только набирать обороты.

ПСБ (c cайта "Крах недвижимости")
2008-02-02 11:05:42
Почему-то товарищи, говорящие (желающие того) о росте проводят мысль, что цены будут падать только (исключительно) при падении жизненного уровня россиян вообще. Тогда-де и цены вниз пойдут. А пока экономика (?) ростет (?), то и цены прут вверх. Лично я считаю, что в нашей коррумпированной и безумно нищей стране, где подавляющая масса народа ни о каких долларах-евро и слыхом не слыхивала, халуповники только поэтому и стоят (правда пока) так дорого, что нефтяные деньги поступающие в рашку последние 750 дней просто пристроить нашим буратинам некуда. Вот и творят в рашке, что хотят. Население, не способное эффективно работать, вследствие длительного социалистического развращения практически неоплачиваемым низкопроизводительным трудом не представляет реальную конкурентоспособную (по сравнению с Европой с США) стоимость своих халуп, при этом рассуждая в десятках тысяч долларах (вероятно телезомбиящик влияет). К тому же память у людей очень , как выясняется коротка - уже забыли как несколько лет назад есть было нечего. Вот, например г. Уссурийск Приморского края. В середине 2002 года двухкомнатная стоила - $9,5тыс, а сейчас $40-50т. Наверно, мы стали очень конкурентноспособными (в 5 раз!!! ). Не понятно, зачем мы тогда ВВП в два раза хотим поднять, ведь у нас уже 5 раз все давно “поднято” Интересно, что это министры главному не рапортуют о таких успехах
Рынок определяет кучка богатеньких-приближенцев, а остальные “участники” рынка пытаются не “отставать”со своими бабушкиными квартирками. Короче ничего не вкладывая, хотят многое. Не выйдет. Причем очень скоро это произойдет. “750 дней” счатливой нефтяной халявы проходят. Не лишне тут вспомнить одного философа, который говорил - кто тебя полюбил не за что, тот может и возненавидеть без всякого повода. Расшифровываю: как без всякого экономического (только чисто спекулятивного, да и просто от бытовой зависти) повода “поднялись” халупарники, так и обвалятся (тоже без всякого повода).

поправлюсь, приток был несколько мньше, но его объем составил 30% от притока средств в ПИФы за весь 2007 год ... вот цитата:

"Неделю назад приток средств в открытые фонды коллективного инвестирования превысил 3 млрд. руб., что составляет порядка 30% от общего объема средств, привлеченных в 2007 году."

Москва. ПИФы за неделю: ничто не может остановить желающих заработать
http://www.k2kapital.com/news/fin/355826.html

Смешно...по факту если вычесть все их скидки и комиссии-выйдет наверное столько же -как просто в банк положить!

http://www.k2kapital.com/news/fin/355826.html
Желающим воспользоваться такой стратегией можно порекомендовать фонды денежного рынка, которые размещают средства в основном на банковских депозитах. Такие фонды присутствуют в линейке управляющих компаний "КИТ Фортис Инвестментс", "Финам Менеджмент", "Премьер Эссет Менеджмент", УК Банка Москвы и "Агана". Положить деньги на банковский депозит можно и самостоятельно, однако размер процентной ставки в этом случае будет меньше, поскольку зависит от размера вклада. Фондам денежного рынка банки стремятся предложить более высокие ставки, поскольку те размещают у них значительные суммы.

Я могу судить по статистике, которую веду сам - отток средств имел место осенью, этот отток не скомпенсирован.
По странному совпадению цифра притока за январь составляет именно около 30% имевшего место оттока.

Ну свернут программы застройщикам,будут меньше строить,предложение уменьшится,результат я думаю вы понимаете,другой вопрос ,что цены в Екатеринбурге реально завышены,ситуацию может исправить только де монополизация рынка(где то даже статью читал,что зарубежные инвесторы побаиваются борьбы с корупцией в сфере строительства,так как это может обернутся для них падением цен.)
Ну а щас ИМХО,покупать недвижимость для спекуляции опасно,если брать то только для жилья,а в хорошем районе и здании,да еще если деньги позволяют,будут брать,хотя бы потому,что надо где то детей ростить,т.е. цели покупки у таких людей просто житейские, и стоимость квртиры роль играет только исходя из бюджета такой семьи,а если бюджет позволяет то возьмут даже чють дороже,лиш бы квартира была хорошая.


[Сообщение изменено пользователем 02.02.2008 23:30]

Пока рынок монополизирован никто его обваливать не будет, проще договориться, сослаться на увеличение стоимости цемента, энергоносителей, дождаться пока народ из разваливающихся хрущёвок побежит как тараканы, т.к. ремонт дороже переезда. Затягивание сроков строительства ни одного из застройщиков не пугают. Плюс они смотрят как народ, не обсуждая до хрипоты на форумах, скупает иномарки в 3 раза дороже домашней цены, хотя те однозначно с возрастом только падают, и ждут когда отложенный спрос в 2 раза по Стернику скачком поднимет цену, Ну некуда нашему народу деваться, а жить как индусы в домах , оставленых колонизаторами без окон, дверей и пр. мы всё равно не сможем, климат это не только разрушающий фактор , но и мощная движущая сила,

Блин много правды......но Ждать покупателей ВЕЧНО не получиться.
Люди покупают машины, жратву , шмотки......на Хату у ни х не остается.
Так что спрос может Быть Отложеным на ОЧЕНЬ долгий срок-что приведет к раззорению Застройщиков...
Поэтому для них единственный выход-снизить цену....чтобы расширить число потенциальных покупателей.


Ну почему некуда...Я с удовольствием Живу летом (могу и зимой )в Деревне-Где дом стоит 1950 года постройки и как то наоборот в нем уютно...Есть место для постройки еще одного -Можно хоть 3 этажа захреначить-только мне этого не надо (пока) ....
А деревянный Домик можно поставить за 500 000 и радоваться..

[Сообщение изменено пользователем 03.02.2008 10:54]

Очень Двояко это можно повернуть...
Например Подойдите к человеку с Вопросом-"Тебе нужна машина?"- Он говорит "ДА!!"
Говорите "Вот бери Форд ФОКУС за 3 000 000руб!" - Он Вам "Иди ты на ЙУХ!!!!"

Так же и с Хатой
Например Подойдите к человеку с Вопросом-"Тебе нужна Хата?"- Он говорит "ДА!!"
Говорите "Вот бери Новостройку 40кв. м за 3 000 000руб!" - Он Вам "Иди ты на ЙУХ!!!!"
А все правильно Если ФОкус стоит в 8 раз меньше-народ это понимает..Там закладывают прибыль 10-15%....Ну плюс Доп услуги и опции.
Так же и с Жильем....если оно по Факту стоит 25000 - по при например накрутке в 20% -его Красная цена-30 000руб....

Скажете что мол фигня...да вот именно что нет..

С той лишь разницей, что машина по сравнению с жильем это расходный материал, который неплохо бы было поменять годика через 2-3 после покупки.
При накрутке 20% имхо много не заработаешь - запаришься строить

[Сообщение изменено пользователем 03.02.2008 11:28]

А кто мешает замутить Свой коттеджик с 0% накруткой????

Наш рынок ни какую самостоятельность не проявляет. Мы для запада как облигации. Им даже на отчетность эмитентов смотреть не надо.

Кстати, про приток\отток. Утверждение пошел поток денег на рынок - рынок вырос НЕПРАВИЛЬНОЕ. Если Вася пришел с мильярдом денег(приток) на рынок и выставли заявки на покупку ниже рынка, а Петя ему продал, то рынок ЕЩЕ БОЛЬШЕ ВНИЗ УШЕЛ. А вот если бы Вася начал покупать с заявок на продажу, которые выше рынка, то рынок бы вырос.
Сейчас все хотят купить дешевле, поэтому рынок и падает. И не важно сколько притекло\оттекло. В любой торговый день количество денег пришедших на рынок равно количествоу денег ушедших с рынка. А рынок и растет и падает.

Ну не построить нормальн?й дом за 500 ,только шалаш на лето, заб?л как в детстве сказку о 3 поросятах читал, её не ком. пропаганда в?думала

Еще один довод растишек, видимо, нефтяники подкачали.
Вырастет потому, что климат !


А что тогда продавцы иномарок не ждут скачка по Стернику ?
Если цены в ценниках пойдут вверх, отложенный спрос станет еще более отложенным.

Деревянный Легко.....все дело в Размерах....

А комуналку для того и развалили, что бы народ в новые дома бежал

зачем тебе большая зарплата, на пенсию тоже можно прожить, ПРОСТО ВОПРОС В УРОВНЕ ЖИЗНИ

Жить по средствам.....это Высшее Благоразумие...
Беспредельные ПОНТЫ как раз и Сгубили Америкосов-желающих Тусоваться по 2-человека на 500-1000в. метрах....... :vis: :vis: :vis:

В Данном вопросе я солидарен с Товарищем Тайлером Дэрденом (И Бойцовского Клуба- если смотрели)

О том что не Надо Быть РАБОМ вещей...То чем ты Владеешь-Вскоре овладевает Тобой......
И еще-что человеку для нормального комфотра требуется всего ОДНО хорошее одеяло..а не 150....

вот как раз работяги там меньше всего и пострадали, влетели только залетные кто вкладывал в америку, а вцелом сама америка в плюсе СМОТРИ В КОРЕНЬ

Какие работяги???
Латиносы и Нигеры из ГЕТТО????? которые Понахапали САПРАЙМОВ???- А теперь расплатиться не могут???
Или Банки-которые им эти Бабки выдавали????

Америка в плюсе-чисто из-за падения доллара...не более того.
ИА втухают там все..сейчас. Потому что 90% покупок жилья проходит по кредитным Схемам.
:cool:

банки эти долги уже давно слили фондам и сняли лаве , а втухают те кто в фонды вкладывал ,а это варяги

А каков будет результат? Предвосхищаю даже ответ: цена увеличится. :lol: Это узколобое представление об экономике. Представьте мысленно, сколько людей занято в строительстве и всех смежных отраслях...

А вообще, в моем посте говорилось о том, что банкир Фролов видит надвигающийся кризис на РН. Но даже в этом растишки умудрились увидеть грядущее повышение цен. :lol: