Инвестиции в недвижимость убыточны - 2. Обвал

То есть 1 евро = 100р.

После ахтунга 1 евро = 1000р

Если авто = ТАЗ, тогда авто = 10 000 рублей = 10 евро
Если авто = BMW, тогда авто = 100 евро = 100 000 рублей

Все еще проще. Если "Потребительская корзина" по которой считают инфляцию состоит на 100% из отечественных товаров (причем и каждый компонент в этих товарах-отечественный), то курс валют на инфляцию не влияет никак. А если корзина состоит из импорта, то инфляция будет практически равна скачкам курса (с поправкой на стоимость услуг и тех товаров в цене которых много местной рабсилы).
В каком положении сейчас Россия - судите сами.

Так-то накрутки импортёров и оптовиков никуда не делись... Вот с местными монополистами - хуже: любимое государство цены на их услуги уже повысило... В т.ч. и с 2010 года тоже... А конкурентного рынка, (энергоресурсов, к примеру) который обещали, так и нет.

В таком случае как повлияет высокая рублевая инфляция на рублевую и валютную стоимость недвижимости?

Вот и увидим, самому интересно.

Обвал в Москве откладывается - им дадут бапки
http://realty.lenta.ru/news/2008/12/26/system/
"Шесть крупнейших девелоперов получили статус системообразующих компаний
В список системообразующих предприятий РФ, опубликованный в четверг на сайте правительства, попали шесть крупных девелоперов.
В частности, в списке значатся Группа компаний "ПИК", СУ-155, группа ЛСР, ДСК-1, "Главстрой" и "Интеко".

Кроме этого, в списке фигурируют семь производителей стройматериалов - "Евроцемент групп", "Новоросцемент", "Сибирский цемент", "Себряков-цемент", "Мордовцемент", "Востокцемент" и "РАТМ Цемент Холдинг".

Напомним, что список из 295 компаний утвержден правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики. Попавшим в список компаниям гарантируется предоставление государственной поддержки на федеральном уровне в период кризиса. Компании, имеющие статус системообразующих, смогут получать государственные гарантии по кредитам и субсидии процентной ставки на горзаказ.
"

[Сообщение удалено пользователем 26.12.2008 18:38]

Высокая рублевая инфляция уменьшает платежеспособный спрос на недвижимость. Рублевые цены снижаются. Валютная стоимость при девальвации рубля снижается еще быстрее - за последние 2 месяца евровые цены на недвижимость уже снизились на 15%

т.е. вы считаете что девальвация и инфляции суть одно и то же?

А как раньше влияла? Можно сказать - никак. И не вижу причины, по которой вес этого влияния сильно изменится: Если уровень инфляции - ориентир для инвесторов, в плане определения доходности инвестиций в недвижимость, то цены на рынке определяются спросом и предолжением. И взаимосвязь между инфляцией и инвестиционным спросом не прямая и не линейная... Спрос, который потребительский, а не инвестиционный, обратно пропорционален цене. Спрос инвестиционный прямо пропорционален прогнозу роста цены товара, и прямо пропорционален росту потребительского спроса... А поскольку две последние функции находятся в обратной зависимости, то соотношение между ними практически никогда не находится в точке равновесия. Поэтому на всех рынках графики (т.н. почасовики) представляют собой пилу. Ну и в довесок: спекулятивные деньги на любом рынке чаще всего короткие, и должны приносить инвестору максимальную прибыль в любой момент времени. Как только ожидаемая доходность рынка падает, такие деньги должны убегать с рынка и фиксировать прибыль.
Вывод: мы все умрём!

Нет.

Инфляция - снижение ценности рубля по отношению к товарам.
Девальвация - снижение ценности рубля по отношению к другим валютам.

плюс многа

Открываем "ФАУСТ" Гёте.....читаем...находим знакомую ситуацию... :-) :-) (250 лет назад почти написано)

Начальник военных сил

Не стало мирного приюта,
Везде усобицы и смуты,
Нужна жестокая борьба,
А власть верховная слаба.
Мещане в городской ограде
И рыцарь в крепости средь гор
Отсиживаются в засаде,
Оказывая нам отпор.
Нетерпелив солдат наемный
И требует уплаты в срок.
Не будь за нами долг огромный,
Все б разбежались наутек.
Но берегись дразнить наймита.
Не тронь осиного гнезда!
Они разграбят города,
Им отданные под защиту.
Во многих землях бунт в разгаре,
А где не буйствуют низы,
Не замечают государи
Над ними виснущей грозы.

Казначей

Пришел конец союзным взносам.
И денег никаким насосом
Теперь в казну не накачать.
Иссяк приток подушных сборов,
У нас что город, то и норов,
И своевольничает знать.
Теперь в любом владенье княжьем
Хозяйничает новый род.
Властителям мы рук не свяжем,
Другим раздавши столько льгот.
Из партий, как бы их ни звали,
Опоры мы не создадим.
Нам так же чужды их печали,
Как мы и наши нужды им.
Кому теперь какое дело,
Ты гвельф, или ты гибеллин?
Своя рубашка ближе к телу,
Все за себя, всяк господин.
У всех желанье стать богаче,
На всех дверях замок висячий,
Но пусто в нашем сундуке.

Смотритель дворца

И я в таком же тупике.
Пусть экономией мы бредим,
Мы прямо к разоренью едем.
Не знают меры повара.
Олени, зайцы, гуси, куры,
Поставки свежею натурой
Не убывают для двора.
Зато вина, к несчастью, мало.
Где в прежние года, бывало,
Переполняли нам подвалы
Его отборные сорта,
Теперь не то что мелководье,
А нет вина совсем в заводе,
Все выпили их благородья,
И вот - ни капли, пустота.
Пускай откроет магистрат
Свой погреб нашей пьющей знати.
Пусть напиваются и, кстати,
В управе под столами спят.
Пред всеми я один в ответе.
А я ростовщику жиду
Так много задолжал в году,
Что по своей бюджетной смете
Концов с концами не сведу.
От недокорму чахнут свиньи.
Хозяйство все по швам трещит.
Спим на заложенной перине
И даже хлеб едим в кредит.

Император
(после некоторого раздумья)

А у тебя нет жалоб, шут?

Мефистофель

А место ли сомненьям тут?
Какие жалобы возможны
Средь этой пышности надежной,
Когда держава так прочна,
Когда твои войска готовы
Разбить любые вражьи ковы,
Когда усердия полна
Трудолюбивая страна?
Средь неба ясного такого
Какая буря нам страшна?

:-D :-D :-D :-D

[Сообщение изменено пользователем 26.12.2008 20:08]

Сильно сказано-чесно слово!!! :-)

"В перечень системообразующих организаций России, имеющих стратегическое значение, вошли 295 компаний. От каждой отрасли в среднем выбрано по 10 предприятий. Вместе с тем, включение в указанный документ не является гарантией финансовой поддержки."
http://www.finansmag.ru/news/5224

Ну дак пусть дают, а те в свою очередь не прекращают стройки и генерируют предложение. Хатки-то по конским ценам брать ведь никто уже не будет, тем более что бапки дают девелоперам, а не потенциальным покупателям.

Рост курса доллара опустит цены на жилье

26.12.2008 14:15
Стоимость жилья в Москве в следующем году может упасть на 30%. Виной всему не только финансовый кризис, но и рост курса доллара, приводит газета "Ведомости" мнение аналитиков инвестиционных банков.

Средний курс доллара в следующем году может составить 32,3 рубля, а к концу 2009 года приблизится к 34 рублям, прогнозирует аналитик UBS Екатерина Красненко. В этой связи цены на жилье могут упасть в течение года примерно на 30%.

Ранее UBS прогнозировал корректировку цен почти в 20%.
Если средняя стоимость 1 квадратного метра в Москве в этом году составляла 109 тысяч рублей, а в Подмосковье - 75 тысяч, то в 2009 году, по прогнозу UBS, цены могут упасть до 97 тысяч рублей и 66 700 рублей соответственно.

Стоимость жилья всегда зависела от курса доллара, а рубль тем временем дешевеет, соглашается Роман Громов, аналитик Unicredit Aton. В отчете инвестиционного банка Credit Suisse также прогнозируется падение цен на 15-30%.

Больше всего подешевеет жилье на первичном рынке, так как девелоперы, нуждающиеся в наличных деньгах, будут вынуждены продавать квартиры с дисконтом как раз в 15-30%.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, считает, что до весны цены снизятся на 15-20%, после чего наступит стабилизация. Но при этом, по его мнению, основным фактором корректировки цены станет снижение покупательной способности населения, а вовсе не рост доллара.

"Жилье покупалось либо с помощью ипотечных кредитов, либо в инвестиционных целях. Сегодня ни того, ни другого уже нет. А покупать квартиры по таким ценам, которые есть сейчас, люди не готовы", - полагает Репченко.

По данным IRN.ru, средняя цена 1 кв. м на этой неделе составляла 5476 долларов (около 156 600 руб.). По сравнению с предыдущей неделей стоимость квартир упала на 1,5%, а с начала октября - на 10,5%. Что касается снижения цен из-за ослабления рубля, то, по словам Репченко, большинство участников рынка ориентируется на доллар.

Коммерческий директор "Капитал груп" Алексей Белоусов, в отличие от некоторых других экспертов, полагает, что цены на жилье в ближайшее время пойдут вверх. "У потенциальных покупателей сейчас есть наличные деньги: кто-то продал акции, кто-то снял со счета в банке. Эти деньги надо сохранить от постоянных изменений курсов валют. А надежней недвижимости ничего нет", - полагает он.

Сегодня официальный курс доллара поднялся до 29,0058 рубля – достигнув максимального уровня последних трех лет. Евро добрался до 40,8 рублей – так дорого европейская валюта в России не стоила никогда. Со вчерашнего дня, как передает РИА Новости, рост составил для доллара 33,23 копейки, для евро – 60,21. Бивалюная корзина, формируемая в пропорции 0,55 доллара и 0,45 евро, стоит теперь 34,31 рубля.

В московских "обменниках" доллар у населения сегодня берут в среднем за 29,3 рубля, а продают американскую валюту – по 29,87. Об этом сообщают Вести.ру.

На днях помощник президента РФ Аркадий Дворкович заявил, что, согласно прогнозу Минэкономразвития, в 2009 году среднегодовой курс доллара может составить 31-32 рубля.

Однако эксперты Citigroup прогнозируют более резкое удешевление российской валюты. По их расчетам, уже к концу первого квартала 2009 года бивалютная корзина будет стоить более 40 рублей вместо нынешних 34.

Для справки: начиная с сентября, когда был объявлен курс на "плавную девальвацию" рубля, корзина подорожала на 13 процентов, а доллар – примерно на 15 процентов.

В начале нынешней недели, 22 декабря, газета The Wall Street Journal сообщила, что Всемирный банк (ВБ) рекомендовал России отказаться от жесткого госрегулирования курса рубля. При этом аналитики ВБ основывались на прогнозе стоимости нефти в ближайшие два года (30 долларов за баррель), что грозит России затяжным экономическим спадом.

В среду, 24 декабря, президент РФ Дмитрий Медведев заявил, что курс рубля должен меняться более гибко, чем происходит сейчас.

Наблюдатели расценили это заявление как сигнал для Центробанка, который в последние месяцы с помощью валютных интервенций пытался не позволить рублю падать слишком резко. В сентябре-октябре для этого было продано на рынке более 57 млн долларов из международных золотовалютных резервов страны. Теперь участие Центробанка в поддержании курса рубля ослаблено.

Как известно, удешевление рубля выгодно российским компаниям-экспортерам. Это – одно из условий повышения конкурентоспособности российских товаров. Однако девальвация рубля не выгодно тем, кто использует зарубежную продукцию. Эксперты, в частности, уже предрекают резкий рост цен на импортное продовольствие, доля которого на российском рынке по-прежнему чрезмерно велика.

Кроме того, падение рублевого курса больно ударит по тем россиянам, которые, получая рублевые зарплаты, взяли кредиты в иностранной валюте.

Некоторые банки, предвидя массовый дефолт "валютных" заемщиков, уже предложили своим клиентам воспользоваться такой услугой, как перевод валютных кредитов в долларовые. А вчера было объявлено, что Сбербанк, опасаясь резкой девальвации рубля, ввел мораторий на выдачу частным клиентам валютных кредитов.

Как пишут сегодняшние "Ведомости", Росбанк больше не выдает ипотечные кредиты в иностранной валюте, ВТБ-24 – кредиты наличными.

Снизил объем инвалютных кредитов и «Абсолют банк». Объем нерублевых ипотечных займов в ноябре у него снизился вдвое по сравнению с октябрем, а автокредитование в валюте и вовсе практически сошло на нет.

В других банках считают, что время отказываться от программ валютного кредитования еще не пришло. Такие программы пока сохранены, например, в "Юникредит банке", Банке Москвы, Альфа-банке. Однако эксперты считают, что скоро кредиты в долларах и евро перестанут выдавать все банки.

Пытаясь стимулировать население открывать рублевые депозиты, в середине осени многие банки повысили проценты по таким депозитам, оставив ставки по валютным вкладам прежними. В декабре были предприняты новые попытки заинтересовать граждан рублевыми вкладами: началось снижение процентов по вкладам в валюте. Например, ВТБ 24 понизил ставку в долларах по некоторым депозитам на 1,25 процента, «Бинбанк» - от 0,5 до 0,75 процента.

Тем не менее, на фоне разговоров о "плавной девальвации", население продолжает демонстрировать повышенный интерес именно к открытию валютных вкладов.

Если б были рубли, купил бы доллары :-d

[Сообщение изменено пользователем 26.12.2008 22:34]

Журнал » Нюансы и рекомендации »

О себестоимости

Одной из популярных тем рынка недвижимости является прогноз снижения цен на жилье в следующем году. Наиболее радикальной оказалась позиция аналитиков Сбербанка, в докладе которых (размещен на сайте СБ РФ) рассматривается сценарий сброса долларовых цен на столичные новостройки до 60% от докризисного уровня. Менее радикальные предсказатели полагают, что можно говорить о падении цен на 15-20% с их последующим восстановлением, которое будет связано с образующимся дефицитом нового жилья. Как все сложится на самом деле, толком никто не знает. Снижение цен действительно наблюдается, причем вполне серьезное, однако распродавать активы существенно ниже рынка девелоперы отказываются. Как принято говорить, ниже себестоимости квадратные метры уступать никто не станет. Правда, сама по себе себестоимость — величина довольно неопределенная.
Своими взглядами на вопрос формирования девелоперских затрат с нами на днях поделился представитель одной уважаемой девелоперской компании. По его убеждению, себестоимость возведения дома складывается из следующих составляющих: 40% - взятки (то бишь плата за доступ к земельным ресурсам), еще 40% - затраты на строительно-монтажные работы, порядка 5% - реклама, еще 15% - комиссия девелопера. При этом, как уже сказано, ниже совокупных затрат (включая оплату менеджмента) цены на жилье опуститься не могут.
На наш взгляд, с такой раскладкой можно согласиться — хотя она и грешит некой условностью и схематизмом. Последний проявляется в том, что цена входа в проект фактически приравнивается к затратам на строительство. Если применить приведенную процентную калькуляцию к деятельности производителей серийного жилья, у которых затраты на монтаж домов измеряются не очень большими сотнями долларов на метр, получается, что при самых мрачных прогнозах развития рынка недвижимости, ценового дна он достигнуть в следующем году не собирается вовсе.
Впрочем, себестоимость строительства — своего рода вещь в себе, и по данному поводу существует немало красочных высказываний. Сколько-то лет назад главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину в ходе одного интервью задали вопрос, какие новые технологии планируется внедрить с целью обещанного им понижения себестоимости. Ответ был достойным: себестоимость — вопрос экономический, в какой-то мере социальный, даже культурный, можно и так его обозначить, - но никак не технологический.
Можно привести еще одну цитату. На одном из вторничных заседаний правительства Москвы столичный мэр Юрий Лужков обратился с вопросом к чиновнику Департамента муниципального жилья (название данного ведомства на тот момент) Эдуарду Якушенко: как же вы при такой высокой себестоимости строительства планируете обеспечить квартирами очередников? Фраза, произнесенная чиновником, оказалась афористичной: а им мы построим по льготной себестоимости. Иначе говоря, понятие себестоимости — довольно гибкое и, помимо собственно затрат на возведение дома, включает интерес его создателей, мера которого и определяет цену работ. Просто это такая традиция — учитывать доходы в составе расходов и получившийся результат именовать себестоимостью.
Есть еще один момент: а все ли девелоперы платят «взятки»? Например, прибегает ли к такой практике компания «Интеко»? Вопрос, на первый взгляд, странный, однако не насколько нелепый, как могло бы показаться. Когда речь идет об участке вроде того, откуда было выведено тепличное хозяйство и где ныне вырос микрорайон «Окский», можно говорить преимущественно о технологических расходах. Но в случае с федеральными землями на территории Москвы плата за доступ к ресурсу, надо полагать, наличествует, просто вопросы решаются уровнем выше столичного чиновного аппарата.
Где именно находится дно, а проще говоря, подбрюшье девелоперского бизнеса, сказать невозможно. В каждом проекте есть свои нюансы, касающиеся затрат на его инициацию. Есть, например, довольно странная категория застройщиков, предпочитающая работать над подмосковными проектами с высотным ограничением, применяемым к поселкам городского типа. Как пояснил один анонимный инвестор, сталкивавшийся с подобными затеями, выгоду они приносят, но при двух условиях: сто долларов на метр за вход в проект и 10% обременения (по правилам такое не дозволяется, но фактически реализуемо). В совершенно иной ситуации оказываются девелоперы, работающие с проектами, в которых доступ к участку может обойтись в миллионы или десятки миллионов долларов. Правда, последние стараются не называть данные затраты себестоимостью; говорят проще: инвестиции в проект.
Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru

http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=5258

По словам главы Минфина РФ Алексея Кудрина, в 2009 году Россию ждет дефицит бюджета в 1,5-2 трлн рублей.

«В 2009 году бюджет не получит доходов на сумму 1,5 - 2 трлн рублей, которые нам придется заместить из резервного фонда», - сказал Кудрин в эфире телеканала «Вести».

«2009 год будет самым трудным для российской и мировой экономики. Я не помню худшего года со времени окончания Второй мировой войны. Это будет самый худший год для экономики в послевоенное время», - сказал Кудрин.


Кудрин ранее не исключал возможность дефицита бюджета в следующем году в объеме 1 триллиона рублей. В утвержденном бюджете на 2009 год расходы запланированы на уровне 9,025 трлн рублей, доходы - 10,927 трлн рублей, профицит - 1,9 трлн рублей.

Однако этот вариант рассчитывался исходя из прогнозной цены на нефть в 95 долларов за баррель, и еще при его утверждении Кудрин предупреждал, что из-за падения цен на нефть бюджет предстоит серьезно корректировать.


Помощник президента РФ Аркадий Дворкович ранее также заявлял, что дефицит бюджета РФ в 2009 году может составить от 3% до 5% ВВП. По его словам, бюджет-2009 будет дефицитным из-за падения цен на нефть, доходы от которой являются основным ресурсом пополнения доходной части бюджета.


Также Кудрин заверил, что государство не допустит снижения выплат бюджетникам и готово выполнить абсолютно все обязательства перед ними, сообщает РИА «Новости».


И на какие деньги правительство Свердловской области будет выкупать квартиры и застройщиков?
Хорошо если денег хватит на зарплату бюджетникам.

ещё один "пропащий":

"14.12.2008 в 01:19 | цитировать | изменить | email |
На питерском форуме недвижки Guha тусуется по-прежнему. Блок тем про падение цен там аналогичный есть. Так шта для тех, кто переживал - он жив-здоров)
Мне кажется, он слился потому, что и доказывать никому ничего уже особо не надо. Он ведь вещать про падение цен еще до крЫзиса начал )"

http://www.sibdom.ru/forum_theme.php?theme_id=2031...

так к сведению. интересно однако

ps ещё где то видел пропащих. вроде в нижнем на форуме - точно не помню

На Краснодарском форуме был диалог. Тоже также их ссылками закидывали, один мужик утверждал что смог встретиться с двумя такими авторами. Один из них по его словам был "проплаченный", другой - искренне одержимый идеей халявы небогатый молодой человек.

Кто платил, интересно?

наверное бомжи )))))