Инвестиции в недвижимость убыточны
Х
Хех
Крупным застройщикам, с которых чинари не доят, нормально.
У чинарей одну доилку отрубают - две вырастает.
Х
Хех
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-279160.html
Как пишут, у россиян осталось единственное вложение для денег - банк.
Как пишут, у россиян осталось единственное вложение для денег - банк.
Я
ЯsailoR
прочел сегодня в журнале Близко.ру на 46 стр. Название статьи
"Предложений на продажу квартир в Екатеринбурге становится все больше. ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ!!!"
Я не понял на кого рассчитаны такие заголовки? В первом абзаце - "Статистически незначительно снижается только 1 и 2 к., 3 к. в коридоре, 4 и 5 к - растут.
А уже дальше в тексте статьи представитель КБ Ярмарка говорит о том что цены снижаются и будут снижаться по крайней мере до осени, продажи стоят.
"Предложений на продажу квартир в Екатеринбурге становится все больше. ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ!!!"
Я не понял на кого рассчитаны такие заголовки? В первом абзаце - "Статистически незначительно снижается только 1 и 2 к., 3 к. в коридоре, 4 и 5 к - растут.
А уже дальше в тексте статьи представитель КБ Ярмарка говорит о том что цены снижаются и будут снижаться по крайней мере до осени, продажи стоят.
Да они будут снижаться и всю осень и зиму пока рубль зубами держат-- Президента по человечески надо проводить, ему ведь ВОЗВРАЩАТЬСЯ ещё!!! А ЕСЛИ И БУДЕТ ЧТО-ТО ТИПО РАСТИ ОСЕНЬЮ ТАК ЭТО ---"не верь глазам своим"(С)--- будет только попытка создания ажиотажа и народ не поведётся, денег то всё равно
нет, а грузиться в ипотеку оченно мало на 30 лет согласно и статистика показывает реальную убыль из года в год ип. кред., хотя процент и снижается. вот статейка ещё http://www.irn.ru/articles/11163.html
m
mgd
"Статистически незначительно снижается только 1 и 2 к., 3 к. в коридоре, 4 и 5 к - растут.
на самом деле, снжаются все квартиры... сегодня разговаривал со знакомым риелтером из ЕКБ. Так вот, в районе центрального стадиона в сданной новостройке с полной отделкой и ремонтом предлагают двушку в 70 метров за 4.600.000 руб... Хотя она продала похожую квартиру, но в еще не сданном доме, в начале мая за 4.850.000 руб. При этом первоначально ставили ее вообще по 5.600.000 руб...
m
mgd
«Уралсиб» срезал ПИК
Инвестбанк советует не участвовать в IPO компании
Вчера ФК «Уралсиб» распространила аналитический отчет, в котором советует инвесторам воздержаться от участия в IPO ГК «ПИК», так как после размещения акции можно будет купить дешевле. Аналитики компании ссылаются на неблагоприятную обстановку на фондовом рынке. Тем временем ГК «ПИК» дважды отложила встречу с инвесторами. Однако источник, близкий к размещению, утверждает, что IPO отложено не будет. Финансовые аналитики считают, что размещение пройдет успешно, однако они согласны с «Уралсибом», что после завершения сделки акции опустятся в цене.
Размещение акций ГК «ПИК» должно состояться в начале июня. В ходе IPO инвесторам будут предложены как новые акции, так и акции существующих акционеров, всего 15%. Организаторы размещения — Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International. Ценовой коридор установлен на уровне 25—31 долл. за одну акцию, таким образом компания может привлечь 1,8—2,2 млрд долл., а ее капитализация составит от 11,4 млрд до 14,1 млрд долл. (за исключением средств, полученных от продажи акций допэмиссии в ходе IPO).
В аналитической записке ФК «Уралсиб» говорится: «Хотя при текущей цене размещения акции ПИК обладают потенциалом роста, слабость российского рынка заставляет предположить, что после IPO акции упадут в цене и их можно будет купить несколько дешевле». Аналитики «Уралсиба» считают, что ПИК является сильной компанией, однако снижение индексов российского фондового рынка на 7,5% с начала года может осложнить размещение. В том числе в документе отмечается, что цена по нижней границе ценового диапазона 25 долл. является недостаточно привлекательной с учетом сложной ситуации на фондовом рынке. «Потенциал роста рыночной стоимости, на наш взгляд, недостаточен для того, чтобы привлечь инвесторов к размещению».
Источник, близкий к размещению, отметил РБК daily, что для компании не является решающим мнение «Уралсиба» и что IPO завершится в ранее запланированные сроки. Он пояснил, что перенос встречи с инвесторами имеет чисто технические причины.
Аналитики финансового рынка и инвесторы неоднозначно относятся к оценке «Уралсиба». По мнению аналитика «Тройки Диалог» Михаила Терентьева, компания оценена недешево, а неблагоприятность рыночной ситуации усугубляется тем, что из-за крупных IPO, прошедших весной, в том числе ВТБ и AFI Development, некоторые инвесторы исчерпали лимит средств. Советник президента компании «Интеко» Алексей Чаленко считает, что ГК «ПИК» сильно переоценена. «После размещения акции могут упасть вдвое», — считает он. Аналитик ИБ «Траст» Виталий Баикин отмечает, что нижняя граница цены акций 25 долл. за штуку адекватна, однако он признает мысль, что после размещения акции можно будет купить дешевле, вполне логичной.
ОЛЬГА СИЧКАРЬ
30.05.2007
http://www.rbcdaily.ru/2007/05/30/market/277925
Инвестбанк советует не участвовать в IPO компании
Вчера ФК «Уралсиб» распространила аналитический отчет, в котором советует инвесторам воздержаться от участия в IPO ГК «ПИК», так как после размещения акции можно будет купить дешевле. Аналитики компании ссылаются на неблагоприятную обстановку на фондовом рынке. Тем временем ГК «ПИК» дважды отложила встречу с инвесторами. Однако источник, близкий к размещению, утверждает, что IPO отложено не будет. Финансовые аналитики считают, что размещение пройдет успешно, однако они согласны с «Уралсибом», что после завершения сделки акции опустятся в цене.
Размещение акций ГК «ПИК» должно состояться в начале июня. В ходе IPO инвесторам будут предложены как новые акции, так и акции существующих акционеров, всего 15%. Организаторы размещения — Deutsche Bank, Morgan Stanley и Nomura International. Ценовой коридор установлен на уровне 25—31 долл. за одну акцию, таким образом компания может привлечь 1,8—2,2 млрд долл., а ее капитализация составит от 11,4 млрд до 14,1 млрд долл. (за исключением средств, полученных от продажи акций допэмиссии в ходе IPO).
В аналитической записке ФК «Уралсиб» говорится: «Хотя при текущей цене размещения акции ПИК обладают потенциалом роста, слабость российского рынка заставляет предположить, что после IPO акции упадут в цене и их можно будет купить несколько дешевле». Аналитики «Уралсиба» считают, что ПИК является сильной компанией, однако снижение индексов российского фондового рынка на 7,5% с начала года может осложнить размещение. В том числе в документе отмечается, что цена по нижней границе ценового диапазона 25 долл. является недостаточно привлекательной с учетом сложной ситуации на фондовом рынке. «Потенциал роста рыночной стоимости, на наш взгляд, недостаточен для того, чтобы привлечь инвесторов к размещению».
Источник, близкий к размещению, отметил РБК daily, что для компании не является решающим мнение «Уралсиба» и что IPO завершится в ранее запланированные сроки. Он пояснил, что перенос встречи с инвесторами имеет чисто технические причины.
Аналитики финансового рынка и инвесторы неоднозначно относятся к оценке «Уралсиба». По мнению аналитика «Тройки Диалог» Михаила Терентьева, компания оценена недешево, а неблагоприятность рыночной ситуации усугубляется тем, что из-за крупных IPO, прошедших весной, в том числе ВТБ и AFI Development, некоторые инвесторы исчерпали лимит средств. Советник президента компании «Интеко» Алексей Чаленко считает, что ГК «ПИК» сильно переоценена. «После размещения акции могут упасть вдвое», — считает он. Аналитик ИБ «Траст» Виталий Баикин отмечает, что нижняя граница цены акций 25 долл. за штуку адекватна, однако он признает мысль, что после размещения акции можно будет купить дешевле, вполне логичной.
ОЛЬГА СИЧКАРЬ
30.05.2007
http://www.rbcdaily.ru/2007/05/30/market/277925
m
mgd
СПЕКУЛЯНТЫ ПОКИДАЮТ РЫНОК ЖИЛЬЯ
Аналитики отмечают резкое снижение доли инвестиционных покупок жилой недвижимости, а значит, и падение привлекательности данного сегмента для вложения средств. Однако, по их мнению, с рынка уходят только спекулятивные инвесторы, тогда как профессионалы не теряют уверенности в доходности жилья, пишет РБК daily.
Покупки жилья с инвестиционными целями на столичном рынке, по данным "МИАН — агентство недвижимости", снизились до 5—7%, тогда как в 2006 году они достигали 30%. Сходными цифрами оперируют и другие игроки рынка, причем, по мнению маркетолога-аналитика компании "КомСтрин" Олега Борисенка, в настоящий момент этот показатель не превышает 5%. В первую очередь падение интереса к рынку недвижимости со стороны инвесторов связано с плавным снижением стоимости квадратного метра, а значит, и уменьшением потенциального дохода от недвижимого приобретения.
Аналитики рынка, впрочем, не склонны считать эту динамику негативной. "Сокращение объема инвестиционных покупок — закономерное явление на любых рынках, достигающих верхней точки, — рассказал изданию управляющий партнер компании Blaсkwood Константин Ковалев. — В этой фазе покупать уже поздно, надо было приобретать квадратные метры в период роста рынка". Он также отмечает, что спрос снижается в первую очередь со стороны корпоративных инвесторов. "Физические лица продолжают покупать жилье, потому что пока не появилось достойной альтернативы для вложения своих средств", — добавляет эксперт.
Помимо этого уменьшение показателей связано с тем, что рынок покинули инвесторы-спекулянты, рассчитывающие на скорое получение дохода. "Сегодня даже не каждая инвестиционная компания может вкладывать денежные средства в строительство и ждать прибыль от вложений годами. Спекулятивный покупатель с небольшим капиталом просто не может себе этого позволить, а быстрого оборота капитала на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не приходится", — считает генеральный директор ООО "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев. На рынке остались профессионалы, вкладывающие деньги с долговременной перспективой.
По прошествии ценового бума инвесторы начинают более тщательно подбирать недвижимость, которую они в дальнейшем будут сдавать или перепродавать. "Принимать решение о входе в проекты на московском рынке сейчас не так просто, как, скажем, в прошлом году, — считает руководитель аналитической службы "МИАН — агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. — По-прежнему сохраняется инвестиционный потенциал подмосковных многоэтажных новостроек и малоэтажных таунхаусов". Еще один сегмент, к которому не ослабевает интерес инвесторов, — элитное жилье. "В прогнозах экспертов на этот год элитная недвижимость будет показывать рост цен, превосходящий другие классы жилья", — позитивно оценивает перспективы коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
Однако эксперты рынка верят в будущее не только элитного жилья: инвесторы не теряют интереса к недвижимости в целом, и увеличение объемов вводимого жилья предоставит им больше возможностей для выбора объекта. Правда, О.Борисенок сомневается, что в погоне за высокими цифрами рынок не поступится качеством объектов, а значит, возможен выход неликвида. В любом случае, заключает К.Ковалев, бума среди частных инвесторов уже не будет.
Бюрократы.RU 29 мая 2007
http://www.burocrats.ru/reln/070529111416.html
Аналитики отмечают резкое снижение доли инвестиционных покупок жилой недвижимости, а значит, и падение привлекательности данного сегмента для вложения средств. Однако, по их мнению, с рынка уходят только спекулятивные инвесторы, тогда как профессионалы не теряют уверенности в доходности жилья, пишет РБК daily.
Покупки жилья с инвестиционными целями на столичном рынке, по данным "МИАН — агентство недвижимости", снизились до 5—7%, тогда как в 2006 году они достигали 30%. Сходными цифрами оперируют и другие игроки рынка, причем, по мнению маркетолога-аналитика компании "КомСтрин" Олега Борисенка, в настоящий момент этот показатель не превышает 5%. В первую очередь падение интереса к рынку недвижимости со стороны инвесторов связано с плавным снижением стоимости квадратного метра, а значит, и уменьшением потенциального дохода от недвижимого приобретения.
Аналитики рынка, впрочем, не склонны считать эту динамику негативной. "Сокращение объема инвестиционных покупок — закономерное явление на любых рынках, достигающих верхней точки, — рассказал изданию управляющий партнер компании Blaсkwood Константин Ковалев. — В этой фазе покупать уже поздно, надо было приобретать квадратные метры в период роста рынка". Он также отмечает, что спрос снижается в первую очередь со стороны корпоративных инвесторов. "Физические лица продолжают покупать жилье, потому что пока не появилось достойной альтернативы для вложения своих средств", — добавляет эксперт.
Помимо этого уменьшение показателей связано с тем, что рынок покинули инвесторы-спекулянты, рассчитывающие на скорое получение дохода. "Сегодня даже не каждая инвестиционная компания может вкладывать денежные средства в строительство и ждать прибыль от вложений годами. Спекулятивный покупатель с небольшим капиталом просто не может себе этого позволить, а быстрого оборота капитала на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не приходится", — считает генеральный директор ООО "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев. На рынке остались профессионалы, вкладывающие деньги с долговременной перспективой.
По прошествии ценового бума инвесторы начинают более тщательно подбирать недвижимость, которую они в дальнейшем будут сдавать или перепродавать. "Принимать решение о входе в проекты на московском рынке сейчас не так просто, как, скажем, в прошлом году, — считает руководитель аналитической службы "МИАН — агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. — По-прежнему сохраняется инвестиционный потенциал подмосковных многоэтажных новостроек и малоэтажных таунхаусов". Еще один сегмент, к которому не ослабевает интерес инвесторов, — элитное жилье. "В прогнозах экспертов на этот год элитная недвижимость будет показывать рост цен, превосходящий другие классы жилья", — позитивно оценивает перспективы коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
Однако эксперты рынка верят в будущее не только элитного жилья: инвесторы не теряют интереса к недвижимости в целом, и увеличение объемов вводимого жилья предоставит им больше возможностей для выбора объекта. Правда, О.Борисенок сомневается, что в погоне за высокими цифрами рынок не поступится качеством объектов, а значит, возможен выход неликвида. В любом случае, заключает К.Ковалев, бума среди частных инвесторов уже не будет.
Бюрократы.RU 29 мая 2007
http://www.burocrats.ru/reln/070529111416.html
m
mgd
Цены на вторичную недвижимость в Екатеринбурге медленно снижаются
Корректировка стоимости переоцененных объектов, которая имела место в начале 2007 г., сменилась планомерным снижением стоимости недвижимости по всем сегментам.
Об этом "Домострою" сообщили в аналитическом отделе КБ "Ярмарка".
С равной динамикой понижается цена квадратного метра как в однокомнатных, так и в трех-, четырехкомнатных квартирах. Также снижается стоимость квартир повышенных потребительский свойств: спецпроекты и дома улучшенной планировки дешевеют в среднем на 0,3% в неделю. Жилье с пониженными потребительскими качествами – "малосемейки" и "хрущевки" демонстрируют более серьезное понижение стоимости.
"Сейчас сложно сказать, насколько глубокой и продолжительной будет корректировка цен, – комментирует ситуацию генеральный директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Гусев. По его мнению, возможно два сценария развития. Первый: понижение стоимости недвижимости в среднем на 1-2% в месяц, которое продлится до осени и составит в итоге 5-10%. Второй сценарий развития – пессимистичный. Стагнация на рынке затянется до 2008 г., цены на недвижимость понизятся более существенно, до 20%. Однако я прогнозирую, что, с большей вероятностью, рынок недвижимости пойдет по первому пути. Этому есть несколько причин. Во-первых, сейчас, на мой взгляд, объем ввода нового жилья всё ещё не соответствует спросу. Реальный спрос не уменьшился, а трансформировался в отложенный в связи с высокими темпами роста цен в прошлом году и ростом доходов населения меньшими темпами. Для многих подорожание жилья более чем в два раза в 2006 г. стало настоящим шоком. Постепенно покупатели привыкнут к существующим ценам, и отложенный спрос начнет постепенно возвращаться.
Как считает Дмитрий Гусев, к тому времени часть "инвестиционных" квартир, выставленных в настоящее время на продажу, будут "переварена" рынком. "Во-вторых, государство делает все, для того, чтобы спрос на недвижимость был повышенным. Снижение уровня инфляции, соответственное снижение ставок по ипотечным кредитам и популяризация ипотеки, прогнозируемый рост доходов населения в 2007 г. на уровне 20% – все это будет способствовать увеличению спроса. Поэтому я полагаю, что коррекция – это следствие ценовой перегретости рынка, и к осени – традиционной сезонной активизации рынка – мы увидим плавное повышение цен на недвижимость", – говорит он.
http://nd.blizko.ru/texts/news/2007/05/2272
Корректировка стоимости переоцененных объектов, которая имела место в начале 2007 г., сменилась планомерным снижением стоимости недвижимости по всем сегментам.
Об этом "Домострою" сообщили в аналитическом отделе КБ "Ярмарка".
С равной динамикой понижается цена квадратного метра как в однокомнатных, так и в трех-, четырехкомнатных квартирах. Также снижается стоимость квартир повышенных потребительский свойств: спецпроекты и дома улучшенной планировки дешевеют в среднем на 0,3% в неделю. Жилье с пониженными потребительскими качествами – "малосемейки" и "хрущевки" демонстрируют более серьезное понижение стоимости.
"Сейчас сложно сказать, насколько глубокой и продолжительной будет корректировка цен, – комментирует ситуацию генеральный директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Гусев. По его мнению, возможно два сценария развития. Первый: понижение стоимости недвижимости в среднем на 1-2% в месяц, которое продлится до осени и составит в итоге 5-10%. Второй сценарий развития – пессимистичный. Стагнация на рынке затянется до 2008 г., цены на недвижимость понизятся более существенно, до 20%. Однако я прогнозирую, что, с большей вероятностью, рынок недвижимости пойдет по первому пути. Этому есть несколько причин. Во-первых, сейчас, на мой взгляд, объем ввода нового жилья всё ещё не соответствует спросу. Реальный спрос не уменьшился, а трансформировался в отложенный в связи с высокими темпами роста цен в прошлом году и ростом доходов населения меньшими темпами. Для многих подорожание жилья более чем в два раза в 2006 г. стало настоящим шоком. Постепенно покупатели привыкнут к существующим ценам, и отложенный спрос начнет постепенно возвращаться.
Как считает Дмитрий Гусев, к тому времени часть "инвестиционных" квартир, выставленных в настоящее время на продажу, будут "переварена" рынком. "Во-вторых, государство делает все, для того, чтобы спрос на недвижимость был повышенным. Снижение уровня инфляции, соответственное снижение ставок по ипотечным кредитам и популяризация ипотеки, прогнозируемый рост доходов населения в 2007 г. на уровне 20% – все это будет способствовать увеличению спроса. Поэтому я полагаю, что коррекция – это следствие ценовой перегретости рынка, и к осени – традиционной сезонной активизации рынка – мы увидим плавное повышение цен на недвижимость", – говорит он.
http://nd.blizko.ru/texts/news/2007/05/2272
m
mgd
Рынок недвижимости в Екатеринбурге держится только благодаря ипотеке
Только ипотека позволяет сейчас удерживать рынок недвижимости Екатеринбурга на плаву. По словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, такой вывод делают риэлтеры областного центра на основе складывающейся ситуации.
Сейчас на рынке недвижимости стагнация и все ожидают дальнейшего развития ситуации. «Все будет зависеть от того, кто кого перетерпит – продавцы покупателей или наоборот», – отметил Болотин.
По словам первого заместителя областного министра экономики и труда Николая Беспамятных, в первом квартале этого года в Свердловской области было выдано ипотечных кредитов на 2,9 млрд. рублей. По сравнению с первым кварталом прошлого года рост составил 3,8%. Но, по мнению Болотина, сравнивать результаты первого квартала надо не с аналогичным периодом прошлого года, а с четвертым кварталом прошлого года. И в результате такого сравнения достигнутые в этом году темпы прироста можно считать плохими. Из-за высоких цен на рынке недвижимости многие решили подождать с покупкой квартиры, ожидая снижения цен на жилье. Поэтому отложенный спрос перекинулся на автокредиты. Эксперты считают, что сейчас сектор автокредитования чрезвычайно выгоден банкам. Для дальнейшего роста спроса на ипотечные кредиты необходима коррекция цен на рынке, отметил Болотин.
Оксана Луткова
Источник: «URA.Ru»
http://nd.blizko.ru/texts/news/2007/05/2261
Только ипотека позволяет сейчас удерживать рынок недвижимости Екатеринбурга на плаву. По словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, такой вывод делают риэлтеры областного центра на основе складывающейся ситуации.
Сейчас на рынке недвижимости стагнация и все ожидают дальнейшего развития ситуации. «Все будет зависеть от того, кто кого перетерпит – продавцы покупателей или наоборот», – отметил Болотин.
По словам первого заместителя областного министра экономики и труда Николая Беспамятных, в первом квартале этого года в Свердловской области было выдано ипотечных кредитов на 2,9 млрд. рублей. По сравнению с первым кварталом прошлого года рост составил 3,8%. Но, по мнению Болотина, сравнивать результаты первого квартала надо не с аналогичным периодом прошлого года, а с четвертым кварталом прошлого года. И в результате такого сравнения достигнутые в этом году темпы прироста можно считать плохими. Из-за высоких цен на рынке недвижимости многие решили подождать с покупкой квартиры, ожидая снижения цен на жилье. Поэтому отложенный спрос перекинулся на автокредиты. Эксперты считают, что сейчас сектор автокредитования чрезвычайно выгоден банкам. Для дальнейшего роста спроса на ипотечные кредиты необходима коррекция цен на рынке, отметил Болотин.
Оксана Луткова
Источник: «URA.Ru»
http://nd.blizko.ru/texts/news/2007/05/2261
Рынок недвижимости в Екатеринбурге держится только благодаря ипотеке
Только ипотека позволяет сейчас удерживать рынок недвижимости Екатеринбурга на плаву. По словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, такой вывод делают риэлтеры областного центра на основе складывающейся ситуации.
Только ипотека позволяет сейчас удерживать рынок недвижимости Екатеринбурга на плаву. По словам заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, такой вывод делают риэлтеры областного центра на основе складывающейся ситуации.
сейчас реальные ставки с 1 июля приоткроют банки и все кто ещё не понял что такое ипотека в нашей стране поймут что суммы процентов просто неподъемные, потом опасаясь плохих кредитов половину заёмщиков банки будут сами отсекать, а потом пойдёт новоё потоковое жильё Академического, КАКОЙ РОСТ ОСЕНЬЮ??? Забыли написать РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОСЕНЬЮ наверное!!!
m
mgd
Объем инвестиционных сделок c недвижимостью в Екатеринбурге сократился
Недвижимость перестала быть одним из самых популярных инструментов для инвестиций.
Если в 2006 году жилье в Екатеринбурге подорожало более, чем в два раза и вложения в жилье оказались самыми доходными, то в 2007 году рост цен замедлился, а вскоре, по прогнозам, может и вовсе прекратится. Аналитики 31 мая отметили корреспонденту ИА REGNUM, что спекулянты начали уходить с рынка недвижимости.
Объем инвестиционных сделок сократился в пять-шесть раз. Инвесторы предпочли зафиксировать свою прибыль. В результате количество выставленных на продажу квартир резко возросло.
Источник: ИА REGNU
Mhttp://nd.blizko.ru/texts/news/2007/06/2282
Недвижимость перестала быть одним из самых популярных инструментов для инвестиций.
Если в 2006 году жилье в Екатеринбурге подорожало более, чем в два раза и вложения в жилье оказались самыми доходными, то в 2007 году рост цен замедлился, а вскоре, по прогнозам, может и вовсе прекратится. Аналитики 31 мая отметили корреспонденту ИА REGNUM, что спекулянты начали уходить с рынка недвижимости.
Объем инвестиционных сделок сократился в пять-шесть раз. Инвесторы предпочли зафиксировать свою прибыль. В результате количество выставленных на продажу квартир резко возросло.
Источник: ИА REGNU
Mhttp://nd.blizko.ru/texts/news/2007/06/2282
m
mgd
Рынок жилья пытаются раскачать
Май принес свежий ветер перемен. В этом месяце, по мнению специалистов портала «Квадрум. Недвижимость России», на московский рынок недвижимости обрушилась очередная информационная атака. Но если осенняя была направлена на снижение роста стоимости жилья, то нынешняя имеет прямо противоположную направленность.
В начале месяца на суд общественности была вынесена «новая методика» прогнозирования изменения цен на жилье, согласно которой осенью 2007 года должен начаться их весьма бурный рост. Правда, вновь испеченные аналитики рынка недвижимости, раздавая интервью, продемонстрировали свою полную некомпетентность. Однако по большому счету это не имеет принципиального значения. Главное, что по всем СМИ прошла волна - цены осенью пойдут вверх. Далее по федеральному телеканалу с весьма серьезной ротацией зрителям был показан рекламный ролик, анонсирующий выход очередного всеми уважаемого журнала. Думаем, что не нужно говорить о том, что центральная статья номера была посвящена грядущему росту цен на жилье.
По нашему мнению данная акция направлена не столько на рост цен на недвижимость, сколько на оживление рынка. Отложенный спрос, то есть ситуация, когда покупатели ждут дальнейшего падения цен и не идут на сделку, стал серьезно мешать бизнесу. С учетом того, что предпосылки для оживления спроса действительно есть, мы предполагаем, что новый маркетинговый ход будет, так же как и осенью, успешным, и спрос действительно увеличится. Вполне вероятно, что, это так же приведет и к росту цен. По-крайней мере, по нашей информации уже в 20-х числах мая количество обращений потенциальных покупателей в риэлторские компании увеличилось. Покупатель заволновался, опасаясь пропустить наиболее оптимальный момент для покупки жилья.
Однако мнения экспертов, опрошенных порталом «Квадрум. Недвижимость России», назвать единодушными нельзя. Мы получили весьма различные оценки, как ситуации в целом, так и отдельных сегментов рынка жилой недвижимости московского региона.
...
Квадрум. Журнал
01.6.2007
http://www.kvadroom.ru/analytic/analytic.phtml?a_i...
Май принес свежий ветер перемен. В этом месяце, по мнению специалистов портала «Квадрум. Недвижимость России», на московский рынок недвижимости обрушилась очередная информационная атака. Но если осенняя была направлена на снижение роста стоимости жилья, то нынешняя имеет прямо противоположную направленность.
В начале месяца на суд общественности была вынесена «новая методика» прогнозирования изменения цен на жилье, согласно которой осенью 2007 года должен начаться их весьма бурный рост. Правда, вновь испеченные аналитики рынка недвижимости, раздавая интервью, продемонстрировали свою полную некомпетентность. Однако по большому счету это не имеет принципиального значения. Главное, что по всем СМИ прошла волна - цены осенью пойдут вверх. Далее по федеральному телеканалу с весьма серьезной ротацией зрителям был показан рекламный ролик, анонсирующий выход очередного всеми уважаемого журнала. Думаем, что не нужно говорить о том, что центральная статья номера была посвящена грядущему росту цен на жилье.
По нашему мнению данная акция направлена не столько на рост цен на недвижимость, сколько на оживление рынка. Отложенный спрос, то есть ситуация, когда покупатели ждут дальнейшего падения цен и не идут на сделку, стал серьезно мешать бизнесу. С учетом того, что предпосылки для оживления спроса действительно есть, мы предполагаем, что новый маркетинговый ход будет, так же как и осенью, успешным, и спрос действительно увеличится. Вполне вероятно, что, это так же приведет и к росту цен. По-крайней мере, по нашей информации уже в 20-х числах мая количество обращений потенциальных покупателей в риэлторские компании увеличилось. Покупатель заволновался, опасаясь пропустить наиболее оптимальный момент для покупки жилья.
Однако мнения экспертов, опрошенных порталом «Квадрум. Недвижимость России», назвать единодушными нельзя. Мы получили весьма различные оценки, как ситуации в целом, так и отдельных сегментов рынка жилой недвижимости московского региона.
...
Квадрум. Журнал
01.6.2007
http://www.kvadroom.ru/analytic/analytic.phtml?a_i...
П
Путник
Короче никто ничего не знает, как оно дальше будет. Но букв многа.
K
Kkent
Автор: Путник (отправить письмо)
Дата: 01 Июня 2007 17:23
Короче никто ничего не знает, как оно дальше будет. Но букв многа.
Дата: 01 Июня 2007 17:23
Короче никто ничего не знает, как оно дальше будет. Но букв многа.
напротив, "картинка" прорисовывается как раз очень четко ...
S
Stavr
не бываит рынков без коррекций. Гораздо интереснее вопрос - докуда?;-)
m
mgd
Рост цен повлиял на пол ипотечного заемщика
01 июня 2007| Недвижимость
Версия для печати
Риэлторы говорят о правиле, по которому жилье доступно тогда, когда стоимость квадратного метра равна стоимости совокупного ежемесячного дохода семьи. По оценкам аналитиков, сегодня в Москве проживает более 1,5 млн семей с совокупным месячным доходом не более 2 тыс. долл., эти люди не могут купить собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита.
Ипотека доступна сегодня тем московским семьям, совокупный семейный доход которых превышает 2 тыс. долл., но и в этом случае кредит удастся выплатить, если все члены семьи будут вести экономный образ жизни. В регионах цены на жилье ниже, но и уровень доходов не сравним с московским.
Практикующие эксперты кредитного рынка говорят о том, что портрет ипотечного заемщика сильно изменился за последние годы. «Если на момент становления ипотечного рынка люди со средним доходом 700 долл. могли позволить себе взять ипотечный кредит, то на сегодняшний день при существующих ценах на недвижимость это удовольствие не из дешевых, – говорит Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба. – В результате ажиотажного роста цен, ставшего следствием непродуманной государственной политики, люди со средним доходом 2 тыс. долл. остались за бортом ипотечного рынка. Банки сегодня интересуют заемщики с доходом 2,5–3 тыс. долл.».
Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка отмечает интересный факт: 1,5–2 года назад за ипотечным кредитом чаще обращались женщины, но с ростом цен на недвижимость соотношение поменялось. «Поскольку зарплата женщин в нашей стране в среднем ниже, чем у мужчин, большая часть наших заемщиков – мужчины с уровнем доходов в 2–2,5 тыс. долларов, – говорит Алексей Дорош. – В своем большинстве наши заемщики – это работники крупных компаний (53% от общего числа заемщиков банка), занимающие позиции руководителей среднего звена».
«Мы проанализировали данные о наших заемщиках за последние 4 месяца, и соотношение за период февраль-май 2007 года получилось следующее: 40% – женщины, 60% мужчины. Однако по итогам прошлого года соотношение было 55% женщин к 45% мужчин. То есть в этом году налицо тенденция увеличения количества мужчин-заемщиков», – рассказывает Ирина Клунник, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка.
«Краткий анализ нашей клиентской базы показал, что женщин-заемщиков – 41%, а мужчин соответственно 59%, – отвечает Павел Комолов, директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования». – Банки при выдаче кредитов руководствуются простой логикой: заемщиком выступает тот из супругов, чей доход выше. Женщины в России не стали зарабатывать больше мужчин, но это не удивительно: с проблемой равноправия и разного вознаграждения за одну и ту же работу еще и в такой стране с развитым феминизмом, как США, не справились».
Участники рынка считают, что стоимость жилья может уменьшиться на 10–15%, что как раз сравнимо со средним показателем разницы в зарплатах российских мужчин и женщин. В этом случае, по мнению экспертов, снижение цены может повлиять на процентное соотношение заявок от ипотечных заемщиков-мужчин и женщин.
ИРИНА ЗАМУЛИНА
Источник: РБК.Кредит
01 июня 2007| Недвижимость
Версия для печати
Риэлторы говорят о правиле, по которому жилье доступно тогда, когда стоимость квадратного метра равна стоимости совокупного ежемесячного дохода семьи. По оценкам аналитиков, сегодня в Москве проживает более 1,5 млн семей с совокупным месячным доходом не более 2 тыс. долл., эти люди не могут купить собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита.
Ипотека доступна сегодня тем московским семьям, совокупный семейный доход которых превышает 2 тыс. долл., но и в этом случае кредит удастся выплатить, если все члены семьи будут вести экономный образ жизни. В регионах цены на жилье ниже, но и уровень доходов не сравним с московским.
Практикующие эксперты кредитного рынка говорят о том, что портрет ипотечного заемщика сильно изменился за последние годы. «Если на момент становления ипотечного рынка люди со средним доходом 700 долл. могли позволить себе взять ипотечный кредит, то на сегодняшний день при существующих ценах на недвижимость это удовольствие не из дешевых, – говорит Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба. – В результате ажиотажного роста цен, ставшего следствием непродуманной государственной политики, люди со средним доходом 2 тыс. долл. остались за бортом ипотечного рынка. Банки сегодня интересуют заемщики с доходом 2,5–3 тыс. долл.».
Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка отмечает интересный факт: 1,5–2 года назад за ипотечным кредитом чаще обращались женщины, но с ростом цен на недвижимость соотношение поменялось. «Поскольку зарплата женщин в нашей стране в среднем ниже, чем у мужчин, большая часть наших заемщиков – мужчины с уровнем доходов в 2–2,5 тыс. долларов, – говорит Алексей Дорош. – В своем большинстве наши заемщики – это работники крупных компаний (53% от общего числа заемщиков банка), занимающие позиции руководителей среднего звена».
«Мы проанализировали данные о наших заемщиках за последние 4 месяца, и соотношение за период февраль-май 2007 года получилось следующее: 40% – женщины, 60% мужчины. Однако по итогам прошлого года соотношение было 55% женщин к 45% мужчин. То есть в этом году налицо тенденция увеличения количества мужчин-заемщиков», – рассказывает Ирина Клунник, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка.
«Краткий анализ нашей клиентской базы показал, что женщин-заемщиков – 41%, а мужчин соответственно 59%, – отвечает Павел Комолов, директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования». – Банки при выдаче кредитов руководствуются простой логикой: заемщиком выступает тот из супругов, чей доход выше. Женщины в России не стали зарабатывать больше мужчин, но это не удивительно: с проблемой равноправия и разного вознаграждения за одну и ту же работу еще и в такой стране с развитым феминизмом, как США, не справились».
Участники рынка считают, что стоимость жилья может уменьшиться на 10–15%, что как раз сравнимо со средним показателем разницы в зарплатах российских мужчин и женщин. В этом случае, по мнению экспертов, снижение цены может повлиять на процентное соотношение заявок от ипотечных заемщиков-мужчин и женщин.
ИРИНА ЗАМУЛИНА
Источник: РБК.Кредит
m
mgd
29.05.07 : Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2007 года
http://www.irn.ru/news/17205.html
Недвижимость Москвы ( www.irn.ru ) В мае 07 К апр 07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.138 $/кв.м. - 1,4 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) - 1,32 %/мес -0,8 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0 ,36 б/деп - 0 ,6 б/д
Подведение итогов мая на московском рынке недвижимости только подтвердило все тезисы, высказанные ранее в апрельском обзоре аналитического центра www.irn.ru. Недвижимость продолжает стагнировать, и наступление летнего сезона вряд ли поспособствует активизации рынка. Скрытая коррекция цен на квартиры постепенно становится все более явной, о чем свидетельствует динамика всех индикаторов. Причем достаточно очевидно, что подобная ситуация сохранится, как минимум, до второй половины лета.
Согласно расчетам аналитического центра www.irn.ru, в мае средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 1,4% и составил 4.138$ за квадратный метр против 4.195$ в апреле. При этом по отдельным районам, округам и типам жилья снижение ценовых показателей составило 2%-3%, в то время как по другим сегментам стоимость квартир оставалась практически неизменной. В этом проявляется процесс дифференциации рынка: – в зависимости от локальных факторов и иных обстоятельств одно жилье оказывается более устойчивым к стагнации, а другое – нет.
И тем не менее, в мае проявилась еще одна интересная деталь в отношении динамики цен на недвижимость. Если ранее снижение цен происходило, в основном, в сегменте недорогого и низкокачественного жилья, то теперь коррекция стала затрагивать и дорогой сегмент. В мае снижение ценовых показателей наблюдалось и в ряде престижных дорогих районов и в сегменте современных монолитно-кирпичных домов. С одной стороны, это можно рассматривать как постепенный охват стагнацией всех сегментов рынка недвижимости. С другой стороны, именно в сегменте дорогого жилья характерно изначальное завышение цен, что и приводит сейчас к необходимости коррекции стоимости на ряд дорогих квартир и районов.
Жилые дома в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3770 -1,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) 3828 -1,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4145 -1,3%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4073 -1,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4904 -0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4668 -1,4%
Все панельные и блочные дома 3914 -1,5%
Все монолитные и кирпичные дома 4548 -1,1%
Квартиры в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Однокомнатные 4049 -1,8%
Двухкомнатные 4172 -1,6%
Трехкомнатные 4149 -0,4%
Многокомнатные 4521 -0,1%
Дорогое и дешевое жилье в Москве, $ за кв.м. ( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5975 -0,1%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3268 -1,7%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,83 1,6%
http://www.irn.ru/news/17205.html
Недвижимость Москвы ( www.irn.ru ) В мае 07 К апр 07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.138 $/кв.м. - 1,4 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) - 1,32 %/мес -0,8 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0 ,36 б/деп - 0 ,6 б/д
Подведение итогов мая на московском рынке недвижимости только подтвердило все тезисы, высказанные ранее в апрельском обзоре аналитического центра www.irn.ru. Недвижимость продолжает стагнировать, и наступление летнего сезона вряд ли поспособствует активизации рынка. Скрытая коррекция цен на квартиры постепенно становится все более явной, о чем свидетельствует динамика всех индикаторов. Причем достаточно очевидно, что подобная ситуация сохранится, как минимум, до второй половины лета.
Согласно расчетам аналитического центра www.irn.ru, в мае средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 1,4% и составил 4.138$ за квадратный метр против 4.195$ в апреле. При этом по отдельным районам, округам и типам жилья снижение ценовых показателей составило 2%-3%, в то время как по другим сегментам стоимость квартир оставалась практически неизменной. В этом проявляется процесс дифференциации рынка: – в зависимости от локальных факторов и иных обстоятельств одно жилье оказывается более устойчивым к стагнации, а другое – нет.
И тем не менее, в мае проявилась еще одна интересная деталь в отношении динамики цен на недвижимость. Если ранее снижение цен происходило, в основном, в сегменте недорогого и низкокачественного жилья, то теперь коррекция стала затрагивать и дорогой сегмент. В мае снижение ценовых показателей наблюдалось и в ряде престижных дорогих районов и в сегменте современных монолитно-кирпичных домов. С одной стороны, это можно рассматривать как постепенный охват стагнацией всех сегментов рынка недвижимости. С другой стороны, именно в сегменте дорогого жилья характерно изначальное завышение цен, что и приводит сейчас к необходимости коррекции стоимости на ряд дорогих квартир и районов.
Жилые дома в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3770 -1,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) 3828 -1,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4145 -1,3%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4073 -1,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4904 -0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4668 -1,4%
Все панельные и блочные дома 3914 -1,5%
Все монолитные и кирпичные дома 4548 -1,1%
Квартиры в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Однокомнатные 4049 -1,8%
Двухкомнатные 4172 -1,6%
Трехкомнатные 4149 -0,4%
Многокомнатные 4521 -0,1%
Дорогое и дешевое жилье в Москве, $ за кв.м. ( www.irn.ru ) Май07 Апр07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5975 -0,1%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3268 -1,7%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,83 1,6%
m
mgd
31.05.07 : Региональный рынок недвижимости следует по московскому курсу
Цены на московские квартиры достигли предельных высот еще в конце прошлого года. Уже несколько месяцев столичный рынок находится в процессе стагнации, а многие квартиры, стоимость которых на волне ажиотажного спроса была явно завышена, корректируются вниз по цене. Между тем в 38 субъектах Федерации цены в январе – марте этого года поднялись более чем на 10%, а в некоторых почти в полтора раза, сообщает Росстат.
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это происходит из-за отставания региональных рынков недвижимости от Москвы. Причем для разных регионов время этой задержки неодинаковое. Например, ситуация на рынке Санкт-Петербурга повторяет московскую историю с очень незначительной разницей. Сегодня в северной столице можно наблюдать стагнацию и коррекцию цен вниз.
Рынок жилья в Екатеринбурге, по мнению аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, в настоящий момент переживает непростую ситуацию. Аналитики склоняются к выводу, что на фоне ажиотажного 2006 года, текущий этап развития екатеринбургского рынка можно охарактеризовать как стагнация. Анализ данных Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, предоставившей информацию о количестве зарегистрированных сделок, свидетельствует о заметном снижении активности на рынке, по сравнению со второй половиной 2006 года.
Таким образом, можно заключить, что время отставания рынка Екатеринбурга от рынка Москвы составляет несколько месяцев. Для ряда других регионов задержка может составить от одного года до нескольких лет.
Если говорить о менее экономически развитых регионах, то срок отставания от московского рынка недвижимости может растянуться до пяти лет, а в более экономически развитых регионах, потенциал для роста цен уже иссякает. В ближайшем будущем там можно ожидать стагнации и коррекции вниз завышенных по цене объектов недвижимости.
Более подробному изучению ситуации на региональных рынках посвящено масштабное исследование спроса на жилье в регионах, проведенное аналитическим центром www.irn.ru.
Цены на московские квартиры достигли предельных высот еще в конце прошлого года. Уже несколько месяцев столичный рынок находится в процессе стагнации, а многие квартиры, стоимость которых на волне ажиотажного спроса была явно завышена, корректируются вниз по цене. Между тем в 38 субъектах Федерации цены в январе – марте этого года поднялись более чем на 10%, а в некоторых почти в полтора раза, сообщает Росстат.
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это происходит из-за отставания региональных рынков недвижимости от Москвы. Причем для разных регионов время этой задержки неодинаковое. Например, ситуация на рынке Санкт-Петербурга повторяет московскую историю с очень незначительной разницей. Сегодня в северной столице можно наблюдать стагнацию и коррекцию цен вниз.
Рынок жилья в Екатеринбурге, по мнению аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, в настоящий момент переживает непростую ситуацию. Аналитики склоняются к выводу, что на фоне ажиотажного 2006 года, текущий этап развития екатеринбургского рынка можно охарактеризовать как стагнация. Анализ данных Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, предоставившей информацию о количестве зарегистрированных сделок, свидетельствует о заметном снижении активности на рынке, по сравнению со второй половиной 2006 года.
Таким образом, можно заключить, что время отставания рынка Екатеринбурга от рынка Москвы составляет несколько месяцев. Для ряда других регионов задержка может составить от одного года до нескольких лет.
Если говорить о менее экономически развитых регионах, то срок отставания от московского рынка недвижимости может растянуться до пяти лет, а в более экономически развитых регионах, потенциал для роста цен уже иссякает. В ближайшем будущем там можно ожидать стагнации и коррекции вниз завышенных по цене объектов недвижимости.
Более подробному изучению ситуации на региональных рынках посвящено масштабное исследование спроса на жилье в регионах, проведенное аналитическим центром www.irn.ru.
m
mgd
31.05.07 : Снижение цен на жилье приведет к ухудшению условий ипотечного кредитования
В мае стало окончательно ясно, что снижение цен на столичное жилье - это не временное явление, а устойчивая тенденция. Банкиры зорко следят за развитием ситуации на рынке недвижимости и готовятся предпринять все меры для защиты своих интересов, если цены на жилье будут падать дальше. Ужесточение требований к заемщику и залогу, увеличение первоначального взноса и процентов по кредиту - вот далеко не полный перечень мер, которые готовятся принять банки в целях самообороны.
"Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".
Банки готовятся к отступлению
Если для покупателей снижение цен на жилье - это хорошая новость, то для ипотечных банков совсем наоборот. "При ситуации на рынке, когда цены на жилье снижаются, риски банка увеличиваются, так как стоимость обеспечения кредита уменьшается. При такой тенденции банки должны компенсировать увеличение рисков увеличением размера минимального первоначального взноса, - говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. - Если будет продолжаться падение цен, то банки будут прежде всего анализировать, на все ли жилье падают цены или на отдельные типы домов. Если на отдельные типы, то к ним будут применены дополнительные требования или запрет на их кредитование. Если цены падают на всю недвижимость в целом, то, вероятно, увеличатся требования к величине первоначального взноса и объектам залога, то есть будут приниматься к кредитованию наиболее стабильные и высоколиквидные объекты".
Чем ниже опустятся цены, тем сильнее изменятся условия ипотечного кредитования. Как объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов, если цены на жилье в ближайшие два года будут падать на 5-10% год, повысится уровень риска ипотечного продукта. "В этих условиях обязательным будет наличие поручителей, - отмечает он. - В случае обвала цен на жилье ипотечный рынок будет характеризоваться неопределенностью и высоким уровнем риска. Можно прогнозировать, что сроки кредитования не будут превышать 15 лет, первоначальный взнос будет составлять не менее 40%. Обязательным будет наличие поручителей и имущества в собственности заемщика, - например, автомобиля, квартиры, дома или земли".
Кроме того, по словам начальника отдела аналитики департамента розничного бизнеса Собинбанка Юлия Смакова, в случае обвала цен на недвижимость вполне возможно, что от заемщика потребуется страховать ответственность перед банками для погашения задолженности в случае дефолта на рынке недвижимости.
Ждем первых симптомов
Самый первый симптом начала ипотечного кризиса - увеличение размеров первоначального взноса. Этот параметр ипотечного кредита, во-первых, легко поддается корректировке, а во-вторых, надежно страхует банк от потерь, связанных с обесцениванием залога.
"Кредитование без первоначального взноса стало возможным благодаря быстрому росту цен на недвижимость. Предоставляя 100% от стоимости приобретаемого жилья, по истечении некоторого времени (от 1 до нескольких месяцев) стоимость обеспечения по отношению к предоставленному кредиту повышается, - объясняет начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена Бушнякова. - В условиях падения цен процесс будет обратный".
А следовательно, как говорит директор департамента по работе с физическими лицами "РосЕвроБанка" Сергей Гордейко, снижение цен на недвижимость, даже незначительное, прежде всего повлияет на требование банков к размеру первоначального взноса. Величина минимального первоначального взноса увеличится. "Кредитные программы "без первоначального взноса" утратят свою актуальность. И банки могут вернуться к классическому первоначальному взносу в 30%, что ощутимо снизит доступность ипотечного кредитования. Так как при сегодняшних ценах 30% - очень серьезная сумма", - отмечает он.
Директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что снижение цен на недвижимость в ближайшие 2 года всего на 6-10% может привести к отмене программ кредитования без первоначального взноса, а падение цен на квартиры на 10-20% приведет к увеличению размера первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, отмене программ кредитования, которые имеют наибольший риск для банка, и к выходу некоторых игроков с рынка ипотечного кредитования.
Придется отвечать имуществом
При значительном снижении цен на недвижимость банки рискуют столкнуться с проблемой невозвратов. Заемщикам, купившим квартиру с инвестиционными целями, да еще без первоначального взноса, будет выгоднее перестать платить по кредиту за актив, который сильно потерял в цене, чем пускать деньги на ветер. "При падении цен на квартиры количество невозвратов, безусловно, увеличится, в основном за счет лиц, приобретавших недвижимость со спекулятивными целями, - считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. - Но не думаю, что увеличение просрочки будет значительным".
Банки несут серьезные потери, когда обесценивание залога совпадает с дефолтом заемщика. А поскольку спад на рынке недвижимости напрямую не повлияет на доходы заемщиков, Елена Бушнякова считает, что волноваться нечего - за исключением случаев, когда деятельность заемщика связана со сдачей недвижимости в аренду. Ведь ставки по арендной плате будут падать, что приведет к потере части доходов. А вот при условии значительного снижения цен на жилье убытки могут понести банки, у которых стоимость обеспечения в данном случае будет меньше остатка долга по выданным кредитам. "Если придется обращать взыскание на такую недвижимость при текущей ситуации на рынке, то, понятно, возвратить всю сумму долга будет практически невозможно. Пострадают и заемщики, ранее заключившие сделки, - возвращать банку придется сумму, превышающую текущую стоимость недвижимости", - говорит Елена Бушнякова.
Впрочем, прекратить платить по кредиту на практике менее выгодно, чем продолжать выплаты. "Ведь при обращении взыскания на квартиру путем продажи с открытых торгов клиент потеряет не только размер внесенного им первоначального взноса, но и всю сумму уплаченных процентов за весь срок пользования кредитом, - предупреждает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. - То есть заемщик останется и без вложенных в покупку жилья денег, и без квартиры". Кроме того, "при возникновении ситуации, когда денежных средств от продажи предмета залога недостаточно, чтобы покрыть обязательства перед банком, банк может обратить взыскание на иное имущество должника или потребовать замену предмета залога, руководствуясь условиями договора", - предостерегает начальник департамента кредитования и инвестиционных программ Транскапиталбанка Ольга Банных.
При резком снижении цен на заложенные квартиры заемщики могут оказаться в ситуации, когда банк потребует погасить кредит сразу. "У банков, получивших обесцененные залоги, может возникнуть соблазн досрочно востребовать ипотечный кредит, - напоминает Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка "ГЛОБЭКС", - но при безупречной платежной дисциплине заемщика сделать это будет достаточно проблематично для банков". Чтобы не дать банку такую возможность, следует, во-первых, пунктуально платить по кредиту, а во-вторых, внимательно изучать кредитный договор на наличие пункта, дающего возможность банку выкинуть такой номер.
Калькулятор
Дмитрий Шапочкин,начальник управления продаж Городского ипотечного банка: Сколько не жалко переплатить за квартиру
Покупать квартиру сейчас, когда цены на жилье начали снижаться, или подождать? Для ответа на вопрос посчитаем, сколько мы реально переплатим за квартиру, если цены будут умеренно расти или умеренно снижаться, как это происходит в последние месяцы.
Итак, мы думаем на тему покупки двухкомнатной квартиры в Москве площадью 53 кв. м, которая сейчас стоит $225 тыс. У нас есть $50 тыс., соответственно квартиру мы будем покупать с помощью ипотечного кредита. Кредит берем сроком на 5 лет, под 9.5% годовых (фиксированная процентная ставка, в валюте). Интересующий нас размер кредита - $180 тыс. Ежемесячный платеж по кредиту составит $3780 (рассчитан по формуле аннуитетного платежа).
При получении ипотечного кредита мы оплачиваем страховую премию за первый год пользования кредитом, государственную пошлину, банковскую комиссию и прочие мелкие расходы, все вместе это составляет 2.29% нужной нам суммы кредита, или $4100.
Взяли кредит, стали собственниками. Теперь посмотрим, как могут развиваться события. С кредитом все ясно - условия кредитования зафиксированы в кредитном договоре, а внесение изменений в кредитный договор возможно только с согласия обеих сторон - заемщика и кредитора. То есть сюрпризов здесь не будет.
Небольшое уточнение по поводу страховки. Страхование рисков утраты жизни и потери трудоспособности, права собственности и самой недвижимости по ипотечному кредиту является одной из отличительных особенностей этого вида кредита. Ипотечное страхование покрывает основные риски, которые могут коснуться заемщика и самой квартиры, гарантирует, что при наступлении неблагоприятных обстоятельств вы сохраните свою недвижимость. Размер же страховой премии определяется страховой компанией индивидуально для каждого заемщика (в зависимости от возраста, пола и т.п.). Для нашего расчета мы взяли ежегодную страховую премию в размере 0.9% страховой суммы (остаток кредита, увеличенный на 10%).
Теперь нам нужно спрогнозировать, какова будет динамика изменения стоимости жилья и сколько будет стоить наша квартира через год, два, три, четыре и пять. Возьмем за основу два варианта развития событий. Первый вариант предполагает, что цены на жилье будут снижаться на 7% в год (то есть на 0.58% в месяц), второй - цены на жилье стабилизировались, и наблюдается динамика ежегодного роста на 5% в год (то есть на 0.42% в месяц).
Для наглядности наложим на эти цифры ту стоимость, которую мы ежегодно платим за квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита. Получается, что если события будут развиваться по первому варианту, то есть при умеренном снижении цен на жилье, наша квартира в 2011 году будет стоить $168.312 тыс. и мы переплатим за нее $113.471 тыс. А если жилье будет умеренно расти в цене, как предполагает второй вариант, наша квартира в 2011 году будет стоить $273.489 тыс. В этом случае сумма переплаты составит всего $8.294 тыс.
http://www.irn.ru/articles/11196.html
В мае стало окончательно ясно, что снижение цен на столичное жилье - это не временное явление, а устойчивая тенденция. Банкиры зорко следят за развитием ситуации на рынке недвижимости и готовятся предпринять все меры для защиты своих интересов, если цены на жилье будут падать дальше. Ужесточение требований к заемщику и залогу, увеличение первоначального взноса и процентов по кредиту - вот далеко не полный перечень мер, которые готовятся принять банки в целях самообороны.
"Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".
Банки готовятся к отступлению
Если для покупателей снижение цен на жилье - это хорошая новость, то для ипотечных банков совсем наоборот. "При ситуации на рынке, когда цены на жилье снижаются, риски банка увеличиваются, так как стоимость обеспечения кредита уменьшается. При такой тенденции банки должны компенсировать увеличение рисков увеличением размера минимального первоначального взноса, - говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. - Если будет продолжаться падение цен, то банки будут прежде всего анализировать, на все ли жилье падают цены или на отдельные типы домов. Если на отдельные типы, то к ним будут применены дополнительные требования или запрет на их кредитование. Если цены падают на всю недвижимость в целом, то, вероятно, увеличатся требования к величине первоначального взноса и объектам залога, то есть будут приниматься к кредитованию наиболее стабильные и высоколиквидные объекты".
Чем ниже опустятся цены, тем сильнее изменятся условия ипотечного кредитования. Как объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов, если цены на жилье в ближайшие два года будут падать на 5-10% год, повысится уровень риска ипотечного продукта. "В этих условиях обязательным будет наличие поручителей, - отмечает он. - В случае обвала цен на жилье ипотечный рынок будет характеризоваться неопределенностью и высоким уровнем риска. Можно прогнозировать, что сроки кредитования не будут превышать 15 лет, первоначальный взнос будет составлять не менее 40%. Обязательным будет наличие поручителей и имущества в собственности заемщика, - например, автомобиля, квартиры, дома или земли".
Кроме того, по словам начальника отдела аналитики департамента розничного бизнеса Собинбанка Юлия Смакова, в случае обвала цен на недвижимость вполне возможно, что от заемщика потребуется страховать ответственность перед банками для погашения задолженности в случае дефолта на рынке недвижимости.
Ждем первых симптомов
Самый первый симптом начала ипотечного кризиса - увеличение размеров первоначального взноса. Этот параметр ипотечного кредита, во-первых, легко поддается корректировке, а во-вторых, надежно страхует банк от потерь, связанных с обесцениванием залога.
"Кредитование без первоначального взноса стало возможным благодаря быстрому росту цен на недвижимость. Предоставляя 100% от стоимости приобретаемого жилья, по истечении некоторого времени (от 1 до нескольких месяцев) стоимость обеспечения по отношению к предоставленному кредиту повышается, - объясняет начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена Бушнякова. - В условиях падения цен процесс будет обратный".
А следовательно, как говорит директор департамента по работе с физическими лицами "РосЕвроБанка" Сергей Гордейко, снижение цен на недвижимость, даже незначительное, прежде всего повлияет на требование банков к размеру первоначального взноса. Величина минимального первоначального взноса увеличится. "Кредитные программы "без первоначального взноса" утратят свою актуальность. И банки могут вернуться к классическому первоначальному взносу в 30%, что ощутимо снизит доступность ипотечного кредитования. Так как при сегодняшних ценах 30% - очень серьезная сумма", - отмечает он.
Директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что снижение цен на недвижимость в ближайшие 2 года всего на 6-10% может привести к отмене программ кредитования без первоначального взноса, а падение цен на квартиры на 10-20% приведет к увеличению размера первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, отмене программ кредитования, которые имеют наибольший риск для банка, и к выходу некоторых игроков с рынка ипотечного кредитования.
Придется отвечать имуществом
При значительном снижении цен на недвижимость банки рискуют столкнуться с проблемой невозвратов. Заемщикам, купившим квартиру с инвестиционными целями, да еще без первоначального взноса, будет выгоднее перестать платить по кредиту за актив, который сильно потерял в цене, чем пускать деньги на ветер. "При падении цен на квартиры количество невозвратов, безусловно, увеличится, в основном за счет лиц, приобретавших недвижимость со спекулятивными целями, - считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. - Но не думаю, что увеличение просрочки будет значительным".
Банки несут серьезные потери, когда обесценивание залога совпадает с дефолтом заемщика. А поскольку спад на рынке недвижимости напрямую не повлияет на доходы заемщиков, Елена Бушнякова считает, что волноваться нечего - за исключением случаев, когда деятельность заемщика связана со сдачей недвижимости в аренду. Ведь ставки по арендной плате будут падать, что приведет к потере части доходов. А вот при условии значительного снижения цен на жилье убытки могут понести банки, у которых стоимость обеспечения в данном случае будет меньше остатка долга по выданным кредитам. "Если придется обращать взыскание на такую недвижимость при текущей ситуации на рынке, то, понятно, возвратить всю сумму долга будет практически невозможно. Пострадают и заемщики, ранее заключившие сделки, - возвращать банку придется сумму, превышающую текущую стоимость недвижимости", - говорит Елена Бушнякова.
Впрочем, прекратить платить по кредиту на практике менее выгодно, чем продолжать выплаты. "Ведь при обращении взыскания на квартиру путем продажи с открытых торгов клиент потеряет не только размер внесенного им первоначального взноса, но и всю сумму уплаченных процентов за весь срок пользования кредитом, - предупреждает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. - То есть заемщик останется и без вложенных в покупку жилья денег, и без квартиры". Кроме того, "при возникновении ситуации, когда денежных средств от продажи предмета залога недостаточно, чтобы покрыть обязательства перед банком, банк может обратить взыскание на иное имущество должника или потребовать замену предмета залога, руководствуясь условиями договора", - предостерегает начальник департамента кредитования и инвестиционных программ Транскапиталбанка Ольга Банных.
При резком снижении цен на заложенные квартиры заемщики могут оказаться в ситуации, когда банк потребует погасить кредит сразу. "У банков, получивших обесцененные залоги, может возникнуть соблазн досрочно востребовать ипотечный кредит, - напоминает Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка "ГЛОБЭКС", - но при безупречной платежной дисциплине заемщика сделать это будет достаточно проблематично для банков". Чтобы не дать банку такую возможность, следует, во-первых, пунктуально платить по кредиту, а во-вторых, внимательно изучать кредитный договор на наличие пункта, дающего возможность банку выкинуть такой номер.
Калькулятор
Дмитрий Шапочкин,начальник управления продаж Городского ипотечного банка: Сколько не жалко переплатить за квартиру
Покупать квартиру сейчас, когда цены на жилье начали снижаться, или подождать? Для ответа на вопрос посчитаем, сколько мы реально переплатим за квартиру, если цены будут умеренно расти или умеренно снижаться, как это происходит в последние месяцы.
Итак, мы думаем на тему покупки двухкомнатной квартиры в Москве площадью 53 кв. м, которая сейчас стоит $225 тыс. У нас есть $50 тыс., соответственно квартиру мы будем покупать с помощью ипотечного кредита. Кредит берем сроком на 5 лет, под 9.5% годовых (фиксированная процентная ставка, в валюте). Интересующий нас размер кредита - $180 тыс. Ежемесячный платеж по кредиту составит $3780 (рассчитан по формуле аннуитетного платежа).
При получении ипотечного кредита мы оплачиваем страховую премию за первый год пользования кредитом, государственную пошлину, банковскую комиссию и прочие мелкие расходы, все вместе это составляет 2.29% нужной нам суммы кредита, или $4100.
Взяли кредит, стали собственниками. Теперь посмотрим, как могут развиваться события. С кредитом все ясно - условия кредитования зафиксированы в кредитном договоре, а внесение изменений в кредитный договор возможно только с согласия обеих сторон - заемщика и кредитора. То есть сюрпризов здесь не будет.
Небольшое уточнение по поводу страховки. Страхование рисков утраты жизни и потери трудоспособности, права собственности и самой недвижимости по ипотечному кредиту является одной из отличительных особенностей этого вида кредита. Ипотечное страхование покрывает основные риски, которые могут коснуться заемщика и самой квартиры, гарантирует, что при наступлении неблагоприятных обстоятельств вы сохраните свою недвижимость. Размер же страховой премии определяется страховой компанией индивидуально для каждого заемщика (в зависимости от возраста, пола и т.п.). Для нашего расчета мы взяли ежегодную страховую премию в размере 0.9% страховой суммы (остаток кредита, увеличенный на 10%).
Теперь нам нужно спрогнозировать, какова будет динамика изменения стоимости жилья и сколько будет стоить наша квартира через год, два, три, четыре и пять. Возьмем за основу два варианта развития событий. Первый вариант предполагает, что цены на жилье будут снижаться на 7% в год (то есть на 0.58% в месяц), второй - цены на жилье стабилизировались, и наблюдается динамика ежегодного роста на 5% в год (то есть на 0.42% в месяц).
Для наглядности наложим на эти цифры ту стоимость, которую мы ежегодно платим за квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита. Получается, что если события будут развиваться по первому варианту, то есть при умеренном снижении цен на жилье, наша квартира в 2011 году будет стоить $168.312 тыс. и мы переплатим за нее $113.471 тыс. А если жилье будет умеренно расти в цене, как предполагает второй вариант, наша квартира в 2011 году будет стоить $273.489 тыс. В этом случае сумма переплаты составит всего $8.294 тыс.
http://www.irn.ru/articles/11196.html
m
mgd
29.05.07 : Жизнь банков начали осложнять неликвидные закладные
http://www.irn.ru/articles/11163.html
Степень и характер либерализации российского ипотечного рынка вызывает все большую обеспокоенность специалистов. Многие банки уже почувствовали, как их жизнь начинают осложнять "мусорные" закладные, которые по сути некуда пристроить - они не годятся ни для рефинансирования, ни для секьюритизации. В ближайшее время начнется процесс ужесточения требований банков к своим заемщикам, считает Владимир Компанейщиков, генеральный директор крупной ипотечной корпорации. И в этом убеждении он не одинок.
Их пример - другим наука
Что может ждать Россию в противном случае, было показано на недавней конференции "Анализ и прогноз развития рынка жилищного кредитования", состоявшейся в Санкт-Петербурге, - причем на опыте США. Директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала одного из банков Вячеслав Михайлов заметил, что Соединенные Штаты постоянно приводят в пример российскому ипотечному рынку, неизменно подчеркивая, что доля ипотечных кредитов у нас невелика (чуть ли не в тысячу раз меньше). Однако в настоящее время американский рынок жилищных кредитов переживает серьезный кризис. И причина его, по мнению многих аналитиков, именно в низком качестве большой части ипотечных займов. На кредиты, соответствующие стандартам старейших ипотечных обществ там ныне приходится, по оценкам специалистов, около 60 процентов. Еще 20 процентов выдавались по сниженным требованиям. Наконец, оставшиеся были буквально навязаны клиентам банками и ипотечными компаниями. То есть убедительных подтверждений способности заемщика вернуть кредит никто не испрашивал. Зачастую, кстати, не было и первого взноса.
Итог известен: просроченная задолженность в 2006 году составила 13,3 процента, примерно столько же ожидается и в этом, а в 2008-м - уже 24,4 процента. Более 30 ипотечных компаний обанкротилось, ожидается 9-процентное падение ипотечного рынка, 18-процентное - рынка первичных продаж жилой недвижимости и 4-процентное - "вторички". И, как реакция, началось ужесточение требований к заемщику. В частности, отменены кредиты без первоначального взноса.
В погоне за клиентом
В России пока вроде бы все обстоит не так страшно. Объем просроченной задолженности по ипотеке в 2006 году составил буквально доли процента.
Однако специалисты смотрят вперед. У нас до самого недавнего времени шел процесс либерализации требований к заемщикам. Снижалась - с 30 процентов до 10 - доля первоначального взноса. Многие банки объявляли, что готовы давать кредит вообще без первого взноса (правда, как отмечают сами банковские специалисты, это были разовые имиджевые акции, а не постоянная политика). Вместо законно установленных форм подтверждения доходов теперь кое-где соглашаются даже на декларативную (то есть клиент сам объявляет, сколько он зарабатывает и, стало быть, может платить). Ну разве что с работодателем свяжутся и изустное подтверждение получат. Наконец в качестве созаемщика можно привлекать чуть ли не постороннего человека, только бы он согласился подписаться под договором.
Кроме того, на прошедшем недавно в Ассоциации банков Северо-Запада "круглом столе" ряд участников с обеспокоенностью констатировал, что в погоне за клиентом некоторые риелторские компании перестают вообще оценивать платежеспособность клиента, перекладывая весь риск на банк.
Залог еще продать нужно
В результате, по словам Владимира Компанейщикова, перед многими компаниями уже встает вопрос: куда девать низкокачественные договоры? Ведь профессиональные игроки ипотечного рынка знают: главное - не выдать кредит, а потом его куда-то пристроить. Либо найти желающего его выкупить (рефинансировать), либо выделить портфель закладных отдельно от всех иных кредитов и выпустить под него ценные бумаги. Кстати, именно таким образом можно и ставки по кредитам установить ниже уровня инфляции, если каждая закладная будет "прокручиваться" на рынке не один раз.
Однако если риск невозврата кредита велик, рефинансирование и секьюритизация остаются мечтой недостижимой. К примеру, в США процесс секьюритизации прошло 54 процента закладных по ипотеке, в Европе - 30, а у нас всего около 6. По прогнозам руководителя рабочей группы по жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, к концу года будет около 10 процентов. Но все равно это очень далеко от западных стандартов. Так что риск невозврата кредитов будет нести тот банк, который ипотеку оформил. Пока времени с момента начала массовой выдачи ипотечных займов прошло немного, так что заемщики не успели "развернуться". Но что будет через пять-десять лет?
Да и сейчас все ли так гладко? В своем выступлении на конференции Владимир Компанейщиков, чья корпорация активно работает в регионах, отметил: там до 50 (!) процентов заемщиков задерживает платежи. А ведь провинция развивала у себя последнее время ипотеку даже быстрее, чем столицы, где доход у населения традиционно выше. В Петербурге, к примеру, по словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, из 1500 закладных в рамках государственной ипотечной программы "дефолту" подверглись лишь 5.
Когда плохо - хорошо
В общем, по мнению Вячеслава Михайлова, России ипотечный кризис, подобный американскому, пока не грозит, но причиной этому - как раз неразвитость у нас ипотеки.
- У нас ипотечные кредиты составляют слишком малую часть рынка приобретения жилья, - отметил он. - Кроме того, заемщики - люди в основном обеспеченные (в Петербурге, к примеру, при среднем доходе на человека ниже 1,5 тысячи долларов даже об однокомнатной квартире мечтать не приходится - Прим. авт.). Наконец, в России не то что по низкокачественным кредитам, а даже и по высококачественным ценные бумаги выпустить нелегко. То, что до сих пор было, это только пилотные проекты.
По исследованиям, проведенным специалистами одной из компаний в Омске, городе, где ипотека развивается довольно активно (доля ее на рынке покупки жилья равняется 10,8 процента), лишь 30 процентов горожан имеют средний доход, позволяющий им воспользоваться ипотечными кредитами. Интересно, что, по данным этого исследования, наши граждане научились уже сопоставлять свои желания с возможностями. По крайней мере 71 процент омичей заявил, что не собирается менять свои жилищные условия. А надеются это сделать 28 процентов. Как видим, доли, как раз совпадающие с тем, у кого есть финансовая возможность воспользоваться ипотекой. Интересно еще, что лишь 4 процента опрошенных готовы взять ипотечный кредит в ближайший год. Так что, по мнению аналитиков, проводивших исследование, темпы роста жилищного заимствования будут сокращаться. Причем, по мнению Владимира Компанейщикова, в других провинциальных городах картина не сильно отличается. А ведь, по оценкам Игоря Жигунова, в ближайшие годы 70 процентов прироста ипотеки будут давать как раз регионы. Его прогнозы тоже показывают снижение темпов роста ипотеки: 2007 год - 11-12 миллиардов долларов, 2008 год - 18-19 миллиардов, 2009 год - 25-26 миллиардов, 2010 год - 30-35 миллиардов.
Так что до Запада нам далеко. Но и до кризиса тоже. Тем более представители банков на конференциях в Петербурге однозначно заявили, что готовы ужесточить требования к заемщикам. В первую очередь, похоже, это касается первоначального взноса: он, видимо, останется не ниже 10 процентов. Чтобы, по словам многих специалистов, не расслаблять заемщика. Ведь выплатив некую сумму вначале, он вряд ли захочет ее терять, отказываясь от уплаты в дальнейшем. А вот что касается требований к подтверждению доходов, они, вероятно, не поднимутся. Как отметил Владислав Назаров, у нас в стране до сих пор слишком мало людей получают зарплату исключительно по белым схемам.
Юрий Звягин Российская газета
http://www.irn.ru/articles/11163.html
Степень и характер либерализации российского ипотечного рынка вызывает все большую обеспокоенность специалистов. Многие банки уже почувствовали, как их жизнь начинают осложнять "мусорные" закладные, которые по сути некуда пристроить - они не годятся ни для рефинансирования, ни для секьюритизации. В ближайшее время начнется процесс ужесточения требований банков к своим заемщикам, считает Владимир Компанейщиков, генеральный директор крупной ипотечной корпорации. И в этом убеждении он не одинок.
Их пример - другим наука
Что может ждать Россию в противном случае, было показано на недавней конференции "Анализ и прогноз развития рынка жилищного кредитования", состоявшейся в Санкт-Петербурге, - причем на опыте США. Директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала одного из банков Вячеслав Михайлов заметил, что Соединенные Штаты постоянно приводят в пример российскому ипотечному рынку, неизменно подчеркивая, что доля ипотечных кредитов у нас невелика (чуть ли не в тысячу раз меньше). Однако в настоящее время американский рынок жилищных кредитов переживает серьезный кризис. И причина его, по мнению многих аналитиков, именно в низком качестве большой части ипотечных займов. На кредиты, соответствующие стандартам старейших ипотечных обществ там ныне приходится, по оценкам специалистов, около 60 процентов. Еще 20 процентов выдавались по сниженным требованиям. Наконец, оставшиеся были буквально навязаны клиентам банками и ипотечными компаниями. То есть убедительных подтверждений способности заемщика вернуть кредит никто не испрашивал. Зачастую, кстати, не было и первого взноса.
Итог известен: просроченная задолженность в 2006 году составила 13,3 процента, примерно столько же ожидается и в этом, а в 2008-м - уже 24,4 процента. Более 30 ипотечных компаний обанкротилось, ожидается 9-процентное падение ипотечного рынка, 18-процентное - рынка первичных продаж жилой недвижимости и 4-процентное - "вторички". И, как реакция, началось ужесточение требований к заемщику. В частности, отменены кредиты без первоначального взноса.
В погоне за клиентом
В России пока вроде бы все обстоит не так страшно. Объем просроченной задолженности по ипотеке в 2006 году составил буквально доли процента.
Однако специалисты смотрят вперед. У нас до самого недавнего времени шел процесс либерализации требований к заемщикам. Снижалась - с 30 процентов до 10 - доля первоначального взноса. Многие банки объявляли, что готовы давать кредит вообще без первого взноса (правда, как отмечают сами банковские специалисты, это были разовые имиджевые акции, а не постоянная политика). Вместо законно установленных форм подтверждения доходов теперь кое-где соглашаются даже на декларативную (то есть клиент сам объявляет, сколько он зарабатывает и, стало быть, может платить). Ну разве что с работодателем свяжутся и изустное подтверждение получат. Наконец в качестве созаемщика можно привлекать чуть ли не постороннего человека, только бы он согласился подписаться под договором.
Кроме того, на прошедшем недавно в Ассоциации банков Северо-Запада "круглом столе" ряд участников с обеспокоенностью констатировал, что в погоне за клиентом некоторые риелторские компании перестают вообще оценивать платежеспособность клиента, перекладывая весь риск на банк.
Залог еще продать нужно
В результате, по словам Владимира Компанейщикова, перед многими компаниями уже встает вопрос: куда девать низкокачественные договоры? Ведь профессиональные игроки ипотечного рынка знают: главное - не выдать кредит, а потом его куда-то пристроить. Либо найти желающего его выкупить (рефинансировать), либо выделить портфель закладных отдельно от всех иных кредитов и выпустить под него ценные бумаги. Кстати, именно таким образом можно и ставки по кредитам установить ниже уровня инфляции, если каждая закладная будет "прокручиваться" на рынке не один раз.
Однако если риск невозврата кредита велик, рефинансирование и секьюритизация остаются мечтой недостижимой. К примеру, в США процесс секьюритизации прошло 54 процента закладных по ипотеке, в Европе - 30, а у нас всего около 6. По прогнозам руководителя рабочей группы по жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, к концу года будет около 10 процентов. Но все равно это очень далеко от западных стандартов. Так что риск невозврата кредитов будет нести тот банк, который ипотеку оформил. Пока времени с момента начала массовой выдачи ипотечных займов прошло немного, так что заемщики не успели "развернуться". Но что будет через пять-десять лет?
Да и сейчас все ли так гладко? В своем выступлении на конференции Владимир Компанейщиков, чья корпорация активно работает в регионах, отметил: там до 50 (!) процентов заемщиков задерживает платежи. А ведь провинция развивала у себя последнее время ипотеку даже быстрее, чем столицы, где доход у населения традиционно выше. В Петербурге, к примеру, по словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, из 1500 закладных в рамках государственной ипотечной программы "дефолту" подверглись лишь 5.
Когда плохо - хорошо
В общем, по мнению Вячеслава Михайлова, России ипотечный кризис, подобный американскому, пока не грозит, но причиной этому - как раз неразвитость у нас ипотеки.
- У нас ипотечные кредиты составляют слишком малую часть рынка приобретения жилья, - отметил он. - Кроме того, заемщики - люди в основном обеспеченные (в Петербурге, к примеру, при среднем доходе на человека ниже 1,5 тысячи долларов даже об однокомнатной квартире мечтать не приходится - Прим. авт.). Наконец, в России не то что по низкокачественным кредитам, а даже и по высококачественным ценные бумаги выпустить нелегко. То, что до сих пор было, это только пилотные проекты.
По исследованиям, проведенным специалистами одной из компаний в Омске, городе, где ипотека развивается довольно активно (доля ее на рынке покупки жилья равняется 10,8 процента), лишь 30 процентов горожан имеют средний доход, позволяющий им воспользоваться ипотечными кредитами. Интересно, что, по данным этого исследования, наши граждане научились уже сопоставлять свои желания с возможностями. По крайней мере 71 процент омичей заявил, что не собирается менять свои жилищные условия. А надеются это сделать 28 процентов. Как видим, доли, как раз совпадающие с тем, у кого есть финансовая возможность воспользоваться ипотекой. Интересно еще, что лишь 4 процента опрошенных готовы взять ипотечный кредит в ближайший год. Так что, по мнению аналитиков, проводивших исследование, темпы роста жилищного заимствования будут сокращаться. Причем, по мнению Владимира Компанейщикова, в других провинциальных городах картина не сильно отличается. А ведь, по оценкам Игоря Жигунова, в ближайшие годы 70 процентов прироста ипотеки будут давать как раз регионы. Его прогнозы тоже показывают снижение темпов роста ипотеки: 2007 год - 11-12 миллиардов долларов, 2008 год - 18-19 миллиардов, 2009 год - 25-26 миллиардов, 2010 год - 30-35 миллиардов.
Так что до Запада нам далеко. Но и до кризиса тоже. Тем более представители банков на конференциях в Петербурге однозначно заявили, что готовы ужесточить требования к заемщикам. В первую очередь, похоже, это касается первоначального взноса: он, видимо, останется не ниже 10 процентов. Чтобы, по словам многих специалистов, не расслаблять заемщика. Ведь выплатив некую сумму вначале, он вряд ли захочет ее терять, отказываясь от уплаты в дальнейшем. А вот что касается требований к подтверждению доходов, они, вероятно, не поднимутся. Как отметил Владислав Назаров, у нас в стране до сих пор слишком мало людей получают зарплату исключительно по белым схемам.
Юрий Звягин Российская газета
m
mgd
Застройщики отнимают доходы частных инвесторов: новостройки не продают на стадии котлована
31 мая 2007 г.
http://realty.newsru.com/article/31May2007/invest
Вести
Самый популярный способ инвестирования в недвижимость - покупка новостройки на стадии котлована с последующей продажей квартиры в построенном доме - в Московском регионе больше не работает. Предложение новостроек на "нулевом уровне" заметно сократилось: в ситуации падающего рынка застройщики не спешат делиться прибылью с частными инвесторами, сообщает "Газета GZT.ru". В результате доходность операций по инвестированию в новостройки сократилась для частников с прошлогодних 70-80 до 20%.
В настоящее время, по данным компании Vesco Realty, структура предложения первичного рынка московской недвижимости выглядит следующим образом: 25% - котлованная стадия, 45% - строительные работы на разных этапах, 20% - готовое предложение и около 10% - проекты. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, наибольшее количество объектов, находящихся на котлованной стадии строительства, находятся в бизнес-классе. "В то время как доля проектов класса де люкс и эконом на котлованной стадии постепенно сокращается", - замечает она.
Более того, достаточно много объектов выходит на рынок с чистовой отделкой квартир, чего не наблюдалось уже много лет. Зато это позволяет застройщикам получить дополнительную маржу. В частности, по такой схеме пошли в ГК МИАН, предлагая готовые квартиры в жилых комплексах "Коперник" и "Режиссер".
Для частного инвестора все это плохие новости. По мнению начальника аналитического отдела компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, больше 15-20% теперь ему не заработать. Кроме того, на инвестициях в новостройки можно теперь и погореть. "Застройщик, начав продажи, может неадекватно оценить рынок, а в дальнейшем, осознав, что продажи не идут, попросту снизить цену", - замечает Ветлугина. В результате те, кто купил квартиры на ранней стадии строительства по первоначальной цене, понесут убытки.
Тем, кто продолжает считать недвижимость лучшим объектом инвестиций, специалисты советуют переключиться на загородную. "В первую очередь стоит обратить свое внимание на коттеджные поселки эконом-класса", - считает руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов. По его словам, частные инвесторы, вложившиеся в строительство коттеджей в мае 2005 года, за прошедшее время смогли заработать до 100% чистой прибыли, что сопоставимо с доходами, полученными от инвестирования в городскую недвижимость.
Однако эксперты единогласно предупреждают о больших рисках. "Очень много зависит от выбора конкретного объекта, и вероятность прогореть значительно выше, чем при инвестициях в городское жилье", - уверена Ветлугина. Дело в том, что рынок загородного жилья перенасыщен неликвидными объектами, поэтому покупку необходимо делать очень обдумано.
31 мая 2007 г.
http://realty.newsru.com/article/31May2007/invest
Вести
Самый популярный способ инвестирования в недвижимость - покупка новостройки на стадии котлована с последующей продажей квартиры в построенном доме - в Московском регионе больше не работает. Предложение новостроек на "нулевом уровне" заметно сократилось: в ситуации падающего рынка застройщики не спешат делиться прибылью с частными инвесторами, сообщает "Газета GZT.ru". В результате доходность операций по инвестированию в новостройки сократилась для частников с прошлогодних 70-80 до 20%.
В настоящее время, по данным компании Vesco Realty, структура предложения первичного рынка московской недвижимости выглядит следующим образом: 25% - котлованная стадия, 45% - строительные работы на разных этапах, 20% - готовое предложение и около 10% - проекты. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, наибольшее количество объектов, находящихся на котлованной стадии строительства, находятся в бизнес-классе. "В то время как доля проектов класса де люкс и эконом на котлованной стадии постепенно сокращается", - замечает она.
Более того, достаточно много объектов выходит на рынок с чистовой отделкой квартир, чего не наблюдалось уже много лет. Зато это позволяет застройщикам получить дополнительную маржу. В частности, по такой схеме пошли в ГК МИАН, предлагая готовые квартиры в жилых комплексах "Коперник" и "Режиссер".
Для частного инвестора все это плохие новости. По мнению начальника аналитического отдела компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, больше 15-20% теперь ему не заработать. Кроме того, на инвестициях в новостройки можно теперь и погореть. "Застройщик, начав продажи, может неадекватно оценить рынок, а в дальнейшем, осознав, что продажи не идут, попросту снизить цену", - замечает Ветлугина. В результате те, кто купил квартиры на ранней стадии строительства по первоначальной цене, понесут убытки.
Тем, кто продолжает считать недвижимость лучшим объектом инвестиций, специалисты советуют переключиться на загородную. "В первую очередь стоит обратить свое внимание на коттеджные поселки эконом-класса", - считает руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов. По его словам, частные инвесторы, вложившиеся в строительство коттеджей в мае 2005 года, за прошедшее время смогли заработать до 100% чистой прибыли, что сопоставимо с доходами, полученными от инвестирования в городскую недвижимость.
Однако эксперты единогласно предупреждают о больших рисках. "Очень много зависит от выбора конкретного объекта, и вероятность прогореть значительно выше, чем при инвестициях в городское жилье", - уверена Ветлугина. Дело в том, что рынок загородного жилья перенасыщен неликвидными объектами, поэтому покупку необходимо делать очень обдумано.
m
mgd
01.06.07 : Переоцененные московские квартиры подешевели на 20%
http://www.irn.ru/articles/11204.html
Столичная недвижимость продолжает дешеветь. Наиболее заметно теряют в цене однокомнатные квартиры в хрущевках и девятиэтажных панельных домах старой постройки. Но сейчас и в новостройках квартиры продаются с хорошими скидками. Стоит ли ждать дальнейшего падения цен на квартиры и откладывать покупку квадратных метров?
В мае стало ясно, что на рынке жилья наступила нешуточная стагнация. "Уже понятно, что остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".
По данным аналитического центра IRN, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0.5% - с $4218 до $4195 за квадратный метр. "Это, казалось бы, незначительное снижение. Однако в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0.5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1.5%", - считает Олег Репченко.
В мае снижение продолжилось, а его темпы ускорились. Так, по результатам мониторинга рынка жилья информационно-аналитического агентства RWAY, только за вторую неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1.7%. На рынке жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) средние цены предложений вторичного рынка за неделю стали меньше на 0.7%. Цена квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу (дома из монолита и кирпича), снизилась за неделю на 1.7%. "Заметное снижение цен на квартиры такого класса связано в первую очередь со снижением цен в объявлениях некоторыми владельцами трех- и многокомнатных квартир в Центральном и Западном административных округах, - отмечает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. - В целом итоги первых двух недель мая говорят о том, что процесс снижения цен на московском рынке жилья устойчиво продолжается".
Самые дешевые
По данным директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, максимальное падение цен на квартиры продемонстрировало переоцененное в 2006 году панельное жилье типовых серий. Цены на него падали примерно на 0.2-0.4% в месяц. Районы - аутсайдеры по ценам - северо-восток, восток и юго-восток.
Особенно заметно подешевели однокомнатные и многокомнатные квартиры в панельных домах. "Однокомнатные квартиры в условиях ажиотажного спроса в 2006 году были явно переоценены из-за большого спроса, вызванного их ценовой доступностью. Низкий спрос на многокомнатные квартиры в таких домах определяется неудобной планировкой. Маленькие площади не соответствуют современным представлениям о комфортном проживании. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", с начала года цена предложения на однокомнатные квартиры в таких домах снизилась на 1.5%, а в сегменте многокомнатных квартир цена предложения снизилась более чем на 2.4%. Сегодня средняя цена предложения на квартиры в панельных домах старой застройки составляет в среднем по Москве $4050 за кв. м, причем цены на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, ниже на 10%, - рассказывает Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой". - Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа, расположенные, как правило, в 5-этажных домах. Они имеют общую площадь около 20 кв. м, жилую - 14 кв. м. В них нет полноценного санузла, а в кухне, площадь которой 2-3 кв. м, помещается только плита. Цены на такие квартиры начинаются от $85 тыс. По сравнению с декабрем 2006 года объем предложения в этом сегменте увеличился на 20%, что, в свою очередь, повлияло на время экспозиции, которая увеличилась до 2-2.5 месяцев".
По наблюдениям Александра Тимофеева, генерального директора "МТ Девелопмент", с начала 2007-го жилье плохого качества подешевело в среднем на 10-15%. "Если брать за некий эталон классическую небольшую "однушку" в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее стоимость зимой была $150-160 тыс., сейчас ее предлагают за $130-135 тыс. (при этом курс доллара сейчас ниже), - говорит он. - Процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться - переоцененное низкокачественное жилье потеряет часть стоимости, в то время как дорогое нагонит отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом".
Риэлторы приводят и конкретные примеры. Так, по словам заместителя гендиректора Московского агентства недвижимости Светланы Габуевой, если в марте заявленная цена типовой однокомнатной квартиры в панельной пятиэтажке по ул. Байкальской (м. "Щелковская") составляла $130 тыс., сейчас эта квартира предлагается за $120 тыс. с торгом. А в сентябре прошлого года подобные квартиры предлагались по цене $140-145 тыс.
Конечно, стоимость жилья и сумма, на которую оно подешевело, зависят и от района. По данным Андрея Скопцова, замдиректора агентства недвижимости "Статус", руководителя департамента продаж, наиболее энергично (на 15-20%) цены упали на квартиры в отдаленных спальных районах, таких, как Чертаново, Люблино, Гольяново и т.п. Например, сейчас однокомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме в Чертанове стоит $120 тыс., однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке в Люблине продается за $110 тыс., столько же стоит и "однушка" на первом этаже панельной девятиэтажки в Гольянове.
"Имеющая место сегодня корректировка цен указывает на постепенное смещение спроса от дешевого панельного в пользу более качественного монолитного и кирпичного жилья", - подытоживает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.
Получите скидку
Цены на новостройки тоже снижаются, хотя и не так явно. Но, как подметил Олег Репченко, весной продавцы стали пересматривать содержание у.е. "Если в период ажиотажа под у.е., или долларом, нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ, - отмечает он. - А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры".
Самое заметное снижение - на квартиры в эконом-классе. Как объясняет Юрий Синяев, это связано с тем, что покупателям при быстрой оплате предлагаются различные скидки, беспроцентные рассрочки и другие преференции. "Вместе с тем политика застройщиков сегодня определяется по-прежнему разработанной бизнес-стратегией и потребностями компании. Конечно, если у застройщика есть определенные проблемы и для решения первоочередных задач ему в срочном порядке не хватает определенной суммы денег, можно объявить скидки и в более короткие сроки по заниженным ценам реализовать собственные проекты, - говорит от. - Однако для сильных игроков рынка такое поведение на сегодняшний день не актуально".
Но и в более дорогом сегменте сегодня можно купить жилье со скидкой. Так, по данным Ольги Денисовой, в последние месяцы компаниями-застройщиками проводятся сезонные акции по стимулированию продаж. Например, в компании "Домострой" для покупателей квартир в жилом комплексе "Адмирал" и "Гарибальди" предоставляется при 100%-ной оплате бонус в размере 3-7% от стоимости. А купить квартиру по минимальной цене по-прежнему возможно только на нулевой стадии строительства. Так, например, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме на ул. Новогиреевская, владение 5, составляет $149 258, уточняет Ольга Денисова.
Чем больше будут снижаться цены на квартиры на вторичном рынке, тем на большие скидки смогут рассчитывать покупатели квартир в новостройках. "Уже сейчас рынок недвижимости охватила некоторая нервозность. Многие девелоперы стали усиленно стимулировать спрос, предлагая бонусы и скидки, - утверждает Александр Тимофеев. - Проведение подобных акций связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года, и теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу".
Покупательский каприз
В условиях стагнации рынка поведение покупателей меняется. "У людей больше нет необходимости торопиться с покупкой недвижимости, как это было в прошлом году в период скачкообразного роста цен и ажиотажа, теперь они имеют возможность для более долгого и тщательного выбора, - говорит Юрий Синяев. - Кроме того, в последнее время потенциальные клиенты, ожидая дальнейшего снижения цен, не торопятся покупать жилье. Соответственно увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир. А клиенты выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры".
А если клиент остановил свой выбор на квартире, а выкладывать требуемую продавцом сумму не спешит, справедливо рассчитывая на скидку? Как объясняет Андрей Скопцов, сегодня клиенты диктуют свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели предлагают продавцу резко понизить цену (до 20 %). При падении цен это поведение вполне оправданно.
Наталья Барановская Финансовые известия
http://www.irn.ru/articles/11204.html
Столичная недвижимость продолжает дешеветь. Наиболее заметно теряют в цене однокомнатные квартиры в хрущевках и девятиэтажных панельных домах старой постройки. Но сейчас и в новостройках квартиры продаются с хорошими скидками. Стоит ли ждать дальнейшего падения цен на квартиры и откладывать покупку квадратных метров?
В мае стало ясно, что на рынке жилья наступила нешуточная стагнация. "Уже понятно, что остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".
По данным аналитического центра IRN, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0.5% - с $4218 до $4195 за квадратный метр. "Это, казалось бы, незначительное снижение. Однако в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0.5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1.5%", - считает Олег Репченко.
В мае снижение продолжилось, а его темпы ускорились. Так, по результатам мониторинга рынка жилья информационно-аналитического агентства RWAY, только за вторую неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1.7%. На рынке жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) средние цены предложений вторичного рынка за неделю стали меньше на 0.7%. Цена квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу (дома из монолита и кирпича), снизилась за неделю на 1.7%. "Заметное снижение цен на квартиры такого класса связано в первую очередь со снижением цен в объявлениях некоторыми владельцами трех- и многокомнатных квартир в Центральном и Западном административных округах, - отмечает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. - В целом итоги первых двух недель мая говорят о том, что процесс снижения цен на московском рынке жилья устойчиво продолжается".
Самые дешевые
По данным директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, максимальное падение цен на квартиры продемонстрировало переоцененное в 2006 году панельное жилье типовых серий. Цены на него падали примерно на 0.2-0.4% в месяц. Районы - аутсайдеры по ценам - северо-восток, восток и юго-восток.
Особенно заметно подешевели однокомнатные и многокомнатные квартиры в панельных домах. "Однокомнатные квартиры в условиях ажиотажного спроса в 2006 году были явно переоценены из-за большого спроса, вызванного их ценовой доступностью. Низкий спрос на многокомнатные квартиры в таких домах определяется неудобной планировкой. Маленькие площади не соответствуют современным представлениям о комфортном проживании. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", с начала года цена предложения на однокомнатные квартиры в таких домах снизилась на 1.5%, а в сегменте многокомнатных квартир цена предложения снизилась более чем на 2.4%. Сегодня средняя цена предложения на квартиры в панельных домах старой застройки составляет в среднем по Москве $4050 за кв. м, причем цены на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, ниже на 10%, - рассказывает Ольга Денисова, заместитель директора по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой". - Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа, расположенные, как правило, в 5-этажных домах. Они имеют общую площадь около 20 кв. м, жилую - 14 кв. м. В них нет полноценного санузла, а в кухне, площадь которой 2-3 кв. м, помещается только плита. Цены на такие квартиры начинаются от $85 тыс. По сравнению с декабрем 2006 года объем предложения в этом сегменте увеличился на 20%, что, в свою очередь, повлияло на время экспозиции, которая увеличилась до 2-2.5 месяцев".
По наблюдениям Александра Тимофеева, генерального директора "МТ Девелопмент", с начала 2007-го жилье плохого качества подешевело в среднем на 10-15%. "Если брать за некий эталон классическую небольшую "однушку" в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее стоимость зимой была $150-160 тыс., сейчас ее предлагают за $130-135 тыс. (при этом курс доллара сейчас ниже), - говорит он. - Процесс коррекции стоимости жилья в Москве в ближайшие месяцы будет продолжаться - переоцененное низкокачественное жилье потеряет часть стоимости, в то время как дорогое нагонит отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом".
Риэлторы приводят и конкретные примеры. Так, по словам заместителя гендиректора Московского агентства недвижимости Светланы Габуевой, если в марте заявленная цена типовой однокомнатной квартиры в панельной пятиэтажке по ул. Байкальской (м. "Щелковская") составляла $130 тыс., сейчас эта квартира предлагается за $120 тыс. с торгом. А в сентябре прошлого года подобные квартиры предлагались по цене $140-145 тыс.
Конечно, стоимость жилья и сумма, на которую оно подешевело, зависят и от района. По данным Андрея Скопцова, замдиректора агентства недвижимости "Статус", руководителя департамента продаж, наиболее энергично (на 15-20%) цены упали на квартиры в отдаленных спальных районах, таких, как Чертаново, Люблино, Гольяново и т.п. Например, сейчас однокомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме в Чертанове стоит $120 тыс., однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке в Люблине продается за $110 тыс., столько же стоит и "однушка" на первом этаже панельной девятиэтажки в Гольянове.
"Имеющая место сегодня корректировка цен указывает на постепенное смещение спроса от дешевого панельного в пользу более качественного монолитного и кирпичного жилья", - подытоживает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.
Получите скидку
Цены на новостройки тоже снижаются, хотя и не так явно. Но, как подметил Олег Репченко, весной продавцы стали пересматривать содержание у.е. "Если в период ажиотажа под у.е., или долларом, нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ, - отмечает он. - А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры".
Самое заметное снижение - на квартиры в эконом-классе. Как объясняет Юрий Синяев, это связано с тем, что покупателям при быстрой оплате предлагаются различные скидки, беспроцентные рассрочки и другие преференции. "Вместе с тем политика застройщиков сегодня определяется по-прежнему разработанной бизнес-стратегией и потребностями компании. Конечно, если у застройщика есть определенные проблемы и для решения первоочередных задач ему в срочном порядке не хватает определенной суммы денег, можно объявить скидки и в более короткие сроки по заниженным ценам реализовать собственные проекты, - говорит от. - Однако для сильных игроков рынка такое поведение на сегодняшний день не актуально".
Но и в более дорогом сегменте сегодня можно купить жилье со скидкой. Так, по данным Ольги Денисовой, в последние месяцы компаниями-застройщиками проводятся сезонные акции по стимулированию продаж. Например, в компании "Домострой" для покупателей квартир в жилом комплексе "Адмирал" и "Гарибальди" предоставляется при 100%-ной оплате бонус в размере 3-7% от стоимости. А купить квартиру по минимальной цене по-прежнему возможно только на нулевой стадии строительства. Так, например, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме на ул. Новогиреевская, владение 5, составляет $149 258, уточняет Ольга Денисова.
Чем больше будут снижаться цены на квартиры на вторичном рынке, тем на большие скидки смогут рассчитывать покупатели квартир в новостройках. "Уже сейчас рынок недвижимости охватила некоторая нервозность. Многие девелоперы стали усиленно стимулировать спрос, предлагая бонусы и скидки, - утверждает Александр Тимофеев. - Проведение подобных акций связано с тем, что рынок уже далеко не тот, что был весной-летом 2006 года, и теперь, чтобы что-нибудь продать, нужно заинтересовать покупателя и пойти ему навстречу".
Покупательский каприз
В условиях стагнации рынка поведение покупателей меняется. "У людей больше нет необходимости торопиться с покупкой недвижимости, как это было в прошлом году в период скачкообразного роста цен и ажиотажа, теперь они имеют возможность для более долгого и тщательного выбора, - говорит Юрий Синяев. - Кроме того, в последнее время потенциальные клиенты, ожидая дальнейшего снижения цен, не торопятся покупать жилье. Соответственно увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир. А клиенты выбирают более качественное жилье за те деньги, за которые покупали в конце года менее качественные квартиры".
А если клиент остановил свой выбор на квартире, а выкладывать требуемую продавцом сумму не спешит, справедливо рассчитывая на скидку? Как объясняет Андрей Скопцов, сегодня клиенты диктуют свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели предлагают продавцу резко понизить цену (до 20 %). При падении цен это поведение вполне оправданно.
Наталья Барановская Финансовые известия
m
mgd
из другого форума:
Смотрел недавно местные новости (Челябинск) и показали один очень интересный сюжет.
Директор челябинского комбината крупнопанельного домомстроения (крупнейший в городе производитель стройматериалов и засторйщик ) вложил деньги в сельское хозяйство. Он купил еле живую ферму (в Троицке) и вложил свои 130 млн. руб. и заемные 160 млн. руб. в ее развитие - отремонтировал, построил новые коровники и закупил австрийских буренок.
И вот показывают с ним интервью - сперва он говорит, что вот какие у меня хорошие буренки, да по заемным средствам мне проценты государство (или область) спишет, ну и в таком духе.
А потом сказал открытым текстом главную причину инвестиций: "СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ МОЖЕТ ЗАКОНЧИТЬСЯ В ЛЮБОЙ МОМЕНТ, А КУШАТЬ ЛЮДИ БУДУТ ВСЕГДА!"
Так что кризис в строительной отрасли не за горами.
Смотрел недавно местные новости (Челябинск) и показали один очень интересный сюжет.
Директор челябинского комбината крупнопанельного домомстроения (крупнейший в городе производитель стройматериалов и засторйщик ) вложил деньги в сельское хозяйство. Он купил еле живую ферму (в Троицке) и вложил свои 130 млн. руб. и заемные 160 млн. руб. в ее развитие - отремонтировал, построил новые коровники и закупил австрийских буренок.
И вот показывают с ним интервью - сперва он говорит, что вот какие у меня хорошие буренки, да по заемным средствам мне проценты государство (или область) спишет, ну и в таком духе.
А потом сказал открытым текстом главную причину инвестиций: "СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ МОЖЕТ ЗАКОНЧИТЬСЯ В ЛЮБОЙ МОМЕНТ, А КУШАТЬ ЛЮДИ БУДУТ ВСЕГДА!"
Так что кризис в строительной отрасли не за горами.
m
mgd
на 10 апреля 2007 г.
http://www.dolevka.ru/core.asp?main=an&act=showan&...
на 23 мая 2007 г.
http://www.upn.ru/analytics/6395.htm
на 29 мая 2007 г.
http://www.upn.ru/analytics/6493.htm
Привожу для сравнения ссылки на три таблицы - на 29 мая 2007 г., на 23 мая 2007 г. и 10 апреля 2007 г., когда был официиальный максимум цены за квадратный метр...
Так, средняя цена квадратного метра по ЕКБ на 10 апреля составляла 67353 руб. (исторический максимум), на 29 мая цена снизилась до 66717 руб., то есть -0.94%.
Сильнее всего дешевеет недвижимость в центре. Если на 10 апреля 2007 г. стоимость квадратного метра в центре города составила 80972 рубля, то по состоянию на 29 мая 2007 г. - 79518 рублей, то есть -1.8%. В рублевом выражении метр недвижимости подешевел в центре за 49 дней на 1454 рубля. При этом только за неделю с 22 по 29 мая снижение цены квадратного метра в центре составило 551 рубль, или -0.69%, то есть на лицо ускорение снижения...
Таким образом, инвесторы в недвижимость за последние шесть недель ничего не заработали, а потеряли в среднем от 0.9 до 1.8 %.
ВАЖНО: официальные цены не отражают цены реальных сделок, но из разговоров с риелтерами все знают, что реальные сделки заключаются сейчас на 10-15% ниже цен предложения.
ПРОГНОЗ прежний: при прочих равных условиях цена на недвижимость продолжит снижаться в ближайшие месяцы.
РЕКОМЕНДАЦИИ:
собственникам и инвесторам- продавать /фиксировать прибыль
потенциальным покупателям - находиться вне рынка, то есть воздержаться от покупок либо совершать покупку недвижимости при существенном торге с продавцом (не менее 10-25% в зависимости от объекта)
потенциальным ипотечникам - НЕ покупать (категорически) недвижимость до снижения ставок по ипотеке до 5-6% и снижения цен не менее чем на 25-30%
обменные операции - совершать при условии, если доплата за дополнительные метры не будет составлять более 1/2 стоимости одного квадратного метра
http://www.dolevka.ru/core.asp?main=an&act=showan&...
на 23 мая 2007 г.
http://www.upn.ru/analytics/6395.htm
на 29 мая 2007 г.
http://www.upn.ru/analytics/6493.htm
Привожу для сравнения ссылки на три таблицы - на 29 мая 2007 г., на 23 мая 2007 г. и 10 апреля 2007 г., когда был официиальный максимум цены за квадратный метр...
Так, средняя цена квадратного метра по ЕКБ на 10 апреля составляла 67353 руб. (исторический максимум), на 29 мая цена снизилась до 66717 руб., то есть -0.94%.
Сильнее всего дешевеет недвижимость в центре. Если на 10 апреля 2007 г. стоимость квадратного метра в центре города составила 80972 рубля, то по состоянию на 29 мая 2007 г. - 79518 рублей, то есть -1.8%. В рублевом выражении метр недвижимости подешевел в центре за 49 дней на 1454 рубля. При этом только за неделю с 22 по 29 мая снижение цены квадратного метра в центре составило 551 рубль, или -0.69%, то есть на лицо ускорение снижения...
Таким образом, инвесторы в недвижимость за последние шесть недель ничего не заработали, а потеряли в среднем от 0.9 до 1.8 %.
ВАЖНО: официальные цены не отражают цены реальных сделок, но из разговоров с риелтерами все знают, что реальные сделки заключаются сейчас на 10-15% ниже цен предложения.
ПРОГНОЗ прежний: при прочих равных условиях цена на недвижимость продолжит снижаться в ближайшие месяцы.
РЕКОМЕНДАЦИИ:
собственникам и инвесторам- продавать /фиксировать прибыль
потенциальным покупателям - находиться вне рынка, то есть воздержаться от покупок либо совершать покупку недвижимости при существенном торге с продавцом (не менее 10-25% в зависимости от объекта)
потенциальным ипотечникам - НЕ покупать (категорически) недвижимость до снижения ставок по ипотеке до 5-6% и снижения цен не менее чем на 25-30%
обменные операции - совершать при условии, если доплата за дополнительные метры не будет составлять более 1/2 стоимости одного квадратного метра
f
firebot
не бываит рынков без коррекций. Гораздо интереснее вопрос - докуда?
Чисто технически, если учитывать, что прошлогодний рост составил 100%.
То технические остановки рынка(считать от максимумов при нормальных объемах):
-11,8%(думаю эту отметку уже прошли)
-19,1%
-25%
-30,9%
-50%
[Сообщение изменено пользователем 03.06.2007 23:17]
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.