Инвестиции в недвижимость убыточны

Сообщений уже больше тыщы...
Это нужно отметить!

Я об этом уже года полтора твержу!!! "2/3 росиян считают", а остальные даже уже не считают, у них просто нет денег - сплошные долги по экспресс-кредитам, и долговая яма(тюрьма) как перспектива
на будующее. Кстати, для государства оч. хороший
вариант - ударные стройки ждут своих героев!!!
Ну а чё, Сталин политических заставлял работать,
а теперешний должничков запряжёт, 5-10лет "на нос"-
глядишь в стране вновь настанет ИНДУСТРИАЛИЗАЦИЯ.

[Сообщение изменено пользователем 15.08.2007 16:37]

Ничего )))
Это только начало!
Курочка по зёрнышку клюёт, а г..вна потом полный двор!

Американцы обвалят российский рынок недвижимости

Максим ЛЕГУЕНКО, 15 августа, 03:36

Волна, вызванная недавним кризисом в американском ипотечном секторе subprime mortgages (кредитование заемщиков с низким кредитным рейтингом), спровоцировавшим серьезные потрясения на мировых финансовых рынках, докатилась и до смежных сфер экономики. Сойдет она на нет или со временем обернется экономическим цунами – сегодня сказать невозможно.

Определенный оптимизм вызывает то обстоятельство, что источником потрясений послужил относительно небольшой (порядка $1 трлн) сектор ипотечного рынка США. Не меньшее значение имеет и та слаженность, с которой центральные банки крупнейших стран мира взялись за ликвидацию проблемы. С другой стороны, последние события не являются спонтанным явлением, а представляют собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. Проблемы у фондов, связанных с ипотекой, возникли отнюдь не вчера, но при этом сложная и многоуровневая схема ипотечного рынка США, предполагающая его глубокую интеграцию в большинство смежных сфер финансового рынка (рынок кредитов, ценных бумаг и т.п.), пока не позволяет оценить масштабы и последствия возникшего сбоя.

Впрочем, одно из таких последствий уже фактически описано в вышедшем на днях ежемесячном докладе Международного энергетического агентства, посвященном состоянию мирового рынка нефти. По мнению экспертов МЭА, нынешний ипотечный кризис в США может привести к замедлению темпов мирового экономического роста и снижению цен на нефть. В результате агентство пересмотрело свой прежний прогноз мирового потребления нефти в IV квартале 2007 г. – он снижен на 100 тыс. баррелей в сутки, до 88,05 млн баррелей.

...
Однако нельзя говорить и о том, что даже в случае самого благоприятного исхода ситуация на мировых рынках вернется к прежнему состоянию. События в США приведут к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки будут ужесточены, в особенности в наиболее рискованном секторе рынка.

Убедиться в этом довелось уже и россиянам: в начале этой недели один из крупнейших игроков отечественного ипотечного рынка Москоммерцбанк объявил о повышении ставок для наиболее рисковых категорий заемщиков. Другие банки пока не спешат следовать этому примеру, предпочитая обходиться обтекаемыми комментариями. Однако повышение ими ставок и ужесточение условий выдачи кредитов станет, скорее всего, делом времени.

Все это способно ухудшить ситуацию с развитием ипотеки в России, снизив тем самым, общий уровень спроса на жилую недвижимость. Нынешний значительный уровень т.н. отложенного спроса, формируемый преимущественно потенциальными покупателями, рассчитывающими на улучшение условий ипотеки, может зависнуть в категории "отложенный" на неопределенное время. Вполне логичным следствием этого может стать постепенное завершение периода "высокого стояния" рынка жилья, причем, не началом нового роста, а наоборот – снижением цен.

Плескачевский: У государства есть способ обрушить цены на жилье

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 15 августа. У государства много способов, которые могут остановить и даже обрушить цены на жилье. Об этом корреспонденту ИА «Росбалт-Петербург» заявил председатель Комитета Государственной Думы РФ по собственности Виктор Плескачевский.

Прежде всего, пояснил он, это минимизация отчислений в бюджет за право построить дом. А также оптимизация (экономическая обоснованность) «откупных» монополистам за право быть подключенными к их ресурсам.

Второй путь снижения цен – предложение другого надежного источника вложения денег, кроме недвижимости. Так, например, в Москве для проживания покупается всего лишь 40-50% продаваемого жилья. Остальное жилье приобретается северянами, банковскими служащими, нефтяниками и другими высокооплачиваемыми группами людей в целях надежного вложения денег, утверждает председатель комитета Госдумы.

Также благоприятно скажется на цене развитие института аренды. Это только у нас в России собственность – по максимуму, отметил он. В других странах и в России до революции люди в основном жили в съемных помещениях, которые менялись вместе с изменением статуса человека. Но для развития этого института аренду необходимо законодательно защитить.

«Попробуйте в Нью-Йорке выселить арендатора, если он во время платит за жилье – он в суд подаст и выиграет его», — сказал депутат Госдумы.

«Градоначальники заявляют, что у них нет земли под застройку. Это неправда, — утверждает он. — В земельный оборот может быть запущено огромное количество промышленных территорий. Даже после проведения рекультивации их можно продать с большой прибылью».
http://www.rosbalt.ru/2007/08/15/406212.html

Новый вал распродаж на Wall Street подтвердил наши опасения относительно того, что кризис все еще далек от завершения. Индексы Dow Jones и S&P 500 опустились до минимальных отметок с апреля текущего года, при этом индекс Dow Jones закрылся ниже ключевой поддержки 13150 пунктов и готов протестировать психологический уровень 13000.

На этот раз поводом к продажам выступили сообщения от крупнейших ритэйлеров - Wal-Mart (понизила прогноз прибыли) и Home Depot (слабые результаты за 2 квартал). Вероятно, это только начало - потребители не могут более в том же объеме способствовать экономическому росту, что скажется на доходах компаний розничного сектора.

Банки же, как известно, несут потери из-за убытков по ипотеке. При этом мы еще не получили данных по действительным потерям - ведь до сих пор сообщалось об убытках нескольких хедж-фондов, которые вкладывали средства в производные бумаги, а это лишь вершина айсберга. Корпоративные результаты за 3 квартал, вероятно, будут весьма разочаровывающими. При всем этом, несмотря на призывы и ожидания участников финансового рынка, ведущие центробанки вряд ли пойдут на смягчение монетарной политики. ЕЦБ вчера заявил о том, что кризис на финансовых рынках практически закончился. Мы понимаем, что эти слова направлены на предотвращение паники, но излишний оптимизм может привести к тому, что панические настроения, наоборот, усилятся - если поток негатива не прекратится.

Что может сделать неплатежеспособный заемщик в текущих условиях? Продать недвижимость и выплатить долг. Но лишь в том случае, если цены на недвижимость не падают. А они уже упали. Он также может переоформить кредит под более низкий процент - но ставки также не снижаются.

У ФРС вообще очень мало места для маневра - инфляция остается высокой (особенно негативны были вчерашние данные по PPI США, и не стоит "радоваться" низкому core-показателю - цены от этого меньше расти не станут), и ЦБ вряд ли пойдет на снижение ставок. Ни Бернанке, ни Трише не откажутся от своей главной задачи - сохранение ценовой стабильности.

Поэтому мы считаем, что кризис в сфере ипотеки находится в разгаре, а вопрос о том, не распространится ли он на другие сферы экономики - остается открытым.
http://www.finam.ru/analysis/marketnews/default.as...

Жилье для Лени Голубкова

Ипотека по-прежнему служит больше для получения доходов, чем для обеспечения граждан жильем.Один из крупнейших ипотечных банков страны – Москоммерцбанк - на минувшей неделе поднял ставки по ипотечным кредитам. Объясняется это решение ростом стоимости заимствований на международном рынке. Вполне возможно, что примеру Москоммерцбанка последуют и другие финансовые институты.

Такая зависимость от мирового финансового рынка ставит немало вопросов. Главный из них, я считаю, это вопрос о том, как работает государственная система рефинансирования ипотечных кредитов. Есть ведь Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ему выделены бюджетные средства специально для решения вопросов рефинансирования ипотечных кредитов коммерческими банками. Однако как выясняется, банки, в том числе, к примеру, и государственный Внешторгбанк, предпочитают рефинансироваться за рубежом. В результате любые колебания мировых рынков отражаются на российских заемщиках. Причина западных предпочтений в рефинансировании очевидна. Это неконкурентные условия АИЖК. Агентство рефинансирует кредит на, скажем, 80% цены квартиры сроком на 25 лет под 14% годовых. У того же ВТБ можно получить кредит на тех же условиях под 10,5%, причем в долларах, курс которых снижается последние пять лет. Я не вполне понимаю, почему ставки АИЖК держатся на таком высоком уровне. Почему исторически они выше инфляции? Государство хочет заработать на выдаче ипотечных кредитов? К чему тогда программа «Доступное жилье»?

Какие в действительности приоритеты госполитики - обеспечить людей жильем или заработать денег?

И если цель – заработать денег, то возникает еще один вопрос.

Почему своим гражданам власти одалживают деньги по 11-14% годовых, в то время как международным банкирам, гражданам других государств под 3-5%.

...

Текст целиком

Игорь Иванов
15 августа 2007

База УПН за 2 дня пополнилась еще 120-ю объектами...

Наблюдаем - скоро лопнет!!!

Пробой уровня 1850 п по индексу РТС может стать сигналом для массового закрытия "лонгов" игроками, - Денис Филиппов, Ренессанс Онлайн

"Ничего нового мы сегодня на рынке не наблюдаем - торговля идет четко в направлении движения западных фондовых индексов, которые продолжают терять "вес" вследствие расширения ипотечного кризиса в США. Вчерашние прогнозы крупнейших американских ритейлеров относительно возможного снижения потребительского спроса /большинство американцев, как известно, живет в кредит/ всерьез напугали инвесторов во всем мире - Америка - это крупнейший рынок сбыта, и его "сужение" грозит серьезными потерями в доходах как локальным компаниям, так и всем работающим на нем экспортерам. Кроме того, на рынок давят продажи со стороны хедж-фондов, вынужденных обращать свои активы в "кэш" для удовлетворения требований по выводу средств со стороны "убегающих в качество" инвесторов. Не ясны и планы ФРС относительно процентной ставки, понижение которой могло бы несколько улучшить ситуацию – Б. Бернанке и Ко не склонны излишне драматизировать ситуацию, сохраняя уверенность/??/ в том, что проблемы рынка subprime не распространятся на другие сектора экономики. Что ж, хотелось бы верить, что оно все "само рассосется", но что-то пока это не очень хорошо получается.

http://stocknavigator.ru/news/news_story.php?news=...

serg
2007-08-15 17:52:43
Вот чудная статейка http://www.dp.ru/spb/news/estate/2007/08/13/232617...

Из статьи:
Несмотря на падение цен на московскую недвижимость, в Петербурге выросли и цены, и спрос.
Перевод:
Мы не идиоты, но нам нужно отработать заплаченные деньги т.к. уже потратили

Из статьи:
Свою лепту внесут иногородние покупатели, прибывшие в северную столицу на вступительные экзамены в вузы.
Перевод:
Нам лень выдумывать нормальные причины и вообще сейчас очень жарко.

Из статьи:
Несмотря на возросший спрос, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья практически не изменилась.
Цены на рынке строящегося жилья остались неизменными.
Цены на жилье массового спроса сегодня практически стоят на месте.
В сегменте бизнес-класса, по данным экспертов, цены стабильны
Перевод:
Заказ-заказом, но нам и дальше работать надо, поэтому говорить что навоз вкусный и питательный мы не будем.

Сейчас будет очень много таких статей.

за 13 лет 1.5 млн кв. м. таджмахалов. ~$100 млн. в год в нетто ценах. пафосный клоп мрн.

Ипотечный кризис достиг Казахстана
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=794340&No...

http://www.donstroy.com/
"Общая площадь всех его реализованных и текущих проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости составляет более 3 500 000"
К сведению Мега=лимон.

чё ж вы дальше то не цитируете:
"На сегодняшний день компанией построено 30 жилых комплексов общей площадью более 1 500 000 квадратных метров."
причём в эту цифру вошли всякие лосиные острова, до сдачи которых ещё года 4 минимум.

это значит +2 млн кв м в стадии даже не котлована, а просто карандашного наброска.
некрупный московский строитель муравейников со спорными проектами, средненьким качеством и пафосным имиджем.
повторяюсь - бартер у них был всегда.

Да Вы знаете мне если честно абсолютно по барабану на этого строителя, даже если он сдуется, это же касается и его имиджа. Про бартер утверждать ничего не буду вопрос в том насколько его объём сейчас фигурирует в основной деятельности данного предприятия, если этот объём регулярно увеличивается --- значит проблемы с наличкой присутствуют и прогрессируют.

Я сильно извиняюсь, но нельзя ли дать ссылку на статью Игоря Иванова от 15 августа 2007 про АИЖК?

[Сообщение изменено пользователем 16.08.2007 11:56]

Инвесторы продают последнее

В ход пошли российские облигации
Российский рынок рублевых облигаций, до вчерашнего дня считавшийся самым устойчивым сегментом фондового рынка, начал падение. Зарубежные инвесторы выходят из самых надежных бумаг с государ­ственной гарантией. Аналитики считают это опасным сигналом: кризис на мировых финансовых рынках может отразиться и на России.

Вчера индекс корпоративных облигаций ММВБ снизился на 1,8%, до 2402 пунктов. На долговом рынке шли активные распродажи: объем сделок с корпоративными бумагами на ММВБ составил 15,8 млрд руб., что в 1,5—2 раза выше обычных для августа объемов. На волне очередных негативных новостей и слухов из США о снижении экономического роста и очередных банкрот­ствах вчера на ММВБ абсолютным лидером падения стало Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК): так, цена на его бумаги девятого выпуска упала на 2,1% по сравнению с предыдущими торгами, состоявшимися на прошлой неделе, а доходность с тех пор выросла на 0,4 процентного пункта, до 7,58% годовых. Это происходило со всеми выпусками АИЖК: например, цена седьмого выпуска упала на 1,21%, а доходность выросла на 0,23 процентного пункта, до 7,59% годовых.

Вместе с облигациями АИЖК падали и облигации банков. Наибольшее снижение среди банков на ММВБ показали пятилетние облигации УРСА Банка, цена которых упала вчера на 1,18% (доходность выросла с 8,64 до 9% годовых), пятилетние ХКФ Банка — на 0,97% (доходность выросла с 8,78 до 9,78%), пятилетние Россельхозбанка — на 0,88% (рост доходности с 7,3 до 7,53%), трехлетние банка «Русский стандарт» — на 0,65% (рост доходности с 8,92 до 9,55%).

Вчера же JP Morgan повысил прогноз уровней спредов облигаций развивающихся стран на конец этого года, добавив, что неприятие риска среди инвесторов все еще может «значительно усилиться в краткосрочной перспективе из-за ужесточения условий в области глобального кредитования».

«Снижение около 2% — это очень много для рынка облигаций вообще и российского в частности, — отмечает трейдер компании «Атон-Брокер» Алексей Ю. — Началось бегство спекулятивного капитала из России». На других сегментах, например рынке российских еврооблигаций, мировая конъюнктура стала сказываться еще раньше: там начались продажи в начале лета. «Но даже в июне—июле рублевые долги держались!» — восклицает г-н Ю. По его словам, на рынке корпоративных облигаций идет «разворот» и это означает, что мировой кризис на финансовых рынках не может не затронуть и Россию.

«Обычно в акциях движения инве­сторов более яркие. Поэтому падение рынка рублевых долгов — очень тревожный синдром. Связка лидеров падения бумаг финансового сектора сложилась таким образом, в каком она была в портфеле у крупнейшего инвестора-нерезидента. АИЖК падает больше всех, видимо, потому что управляющие дали команду ликвидировать все, где фигурирует слово «ипотека», — считает аналитик МДМ-банка Михаил Галкин. Днем ранее, замечает г-н Галкин, нерезиденты распродавали облигации Газ­промбанка и Москоммерцбанка.

«Проблема не только с банковским сектором и АИЖК, обвалился весь российский рынок рублевых облигаций, который до вчерашнего дня проявлял стойкость на фоне укрепляющегося рубля. До вчерашнего дня рублевый долговой рынок только проседал, а теперь он в падении», — заключает аналитик ИК «Тройка Диалог» Александр Кудрин. По словам участников рынка, активно продавали рублевые облигации финансового сектора все крупные западные инвестиционные дома, у которых значительные объемы через брокеров идут не только по собственным счетам, но и по клиентским позициям западных хеджевых фондов.


ЕЛЕНА ЗУБОВА

16.08.2007
версия для печати
постоянный адрес

"Марина, и это только начало" (С) [Из рекламы АО МММ]

"Берегите пенсне, Киса, сейчас начнется" (С) [Двенадцать стульев]

Шутки шутками, а в мире начинается серьезный финансовый кризис и продлится он скорее всего несколько лет. Вот тогда и выяснится истинная стоимость хрущобометра, рубля и всей российской экономики. Большинство граждан со слезами на глазах будут ностальгировать о "золотых" 2002 - 2007 годах.

Вы от него надеетесь выиграть?

Ну, так-то, кэш-то куда-то в чем-то выводят, стало быть, на что-то надеются, а на что-то и не очень. :-)

Вполне неплохо. Нафиг он нам тут сдался инфляцию создавать. Не для этого, надеюсь, стабфонд заморожен.

А Вы?

Наверное эти люди будут закупаться осенью, их так много что на всех квартир не хватит
"Больше половины россиян проедают значительную часть своей зарплаты"
http://opec.ru/news_doc.asp?d_no=64016

...овно вопрос. Конечно!!! :-)

ВСЕМ, кто еще надеется на какой-то мифический рост по недвижке... Просто цифры -

Объем предложения квартир на рынке недвижимости ЕКБ - в районе 15.000 (по базе УПН) - с областью - 17.200 - исторический рекорд!

Каждый день база пополняется минимум на 50 объектов...

Чтобы всё это выкупить за ГОД, потребуется, чтобы каждый рабочий день выкупалось по 70 квартир, при этом база не пополнялась вообще... но это нереально, поэтому каждое новое увеличение количества квартир на продажу уменьшает шансы продавцов....

те, кто прислушался к совету несколько месяцев назад - продавать с дисконтом в 10% -успели это сделать, сейчас же многим дисконт в 20% не поможет...