Инвестиции в недвижимость убыточны

да пусть хотя бы и так!
вы думаете, народ реально ждет 300-500 баксов?
да я думаю, большинство страждующих рады будет увидеть и 1000 долларов за квадрат, пусть даже на окраинах... вот эта перспектива более чем реальна - уже и доказывать ничего не надо....
а по поводу корреляции - и особенно про лаг в несколько месяцев - ну это глупо... я понимаю, если бы у нас на фондовом рынке половина населения игралась, а то ведь там меньше 1% игроков... поэтому вообще никакой связи не вижу.... если только этот 1% делает погоду на обоих рынках - тогда это, извините, как раза и не рынок....

ну и в конце - Америка... фондовый индекс вырос за последний год процентов на 30%, недвижимость снизилась за год - на 10% и перспектив к росту недвижки там никаких из-за кризиса ипотеки (невыплат по кредиту)... нас это еще только ожидает....

Вы конечно полагаете что Ваше удтверждение о корреляции с лагами по первичке и вторичке заслуживает внимания. Не смешите мои тапочки(с). Если хотите что-то доказать нужны факты, вот Вы например знаете на каких позициях сейчас находится РН? Вы знаете ральные суммы сделок??? Недавно с такой помпой презентовали математическую методологию расчёта движения цены на РН, а тут оказывается всё просто и кубатурить не нужно, посмотрел на индикаторы полугода и всё понял.

Видите ли : ) . Я лишь обратил ваше внимание, что такая корелляция имеет место быть, не более :-) . Это легко проверить, повторюсь - полчаса времени и эксель :-) . Я не собираюсь строить никаких прогнозов, хотя для меня, к примеру, примерно понятно, почему кореллируют РН и ФР... Гораздо менее понятно, чего все так переполошились :-)

Вам ещё раз отвечают не смешите людей

Не сильно.

Ну, понятно, не 0.9 :-) . Но коэффициент корелляции все же значимый, правда :-) ?

:bayan:

Ну не 300 баксов.
Себестоимость строительства +25-30%.
В 2003 году построить монолит стоило 450 баксов.
5 лет инфляции + спрос на материалы, 21000 примерно.
Теперь, спрос на материалы понизится, останется инфляция в 50%, 675 баксов, 18000 -19000.
Продавать по 25 на окраинах, в центре по 35-40 в центре.

Росстат: Ввод в действие жилья в России в I полугодии 2007г. вырос на 34,8%
23.07.2007


В России в первом полугодии 2007г. было введено в действие 21,2 млн кв. м жилья общей площади, что на 34,8% превышает показатель аналогичного периода 2006г., сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат). В первом полугодии 2007г. организациями всех форм собственности построено 213,2 тыс. новых квартир, в том числе в июне 2007г. - 71,1 тыс. квартир.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в первом полугодии 2007г. составил 1 трлн 189,3 млрд руб., что на 25,5% больше показателя января-июня 2006г. Объем работ по итогам июня 2007г. составил 290,9 млрд руб. (рост на 26,4%).

В июне 2007г. руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик заявил, что объем строительства жилья в России в 2007г. может превысить планируемый уровень и достичь 60-61 млн кв. м. Ранее Минрегионразвития РФ прогнозировало рост объема строительства жилья в 2007г. на 12% по отношению к 2006г. - до 56,8 млн кв. м.
РБК

http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml?url=2007/0...

Напрягся таки и построил УПН (синий) за последние 26 недель и на том же графике РТС (красный) с лагом 6 мес.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru
Корреляция есть?

[Сообщение изменено пользователем 23.07.2007 21:24]

А вышлите пжлста УПН на мыло.

Да им по барабану эти графики, они и так всё знают. Если застройщики стали из-за сложностей с капустой рабочих увольнять уже.

Вчера в новостях у Шеремета рассказывали про то, что семье, у которых родились тройняшки, дают в Астон-Парке трехкомнатную квартиру на особых условиях. В том числе прозвучала фраза, что выкупать они ее будут по себестоимости, которая соствляет 28 тысяч рублей за квадратный метр. Тогда как должны в скором времени квартиры стоить по 1тыс. долларов за квадратный метр, если еще учесть, что стоимость стройматериалов растет с завидным постоянством. Как-то не получается. :confused:
http://ekburg.ru/adm/adm/90675_110549_0_1/

[Сообщение изменено пользователем 24.07.2007 10:13]

Максимальный коэффициент корреляции между upn в рублях и rtsi достигается со сдвигом rtsi на неделю назад(упн идет за ртс), что и определяется в свою очередь более быстрой реакцией на курс usdrub.
Между upn в долларах и rtsi максимальный коэффициент достигается без сдвига.

upnusd = -409,5 + 1,5226 * rtsi
Correlation: r = ,91241

Что именно имел в виду PSH, говоря про лаги 6 и 3 месяца ?



Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Анализировались еженедельные данные с 12.09.06 по 17.07.07
Более того осмелюсь сделать прогноз на месяц вперед :

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

[Сообщение изменено пользователем 24.07.2007 10:47]

Вопрос.
Если есть корреляция и она устойчива, означает ли это, что жильё используется как инвестиционный инструмент, а коэфициент корреляции - процент инвестиций?

Вы никогда не задумывались на сколько Ваш мозг зависит от ящика с голубым экраном? ЭТО поможет Вам вникнуть в суть: "Не всё золото, что блестит"(с)

firebot, а где благодарности за предоставленные данные по УПН? :-)

респект !

Графики - апалдеть. Теперь я все понял :lol:

Обратите внимание на заголовок РЕКОРДНО ....
http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml?url=2007/0...

Удивляет, на самом деле, другое. Такие новости стали в СМИ просачиваться, а раньше все про РОСТ орали :D. Т.е. началося
:lol:

На рынке ипотеки возможен кризис

Cчитает глава банка «ДельтаКредит» Игорь Кузин

Последствия кризиса на рынке высокорискованных ипотечных кредитов США заставили российских банкиров переоценить риски ипотечного кредитования на внутреннем рынке. Вчера председатель правления банка «ДельтаКредит» Игорь Кузин заявил, что не исключает вероятность возникновения кризиса на российском ипотечном рынке по американскому сценарию. Переоценка рисков стала одной из причин, по которой банк решил отказаться от выдачи кредитов без первоначального взноса.

Игорь Кузин заявил вчера журналистам, что в России возможен кризис на ипотечном рынке, аналогичный начавшемуся весной этого года в США из-за неспособности ипотечных заемщиков платить по кредитам. В результате массовых дефолтов американских заемщиков рейтинговые агентства переоценили рейтинг более 1000 выпусков ипотечных облигаций на 12 млрд долл., потери инвесторов только двух хедж-фондов Bear Stearns оцениваются в 1,5 млрд долл. Всего в США обанкротилось около 50 компаний. Игорь Кузин отметил, что все эти заемщики получали кредиты без первоначального взноса и именно эта стратегия увеличивает риски ипотечного рынка.

Еще один фактор — низкая маржа, которая достается банку по ипотечным продуктам, на уровне 0,5%. Если в потребительском кредитовании у банков есть возможность покрывать свои риски за счет маржи 40—60%, то у ипотечных банков ее нет. По словам Игоря Кузина, доля рисков в марже составляет не больше 1%, а это очень мало, ведь страховые компании не предлагают покрытия в размере первоначального взноса, как это делают американские страховщики. По этой причине, считает Игорь Кузин, регуляторы должны пристальнее изучать портфели ипотечных кредитов, в частности обращать внимание на то, как и кому они выдаются.

Ранее «ДельтаКредит» предлагал ипотечный кредит без первоначального взноса, но вчера в банке заявили, что из-за небольшого количества сделок и повышенных рисков от этого продукта было решено отказаться. «Правильно, продукт очень рискованный!» — одобряет такой шаг руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его оценке, в целом по стране кредиты с нулевым взносом пока не превышают 5% от общего объема ипотечных кредитов, поэтому в настоящий момент риски несущественны. Но когда их доля увеличится до 10—15%, кризис станет возможен. «Именно это произошло в США, где кризис на рынке sub-prime вызвали дефолты по кредитам, выданным на 100% и более от стоимости квартиры», — отмечает Илья Зибарев. Он считает, что, пока в России катализаторы экономического регресса отсутствуют, ситуация еще несколько лет будет оставаться благоприятной. «Главный риск для ипотечного рынка — кредиты с нулевым взносом», — отмечает и управляющий директор ФК «Уралсиб» Салават Халилов.

Сейчас ипотечные кредиты без первоначального взноса выдает полдюжины банков. Среди них Банк Москвы, где считают, что держат ситуацию под контролем. «Мы выдаем такие кредиты и при этом тщательно мониторим ситуацию, — утверждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. — Пока в нашем ипотечном портфеле нет ни одного дефолта, поэтому ограничений на долю кредитов с нулевым взносом у нас нет. Продукт, конечно же, рискованный. Но пока в России нет услуг страхования по кредиту, покрывающего первоначальный взнос, эти риски заложены в маржу. Когда у нас появится этот вид страхования, все разговоры по поводу ипотеки с нулевым взносом перестанут быть такими агрессивными».

ЕЛЕНА ЗУБОВА

25.07.2007

http://www.rbcdaily.ru/index5.shtml

http://www.studio-41.com/news/doc/7456.shtml?sid=3...

"Свердловскгражданстрой" на грани банкротства
20.07.2007 Екатеринбург


4 сотни строителей остаются без работы. Предприятие "Свердловскгражданстрой" на грани банкротства. С апреля здесь не выдают заработную плату. Руководство говорит о кризисе на строительном рынке - жилье не покупают, заказов на крупные объекты нет.

Теперь Стас с другими подмастерьями приходит в цех разве что прогуляться, и то, чтобы прогулы не ставили. Работа встала, когда закончились деньги. Предприятие с 60-летней историей "Свердловскгражданстрой" оказалось в глубоком кризисе.
Что не арендовали, решили распродать, сетуют рабочие. Со служебных машин уже скручены номера, а строительная техника уезжает в неизвестном направлении. Профильные активы - строительство - тоже заморожены. 4 дома на Толмачева, Воеводина и Репина остановились в своем росте.
Теперь рабочих просто нечем занять и нечем им платить - долг Гражданстроя только перед ними 11 миллионов. С апреля неработающие работники получили по 500 рублей. Обездоленные уже написали жалобы полпреду в инспекцию по труду, областную налоговую и прокуратуру.
Увольняться сами строители не спешат, им отсидеться бы до пенсии, увольнять их руководство не может - закон не позволяет. Только намекают, мол, ценные кадры всегда в цене и без денег сидеть не должны. Публично намерения огласить не решаются.
Но в своих попытках руководство наталкивается на отсутствие продаж. С нового года старейшая на Урале строительная компания не продала ни одной квартиры. На фоне строительного бума, на "Свердловскгражданстрой" нет спроса. Сейчас в этой ситуации разбираются городские власти

Крыши поехали

Московское жилье каждый месяц дешевеет на полтора процента

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в Москве к началу лета снизилась на 1,4 процента. Объем предложений за это же время уменьшился на 3,3 процента. Больше всего подешевели квартиры на западе столицы (-2,4 процента), меньше всего - в центре (-0,2 процента). По другим сведениям, цены на жилье в Москве за май понизились на 1,7 процента, и именно в центре они подешевели более всего (-3,1 процента).

Понижение цен на московское жилье продолжалось и в июне, однако их уровень все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка жилой недвижимости и увеличение числа сделок. По мнению экспертов агентства, для возвращения нормального уровня деловой активности на московском рынке жилой недвижимости требуется совокупное снижение цен на 15-20 процентов от пиковых уровней осени 2006 года.

Причиной падения цен эксперты считают стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке. По некоторым данным, сейчас на продажу выставлено 60 000 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 года составил 21 989 объектов.

Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене 2750 долларов за квадратный метр.

По мнению аналитиков, наиболее вероятно, что жилье будет продолжать дешеветь сходными темпами (1-1,5 процента в месяц) как минимум до марта 2008 года, то есть до президентских выборов. Московский квартирный рынок сейчас не интересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои интересы: долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен.

Между тем эксперты "Росгосстраха" подсчитали, что, если средняя московская семья сможет на свой годовой доход купить 13 квадратных метров жилья, то рост рынка недвижимости может возобновиться. Сегодня такая семья может купить только 11 метров. Что это за средняя семья такая - непонятно, но допустим, что это так, тогда, по мнению экспертов "Росгостраха", такая семья может докупить два метра уже в следующем году.

Ну это еще, как говорится, бабушка надвое сказала, а сегодня цены на жилье продолжают падать. А сейчас цена однокомнатной квартиры в пятиэтажке, которая в прошлом году на пике стоила 170 тысяч долларов, 120 тысяч. По данным IRN.ru в январе, когда началось падение, метр в Москве стоил более 4200 долларов, а по итогам прошлой недели этот показатель составлял уже 4108 долларов.

Спрос на квартиры резко упал - число сделок сократилось с 6-7 тысяч в месяц прошлым летом до 4,5 тысячи в феврале этого года.

Снижение стоимости жилья наиболее ярко проявляется в ранее переоцененных сегментах московской недвижимости. На первичном рынке это прежде всего типовая панельная застройка в масштабах микрорайонов, где большой объем равноценных, с точки зрения потребителя, предложений провоцирует снижение цен.

Также к переоцененным можно отнести некоторые монолитные и качественные кирпичные строения бизнес-класса. В этом сегменте зафиксировано максимальное снижение цен - около 9 процентов.

Затянувшаяся стагнация на московском рынке недвижимости уже отразилась на поведении такого важного индикатора, как индекс доходности жилья. В прошлом году в условиях резкого взлета цен на столичную недвижимость доходность от владения квартирой более чем в 10 раз превышала номинальную доходность по банковским депозитам. Но за последние полгода этот показатель упал ниже доходности по депозитам, и сейчас уже стал отрицательным. А это значит, что в таких условиях проблема инвестиционных покупок и спекуляций с квартирами исчезла сама собой.

Что касается недвижимости в других городах страны, то здесь мы наблюдаем разнонаправленные векторы. В Санкт-Петербурге, например, с июня цены застыли на отметке 1140 долларов за метр. Как только цены на жилье стали снижаться, спекулянты ушли с рынка, но тот, кто действительно нуждается в жилье, не спешит его покупать в надежде, что цены снизятся еще.

Андрей Евпланов

Опубликовано в Российской Бизнес-газете N613 от 24 июля 2007 г.

http://www.rg.ru/2007/07/24/kvartiry.html

как бы политика гос-ва вообще покупку вторички с рук не сделала не интересной, как впрочем и "сдам-сниму"

пс численность сокращается быстрее, чем рушится жильё, гос-во сделает всё что бы не остаться без подрастающих отечественных налогоплательщиков, защитников