Инвестиции в недвижимость убыточны
В Санкт-Петербурге, например, с июня цены застыли на отметке 1140 долларов за метр
В Питере метр стоит дешевле чем у нас, да где это видано такое. Там ЧАМа нету им хорошо
m
mgd
Продажи жилых домов на вторичном рынке США упали в июне на 3,8%
25.07.2007 18:32
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила в среду, что продажи односемейных жилых домов и кондоминиумов на вторичном рынке США упали в июне на 3,8% по сравнению с маем, до 5,75 млн единиц в годовом исчислении. Годовой уровень продаж в июне оказался самым низким после ноября 2002 г., когда соответствующий показатель равнялся 5,73 млн. В мае, согласно пересмотренным данным, продажи составили 5,98 млн домов в годовом исчислении, а не 5,99 млн, как считалось ранее. Экономисты в среднем ожидали, что в июне продажи составят 5,88 млн домов в годовом исчислении. По сравнению с июнем 2006 г. продажи домов на вторичном рынке жилья упали на 11,4%.
25.07.2007 18:32
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила в среду, что продажи односемейных жилых домов и кондоминиумов на вторичном рынке США упали в июне на 3,8% по сравнению с маем, до 5,75 млн единиц в годовом исчислении. Годовой уровень продаж в июне оказался самым низким после ноября 2002 г., когда соответствующий показатель равнялся 5,73 млн. В мае, согласно пересмотренным данным, продажи составили 5,98 млн домов в годовом исчислении, а не 5,99 млн, как считалось ранее. Экономисты в среднем ожидали, что в июне продажи составят 5,88 млн домов в годовом исчислении. По сравнению с июнем 2006 г. продажи домов на вторичном рынке жилья упали на 11,4%.
Очень хорошая статья, ИМХО адекватная. Вот ключевая фраза --Большинство экспертов склоняется к тому, что в Екатеринбурге качество современной застройки далеко не всегда соотносится со стоимостью помещения. подробнее здесь http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=200...
Вот ещё цитата ---Спровоцировать снижение стоимости, в частности, одного квадратного метра жилья в Екатеринбурге, способно также резкое увеличение предложения в виде новых многоквартирных и индивидуальных домов. «Если у нас будет больше строиться жилья, то рынок постепенно насытится, цены на
квартиры будут падать, благо им есть куда опускаться»,— отмечает Александр Чураков. http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=200...
m
mgd
poxozhe, na mirovix rinkax poshla seryeznaya korrekchiya - esli tak, to pro rost osenyu mozhno dazhe ne vspominat
C
Chief
esli tak
даже если не так, то все равно так.
Нет никакого "отложенного спроса". Есть переудовлетворенный спрос в 2006 году. Выровняемся только через год. Проснемся весной 2008 г. а спрос еще позже - осенью...
m
mgd
Ипотека движется к кризису
На российском ипотечном рынке возможно повторение американского сценария, когда большинство заемщиков оказались не в состоянии платить за квартиру. Такие опасения высказывает ряд ипотечных банкиров. О приближающемся кризисе свидетельствуют упрощение условий кредитования и рост невозвратов.
На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит» – одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования.
«Потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным», – опасается Кузин.
...
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования в России сегодня действительно во многом напоминает то, что было несколько лет назад в США. Он тоже считает, что о надвигающемся кризисе свидетельствует широкое распространение программ с нулевым первоначальным взносом. «Требования к заемщикам минимальны, подтверждение доходов не требуют даже крупные игроки рынка», – говорит он.
О своем беспокойстве, вызванном высокорисковыми кредитами, заявляет и генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. «За тот период, пока заемщик платит кредит, рынок недвижимости может «просесть» процентов на 20%, то есть квартира, которую приобрел в кредит заемщик, может подешеветь на этот процент. Если по каким-то причинам заемщик отказывается в дальнейшем платить по кредиту, банк, реализуя ее, не окупит своих издержек», – говорит Аксенов.
...
Полный текст: http://www.gazeta.ru/realty/2007/07/25_a_1950776.s...
На российском ипотечном рынке возможно повторение американского сценария, когда большинство заемщиков оказались не в состоянии платить за квартиру. Такие опасения высказывает ряд ипотечных банкиров. О приближающемся кризисе свидетельствуют упрощение условий кредитования и рост невозвратов.
На российском рынке кредитования может разразиться кризис, вызванный массовым невозвратом ипотечных кредитов. Такие опасения высказал Игорь Кузин, председатель правления банка «ДельтаКредит» – одного из лидеров в сфере ипотечного кредитования.
«Потребительское кредитование может переварить кризис неплатежеспособности, а для ипотеки этот кризис будет системным», – опасается Кузин.
...
Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош считает, что ситуация на рынке ипотечного кредитования в России сегодня действительно во многом напоминает то, что было несколько лет назад в США. Он тоже считает, что о надвигающемся кризисе свидетельствует широкое распространение программ с нулевым первоначальным взносом. «Требования к заемщикам минимальны, подтверждение доходов не требуют даже крупные игроки рынка», – говорит он.
О своем беспокойстве, вызванном высокорисковыми кредитами, заявляет и генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов. «За тот период, пока заемщик платит кредит, рынок недвижимости может «просесть» процентов на 20%, то есть квартира, которую приобрел в кредит заемщик, может подешеветь на этот процент. Если по каким-то причинам заемщик отказывается в дальнейшем платить по кредиту, банк, реализуя ее, не окупит своих издержек», – говорит Аксенов.
...
Полный текст: http://www.gazeta.ru/realty/2007/07/25_a_1950776.s...
m
mgd
ФНС начала борьбу с незаконными схемами продажи квартир
26.07.2007 09:31 | ИД "Коммерсантъ"
Федеральная налоговая служба начала выявлять "серые" схемы, используемые компаниями на рынке недвижимости. Арбитражный суд Москвы впервые вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой риэлтеры продавали квартиры в новостройках. Суд признал, что использование схемы позволило ЗАО МИАН, одной из крупнейших российских риэлтерских компаний, уклоняться от уплаты налогов. По оценкам экспертов, сейчас на рынке новостроек до 40% всех сделок совершается при помощи вексельных схем.
В распоряжении Ъ оказалось решение арбитражного суда Москвы по делу о налоговых претензиях к ЗАО МИАН -- полный текст решения датирован 20 июля. МИАН оспаривал решение управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве от 21 августа 2006 года. УФНС провело повторную выездную налоговую проверку компании за 2002-2003 годы, по итогам которой предъявило около 1 млрд руб. претензий. Основную их часть суд признал законной. Суд решил, что МИАН уклонялся от уплаты налогов при помощи вексельной схемы, по которой продавались права на квартиры в новостройках.
26.07.2007 09:31 | ИД "Коммерсантъ"
Федеральная налоговая служба начала выявлять "серые" схемы, используемые компаниями на рынке недвижимости. Арбитражный суд Москвы впервые вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой риэлтеры продавали квартиры в новостройках. Суд признал, что использование схемы позволило ЗАО МИАН, одной из крупнейших российских риэлтерских компаний, уклоняться от уплаты налогов. По оценкам экспертов, сейчас на рынке новостроек до 40% всех сделок совершается при помощи вексельных схем.
В распоряжении Ъ оказалось решение арбитражного суда Москвы по делу о налоговых претензиях к ЗАО МИАН -- полный текст решения датирован 20 июля. МИАН оспаривал решение управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве от 21 августа 2006 года. УФНС провело повторную выездную налоговую проверку компании за 2002-2003 годы, по итогам которой предъявило около 1 млрд руб. претензий. Основную их часть суд признал законной. Суд решил, что МИАН уклонялся от уплаты налогов при помощи вексельной схемы, по которой продавались права на квартиры в новостройках.
m
mgd
a v Amerike dela vse xuzhe -
Продажи новых жилых домов в США упали в июне на 6,6%
26.07.2007 18:19
Министерство торговли США сообщило в четверг, что продажи новых односемейных домов упали в июне на 6,6% по сравнению с маем, до 834 тысяч единиц в годовом исчислении. В мае, согласно пересмотренным данным, продажи новых домов составили 893 тысячи единиц в годовом исчислении, а не 915 тысяч, как считалось ранее. Экономисты прогнозировали, что в июне продажи новых домов составят 890 тысяч – 895 тысяч.
Медианная цена продаж новых односемейных домов составила в июне 237,9 тысячи долларов. Это было на 1,3% ниже, чем в мае, когда медианная цена равнялась 241,0 тысяче долларов, и на 2,2% ниже, чем в июне 2006 г., когда этот показатель равнялся 243,2 тысячи долларов.
Количество новых домов, предлагаемых для продажи, составило в июне 537 тысяч единиц, не изменившись по сравнению с маем. При текущих темпах продаж июньский резерв был бы распродан за 7,8 месяца. В мае соответствующая цифра равнялась 7,4 месяца.
Продажи новых жилых домов в США упали в июне на 6,6%
26.07.2007 18:19
Министерство торговли США сообщило в четверг, что продажи новых односемейных домов упали в июне на 6,6% по сравнению с маем, до 834 тысяч единиц в годовом исчислении. В мае, согласно пересмотренным данным, продажи новых домов составили 893 тысячи единиц в годовом исчислении, а не 915 тысяч, как считалось ранее. Экономисты прогнозировали, что в июне продажи новых домов составят 890 тысяч – 895 тысяч.
Медианная цена продаж новых односемейных домов составила в июне 237,9 тысячи долларов. Это было на 1,3% ниже, чем в мае, когда медианная цена равнялась 241,0 тысяче долларов, и на 2,2% ниже, чем в июне 2006 г., когда этот показатель равнялся 243,2 тысячи долларов.
Количество новых домов, предлагаемых для продажи, составило в июне 537 тысяч единиц, не изменившись по сравнению с маем. При текущих темпах продаж июньский резерв был бы распродан за 7,8 месяца. В мае соответствующая цифра равнялась 7,4 месяца.
m
mgd
26.07.07 : Американское жилье придавило мировые рынки
Проблемы ипотечного рынка США второй раз за этот год стали причиной снижения всех мировых фондовых рынков. Развивающийся кризис не оставил надежд, что его последствия останутся локальными и не повлияют на зарубежные рынки. Вчера в первые часы торгов падение основных мировых (европейских и азиатских) индексов составило от 1 до 2%. Российские эксперты пока не ждут третьей волны, надеясь, что американские власти смогут самостоятельно стабилизировать положение.
Снижение американских индексов во вторник стало самым крупным за последние пять месяцев. Индекс S&P500 снизился на 2%, до 1511,05 пункта, а индекс Dow Jones Industrial Average -- на 1,6%, до 13716,95 пункта. Причиной послужил очередной негатив с рынка рискованной ипотеки. Акции ипотечной компании Countrywide упали на 11,4% после заявления о снижении прибыли на 33% и распространении проблем низкокачественной ипотеки на весь сектор жилищных кредитов. "В настоящее время мы переживаем беспрецедентное обесценивание жилья, подобное происходило только в Великую депрессию",-- заявил глава компании Анджело Модзило. В итоге акции компаний, занимающихся строительством жилья, достигли самого низкого уровня с 2003 года.
Проблемы ипотечного рынка США второй раз за этот год стали причиной снижения всех мировых фондовых рынков. Развивающийся кризис не оставил надежд, что его последствия останутся локальными и не повлияют на зарубежные рынки. Вчера в первые часы торгов падение основных мировых (европейских и азиатских) индексов составило от 1 до 2%. Российские эксперты пока не ждут третьей волны, надеясь, что американские власти смогут самостоятельно стабилизировать положение.
Снижение американских индексов во вторник стало самым крупным за последние пять месяцев. Индекс S&P500 снизился на 2%, до 1511,05 пункта, а индекс Dow Jones Industrial Average -- на 1,6%, до 13716,95 пункта. Причиной послужил очередной негатив с рынка рискованной ипотеки. Акции ипотечной компании Countrywide упали на 11,4% после заявления о снижении прибыли на 33% и распространении проблем низкокачественной ипотеки на весь сектор жилищных кредитов. "В настоящее время мы переживаем беспрецедентное обесценивание жилья, подобное происходило только в Великую депрессию",-- заявил глава компании Анджело Модзило. В итоге акции компаний, занимающихся строительством жилья, достигли самого низкого уровня с 2003 года.
f
firebot
Снижение американских индексов во вторник стало самым крупным за последние пять месяцев. Индекс S&P500 снизился на 2%, до 1511,05 пункта, а индекс Dow Jones Industrial Average -- на 1,6%, до 13716,95 пункта
В четверг они тоже отжгли не слабо.
m
mgd
Отдел экономических и социальных проблем ООН в начале года опубликовал новые прогнозы демографической ситуации в мире на период до 2050 года.
...к 2050 году населние РФ сократится на 31 млн. человек...
Кто же будет проживать в халупометрах?!
http://rating.rbc.ru/article.shtml?2007/07/27/3157...
...к 2050 году населние РФ сократится на 31 млн. человек...
Кто же будет проживать в халупометрах?!
http://rating.rbc.ru/article.shtml?2007/07/27/3157...
m
mgd
700metr.ru
technomag5 писал(а):
Индекс РТС в первой половине дня опускался на 3,7%, до 1750 пунктов. Как отметила аналитик Альфа-банка Ангелика Генкель, "падение российского рынка было вызвано проблемами на ипотечном рынке США, который спровоцировал продажу на мировых фондовых биржах". Однако активность участников торгов была низкой, на бирже РТС объем торгов едва превысил $50 млн, тогда как накануне достигал $85 млн. По итогам дня индекс РТС показывал снижение всего на 2,1%. То есть желающих продавать российские ценные бумаги было немного.
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=750233
Очевидно, что МРН - это супер-бупер непотопляемый актив! Темные, не образованные западные инвесторы просто не понимают своего счастья!
Быстрее в ипотеку! Желательно брать ее в Евро или Шв. Франках на 25 лет....
Это ещё листочки...плоды будут ближе к осени - нефть дорожает, инфляция в Штатах раскручивается, ещё пару раз поднимут ставку и всё - 40% населения - банкроты со своей знаменитой ипотекой... Россия повторит этот путь, но с временным лагом...
technomag5 писал(а):
Индекс РТС в первой половине дня опускался на 3,7%, до 1750 пунктов. Как отметила аналитик Альфа-банка Ангелика Генкель, "падение российского рынка было вызвано проблемами на ипотечном рынке США, который спровоцировал продажу на мировых фондовых биржах". Однако активность участников торгов была низкой, на бирже РТС объем торгов едва превысил $50 млн, тогда как накануне достигал $85 млн. По итогам дня индекс РТС показывал снижение всего на 2,1%. То есть желающих продавать российские ценные бумаги было немного.
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=750233
Очевидно, что МРН - это супер-бупер непотопляемый актив! Темные, не образованные западные инвесторы просто не понимают своего счастья!
Быстрее в ипотеку! Желательно брать ее в Евро или Шв. Франках на 25 лет....
Это ещё листочки...плоды будут ближе к осени - нефть дорожает, инфляция в Штатах раскручивается, ещё пару раз поднимут ставку и всё - 40% населения - банкроты со своей знаменитой ипотекой... Россия повторит этот путь, но с временным лагом...
S
Sir_Qwerty
Справедливая цена жилья. Вторая версия для Москвы и России
В ходе обсуждения первой статьи в одном из сообществ ЖЖ выяснилось, что Интернете есть сайт demographia.com, на котором различные специалисты проявляют интерес к мировым демографическим проблемам, в том числе и к проблемам доступности жилья в разных странах мира.
Достаточно важным можно считать определение доступности жилья, которого придерживаются специалисты в ряде экономически развитых стран мира.
Так, специалисты с сайта demographia.com считают жилье доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам семьи (до вычета налогов).
На 2006 год среднее значение составляли следующие значения:
· для Англии - 5,5,
· для США - 3,7,
· для Канады - 3,2.
Причем, по сравнению с 2005 годом, в 2006 году эти значения снизились. Например, в США на целую единичку.
Кстати, в США в трети штатов в 2006 году жилье было доступным, то есть стоило меньше 3 годовых доходов семьи.
Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин «домохозяйство». Его отличие от термина «семья» заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека.
Для новой оценки справедливой цены на жилье в Москве и России сделаем несколько допущений.
Допущение №1: в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы (что примерно соответствует действительности).
Допущение №2: реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза для Москвы.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний официальный ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173), принятый реальный доход – 61 тыс. рублей (=$2346).
Россия - средний официальный ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385), принятый реальный доход – 15 тыс. рублей (=$578).
В России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. метров (российский федеральный стандарт).
В Англии среднестатистический дом имеет площадь 75 кв. метров (английский стандарт).
Справедливая стоимость 1 кв. метра жилья для Москвы:
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 54 = $1564 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 х 2 = $84456 х 2 : 54 = $1564 х 2 = $3128 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по английскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 75 = $1126 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время для России по российскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 = $27720 : 54 = $513 за кв. метр.
В настоящее время для России по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 х1,5 = $27720 х 1,5 : 54 = $513 х1,5 = $770 за кв. метр.
В настоящее время для России по английскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х 12 х 3 = $27720 : 75 = $370 за кв. метр.
С большой степенью вероятности из приведенных расчетов можно сделать вывод о том, что справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:
· в среднем для Москвы – меньше или равно $(1564 – 3128);
· в среднем для России – меньше или равно $(513 – 770).
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения:
· годовой оборот торговли – порядка $70 млрд.;
· численность работающего населения – порядка 6,3 млн. человек;
· значение процента накоплений от доходов – порядка 25%.
Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год или $88890 за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв. метра квартиры в 54 кв. метра в размере $1646.
Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале $(1564 – 3128) больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше $2000 за 1 кв. метр.
Таким образом, можно предположить, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья (не превышала ее полутора значений), которая определяется уровнем доходов домохозяйств.
К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.
Конечно, в вышеприведенных оценках много допущений, но, по мнению экспертов RWAY, эти оценки дают вполне адекватное представление об уровне справедливой цены для столицы в рамках той информации, которая доступна исследователям рынка от управляющей подсистемы рынка.
Кроме того, московский рынок жилья сложно назвать развитым, скорее – это нарождающийся рынок, несмотря на его объемы в денежном выражении.
Чем отличаются развитые рынки жилья от нарождающихся рынков?
Во-первых, развитой системой ипотечного кредитования, поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов.
Во-вторых, меньшим имущественным расслоением общества. Как правило, за рубежом децильный коэффициент равен 6-8, в России – официально больше 15 (в столице – больше 50).
В-третьих, наличием прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости).
В-четвертых, меньшей спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи.
В-пятых, любой развитый рынок является сбалансированным рынком, на котором цены на отдельные товары и услуги сильно коррелированны со среднемировыми аналогами. Вместе с тем, на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики. Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправдано с точки зрения развития национальной экономики.
Есть еще много отличий развитых рынков от нарождающихся рынков. Приведение их подробного перечня не является целью настоящего материала.
Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 года и части 2006 года привел к «разбалансировке» работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши…
Крапин Александр,
генеральный директор
информационно-аналитического
агентства RWAY
http://community.livejournal.com/realty_analyser/1...
В ходе обсуждения первой статьи в одном из сообществ ЖЖ выяснилось, что Интернете есть сайт demographia.com, на котором различные специалисты проявляют интерес к мировым демографическим проблемам, в том числе и к проблемам доступности жилья в разных странах мира.
Достаточно важным можно считать определение доступности жилья, которого придерживаются специалисты в ряде экономически развитых стран мира.
Так, специалисты с сайта demographia.com считают жилье доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам семьи (до вычета налогов).
На 2006 год среднее значение составляли следующие значения:
· для Англии - 5,5,
· для США - 3,7,
· для Канады - 3,2.
Причем, по сравнению с 2005 годом, в 2006 году эти значения снизились. Например, в США на целую единичку.
Кстати, в США в трети штатов в 2006 году жилье было доступным, то есть стоило меньше 3 годовых доходов семьи.
Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин «домохозяйство». Его отличие от термина «семья» заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека.
Для новой оценки справедливой цены на жилье в Москве и России сделаем несколько допущений.
Допущение №1: в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы (что примерно соответствует действительности).
Допущение №2: реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза для Москвы.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний официальный ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173), принятый реальный доход – 61 тыс. рублей (=$2346).
Россия - средний официальный ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385), принятый реальный доход – 15 тыс. рублей (=$578).
В России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. метров (российский федеральный стандарт).
В Англии среднестатистический дом имеет площадь 75 кв. метров (английский стандарт).
Справедливая стоимость 1 кв. метра жилья для Москвы:
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 54 = $1564 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 х 2 = $84456 х 2 : 54 = $1564 х 2 = $3128 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по английскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 75 = $1126 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время для России по российскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 = $27720 : 54 = $513 за кв. метр.
В настоящее время для России по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 х1,5 = $27720 х 1,5 : 54 = $513 х1,5 = $770 за кв. метр.
В настоящее время для России по английскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х 12 х 3 = $27720 : 75 = $370 за кв. метр.
С большой степенью вероятности из приведенных расчетов можно сделать вывод о том, что справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:
· в среднем для Москвы – меньше или равно $(1564 – 3128);
· в среднем для России – меньше или равно $(513 – 770).
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения:
· годовой оборот торговли – порядка $70 млрд.;
· численность работающего населения – порядка 6,3 млн. человек;
· значение процента накоплений от доходов – порядка 25%.
Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год или $88890 за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв. метра квартиры в 54 кв. метра в размере $1646.
Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале $(1564 – 3128) больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше $2000 за 1 кв. метр.
Таким образом, можно предположить, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья (не превышала ее полутора значений), которая определяется уровнем доходов домохозяйств.
К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.
Конечно, в вышеприведенных оценках много допущений, но, по мнению экспертов RWAY, эти оценки дают вполне адекватное представление об уровне справедливой цены для столицы в рамках той информации, которая доступна исследователям рынка от управляющей подсистемы рынка.
Кроме того, московский рынок жилья сложно назвать развитым, скорее – это нарождающийся рынок, несмотря на его объемы в денежном выражении.
Чем отличаются развитые рынки жилья от нарождающихся рынков?
Во-первых, развитой системой ипотечного кредитования, поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов.
Во-вторых, меньшим имущественным расслоением общества. Как правило, за рубежом децильный коэффициент равен 6-8, в России – официально больше 15 (в столице – больше 50).
В-третьих, наличием прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости).
В-четвертых, меньшей спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи.
В-пятых, любой развитый рынок является сбалансированным рынком, на котором цены на отдельные товары и услуги сильно коррелированны со среднемировыми аналогами. Вместе с тем, на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики. Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправдано с точки зрения развития национальной экономики.
Есть еще много отличий развитых рынков от нарождающихся рынков. Приведение их подробного перечня не является целью настоящего материала.
Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 года и части 2006 года привел к «разбалансировке» работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши…
Крапин Александр,
генеральный директор
информационно-аналитического
агентства RWAY
http://community.livejournal.com/realty_analyser/1...
f
firebot
ещё пару раз поднимут ставку и всё
Не поднимут, у них долг внешний 50 триллионов. Какой смысл этот долг увеличивать ?
d
ddMAX
....
a
adx1
Тест
m
mgd
www.irn.ru
obzor rinka nedvizhimosti za July.2007
padenie rublevoi stoimosti nedvizhimosti prodolzhaetsya tempami -20% godovix
obzor rinka nedvizhimosti za July.2007
padenie rublevoi stoimosti nedvizhimosti prodolzhaetsya tempami -20% godovix
Если так пойдёт дальше то насыщение рынка жильём будет достигнуть в полном объёме уже лет через 10, http://www.kommersant.ru/news.aspx?NewsID=118334&N...
Вот это ОБЪЁМЫ
Вот это ОБЪЁМЫ
Р
Реалист
mgd, как вы думаете, чтобы подстраховать свои финансы в какую валюту их лучше перевести из рублёвой?
Р
Реалист
Ну, а что? Интересно, что человек думает по этому поводу!
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.