Инвестиции в недвижимость убыточны
m
mgd
http://www.pk.kiev.ua/city/2007/05/14/203000.html
КИЕВ: Жилищный рынок - "в коме"
Квартиры уже не могут дорожать - потому что никто не покупает
Светлана КИРИЛАШ, Леся КИРИЧЕНКО, Леся СОЛОВЧУК, Ирина ЧУБАТЕНКО / 14.05.2007
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет
Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
То есть, хоть они и не говорят прямо, но фактически уже признают, что дальше расти ценам некуда – иного вывода из того, что запросы продавцов не обеспечиваются покупательной способностью, быть не может. Но будут ли цены падать, – вот в чем вопрос.
Верхи не хотят, низы не могут
Такого Киев не видел со времен дефолта 1998-го: предложение на рынке стремительно растет, а спроса – нет. По всем законам рынка, в такой ситуации цены должны снижаться. Но киевский рынок недвижимости всегда отличался тем, что законы экономики на нем действуют не всегда так, как им положено, а объяснения происходящему находятся порой весьма экстравагантные.
К примеру, некоторые агентства недвижимости объясняют нынешний застой рынка не объективными причинами, а влиянием СМИ. Дескать газеты слишком часто пишут о неизбежном снижении цен на жилье.
– Слухи о снижении цен связаны только с публикациями в прессе и благодаря телевещанию. Людям навязывают мысли, о том, что скоро будут падать цены, и они ждут, что это случится, вкладывая деньги в депозиты, – говорит Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь», – Но оснований рассчитывать на снижение цен нет. Думаю, что если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив. Летом всегда падает спрос на квартиры, но вот осенью вернется прежний ажиотаж.
Однако он не отрицает, что при большом выборе квартир, покупателей совсем нет и даже признает, что цены на «вторичку» все же не много упали, особенно в спальных районах.
При этом слова Сытника о традиционном летнем затишье выглядят по крайней мере странно, ведь на дворе май – месяц, всегда отличавшийся активностью накануне отпускного сезона…
Но то было раньше, а сейчас продавцы, привыкшие, что их собственность постоянно растет в цене, не готовы понять, что этот процесс ограничен отставанием роста покупательной способности. Люди уже не могут выкладывать такие деньги за жилье, но владельцы жилой недвижимости не хотят снижать цену. Они или упорно ждут покупателя, или снимают квартиру с продажи, чтобы предложить ее квартиросъемщикам.
Аренда тоже не может расти бесконечно
– Все дело в завышенных требованиях людей, которые пытаются продать свои квартиры. Видя, что покупатели на такие цены не соглашаются, они решили пока сдавать «квадраты» в аренду, то есть превратить пассивный капитал в активный, – поясняет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «МЕГОКОН-В» – В итоге на рынке появляется больше предложений снять квартиру.
Кстати, это уже сказалось на стоимости аренды квартир – она снижается. Сейчас снять 1-комнатную квартиру чуть на Контрактовой площади можно за $400. За те же деньги предлагают «двушку» на Воскресенке. А еще зимой эту сумму просили за «однушку» на ДВРЗ…
– За последние три месяца мы отмечаем удешевление аренды квартир в районе 5–10%, кроме того, появилось гораздо больше предложений по однокомнатным квартирам, - говорит Игорь Бабец, директор АН «Киевтрансферт». – Если в конце прошлого – начале этого года снять однокомнатную квартиру можно было в среднем за $400, то сейчас – за $370. Много предложений по $300, $320, $350, попадались даже за $280 – правда, на короткий срок.
Кроме притока предложений из сферы продажи в аренду, есть и другие причины. Арендные ставки, так же как и цены, не могут расти бесконечно, причем ограничены они не только способностью потенциального съемщика платить, но и тем, что на определенном этапе людям становится проще не снимать жилье, а покупать его в кредит.
– Перед новым годом аренда жилья резко подорожала. Тогда многие люди поняли, что снимать отдельную квартиру им не по карману, и склоняются к комнатам. А те, кто может позволить себе платить от $400, скорее задумаются о кредите. Правда, банки сейчас неохотно дают кредиты, поэтому ситуация может в скором времени измениться, – говорит Игорь Бабец.
Правда, не все риэлторы так откровенно признаются в удешевлении аренды.
– Я могу отметить падение цен на дорогое жилье, квартиры в центральных районах, - говорит Андрей Сытник, директор АН «Огни Киева». – По предложениям эконом-класса в спальных районах цены стабильно держатся на уровне $300–350 за однокомнатную квартиру.
ЭКСПЕРТ
«Цены упадут, покупать такие дорогие квартиры – абсурд»
Сергей Киселев, эксперт Школы политической аналитики НАУКМА:
– Сегодня на рынке недвижимости пребывает в невесомости. Если говорить о ценовых предпосылках, они более склонны к снижению, нежели к росту. И эти причины не имеют ничего общего с политической ситуацией в стране.
Во-первых, это сложившаяся непростая тенденция с ипотечным кредитованием. Несмотря на оптимистичные прогнозы, связанные с приходом на рынок иностранных банков, кредитные ставки не уменьшились, и уменьшаться в ближайшее время не собираются. Если к тому же будет введено ограничение валютных кредитов, ситуация еще более ухудшится. Сегодня в валюте ставки ниже 12% не найдешь, в гривне – это минимум 16-18%. Во-вторых, разрыв между доходами людей и постоянно растущими ценами на жилье достиг того максимума, когда покупать квартиры становится абсурдом. У нас по традиции цены растут намного быстрее, нежели зарплаты.
Есть и психологический фактор – широко анонсированное ценовое падение на недвижимость в Москве. А у нас рынок привык оборачиваться не на мировые тенденции, а на московские.
ОТКРЫТЫМ ТЕКСТОМ
«Мертвый сезон – вина банков и спекулянтов»
Эдуард Бразас, агентство недвижимости «С.І.Т.»:
- Уровень продаж по сравнению с прошлым годом на порядок меньше. Сейчас продаются в основном только дорогие объекты. Рядовые квартиры до 300 тысяч почти не продаются. Причины зависания рынка просты. Во-первых, с рынка жилья ушли спекулянты – на рынок земли, которая дает безумные темпы ценового роста. Да и после прошлогоднего рывка цен народ немного выдохся по таким ценам покупать. К тому де ухудшилась ситуация по ипотекам, начиная с прошлого года. Покупатели ждут снижения, продавцы ждут, пока квартиры начнут покупать - все стоит на месте. Совокупность факторов и дала такую ситуация на рынке. Но падения цен не будет. Цены до конца лета будут стоять, а дальше люди поймут, что ждать уже некуда и начнут покупать.
"Слухи о дешевых квартирах - преувеличены"
Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь»:
- Одним из факторов стагнации рынка недвижимости является и политический фактор. Как только выборы пройдут – картина на рынке в корне изменится. Ведь в результате кризиса инвесторы замерли, люди растеряны, а большой бизнес копит деньги на избирательную кампанию. Сегодня цены достигли очередного стабильного уровня и замерли. Хотя цены на «вторичку» все же немного упали, особенно в спальных районах. Такое состояние на рынке будет удерживаться еще 4 месяца. Ведь лето – это мертвый сезон для сделок с недвижимостью. Немного возрастет активность осенью. Между тем, слухи о возможном снижении цен – сильно преувеличены. Думаю, если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив для снижения.
КИЕВ: Жилищный рынок - "в коме"
Квартиры уже не могут дорожать - потому что никто не покупает
Светлана КИРИЛАШ, Леся КИРИЧЕНКО, Леся СОЛОВЧУК, Ирина ЧУБАТЕНКО / 14.05.2007
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет
Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
То есть, хоть они и не говорят прямо, но фактически уже признают, что дальше расти ценам некуда – иного вывода из того, что запросы продавцов не обеспечиваются покупательной способностью, быть не может. Но будут ли цены падать, – вот в чем вопрос.
Верхи не хотят, низы не могут
Такого Киев не видел со времен дефолта 1998-го: предложение на рынке стремительно растет, а спроса – нет. По всем законам рынка, в такой ситуации цены должны снижаться. Но киевский рынок недвижимости всегда отличался тем, что законы экономики на нем действуют не всегда так, как им положено, а объяснения происходящему находятся порой весьма экстравагантные.
К примеру, некоторые агентства недвижимости объясняют нынешний застой рынка не объективными причинами, а влиянием СМИ. Дескать газеты слишком часто пишут о неизбежном снижении цен на жилье.
– Слухи о снижении цен связаны только с публикациями в прессе и благодаря телевещанию. Людям навязывают мысли, о том, что скоро будут падать цены, и они ждут, что это случится, вкладывая деньги в депозиты, – говорит Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь», – Но оснований рассчитывать на снижение цен нет. Думаю, что если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив. Летом всегда падает спрос на квартиры, но вот осенью вернется прежний ажиотаж.
Однако он не отрицает, что при большом выборе квартир, покупателей совсем нет и даже признает, что цены на «вторичку» все же не много упали, особенно в спальных районах.
При этом слова Сытника о традиционном летнем затишье выглядят по крайней мере странно, ведь на дворе май – месяц, всегда отличавшийся активностью накануне отпускного сезона…
Но то было раньше, а сейчас продавцы, привыкшие, что их собственность постоянно растет в цене, не готовы понять, что этот процесс ограничен отставанием роста покупательной способности. Люди уже не могут выкладывать такие деньги за жилье, но владельцы жилой недвижимости не хотят снижать цену. Они или упорно ждут покупателя, или снимают квартиру с продажи, чтобы предложить ее квартиросъемщикам.
Аренда тоже не может расти бесконечно
– Все дело в завышенных требованиях людей, которые пытаются продать свои квартиры. Видя, что покупатели на такие цены не соглашаются, они решили пока сдавать «квадраты» в аренду, то есть превратить пассивный капитал в активный, – поясняет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «МЕГОКОН-В» – В итоге на рынке появляется больше предложений снять квартиру.
Кстати, это уже сказалось на стоимости аренды квартир – она снижается. Сейчас снять 1-комнатную квартиру чуть на Контрактовой площади можно за $400. За те же деньги предлагают «двушку» на Воскресенке. А еще зимой эту сумму просили за «однушку» на ДВРЗ…
– За последние три месяца мы отмечаем удешевление аренды квартир в районе 5–10%, кроме того, появилось гораздо больше предложений по однокомнатным квартирам, - говорит Игорь Бабец, директор АН «Киевтрансферт». – Если в конце прошлого – начале этого года снять однокомнатную квартиру можно было в среднем за $400, то сейчас – за $370. Много предложений по $300, $320, $350, попадались даже за $280 – правда, на короткий срок.
Кроме притока предложений из сферы продажи в аренду, есть и другие причины. Арендные ставки, так же как и цены, не могут расти бесконечно, причем ограничены они не только способностью потенциального съемщика платить, но и тем, что на определенном этапе людям становится проще не снимать жилье, а покупать его в кредит.
– Перед новым годом аренда жилья резко подорожала. Тогда многие люди поняли, что снимать отдельную квартиру им не по карману, и склоняются к комнатам. А те, кто может позволить себе платить от $400, скорее задумаются о кредите. Правда, банки сейчас неохотно дают кредиты, поэтому ситуация может в скором времени измениться, – говорит Игорь Бабец.
Правда, не все риэлторы так откровенно признаются в удешевлении аренды.
– Я могу отметить падение цен на дорогое жилье, квартиры в центральных районах, - говорит Андрей Сытник, директор АН «Огни Киева». – По предложениям эконом-класса в спальных районах цены стабильно держатся на уровне $300–350 за однокомнатную квартиру.
ЭКСПЕРТ
«Цены упадут, покупать такие дорогие квартиры – абсурд»
Сергей Киселев, эксперт Школы политической аналитики НАУКМА:
– Сегодня на рынке недвижимости пребывает в невесомости. Если говорить о ценовых предпосылках, они более склонны к снижению, нежели к росту. И эти причины не имеют ничего общего с политической ситуацией в стране.
Во-первых, это сложившаяся непростая тенденция с ипотечным кредитованием. Несмотря на оптимистичные прогнозы, связанные с приходом на рынок иностранных банков, кредитные ставки не уменьшились, и уменьшаться в ближайшее время не собираются. Если к тому же будет введено ограничение валютных кредитов, ситуация еще более ухудшится. Сегодня в валюте ставки ниже 12% не найдешь, в гривне – это минимум 16-18%. Во-вторых, разрыв между доходами людей и постоянно растущими ценами на жилье достиг того максимума, когда покупать квартиры становится абсурдом. У нас по традиции цены растут намного быстрее, нежели зарплаты.
Есть и психологический фактор – широко анонсированное ценовое падение на недвижимость в Москве. А у нас рынок привык оборачиваться не на мировые тенденции, а на московские.
ОТКРЫТЫМ ТЕКСТОМ
«Мертвый сезон – вина банков и спекулянтов»
Эдуард Бразас, агентство недвижимости «С.І.Т.»:
- Уровень продаж по сравнению с прошлым годом на порядок меньше. Сейчас продаются в основном только дорогие объекты. Рядовые квартиры до 300 тысяч почти не продаются. Причины зависания рынка просты. Во-первых, с рынка жилья ушли спекулянты – на рынок земли, которая дает безумные темпы ценового роста. Да и после прошлогоднего рывка цен народ немного выдохся по таким ценам покупать. К тому де ухудшилась ситуация по ипотекам, начиная с прошлого года. Покупатели ждут снижения, продавцы ждут, пока квартиры начнут покупать - все стоит на месте. Совокупность факторов и дала такую ситуация на рынке. Но падения цен не будет. Цены до конца лета будут стоять, а дальше люди поймут, что ждать уже некуда и начнут покупать.
"Слухи о дешевых квартирах - преувеличены"
Андрей Сытник, агентство «Огни Оболонь»:
- Одним из факторов стагнации рынка недвижимости является и политический фактор. Как только выборы пройдут – картина на рынке в корне изменится. Ведь в результате кризиса инвесторы замерли, люди растеряны, а большой бизнес копит деньги на избирательную кампанию. Сегодня цены достигли очередного стабильного уровня и замерли. Хотя цены на «вторичку» все же немного упали, особенно в спальных районах. Такое состояние на рынке будет удерживаться еще 4 месяца. Ведь лето – это мертвый сезон для сделок с недвижимостью. Немного возрастет активность осенью. Между тем, слухи о возможном снижении цен – сильно преувеличены. Думаю, если рынок еще немного постоит на месте, люди поймут, что нет никаких перспектив для снижения.
m
mgd
КИЕВ : За последние три месяца мы отмечаем удешевление аренды квартир в районе 5–10%, кроме того, появилось гораздо больше предложений по однокомнатным квартирам, - говорит Игорь Бабец, директор АН «Киевтрансферт». – Если в конце прошлого – начале этого года снять однокомнатную квартиру можно было в
среднем за $400, то сейчас – за $370. Много предложений по $300, $320, $350, попадались даже за $280 – правда, на короткий срок.
________
Да уж, а кто-то говорил тут, что аренда начнет дорожать - получите обратный процесс...
________
Да уж, а кто-то говорил тут, что аренда начнет дорожать - получите обратный процесс...
m
mgd
а чем дешевле аренда - тем меньше интереса покупать квартиры (как инвесторам, так и арендаторам)
m
mgd
Интересное объявление - обратите внимание на последнюю фразу "торг уместен в широких пределах". Видимо совсем звонков нет... Хотя за такую квартиру и 1.5 млн. много будет... Совсем скоро!
Продается однокомнатная в Центре (не агентство) угол Шевченко (д.33) и Бажова.
4/5, 30/16/6,4. Балкон, телефон. Водопровод, канализация и сантехника -
новые. Можно оставить автоматическую стиральную машину, холодильник и корпусную
мебель. Цена 2 400 000 руб. Торг уместен в широких пределах. Тел. 922-209-4223
Продается однокомнатная в Центре (не агентство) угол Шевченко (д.33) и Бажова.
4/5, 30/16/6,4. Балкон, телефон. Водопровод, канализация и сантехника -
новые. Можно оставить автоматическую стиральную машину, холодильник и корпусную
мебель. Цена 2 400 000 руб. Торг уместен в широких пределах. Тел. 922-209-4223
m
mgd
Цены на недвижимость сыграли в ящик
Буквально ежедневно то или иное СМИ публикует материалы о падении или «устаканивании», или еще, каком либо изменении цен на недвижимость в Москве. Нужно признать, что портал «Квадрум. Недвижимость России» не является в данном случае исключением. Мы также регулярно отслеживаем состояние рынка и разных его сегментов, собирая официальные комментарии аналитиков, руководителей риэлторских агентств и компаний, занимающихся инвестированием в строительство жилья. Мнения специалистов в таких обзорах базируются на анализе обобщенных данных, и не доверять им мы не можем, тем более, что эти мнения далеко не всегда совпадают. И это совершенно нормально, на наш взгляд, так как ситуация на рынке неоднозначная.
Но в таких случаях, когда нет единой точки зрения, все методы сбора информации хороши. Данную статью можно назвать «съемкой скрытой камерой» одного дня из жизни риэлтора, который, предоставив нам этот «отчет», пожелал остаться неизвестным. Имена сотрудников компаний, с которыми наш риэлтор вел тщательно им записываемые переговоры, также изменены.
Итак, разговор первый. На проводе агентство недвижимости, которое специализируется на вторичном рынке жилья.
- Аристарх, добрый день! Скажите, что реально у вас происходит? Продажи есть? Как бизнес идет?
- Глухо все! Свободные квартиры даже стоят, которые еще в сентябре расходились как горячие пирожки на морозе у метро. Сейчас же 2-3 месяца квартира стоит, и нет движения.
- А клиент готов торговаться? Может, цена высокая?
- Да нет, цена нормальная, даже чуть ниже рыночной, и торг возможен, только нет торга. Нет реальных предложений от покупателей. Просмотры есть, а предложений нет.
Разговор второй. На проводе агентство недвижимости, которое занимается новостройками.
- Дина, здравствуйте! Смотрю, у вас как-то странно представлены квартиры в «этой» новостройке. Вот эти две дешевле остальных на 2 000 у.е. за метр. Везде 6 300, а эти две за 4 300 стоят. Это что, опечатка?
- Нет, просто это квартиры, которые частные инвесторы купили год назад по 2 500 и теперь через нас продают.
- То есть, получается, что частник продает вдвое дороже, чем купил, а застройщик хочет втрое больше получить, чем сам же продавал год назад? Но ведь цены-то за год выросли на 100%, не больше же? Не стыкуется что-то.
- Да просто «они» (строительная компания) решили под шумок продать подороже. Ведь не людям же продают.
- Как так, а кому же?
- Банкам.
Разговор третий. На проводе агентство недвижимости, которое занимается продажей коттеджных поселков.
- Евлампий, добрый день. Ну и бюджеты у Вас рекламные… Куда не посмотри - везде ваши баннеры, растяжки, билборды, в журналах целые полосы.
- Надо продавать.
- Продавать больше и быстрее (смеется).
- Хоть что-то продавать. А то на нас давят, а продажи стоят. Вообще стоят.
- То есть, как стоят? Не продается ничего? А у других что?
- Все одинаково у всех. Ни у кого не продается.
Конечно, можно сказать, что квартира на вторичном рынке и коттеджи не реализуются, потому что - просто неликвид, а ситуация с новостройкой совершенно нетипичная. Увы, но это лишь часть разговоров, записанных нашим риэлтором.
По всем законам за любым подъемом идет спад. Рынок недвижимости не стал исключением. Что будет дальше - сказать трудно. Но мы полагаем, что сегодня никто из аналитиков не согласится «ответить» за свой прогноз и дать личную гарантию, что все будет именно так, как выходит из его графиков. Сейчас разнятся не только прогнозы, но и мнения специалистов о фактическом положении дел на рынке, при этом в аналитических отчетах и ценовых таблицах данные могут оставаться практически неизменными, или варьироваться в пределах полпроцента. Но не нужно забывать, что это средние цифры по ценам предложения квартир (именно предложения), а не цены, по которым эти квартиры фактически продаются. Или не продаются вовсе!
В тоже время, при отсутствии реальной отчетности по ценам и объемам продаж, хотя бы на общегородском уровне, такие отчеты - это единственный способ получить обобщенную информацию о положении дел на рынке. К ним, безусловно, нужно относится со всей серьезностью, правда, при этом, делая «поправку на ветер».
Квадрум. Журнал
http://www.kvadroom.ru/analytic/analytic.phtml?a_i...
Буквально ежедневно то или иное СМИ публикует материалы о падении или «устаканивании», или еще, каком либо изменении цен на недвижимость в Москве. Нужно признать, что портал «Квадрум. Недвижимость России» не является в данном случае исключением. Мы также регулярно отслеживаем состояние рынка и разных его сегментов, собирая официальные комментарии аналитиков, руководителей риэлторских агентств и компаний, занимающихся инвестированием в строительство жилья. Мнения специалистов в таких обзорах базируются на анализе обобщенных данных, и не доверять им мы не можем, тем более, что эти мнения далеко не всегда совпадают. И это совершенно нормально, на наш взгляд, так как ситуация на рынке неоднозначная.
Но в таких случаях, когда нет единой точки зрения, все методы сбора информации хороши. Данную статью можно назвать «съемкой скрытой камерой» одного дня из жизни риэлтора, который, предоставив нам этот «отчет», пожелал остаться неизвестным. Имена сотрудников компаний, с которыми наш риэлтор вел тщательно им записываемые переговоры, также изменены.
Итак, разговор первый. На проводе агентство недвижимости, которое специализируется на вторичном рынке жилья.
- Аристарх, добрый день! Скажите, что реально у вас происходит? Продажи есть? Как бизнес идет?
- Глухо все! Свободные квартиры даже стоят, которые еще в сентябре расходились как горячие пирожки на морозе у метро. Сейчас же 2-3 месяца квартира стоит, и нет движения.
- А клиент готов торговаться? Может, цена высокая?
- Да нет, цена нормальная, даже чуть ниже рыночной, и торг возможен, только нет торга. Нет реальных предложений от покупателей. Просмотры есть, а предложений нет.
Разговор второй. На проводе агентство недвижимости, которое занимается новостройками.
- Дина, здравствуйте! Смотрю, у вас как-то странно представлены квартиры в «этой» новостройке. Вот эти две дешевле остальных на 2 000 у.е. за метр. Везде 6 300, а эти две за 4 300 стоят. Это что, опечатка?
- Нет, просто это квартиры, которые частные инвесторы купили год назад по 2 500 и теперь через нас продают.
- То есть, получается, что частник продает вдвое дороже, чем купил, а застройщик хочет втрое больше получить, чем сам же продавал год назад? Но ведь цены-то за год выросли на 100%, не больше же? Не стыкуется что-то.
- Да просто «они» (строительная компания) решили под шумок продать подороже. Ведь не людям же продают.
- Как так, а кому же?
- Банкам.
Разговор третий. На проводе агентство недвижимости, которое занимается продажей коттеджных поселков.
- Евлампий, добрый день. Ну и бюджеты у Вас рекламные… Куда не посмотри - везде ваши баннеры, растяжки, билборды, в журналах целые полосы.
- Надо продавать.
- Продавать больше и быстрее (смеется).
- Хоть что-то продавать. А то на нас давят, а продажи стоят. Вообще стоят.
- То есть, как стоят? Не продается ничего? А у других что?
- Все одинаково у всех. Ни у кого не продается.
Конечно, можно сказать, что квартира на вторичном рынке и коттеджи не реализуются, потому что - просто неликвид, а ситуация с новостройкой совершенно нетипичная. Увы, но это лишь часть разговоров, записанных нашим риэлтором.
По всем законам за любым подъемом идет спад. Рынок недвижимости не стал исключением. Что будет дальше - сказать трудно. Но мы полагаем, что сегодня никто из аналитиков не согласится «ответить» за свой прогноз и дать личную гарантию, что все будет именно так, как выходит из его графиков. Сейчас разнятся не только прогнозы, но и мнения специалистов о фактическом положении дел на рынке, при этом в аналитических отчетах и ценовых таблицах данные могут оставаться практически неизменными, или варьироваться в пределах полпроцента. Но не нужно забывать, что это средние цифры по ценам предложения квартир (именно предложения), а не цены, по которым эти квартиры фактически продаются. Или не продаются вовсе!
В тоже время, при отсутствии реальной отчетности по ценам и объемам продаж, хотя бы на общегородском уровне, такие отчеты - это единственный способ получить обобщенную информацию о положении дел на рынке. К ним, безусловно, нужно относится со всей серьезностью, правда, при этом, делая «поправку на ветер».
Квадрум. Журнал
http://www.kvadroom.ru/analytic/analytic.phtml?a_i...
v
vicing
Да ладно вам потирать ладоши. Ну упадет процентов на 30 но не ниже уровня мая 2006 когда все начиналось:-)
Примерчик.
Приобрел я двушку улучшенной планировки на автовокзале в панельке в 2000 г. (август) за 13 500, в прошлом в августе продал её уже за 90 000, а сейчас они стоит за 120 000 тыщ. Берем 70 % , от сегодняшней цены получаем 84 000 зеленых. Ниже падать не будет, все сразу начнут покупать. А есть спрос значит, цену пойдут в верх. Тык что-то же не плохо.
Теперь, 84 000/13500:-)*100/8(лет)=77 % годовых. Это если ещё недвижимость так упадет. И получается очень да же неплохо. Вкладывать на год в недвижимость не выгодно. Или выгодно когда происходят такие скачки. На более дальный срок выгодно. Скорей надо было назвать тему, спекуляциями с недвижимостью выгодно, заниматься или нет:-)
Примерчик.
Приобрел я двушку улучшенной планировки на автовокзале в панельке в 2000 г. (август) за 13 500, в прошлом в августе продал её уже за 90 000, а сейчас они стоит за 120 000 тыщ. Берем 70 % , от сегодняшней цены получаем 84 000 зеленых. Ниже падать не будет, все сразу начнут покупать. А есть спрос значит, цену пойдут в верх. Тык что-то же не плохо.
Теперь, 84 000/13500:-)*100/8(лет)=77 % годовых. Это если ещё недвижимость так упадет. И получается очень да же неплохо. Вкладывать на год в недвижимость не выгодно. Или выгодно когда происходят такие скачки. На более дальный срок выгодно. Скорей надо было назвать тему, спекуляциями с недвижимостью выгодно, заниматься или нет:-)
m
mgd
Ну упадет процентов на 30 но не ниже уровня мая 2006 когда
замечательно, а разве 30% - это мало? это ведь треть стоимости... и для того, кто приобрел на пике, это существенные потери, а если еще по ипотеке, то потери двойные... конечно, лет через ..цать цены превысят и сегодняшний уровень, но вряд ли это порадует сегодняшних новоявленных инвесторов...
Приобрел я двушку улучшенной планировки на автовокзале в панельке в 2000 г. (август) за 13 500, в прошлом в
августе продал её уже за 90 000, а сейчас они стоит за 120 000 тыщ. Берем 70 % , от сегодняшней цены получаем 84 000 зеленых.
Это вы хорошо продали, хотя и поторопились немножко... Моя однушка в центре куплена в 2000 за 330.000, продана в ноябре 2006 г. - за 3.040.000 руб. Доход за 7 лет почти 1000%. Ну куда уж больше? Да, после моей продажи такие же однушки в моем доме сразу стали выставлять за 3.500.000 и даже 3.700.000 руб., но что-то их никто не покупает, сейчас они уже по 3.300.000 руб., а в соседнем доме цены до 2.700.000 снизились... и кому они нужны по таким ценам теперь?
Когда в новостройке в центре однушка площадью 50 квадратов стоит 3.300.000.
Так что то, что у вас стоит за 120.000 не есть реальная цена...
m
mgd
Интересное объявление - обратите внимание на последнюю фразу "торг уместен в широких пределах". Видимо совсем звонков нет... Хотя за такую квартиру и 1.5 млн. много будет... Совсем скоро!
Продается однокомнатная в Центре (не агентство) угол Шевченко (д.33) и Бажова.
4/5, 30/16/6,4. Балкон, телефон. Водопровод, канализация и сантехника -
новые. Можно оставить автоматическую стиральную машину, холодильник и корпусную
мебель. Цена 2 400 000 руб. Торг уместен в широких пределах. Тел. 922-209-4223
Продается однокомнатная в Центре (не агентство) угол Шевченко (д.33) и Бажова.
4/5, 30/16/6,4. Балкон, телефон. Водопровод, канализация и сантехника -
новые. Можно оставить автоматическую стиральную машину, холодильник и корпусную
мебель. Цена 2 400 000 руб. Торг уместен в широких пределах. Тел. 922-209-4223
Аналогичные в центре уже выставляют по 2.100.000 руб.
v
vicing
Так продал я с приглядкой на будущее продал я двушку в старом доме за 2550000 (48 кв.м.) купил в новом строящемся то же двушку (72 кв.м.) за 3 460 000. А сейчас моя старая стоит 3 200 000, а новая 5 500 000 так что думайте господа:-) Тык что если бы я её продовал чуть
позже то нифига бы не купил. Ипотека понимаешь. А так и на ремонт ещё денежка осталась:-) Тык что решайте сами, думайте сами иметь или не иметь.
G
Garage
Так продал я с приглядкой на будущее продал я двушку в старом доме за 2550000 (48 кв.м.) купил в новом строящемся то же двушку (72 кв.м.) за 3 460 000. А сейчас моя старая стоит 3 200 000, а новая 5 500 000 так что думайте господа Тык что если бы я
её продовал чуть позже то нифига бы не купил. Ипотека понимаешь. А так и на ремонт ещё денежка осталась Тык что решайте сами, думайте сами иметь или не иметь.
1. Если бы Вы, как Вы пишите, "продовали" попозже, то вообще бы нифига не "продоли".
2. Ваша старая нисколько не подорожала. Еще сильно свезло бы, если бы "продолась" бы сейчас за 2550000.
3. Новая тоже не стала стоить 5500000. Т.е. Вы можете считать, что она хоть сколько стоит, но ее никто за столько сейчас не купит.
4.Вы бы еще до кучи написали окончательную сумму, которую в результате заплатите за новую с учетом процентов по ипотеке и сколько платите ежемесячно.
5. При чем тут ремонт вообще непонятно. Вам пришлось ДОБАВИТЬ 3460000-2550000=910000. Добавляли, вроде, взяв ипотечный кредит. Как при этом еще что-то осталось? От чего осталось? От 2550000? Значит долги основные, не считая процентов, по ипотеке больше, чем 910000.
[Сообщение изменено пользователем 18.05.2007 11:17]
m
mgd
Ипотека понимаешь
в том-то и дело, что ипотека... наверно еще и по ставке 16%... вы не написали в каком районе купили.... а вашу на автовокзале сейчас действительно продать бы не смогли - уже по 2.5 млн есть варинаты, что касается новой двушки, то у меня недавно знакомые продавали готовую двушку в СП за 5.600.000 почти в центре (район Центр. стадиона) - бесполезно... пришлось отдавать за 4.850.000 руб. (сделка прошла в начале мая)... а Вашу двушку, как я понял, еще и не построили, так что 5.500.000 цифра мифическая, хотя и греет душу, понимаю )))
m
mgd
В Москве продолжает дешеветь недвижимость
17.05.2007 20:35 | Российская Газета
Обогнав Подмосковье, Москва вышла на первое место среди субъектов России по объемам жилья, сданного в первом квартале этого года.
По данным Росстата, с января по март в столице введено 1,183 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, рост к тому же периоду прошлого года - 1,3 процента, это 12,5 процента от сданной в эксплуатацию общей площади по России. Московская область, лидер прошлого года, пока отстает от Москвы на 100 тысяч квадратных метров. Увеличившееся на первичном рынке недвижимости число предложений стало одной из главных причин для снижения цен. Ситуацию для "РГ" комментирует глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
- Остановка роста рынка в конце прошлого года - не временная заминка и не сезонное явление, а серьезная стагнация, последовавшая за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье с началом весны стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году. В последнее время средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5 процента - с 4218 до 4195 у.е. за квадратный метр. Вроде бы мелочь, но нужно брать во внимание как минимум три фактора.
Во-первых, продавцы стали пересматривать понятие величины у.е., в которых до сих пор выражены цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. Если в период ажиотажа продавцы самолично устанавливали курс (у.е. например, равнялась 28, 29 или даже 30 рублям), то сейчас все чаще речь идет о курсе, установленном ЦБ на день продажи квартиры. А это означает более существенную коррекцию цен на квадратные метры.
Во-вторых, нельзя не учитывать, что общерыночные показатели складываются из стоимости очень дорогого, среднего по цене жилья и недвижимости эконом-класса. Дорогое жилье в столице пока не дешевеет, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. А цены на эконом-класс, что радует, продолжают падение: по отдельным районам их снижение достигает 2-3 процентов в месяц. Отдельные же квартиры подешевели сразу на 5 процентов. Прежде всего цены падают на обычную панель (квартиры в 9-14-этажных домах), современную панель (от 16 этажей и выше, с большими по метражу кухнями), блочные дома.
В-третьих, есть падение стоимости на первичном рынке недвижимости. Речь о появлении массы скидок при быстрой оплате выбранного варианта, беспроцентных рассрочках и прочих преференциях покупателям. Для реальной продажи квартиры в новостройке сейчас необходим дисконт порядка 5-10 процентов, а порой и более.
Все это позволяет утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика. Растет объем предложений и на вторичном рынке. Прежде всего это связано с увеличением срока экспозиции квартир. Сейчас предлагаемая тем или иным агентством квартира значится в базах данных не менее двух-трех месяцев, а раньше - одну-две недели. Для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно, даже больший, чем традиционный торг на уровне 3-5 процентов.
Некоторое оживление на столичном рынке недвижимости наступит не раньше конца лета - начала осени, а может, и к новому году. Ежемесячно же цены на квартиры в Москве будут уже вполне реально снижаться на 5-10 процентов.
Больше всего упала в цене недвижимость на:
- Северо-Западе,
- Северо-Востоке,
- Востоке,
- Юго-Востоке Москвы.
Наиболее активно дешевели квартиры в таких районах, как:
- Шаболовка,
- Теплый Стан,
- Солнцево,
- рядом с метро "Тульская", "Нагатинская", "Нагорная",
- на Ленинском проспекте.
Ольга Игнатова
17.05.2007 20:35 | Российская Газета
Обогнав Подмосковье, Москва вышла на первое место среди субъектов России по объемам жилья, сданного в первом квартале этого года.
По данным Росстата, с января по март в столице введено 1,183 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, рост к тому же периоду прошлого года - 1,3 процента, это 12,5 процента от сданной в эксплуатацию общей площади по России. Московская область, лидер прошлого года, пока отстает от Москвы на 100 тысяч квадратных метров. Увеличившееся на первичном рынке недвижимости число предложений стало одной из главных причин для снижения цен. Ситуацию для "РГ" комментирует глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
- Остановка роста рынка в конце прошлого года - не временная заминка и не сезонное явление, а серьезная стагнация, последовавшая за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье с началом весны стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году. В последнее время средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5 процента - с 4218 до 4195 у.е. за квадратный метр. Вроде бы мелочь, но нужно брать во внимание как минимум три фактора.
Во-первых, продавцы стали пересматривать понятие величины у.е., в которых до сих пор выражены цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. Если в период ажиотажа продавцы самолично устанавливали курс (у.е. например, равнялась 28, 29 или даже 30 рублям), то сейчас все чаще речь идет о курсе, установленном ЦБ на день продажи квартиры. А это означает более существенную коррекцию цен на квадратные метры.
Во-вторых, нельзя не учитывать, что общерыночные показатели складываются из стоимости очень дорогого, среднего по цене жилья и недвижимости эконом-класса. Дорогое жилье в столице пока не дешевеет, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. А цены на эконом-класс, что радует, продолжают падение: по отдельным районам их снижение достигает 2-3 процентов в месяц. Отдельные же квартиры подешевели сразу на 5 процентов. Прежде всего цены падают на обычную панель (квартиры в 9-14-этажных домах), современную панель (от 16 этажей и выше, с большими по метражу кухнями), блочные дома.
В-третьих, есть падение стоимости на первичном рынке недвижимости. Речь о появлении массы скидок при быстрой оплате выбранного варианта, беспроцентных рассрочках и прочих преференциях покупателям. Для реальной продажи квартиры в новостройке сейчас необходим дисконт порядка 5-10 процентов, а порой и более.
Все это позволяет утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика. Растет объем предложений и на вторичном рынке. Прежде всего это связано с увеличением срока экспозиции квартир. Сейчас предлагаемая тем или иным агентством квартира значится в базах данных не менее двух-трех месяцев, а раньше - одну-две недели. Для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно, даже больший, чем традиционный торг на уровне 3-5 процентов.
Некоторое оживление на столичном рынке недвижимости наступит не раньше конца лета - начала осени, а может, и к новому году. Ежемесячно же цены на квартиры в Москве будут уже вполне реально снижаться на 5-10 процентов.
Больше всего упала в цене недвижимость на:
- Северо-Западе,
- Северо-Востоке,
- Востоке,
- Юго-Востоке Москвы.
Наиболее активно дешевели квартиры в таких районах, как:
- Шаболовка,
- Теплый Стан,
- Солнцево,
- рядом с метро "Тульская", "Нагатинская", "Нагорная",
- на Ленинском проспекте.
Ольга Игнатова
H
HI -TECH
Вам пришлось ДОБАВИТЬ 3460000-2550000=910000.
а если бы сейчас это сделали то разница бы уже меньше была)) следовательно и проценты по кредиту меньше были)) вот этого все и ждут!
m
mgd
Мониторинг цен на жилье в Челябинске
После майских праздников в Челябинске несколько подорожал квадратный метр на первичном рынке жилья, а квадратный метр на вторичном рынке, напротив, подешевел. Кроме того, было вновь отмечено снижением усредненной стоимости различных видов вторичного жилья.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за время майских праздников выросла на 2,31% – до 36 242 рублей (до всероссийских выходных она составляла 35 422 рубля). Стоит отметить, что это повышение – реакция рынка на падение стоимости «первички» в конце апреля. Не исключено, что дальнейшего повышения этого показателя не будет, так как в последние недели строительные компании начали несколько снижать расценки на свою продукцию.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке напротив, снизилась, но незначительно – на 1,26% – 35 497 рублей против 35 946 рублей до праздников.
Цены на различные квартиры на вторичном рынке снижались в диапазоне от 0,5 до 2% за исключением трехкомнатных квартир, средняя цена на которые осталась на прежнем уровне. В итоге средняя стоимость на различное жилье составила: 1-комнатные -1,394 миллиона рублей (1,414 миллиона рублей), 2-комнатные – 1,902 миллиона рублей (1,914 миллиона рублей), 3-комнатные – 2,223 миллиона рублей (2,223 миллиона рублей), квартиры с 4 и более комнатами – 2,572 миллиона рублей (2,608 миллиона рублей).
После майских праздников в Челябинске несколько подорожал квадратный метр на первичном рынке жилья, а квадратный метр на вторичном рынке, напротив, подешевел. Кроме того, было вновь отмечено снижением усредненной стоимости различных видов вторичного жилья.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за время майских праздников выросла на 2,31% – до 36 242 рублей (до всероссийских выходных она составляла 35 422 рубля). Стоит отметить, что это повышение – реакция рынка на падение стоимости «первички» в конце апреля. Не исключено, что дальнейшего повышения этого показателя не будет, так как в последние недели строительные компании начали несколько снижать расценки на свою продукцию.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке напротив, снизилась, но незначительно – на 1,26% – 35 497 рублей против 35 946 рублей до праздников.
Цены на различные квартиры на вторичном рынке снижались в диапазоне от 0,5 до 2% за исключением трехкомнатных квартир, средняя цена на которые осталась на прежнем уровне. В итоге средняя стоимость на различное жилье составила: 1-комнатные -1,394 миллиона рублей (1,414 миллиона рублей), 2-комнатные – 1,902 миллиона рублей (1,914 миллиона рублей), 3-комнатные – 2,223 миллиона рублей (2,223 миллиона рублей), квартиры с 4 и более комнатами – 2,572 миллиона рублей (2,608 миллиона рублей).
v
vicing
Да об чем спор. Если вы думете если цены на жильё упадут то все и с кредитами будет окейно. Посмотрите на прошелшие 15 лет. Если жильё падает то падает все. И банки начинают задирать проценты по кредитам. И уже просто так кркедитик не возьмешь. Так что всем будет плохо не
только покупателям но и продавцам. Тык что можете ждать, может дождетесь:-) Время покажет кто был прав. Просто коррекция должна быть это законы рынка.
m
mgd
Экономика выходит из-под контроля правительства - таков основной лейтмотив очередного резкого выступления министра финансов Алексея Кудрина перед студентами. Процессы в финансовой и банковской сфере России очень похожи на преддверие азиатского кризиса 1997-1998 годов, когда сокращение притока
капитала привело к резкой девальвации национальных валют, заявил он, выступая в Высшей школе экономики. Правда, министр имел в виду не дефолт, который России не грозит, а непредсказуемость. Впрочем, и более скромный банковский кризис наряду с дефолтами набравших многомиллиардные кредиты госкомпаний
может серьезно ударить по экономике. Кудрин выделил несколько болевых точек: инфляция, укрепление рубля, колоссальные долги крупных компаний (одна "Роснефть" назанимала уже 36 млрд долларов), слабая банковская система и ограниченные возможности Центробанка по работе со спекулятивным капиталом,
хлынувшим в Россию. Пока рубль укрепляется, это выгодно гражданам, получающим зарплату в рублях и имеющим кредит в иностранной валюте. "Зато для промышленности укрепление рубля и нежелание ЦБ увидеть эту проблему создают тяжелые условия - импорт гораздо конкурентоспособнее", - говорит заместитель
председателя комитета РСПП по бюджетной и налоговой политике Сергей Беляков. Инфляция Как для финансиста, для Кудрина важна инфляция, и ситуация в этой сфере ему уже не нравится: "Россия растрачивает потенциал по снижению инфляции, полученный в первом квартале", - предупредил он. Подтекст его
предупреждения: правительство рано обрадовалось низким темпам роста цен, и неразумная экономическая политика может уничтожить все успехи начала года. В Министерстве финансов не исключают, что инфляция по итогам года будет выше обещанных правительством 8%. "С такими темпами растрат бюджетных денег,
укрепления рубля и притока спекулятивного капитала мы можем и двухзначное число снова получить", - предполагает источник Газеты GZT.ru в Минфине. Для министерства не будет неожиданностью инфляция в 11-12%, обусловленная в первую очередь монетарными факторами, то есть неграмотными действиями
правительства и Центробанка. Непрогнозируемое укрепление рубля В правительстве исходят из того, что цены в России растут по причине избытка денег. Этот избыток будет снимать Центробанк, однако борьба ЦБ с инфляцией вызывает непредсказуемое укрепление рубля. В денежно-кредитной политике на 2007 и
2008 годы показатели инфляции жестко фиксируются, однако прогноз укрепления национальной валюты - от 0 до 10%. В переводе с чиновничьего языка это означает, что в Центробанке не знают, как будет укрепляться рубль, и не отвечают за негативные последствия. Между тем укрепление рубля вызывает приток
капитала. Иностранцам выгодно вкладывать деньги в Россию до тех пор, пока доллар здесь дешевеет. А это в свою очередь приводит к повторению ситуации перед кризисом 1998 года. Не в смысле глобального дефолта (он России пока не грозит), а в смысле непредсказуемых последствий. Спекулятивный капитал
мигрирует, руководствуясь ожиданиями. В ожидании укрепления рубля в Россию ввозится валюта, что делает рубль еще более крепким. Следующее звено - на крепнущий рубль слетается еще больше валюты, и правительство уже не контролирует курсовую политику. Когда валюты становится слишком много, а курсовые
перспективы рубля могут оказаться переосмысленными, инвесторы могут запаниковать. Критический объем долгов госкомпаний Отягощает ситуацию и растущий корпоративный долг государственных компаний. Кредиты "Роснефти", "Газпрома", ОАО РЖД и РАО ЕЭС, взятые на внешних рынках, - валютные. Их общий объем
уже превысил 300 млрд долларов. В Минфине эту цифру считают критической. В случае девальвации рубля госкомпании не смогут заплатить по кредитам. И это будет их дефолт, который вполне может перекинуться на государство, утверждает GZT.ru. Банковский кризис Глава Минфина считает, что Центробанк во
многом исчерпал свои возможности по стерилизации рублевой денежной массы. Опрошенные "Независимой газетой" эксперты не только во многом согласны с министром, но и указывают, что признаки кризиса в банковской сфере в России уже налицо и они будут только усиливаться. "Ежегодно в России фактически
банкротятся от 60 до 100 банков, и в ближайшее время волна банкротств может перекинуться с мелких банков на средние", - считает главный экономист "Уралсиба" Владимир Тихомиров. Слишком рискованная кредитная политика банков внутри страны в 2005-2006 годах, по словам экономиста, привела сегодня к
росту числа невыплаченных кредитов. Впрочем, общую ситуацию в российской банковской сфере Тихомиров оценивает как более надежную и стабильную, нежели в Азии накануне кризиса 1997-1998 годов. Кроме того, присутствие спекулятивного капитала, отток которого и спровоцировал азиатский кризис, в России
сегодня значительно ниже, чем десять лет назад в странах Азии. Российские "плохие кредиты", по словам Кудрина, очень похожи на то, что имело место в Индонезии, Таиланде, Корее, Гонконге и других странах. "Вмешательство государства в экономику, а также раздача кредитов по личным связям в
правительстве и бизнесе завершились в 1998 году падением ВВП в странах Азии от минус 7,4 до минус 13,1%", - предупредил глава Минфина.
m
mgd
Согласно еженедельному отчету EPFR Global отток капитала из фондов России и СНГ четвертую неделю подряд составляет более $50 млн. За неделю до 16 мая было выведено $53.2 млн, хотя из фондов категории BRIC было выведено еще больше – $108.0 млн. Развивающиеся рынки потеряли $271.1 млн, тогда как Китай
вместе с материковым Китаем уже вторую неделю фиксируют отток в $685.9 млн. Эти данные подтверждают усиление тренда среди портфельных менеджеров к сокращению их присутствия на развивающихся рынках и переводу средств на развитые рынки, главным образом в США. Такие значительные объемы оттока с
перегретого рынка Китая не предвещают будущей динамики этого рынка".
18.05.2007 11:48
Комментарии Альфа-банк
18.05.2007 11:48
Комментарии Альфа-банк
Я
ЯsailoR
вот интересно - в связи с проблемамами фондовых рынков в мире может имеет смысл вкладываться в золото-серебро? как считаете?
[Сообщение изменено пользователем 18.05.2007 15:25]
[Сообщение изменено пользователем 18.05.2007 15:25]
Х
Хех
вот интересно - в связи с проблемамами фондовых рынков в мире может имеет смысл вкладываться в золото-серебро? как считаете?
Сдается мне, что чего не коснись - ценность всегда очень условна. Не зря же состоятельные люди в различный дорогой антиквариат вкладываются. Этого уж точно больше не произведут. :-)
m
mgd
Сдается мне, что чего не коснись - ценность всегда очень условна. Не зря же состоятельные люди в различный дорогой антиквариат вкладываются. Этого уж точно больше не произведут
но в годы войн и антиквариат на булку хлеба меняют...
Х
Хех
но в годы войн и антиквариат на булку хлеба меняют...
угу, но даже тут - предложение эксклюзивней.
m
mgd
Фундаментальная картина для российского фондового рынка неоднозначная. С одной стороны, как сырьевая экономика, мы имеем поддержку от растущих нефтяных фьючерсов. С другой стороны, месяц за месяцем Россия является “лидером” среди стран ЕМ по выводу капитала (см. таблицу)
http://www.plan.ru/
http://www.plan.ru/
m
mgd
С соседней ветки... Вот она - правда жизни: человеку удалось продать квартиру только после снижения цены почти на 30%(!) от первоначальной! Почему-то кажется, что это не предел....
_____________________________
похоже на мою историю продажи.
Только - однушки в центре, и не на отдачу кредита - а на покупку другой квартиры. Плюс с АН не было проблем, кроме первоначально неправильной оценки ситуации.
Сначала выставили по совету АН за 2800. Не смотрят...
Начали снижать... Постепенно снижали по 50-100к в неделю, снижали...
Дошло до 2400. Почти не смотрят - реальных покупателей нет.
Время сделки по второй квартире приблизилось до критического.
Волевым усилием снизил до 2100. Через 3 дня кваритира, после небольшого торга, ушла за 2000 с копейками.
Вывод.
1. Если бы сразу выставил (не слушая АН) за 2200-2300 - вероятно продал быстрее, и выиграл бы те самые 200-300к.
2. Сделки вполне можно проводить без АН.
Покупка прошла без АН...
Вчера получил регистрационные документы.
_____________________________
похоже на мою историю продажи.
Только - однушки в центре, и не на отдачу кредита - а на покупку другой квартиры. Плюс с АН не было проблем, кроме первоначально неправильной оценки ситуации.
Сначала выставили по совету АН за 2800. Не смотрят...
Начали снижать... Постепенно снижали по 50-100к в неделю, снижали...
Дошло до 2400. Почти не смотрят - реальных покупателей нет.
Время сделки по второй квартире приблизилось до критического.
Волевым усилием снизил до 2100. Через 3 дня кваритира, после небольшого торга, ушла за 2000 с копейками.
Вывод.
1. Если бы сразу выставил (не слушая АН) за 2200-2300 - вероятно продал быстрее, и выиграл бы те самые 200-300к.
2. Сделки вполне можно проводить без АН.
Покупка прошла без АН...
Вчера получил регистрационные документы.
m
mgd
Заклинило. Недвижимость не движется. Доказано экспериментально
Еще совсем недавно, месяц-два назад любой киевлянин, имеющий в запасе свободную квартиру, имел возможность, продав ее или поменяв на меньшую, просто преобразить свою жизнь. Старт в бизнесе, новенькое авто престижной марки из салона, качественное образование детей, регулярные поездки в отпуск на острова, суперевроремонт жилплощади, используемой для проживания, обстановка жилища по последнему слову компьютерной и бытовой техники. Наконец, покупка шикарного новостроя с подземным гаражом, или престижной сталинки в одном из областных центров страны и солидный банковский счет «на сдачу» от разницы между ценой киевского и областного жилья. Все это вместе взятое было возможно всего лишь при продаже одной «лишней» старенькой столичной малометражной хрущевки.
Похоже, теперь этот шанс упущен. Столичное жилье перестали покупать. Представители некоторых мелких агентств утверждают, что за последний месяц не продали ни одной квартиры! И если бы не доходы от посредничества по сдаче жилья внаем, впору было бы уходить всем составом в неоплачиваемый отпуск.
По секрету всему свету
Обескураживающее падение количества сделок на рынке уже перестало быть секретом. Для самых заинтересованных субъектов рынка — столичных риелторов — ситуация стала настолько критичной, что некоторые щекотливые вопросы, обсуждавшиеся ранее лишь в курилках среди сослуживцев, плавно перетекли на страницы СМИ. В прессе, с одной стороны, публикуется масса заказных материалов с в общем-то глуповатым утверждением риелторов и застройщиков о том, что спрос в Киеве и далее значительно превышает предложение (если бы это было так, объявления о продаже квартир вполне умещались бы на нескольких страничках соответствующих изданий и срок экспозиции объектов не исчислялся бы месяцами), с другой стороны, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко вынужден был признать тенденцию снижения количества сделок, начиная с декабря 2006 г., и уменьшения доходов агентств более чем в два раза.
Экспериментальная продажа
Автор этих строк решил поставить небольшой эксперимент и «выбросил» свою скромную левобережную «чешку», в которой проживает с семьей (и, естественно, продавать не собирается), на ставший необъятным столичный рынок недвижимости. Несколько объявлений на парочке наиболее посещаемых интернет-сайтов о том, что продается двухкомнатная малометражка в 10 минутах от метро «Левобережная» на длинной и хорошо известной в риелторских кругах ул. Энтузиастов (массив Русановка) по рыночной цене в 120 тысяч у.е., очевидно, никого не впечатлили. Ни одного звонка не последовало!..
Желая ощутить все прелести сверхвысокого спроса на киевское жилье, автор (втайне от жены) повторно выставил на продажу квартиру, понизив при этом цену до 108 тыс. у.е. Результат тот же. Никого, подчеркиваем, никого и этот соблазнительный вариант не впечатлил. Даже после того, как эта самая низкая среди аналогов позиция была помечена «с торгом», покупатели не появились. Как грустно сейчас шутят американские агенты по недвижимости, «все потенциальные покупатели жилья сложили чемоданы и отбыли в неизвестном направлении». Не помогла и ссылка на «хорошее состояние», «паркет», «бронедверь», «стеклопакеты» и «мусоропровод». Последний пункт скорее для прикола, но ведь именно такими или похожими аргументами киевские продавцы зачастую мотивируют экспозицию похожих квартир в смежных районах на 10—15 тыс. у. е. выше рыночных цен, выставляя небольшие «двушки» уже не по 120, а по 130—150 тыс. у.е. К слову, весь этот джентльменский набор, для обеспечения которого требуется всего-то 2—3 тыс. у. е., используется представителями риелторских агентств и хозяевами квартир для повышения цены на 10—20 тыс. у. е. Причем бизнес по-украински процветает. Купить убитое жилье, скромненько отремонтировать его и получить едва ли не 1000% рентабельности на вложенные именно в ремонт деньги — такая схема с успехом использовалась предприимчивыми соотечественниками в последние годы.
Оплатить ипотеку
То, что для цивилизованного мира — стандарт, у нас преподносится как жилье для избранных. Обычная, скромная по европейским меркам всего лишь «двушка» не в центре, иногда предлагается по 350—450 тысяч у.е. Встречаются и совсем уж курьезные случаи, когда продавец оценивает свое жилье не в центре по 5—7 тыс. дол. за метр квадратный. Подобный бред публикуется агентствами и учитывается при определении общегородских ценовых индексов. Анекдот в тему: «Социологическая служба проводит анкетирование семейных пар на тему секса. Через какое-то время в квартире раздается звонок: «Простите, мистер Смит. Но в ваших анкетах обнаружилась неточность. Вы пишете, что занимаетесь сексом три раза в неделю, а ваша жена — три раза за ночь». — «Все правильно. Это наша единственная возможность оплатить ипотеку».
Возникают серьезные сомнения в том, что в стране настолько велико число либо долларовых миллионеров, либо не совсем вменяемых обычных граждан, покупающих все это по ипотеке. Вывод напрашивается только один — и продавцы, и работники агентств недвижимости, да и сами покупатели попросту утратили ощущение реальности, развитие рынка в последний год могут объяснить разве что опытные психологи.
Для чистоты эксперимента, кроме популярных и раскрученных интернет-порталов, а также нескольких специализированных изданий, была также предпринята попытка «выставить» квартиру и в самой тиражной (в этой специализации) киевской газете, через которую совершается подавляющее большинство сделок купли-продажи на рынке недвижимости столицы. Увы, довести эксперимент до конца не удалось. Распухшее в последнее время от избыточного количества предложений издание по неизвестным причинам не опубликовало это заманчивое виртуальное предложение.
Быть может, предлагаемая «двушка» смотрелась бы экзотично рядышком со своими собратьями по цене от 110 до 150 тыс. у.е. А возможно, причина более тривиальна — огромное количество предложений, практически полное отсутствие покупателей и, соответственно, длиннейшая очередь на размещение объявлений.
Хотя некий результат все-таки был получен. Буквально перед отправкой материала в печать последовал звонок из одного крупного столичного агентства недвижимости с предложением о сотрудничестве. Вежливо «отшив» собеседника, автор между тем поинтересовался, как обстоят дела на рынке. Сотрудник агентства сказал, что берется попробовать продать квартиру по цене от 108 до 110 тысяч у.е., что реально, так как заявленная цена ниже рыночной. Подтвердил, что предложение на продажу увеличилось в два раза, что количество сделок существенно снизилось и что продать квартиру по ценам, заявленным на похожие варианты в газете, т.е. по цене от 120 до 150 тыс., — это «очень длинная песня».
Зарплата по 100 тысяч каждому
Подведем итог эксперимента. Срок экспозиции жилья на рынке Киева — один месяц вначале по рыночной цене, затем по цене значительно ниже рынка. За все это время — один сомнительный звонок из агентства и ни одного звонка от прямого покупателя. Логично предположить, что по основной массе киевских объявлений сейчас вообще никто не звонит. Людей перестало интересовать жилье в столице по суперцене, а по качеству рассчитанное на беднейшие слои населения.
Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у.е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т.е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.
Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом.
В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний.
Стагнация
По сообщениям знакомых автору работников крупнейших московских агентств, несмотря на то что московские ценовые индексы показывают всего лишь на доли процента нисходящий тренд, на самом деле, начиная с октября 2006 г., цена на многие неэлитные объекты недвижимости в спальных районах Москвы реально упала на 20%. Игрокам украинского рынка хорошо известна ситуация в Москве, именно поэтому заинтересованные лица в Киеве решили попробовать выпустить пар на отечественном рынке ценовым индексам на специализированных интернет-ресурсах.
Результатом стагнации стало и резко отрицательное значение индекса доходности жилья, рассчитываемого как соотношение предполагаемого дохода от аренды квартиры, виртуального повышения ее стоимости, с одной стороны, и размера ежемесячных процентов от суммы, равной стоимости квартиры на банковском депозите — с другой. Для того чтобы покупка киевской «однушки» не в центральных районах за 100 тысяч у.е. стала рентабельной, нужен либо бесконечный рост цен, либо сдача ее в аренду за 700—800 у.е. в месяц. Сдача же внаем убитого, не обработанного «под евро», жилья выше чем за 350 у.е. в месяц более чем сомнительна. Таким образом, киевские рантье, пребывающие на облаках от счастья обладания однокомнатной хрущобой, уже почти полгода недополучают ежемесячно (если бы сумма размещалась на депозите) почти по пол-тысячи долларов от аренды своего сокровища. И это для страны, где 500 у. е. в месяц зачастую является доходом на семью.
Территория абсурда
Для полноты картины автор также обратился в одно из столичных отделений банка (финучреждение из первой десятки, принадлежащее иностранным собственникам, один из лидеров по объемам ипотечного кредитования населения) с просьбой предоставить ипотечный кредит (расчет с аннуитетом, при котором ежемесячные платежи будут равны) на жилье в Киеве стоимостью 115 тысяч у.е. Получен шокирующий результат. Распечатка кредита: первоначальный взнос 15 тыс. долл., сумма кредита 100 тыс. долл., сумма ежемесячных платежей 1160 долл. на протяжении 240 месяцев, т.е. 20 лет. Разовые предварительные платежи — 22 тыс. грн. (в т.ч. 5810 грн. в Пенсионный фонд, 5810 грн. — госпошлина, 5050 грн. — комиссия банка, 2700 грн. — страхование жизни, 1700 грн. — страхование недвижимости, нотариальные услуги, бланки и прочие мелочи).
Таким образом, за 20 лет ипотеки покупателю придется выплатить 278400 долл. основных ежемесячных платежей, 4400 долл. разовых выплат, 16 тыс. по ежегодным договорам страхования жизни и недвижимости. Набегает почти 300 тыс. долл. Из них сумма чистой переплаты 200 тыс. долл. за достаточно убогое одно- или двухкомнатное жилье без ремонта. В других банках еще дороже.
У жителей стран ЕС несколько другие расклады. Ставка по ипотеке в большинстве стран не превышает 4,5—5%, цены на жилье соизмеримы с киевскими (а порою и ниже), а сумма переплаты по 20-летнему ипотечному кредиту в 100 тыс. евро не превышает 50 тыс. евро. И все это , как правило, за полностью отделанное жилье.
Отечественные финансовые учреждения страхуют свои риски и не скрывают, что процентная ставка в обозримом будущем существенно понижаться не будет. В то же время кредитное бремя американских заемщиков (всего лишь 6%) уже обанкротило многие тысячи американских семей. Добровольное рабство украинских заемщиков при несоизмеримо меньших доходах и при головокружительно более высоком заемном проценте ставит под вопрос не только их личное благосостояние, но и устойчивость национальной финансовой системы в целом.
Эксперимент автора закончился. Увы, из него следует, что у риелторов и застройщиков большие проблемы со сбытом. Поэтому представители агентств и крупнейших столичных застройщиков, продолжающие настаивать на высоком спросе, мягко говоря, не искренни. Кстати, многие из них уже поменяли свое мнение. Те, кто ранее заявлял, что падение цен на жилье невозможно в принципе, признают неоспоримые факты: спрос упал в два раза, база предложений переполнена, по некоторым объектам зафиксировано существенное снижение цены.
В таких условиях многие спекулянты и перекупщики массово покидают вторичный рынок. Известно ведь, кто первым покидает тонущий корабль. В игре остаются в основном дилетанты. На первичном рынке ситуация несколько иная, впрочем, там и ставки более высокие. Ведь в один момент можно лишиться всего. В настоящее время угроза личного банкротства нависла над многими тысячами граждан, инвестировавшими котлован, иными словами, «воздух левобережья».
Не исключено, что резко возросшее предложение — всего лишь попытка компетентных лиц избавиться от ставшего слишком рисковым актива. Игроки киевского рынка жилья, при полном равнодушии властей, похоже, заигрались, и рынок недвижимости столицы, если не предпринять немедленных «охладительных» мер, ожидают серьезные потрясения. Лишь серьезное скачкообразное снижение курса доллара на мировых рынках (чего пока что не предвидится, т.к. доллар понижается плавно и под контролем) могло бы смягчить такой сценарий.
Судя по ситуации в Москве, только чудо может спасти рынок недвижимости Киева от полномасштабного обвала со всеми сопутствующими прелестями. По последним данным коллег из Белокаменной, они вынуждены были продать несколько «двушек» в спальниках столицы России по цене намного ниже первоначально заявленной, а именно, по 150 тыс. у. е. По такой усредненной цене выставляется подавляющее большинство нецентральных «двушек» Киева. Т.е. Киев практически догнал Москву. И это обстоятельство позволяет назвать происходящее на рынке недвижимости нашей столицы территорией полного абсурда.
Автор: Вадим БАШТА
Зеркало недели
http://www.zn.ua/2000/2675/59325/
Еще совсем недавно, месяц-два назад любой киевлянин, имеющий в запасе свободную квартиру, имел возможность, продав ее или поменяв на меньшую, просто преобразить свою жизнь. Старт в бизнесе, новенькое авто престижной марки из салона, качественное образование детей, регулярные поездки в отпуск на острова, суперевроремонт жилплощади, используемой для проживания, обстановка жилища по последнему слову компьютерной и бытовой техники. Наконец, покупка шикарного новостроя с подземным гаражом, или престижной сталинки в одном из областных центров страны и солидный банковский счет «на сдачу» от разницы между ценой киевского и областного жилья. Все это вместе взятое было возможно всего лишь при продаже одной «лишней» старенькой столичной малометражной хрущевки.
Похоже, теперь этот шанс упущен. Столичное жилье перестали покупать. Представители некоторых мелких агентств утверждают, что за последний месяц не продали ни одной квартиры! И если бы не доходы от посредничества по сдаче жилья внаем, впору было бы уходить всем составом в неоплачиваемый отпуск.
По секрету всему свету
Обескураживающее падение количества сделок на рынке уже перестало быть секретом. Для самых заинтересованных субъектов рынка — столичных риелторов — ситуация стала настолько критичной, что некоторые щекотливые вопросы, обсуждавшиеся ранее лишь в курилках среди сослуживцев, плавно перетекли на страницы СМИ. В прессе, с одной стороны, публикуется масса заказных материалов с в общем-то глуповатым утверждением риелторов и застройщиков о том, что спрос в Киеве и далее значительно превышает предложение (если бы это было так, объявления о продаже квартир вполне умещались бы на нескольких страничках соответствующих изданий и срок экспозиции объектов не исчислялся бы месяцами), с другой стороны, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко вынужден был признать тенденцию снижения количества сделок, начиная с декабря 2006 г., и уменьшения доходов агентств более чем в два раза.
Экспериментальная продажа
Автор этих строк решил поставить небольшой эксперимент и «выбросил» свою скромную левобережную «чешку», в которой проживает с семьей (и, естественно, продавать не собирается), на ставший необъятным столичный рынок недвижимости. Несколько объявлений на парочке наиболее посещаемых интернет-сайтов о том, что продается двухкомнатная малометражка в 10 минутах от метро «Левобережная» на длинной и хорошо известной в риелторских кругах ул. Энтузиастов (массив Русановка) по рыночной цене в 120 тысяч у.е., очевидно, никого не впечатлили. Ни одного звонка не последовало!..
Желая ощутить все прелести сверхвысокого спроса на киевское жилье, автор (втайне от жены) повторно выставил на продажу квартиру, понизив при этом цену до 108 тыс. у.е. Результат тот же. Никого, подчеркиваем, никого и этот соблазнительный вариант не впечатлил. Даже после того, как эта самая низкая среди аналогов позиция была помечена «с торгом», покупатели не появились. Как грустно сейчас шутят американские агенты по недвижимости, «все потенциальные покупатели жилья сложили чемоданы и отбыли в неизвестном направлении». Не помогла и ссылка на «хорошее состояние», «паркет», «бронедверь», «стеклопакеты» и «мусоропровод». Последний пункт скорее для прикола, но ведь именно такими или похожими аргументами киевские продавцы зачастую мотивируют экспозицию похожих квартир в смежных районах на 10—15 тыс. у. е. выше рыночных цен, выставляя небольшие «двушки» уже не по 120, а по 130—150 тыс. у.е. К слову, весь этот джентльменский набор, для обеспечения которого требуется всего-то 2—3 тыс. у. е., используется представителями риелторских агентств и хозяевами квартир для повышения цены на 10—20 тыс. у. е. Причем бизнес по-украински процветает. Купить убитое жилье, скромненько отремонтировать его и получить едва ли не 1000% рентабельности на вложенные именно в ремонт деньги — такая схема с успехом использовалась предприимчивыми соотечественниками в последние годы.
Оплатить ипотеку
То, что для цивилизованного мира — стандарт, у нас преподносится как жилье для избранных. Обычная, скромная по европейским меркам всего лишь «двушка» не в центре, иногда предлагается по 350—450 тысяч у.е. Встречаются и совсем уж курьезные случаи, когда продавец оценивает свое жилье не в центре по 5—7 тыс. дол. за метр квадратный. Подобный бред публикуется агентствами и учитывается при определении общегородских ценовых индексов. Анекдот в тему: «Социологическая служба проводит анкетирование семейных пар на тему секса. Через какое-то время в квартире раздается звонок: «Простите, мистер Смит. Но в ваших анкетах обнаружилась неточность. Вы пишете, что занимаетесь сексом три раза в неделю, а ваша жена — три раза за ночь». — «Все правильно. Это наша единственная возможность оплатить ипотеку».
Возникают серьезные сомнения в том, что в стране настолько велико число либо долларовых миллионеров, либо не совсем вменяемых обычных граждан, покупающих все это по ипотеке. Вывод напрашивается только один — и продавцы, и работники агентств недвижимости, да и сами покупатели попросту утратили ощущение реальности, развитие рынка в последний год могут объяснить разве что опытные психологи.
Для чистоты эксперимента, кроме популярных и раскрученных интернет-порталов, а также нескольких специализированных изданий, была также предпринята попытка «выставить» квартиру и в самой тиражной (в этой специализации) киевской газете, через которую совершается подавляющее большинство сделок купли-продажи на рынке недвижимости столицы. Увы, довести эксперимент до конца не удалось. Распухшее в последнее время от избыточного количества предложений издание по неизвестным причинам не опубликовало это заманчивое виртуальное предложение.
Быть может, предлагаемая «двушка» смотрелась бы экзотично рядышком со своими собратьями по цене от 110 до 150 тыс. у.е. А возможно, причина более тривиальна — огромное количество предложений, практически полное отсутствие покупателей и, соответственно, длиннейшая очередь на размещение объявлений.
Хотя некий результат все-таки был получен. Буквально перед отправкой материала в печать последовал звонок из одного крупного столичного агентства недвижимости с предложением о сотрудничестве. Вежливо «отшив» собеседника, автор между тем поинтересовался, как обстоят дела на рынке. Сотрудник агентства сказал, что берется попробовать продать квартиру по цене от 108 до 110 тысяч у.е., что реально, так как заявленная цена ниже рыночной. Подтвердил, что предложение на продажу увеличилось в два раза, что количество сделок существенно снизилось и что продать квартиру по ценам, заявленным на похожие варианты в газете, т.е. по цене от 120 до 150 тыс., — это «очень длинная песня».
Зарплата по 100 тысяч каждому
Подведем итог эксперимента. Срок экспозиции жилья на рынке Киева — один месяц вначале по рыночной цене, затем по цене значительно ниже рынка. За все это время — один сомнительный звонок из агентства и ни одного звонка от прямого покупателя. Логично предположить, что по основной массе киевских объявлений сейчас вообще никто не звонит. Людей перестало интересовать жилье в столице по суперцене, а по качеству рассчитанное на беднейшие слои населения.
Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у.е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т.е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.
Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом.
В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний.
Стагнация
По сообщениям знакомых автору работников крупнейших московских агентств, несмотря на то что московские ценовые индексы показывают всего лишь на доли процента нисходящий тренд, на самом деле, начиная с октября 2006 г., цена на многие неэлитные объекты недвижимости в спальных районах Москвы реально упала на 20%. Игрокам украинского рынка хорошо известна ситуация в Москве, именно поэтому заинтересованные лица в Киеве решили попробовать выпустить пар на отечественном рынке ценовым индексам на специализированных интернет-ресурсах.
Результатом стагнации стало и резко отрицательное значение индекса доходности жилья, рассчитываемого как соотношение предполагаемого дохода от аренды квартиры, виртуального повышения ее стоимости, с одной стороны, и размера ежемесячных процентов от суммы, равной стоимости квартиры на банковском депозите — с другой. Для того чтобы покупка киевской «однушки» не в центральных районах за 100 тысяч у.е. стала рентабельной, нужен либо бесконечный рост цен, либо сдача ее в аренду за 700—800 у.е. в месяц. Сдача же внаем убитого, не обработанного «под евро», жилья выше чем за 350 у.е. в месяц более чем сомнительна. Таким образом, киевские рантье, пребывающие на облаках от счастья обладания однокомнатной хрущобой, уже почти полгода недополучают ежемесячно (если бы сумма размещалась на депозите) почти по пол-тысячи долларов от аренды своего сокровища. И это для страны, где 500 у. е. в месяц зачастую является доходом на семью.
Территория абсурда
Для полноты картины автор также обратился в одно из столичных отделений банка (финучреждение из первой десятки, принадлежащее иностранным собственникам, один из лидеров по объемам ипотечного кредитования населения) с просьбой предоставить ипотечный кредит (расчет с аннуитетом, при котором ежемесячные платежи будут равны) на жилье в Киеве стоимостью 115 тысяч у.е. Получен шокирующий результат. Распечатка кредита: первоначальный взнос 15 тыс. долл., сумма кредита 100 тыс. долл., сумма ежемесячных платежей 1160 долл. на протяжении 240 месяцев, т.е. 20 лет. Разовые предварительные платежи — 22 тыс. грн. (в т.ч. 5810 грн. в Пенсионный фонд, 5810 грн. — госпошлина, 5050 грн. — комиссия банка, 2700 грн. — страхование жизни, 1700 грн. — страхование недвижимости, нотариальные услуги, бланки и прочие мелочи).
Таким образом, за 20 лет ипотеки покупателю придется выплатить 278400 долл. основных ежемесячных платежей, 4400 долл. разовых выплат, 16 тыс. по ежегодным договорам страхования жизни и недвижимости. Набегает почти 300 тыс. долл. Из них сумма чистой переплаты 200 тыс. долл. за достаточно убогое одно- или двухкомнатное жилье без ремонта. В других банках еще дороже.
У жителей стран ЕС несколько другие расклады. Ставка по ипотеке в большинстве стран не превышает 4,5—5%, цены на жилье соизмеримы с киевскими (а порою и ниже), а сумма переплаты по 20-летнему ипотечному кредиту в 100 тыс. евро не превышает 50 тыс. евро. И все это , как правило, за полностью отделанное жилье.
Отечественные финансовые учреждения страхуют свои риски и не скрывают, что процентная ставка в обозримом будущем существенно понижаться не будет. В то же время кредитное бремя американских заемщиков (всего лишь 6%) уже обанкротило многие тысячи американских семей. Добровольное рабство украинских заемщиков при несоизмеримо меньших доходах и при головокружительно более высоком заемном проценте ставит под вопрос не только их личное благосостояние, но и устойчивость национальной финансовой системы в целом.
Эксперимент автора закончился. Увы, из него следует, что у риелторов и застройщиков большие проблемы со сбытом. Поэтому представители агентств и крупнейших столичных застройщиков, продолжающие настаивать на высоком спросе, мягко говоря, не искренни. Кстати, многие из них уже поменяли свое мнение. Те, кто ранее заявлял, что падение цен на жилье невозможно в принципе, признают неоспоримые факты: спрос упал в два раза, база предложений переполнена, по некоторым объектам зафиксировано существенное снижение цены.
В таких условиях многие спекулянты и перекупщики массово покидают вторичный рынок. Известно ведь, кто первым покидает тонущий корабль. В игре остаются в основном дилетанты. На первичном рынке ситуация несколько иная, впрочем, там и ставки более высокие. Ведь в один момент можно лишиться всего. В настоящее время угроза личного банкротства нависла над многими тысячами граждан, инвестировавшими котлован, иными словами, «воздух левобережья».
Не исключено, что резко возросшее предложение — всего лишь попытка компетентных лиц избавиться от ставшего слишком рисковым актива. Игроки киевского рынка жилья, при полном равнодушии властей, похоже, заигрались, и рынок недвижимости столицы, если не предпринять немедленных «охладительных» мер, ожидают серьезные потрясения. Лишь серьезное скачкообразное снижение курса доллара на мировых рынках (чего пока что не предвидится, т.к. доллар понижается плавно и под контролем) могло бы смягчить такой сценарий.
Судя по ситуации в Москве, только чудо может спасти рынок недвижимости Киева от полномасштабного обвала со всеми сопутствующими прелестями. По последним данным коллег из Белокаменной, они вынуждены были продать несколько «двушек» в спальниках столицы России по цене намного ниже первоначально заявленной, а именно, по 150 тыс. у. е. По такой усредненной цене выставляется подавляющее большинство нецентральных «двушек» Киева. Т.е. Киев практически догнал Москву. И это обстоятельство позволяет назвать происходящее на рынке недвижимости нашей столицы территорией полного абсурда.
Автор: Вадим БАШТА
Зеркало недели
http://www.zn.ua/2000/2675/59325/
территорией полного абсурда
мдаааа значит ждем к концу года минус 25 от цены осени 2006. Это даже больше чем я ожидал. Я то думал наивная душа что снижение будет кое как 10 - 15 %
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.