Инвестиции в недвижимость убыточны
G
Garage
В настоящее время ежегодная убыль населения в РФ составляет 800 тысяч человек. Согласно проведенной в 2002 г. переписи населения, в стране проживало 142 миллиона граждан; значит, сегодня их осталось порядка 120 миллионов. А к середине века
численность населения может сократиться до 40 миллионов.
142000000-5*800000=138.000.000
138 миллионов, а вовсе не 120.
Арифме(тические анали)тики, блин.
m
mgd
13.07.07 : Рынок не выдержал ипотеки
Недобросовестные американские заемщики и рейтинговые агентства, излишне оптимистически оценивавшие их кредитоспособность, спровоцировали обвал на мировых рынках. Standard & Poor's и Moody's переоценили рейтинги более чем 1000 выпусков ипотечных облигаций — на $17,2 млрд. Курс доллара достиг исторического минимума, а по фондовым рынкам прокатилась волна продаж.
Во вторник S&P поставила на пересмотр в сторону понижения рейтинги 612 выпусков облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (выдаются заемщикам с плохой кредитной историей). Свои действия агентство объяснило растущим числом просроченных кредитов, снижением цен на жилую недвижимость и низким качеством оценки заемщиков кредиторами. Через несколько часов Moody's Investors Service объявило о понижении рейтингов 451 выпуска ипотечных облигаций, еще 32 выпуска поставлены на пересмотр.
S&P пересматривает рейтинги по облигациям на $12 млрд, Moody's — на $5,2 млрд. Это соответственно 2,13% и 1,2% от объема бондов, обеспеченных кредитами на покупку жилья, которым агентства выставили рейтинг в 2006 г. Многие из этих бондов имеют инвестиционный рейтинг уровня А и АА от обоих агентств.
“Ужесточение кредитных и рисковых норм может перекинуться из ипотечного в другие сегменты рынка кредитования”, — считает Билл О'Доннелл, стратегический аналитик UBS. Это уже происходит. За последние две недели из-за пассивности инвесторов сорвались пять выпусков облигаций со спекулятивным рейтингом, в ходе которых фонды прямых инвестиций должны были привлечь средства на выкуп компаний.
В последние годы низкие процентные ставки, мягкие условия кредитования и высокая ликвидность в США вызвали бум на рынке недвижимости, международных финансовых рынках, рынке слияний и поглощений, где особую активность проявляют фонды, выкупающие компании на заемные средства.
Резкое ухудшение ситуации на ипотечном рынке ударило по долларовым активам и более рискованным инструментам. Курс опустился до рекордно низкой отметки $1,3784 за евро, вчера чуть поднялся — до $1,376 за евро, фунт стерлингов достиг вчера $2,035 — максимума с июня 1981 г.
Цены безопасных гособлигаций выросли, а акций — упали. Волна продаж, начавшись в США (-1,1% по индексу Dow Jones, -1,4% по S&P 500), перешла в Азию (-1,1% по японскому Nikkei и -0,4% по корейскому Kospi) и Европу (-1,2% по немецкому DAX к середине дня).
Индекс РТС вчера вырос на 0,9% до 1995,58 пункта. “Если бы не негатив из Америки, у нас был бы шанс преодолеть отметку в 2000 пунктов”, — считает управляющий активами “Финама” Андрей Сапунов. Вечером в Европе и на утренних торгах в США ситуация начала выправляться.
Проблемы на ипотечном рынке США накапливаются несколько месяцев. В феврале HSBC и New Century Financial сообщили об убытках из-за растущего числа дефолтов по высокорискованным ипотечным кредитам. Облигации, обеспеченные кредитами New Century, были среди тех, чьи рейтинги пересмотрели S&P и Moody's. Инвесторы теперь обвиняют агентства. “Почему только сейчас? — вопрошал на телеконференции с представителями S&P Стив Эйсман, управляющий директор хедж-фонда Frontpoint Partners. — Просрочка растет как снежный ком уже не первый месяц!” “Мы пересмотрели рейтинги так быстро, как смогли”, — защищался Том Уоррак, управляющий директор S&P.
Проблемы с оценкой ситуации были не только у агентств. В феврале, после объявления HSBC и New Century, Джан Синха из банка Bear Stearns, уважаемый на рынке аналитик сектора ипотечных облигаций, рекомендовал инвесторам покупать облигации. Однако весной два хедж-фонда под управлением Bear Stearns понесли огромные убытки и были вынуждены просить у материнского банка кредит в $3,2 млрд.
General Electric в I квартале списала $500 млн на убытки, понесенные на этом рынке. Люди, знакомые с ситуацией, говорят, что во II квартале может быть списано еще $200 млн.
Убытки инвесторов, работающих с такими структурированными инструментами, как обеспеченные долговые обязательства (CDO), могут быть еще выше. CDO — это пулы облигаций, разбитые на транши с разным уровнем риска. По оценке Credit Suisse, потери могут составить $52 млрд, а оценка Deutsche Bank — $90 млрд.
А вот хедж-фонд под управлением нью-йоркской Paulson & Co заработал в июне 39,95%, сделав ставку на падение рынка высокорискованных ипотечных бондов. (Использованы материалы WSJ, FT.)
Михаил Оверченко Ведомости
http://www.irn.ru/articles/11677.html
[Сообщение изменено пользователем 13.07.2007 16:36]
Недобросовестные американские заемщики и рейтинговые агентства, излишне оптимистически оценивавшие их кредитоспособность, спровоцировали обвал на мировых рынках. Standard & Poor's и Moody's переоценили рейтинги более чем 1000 выпусков ипотечных облигаций — на $17,2 млрд. Курс доллара достиг исторического минимума, а по фондовым рынкам прокатилась волна продаж.
Во вторник S&P поставила на пересмотр в сторону понижения рейтинги 612 выпусков облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (выдаются заемщикам с плохой кредитной историей). Свои действия агентство объяснило растущим числом просроченных кредитов, снижением цен на жилую недвижимость и низким качеством оценки заемщиков кредиторами. Через несколько часов Moody's Investors Service объявило о понижении рейтингов 451 выпуска ипотечных облигаций, еще 32 выпуска поставлены на пересмотр.
S&P пересматривает рейтинги по облигациям на $12 млрд, Moody's — на $5,2 млрд. Это соответственно 2,13% и 1,2% от объема бондов, обеспеченных кредитами на покупку жилья, которым агентства выставили рейтинг в 2006 г. Многие из этих бондов имеют инвестиционный рейтинг уровня А и АА от обоих агентств.
“Ужесточение кредитных и рисковых норм может перекинуться из ипотечного в другие сегменты рынка кредитования”, — считает Билл О'Доннелл, стратегический аналитик UBS. Это уже происходит. За последние две недели из-за пассивности инвесторов сорвались пять выпусков облигаций со спекулятивным рейтингом, в ходе которых фонды прямых инвестиций должны были привлечь средства на выкуп компаний.
В последние годы низкие процентные ставки, мягкие условия кредитования и высокая ликвидность в США вызвали бум на рынке недвижимости, международных финансовых рынках, рынке слияний и поглощений, где особую активность проявляют фонды, выкупающие компании на заемные средства.
Резкое ухудшение ситуации на ипотечном рынке ударило по долларовым активам и более рискованным инструментам. Курс опустился до рекордно низкой отметки $1,3784 за евро, вчера чуть поднялся — до $1,376 за евро, фунт стерлингов достиг вчера $2,035 — максимума с июня 1981 г.
Цены безопасных гособлигаций выросли, а акций — упали. Волна продаж, начавшись в США (-1,1% по индексу Dow Jones, -1,4% по S&P 500), перешла в Азию (-1,1% по японскому Nikkei и -0,4% по корейскому Kospi) и Европу (-1,2% по немецкому DAX к середине дня).
Индекс РТС вчера вырос на 0,9% до 1995,58 пункта. “Если бы не негатив из Америки, у нас был бы шанс преодолеть отметку в 2000 пунктов”, — считает управляющий активами “Финама” Андрей Сапунов. Вечером в Европе и на утренних торгах в США ситуация начала выправляться.
Проблемы на ипотечном рынке США накапливаются несколько месяцев. В феврале HSBC и New Century Financial сообщили об убытках из-за растущего числа дефолтов по высокорискованным ипотечным кредитам. Облигации, обеспеченные кредитами New Century, были среди тех, чьи рейтинги пересмотрели S&P и Moody's. Инвесторы теперь обвиняют агентства. “Почему только сейчас? — вопрошал на телеконференции с представителями S&P Стив Эйсман, управляющий директор хедж-фонда Frontpoint Partners. — Просрочка растет как снежный ком уже не первый месяц!” “Мы пересмотрели рейтинги так быстро, как смогли”, — защищался Том Уоррак, управляющий директор S&P.
Проблемы с оценкой ситуации были не только у агентств. В феврале, после объявления HSBC и New Century, Джан Синха из банка Bear Stearns, уважаемый на рынке аналитик сектора ипотечных облигаций, рекомендовал инвесторам покупать облигации. Однако весной два хедж-фонда под управлением Bear Stearns понесли огромные убытки и были вынуждены просить у материнского банка кредит в $3,2 млрд.
General Electric в I квартале списала $500 млн на убытки, понесенные на этом рынке. Люди, знакомые с ситуацией, говорят, что во II квартале может быть списано еще $200 млн.
Убытки инвесторов, работающих с такими структурированными инструментами, как обеспеченные долговые обязательства (CDO), могут быть еще выше. CDO — это пулы облигаций, разбитые на транши с разным уровнем риска. По оценке Credit Suisse, потери могут составить $52 млрд, а оценка Deutsche Bank — $90 млрд.
А вот хедж-фонд под управлением нью-йоркской Paulson & Co заработал в июне 39,95%, сделав ставку на падение рынка высокорискованных ипотечных бондов. (Использованы материалы WSJ, FT.)
Михаил Оверченко Ведомости
http://www.irn.ru/articles/11677.html
[Сообщение изменено пользователем 13.07.2007 16:36]
m
mgd
142000000-5*800000=138.000.000
138 миллионов, а вовсе не 120.
Арифме(тические анали)тики, блин.
138 миллионов, а вовсе не 120.
Арифме(тические анали)тики, блин.
да уж -тут они погорячились
m
mgd
Приобретение жилья с целью перепродажи, по мнению экспертов, становится менее выгодным бизнесом. В «Инкоме» рентабельность таких капиталовложений оценивают в 30–40 %, а разница в стоимости котлована и сданного объекта, по словам Бориса Флексера, составляет 10–20 %. Но поскольку средний срок
строительства — полтора-два года, и цены не растут, а стоят на месте, то прибыль от подобных сделок действительно получается небольшой. Недаром, замечает С. Заблоцкий, жилищные спекулянты (в данном случае слово совершенно не имеет привычной негативной окраски и просто обозначает лиц, извлекающих
доход из разницы между покупной и продажной ценами товара) постепенно начинают уходить в другие сегменты рынка недвижимости, а то и вовсе меняют инвестиционные инструменты.
Вся статья http://www.irn.ru/articles/11681.html
Вся статья http://www.irn.ru/articles/11681.html
m
mgd
13.07.07 : Кризис жанра
Продавцы недвижимости, несмотря на короткую историю российского рынка, имеют за спиной богатое профессиональное прошлое. Случались в их практике и провалы, и периоды “небывалых урожаев”. Сложность в том, что всякий такой период кажется бесконечным, вырабатывается инерция поведения, которое, как кажется, и менять-то никогда не придется.
То, что активность рынка резко снизилась, признают все опрошенные “Ведомостями” эксперты. В доказательство приводятся разные данные по снижению объемов продаж, увеличению продолжительности периода экспозиции квартиры. Это единодушие в оценках, пусть даже при некотором статистическом разнобое, показательно: ситуация вполне определилась, и она такова, что риэлторы уже не скрывают реального положения дел.
Подстроиться к новым условиям — значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго. А в этом смысле прогнозы уже неодинаковы.
Стоит ли меняться?
Традиционное мнение — осенью все изменится: повысится спрос, начнут расти цены, появятся инвестиционные покупатели, которые во многом определяют в последнее время состояние рынка. Такие прогнозы напоминают сейчас даже не столько “кодирование” покупателя и стремление подстегнуть его активность, сколько желание обнадежить самих себя.
Более реалистично выглядят предположения от том, что в этом году уже мало что изменится. По мнению Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, низкая деловая активность и высокое количество предложений
на рынке практически однозначно указывают на отрыв цен предложений от возможностей покупательского спроса даже с учетом роста объемов выданных ипотечных кредитов. Наиболее вероятным сценарием развития событий в ближайшие 8-10 месяцев на московском рынке жилья, по его мнению, является снижение цен минимум на 15-20%.
Несложно подсчитать, отмечает Крапин, что снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум $15 млн. Поэтому экономически целесообразным со стороны участников рынка является финансирование соответствующих информационных кампаний, в которых предсказывается “неминуемый рост цен” на жилье уже “в самой ближайшей перспективе”.
Наибольшее снижение цен будет характерно для низколиквидного жилья, которое было приобретено на рынке на волне ажиотажного спроса конца 2005 — первой половины 2006 г. Подобное жилье было как в экономклассе, так и в сегменте дорогого жилья (бизнес-класс и “элита”). Тенденция медленного снижения реальных цен на первичном и вторичном рынках будет продолжаться и в дальнейшем. Наиболее вероятно, предполагает Крапин, что период снижения цен продлится как минимум до марта-апреля 2008 г., т. е. до президентских выборов.
Примерно такую же оценку ситуации дают в компании “Дельта Эстейт”, больше относя, правда, этот прогноз к рынку элитного жилья. Окончание сезона отпусков существенного влияния на общие характеристики рынка и его ценовые показатели не окажет, говорит генеральный директор компании Елена Земцова. Только политические, экономические, банковские процессы могут изменить состояние рынка недвижимости.
“Птицы — на юг, а цены — вверх? Наверное, кому-то такие иллюзии строить и жить помогают, — иронизирует по поводу жизнеутверждающих для риэлторов прогнозов Надежда Кот, управляющий директор компании “Кирсанова Риэлти”. — Только не надо думать, что расслабленные на морях покупатели вдруг перестанут считать содержимое своих кошельков, тем более что за время их отпуска там вряд ли что-то глобально прибавится“.
“До конца года, — прогнозирует директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы "АГ Капитал" Александр Короткий, — многие покупатели не будут спешить, ожидая дальнейшего понижения цен и лучших условий от застройщиков, таких как рассрочка, скидки”.
Приемы выживания
О том, что сложившаяся ситуация на рынке приведет к некоторому пересмотру существующей практики ведения дел, говорят многие участники рынка. Некоторые усматривают в происходящем даже положительные стороны. Сергей Хоримарко, управляющий отделением “Хорошевское” компании “Хирш”, говорит о том, что раньше риэлтору было достаточно получить квартиру в эксклюзив — и можно было успокоиться: покупатель обязательно найдется. Сейчас нужно постоянно думать, как квартиру продать, как ее рекламировать, какие искать для этого ходы. Работа стала более творческой, нестандартной.
Поредеют ли риэлторские ряды, о чем все более упорно “проговариваются” эксперты рынка в приватных беседах? Есть мнения, что не просто могут, но даже должны. По самым скромным предположениям, должны отсеяться, хотя бы частично, расплодившиеся агентства, профессиональный уровень которых более чем спорный, говорит Надежда Кот. В большинстве случаев именно они являются источниками консалтингового хаоса и ценовой неразберихи. Именно на них лежит ответственность за переход слова “риэлтор” в словарь ненормативной лексики.
Если такая ситуация продлится более года, высказывает предположение Денис Попов, генеральный директор компании “Контакт — Элитная недвижимость”, некоторые агентства могут принять решение либо уйти с рынка, либо переключиться на более доходные сегменты. Не исключено, что могут произойти слияния и объединения. В период активного роста рынка налицо были только процессы разделения.
Вопрос выбора тактики зависит от размера агентства и от той политики, которую это агентство проводит на рынке, говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”. “Безусловно, те компании, которые строят свою политику на рекламе, на привлечении первых клиентов, страдают в первую очередь. Этим фирмам приходится увеличивать свои рекламные бюджеты, но этот ресурс небезграничен — в первую очередь из-за финансовых возможностей. Основные затраты компании — это реклама и выплаты собственным сотрудникам. Их надо сокращать аккуратно, иначе можно остаться вовсе без коллектива, — рассуждает он. — Самая неприятная ситуация сейчас для крупных и средних компаний. В нынешних условиях легче выжить мелким фирмам, работающим со вторичной клиентурой. Массовых сокращений пока нет, хотя секвестирования в каждом агентстве происходят”.
По мнению Ольги Побединской, эксперта по недвижимости Бюро недвижимости “Агент 002”, нынешние изменения на рынке, начавшиеся осенью прошлого года, носят длительный характер. Некоторые компании вынуждены сокращать персонал. Кто-то старается снизить комиссию, предложить какие-либо дополнительные услуги, но чаще всего это лишь маркетинговые ходы, так как набор услуг достаточно стандартен.
Вся статья http://www.irn.ru/articles/11686.html
Продавцы недвижимости, несмотря на короткую историю российского рынка, имеют за спиной богатое профессиональное прошлое. Случались в их практике и провалы, и периоды “небывалых урожаев”. Сложность в том, что всякий такой период кажется бесконечным, вырабатывается инерция поведения, которое, как кажется, и менять-то никогда не придется.
То, что активность рынка резко снизилась, признают все опрошенные “Ведомостями” эксперты. В доказательство приводятся разные данные по снижению объемов продаж, увеличению продолжительности периода экспозиции квартиры. Это единодушие в оценках, пусть даже при некотором статистическом разнобое, показательно: ситуация вполне определилась, и она такова, что риэлторы уже не скрывают реального положения дел.
Подстроиться к новым условиям — значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго. А в этом смысле прогнозы уже неодинаковы.
Стоит ли меняться?
Традиционное мнение — осенью все изменится: повысится спрос, начнут расти цены, появятся инвестиционные покупатели, которые во многом определяют в последнее время состояние рынка. Такие прогнозы напоминают сейчас даже не столько “кодирование” покупателя и стремление подстегнуть его активность, сколько желание обнадежить самих себя.
Более реалистично выглядят предположения от том, что в этом году уже мало что изменится. По мнению Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, низкая деловая активность и высокое количество предложений
на рынке практически однозначно указывают на отрыв цен предложений от возможностей покупательского спроса даже с учетом роста объемов выданных ипотечных кредитов. Наиболее вероятным сценарием развития событий в ближайшие 8-10 месяцев на московском рынке жилья, по его мнению, является снижение цен минимум на 15-20%.
Несложно подсчитать, отмечает Крапин, что снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум $15 млн. Поэтому экономически целесообразным со стороны участников рынка является финансирование соответствующих информационных кампаний, в которых предсказывается “неминуемый рост цен” на жилье уже “в самой ближайшей перспективе”.
Наибольшее снижение цен будет характерно для низколиквидного жилья, которое было приобретено на рынке на волне ажиотажного спроса конца 2005 — первой половины 2006 г. Подобное жилье было как в экономклассе, так и в сегменте дорогого жилья (бизнес-класс и “элита”). Тенденция медленного снижения реальных цен на первичном и вторичном рынках будет продолжаться и в дальнейшем. Наиболее вероятно, предполагает Крапин, что период снижения цен продлится как минимум до марта-апреля 2008 г., т. е. до президентских выборов.
Примерно такую же оценку ситуации дают в компании “Дельта Эстейт”, больше относя, правда, этот прогноз к рынку элитного жилья. Окончание сезона отпусков существенного влияния на общие характеристики рынка и его ценовые показатели не окажет, говорит генеральный директор компании Елена Земцова. Только политические, экономические, банковские процессы могут изменить состояние рынка недвижимости.
“Птицы — на юг, а цены — вверх? Наверное, кому-то такие иллюзии строить и жить помогают, — иронизирует по поводу жизнеутверждающих для риэлторов прогнозов Надежда Кот, управляющий директор компании “Кирсанова Риэлти”. — Только не надо думать, что расслабленные на морях покупатели вдруг перестанут считать содержимое своих кошельков, тем более что за время их отпуска там вряд ли что-то глобально прибавится“.
“До конца года, — прогнозирует директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы "АГ Капитал" Александр Короткий, — многие покупатели не будут спешить, ожидая дальнейшего понижения цен и лучших условий от застройщиков, таких как рассрочка, скидки”.
Приемы выживания
О том, что сложившаяся ситуация на рынке приведет к некоторому пересмотру существующей практики ведения дел, говорят многие участники рынка. Некоторые усматривают в происходящем даже положительные стороны. Сергей Хоримарко, управляющий отделением “Хорошевское” компании “Хирш”, говорит о том, что раньше риэлтору было достаточно получить квартиру в эксклюзив — и можно было успокоиться: покупатель обязательно найдется. Сейчас нужно постоянно думать, как квартиру продать, как ее рекламировать, какие искать для этого ходы. Работа стала более творческой, нестандартной.
Поредеют ли риэлторские ряды, о чем все более упорно “проговариваются” эксперты рынка в приватных беседах? Есть мнения, что не просто могут, но даже должны. По самым скромным предположениям, должны отсеяться, хотя бы частично, расплодившиеся агентства, профессиональный уровень которых более чем спорный, говорит Надежда Кот. В большинстве случаев именно они являются источниками консалтингового хаоса и ценовой неразберихи. Именно на них лежит ответственность за переход слова “риэлтор” в словарь ненормативной лексики.
Если такая ситуация продлится более года, высказывает предположение Денис Попов, генеральный директор компании “Контакт — Элитная недвижимость”, некоторые агентства могут принять решение либо уйти с рынка, либо переключиться на более доходные сегменты. Не исключено, что могут произойти слияния и объединения. В период активного роста рынка налицо были только процессы разделения.
Вопрос выбора тактики зависит от размера агентства и от той политики, которую это агентство проводит на рынке, говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”. “Безусловно, те компании, которые строят свою политику на рекламе, на привлечении первых клиентов, страдают в первую очередь. Этим фирмам приходится увеличивать свои рекламные бюджеты, но этот ресурс небезграничен — в первую очередь из-за финансовых возможностей. Основные затраты компании — это реклама и выплаты собственным сотрудникам. Их надо сокращать аккуратно, иначе можно остаться вовсе без коллектива, — рассуждает он. — Самая неприятная ситуация сейчас для крупных и средних компаний. В нынешних условиях легче выжить мелким фирмам, работающим со вторичной клиентурой. Массовых сокращений пока нет, хотя секвестирования в каждом агентстве происходят”.
По мнению Ольги Побединской, эксперта по недвижимости Бюро недвижимости “Агент 002”, нынешние изменения на рынке, начавшиеся осенью прошлого года, носят длительный характер. Некоторые компании вынуждены сокращать персонал. Кто-то старается снизить комиссию, предложить какие-либо дополнительные услуги, но чаще всего это лишь маркетинговые ходы, так как набор услуг достаточно стандартен.
Вся статья http://www.irn.ru/articles/11686.html
m
mgd
Изобретательность риелторов и отдельных аналитиков в том, чтобы черное назвать белым, а падение цен – ростом или стабилизацией, оказалась поистине безграничной. Но закрывать слишком долго глаза на кризисную ситуацию невозможно. А в Москве ценовая ситуация сейчас воистину революционная.
Естественно, я по долгу своей работы общаюсь и с аналитиками, и с риелторами, смотрю всевозможные мониторинги цен. Фразами вроде «Цены в Москве всегда растут, но иногда с отрицательным трендом» меня не смутить, да и большинство граждан, я уверена, посмеется над такой попыткой назвать черное белым. Я не забываю об элементарном здравом смысле и просто внимательно смотрю в базах объявлений отдельные «реперные точки», в некотором роде знаковые – определенный район, определенный метраж – и соотношу это с тем, что пишут аналитики. Падение на полпроцента, с одной стороны, в рамках статистической погрешности, а с другой – тенденция. Потому как в этом рейтинге учитываются все квартиры, в том числе и бизнес-класса, на которые цены пока вроде не падают. А еще меня поражает статистика, которую дает одна из крупнейших риелторских компаний: у них все растет по-прежнему, видимо, для статистики отбираются самые элитные квартиры.
Что касается того, что вижу я своими глазами: небольшая «однушка» в срединном районе подешевела со $160 тыс. в прошлом августе до $130-140 тыс. этим летом. «Двушка» в нашем доме, о продаже которой знаю от соседей, выставлялась по цене $250 тыс. в апреле, а сейчас они снизили цену до $210 тыс. (случайно она мне попалась в базе), и покупатели что-то не толпятся у дверей подъезда. Площадь в этой квартире, если судить по объявлению, 67 кв. м, таким образом, цена за «квадрат» стремительно приближается к трем тысячам долларов. А дом кирпичный, и метро близко, и район вполне пристойный… Квартиры же в новостройках неподалеку упорно застряли на отметке примерно в $4 тыс. за квадрат, и их количество в базе не уменьшается уже несколько месяцев.
Таким образом, ситуация на рынке сложилась более чем революционная: первичное жилье стоит дороже, чем вторичка, причем существенно дороже. Такого не было никогда, и всякому здравому смыслу это противоречит. Возможно, если приехать в компанию, скидка будет существенная, и появится хоть какой-то смысл покупать пустую квартиру в новостройке, в ремонт которой надо еще вложить многие тысячи долларов, но пока ситуация выглядит просто абсурдной. При этом на вторичном рынке сейчас 60 тыс. предложений, что в три раза больше, чем прошлым летом. И, как ни крути, у тех, кто действительно хочет продать квартиру, нет другого выхода, кроме как снижать цену. Это рынок, и он подчиняется определенным экономическим законам, в том числе колебаниям цен, как вверх, так и вниз. Не бывает рынка, растущего только вверх, увы, даже в отдельно взятом городе, как бы об этом ни твердили аналитики или городские власти.
Очевидно, если смотреть в глаза реальности, это кризис, или, если говорить словами, которые так любили в нашем относительно недавнем прошлом, революционная ситуация. Потому как покупатели не могут купить, а продавцы не могут продать. Пустой рынок – явление неприглядное, скажу честно. Заехала недавно тут на один детский рынок, который был более чем оживленным 2-3 года назад. Воскресенье, час дня, а покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Но одного взгляда на цены хватило, чтобы понять, что же «выгнало» покупателей с рынка. Цены, приближающиеся к бутиковым, притом что это палаточный рынок и покупки совершать здесь некомфортно – вот рецепт смерти любого рынка.
Нечто похожее происходит сейчас и на рынке недвижимости. К осени активность участников рынка, очевидно, вырастет – таковы ежегодные традиции, и, скорее всего, осенью ситуация изменится, революционные ситуации (особенно на рынке) тем и хороши, что неустойчивы и быстро разрешаются…
А пока те самые соседи, которые пытаются продать квартиру, просто ее сдают, жильцы живут на чемоданах, а цена за аренду определена существенно ниже рынка. Просмотрами их особо не беспокоят – за три месяца был ровно 1 (один!). Доход на капитал составляет примерно 2% годовых – негусто, скажем честно. Но это плата за тот революционный рост цен, который происходил в прошлом году и который кончился, хотя некоторые говорили, что быть ему вечным…
http://sob.ru/issue1613.html
Естественно, я по долгу своей работы общаюсь и с аналитиками, и с риелторами, смотрю всевозможные мониторинги цен. Фразами вроде «Цены в Москве всегда растут, но иногда с отрицательным трендом» меня не смутить, да и большинство граждан, я уверена, посмеется над такой попыткой назвать черное белым. Я не забываю об элементарном здравом смысле и просто внимательно смотрю в базах объявлений отдельные «реперные точки», в некотором роде знаковые – определенный район, определенный метраж – и соотношу это с тем, что пишут аналитики. Падение на полпроцента, с одной стороны, в рамках статистической погрешности, а с другой – тенденция. Потому как в этом рейтинге учитываются все квартиры, в том числе и бизнес-класса, на которые цены пока вроде не падают. А еще меня поражает статистика, которую дает одна из крупнейших риелторских компаний: у них все растет по-прежнему, видимо, для статистики отбираются самые элитные квартиры.
Что касается того, что вижу я своими глазами: небольшая «однушка» в срединном районе подешевела со $160 тыс. в прошлом августе до $130-140 тыс. этим летом. «Двушка» в нашем доме, о продаже которой знаю от соседей, выставлялась по цене $250 тыс. в апреле, а сейчас они снизили цену до $210 тыс. (случайно она мне попалась в базе), и покупатели что-то не толпятся у дверей подъезда. Площадь в этой квартире, если судить по объявлению, 67 кв. м, таким образом, цена за «квадрат» стремительно приближается к трем тысячам долларов. А дом кирпичный, и метро близко, и район вполне пристойный… Квартиры же в новостройках неподалеку упорно застряли на отметке примерно в $4 тыс. за квадрат, и их количество в базе не уменьшается уже несколько месяцев.
Таким образом, ситуация на рынке сложилась более чем революционная: первичное жилье стоит дороже, чем вторичка, причем существенно дороже. Такого не было никогда, и всякому здравому смыслу это противоречит. Возможно, если приехать в компанию, скидка будет существенная, и появится хоть какой-то смысл покупать пустую квартиру в новостройке, в ремонт которой надо еще вложить многие тысячи долларов, но пока ситуация выглядит просто абсурдной. При этом на вторичном рынке сейчас 60 тыс. предложений, что в три раза больше, чем прошлым летом. И, как ни крути, у тех, кто действительно хочет продать квартиру, нет другого выхода, кроме как снижать цену. Это рынок, и он подчиняется определенным экономическим законам, в том числе колебаниям цен, как вверх, так и вниз. Не бывает рынка, растущего только вверх, увы, даже в отдельно взятом городе, как бы об этом ни твердили аналитики или городские власти.
Очевидно, если смотреть в глаза реальности, это кризис, или, если говорить словами, которые так любили в нашем относительно недавнем прошлом, революционная ситуация. Потому как покупатели не могут купить, а продавцы не могут продать. Пустой рынок – явление неприглядное, скажу честно. Заехала недавно тут на один детский рынок, который был более чем оживленным 2-3 года назад. Воскресенье, час дня, а покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Но одного взгляда на цены хватило, чтобы понять, что же «выгнало» покупателей с рынка. Цены, приближающиеся к бутиковым, притом что это палаточный рынок и покупки совершать здесь некомфортно – вот рецепт смерти любого рынка.
Нечто похожее происходит сейчас и на рынке недвижимости. К осени активность участников рынка, очевидно, вырастет – таковы ежегодные традиции, и, скорее всего, осенью ситуация изменится, революционные ситуации (особенно на рынке) тем и хороши, что неустойчивы и быстро разрешаются…
А пока те самые соседи, которые пытаются продать квартиру, просто ее сдают, жильцы живут на чемоданах, а цена за аренду определена существенно ниже рынка. Просмотрами их особо не беспокоят – за три месяца был ровно 1 (один!). Доход на капитал составляет примерно 2% годовых – негусто, скажем честно. Но это плата за тот революционный рост цен, который происходил в прошлом году и который кончился, хотя некоторые говорили, что быть ему вечным…
http://sob.ru/issue1613.html
Х
Хех
Т.е. стоимость дома зависит (Z):
Т.е. фактическая стоимость дома падает по мере эксплуатации.
Но, т.к. это всё-таки недвижимость - свою роль играет еще и местоположение. Тут стоит отметить, что Средний Урал вообще далеко не лучшее место под солнцем. Люди отсюда уезжают.
Лично я не знаю ни одного приехавшего из другого региона ( тоджикистон не в счет, у них нет чемодана денег и он нам не конкурент. ;-) Они здесь работают пока денег дают и башляют лаве на Родину, что тоже позитив в плане оттока капиталов. ),
зато уехавших - достаточно много.
Смотрим рынок в общем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Самое простое экономическое отношение: предложение и спрос. Спрос сегодня гораздо выше предложения. Это очевидно. Или нет?
Самое простое экономическое отношение: предложение и спрос. Спрос сегодня гораздо выше предложения. Это очевидно. Или нет?
Улыбнуло! В таком случаеобратите внимание на сегодняшнее предложение и только не надо про долгосрочные перспективы Вы не похожи на прорицателя
Т
Так
142000000-5*800000=138.000.000
138 миллионов, а вовсе не 120.
Арифме(тические анали)тики, блин.
138 миллионов, а вовсе не 120.
Арифме(тические анали)тики, блин.
Точнее здесь:
http://demoscope.ru
http://demoscope.ru/weekly/app/world2006_1.php
По переписи 2002 г. население РФ составляло 145164 тыс.чел. Сейчас - 141,8 млн.чел. Ежегодная убыль населения: 0,5% (+1,0%-1,6%+0,1%; рождаемость 1,0%, смертность 0,6%, сальдо миграции 0,1%). Это - геометрическая, а не арифметическая прогрессия.
При сохранении нынешних условий к 2025 г. население РФ сократится до 130 млн.чел.
Х
Хех
При сохранении нынешних условий к 2025 г. население РФ сократится до 130 млн.чел.
Про средний возраст россиянина забыли упомянуть, который 37 лет был в 2002 году. Т.е. достаточно скоро сокращение пойдет значительно быстрее.
Кстати, вот такая тенденция:
"Средний возраст российского жителя, рассчитанный по формуле медианного возраста, по данным Всероссийской переписи населения 2002 года составил 37,1 лет (в 1989 г. – 32,8 лет)."
http://perepis2002.ru/ct/doc/middleage.doc
[Сообщение изменено пользователем 13.07.2007 17:45]
N
Neo™
Улыбнуло! В таком случаеобратите внимание на сегодняшнее предложение и только не надо про долгосрочные перспективы Вы не похожи на прорицателя
Почему? Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир. Сколько семей нуждаются в улучшении жилищных условий?
Х
Хех
Сколько семей нуждаются в улучшении жилищных условий?
Вы про тех, у кого есть деньги и они сл-но интересны данному рынку, или вообще?
Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир. Сколько семей нуждаются в улучшении жилищных условий?
В ответ аргумент "МЯСО БУДЕТ ПОСТОЯННО ДОРОЖАТЬ ПОКА НЕ ДОСТИГНЕТ ЦЕНЫ ЗОЛОТА, ТАК КАК МЯСО МНОГИЕ ЕДЯТ И ОНО ПОСТОЯННО ТРЕБУЕТСЯ. СООТВЕТСТВЕННО ЦЕНА МЯСА ДОЛЖНА ОСТАВАТЬСЯ НА ЭТОМ УРОВНЕ" Теперь подумайте про малосемейку в пампасах за 70 тон бакарей. Что Вам теперь ОЧЕВИДНО???
Самое простое экономическое отношение: предложение и спрос. Спрос сегодня гораздо
выше предложения. Это очевидно. Или нет?
N
Neo™
Вы про тех, у кого есть деньги и они сл-но интересны данному рынку, или вообще?
Про тех, кто может позволить себе купить квартиру, пусть и в ипотеку.
В ответ
аргумент "МЯСО БУДЕТ ПОСТОЯННО ДОРОЖАТЬ ПОКА НЕ ДОСТИГНЕТ ЦЕНЫ ЗОЛОТА, ТАК КАК МЯСО МНОГИЕ ЕДЯТ И ОНО ПОСТОЯННО ТРЕБУЕТСЯ. СООТВЕТСТВЕННО ЦЕНА МЯСА ДОЛЖНА ОСТАВАТЬСЯ НА ЭТОМ УРОВНЕ" Теперь подумайте про малосемейку в пампасах за 70 тон бакарей. Что Вам теперь ОЧЕВИДНО???
Как вы думаете, принципы ценообразования на мясном рынке и рынке недвижимости схожи? ;-) Если да, то в чем? Есть ли альтернатива мясу? Есть ли альтернатива квартире?
Зачем все валить в одну кучу?
Смею напомнить: когда я в 2003г. покупал квартиру, очень многие говорили — это нереально дорого, нам никогда не купить, цены вот-вот упадут и проч. Ипотеки тогда можно сказать не было. Что было потом с ценами — все знают. При этом, количество людей из моих знакомых, способных купить квартиру увеличилось в разы (стали больше зарабатывать). Некоторые уже купили. При этом они не олигархи, у них нет собственного бизнеса и т.п. Типичные управленцы среднего звена.
m
mgd
Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир. Сколько семей нуждаются в улучшении жилищных условий?
Если всё так хорошо, и спрос для вас очевиден, что ж вы собираетесь продавать квартиру? Наоброт, купите еще одну - спрос ведь огромный, а предложение в 14000 (исторический максимум) - выглядит каким-то жалким... подтверждайте ваш слова конкретными действиями... а то в одной теме вы советуетесь с людьми, как подороже (видимо, это для вас уже проблема) продать квартиру (экономя даже на риелтере), а здесь говорите про бесконечный спрос...
сами себя послушайте...
а то чем больше трещат про рост тем меньше в это веришь... кстати, сравнение с 2003 годом показательно - тогда никто о росте особо не говорил. а он произошел, сейчас же наоброт - все трещат о росте, а его уже давно нет... то есть ситуация - с точностью наоброт...
Желаю удачи в продаже квартиры! До встречи осенью! ))
n
netnet
[Сообщение удалено пользователем 14.07.2007 00:26]
m
mgd
http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=2&period=0&st...
индекс ожидания - обратите внимания, что в 2007 году индекс ожидания роста цен ниже чем за все предыдущие годы...
индекс ожидания - обратите внимания, что в 2007 году индекс ожидания роста цен ниже чем за все предыдущие годы...
m
mgd
http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=3&period=0&st...
индекс доходности жилья - обратите внимания, что в 2007 году доходность жилья впервые стала отрицательной и судя по динамике на этот год отрицательная доходность будет только нарастать
индекс доходности жилья - обратите внимания, что в 2007 году доходность жилья впервые стала отрицательной и судя по динамике на этот год отрицательная доходность будет только нарастать
S
Stavr
Почему? Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир.
самый прикол в том, что сия цифра помнится была на порядок меньше несколько лет назад.
Почему? Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир. Сколько семей нуждаются в улучшении жилищных условий?
Средний доход населения Екатеринбурга - 13000р.На вторичном рынке сейчас предложение 500000 метров жилья на общую сумму 33 млрд рублей. За 2007 по всей России будет выдано 300 млрд ипотечнх кредитов (вероятно, 90% из них в Москва + Питер + Самара).
За 2007 год будет сдано еще 800000 метров жилья.
Откуда у населения деньги хотя бы на поддержание текущих цен???
[Сообщение изменено пользователем 14.07.2007 21:49]
В
Виски
За 2007 год будет сдано еще 800000 метров жилья.
Откуда такая уверенность ? Что значит будет сдано ? А кто платить будет ? Ни одного метра не будет сдано , пока за него не забашляют . Утром деньги , вечером квартиры - новостройки . :-)
Так , что эти ,
800000 метров жилья.
не считайте , они уже заняты . Откуда у населения деньги
хотя бы на поддержание текущих цен???
А откуда на иномарки? ;-)
[Сообщение изменено пользователем 15.07.2007 00:23]
Откуда такая уверенность ? Что значит будет сдано ? А кто платить будет ?
Данные администрации города.800000 метров либо уже куплены и уменьшают платежеспособный спрос на 52 миллиарда рублей, либо поступят в продажу на вторичном рынке и увеличиат предложение на те же 52 миллиарда. Имеет место комбинация этих вариантов. Влияние на цену одинаковое.
А откуда на иномарки?
Статистику по объемам приведите.
m
mgd
Почему? Предложение я вижу, какие-то жалкие 14000 квартир.
самый прикол в том, что сия цифра помнится была на порядок меньше несколько лет назад.
самый прикол в том, что сия цифра помнится была на порядок меньше несколько лет назад.
В конце сентября 2006 года в базе УПН было всего 4000 объетов, сейчас почти 14000...
f
firebot
Самое простое экономическое отношение: предложение и спрос. Спрос сегодня гораздо выше предложения. Это очевидно. Или нет?
Вам в это будет сложно поверить, но баланс спроса и предложения влияет на рынок меньше, чем ожидание игроков рынка. Спрос по цене А может быть в несколько раз выше предложения по цене В.
Цитата:
От пользователя: Riactor
В ответ аргумент "МЯСО БУДЕТ ПОСТОЯННО ДОРОЖАТЬ ПОКА НЕ ДОСТИГНЕТ ЦЕНЫ ЗОЛОТА, ТАК КАК МЯСО МНОГИЕ ЕДЯТ И ОНО ПОСТОЯННО ТРЕБУЕТСЯ. СООТВЕТСТВЕННО ЦЕНА МЯСА ДОЛЖНА ОСТАВАТЬСЯ НА ЭТОМ УРОВНЕ" Теперь подумайте про малосемейку в пампасах за 70 тон бакарей. Что Вам теперь ОЧЕВИДНО???
Как вы думаете, принципы ценообразования на мясном рынке и рынке недвижимости схожи? Если да, то в чем? Есть ли альтернатива мясу? Есть ли альтернатива квартире?
Зачем все валить в одну кучу?
От пользователя: Riactor
В ответ аргумент "МЯСО БУДЕТ ПОСТОЯННО ДОРОЖАТЬ ПОКА НЕ ДОСТИГНЕТ ЦЕНЫ ЗОЛОТА, ТАК КАК МЯСО МНОГИЕ ЕДЯТ И ОНО ПОСТОЯННО ТРЕБУЕТСЯ. СООТВЕТСТВЕННО ЦЕНА МЯСА ДОЛЖНА ОСТАВАТЬСЯ НА ЭТОМ УРОВНЕ" Теперь подумайте про малосемейку в пампасах за 70 тон бакарей. Что Вам теперь ОЧЕВИДНО???
Как вы думаете, принципы ценообразования на мясном рынке и рынке недвижимости схожи? Если да, то в чем? Есть ли альтернатива мясу? Есть ли альтернатива квартире?
Зачем все валить в одну кучу?
Очень жаль, что Вы не воспринимаете столь простые сравнения, я лишь хотел сказать, что "Не всё золото, что блестит"(с) А теперь по пунктам
1) В РФ ценообразование практически в любой отрасли похоже, а именно производители используют любой повод для взвинчивания цен, примеров море зерно подорожало-подорожает хлеб(это несмотря на то, что зерно имеет сегмент в цене готового хлеба всего в 2%, подорожание происходит на все 10% минимум, тоже самое с овощами, КОТОРЫЕ ЯКОБЫ РАСКАЧИВАЮТ ИНФЛЯЦИЮ, да и стоит вспомнить про цемент и ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ХРУЩЕЙ!!! А теперь подумайте ещё раз про МЯСО и ЗОЛОТО.
2)Альтернатива мясу конечно есть
3) Альтернатива квартире в Екатеринбурге тоже
4) Анализируй это(с)
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.