Инвестиции в недвижимость убыточны
m
mgd
Все больше финансистов ждут повторения событий 1997–1998 годов
Новый мировой финансовый кризис может снова начаться на азиатских биржах.
Над миром вновь нависла тень полномасштабного финансового кризиса наподобие разразившегося в Азии и впоследствии тряхнувшего прочие регионы, включая Россию, в 1997–1998 годах. По крайней мере все большее число финансистов отмечают схожесть нынешних условий функционирования мировой финансовой системы с теми, что предшествовали кризису. При этом Россия подходит к возможным испытаниям с совершенно изменившимися с тех пор условиями, так что кризис может развиваться в нашей стране по незнакомому россиянам сценарию.
Рекордный приток иностранного капитала в Россию и страны Азии создает финансовые «пузыри», которые грозят повторением азиатского финансового кризиса 1997–1998 годов. С таким предупреждением выступили в воскресенье руководители финансовых ведомств Таиланда и Сингапура. Вчера их слова были усугублены новым падением китайского фондового рынка, который за день потерял сразу 4,3% после заявлений главы китайского Центробанка о неадекватно высокой цене акций в этой стране.
«Приток иностранного капитала в Азию вышел на докризисный уровень, инвесторы ищут любые возможности для получения высокой доходности, что приводит к созданию «пузырей» на биржах, на рынках, даже в сфере недвижимости», – считает замминистра финансов Сингапура Тарман Шанмугаратнам. Похожее мнение высказал и министр финансов Таиланда Чалонгфоб Суссангкарн. «У нас сегодня нет продуманного механизма коррекции ситуации в экономике Азии, и мы все надеемся, что рынок сам себя поправит», – заявил Суссангкарн. «Но если вы предоставляете рынку такое право, это рано или поздно приведет к экономическому хаосу», – подчеркнул чиновник. «Сегодня все в Азии настроены крайне оптимистично, мне это напоминает начало 1997 года, когда все были также уверены в стабильности экономической ситуации в Азии, но мы все помним, чем это закончилось», – отметил Шанмугаратнам. Финансисты также напомнили, что за последние десять лет экспертам не удалось предсказать ни один крупный финансовый и экономический кризис.
С предупреждением об опасности для России азиатского «пузыря» выступил недавно и председатель правления «Ренессанс Групп» Стивен Дженнингс. По его словам, сегодня нельзя исключать развития событий по сценарию 1998 года, когда лопнувшие финансовые пузыри привели к переоценке международных рисков и оттоку капиталов как из стран Азии, так и из России.
Не исключено, что в случае, если в Азии разразится полномасштабный финансовый кризис и он перекинется на остальной мир, Россия вновь окажется не готовой к новым испытаниям. Паника на зарубежных финансовых рынках может спровоцировать резкий отток иностранного капитала из России и как следствие – ажиотажный спрос населения на валюту, что, несмотря на солидные резервы Центробанка, приведет пусть и к временному, но резкому обрушению курса рубля.
В отличие от 1998 года в России сейчас накопилась критическая масса пришедших в виде портфельных инвестиций в рублевые инструменты и краткосрочных займов частных компаний денег из-за рубежа. Их объем превысил 309 млрд. долл. И продолжает нарастать в ходе успешных IPO российских компаний, а также займов, которые берут под новые проекты и покупки компании уровня «Газпрома» и «Роснефти». Теоретически вывод этих сумм из рублевых инструментов в доллары может компенсировать Центробанк, золотовалютные резервы которого превысили 400 млрд. долл. Однако вряд ли ЦБ успеет моментально вернуть в страну эти большей частью размещенные в иностранные гособлигации миллиарды. В то же время паника на финансовых рынках всегда развивается стремительно – инвесторы пытаются максимально быстро продать и конвертировать в твердую валюту ненадежные бумаги. Так что неожиданно для ЦБ образовавшаяся разница между спросом и предложением как на фондовом, так и на валютном рынке страны может обрушить акции и курс рубля.
Наверняка усугубит ситуацию распространение паники на население, которое поспешит обменять рубли на более твердую валюту. Как известно, рублевые депозиты в банках превышают сейчас 130 млрд. долл., а объем рублевой наличности составляет еще 110 млрд. долл. В случае сброса даже половины этих сумм Центробанк вряд ли сможет избежать резких колебаний курса и девальвация рубля может быть весьма болезненной. При этом рост резервов ЦБ вскоре замедлится, страна все сильнее зависит от импорта, рост которого уже через два года выровняет резко положительное сейчас торговое сальдо страны – основную причину стремительного пополнения золотовалютных резервов.
Впрочем, опрошенные «НГ» эксперты считают, что рубль в 2007 году обладает гораздо большей устойчивостью, нежели десятилетие назад. Начальник отдела рыночного анализа Собинбанка Александр Разуваев уверен, что наихудшими последствиями оттока капитала из России станет падение на 20–25% фондового рынка, сокращение золотовалютных резервов, перевод рублей в валюту и сжатие денежной массы. Однако большой приток валютных доходов от экспорта нефти и металлов, по мнению аналитика, довольно быстро восстановит равновесие на финансовом рынке.
«На горизонте трех-четырех лет мы не видим никаких признаков кризиса», – говорит экономист Института экономики переходного периода (ИЭПП) Леонид Михайлов. По его словам, из отслеживаемых в ИЭПП 35 экономических показателей опасными в России сегодня выглядят только два-три, тогда как о приближении кризиса обычно сигнализируют около десяти индикаторов. Недавнее исследование Центра стратегических разработок и ИЭПП показало высокую «стрессоустойчивость» банковского сектора России.
По оценке экономиста ИЭПП Павла Трунина, для компенсации последствий оттока капитала российским банкам дополнительно потребуется всего около 290 млрд. руб. (0,9% ВВП). Однако выводы экономистов о надежности банков основаны на предположении, что не более 15% клиентов захотят изъять свои депозиты в случае начала кризиса. Оправдается ли их оптимизм – покажет время.
26.06.2007
http://www.ng.ru/economics/2007-06-26/4_strana.htm...
Новый мировой финансовый кризис может снова начаться на азиатских биржах.
Над миром вновь нависла тень полномасштабного финансового кризиса наподобие разразившегося в Азии и впоследствии тряхнувшего прочие регионы, включая Россию, в 1997–1998 годах. По крайней мере все большее число финансистов отмечают схожесть нынешних условий функционирования мировой финансовой системы с теми, что предшествовали кризису. При этом Россия подходит к возможным испытаниям с совершенно изменившимися с тех пор условиями, так что кризис может развиваться в нашей стране по незнакомому россиянам сценарию.
Рекордный приток иностранного капитала в Россию и страны Азии создает финансовые «пузыри», которые грозят повторением азиатского финансового кризиса 1997–1998 годов. С таким предупреждением выступили в воскресенье руководители финансовых ведомств Таиланда и Сингапура. Вчера их слова были усугублены новым падением китайского фондового рынка, который за день потерял сразу 4,3% после заявлений главы китайского Центробанка о неадекватно высокой цене акций в этой стране.
«Приток иностранного капитала в Азию вышел на докризисный уровень, инвесторы ищут любые возможности для получения высокой доходности, что приводит к созданию «пузырей» на биржах, на рынках, даже в сфере недвижимости», – считает замминистра финансов Сингапура Тарман Шанмугаратнам. Похожее мнение высказал и министр финансов Таиланда Чалонгфоб Суссангкарн. «У нас сегодня нет продуманного механизма коррекции ситуации в экономике Азии, и мы все надеемся, что рынок сам себя поправит», – заявил Суссангкарн. «Но если вы предоставляете рынку такое право, это рано или поздно приведет к экономическому хаосу», – подчеркнул чиновник. «Сегодня все в Азии настроены крайне оптимистично, мне это напоминает начало 1997 года, когда все были также уверены в стабильности экономической ситуации в Азии, но мы все помним, чем это закончилось», – отметил Шанмугаратнам. Финансисты также напомнили, что за последние десять лет экспертам не удалось предсказать ни один крупный финансовый и экономический кризис.
С предупреждением об опасности для России азиатского «пузыря» выступил недавно и председатель правления «Ренессанс Групп» Стивен Дженнингс. По его словам, сегодня нельзя исключать развития событий по сценарию 1998 года, когда лопнувшие финансовые пузыри привели к переоценке международных рисков и оттоку капиталов как из стран Азии, так и из России.
Не исключено, что в случае, если в Азии разразится полномасштабный финансовый кризис и он перекинется на остальной мир, Россия вновь окажется не готовой к новым испытаниям. Паника на зарубежных финансовых рынках может спровоцировать резкий отток иностранного капитала из России и как следствие – ажиотажный спрос населения на валюту, что, несмотря на солидные резервы Центробанка, приведет пусть и к временному, но резкому обрушению курса рубля.
В отличие от 1998 года в России сейчас накопилась критическая масса пришедших в виде портфельных инвестиций в рублевые инструменты и краткосрочных займов частных компаний денег из-за рубежа. Их объем превысил 309 млрд. долл. И продолжает нарастать в ходе успешных IPO российских компаний, а также займов, которые берут под новые проекты и покупки компании уровня «Газпрома» и «Роснефти». Теоретически вывод этих сумм из рублевых инструментов в доллары может компенсировать Центробанк, золотовалютные резервы которого превысили 400 млрд. долл. Однако вряд ли ЦБ успеет моментально вернуть в страну эти большей частью размещенные в иностранные гособлигации миллиарды. В то же время паника на финансовых рынках всегда развивается стремительно – инвесторы пытаются максимально быстро продать и конвертировать в твердую валюту ненадежные бумаги. Так что неожиданно для ЦБ образовавшаяся разница между спросом и предложением как на фондовом, так и на валютном рынке страны может обрушить акции и курс рубля.
Наверняка усугубит ситуацию распространение паники на население, которое поспешит обменять рубли на более твердую валюту. Как известно, рублевые депозиты в банках превышают сейчас 130 млрд. долл., а объем рублевой наличности составляет еще 110 млрд. долл. В случае сброса даже половины этих сумм Центробанк вряд ли сможет избежать резких колебаний курса и девальвация рубля может быть весьма болезненной. При этом рост резервов ЦБ вскоре замедлится, страна все сильнее зависит от импорта, рост которого уже через два года выровняет резко положительное сейчас торговое сальдо страны – основную причину стремительного пополнения золотовалютных резервов.
Впрочем, опрошенные «НГ» эксперты считают, что рубль в 2007 году обладает гораздо большей устойчивостью, нежели десятилетие назад. Начальник отдела рыночного анализа Собинбанка Александр Разуваев уверен, что наихудшими последствиями оттока капитала из России станет падение на 20–25% фондового рынка, сокращение золотовалютных резервов, перевод рублей в валюту и сжатие денежной массы. Однако большой приток валютных доходов от экспорта нефти и металлов, по мнению аналитика, довольно быстро восстановит равновесие на финансовом рынке.
«На горизонте трех-четырех лет мы не видим никаких признаков кризиса», – говорит экономист Института экономики переходного периода (ИЭПП) Леонид Михайлов. По его словам, из отслеживаемых в ИЭПП 35 экономических показателей опасными в России сегодня выглядят только два-три, тогда как о приближении кризиса обычно сигнализируют около десяти индикаторов. Недавнее исследование Центра стратегических разработок и ИЭПП показало высокую «стрессоустойчивость» банковского сектора России.
По оценке экономиста ИЭПП Павла Трунина, для компенсации последствий оттока капитала российским банкам дополнительно потребуется всего около 290 млрд. руб. (0,9% ВВП). Однако выводы экономистов о надежности банков основаны на предположении, что не более 15% клиентов захотят изъять свои депозиты в случае начала кризиса. Оправдается ли их оптимизм – покажет время.
26.06.2007
http://www.ng.ru/economics/2007-06-26/4_strana.htm...
m
mgd
в базе УПН за два дня прибавилось еще 100 объектов на продажу - всего теперь 13700 штук, а если сложить с новостройками и квартирами под офисы - больше 16.6 тыс.
m
mgd
Обзор финансовых рынков на среду.
автор: Administrator @ 10:34 am. Категория: Дневной план
Америка:
• Рост доходности 10-летних облигаций Казначейства США и продолжающий развиваться кризис неплатежей, затронувший уже многие отрасли экономики, и втягивающий в себя все больше и больше компаний, стали ключевыми факторами снижения на рынке акций США.
• Продажи новых домов в США в мае снизились больше, чем ожидалось.
• Доверие потребителей опустилось в июне до минимального уровня за 10 месяцев.
• Lennar Corp. (-3,1%), вторая по величине компания в США, занимающаяся строительством жилья, опубликовала результаты, разочаровавшие рынок и дала мрачный прогноз на следующий отчетный период.
• Фундаментальный характер негатива дает все основания предполагать, что действия инвесторов в США вполне могут принять формы затяжного снижения на рынке акций.
http://www.plan.ru/
автор: Administrator @ 10:34 am. Категория: Дневной план
Америка:
• Рост доходности 10-летних облигаций Казначейства США и продолжающий развиваться кризис неплатежей, затронувший уже многие отрасли экономики, и втягивающий в себя все больше и больше компаний, стали ключевыми факторами снижения на рынке акций США.
• Продажи новых домов в США в мае снизились больше, чем ожидалось.
• Доверие потребителей опустилось в июне до минимального уровня за 10 месяцев.
• Lennar Corp. (-3,1%), вторая по величине компания в США, занимающаяся строительством жилья, опубликовала результаты, разочаровавшие рынок и дала мрачный прогноз на следующий отчетный период.
• Фундаментальный характер негатива дает все основания предполагать, что действия инвесторов в США вполне могут принять формы затяжного снижения на рынке акций.
http://www.plan.ru/
f
firebot
Америка:
Бакс начнет расти.....
S
Sir_Qwerty
Олигархи медленно и дорого застроят Россию
Правительство определило порядок строительства жилья эконом-класса в рамках нацпроекта. Среди победителей конкурса – крупнейшие компании страны, возглавляемые известными бизнесменами. Именно они получат обильную государственную помощь. Эксперты сомневаются, что строители смогут сдать все жилье вовремя.
Специальная комиссия из представителей Росстроя, Минрегионразвития и Федерального дорожного агентства определила, какие проекты комплексного жилищного строительства получат финансовую поддержку государства в рамках проекта «Доступное жилье».
В конкурсе на участие в экспериментальном проекте комплексной застройки жилой недвижимости в 24 регионах России боролись 39 проектов. Отбор прошли только 22 проекта. Согласно списку, опубликованному на сайте Росстроя, объекты Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга достались крупным игрокам строительного рынка. Так, например, в Санкт-Петербурге по экспериментальному проекту возведут два жилых комплекса общей площадью свыше 5,5 млн кв метров. Объекты «Северная долина» и «Конная лахта» будет строить дочка «Базового элемента» Олега Дерипаски – компания «Главстрой». Московский проект «Большое Домодедово» в два раза масштабнее питерских жилых комплексов. Он предусматривает создание 9 микрорайонов мало- и многоэтажной застройки и возведение 10 830 млн кв. м нового жилья. Всего же по программе экспериментальной комплексной застройки в ближайшие десять лет планируется ввести в эксплуатацию свыше 52 млн кв. м жилья.
По данным Росстроя, общий объем инвестиций может составить около 1,8 трлн руб.
Победители конкурса рассчитывают на финансовую поддержку государства. В частности, согласно проекту застройщикам масштабных проектов будут предоставлены госгарантии по заимствованиям для строительства инфраструктуры, субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам и субсидирование строительства дорог в новых микрорайонах. При этом каких-либо ценовых обязательств со стороны застройщика программа не предусматривает. Единственное, что требуется от получателя государственной помощи, – это обеспечить минимальный объем строительства в 1 млн кв метров в течение ближайших 10 лет.
Начать стройку победители конкурса должны не позднее конца этого года, а земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Никаких условий по себестоимости жилья, его качеству и уровню программа не оговаривает.
Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко уверен, что крупные игроки воспользуются отсутствием обязательств и будут реализовывать жилье, построенное при поддержке государства, по рыночной цене.
Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс», согласен с прогнозом Репченко, но уточняет, что у инвестиционной программы комплексной застройки основная задача – увеличение объемов строительства, а не снижение цены «директивными методами». «Если на рынок будут единовременно поступать большие блоки нового жилья, это позволит существенно уменьшить дисбаланс между спросом и предложением. Как итог, цены, скорее всего, скорректируются на снижение», – прогнозирует эксперт. «Цены на жилье перестанут расти, если в год сдавать по 1 кв. м на человека, или 150 млн кв. м», – считает Репченко.
Однако, по оптимистичным прогнозам программы «Жилище», к 2010 году российские строители смогут вводить максимум 80 млн кв. м жилья ежегодно.
Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов уверен, что правительство поступает разумно, что не устанавливает цену на доступное жилье. «На стадии проектов невозможно рассчитать затраты», – уверен аналитик. С ним согласен и Юрий Борисенко, который считает, что цены не были установлены еще и из-за того, что ценовое регулировании в секторе недвижимости легко обойти. «Застройщики, например, могли бы продавать квартиры по низким ценам своим сотрудникам, которые затем перепродавали бы их по рыночной цене», – рассказывает эксперт.
Основная проблема, с которой может столкнуться проект по комплексной застройке жилья, это не отсутствие ценового регулирования, а недостаточный объем возводимого жилья. «В программе доступное жилье речь не идет о снижении цен. Основная задача – значительно увеличить предложение», – считает Бекетов.
При этом он уверен, что 80 млн кв. м нового жилья к 2010 году будет явно недостаточно для того, чтобы переломить ситуацию нехватки жилплощади.
«Чтобы удовлетворить спрос, разового скачка до 80 млн недостаточно. Ситуация на рынке недвижимости может стабилизироваться, например, если в течение минимум пяти лет вводить по 80 млн кв. м», – заявил эксперт. Однако эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», не рискнули предположить, смогут ли строители совместно с правительством удержать столь высокую планку ввода нового жилья в течение нескольких лет.
http://www.gazeta.ru/2007/06/27/oa_242960.shtml
И с сайта гоосстроя http://www.gosstroy.gov.ru/txt/dokum221.doc
выдержка из протокола:
№ 18 Свердловская область Строительство кварталов №№ 0,5,26,27,28,30,33,1.1,1.2,1.3,1.5,1.6,1.7,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.7,24.1,24.5,29.1 в составе 1-ой очереди застройки района «Академический»
19 Свердловская область Зеленая Долина
ЗЫ ( Че это такое , не знаю правда :-)
Правительство определило порядок строительства жилья эконом-класса в рамках нацпроекта. Среди победителей конкурса – крупнейшие компании страны, возглавляемые известными бизнесменами. Именно они получат обильную государственную помощь. Эксперты сомневаются, что строители смогут сдать все жилье вовремя.
Специальная комиссия из представителей Росстроя, Минрегионразвития и Федерального дорожного агентства определила, какие проекты комплексного жилищного строительства получат финансовую поддержку государства в рамках проекта «Доступное жилье».
В конкурсе на участие в экспериментальном проекте комплексной застройки жилой недвижимости в 24 регионах России боролись 39 проектов. Отбор прошли только 22 проекта. Согласно списку, опубликованному на сайте Росстроя, объекты Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга достались крупным игрокам строительного рынка. Так, например, в Санкт-Петербурге по экспериментальному проекту возведут два жилых комплекса общей площадью свыше 5,5 млн кв метров. Объекты «Северная долина» и «Конная лахта» будет строить дочка «Базового элемента» Олега Дерипаски – компания «Главстрой». Московский проект «Большое Домодедово» в два раза масштабнее питерских жилых комплексов. Он предусматривает создание 9 микрорайонов мало- и многоэтажной застройки и возведение 10 830 млн кв. м нового жилья. Всего же по программе экспериментальной комплексной застройки в ближайшие десять лет планируется ввести в эксплуатацию свыше 52 млн кв. м жилья.
По данным Росстроя, общий объем инвестиций может составить около 1,8 трлн руб.
Победители конкурса рассчитывают на финансовую поддержку государства. В частности, согласно проекту застройщикам масштабных проектов будут предоставлены госгарантии по заимствованиям для строительства инфраструктуры, субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам и субсидирование строительства дорог в новых микрорайонах. При этом каких-либо ценовых обязательств со стороны застройщика программа не предусматривает. Единственное, что требуется от получателя государственной помощи, – это обеспечить минимальный объем строительства в 1 млн кв метров в течение ближайших 10 лет.
Начать стройку победители конкурса должны не позднее конца этого года, а земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Никаких условий по себестоимости жилья, его качеству и уровню программа не оговаривает.
Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко уверен, что крупные игроки воспользуются отсутствием обязательств и будут реализовывать жилье, построенное при поддержке государства, по рыночной цене.
Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс», согласен с прогнозом Репченко, но уточняет, что у инвестиционной программы комплексной застройки основная задача – увеличение объемов строительства, а не снижение цены «директивными методами». «Если на рынок будут единовременно поступать большие блоки нового жилья, это позволит существенно уменьшить дисбаланс между спросом и предложением. Как итог, цены, скорее всего, скорректируются на снижение», – прогнозирует эксперт. «Цены на жилье перестанут расти, если в год сдавать по 1 кв. м на человека, или 150 млн кв. м», – считает Репченко.
Однако, по оптимистичным прогнозам программы «Жилище», к 2010 году российские строители смогут вводить максимум 80 млн кв. м жилья ежегодно.
Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов уверен, что правительство поступает разумно, что не устанавливает цену на доступное жилье. «На стадии проектов невозможно рассчитать затраты», – уверен аналитик. С ним согласен и Юрий Борисенко, который считает, что цены не были установлены еще и из-за того, что ценовое регулировании в секторе недвижимости легко обойти. «Застройщики, например, могли бы продавать квартиры по низким ценам своим сотрудникам, которые затем перепродавали бы их по рыночной цене», – рассказывает эксперт.
Основная проблема, с которой может столкнуться проект по комплексной застройке жилья, это не отсутствие ценового регулирования, а недостаточный объем возводимого жилья. «В программе доступное жилье речь не идет о снижении цен. Основная задача – значительно увеличить предложение», – считает Бекетов.
При этом он уверен, что 80 млн кв. м нового жилья к 2010 году будет явно недостаточно для того, чтобы переломить ситуацию нехватки жилплощади.
«Чтобы удовлетворить спрос, разового скачка до 80 млн недостаточно. Ситуация на рынке недвижимости может стабилизироваться, например, если в течение минимум пяти лет вводить по 80 млн кв. м», – заявил эксперт. Однако эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», не рискнули предположить, смогут ли строители совместно с правительством удержать столь высокую планку ввода нового жилья в течение нескольких лет.
http://www.gazeta.ru/2007/06/27/oa_242960.shtml
И с сайта гоосстроя http://www.gosstroy.gov.ru/txt/dokum221.doc
выдержка из протокола:
№ 18 Свердловская область Строительство кварталов №№ 0,5,26,27,28,30,33,1.1,1.2,1.3,1.5,1.6,1.7,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.7,24.1,24.5,29.1 в составе 1-ой очереди застройки района «Академический»
19 Свердловская область Зеленая Долина
ЗЫ ( Че это такое , не знаю правда :-)
m
mgd
я согласен с тем, что если бы заранее знать про взлет цен на недвижимость на 200%, я безусловно купил бы, но не для проживания, а чтобы заработать. Но я человек осторожный и рисковать не люблю. Поэтому, наверно и не влетел, как некоторые инвесторы, набравшие квартир на "хае". Теперь сидят с
неликвидом.
Поэтому, подводя итог, каждый, наверно сам для себя проводит расчеты и взвешивает обстоятельства и только потом принимает решение.
При этом, я выбрал такой путь не потому, что кваритру не могу купить (таких квартир, которые мне не по карману, в Москве маловато). А потому, что я не могу переплачивать нашим любимым московским чиновникам. Я им не спонсор.
Если кто не знает - себестоимость 1 метра в Москве - 1000 долларов.
вся статья http://www.gazeta.ru/realty/2007/06/27_e_1853298.s...
Поэтому, подводя итог, каждый, наверно сам для себя проводит расчеты и взвешивает обстоятельства и только потом принимает решение.
При этом, я выбрал такой путь не потому, что кваритру не могу купить (таких квартир, которые мне не по карману, в Москве маловато). А потому, что я не могу переплачивать нашим любимым московским чиновникам. Я им не спонсор.
Если кто не знает - себестоимость 1 метра в Москве - 1000 долларов.
вся статья http://www.gazeta.ru/realty/2007/06/27_e_1853298.s...
m
mgd
Власти хотят ограничить доходы застройщиков
Спикер Совета Федерации Сергей Миронов предложил на заседании Совета Федерации по вопросам жилищного строительства ограничить доход строительных компаний в рамках 25%.
По его словам, на данный момент чистый доход строительных организация в среднем по России составляет 150 -200 %. На вопрос о том, согласятся ли застройщики ограничить свою прибыль, спикер ответил следующее. "Если заказчиком будет государство, то мы можем законодательно ограничить норму дохода в 25%. Но при этом мы будем гарантировать застройщикам долгосрочные контракты на 5, 10, 20 лет. Если посчитать, то долгосрочные контракты принесут застройщикам больше прибыли", – пояснил С. Миронов.
Кроме того, Спикер Совета Федерации пообещал, что компании, которые готовы будут работать под 25 % своего дохода, будут освобождены от проблем землеотвода, а также сдачи домов, так как государство эти проблемы возьмет на себя.
Источник: www.kdo.ru
Спикер Совета Федерации Сергей Миронов предложил на заседании Совета Федерации по вопросам жилищного строительства ограничить доход строительных компаний в рамках 25%.
По его словам, на данный момент чистый доход строительных организация в среднем по России составляет 150 -200 %. На вопрос о том, согласятся ли застройщики ограничить свою прибыль, спикер ответил следующее. "Если заказчиком будет государство, то мы можем законодательно ограничить норму дохода в 25%. Но при этом мы будем гарантировать застройщикам долгосрочные контракты на 5, 10, 20 лет. Если посчитать, то долгосрочные контракты принесут застройщикам больше прибыли", – пояснил С. Миронов.
Кроме того, Спикер Совета Федерации пообещал, что компании, которые готовы будут работать под 25 % своего дохода, будут освобождены от проблем землеотвода, а также сдачи домов, так как государство эти проблемы возьмет на себя.
Источник: www.kdo.ru
S
Sir_Qwerty
Сергей Миронов предложил на заседании Совета Федерации по вопросам жилищного строительства ограничить доход строительных компаний в рамках 25%.
аааа, писец, я давно об этом говорил ( ну умный, я ну ваще, тока немного бедный почему-то ))). Посмотрим только вот как он эту идею к сожалению быстро забудет после выборов :-(
m
mgd
Посмотрим только вот как он эту идею к сожалению быстро забудет после выборов
но полгодика до выборов подержит рынок в напряжении )
n
netnet
а есть ли графики, отражающие динамику стоимости аренды в екб или москве за последние годы?
d
ds-hd
Операция «Пузырь»: год спустя
Сергей Голубицкий
10 апреля 2007 года.
Год назад в статье «Операция «Пузырь» мы попытались проанализировать переход рынка недвижимости в состояние тяжелого воспаления на примере исторических обвалов во Флориде (1926 год), Японии (1991) и Аргентине (2002). Мы также обращали внимание на характерные признаки грядущей катастрофы, которые присутствовали в текущем (на начало 2006 года) состоянии рынка недвижимости в США. А именно:
включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости, погружаясь в захватывающий процесс риелторских спекуляций, хапая ипотеки без оглядки на финансовые возможности и полагаясь на быструю перепродажу;
появление на сцене армии посредников;
клиническое (на грани патологии) непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости их имущества и космически непоколебимая уверенность в том, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.
Анализируя положение дел на рынке московской недвижимости, мы отметили обстоятельства нерыночной природы, обуславливающие беспрецедентный рост цены квадратного метра в Первопрестольной: огромные оборотные средства нефте-газо-банковской прослойки и сублимированную «валюту» рядовых жителей (их приватизированные квартиры). Подобные обстоятельства породили ситуацию, при которой ликвидность рынка недвижимости определяется не реальным спросом и предложением, а политическими телодвижениями.
Любые мало-мальски существенные изменения в экономической конъюнктуре РФ определяются глобальной конъюнктурой: мировыми ценами на сырье, а также — силой и слабостью доллара. Вопреки иллюзиям, связанным с мнимой «многополярностью» мира и европоцентризмом, мы вынуждены мириться с мыслью: рухнет экономика США — рухнет остальной мир. Судьба московских хрущоб решается не в Кремле, а в Нью-Йорке, на замечательной площадке по имени NYSE1.
За прошедший год американский Real Estate благополучно проследовал по предопределенной ему свыше траектории и теперь осязаемо приблизился к самой кромке пропасти. Да и того хуже: шагнул уже в эту пропасть, потому что цепочка событий, свидетелями которых мы стали в феврале и марте 2007 года, однозначно носит необратимый характер.
Задний план
27 февраля 2007 года человечество наблюдало лихой кунштюк в исполнении американского фондового рынка (Рис. 1). Индекс Доу Джонса рухнул на 416 пунктов (3,3%), продемонстрировав самое значительное падение после 17 сентября 2001 года2. Падение это было бы еще больше, если б не автоматическое отключение компьютерных систем программного трейдинга и прекращение торгов («circuit breaker»), случившееся в 13 часов 3 минуты — момент, когда ситуация вышла из-под контроля и единственной мотивацией торговой площадки стала паника. Своеобразие момента заключалось еще и в том, что исторически в условиях падения рынка всегда наблюдалось синхронное снижение индекса и его фьючерса, однако 27 февраля разрыв между Доу и фьючерсом составил беспрецедентные 200 пунктов! Причина невообразимого спрэда проста: обвал на рынке был столь стремительным и неожиданным, что компьютерная система (Dow Jones Data Systems) просто не успевала пересчитывать значение индекса, в результате чего фьючерсы отправились в свободное плавание, поскольку учитывали устаревшие данные по индексу.
Не будем вдаваться в тонкости, описывающие беспрецедентный характер событий 27 февраля 2007 года, а лишь обратим внимание читателя на неожиданность обвала. Практически все трейдеры объединились в недоумении относительно его причин. Не удивительно, что рассуждения штатных аналитиков на страницах СМИ, последовавшие за событиями, ничего, кроме судорожного смеха, у профессионалов не вызывали. В качестве причин падения назывались: девятипроцентный обвал на Шанхайской бирже, спектакль с покушением на Дика Чейни в Афганистане и информация о внутриамериканском снижении спроса на товары длительного пользования.
Китайский вариант несерьезен даже не потому, что Шанхайской бирже, занимающей по капитализации (920 миллиардов долларов) скромное место во второй десятке, довольно сложно поколебать 15-триллионного американского гиганта, а потому, что падение в Китае явилось реакцией на ожидаемое вмешательство властей в спекулятивное развитие событий на местной бирже (+130% за год). Иными словами, и в самом китайском обвале, и в действиях правительства (ожидаемых!) не было ничего экстраординарного, тогда как обвал на NYSE беспрецедентен, по крайней мере, за последние шесть лет.
Вариант с Чейни мы не рассматриваем по причине его полной абсурдности. Что же до спроса на товары длительного пользования, то индикатор этот хоть и значительный, однако однозначно lagging, то есть относящийся к следствиям, а не причинам.
Что же мы получили в сухом остатке 27 февраля 2007 года? Обвал рынка, вызванный некими скрытыми, внешне никак не проявленными обстоятельствами (отсюда и недоумение трейдеров). К великой печали, именно такие не идентифицированные обвалы становятся самыми мрачными буревестниками в истории фондовых рынков. Живет человек, не хворает, а потом вдруг — раз! — хватается на ровном месте за бок.
Другой урок биржевой истории: за обвалами не идентифицированными почти всегда следует серия обвалов с четко обозначенными причинами, которые и выполняют роль «рентгенограммы» из нашей медицинской метафоры. Последующий сценарий хорошо известен: получив точный диагноз, биржевые трейдеры либо переходят к плановой эвакуации (то есть медвежьему рынку), либо спасаются бегством (в духе катастроф 29-го и 87-го годов).
Печальную «рентгенограмму» нам демонстрирует и мартовский график индекса Доу Джонса (Рис. 2).
13 марта случился второй обвал — на 243 пункта, в причинах которого на сей раз уже никто не сомневался: администрация NYSE сняла с торгов акции New Century Financial Corporation и заявила о начале процедуры делистинга3. Собственно, действия регуляторов были лишь вершиной айсберга, за которой скрывались события, давно достигшие непристойного апогея: акции некогда второго крупнейшего в США ипотечного кредитодателя упали с начала 2007 года (всего за два с половиной месяца!) на 90 процентов! 1 января капитализация New Century, в которой трудится 7 200 человек, составляла 1 миллиард 750 миллионов долларов, что смотрится весьма достойно на фоне прибыли в размере 417 миллионов долларов, продемонстрированной компанией по итогам предыдущего, 2005 года. На следующий после делистинга день (14 марта) капитализация New Century изничтожилась до фантасмагорической цифры — 55 миллионов долларов!
Если бы деструктивная динамика, продемонстрированная New Century, определялась внутренними неурядицами компании, не было бы ни малейшего повода для беспокойства. Не случайно американские федеральные СМИ, стремясь успокоить общество, изо всех сил проталкивают сейчас идею о якобы имевших место «злоупотреблениях в финансовой отчетности» New Century и проводят аналогию между крушением ипотечного гиганта и вереницей однотипных корпоративных преступлений, тянущейся со времен Enron.
В реальности же проблемы New Century целиком и полностью выросли из общих проблем ипотечных кредитодателей и рынка американской недвижимости в целом, а потому обрели совершенно иной — зловещий — смысл задолго до делистинга. Так, первое обвальное падение акций New Century случилось отнюдь не после, а — до загадочного симптома болезни, поразившей американский рынок 27 февраля. А именно: 7 февраля руководство компании сделало неожиданное публичное заявление об убытках четвертого квартала и пересмотре финансовых результатов предыдущих периодов 2006 года. Как следствие, акции New Century обвалились на 24% за одну торговую сессию!
Месяц спустя (8 марта) New Century приоткрыла причины своего фиаско: один за другим кредиторы отказались продлевать финансирование ипотечных сделок! В числе этих кредиторов оказались все основные инвестиционные конторы Америки: Goldman Sachs, Morgan Stanley, Citigroup, Bank of America, а также ребята из-за океана — Barclays и Credit Suisse.
Беглого взгляда на актерский кастинг достаточно, чтобы прикинуть реальный масштаб разворачивающихся на наших глазах катаклизмов.
Анатомия subprime
Сегодня самый популярный в Америке самообман — это фантазия на тему, что, мол, New Century специализировалась на кредитах subprime rate, которые охватывают лишь малую часть населения, а потому никак не влияют на магистральное ипотечное кредитование и рынок недвижимости в целом. Sancta simplicitas!
Получение кредита на покупку жилья в США напрямую связано с FICO Credit Score — индивидуальным кредитным рейтингом, рассчитанным по методике Fair Isaac Corporation (FICO). С учетом кредитной истории, размера текущей задолженности, продолжительности полученных ранее кредитов, размера доходов и возраста ваша кредитоспособность оценивается по шкале от 300 до 850 баллов. Рейтинг выше 620 позволяет получать кредит по т. н. prime rate, первоклассной ставке. Рейтинг ниже 620 катапультирует вас в категорию subprime rate, читай — второго разряда.
Разница между ставками prime и subprime настолько значительна, что можно смело говорить о гражданстве двойного сорта. Судите сами (Рис. 3).
Сегодня 25% населения США подпадает под категорию subprime (рейтинг ниже 620). Каждый четвертый американец. Кроме того, у клиентов subprime потребности в ипотечном кредитовании завышены относительно благополучных граждан. Почему? Потому что во второразрядную категорию входят люди с неустоявшимся либо несформированным бытом: иммигранты, низкооплачиваемые работники, находящиеся в постоянном поиске доходных мест, разорившиеся предприниматели, матери-одиночки и — основная группа! — молодежь, которая не может похвастаться ни кредитной историей, ни высокой зарплатой.
Рассмотрим теперь специфику кредитования subprime rate, которым занималась коматозная New Century и продолжают заниматься ее коллеги вроде HSBC Holdings, Countrywide Financial, WMC Mortgage («дочка» General Electric) и First Franklin Financial (подразделение Merrill Lynch). Очевидно, что ни один здравомыслящий американский человек не согласится влезать в 30-летнее долговое ярмо по кредитной ставке 10% годовых, тем более зная, что его сосед с «правильным» рейтингом FICO может получить деньги вдвое дешевле. Подобное обстоятельство заставляет кредитодателей, специализирующихся на subprime, постоянно изобретать хитромудрые схемы, способные подсластить пилюлю (с ядом) и закамуфлировать неприглядное положение дел.
Самая популярная в Америке схема ипотечного кредитования subprime rate называется «2–28». Смысл ее в следующем: первые два года кредит предоставляется по фиксированной ставке, которая не то что ниже prime rate, а просто символична — 1–2% годовых. Считается, что за два года клиент окрепнет, обживется, встанет на ноги, а главное — подготовится морально и материально к грядущему неприятному повороту событий: после окончания двухлетнего периода фиксированная ставка превращается в adjustable (плавающую) с привязкой, как правило, к ставке LIBOR4 + 5%. Сегодня это соответствует 10,2%. Замечательная нагрузка на ближайшие 28 лет, особенно после того, как вы привыкаете к 1%.
Вторая вариация на тему кредитования subprime rate еще ужаснее первой, называется «Отрицательная амортизация» (Negative Amortization или NegAm) и представляет собой изысканно закамуфлированный шлях в долговую яму. Выглядит NegAm так. Поначалу клиенту предоставляется полная свобода. Его ежемесячный платеж может выполняться по регулярной ставке (regular payment), больше ее (pay more), либо меньше (pay less). Предполагается, что «отрицательная амортизация» позволит клиентам в светлые месяцы жизни задействовать платеж pay more, при котором «лишние деньги» будут вычитаться из суммы основной задолженности, снижая все последующие процентные отчисления по кредиту. Другое дело, что затруднительно представить себе человека, который оформлял бы NegAm ради того, чтобы переплачивать и без того жуткую ставку subprime (10%). Ясное дело: люди соглашаются на отрицательную амортизацию ради платежей pay less, которые позволяют какое-то время платить за купленный дом чуть ли не символические деньги (1% годовых).
Возникает вопрос: «Как долго длится лафа со льготными платежами по схеме NegAm?» Ответ: «Весьма недолго». В основном, допускается 115%-е увеличение суммы изначального кредита. Иными словами, если вы купили дом за 300 тысяч долларов, взяв все деньги в ипотечный кредит по схеме NegAm, вы можете вносить минимальные ежемесячные платежи, пока размер вашей задолженности не возрастет до 345 тысяч долларов. Что потом? А потом — сливай воду: вас не только переводят на полноценные ежемесячные платежи по самой невзрачной ставке subprime, но и рассчитывается она уже не от 300 тысяч, а от 345! Как хочешь, так и выкручивайся, потому что вопрос неплатежей решается быстро и эффективно. Раз не заплатил, два — и песенка спета: инициируется процедура foreclosure5, дом выставляется на продажу, банк забирает себе всю задолженность, а вам отдают то, что останется (если останется).
Зачем New Century занималась кредитованием subprime rate, думаю, всем понятно: дополнительный риск с лихвой окупался вдвое большей процентной ставкой, которую ипотечные ростовщики получали с клиентов. Не столь очевидна мотивация тех, кто с радостью subprime-кредиты на себя записывал. Здесь-то мы и подходим к самой сути всего американского недвижимостного пузыря: клиенты New Century делали ставку на то, что цены на дома будут расти до бесконечности! Иными словами: берется кредит с отрицательной амортизацией, делаются практически дармовые ежемесячные платежи — обычно все те же полтора-два года, — а как только льготный период заканчивается и предполагается, что клиент перейдет на платежи по полной ставке, кредит рефинансируется! Каким образом? Да таким, что за истекшие полтора-два года стоимость дома выросла настолько, что сумма, полученная под вторичный заклад, позволяет и погасить первый кредит со всеми выплаченными по нему процентами, и покрыть платежи нового льготного периода, и еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?
Кирдык
Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.
Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.
Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).
Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.
Обе схемы и разыгрывались весь 2006 год с возрастающим напряжением. В конце концов, ипотечным кредитодателям subprime rate типа New Century стало элементарно не хватать оборотных средств для предоставления новых кредитов, поскольку поступления по старым кредитам резко сократились из-за участившихся банкротств и затяжных процедур foreclosure, не позволяющих выручить быстрые деньги за отторгнутую недвижимость. New Century по привычке обратилась за «коротким капиталом» к своим инвестиционным партнерам, а те, внимательно отслеживая реальное положение дел на рынке, дали от ворот поворот! Круг замкнулся!
Почти замкнулся. Для полноты картины недостает лишь одного звена — застройщиков. Впрочем, никаких сложностей с пониманием их позиции не возникает. Как только рост цен на рынке жилой недвижимости остановился, застройщики стали в спешном порядке сворачивать возведение новых домов, пытаясь избавиться от растущего инвентарного кома. Сокращение роста строительства новых домов хрестоматийно стало основным главным признаком кризиса на рынке недвижимости?
Полюбуйтесь-ка еще на один график (Рис. 4). Это график Philadelphia Housing Sector index — индекса строительного сектора, отслеживающего положение дел у 21 крупнейшего застройщика США. Главное, на что следует обратить внимание, так это на разворот вниз, случившийся в самом начале 2007 года и совпадающий по времени с крахом New Century. Разворот этот случился после того, как график приблизился к важнейшей точке поддержки и сопротивления на уровне 250 пунктов. Приблизился и не сумел преодолеть, дав окончательное подтверждение неизбежно грядущему медвежьему тренду, который сформировался еще летом 2005 года.
Для читателей, скептически относящихся к теханализу, приведу слова Дональда Томница, генерального директора D.R. Horton Inc., самого крупного в США застройщика жилой недвижимости: «Не хочу показаться излишне осведомленным, однако 2007 год будет для нас ужасным8, на протяжении всех 12 месяцев». Свое мрачное пророчество Томниц сделал во время выступления перед инвесторами 7 марта 2007 года, за день до того, как New Century призналась в отказе банков-кредиторов продолжать финансирование ипотечного кредитования.
Что дальше? Дальше, боюсь, будет совсем печально. Не хочется работать Пифией, но, похоже, у кризиса рынка американской недвижимости есть все шансы похоронить сначала фондовый рынок Америки, а затем — и экономику остального мира. Московские хрущобы мы даже поминать не станем.
В любом случае, нужно основательно приготовиться к глобальным переменам. Переменам, которые с высокой вероятностью приведут к смене международной парадигмы и смещению системообразующего центра. Хотелось бы верить: по эту сторону Атлантического океана!
1 NYSE — New York Stock Exchange, Нью-Йоркская фондовая биржа.
2 В первую торговую сессию после теракта 11 сентября падение Доу составило 685 пунктов.
3 Исключение акции из биржевого списка, то есть изгнание из биржи.
4 London Interbank Offered Rate (LIBOR) — ежедневно утверждаемая ставка, по которой банки выдают друг другу необеспеченные залогом кредиты на Лондонском оптовом денежном рынке.
5 Обращение взыскания на заложенную недвижимость с последующей ее реализацией.
6 Dotcom — общее название интернет-компаний, продемонстрировавших колоссальный рост капитализации в конце 90-х годов, а затем растворившихся
в небытии после крушения фондового рынка в сентябре 2001 года.
7 Отправляться под воду (англ.)
8 В оригинале высказывание звучит даже прямолинейнее: «‘07 is going to suck».
Сергей Голубицкий
10 апреля 2007 года.
Год назад в статье «Операция «Пузырь» мы попытались проанализировать переход рынка недвижимости в состояние тяжелого воспаления на примере исторических обвалов во Флориде (1926 год), Японии (1991) и Аргентине (2002). Мы также обращали внимание на характерные признаки грядущей катастрофы, которые присутствовали в текущем (на начало 2006 года) состоянии рынка недвижимости в США. А именно:
включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости, погружаясь в захватывающий процесс риелторских спекуляций, хапая ипотеки без оглядки на финансовые возможности и полагаясь на быструю перепродажу;
появление на сцене армии посредников;
клиническое (на грани патологии) непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости их имущества и космически непоколебимая уверенность в том, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.
Анализируя положение дел на рынке московской недвижимости, мы отметили обстоятельства нерыночной природы, обуславливающие беспрецедентный рост цены квадратного метра в Первопрестольной: огромные оборотные средства нефте-газо-банковской прослойки и сублимированную «валюту» рядовых жителей (их приватизированные квартиры). Подобные обстоятельства породили ситуацию, при которой ликвидность рынка недвижимости определяется не реальным спросом и предложением, а политическими телодвижениями.
Любые мало-мальски существенные изменения в экономической конъюнктуре РФ определяются глобальной конъюнктурой: мировыми ценами на сырье, а также — силой и слабостью доллара. Вопреки иллюзиям, связанным с мнимой «многополярностью» мира и европоцентризмом, мы вынуждены мириться с мыслью: рухнет экономика США — рухнет остальной мир. Судьба московских хрущоб решается не в Кремле, а в Нью-Йорке, на замечательной площадке по имени NYSE1.
За прошедший год американский Real Estate благополучно проследовал по предопределенной ему свыше траектории и теперь осязаемо приблизился к самой кромке пропасти. Да и того хуже: шагнул уже в эту пропасть, потому что цепочка событий, свидетелями которых мы стали в феврале и марте 2007 года, однозначно носит необратимый характер.
Задний план
27 февраля 2007 года человечество наблюдало лихой кунштюк в исполнении американского фондового рынка (Рис. 1). Индекс Доу Джонса рухнул на 416 пунктов (3,3%), продемонстрировав самое значительное падение после 17 сентября 2001 года2. Падение это было бы еще больше, если б не автоматическое отключение компьютерных систем программного трейдинга и прекращение торгов («circuit breaker»), случившееся в 13 часов 3 минуты — момент, когда ситуация вышла из-под контроля и единственной мотивацией торговой площадки стала паника. Своеобразие момента заключалось еще и в том, что исторически в условиях падения рынка всегда наблюдалось синхронное снижение индекса и его фьючерса, однако 27 февраля разрыв между Доу и фьючерсом составил беспрецедентные 200 пунктов! Причина невообразимого спрэда проста: обвал на рынке был столь стремительным и неожиданным, что компьютерная система (Dow Jones Data Systems) просто не успевала пересчитывать значение индекса, в результате чего фьючерсы отправились в свободное плавание, поскольку учитывали устаревшие данные по индексу.
Не будем вдаваться в тонкости, описывающие беспрецедентный характер событий 27 февраля 2007 года, а лишь обратим внимание читателя на неожиданность обвала. Практически все трейдеры объединились в недоумении относительно его причин. Не удивительно, что рассуждения штатных аналитиков на страницах СМИ, последовавшие за событиями, ничего, кроме судорожного смеха, у профессионалов не вызывали. В качестве причин падения назывались: девятипроцентный обвал на Шанхайской бирже, спектакль с покушением на Дика Чейни в Афганистане и информация о внутриамериканском снижении спроса на товары длительного пользования.
Китайский вариант несерьезен даже не потому, что Шанхайской бирже, занимающей по капитализации (920 миллиардов долларов) скромное место во второй десятке, довольно сложно поколебать 15-триллионного американского гиганта, а потому, что падение в Китае явилось реакцией на ожидаемое вмешательство властей в спекулятивное развитие событий на местной бирже (+130% за год). Иными словами, и в самом китайском обвале, и в действиях правительства (ожидаемых!) не было ничего экстраординарного, тогда как обвал на NYSE беспрецедентен, по крайней мере, за последние шесть лет.
Вариант с Чейни мы не рассматриваем по причине его полной абсурдности. Что же до спроса на товары длительного пользования, то индикатор этот хоть и значительный, однако однозначно lagging, то есть относящийся к следствиям, а не причинам.
Что же мы получили в сухом остатке 27 февраля 2007 года? Обвал рынка, вызванный некими скрытыми, внешне никак не проявленными обстоятельствами (отсюда и недоумение трейдеров). К великой печали, именно такие не идентифицированные обвалы становятся самыми мрачными буревестниками в истории фондовых рынков. Живет человек, не хворает, а потом вдруг — раз! — хватается на ровном месте за бок.
Другой урок биржевой истории: за обвалами не идентифицированными почти всегда следует серия обвалов с четко обозначенными причинами, которые и выполняют роль «рентгенограммы» из нашей медицинской метафоры. Последующий сценарий хорошо известен: получив точный диагноз, биржевые трейдеры либо переходят к плановой эвакуации (то есть медвежьему рынку), либо спасаются бегством (в духе катастроф 29-го и 87-го годов).
Печальную «рентгенограмму» нам демонстрирует и мартовский график индекса Доу Джонса (Рис. 2).
13 марта случился второй обвал — на 243 пункта, в причинах которого на сей раз уже никто не сомневался: администрация NYSE сняла с торгов акции New Century Financial Corporation и заявила о начале процедуры делистинга3. Собственно, действия регуляторов были лишь вершиной айсберга, за которой скрывались события, давно достигшие непристойного апогея: акции некогда второго крупнейшего в США ипотечного кредитодателя упали с начала 2007 года (всего за два с половиной месяца!) на 90 процентов! 1 января капитализация New Century, в которой трудится 7 200 человек, составляла 1 миллиард 750 миллионов долларов, что смотрится весьма достойно на фоне прибыли в размере 417 миллионов долларов, продемонстрированной компанией по итогам предыдущего, 2005 года. На следующий после делистинга день (14 марта) капитализация New Century изничтожилась до фантасмагорической цифры — 55 миллионов долларов!
Если бы деструктивная динамика, продемонстрированная New Century, определялась внутренними неурядицами компании, не было бы ни малейшего повода для беспокойства. Не случайно американские федеральные СМИ, стремясь успокоить общество, изо всех сил проталкивают сейчас идею о якобы имевших место «злоупотреблениях в финансовой отчетности» New Century и проводят аналогию между крушением ипотечного гиганта и вереницей однотипных корпоративных преступлений, тянущейся со времен Enron.
В реальности же проблемы New Century целиком и полностью выросли из общих проблем ипотечных кредитодателей и рынка американской недвижимости в целом, а потому обрели совершенно иной — зловещий — смысл задолго до делистинга. Так, первое обвальное падение акций New Century случилось отнюдь не после, а — до загадочного симптома болезни, поразившей американский рынок 27 февраля. А именно: 7 февраля руководство компании сделало неожиданное публичное заявление об убытках четвертого квартала и пересмотре финансовых результатов предыдущих периодов 2006 года. Как следствие, акции New Century обвалились на 24% за одну торговую сессию!
Месяц спустя (8 марта) New Century приоткрыла причины своего фиаско: один за другим кредиторы отказались продлевать финансирование ипотечных сделок! В числе этих кредиторов оказались все основные инвестиционные конторы Америки: Goldman Sachs, Morgan Stanley, Citigroup, Bank of America, а также ребята из-за океана — Barclays и Credit Suisse.
Беглого взгляда на актерский кастинг достаточно, чтобы прикинуть реальный масштаб разворачивающихся на наших глазах катаклизмов.
Анатомия subprime
Сегодня самый популярный в Америке самообман — это фантазия на тему, что, мол, New Century специализировалась на кредитах subprime rate, которые охватывают лишь малую часть населения, а потому никак не влияют на магистральное ипотечное кредитование и рынок недвижимости в целом. Sancta simplicitas!
Получение кредита на покупку жилья в США напрямую связано с FICO Credit Score — индивидуальным кредитным рейтингом, рассчитанным по методике Fair Isaac Corporation (FICO). С учетом кредитной истории, размера текущей задолженности, продолжительности полученных ранее кредитов, размера доходов и возраста ваша кредитоспособность оценивается по шкале от 300 до 850 баллов. Рейтинг выше 620 позволяет получать кредит по т. н. prime rate, первоклассной ставке. Рейтинг ниже 620 катапультирует вас в категорию subprime rate, читай — второго разряда.
Разница между ставками prime и subprime настолько значительна, что можно смело говорить о гражданстве двойного сорта. Судите сами (Рис. 3).
Сегодня 25% населения США подпадает под категорию subprime (рейтинг ниже 620). Каждый четвертый американец. Кроме того, у клиентов subprime потребности в ипотечном кредитовании завышены относительно благополучных граждан. Почему? Потому что во второразрядную категорию входят люди с неустоявшимся либо несформированным бытом: иммигранты, низкооплачиваемые работники, находящиеся в постоянном поиске доходных мест, разорившиеся предприниматели, матери-одиночки и — основная группа! — молодежь, которая не может похвастаться ни кредитной историей, ни высокой зарплатой.
Рассмотрим теперь специфику кредитования subprime rate, которым занималась коматозная New Century и продолжают заниматься ее коллеги вроде HSBC Holdings, Countrywide Financial, WMC Mortgage («дочка» General Electric) и First Franklin Financial (подразделение Merrill Lynch). Очевидно, что ни один здравомыслящий американский человек не согласится влезать в 30-летнее долговое ярмо по кредитной ставке 10% годовых, тем более зная, что его сосед с «правильным» рейтингом FICO может получить деньги вдвое дешевле. Подобное обстоятельство заставляет кредитодателей, специализирующихся на subprime, постоянно изобретать хитромудрые схемы, способные подсластить пилюлю (с ядом) и закамуфлировать неприглядное положение дел.
Самая популярная в Америке схема ипотечного кредитования subprime rate называется «2–28». Смысл ее в следующем: первые два года кредит предоставляется по фиксированной ставке, которая не то что ниже prime rate, а просто символична — 1–2% годовых. Считается, что за два года клиент окрепнет, обживется, встанет на ноги, а главное — подготовится морально и материально к грядущему неприятному повороту событий: после окончания двухлетнего периода фиксированная ставка превращается в adjustable (плавающую) с привязкой, как правило, к ставке LIBOR4 + 5%. Сегодня это соответствует 10,2%. Замечательная нагрузка на ближайшие 28 лет, особенно после того, как вы привыкаете к 1%.
Вторая вариация на тему кредитования subprime rate еще ужаснее первой, называется «Отрицательная амортизация» (Negative Amortization или NegAm) и представляет собой изысканно закамуфлированный шлях в долговую яму. Выглядит NegAm так. Поначалу клиенту предоставляется полная свобода. Его ежемесячный платеж может выполняться по регулярной ставке (regular payment), больше ее (pay more), либо меньше (pay less). Предполагается, что «отрицательная амортизация» позволит клиентам в светлые месяцы жизни задействовать платеж pay more, при котором «лишние деньги» будут вычитаться из суммы основной задолженности, снижая все последующие процентные отчисления по кредиту. Другое дело, что затруднительно представить себе человека, который оформлял бы NegAm ради того, чтобы переплачивать и без того жуткую ставку subprime (10%). Ясное дело: люди соглашаются на отрицательную амортизацию ради платежей pay less, которые позволяют какое-то время платить за купленный дом чуть ли не символические деньги (1% годовых).
Возникает вопрос: «Как долго длится лафа со льготными платежами по схеме NegAm?» Ответ: «Весьма недолго». В основном, допускается 115%-е увеличение суммы изначального кредита. Иными словами, если вы купили дом за 300 тысяч долларов, взяв все деньги в ипотечный кредит по схеме NegAm, вы можете вносить минимальные ежемесячные платежи, пока размер вашей задолженности не возрастет до 345 тысяч долларов. Что потом? А потом — сливай воду: вас не только переводят на полноценные ежемесячные платежи по самой невзрачной ставке subprime, но и рассчитывается она уже не от 300 тысяч, а от 345! Как хочешь, так и выкручивайся, потому что вопрос неплатежей решается быстро и эффективно. Раз не заплатил, два — и песенка спета: инициируется процедура foreclosure5, дом выставляется на продажу, банк забирает себе всю задолженность, а вам отдают то, что останется (если останется).
Зачем New Century занималась кредитованием subprime rate, думаю, всем понятно: дополнительный риск с лихвой окупался вдвое большей процентной ставкой, которую ипотечные ростовщики получали с клиентов. Не столь очевидна мотивация тех, кто с радостью subprime-кредиты на себя записывал. Здесь-то мы и подходим к самой сути всего американского недвижимостного пузыря: клиенты New Century делали ставку на то, что цены на дома будут расти до бесконечности! Иными словами: берется кредит с отрицательной амортизацией, делаются практически дармовые ежемесячные платежи — обычно все те же полтора-два года, — а как только льготный период заканчивается и предполагается, что клиент перейдет на платежи по полной ставке, кредит рефинансируется! Каким образом? Да таким, что за истекшие полтора-два года стоимость дома выросла настолько, что сумма, полученная под вторичный заклад, позволяет и погасить первый кредит со всеми выплаченными по нему процентами, и покрыть платежи нового льготного периода, и еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?
Кирдык
Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.
Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.
Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).
Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.
Обе схемы и разыгрывались весь 2006 год с возрастающим напряжением. В конце концов, ипотечным кредитодателям subprime rate типа New Century стало элементарно не хватать оборотных средств для предоставления новых кредитов, поскольку поступления по старым кредитам резко сократились из-за участившихся банкротств и затяжных процедур foreclosure, не позволяющих выручить быстрые деньги за отторгнутую недвижимость. New Century по привычке обратилась за «коротким капиталом» к своим инвестиционным партнерам, а те, внимательно отслеживая реальное положение дел на рынке, дали от ворот поворот! Круг замкнулся!
Почти замкнулся. Для полноты картины недостает лишь одного звена — застройщиков. Впрочем, никаких сложностей с пониманием их позиции не возникает. Как только рост цен на рынке жилой недвижимости остановился, застройщики стали в спешном порядке сворачивать возведение новых домов, пытаясь избавиться от растущего инвентарного кома. Сокращение роста строительства новых домов хрестоматийно стало основным главным признаком кризиса на рынке недвижимости?
Полюбуйтесь-ка еще на один график (Рис. 4). Это график Philadelphia Housing Sector index — индекса строительного сектора, отслеживающего положение дел у 21 крупнейшего застройщика США. Главное, на что следует обратить внимание, так это на разворот вниз, случившийся в самом начале 2007 года и совпадающий по времени с крахом New Century. Разворот этот случился после того, как график приблизился к важнейшей точке поддержки и сопротивления на уровне 250 пунктов. Приблизился и не сумел преодолеть, дав окончательное подтверждение неизбежно грядущему медвежьему тренду, который сформировался еще летом 2005 года.
Для читателей, скептически относящихся к теханализу, приведу слова Дональда Томница, генерального директора D.R. Horton Inc., самого крупного в США застройщика жилой недвижимости: «Не хочу показаться излишне осведомленным, однако 2007 год будет для нас ужасным8, на протяжении всех 12 месяцев». Свое мрачное пророчество Томниц сделал во время выступления перед инвесторами 7 марта 2007 года, за день до того, как New Century призналась в отказе банков-кредиторов продолжать финансирование ипотечного кредитования.
Что дальше? Дальше, боюсь, будет совсем печально. Не хочется работать Пифией, но, похоже, у кризиса рынка американской недвижимости есть все шансы похоронить сначала фондовый рынок Америки, а затем — и экономику остального мира. Московские хрущобы мы даже поминать не станем.
В любом случае, нужно основательно приготовиться к глобальным переменам. Переменам, которые с высокой вероятностью приведут к смене международной парадигмы и смещению системообразующего центра. Хотелось бы верить: по эту сторону Атлантического океана!
1 NYSE — New York Stock Exchange, Нью-Йоркская фондовая биржа.
2 В первую торговую сессию после теракта 11 сентября падение Доу составило 685 пунктов.
3 Исключение акции из биржевого списка, то есть изгнание из биржи.
4 London Interbank Offered Rate (LIBOR) — ежедневно утверждаемая ставка, по которой банки выдают друг другу необеспеченные залогом кредиты на Лондонском оптовом денежном рынке.
5 Обращение взыскания на заложенную недвижимость с последующей ее реализацией.
6 Dotcom — общее название интернет-компаний, продемонстрировавших колоссальный рост капитализации в конце 90-х годов, а затем растворившихся
в небытии после крушения фондового рынка в сентябре 2001 года.
7 Отправляться под воду (англ.)
8 В оригинале высказывание звучит даже прямолинейнее: «‘07 is going to suck».
F
FRX
участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).
Jun. 29, 2007 Foreclosure crisis is just beginning
http://www.printthis.clickability.com/pt/cpt?actio...+crisis+is+just+beginning+%7C+Inquirer+%7C+06%2F29%2F2007&expire=&urlID=22880741&fb=Y&url=http%3A%2F%2Fwww.philly.com%2Finquirer%2Fopinion%2Fpa%2F8240697.html%23&partnerID=166896
_________
http://66.249.91.104/language_tools?hl=ru
m
mgd
Доля инвестиций в недвижимость составляла в 2006 году 24% (год назад — 16%). Доверие к хедж-фондам снизилось, говорится во "Всемирном докладе о благосостоянии". Capgemini и инвестбанк Merrill Lynch. Львиная доля российских богачей вкладывает деньги в недвижимость в Западной Европе, говорит
заместитель гендиректора компании "Личный капитал" Юлия Сахаровская. Но с начала года многие пришли к выводу, что часть средств надо вывести с этого рынка и вложить в акции, отмечает она.
http://money.newsru.com/article/29Jun2007/spending...
http://money.newsru.com/article/29Jun2007/spending...
f
firebot
рухнет экономика США — рухнет остальной мир
Рано или поздно будет жить в другом мире без первенства США.
m
mgd
02.07.07 : Индексы рынка недвижимости на неделю от 02.07.2007
Недвижимость Москвы (www.irn.ru)
от 02.07.07 к 25.06.07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.070 пункт.
-0,2 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
-0,70 %/мес
+0,1 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
-0,45 б.деп.
-0,1 б.д
Ценовой тренд, сформировавшийся на московском рынке недвижимости с начала лета, пока продолжает сохраняться. Средний уровень стоимости жилья от недели к неделе сползает вниз на 0,1%-0,2%, что несколько меньше весенних темпов коррекции цен. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю индекс стоимости жилья потерял еще 8 пунктов и снизился до отметки 4.070 единиц.
С высокой вероятностью подобная ситуация сохранится в ближайшее время.
Цены на квартиры в Москве (www.irn.ru)
02.07.07
25.06.07
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3662
-0,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
3765
-0,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
4082
0,0%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
4006
-0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
4871
-0,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
4568
0,0%
Все панельные и блочные дома
3836
-0,2%
Все монолитные и кирпичные дома
4482
-0,1%
Недвижимость Москвы (www.irn.ru)
от 02.07.07 к 25.06.07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.070 пункт.
-0,2 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
-0,70 %/мес
+0,1 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
-0,45 б.деп.
-0,1 б.д
Ценовой тренд, сформировавшийся на московском рынке недвижимости с начала лета, пока продолжает сохраняться. Средний уровень стоимости жилья от недели к неделе сползает вниз на 0,1%-0,2%, что несколько меньше весенних темпов коррекции цен. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю индекс стоимости жилья потерял еще 8 пунктов и снизился до отметки 4.070 единиц.
С высокой вероятностью подобная ситуация сохранится в ближайшее время.
Цены на квартиры в Москве (www.irn.ru)
02.07.07
25.06.07
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3662
-0,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
3765
-0,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
4082
0,0%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
4006
-0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
4871
-0,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
4568
0,0%
Все панельные и блочные дома
3836
-0,2%
Все монолитные и кирпичные дома
4482
-0,1%
m
mgd
Наш прогноз цен на недвижимость
Случилось то чего не кто не ждал - квартиры перестали покупать. На столичном и Подмосковном рынке огромный выбор вторичных квартир, и почти полное отсутствие покупателей. Если раньше небольшие агентства недвижимости продавали 3-7 квартир в месяц, то сейчас только одну-две. Люди торгуются и сбрасывают в цене до 30%, особенно если надо срочно продать квартиру. Причем торги и большие скидки уже стали обычной практикой в мае 2007. Реальные цены продаж ниже объявленной в рекламе на 10-15%.
Покупатели не готовы платить такие деньги за квартиры. В период бешенного роста цен с января по октябрь 2006, с рынка ушли многие потенцеальные покупатели квартир не успеваюшие за ценами, и кто хоть как то мог приобрести квартиру приобрели их. Рынок ждет коррекция цен. Куда? Вниз. А вот насколько мы попробуем вам ответить:
Вот уже седьмой месяц аналитики отмечают снижение спроса и снижение цен на столичную недвижимость. Однако еще в сентябре застройщики на вопросы о кризисе отвечали однозначно отрицательно… Значит ли это, что случившегося никто не ожидал? И что будет с ценами на недвижимость? Рынок с настоящий момент ждет коррекция цен, в сторону снижения. Наш прогноз цен на недвижимость на второй и третий квартал 2007 года - откат цен на 20-40%. Ниже вряд ли, рынок подхватят "ипотечники", а вот "хрущевки" возможно ждет падение и больше.
В настоящее время ООО "Голден-Сити" прогнозирует 20-30% падение цен на недвижимость. На рынке практически отсутствуют покупатели с живыми деньгами, и многие взяли паузу, как продавцы так и покупатели, чувствуется приток инвестиционных квартир на рынке, и практически отсутствуют на них покупатели. На наш взгляд это связанно с тем что у людей просто кончились деньги. И хотя потребность в жилье достачно велика, при нынешних ценах, о приобритении могут думать считанные единицы. Ведь, даже покупая квартиру по ипотеке, при первом взносе 30-40%, выплачивать по 1500-3000 $ в месяц может себе позволить не каждая семья. А еще нужно накопить первоначальный взнос!
Для примера приведем комментарии некоторых экспертов, полученные нами в сентябре 2006 года. Вопросы, которые мы задавали, касались возможных путей развития ситуации на рынке недвижимости и их ожиданий. Вот что мы услышали:
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин», рассуждая теоретически, отметил, что цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не будет являться критическим.
Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, заявила, что говорить о надвигающемся кризисе преждевременно. «Ситуация на рынке недвижимости во всех его сегментах непростая, но основные показатели пока не столь критические. Нервозность участников рынка обусловлена прежде всего резким сокращением объемов предложений. В этой области наблюдается очевидный регресс», – отметила эксперт.
Многие эксперты были всерьез озабочены растущими объемами ипотечного кредитования, но они предполагали скорее возможность кризиса неплатежей, нежели ситуацию, когда увеличившаяся покупательная способность граждан загонит цены под потолок (как это недавно произошло в США).
Так, Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», в своем комментарии заявил, что кризисы происходят из-за заблуждений инвесторов и конечных пользователей. «Одни заблуждаются в вечном росте цен, другие в том, что смогут себе позволить жить/работать в дорогих апартаментах/офисах. Сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка… Дальше цены растут, растут и растут: их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен… Почти одновременно начинаются предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные пользователи не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. А затем случается кризис: для того чтобы расплатиться с долгами, энд-юзеры понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость уже у них никто не покупает; инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают», – так обрисовал возможную схему кризиса Цогоев.
Большинство же опрошенных экспертов единственной причиной возможного снижения цен на недвижимость называли падение цен на нефть или смену политической ситуации. Никакой речи о снижении платежеспособного спроса не шло ни в одном из полученных комментариев по текущей (на тот момент) ситуации.
В реальности же, не дожидаясь ни кризиса неплатежей, ни снижения цены на нефть, подогреваемый слухами о скором кризисе и криками большинства о невыносимой ситуации на рынке, спрос пошел вниз. В итоге московские новостройки подешевели на 2,3%, и прогноз цен на недвижимость в будущем такой же. Хотя застройщики и не торопяться снижать цены, так как новостройки в начале 2007 года продаются более менее нормально, чего не скажешь о вторичном рынке недвижимости. Все агентства фиксируют практически отсутствие спроса на вторичное жилье. Хотя по объявлениям падение цен за последние полгода составило 10 %, реально оно гораздо больше. Продавцы недвижимости торгуются с реальными покупателями и скрытое падение составляет еще 3-7%. Например была сделка с Подмосковной однокомнатной квартирой из Королева которую еще в октябре 2006 года забрали бы без торга за 125000 долларов, она была выставлена в конце января за 115000, и в итоге нашла покупателя только в марте 2007 за 103000 долларов. А совсем недавно, в конце мая 2007 года, 3-комнатная квартира в Королеве, цена которой по объявлениям состовляла 165000, была продана за 138000. При этом судя по объявлениям, цены на анологичный объект составляет от 160000 до 180000 $.
Аналитический портал RWAY объясняет снижение спроса на московское жилье высокими ценами и ростом числа предложений на вторичном рынке. На мой взгляд, рост предложения на вторичном рынке явился уже следствием того, что рынок перешел точку максимального роста, и на него начали выходить инвестиционные квартиры.
«Существенное замедление темпов роста цен на вторичном рынке Москвы и даже начавшееся в отдельных сегментах рынка снижение цен привело к тому, что ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев снизили их» – говорится в недавнем пресс-релизе портала RWAY.
Можно уверенно говорить о реальном кризисе на сегодняшний день. Цены на жилье в первом квартале 2007 крайне неоднородны и не дают единой картины. В ряде сегментов цены хоть и медленно, но продолжают расти, в других – уже четвертый месяц наблюдается снижение, в основном на панельные пятиэтажки, которые практически вообще не покупают. Новые дома тоже дешевеют, в основном из-за отсутствия покупателей. Реально квартиры продаются на 5 %-15 ниже цены указанной в рекламе, а иногда и доходит до 20 %. Общая картина такая, что например в Королеве М.О., в настоящее время имеется достаточно широкий выбор квартир, и почти нет покупателей с живыми деньгами, "ипотечников" тоже становиться все меньше и они предьявляют повышенные требования к продавцам. Квартиры находящиеся в собственности менее 3 лет, и новостройки продать достаточно сложно. То же самое касается и реального спроса. Так, в последнее время значительно вырос спрос на загородную недвижимость и земельные участки. Что ж, нам остается только наблюдать за дальнейшим развитием ситуации и тем, как будут меняться покупательские предпочтения, отражаясь на ценах и общем состоянии рынка. Время, как говорится, покажет и расставит все на свои места.
http://www.golden-city.ru/
Случилось то чего не кто не ждал - квартиры перестали покупать. На столичном и Подмосковном рынке огромный выбор вторичных квартир, и почти полное отсутствие покупателей. Если раньше небольшие агентства недвижимости продавали 3-7 квартир в месяц, то сейчас только одну-две. Люди торгуются и сбрасывают в цене до 30%, особенно если надо срочно продать квартиру. Причем торги и большие скидки уже стали обычной практикой в мае 2007. Реальные цены продаж ниже объявленной в рекламе на 10-15%.
Покупатели не готовы платить такие деньги за квартиры. В период бешенного роста цен с января по октябрь 2006, с рынка ушли многие потенцеальные покупатели квартир не успеваюшие за ценами, и кто хоть как то мог приобрести квартиру приобрели их. Рынок ждет коррекция цен. Куда? Вниз. А вот насколько мы попробуем вам ответить:
Вот уже седьмой месяц аналитики отмечают снижение спроса и снижение цен на столичную недвижимость. Однако еще в сентябре застройщики на вопросы о кризисе отвечали однозначно отрицательно… Значит ли это, что случившегося никто не ожидал? И что будет с ценами на недвижимость? Рынок с настоящий момент ждет коррекция цен, в сторону снижения. Наш прогноз цен на недвижимость на второй и третий квартал 2007 года - откат цен на 20-40%. Ниже вряд ли, рынок подхватят "ипотечники", а вот "хрущевки" возможно ждет падение и больше.
В настоящее время ООО "Голден-Сити" прогнозирует 20-30% падение цен на недвижимость. На рынке практически отсутствуют покупатели с живыми деньгами, и многие взяли паузу, как продавцы так и покупатели, чувствуется приток инвестиционных квартир на рынке, и практически отсутствуют на них покупатели. На наш взгляд это связанно с тем что у людей просто кончились деньги. И хотя потребность в жилье достачно велика, при нынешних ценах, о приобритении могут думать считанные единицы. Ведь, даже покупая квартиру по ипотеке, при первом взносе 30-40%, выплачивать по 1500-3000 $ в месяц может себе позволить не каждая семья. А еще нужно накопить первоначальный взнос!
Для примера приведем комментарии некоторых экспертов, полученные нами в сентябре 2006 года. Вопросы, которые мы задавали, касались возможных путей развития ситуации на рынке недвижимости и их ожиданий. Вот что мы услышали:
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин», рассуждая теоретически, отметил, что цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не будет являться критическим.
Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, заявила, что говорить о надвигающемся кризисе преждевременно. «Ситуация на рынке недвижимости во всех его сегментах непростая, но основные показатели пока не столь критические. Нервозность участников рынка обусловлена прежде всего резким сокращением объемов предложений. В этой области наблюдается очевидный регресс», – отметила эксперт.
Многие эксперты были всерьез озабочены растущими объемами ипотечного кредитования, но они предполагали скорее возможность кризиса неплатежей, нежели ситуацию, когда увеличившаяся покупательная способность граждан загонит цены под потолок (как это недавно произошло в США).
Так, Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», в своем комментарии заявил, что кризисы происходят из-за заблуждений инвесторов и конечных пользователей. «Одни заблуждаются в вечном росте цен, другие в том, что смогут себе позволить жить/работать в дорогих апартаментах/офисах. Сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка… Дальше цены растут, растут и растут: их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен… Почти одновременно начинаются предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные пользователи не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. А затем случается кризис: для того чтобы расплатиться с долгами, энд-юзеры понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость уже у них никто не покупает; инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают», – так обрисовал возможную схему кризиса Цогоев.
Большинство же опрошенных экспертов единственной причиной возможного снижения цен на недвижимость называли падение цен на нефть или смену политической ситуации. Никакой речи о снижении платежеспособного спроса не шло ни в одном из полученных комментариев по текущей (на тот момент) ситуации.
В реальности же, не дожидаясь ни кризиса неплатежей, ни снижения цены на нефть, подогреваемый слухами о скором кризисе и криками большинства о невыносимой ситуации на рынке, спрос пошел вниз. В итоге московские новостройки подешевели на 2,3%, и прогноз цен на недвижимость в будущем такой же. Хотя застройщики и не торопяться снижать цены, так как новостройки в начале 2007 года продаются более менее нормально, чего не скажешь о вторичном рынке недвижимости. Все агентства фиксируют практически отсутствие спроса на вторичное жилье. Хотя по объявлениям падение цен за последние полгода составило 10 %, реально оно гораздо больше. Продавцы недвижимости торгуются с реальными покупателями и скрытое падение составляет еще 3-7%. Например была сделка с Подмосковной однокомнатной квартирой из Королева которую еще в октябре 2006 года забрали бы без торга за 125000 долларов, она была выставлена в конце января за 115000, и в итоге нашла покупателя только в марте 2007 за 103000 долларов. А совсем недавно, в конце мая 2007 года, 3-комнатная квартира в Королеве, цена которой по объявлениям состовляла 165000, была продана за 138000. При этом судя по объявлениям, цены на анологичный объект составляет от 160000 до 180000 $.
Аналитический портал RWAY объясняет снижение спроса на московское жилье высокими ценами и ростом числа предложений на вторичном рынке. На мой взгляд, рост предложения на вторичном рынке явился уже следствием того, что рынок перешел точку максимального роста, и на него начали выходить инвестиционные квартиры.
«Существенное замедление темпов роста цен на вторичном рынке Москвы и даже начавшееся в отдельных сегментах рынка снижение цен привело к тому, что ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев снизили их» – говорится в недавнем пресс-релизе портала RWAY.
Можно уверенно говорить о реальном кризисе на сегодняшний день. Цены на жилье в первом квартале 2007 крайне неоднородны и не дают единой картины. В ряде сегментов цены хоть и медленно, но продолжают расти, в других – уже четвертый месяц наблюдается снижение, в основном на панельные пятиэтажки, которые практически вообще не покупают. Новые дома тоже дешевеют, в основном из-за отсутствия покупателей. Реально квартиры продаются на 5 %-15 ниже цены указанной в рекламе, а иногда и доходит до 20 %. Общая картина такая, что например в Королеве М.О., в настоящее время имеется достаточно широкий выбор квартир, и почти нет покупателей с живыми деньгами, "ипотечников" тоже становиться все меньше и они предьявляют повышенные требования к продавцам. Квартиры находящиеся в собственности менее 3 лет, и новостройки продать достаточно сложно. То же самое касается и реального спроса. Так, в последнее время значительно вырос спрос на загородную недвижимость и земельные участки. Что ж, нам остается только наблюдать за дальнейшим развитием ситуации и тем, как будут меняться покупательские предпочтения, отражаясь на ценах и общем состоянии рынка. Время, как говорится, покажет и расставит все на свои места.
http://www.golden-city.ru/
m
mgd
vzyato s foruma 700metr.ru
_________
Просто,
http://www.miel.ru/lenta/detail/1179/
АКЦ "МИЭЛЬ": в ближайшие три года средний рост цен в Москве составит 12% в год
По данным Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", рынок недвижимости в
Москве и Московской области имеет устойчивый положительный тренд в ближайшие несколько лет.
АКЦ "МИЭЛЬ" прогнозирует, что в период 2007-2010 гг.
средний темп роста цен на московскую жилую недвижимость составит порядка 12% в год,
а на жилье в Подмосковье - порядка 14% в год. Эти цифры превышают предполагаемые показатели инфляции,
что позволяет говорить о росте рынка недвижимости.
Основными повышающими факторами станут благоприятная макроэкономическая ситуация и
дальнейшее развитие рынка ипотечно-жилищного кредитования.
В 2007- 2008 гг. тенденцию к росту цен будут также поддерживать сохраняющийся дефицит
предложения рынка новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения.
По словам Владислава Луцкова, руководителя АКЦ "МИЭЛЬ", "мы прогнозируем, что к декабрю 2010 г.
стоимость 1 кв. м. жилья в Москве достигнет уровня US$7500, а в Московской области - US$4000".
Аналитический консалтинговый центр холдинга "МИЭЛЬ" входит в группу лидеров профессиональных
консультантов на рынке недвижимости. Бла... бла... бла
02.07.2007 - афтор сегодня т.с. спрогнозировал.
Итак, уважаемый аналитик заявлил совершенно конкретную цифру - US$7500.
Не 8000$, не 10 000$, а - 7500$
Там же, в соседней ветке
28.06.2007
Компания "МИЭЛЬ-Новостройки" объявляет о начале акции, в ходе которой, все покупатели квартир в микрорайоне "Центральный" г. Долгопрудного и микрорайоне Кожухово ЮВАО Москвы получают автомобиль Renault. При этом, покупателям 1-2-х комнатных квартир будет вручен Renault Logan, а новоиспеченные владельцы 3-комнатных квартир получат Renault Megan.
PS Они уже все за меня спрогнозировали! Прочь сомнения!
Все, некогда мне тут Вам писать, убегаю, а то еще чего доброго опоздаю на электричку в Долгопрудный!
_________
Просто,
http://www.miel.ru/lenta/detail/1179/
АКЦ "МИЭЛЬ": в ближайшие три года средний рост цен в Москве составит 12% в год
По данным Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", рынок недвижимости в
Москве и Московской области имеет устойчивый положительный тренд в ближайшие несколько лет.
АКЦ "МИЭЛЬ" прогнозирует, что в период 2007-2010 гг.
средний темп роста цен на московскую жилую недвижимость составит порядка 12% в год,
а на жилье в Подмосковье - порядка 14% в год. Эти цифры превышают предполагаемые показатели инфляции,
что позволяет говорить о росте рынка недвижимости.
Основными повышающими факторами станут благоприятная макроэкономическая ситуация и
дальнейшее развитие рынка ипотечно-жилищного кредитования.
В 2007- 2008 гг. тенденцию к росту цен будут также поддерживать сохраняющийся дефицит
предложения рынка новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения.
По словам Владислава Луцкова, руководителя АКЦ "МИЭЛЬ", "мы прогнозируем, что к декабрю 2010 г.
стоимость 1 кв. м. жилья в Москве достигнет уровня US$7500, а в Московской области - US$4000".
Аналитический консалтинговый центр холдинга "МИЭЛЬ" входит в группу лидеров профессиональных
консультантов на рынке недвижимости. Бла... бла... бла
02.07.2007 - афтор сегодня т.с. спрогнозировал.
Итак, уважаемый аналитик заявлил совершенно конкретную цифру - US$7500.
Не 8000$, не 10 000$, а - 7500$
Там же, в соседней ветке
28.06.2007
Компания "МИЭЛЬ-Новостройки" объявляет о начале акции, в ходе которой, все покупатели квартир в микрорайоне "Центральный" г. Долгопрудного и микрорайоне Кожухово ЮВАО Москвы получают автомобиль Renault. При этом, покупателям 1-2-х комнатных квартир будет вручен Renault Logan, а новоиспеченные владельцы 3-комнатных квартир получат Renault Megan.
PS Они уже все за меня спрогнозировали! Прочь сомнения!
Все, некогда мне тут Вам писать, убегаю, а то еще чего доброго опоздаю на электричку в Долгопрудный!
Ну когда вместе с жильём ещё и транспортом снабжают (это около 12тонн зелени) а движения нет на рынке, в Долгопрудный ехать пока рано значит :-)
f
firebot
Видимо, ни квартиры, ни логаны не продаются.
А инвестиции в автомобили тем более убыточны.
[Сообщение изменено пользователем 03.07.2007 17:31]
А инвестиции в автомобили тем более убыточны.
[Сообщение изменено пользователем 03.07.2007 17:31]
Б
Балаганов
В прайсе УПН начали появляться объявления "Подарю квартиру, оформление за счет одаряемого", и с каждым днем таких предложений становится всё больше, но пока потенциальный приобретатель выжидает.
И правильно делает, вскоре жадные дарители начнут приплачивать, поэтому не стоит спешить.
И правильно делает, вскоре жадные дарители начнут приплачивать, поэтому не стоит спешить.
p
petrom
Прокуратура проводит обыски в мэрии Екатеринбурга
В здании администрации Екатеринбурга сотрудники прокуратуры Свердловской области и УБЭП ГУВД Свердловской области проводят обыски. Эту информацию официально подтвердил руководитель пресс-службы ГУВД Свердловской области Валерий Горелых.
"Следственные мероприятия проходят на втором этаже администрации города, где расположено управление главархитектуры. Все действия проводятся в рамках уголовного дела по фактам злоупотребления должностными полномочиями сотрудниками мэрии при выделении земельных участков под строительство", - сказал Горелых. В мэрии ситуацию пока не комментируют, сообщает ИТАР-ТАСС.
...Интересно, посодют кого нить или нет
В здании администрации Екатеринбурга сотрудники прокуратуры Свердловской области и УБЭП ГУВД Свердловской области проводят обыски. Эту информацию официально подтвердил руководитель пресс-службы ГУВД Свердловской области Валерий Горелых.
"Следственные мероприятия проходят на втором этаже администрации города, где расположено управление главархитектуры. Все действия проводятся в рамках уголовного дела по фактам злоупотребления должностными полномочиями сотрудниками мэрии при выделении земельных участков под строительство", - сказал Горелых. В мэрии ситуацию пока не комментируют, сообщает ИТАР-ТАСС.
...Интересно, посодют кого нить или нет
Б
Балаганов
Никогда никого не сажали и не посадят
Во всяком случае, до тех пор пока мэр- г-н Чернецкий.
Во всяком случае, до тех пор пока мэр- г-н Чернецкий.
m
mgd
Олимпийский Сочи пока уступает Пхенчхану с разницей в шесть голосов
http://www.newsru.com/sport/03jul2007/voices.html
esli i tut nas prokatyat, to chuda zhdat uzhe budet neotkuda - nedvizhimost poletit vniz (prezhde vsego v Sochi) + eto budet znAkom dlya vsei Rossii...
http://www.newsru.com/sport/03jul2007/voices.html
esli i tut nas prokatyat, to chuda zhdat uzhe budet neotkuda - nedvizhimost poletit vniz (prezhde vsego v Sochi) + eto budet znAkom dlya vsei Rossii...
m
mgd
Смертельный рейтинг
03 июля 2007| Недвижимость
Версия для печати
Грозит рынку ипотечных бумаг США
Американский ипотечный рынок ждут новые неприятности. Сложности возникли не только у инвесторов, но и у рейтинговых агентств, которые еще в начале года оценивали риски вложений в ипотечный долговой сектор так же высоко, как инвестиции в гособлигации. Теперь Standard & Poor’s, Moody’s Investors Service и Fitch Ratings оказались в практически тупиковой ситуации. С одной стороны, уже больше половины ипотечных бумаг не соответствует рейтинговым критериям. С другой — понижение рейтингов отправит их в штопор и спровоцирует распродажу, после которой от рынка ипотечных деривативов останутся руины.
http://credit.rbc.ru/news/ipoteka/2007/07/03/25961...
03 июля 2007| Недвижимость
Версия для печати
Грозит рынку ипотечных бумаг США
Американский ипотечный рынок ждут новые неприятности. Сложности возникли не только у инвесторов, но и у рейтинговых агентств, которые еще в начале года оценивали риски вложений в ипотечный долговой сектор так же высоко, как инвестиции в гособлигации. Теперь Standard & Poor’s, Moody’s Investors Service и Fitch Ratings оказались в практически тупиковой ситуации. С одной стороны, уже больше половины ипотечных бумаг не соответствует рейтинговым критериям. С другой — понижение рейтингов отправит их в штопор и спровоцирует распродажу, после которой от рынка ипотечных деривативов останутся руины.
http://credit.rbc.ru/news/ipoteka/2007/07/03/25961...
m
mgd
Индекс запланированных продаж жилья в США упал в мае на 3,5%
03.07.2007 18:44
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила во вторник, что рассчитываемый ею индекс запланированных продаж жилых домов на вторичном рынке упал в мае на 3,5% по сравнению с апрелем, до 97,7. Экономисты в среднем ожидали, что в мае индекс повысится на 0,2%. Индекс рассчитывается на основе числа контрактов купли/продажи на вторичном рынке жилья, подписанных в отчетном месяце, но еще не реализованных. Полученная в мае цифра оказалась самой низкой после сентября 2001 г., когда индекс составил 89,8. В сентябре 2001 г., после террористических атак на Нью-Йорк и Вашингтон, деловая активность в Америке находилась на очень низком уровне.
http://www.quote.ru/stocks/comments/2007/07/03/315...
03.07.2007 18:44
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила во вторник, что рассчитываемый ею индекс запланированных продаж жилых домов на вторичном рынке упал в мае на 3,5% по сравнению с апрелем, до 97,7. Экономисты в среднем ожидали, что в мае индекс повысится на 0,2%. Индекс рассчитывается на основе числа контрактов купли/продажи на вторичном рынке жилья, подписанных в отчетном месяце, но еще не реализованных. Полученная в мае цифра оказалась самой низкой после сентября 2001 г., когда индекс составил 89,8. В сентябре 2001 г., после террористических атак на Нью-Йорк и Вашингтон, деловая активность в Америке находилась на очень низком уровне.
http://www.quote.ru/stocks/comments/2007/07/03/315...
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.