Инвестиции в недвижимость убыточны

если очевидно для ребенка, то да - рост будет...

рост доходности, конечно, когда-нибудь будет, но для разворота потребуется немало времени - может быть даже годы и я не вижу доходности выше 2-4 пунктов раньше конца 2008 года...
хотя и такая доходность уже немаленькая...

"38 представителей Екатеринбургского риэлторского сообщества прибыли в Санкт-Петербург в июне с одной целью: посетить Национальный Конгресс по недвижимости
http://nd.blizko.ru/texts/news/2007/06/2352

Прогноз рынка недвижимости

Участники Конгресса слушали прогнозы рынка недвижимости, стоя в проходах (и наверное, с открытым ртом - mgd). Так, с аншлагом, прошла секция «Анализ и прогноз рынка недвижимости». Участников интересовало, когда большинство регионов выйдет из затяжной стадии стагнации и как поведут себя цены на недвижимость. Московские аналитики предположили, что начало нового витка роста стоимости жилья выпадет на весну 2008 года. "

Да? А говорили еще недавно, что осенью начнем расти? Что же тогда они будут говорить весной 2008?

Ну предполагать можно что угодно.
А до весны можем весь рост 2006 года отыграть.

База УПН пополнилась еще 170 объектами...

Продажи жилых домов на вторичном рынке США понизились в мае на 0,3%
25.06.2007 18:56
Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила в понедельник, что продажи односемейных жилых домов и кондоминиумов на вторичном рынке США понизились в мае на 0,3% по сравнению с апрелем, до 5,99 млн единиц в годовом исчислении. Годовой уровень продаж в мае оказался самым низким после июня 2003 г., когда соответствующий показатель равнялся 5,94 млн. В апреле, согласно пересмотренным данным, продажи составили 6,01 млн домов в годовом исчислении, а не 5,99 млн, как считалось ранее. Экономисты в среднем ожидали, что в мае продажи составят 5,98 млн домов в годовом исчислении.

Количество домов на вторичном рынке, предлагаемых для продажи, выросло в мае на 5,0% до 4,43 млн единиц. При текущих темпах продаж данный резерв был бы распродан за 8,9 месяца. Это самая большая цифра с 1992 г., но в 1992 г. соответствующий показатель включал только односемейные дома, без кондоминиумов.

Медианная цена продаж домов всех типов на вторичном рынке составила в мае 223,7 тысячи долларов, упав на 2,1% по сравнению с тем же месяцем 2006 г. Медианная цена определяется так: количество домов, проданных по цене выше этого значения, равно количеству домов, проданных по цене ниже. В мае понижение медианной цены по сравнению с тем же месяцем прошлого года произошло десятый месяц подряд, что стало рекордной продолжительностью непрерывного периода понижения этого показателя.

http://www.quote.ru/stocks/comments/2007/06/25/315...

По моим данным за неделю 18-25 июня на вторичном рынке количество предложений увеличилось на 286 объектов.

база УПН в интернете обновляется 2 раза - в понедельник и в среду, причем традиционно по средам увеличение предложения происходит больше, чем в понедельник ( с чем связано, не знаю)...
так вот в прошлую среду количество объектов в базе увеличилось почти на 300 штук, в этот понедельник - еще 170... итого сейчас в базе 13604 объекта + к этому 1143 квартиры в новостройках + 1725 квартир под офисы (дублируются ли они в общей базе, я не проверял)... итого получается 16,5 тыс. объектов (для сравнения на начало мая было 13 тыс., то есть рост почти на 25%)

1 объект = квартира, может представлять несколько одинаковых квартир.

http://www.700metr.ru/forum/viewtopic.php?t=2279

взято из форума -

Всем доброго времени суток!

Совсем недавно я вернулся из поездки по странам Западной Европы.
В основном посетил Германию, Бельгию, Голландию и немного Францию.

Это не была совсем уж турпоездка с "видами Эйфилевой башни" из окна туристического автобуса. Так сказать, посмотрел жизнь изнутри. Побывал на заводах и в других компаниях. Жизнь простых людей там "не сахар" - поверьте на слово. Но сравнивать ее с жизнью в Российской глубинке конечно же было бы просто некорректно.
Как некорректно сравнивать Московское жилье и жилье в Западной Европе.

Начну с того, что жилья подобного московским хрущам я там не видел. Оно конечно есть, но видимо просто я его не смог найти.

Скажем так, 4-х комнатная квартира недалеко от Амстердама стоит 160 тыс. еврорублей. - это в непристижном районе. Дом многоэтажный(что само по себе редкость). Непристижный район - это не там где бьют морду всем прохожим и в 5 утра греют двигатели прямо под окнами. Ну просто там социальное жилье, бедные пенсионеры, эмигранты-беженцы(ведут себя ниже травы и тише воды. Попробуй пикни!) и т.д.

Хороший дом - 500 000 еврорублей, а где-нибудь далеко, скажем в Арнеме и того дешевле. И за 120 000-150 000 прилегко можно найти.

Собственно, с т.з. российского обывателя, как таковое "свое жилье" там и не нужно. Государство пердоставляет квартиры. Да, есть очередь, надо ждать несколько лет(зависит от ряда факторов). Но, насколько я понял не более 10 лет.

Конечно же, сразу "бросаются в глаза" их цены! Ботинки Ecco - 50 евро, демисезонная куртка 15-20 евро, мобильник мотороллер(плоский, такими девченки пользуются) - 20 евро, помидоры 1-1.5 евро. Бензин дорогой - 1.4 евро/литр. Это немного сумбурно, но тем не менее - факт.

Нормальная з.п. очень среднего работника - 2000-2500евро.

Как же нас нае%ют! Родное правительство, мэрия и т.д. и т.п. Я был в шоке! Нет, все об этом знают, но когда видишь все своими глазами - совсем другое дело.

Всем понятно, что в нашей стране люди расходный материал. И не всмысле картриджей, а в смысле туалетной бумаги. Понятно, что для обслуживания 1-ой трубы 150 000 000 народу нафик не надо. 30-40 млн."за глаза хватит"! Это факт, ничего личного!

Видно как ведут себя всевозможные гаранты и куда они смотрят.

Ипотека там 5-6%, но сделано хитро. Не всмысле нае%ть собственное население, а в том смысле, что дом потом можно обменять(если например хочется поближе к новому месту работы).

Жилья - навалом! И в местной "из рук в руки" и прямо на многих домах(прямо на окнах или балконах) висят таблички с предложением о продаже. И место под застройку все время как то находят аж с 13-15-го веков!

Вобщем, в 2-х словах. В Москве все очень дорого и плохо.

ИМХО конечно. Страна эта - "под снос".
Ничего и никогда тут уже не будет.
И уехать - теперь хрен отсюда уедешь!
Не иначе как гарант постарался?!
Спасибо блин, ему большое!

Вот такие перспективы.
Сорри - не писатель. И с литературным стилем у меня не очень...

PS Придется риэлторам и спикулянтам сделать мне небольшую скидку при покупке вечноростущего Московского жилья. Поиздержался понимаете ли пока по Европе мотался!

на сайте УПН нарисовали новые цены

http://www.upn.ru/analytics/6747.htm

сравнил их с максимальными нарисованными ими же ценами апреля и оказалось, что в четвертом поясе жилье за 2 месяца (с 17 апреля по 26 мая) просело сразу на 6.88%, или в рублевом выражении цена квадратного метра снизилась почти на 4.000 руб. - с 56834 до 52922.

ниже такая же тема, вы че два брата (бота)-близнеца, :bs:

моей теме уже два месяца - вторую создал кто-то на днях...

Эксперты УПН почему то перестали комментировать цифры, которые публикуют. Все таки интересно их мнение на счет цифр:

1 пояс -0,82% за месяц
2 пояс -1,14% за месяц
3 пояс -1,05% за месяц
4 пояс -1,21% за месяц

Рост количества предложений за месяц на вторичном рынке +428 (+5%)

где вы там экспертов то увидели? :-d

Обвал перекрытия в строящемся здании опять произошел.
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-279727.html
Судя по всему инвестиции в недвижимость еще более убыточны, чем нам тут представляется...

А я из этого делаю другие выводы: старые брежневки надежнее

Если Вы про панель, то тут крайне интересно состояние арматуры... и в самих панелях и в швах. Сдается мне, что хрен редьки ни сколько не слаще. Кстати, недавно в Кольцово в кирпичном хруще балкон упал.

[Сообщение изменено пользователем 26.06.2007 15:32]

конечно, лучше мавродия инвестировать или еще пифы

пока их администрация не признала "аварийными" и не снесла за деньги же жильцов :-)

Да не, где-то одинаково.

РБК 26.06.2007, Вашингтон 18:34:26 Объем продаж новых домов в США в мае 2007г. снизился на 1,6% по сравнению с показателем за апрель 2007г. и составил 915 тыс. единиц. Эти данные, опубликованные сегодня Министерством торговли страны, не совпали с ожиданиями аналитиков, которые прогнозировали этот показатель на уровне 922 тыс. единиц.

Пересмотренный показатель за апрель 2007г. оказался ниже предварительных данных и составил 930 тыс. единиц, а не 981 тыс. единиц.

В годовом исчислении объем продаж новых домов в США в мае 2007г. оказался на 15,8% меньше, чем показатель в 1,087 млн единиц за май 2006г.

Стоит ли ждать обвала цен на недвижимость
26.06.2007 09:54 | Ведомости
Цены на новостройки не растут, а на вторичном рынке жилья и вовсе падают. Покупатели осторожно радуются. А что делают продавцы - владельцы инвестиционных квартир и девелоперы?

Специальные цены

Цены на жилье в новостройках заморозились, заявил “Ведомостям” глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, это обусловлено большим ростом цен в прошлом году. По данным аналитического центра IRN.ru, в 2006 г. цены в среднем выросли на 100%. “Хотелось бы, чтобы цены падали, но этого пока не происходит”, — говорит чиновник и указывает, что жилье пока дешевеет только на вторичном рынке.

Цены на вторичном рынке действительно падают. В мае был установлен рекорд — коррекция составила 1,7%, отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway. Всего, по его словам, с начала года жилье подешевело на 2,8% и продолжит падение на 1-1,5% в месяц как минимум до марта 2008 г. По данным IRN.ru, индекс стоимости жилья за последнюю неделю упал на 0,2% и 1 кв. м стоит $4078.

Предложение растет. Эксперт Бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская указывает на “стремительное повышение количества выставляемых на продажу квартир на вторичном рынке”; всего, по ее данным, выставлено 60 000 квартир. Эксперты корпорации “Инком” приводят цифру в 50 013 квартир. Для сравнения: объем предложения в июне 2006 г. составил, по данным “Инкома”, 21 989 объектов. Эту динамику можно проследить и на сайте газеты “Из рук в руки”: если в конце сентября 2006 г. предлагалось 1320 квартир дешевле $150 000, то на конец июня — 4421.

Снижение цен на первичном рынке официально признает только “Главстрой” — примерно на 2% за полгода. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский говорит, что его компания не меняет ценники с начала года. Коммерческий директор “Капитал Груп” Алексей Белоусов указывает, что продажи компании по объемам привлеченных средств не изменились, а цены растут на 2-3% в месяц. Неофициально крупный застройщик признает, что продавать жилье стало труднее, поэтому новые объекты он выставляет уже по более низкой цене.

Некоторые новостройки бизнес-класса сейчас можно купить по рекордно низкой цене: “Дон-Строй” рекламирует квартиры в комплексе “Измайловский” по $2750 за 1 кв. м, а “Капитал Груп” в доме на Дмитровской — по $3000. Представитель одной из риэлторских компаний рассказывает, что продажи в “Доме на Беговой” (“Дон-Строй”) активно пошли, когда компания снизила стоимость 1 кв. м с $4700 до $3800. Сейчас цена повышена до $4300, но продажи идут вяло, указывает собеседник “Ведомостей”.

В отделах продаж нескольких компаний корреспонденту “Ведомостей” предложили скидку при единовременной оплате покупки: более 10% — в корпорации “Баркли”, 10% — в “Дон-Строе”, 7% — в группе компаний “ПИК”. “Летние акции традиционны для строительного рынка. Мы и в прошлом году, на пике роста рынка, объявляли "Летнее предложение" со специальными условиями”, — сообщила пресс-служба “Дон-Строя”. Такой же комментарий дали и в двух других компаниях. Чтобы стимулировать спрос, в начале июня “СУ-155” вместе с Независимым строительным банком предложила рублевые кредиты на покупку своего жилья под небывало низкий процент — 8% годовых.

По информации “Агента 002”, в 2006 г. было зарегистрировано около 60 000 квартирных сделок, а за неполные два квартала 2007 г. — всего 20 000.

Инвесторы не сдаются

Покупатели ждут снижения цен, а инвесторы пытаются зафиксировать прибыль, объясняют ситуацию эксперты. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в период ажиотажного спроса на долю инвестпокупок приходилось до 30% сделок, а сейчас эта цифра близка к нулю. “Доля инвестиционных квартир на рынке составляет 20-30%”, — оценивает Побединская. Гендиректор Building Media Group Russia Сергей Елисеев называет 10%, директор по маркетингу корпорации “Инком” Лидия Гречина — 20%, указывая, что, “по самым грубым подсчетам”, около 10 000 квартир на рынке сейчас продают спекулянты.

Квартиры в инвестиционных целях покупают не только физлица, но и финансовые структуры. Их интересуют не единичные квартиры, а инвестиции в один объект от $3 млн до $10 млн — по сути, это уже мелкий опт, утверждает пресс-служба “МИАН — Агентство недвижимости”. Сумма может достигать и $50 млн, добавляет гендиректор риэлторской компании Tweed Ирина Могилатова.

Как правило, финансовые институты входят в проекты на начальной стадии, а квартиры реализует девелопер через свои отделы продаж, объясняет Могилатова. В жилую недвижимость инвестируют в основном банки, близкие к застройщикам, рассказывает банкир, работающий в строительном секторе. В качестве примера он приводит Банк жилищного финансирования, аффилированный с ГК “ПИК”, Московский индустриальный банк, “Московский капитал”.

Насколько болезненно нынешнее снижение цен для владельцев инвестквартир? Рекордный рост в прошлом году обеспечил им хороший запас оптимизма. Первый заместитель председателя правления “Московского капитала” Роман Крестин говорит, что его банк инвестировал в недвижимость несколько лет назад, поэтому в любом случае доходность от этих вложений будет высокой. Татьяна Родионова, замначальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования, не видит снижения спроса на новостройки компаний-партнеров: “К концу мая мы наблюдали даже увеличение спроса”. Вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын сообщил, что его банк собственными инвестициями в жилую недвижимость в Москве “практически не занимается”.

Частный инвестор, владеющий несколькими квартирами бизнес-класса на Соколе, выставил их все на продажу. Цены достигли потолка, считает он. Но при этом скидывать более 5% не желает — все равно купят, не сейчас, так через месяц, надеется он.

По словам Гречиной, проиграли только те игроки, которые поздно зашли на рынок. Крупный девелопер указывает, что среди граждан-инвесторов немало тех, кто покупает жилье на ипотечные кредиты. “Если они вложились в откровенно дешевые квартиры, то им лучше скорее продать недвижимость со скидкой, иначе они останутся в проигрыше — объекты с низкими потребительскими качествами будут и дальше терять в цене”, — полагает Побединская. Но жилье экономкласса редко приобретается в инвестиционных целях, уточняет Могилатова. По ее словам, если владельцы инвестквартир бизнес-класса готовы снижать цены, то в элитном сегменте продавцы “стоят насмерть, ожидая своих прибылей”.

Девелоперы не боятся

Стагнация может ударить по строителям. В 2006 г. введено 5,276 млн кв. м жилья, из них социального — 1,87 млн кв. м. Средняя площадь квартиры — 60 кв. м, говорит источник в стройкомплексе. Исходя из этих цифр, можно грубо оценить количество квартир, которые в состоянии предложить рынку застройщики, — порядка 56 000 (в пять раз больше, чем инвесторы).

Российские девелоперы привыкли строить жилье на деньги, полученные от его предварительных продаж. В прошлогоднем меморандуме “Дон-Строя” указано, что компания именно таким образом финансировала до 74% инвестиций. “Сроки экспозиции немного увеличились — если в период роста люди боялись задержаться с покупкой хотя бы на день, то сегодня они более тщательны в выборе. Количество желающих купить увеличилось, а число реальных сделок немного уменьшилось”, — признает Паньковский. Не придется ли застройщикам в связи со спадом продаж снизить объемы строительства или цены?

“У крупных застройщиков всегда есть возможность увеличить кредитный портфель, а потом достаточно быстро вернуться к прежним объемам кредитного портфеля при оживлении рынка”, — объясняет руководитель пресс-службы “СУ-155” Федор Сарокваша. “Кредитные ресурсы позволяют нам строить без остановки, сейчас активность по сравнению с прошлым годом средняя, а денежный поток обеспечивается в нормальном объеме”, — говорит гендиректор “ДС Риэлти” Тимур Баткин (в январе компания разместила LPN объемом $150 млн). Примерно то же самое говорит гендиректор корпорации “Главстрой” Артур Маркарян.

Таким образом, у застройщиков есть третий путь — строить на заемные средства. По данным ЦБ, общая задолженность строительных компаний перед банками выросла в I квартале 2007 г. с 294 млрд до 348 млрд руб. — примерно на $2 млрд. Девелоперы активно выпускают облигации. “Если за 2005 г. облигаций было выпущено на 4,8 млрд руб., то в 2006 г. — на 19,1 млрд руб., а в 2007 г. — уже на 8,5 млрд руб. На рынке рублевых облигаций долг застройщиков составляет в настоящий момент порядка 35 млрд руб., или менее 3,5% от общего объема”, — сообщает аналитик по долговым обязательствам банка “Зенит” Яков Яковлев.

Банкиры и долговые аналитики в один голос говорят, что девелоперы могут спокойно занимать и дальше.

Александр Загренчук, директор департамента кредитных операций Росбанка, не видит “нервозности со стороны клиентов-девелоперов” в связи с замедлением продаж и дефицитом оборотного капитала. “У грамотных девелоперов денежный поток от покупателей квартир, на мой взгляд, замедлился не столь критично. Кредитный портфель Росбанка в этом секторе измеряется сотнями миллионов долларов, и он стабильно растет”, — отмечает он. “Девелоперы не выстраиваются в очередь за банковскими кредитами, хотя количество заявок прибавилось, — свидетельствует директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. — Отношение банкиров к девелоперам как к заемщикам из-за стагнации не изменилось. Банк не планирует снижать темпы кредитования и повышать процентную ставку”. Один из членов правления ВТБ рассказал, что совместные проекты с девелоперами банк рассчитывает с дисконтом в 30-40%: банк изначально ориентируется на пессимистичный сценарий, а цены и продажи пока не упали до такого уровня, чтобы менять условия кредитования, повышать проценты.

Александр Ермак, замначальника управления аналитических исследований ГК “Регион”, указывает на снижение ставок заимствования для строительных компаний: если в 2004-2005 гг. они составляли 12-15% годовых, то сейчас — 9,0-9,5% годовых (при ставках купонов порядка 10-11,5% годовых).

Критичным для девелопера является отношение долг/EBITDA на уровне 6, объясняет аналитик по потребительскому сектору ИК “Антанта-Капитал” Андрей Верхоланцев. “В настоящее время у нас не вызывает опасений размер долговой нагрузки ПИК (коэффициент по итогам 2006 г. — 1,, "Дон-Строя" (порядка 1,7), Mirax Group (около 2)”, — говорит он. По собственным данным компаний и оценкам аналитиков “Зенита” и Банка Москвы, по итогам 2006 г. долги ПИК составили $878 млн, а выручка — $1,576 млрд, “Дон-Строя” — $250 млн и $700 млн, Mirax Group — $400 млн и $551 млн, “СУ-155” — $481 млн и $1,099 млрд соответственно.

“Учитывая уровень операционной маржи, которая, судя по отчетности по МСФО ряда компаний, достигает 30-40%, обслуживание долга не представляет особой трудности для строительных компаний”, — считает Ермак. “У всех компаний, которые в последнее время выходили на долговой рынок, достаточно длинные долги, они могут без особых потерь пережить стагнацию на рынке недвижимости”, — резюмирует Егор Федоров, начальник отдела анализа рынка облигаций Банка Москвы.

Переживут

Источник в стройкомплексе полагает, что за предыдущие годы строители успели “поднакопить жирок”, поэтому сегодняшняя стагнация ни для кого не стала трагедией: “Они меньше продают и всего лишь меньше зарабатывают”. “Если экономика страны растет, поступают деньги от нефтедолларов, развиваются попутные отрасли, значит, спрос есть. Стоит только ценам начать снижаться — покупатель сразу же появится”, — уверен Яковлев. Самые слабые строители слетели с рынка в 2004 г., для всех остальных нынешняя стагнация некритична, считает Елисеев.

Директор по работе с новостройками и недвижимостью банка “Траст” Михаил Соловьев считает, что у девелоперов могут быть проблемы в том случае, если они входили в проекты с издержками конца 2006 г., а цены сильно упадут. “Но в любом случае серьезная реакция может наступить через полгода-год. Возможно, инвесторы заработают не 50%, а 30%”, — предполагает он.

Это уже давно известно всем. Негласный приказ Партии - держать до после выборов, а потом дадут.

власти города Москвы решили возродить жилищно-строительные кооперативы, члены которых смогут купить жилье по себестоимости, то есть в четыре раза дешевле нынешней цены.

http://realty.lenta.ru/news/2007/06/26/half/

Израильские власти хотят раздавать землю в районе Мертвого моря бесплатно

Земельное управление Израиля совместно с районным советом Тамар предлагает новый проект Неве Зоар, в рамках которого земельные участки под строительство на побережье Мертвого моря будут бесплатно раздавать тем, кто пожелает здесь поселиться, сообщает "Едиот Ахронот". Таким образом, правительство намерено поощрять развитие периферии.

...

http://www.newsru.co.il/finance/25jun2007/deadsea2...