Инвестиции в недвижимость убыточны

http://www.cripo.com.ua/?sect_id=10&aid=45610
....Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондонскую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллионов.

60 000 долларов за метр? Это где такое?

[Сообщение удалено пользователем 05.12.2007 10:17]

:cool:

Магадан, ты сам то читаешь ссылки которые копируешь? Где такой метр за 60 000 при себестоимости три?

Застройщик же известен... поищите...

Вот еще нашел -

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?20...
RGI International в своем годовом отчете назвала строительную себестоимость жилья на Остоженке — $1300-3000 за 1 кв. м. А продаются квартиры в этом районе в 8-10 раз дороже.

Не я эту херь запостил про метр ценой в 60 000.

Т.е. максимум 30 000.

то есть - от 700.000 руб. (минимум, который указан в статье, по поводу максимума - к автору статьи)...
важно, что уже минимальная цена отличается от себестоимости в 10 (!) раз

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2007 10:52]

Я просто разместил объяву (с)
:-D

отличается конкретно !
В ипотеку на заемщика ложиться долг с которого нужно платить проценты. В рассрочку нет процентов за долг.
5 лет, 60 месяцев, 60 платежей.
Квартира, допустим 3 ляма на начало платежей.
Инфляция 1% в месяц.
50.000, 50500, 51005 и так далее.

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2007 10:58]

Читаем еще -
В инвестиционном меморандуме RGI есть данные о расходах компании на приобретение участков. Так, за фирму «Остожие» с правами на застройку по адресу Остоженка, 37 /7 (1379 кв. м), Кузинец заплатил примерно $1,5 млн. После окончания строительства объект будет стоить $27,5 млн. А 25% проекта по Хилкову переулку, 3 (32 000 кв. м), обошлись компании в $4,8 млн, и еще $24,8 млн пойдут на выкуп оставшихся долей. Но жители стоящего по этому адресу дома выступают против застройки, и RGI пока не смогла выкупить все квартиры. Зато от продажи этого проекта девелопер рассчитывает выручить $325 млн.

то есть если из предполагаемой выручки вычесть все затраты, получится прибыль в 8-10 раз больше затрат...
такие цифры в сотни миллионов долларов очень напоминают стоимости проектов в Японии на пике цен в начале 90-х...

:-)

О!
Где бы так давали...
Сразу бы взял.
Ну, и раз это не ипотека, а рассрочка, то и нет обременения на недвижимость.
Ведь это является главным отличием отсрочки от ипотеки.
А ни как не проценты.

Дак в том то и дело, что при таких схемах спрос огромный.
Что мешает Академу строиться по такой схеме ?

очепятка

Ну и что значат эти цифры без себестоимости строительства? Ничего.







Та же фигня.



Че и налоги совсем не платят? И взяток не дают? И других затрат не несут?

не поленился, посчитал:
цена: 3млн. на 5 лет.
для рассрочки: платежи 50тыр, каждый месяц +1%
для ипотеки: 1й взнос 10% (300тыр), 13.5%, аннуитет 62866р/месяц

1 - порядковый номер месяца
2 - платеж по рассрочке в текущем месяце
3 - сумма платежей по рассрочке нарастающим итогом

4 - невыплаченный остаток по ипотеке на начало месяца
5 - платеж по ипотеке в тек.месяце (1й платеж = 1му взносу)
6 - сумма платежей по ипотеке нарастающим итогом
7 - остаток долга по ипотеке (после выплаты)
8 - сумма процентов на остаток долга

получен результат:
итого по рассрочке: 4083483
итого по ипотеке: 4009094
===
1 50000 50000 3000000 300000 300000 2700000 30375
2 50500 100500 2730375 62866 362866 2667509 30009,47625
3 51005 151505 2697518,476 62866 425732 2634652,476 29639,84036
4 51515,05 203020,05 2664292,317 62866 488598 2601426,317 29266,04606
5 52030,2005 255050,2505 2630692,363 62866 551464 2567826,363 28888,04658
6 52550,50251 307600,753 2596714,409 62866 614330 2533848,409 28505,7946
7 53076,00753 360676,7605 2562354,204 62866 677196 2499488,204 28119,24229
8 53606,76761 414283,5281 2527607,446 62866 740062 2464741,446 27728,34127
9 54142,83528 468426,3634 2492469,787 62866 802928 2429603,787 27333,04261
10 54684,26363 523110,6271 2456936,83 62866 865794 2394070,83 26933,29684
11 55231,10627 578341,7333 2421004,127 62866 928660 2358138,127 26529,05393
12 55783,41733 634125,1507 2384667,181 62866 991526 2321801,181 26120,26328
13 56341,25151 690466,4022 2347921,444 62866 1054392 2285055,444 25706,87375
14 56904,66402 747371,0662 2310762,318 62866 1117258 2247896,318 25288,83358
15 57473,71066 804844,7768 2273185,151 62866 1180124 2210319,151 24866,09045
16 58048,44777 862893,2246 2235185,242 62866 1242990 2172319,242 24438,59147
17 58628,93225 921522,1569 2196757,833 62866 1305856 2133891,833 24006,28312
18 59215,22157 980737,3784 2157898,116 62866 1368722 2095032,116 23569,11131
19 59807,37378 1040544,752 2118601,228 62866 1431588 2055735,228 23127,02131
20 60405,44752 1100950,2 2078862,249 62866 1494454 2015996,249 22679,9578
21 61009,502 1161959,702 2038676,207 62866 1557320 1975810,207 22227,86483
22 61619,59702 1223579,299 1998038,072 62866 1620186 1935172,072 21770,68581
23 62235,79299 1285815,092 1956942,758 62866 1683052 1894076,758 21308,36352
24 62858,15092 1348673,243 1915385,121 62866 1745918 1852519,121 20840,84011
25 63486,73243 1412159,975 1873359,961 62866 1808784 1810493,961 20368,05706
26 64121,59975 1476281,575 1830862,018 62866 1871650 1767996,018 19889,9552
27 64762,81575 1541044,391 1787885,973 62866 1934516 1725019,973 19406,4747
28 65410,44391 1606454,834 1744426,448 62866 1997382 1681560,448 18917,55504
29 66064,54834 1672519,383 1700478,003 62866 2060248 1637612,003 18423,13504
30 66725,19383 1739244,577 1656035,138 62866 2123114 1593169,138 17923,1528
31 67392,44577 1806637,022 1611092,291 62866 2185980 1548226,291 17417,54577
32 68066,37022 1874703,393 1565643,837 62866 2248846 1502777,837 16906,25066
33 68747,03393 1943450,427 1519684,087 62866 2311712 1456818,087 16389,20348
34 69434,50427 2012884,931 1473207,291 62866 2374578 1410341,291 15866,33952
35 70128,84931 2083013,78 1426207,63 62866 2437444 1363341,63 15337,59334
36 70830,1378 2153843,918 1378679,224 62866 2500310 1315813,224 14802,89877
37 71538,43918 2225382,357 1330616,123 62866 2563176 1267750,123 14262,18888
38 72253,82357 2297636,181 1282012,311 62866 2626042 1219146,311 13715,396
39 72976,36181 2370612,543 1232861,707 62866 2688908 1169995,707 13162,45171
40 73706,12543 2444318,668 1183158,159 62866 2751774 1120292,159 12603,28679
41 74443,18668 2518761,855 1132895,446 62866 2814640 1070029,446 12037,83127
42 75187,61855 2593949,473 1082067,277 62866 2877506 1019201,277 11466,01437
43 75939,49473 2669888,968 1030667,292 62866 2940372 967801,2916 10887,76453
44 76698,88968 2746587,858 978689,0561 62866 3003238 915823,0561 10303,00938
45 77465,87858 2824053,736 926126,0655 62866 3066104 863260,0655 9711,675736
46 78240,53736 2902294,274 872971,7412 62866 3128970 810105,7412 9113,689589
47 79022,94274 2981317,216 819219,4308 62866 3191836 756353,4308 8508,976096
48 79813,17216 3061130,388 764862,4069 62866 3254702 701996,4069 7897,459577
49 80611,30388 3141741,692 709893,8665 62866 3317568 647027,8665 7279,063498
50 81417,41692 3223159,109 654306,93 62866 3380434 591440,93 6653,710462
51 82231,59109 3305390,7 598094,6404 62866 3443300 535228,6404 6021,322205
52 83053,907 3388444,607 541249,9626 62866 3506166 478383,9626 5381,81958
53 83884,44607 3472329,053 483765,7822 62866 3569032 420899,7822 4735,12255
54 84723,29053 3557052,344 425634,9048 62866 3631898 362768,9048 4081,150179
55 85570,52344 3642622,867 366850,0549 62866 3694764 303984,0549 3419,820618
56 86426,22867 3729049,096 307403,8756 62866 3757630 244537,8756 2751,0511
57 87290,49096 3816339,587 247288,9267 62866 3820496 184422,9267 2074,757925
58 88163,39587 3904502,983 186497,6846 62866 3883362 123631,6846 1390,856452
59 89045,02983 3993548,013 125022,541 62866 3946228 62156,54103 699,2610866
60 89935,48013 4083483,493 62855,80212 62866 4009094 -10,19788396 -0,114726194
===
итого по рассрочке: 4083483
итого по ипотеке: 4009094

Что-то у меня с глазами. пришлось перечитать.
А то впервый раз мельком прочиталось
"И с других затрат не сосут?"
пора мне пойти покурить, дать глазам отдохнуть. :-D

Ух-ты. Как на ЭВМ в 80-х.

Не нужно страховки, залогов и пр.
К тому же при инфляции 12% ипотеку под 13,5% не дают.
При инфляции 12%, ипотека будет выше 15%.




а взнос первый ?

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2007 11:40]

Вы посчитали 50 месяцев, а не 60. Первые 50 месяцев цифры совпадают.

Т.е. утверждаете, что застройщик отдаст Вам квартиру, за которую выплачена 1/60 стоимости, при этом просто поверит "на слово" что Вы добросовестно будете платить следующие 5 лет?

Исправился на лист, не влазило.

Отдаст после того как выплачу всю стоимость.
Не смогу платить, на мое место найдется много желающих.

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2007 11:43]

т.е. все 5 лет рассрочки я не собственник, должен верить застройщику/продавцу, что он честный/пушистый и обязательно на меня переоформит. А уж застройщик тааак составит договор, что "не хошь?"

Ну Вексельберг то мараться не будет.
Риски больше, чем в ипотеку, отсюда и затраты меньше. Но в случае чего.
Останешься на улице, но с баблом(переуступка).