Жилье в Екатеринбургe в 2006 году подорожало вдвое

:lol:

У меня настал момент просветления. ЕР не случайно выбрала себе логотип - МЕДВЕДЬ. Они и есть настоящие медведи, быки играют на повышение, а государство как медведь - на понижение. Учитывая, что у них ресурс практически безграничен - они всегда будут иметь быков. :lol:

РПЖ на заметку - пусть берет себе логотипом быка.

Пришел с работы и узнал тут про себя много нового. Наверное, Вас ничего не убедит в том, что я прав, относительно цен на недвижимость. Ну да ладно. Все-таки я напишу, чтобы совесть была чиста.

Коротко о формировании цен на недвижимость.

Цены формируются непосредственно застройщиком - предприятием, которое строет дом. Этот застройщик устанавливает цену за 1 кв метр в своем доме. Оговорюсь, что цена эта может варьироваться, в зависимости от этажа, планировки, степени готовности жилья и т.п. Как она формируется??? Очень просто...

Представьте себе (для упрощения), что в нашем городе работает ! монополист - застройщик (как Вы тут говорите, что отрасль монополизирована)

Этот застройщик построил дом: 100 квартир. Приходят клиенты - люди с разным достатком. Их много (в России около 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий.) Допустим, что 20 клиентов готовы отдать за метр 3000 долларов, еще 20 готовы отдать за 2000 долларов, 60 за 1,5 тысячи, 100 за 1000, 200 за 500 долларов. Какую цену установит застройщик? Он установит 1,5 тысячи долларов. Потому, что эта цена максимизирует его прибыль!!!

Так происходит ценообразование. Грубо говоря, застройщик субъективно определяет максимальную способность клиента заплатить за товар.

Это ценообразование под влиянием СПРОСА. Чисто гипотетически предположите, что завтра будет, если Вы все откажитесь покупать квартиры??? Цены будут снижаться, под влиянием снижающегося спроса.

Все это очень грубо, но я преследую цель показать, что именно рыночными механизмами устанавливается цена на жилую недвижимость. Никто ее директивно из госаппарата не устанавливает.

В чем причина? Во-первых, любой рост порождает рост. Во-вторых, это дифференциация доходов населения. В третьих, рост цен на материалы.

Как остановить? Перенасытить рынок предложением. Причем разным. Не только элитные хаты в центре, но и подешевле. (более низкое качество отделки помещений, отдаленные районы, и т.д) Построить новые жилые районы (у нас самый маленький по площади в России миллионник), и исключить возможность перепродажи.. (допустим, консолидированный налог на 2-3 квартиры) Хотя 2-ое вытекает из первого. Снижение процентной ставки для доступного кредита - для этого снижение инфляции, для этого улучшение всего макроэкономического состояния в стране.

В общем, зарабатывайте деньги - надейтесь не на государство, а на себя. И будет Вам счастье...

Вот тут-то и кроется противоречие.

Строительная отрасль зависит от землеотводов, от ген.планов города и от кучи других разрешительных чиновничьих документов. И только от позиции горадминистрации зависит, будет ли в городе монополизм или конкурентная олигополия (понятно, что чистый рынок здесь невозможен). Вот и все.

Думаете, никто не хочет строить разное жилье? Уверен, что хотят, там конечно прибыли меньше, но и расходы тоже меньше... А вот по какой причине этим застройщикам отказывают во входе на рынок, удерживая АСК фактическим монополистом, и кому от такого положения дел хорошо - вопрос в горадминистрацию.

[Сообщение изменено пользователем 11.10.2006 22:26]

По идее согласен... Только от этого не легче. Хочецца жить нормально!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Возможен и такой вариант: кто имеет возможность купить по 3 килобакса - купит за них все квартиры, затем накрутит цену до четырех и продаст в кредит, тем кто мог купить за полтора килобакса.

Согласен, что коррумпированные чиновники мешают, пытаясь нагреть на ситуации руки. А где-то может усугубить ее.

Предполагается, что им нужна одна квартира для проживания, без последующей перепродажи.)))

Ха-ха :-) Еслиб всё так и было - то таких бы и цен небыло. :-)

я привел этот грубый пример, чтобы показать, что именно рыночные механизмы лежат в основе ценообразования.

Даже если так будет - ничего страшного. Это рынок)))

[Сообщение изменено пользователем 11.10.2006 22:39]

Дефицит, дефицит в котором многие даже заинтересованы. Можно создать искуственный дефицит хлеба, соли, воды, воздуха... Но будет ли это рыночным? :-)

P.S. А вообще - цены греют арендаторы жилья. Пока народ будет снимать хаты по стоимости средней зп в городе - обвала ждать нечего.

[Сообщение изменено пользователем 11.10.2006 22:45]

Пад стулом:
"
«МУЗЫКА ИГРАЕТ, ШТАНДАРТ СКАЧЕТ, ДЕВЕЛОПЕРЫ ХЕДЖИРУЮТ!»


«Милый друг! Жизнь моя течет в эмпиреях, барышень много, музыка играет, штандарт скачет, девелоперы хеджируют». Так (или примерно так) можно описать современную столичную жизнь. Чтобы проверить истинность описания, я встретился с одним из хеджирующих девелоперов.

— Здравствуйте! Что такое девелопер?
— Ну, это тот, кто заказывает проект, покупает или берет в аренду землю…
— То есть, по сути, продюсер строительства?
— Нет, скорее сутенер квартиры. Кстати, сутенер — моя предыдущая профессия.
— Ага. А что такое хеджирование?
— Ну… Это такой термин. Хеджирование. Кому-то, видимо, показалось неблагозвучным слово «страхуй».
— Понятно. Итак, вопрос. Скажите, почему квадратный метр жилья в Москве перевалил за 4000 долларов? Ведь себестоимость…
— Какая такая себестоимость? Если себестоимость — мнестоимость, тогда это порядка 600 долларов. А если это вамстоимость — тогда это откаты, взятки. Вот и получается, что вамстоимость — 4000 долларов. Но это же все для народа! Сами-то мы маемся в квартирах подешевле!
— А если бы цены на стройматериалы упали, стоимость жилья снизилась бы?
— Глупости спрашиваете! Зачем тупо снижать стоимость жилья, если можно умно повысить прибыль? К тому же нет ничего страшного в том, что метр жилья перевалил отметку в 4000 долларов. Ведь, если в среднем туалет занимает 1 кв. м, а человек ходит в туалет минимум 20 000 раз в жизни, получается, что одно посещение обходится ему максимум в 6 руб., что дешевле посещения платного туалета.
— И все-таки, гав-гав, за такие деньги ваши квадратные метры доступны только специальным квадратным ребятам…
— Глупости! Не настолько у нас высокие цены на жилье. Вы же видите — в стране нет ни «Росжилья», ни «Жилпрома», принадлежащих Кремлю. Значит, этот бизнес пока не приносит достаточных денег! Потом, если вы так переживаете, можно провести деноминацию жилплощади! Например, отныне площадь будет считаться в квадратных сантиметрах, а стоимость одного такого квадратного сантиметра в Москве составит всего 4 доллара — вряд ли такая сумма отпугнет потенциального покупателя.
— Интересно. А какие у вас есть еще наработки?
— Например, рассматривается вариант повременной оплаты квартир — по примеру МГТС. Эта программа, мы надеемся, поможет решить демографическую проблему. Скажем, платит молодая семья за два часа и живет в самом престижном районе. И вообще, вы только подумайте! С ростом цен на жилье увеличивается и стоимость нашей Родины в целом! И это не может не радовать, особенно тех, кто планирует ее продать!
— Спасибо!
На этих словах я так обрадовался, что немедленно сделал лужу площадью в 8 тысяч долларов.

"Новая газета" № 77"
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=101257...

[Сообщение изменено пользователем 11.10.2006 22:55]

Чушь. Наблюдается совершенно другая картина. В общих чертах принцип такой: зачем строить в два раза больше если просто постепенно можно распродать всё в 2 раза дороже. Таким образом жилищный вопрос решают первые 20 счастливчиков по 3000, остальные въя... вкалывают ещё больше и покупают через полгода уже за 3500. Вот о каком ценообразовании нужно говорить на монополизированном рынке. Квартира не сметана, может полгодика-годит подождать и не стухнет.

Давайте дружно скажем СПАСИБО нашим доблестным риелторам и прочим агентам недвижимости!!! УРА!!! И ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!! Хотя и их понять можно - это рынок и им бабки нужны!!! А вот если государство на уровне субъектов и муниципалитетов организует строительные организации, которые будут строить эконом-жилье (1-2-3-комнатные кв.) с фиксированным ростом его стоимости, привязанным, например, к ставке рефинансирования, притом, пусть там будут средние з/платы, но Реальная перспектива получить жилье, нормальное финансирование, типовые проекты, которые уже есть на данный момент, установленные квоты выделения земельных участков в разных районах городов в процентных соотношениях, распределять квартиры путем ОТКРЫТЫХ торгов, вот тогда можно будет сказать, что что-то сдвинулось... и риелторы тут не помогут... главное, чтобы это не носило единичный характер, типа - постройка одного дома на город в год...

Ну риэлторы-то ту т особо и не при чем. У них, как правило, фиксированная комиссися. Сдается мне, что их бизнес от такого рынка напротив - только страдает, т.к. сделки в связи с ростом цен перманентно разваливаются.

А как тебе моя идея доступного жилья?!

Нормальная идея, только в настоящий момент совершенно неосуществимая из-за отвратительной коррупции.

А уж ежели сделать замах на победу коррупции - тот тут куча проблем сама собой рассосется.

Коррупция отвратительна только для взяткодателей!!!
А у взяткобрателей всё наоборот - даже очень приятна!
Вот, если бы тебе давали взятки - неужели бы отказался???
Можно допустить, что такое уже было, уже давали...
Но тогда какой кайф ты испытывал положив эти денешки в свой карман!
Шел домой, а денешки жгли твои ляжки и не давали тебе забыть о том, что твой рабочий день прошёл не зря!
:lol:
:puke:

[Сообщение изменено пользователем 11.10.2006 23:54]

Но жилья-то от одной победы - не добавится! Надо строить! Но можно же продумать реально действующий механизм постройки доступного жилья, и чтоб при этом государство выступило гарантом его получения. Можно же было бы через вышеописанные строительные гос. организации и ипотеку проводить... т.е. получается и гос-во деньги свои вернет... блин, ну почему так все у нас... через ж...

Да их интерес слабо связан со стоимостью метра. Им главное побыстрее и побольше сделок провести, а у них напротив сделки разваливаются из-за такого роста. Сделка в среднем длится месяц. Вот представьте месяц работал и ничего не заработал...

то чиновники и их дети смогут покупать доступное жильё, а затем перепродавать его по рыночным ценам..

На рынке вторичного жилья от риелторов зависит почти все... есть спрос, они рраз цену на 200-500 бакинских приподняли, и так по возрастающей...

Во-первых - доступное жилье не выгодно в том числе и государству. Иначе всё население сконцентрируется в экономически благополучных центрах. Во-вторых - недвижимость на сегодняшний момент - единственный сектор экономики, где, особо не утруждаясь можно приумножать собственное бабло. На этом много чего завязано. Обвал/доступность недвижимости - потянет за собой и банковский сектор. На чем люди зарабатывать будут? Ну не промышленность же развивать начнут.

Риэлтор выполняет обычно следующие функции:
- заключает договор с продавцом где оговаривает сумму своего вознаграждения (фикс, либо небольшой % о стоимости сделки)
- проверяет чистоту продаваемого объекта,
- ищет покупателя,
- готовит комплект документов, ускоряет решение вопросов при их получении (т.е. даёт взятки сотрудникам рег палаты и пр.)
- участвует при заключении договора купли продажи и передаче денег.
В основном всё.
Даже если он работает за %, то смысл увеличивать стоимость на 500-600 баксов, его вознаграждение увеличится всего баксов на 25. Цену увеличиваю собственники. Посреднику напротив выгоднее выставить подешевле и продать побыстрее

Яннч, строительство доступного жилья (с учетом спроса и низкой себестоимости) выгодно, поэтому никаких особых условий для этого создавать не нужно. Была бы политическая воля администрации, можно было бы у центрального рынка понавтыкать не этих пафосных карандашей, а чего-нибудь попроще.

Опять-таки, можно и простимулировать более дешевые проекты с помощью субсидий или просто распределения тендеров по классам строительства - т.е. тут отвели место под дешевое и строить можно только дешевое.

У нас же просто не дают монополисты и чиновники выйти на строительство дешевого жилья, потому что это лишит их сверхприбылей (на цене метра + искусственно созданном дифиците), а за просто прибыль у нас все никак не могут научиться работать. В этом, кстати, тоже вина целиком и полностью лежит на государстве: если в стране все нестабильно, то действительно хочется получить все сейчас на случай чтобы можно было куда-то сбежать с деньгами, а не строить бизнес, стабильго приносящий доход тебе, твоим детям, внукам и так далее.