Риски и преимущества ЖСК и Долевого участия в строительстве

Данная тема навеяна размышлениями о новом жилье. Ведь не случано многие банки не кредитуют ЖСК. Уважаемые юристы, можете ли назвать риски ЖСК. Если это обсуждалось раннее киньте ссылку, пожалуйста. Интересует именно отношение юристов к данной правовой конструкции.

[Сообщение изменено пользователем 10.10.2007 10:27]

тут целый трактат нужно выкладывать. Риски везде есть. чтобы короче разговор получился, могу указать на что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия....по пунктам...

знаете, пока больше интресует ЖСК , потому как все что более менее подходит -все ЖСК, а страшно....

Да нет, банки вовсю кредитуют и ЖСК. Свежие примеры- Северная казна, Уралсиб и т.д.

вкратце ЖСК - это юридическое лицо, которое имеет отношение к строительству дома лишь постольку, поскольку привлекает деньги и на собранную сумму нанимает подрядчика для строительства оного дома.
отсюда и риски - если у ЖСК ничего не получится, то председатель с полным правом разведет руками
вот выдержки из ЖК

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

поищите пользователя с ником DED999, он эту тему хорошо разработал

не с каждым ЖСК можно связываться, прежде чем в него вступить нужно проверить кучу документов, например, кому земля принадлежит посмотреть, кто застройщик, на кого разрешение на строительство выдано...
а самый большой риск, что если денег не будет хватать , то Вам цену поднимут и Вас не спросят особо, поэтому долевки лучше, а ЖСК созданы, чтобы снять отвественность с Застройщиков...
у меня целая эпопея с ЖСК, сейчас наш застройщик подал иск в арбитражный суд о рассторжении договора инвестирования, заключенного с ЖСК, а дом почти сдан...там только благоустройство осталось доделать...а Застройщик хочет просто договор рассторгнуть и деньги вложенные ЖСК (пайщиками) вернуть....поэтому советую лучше смотреть не непосредственно Ваш договор с ЖСК, а все документы ЖСК, кототорые у него имется и проверить все отношения его с Застройщиками, то есть узреть всю схему...

Тоже вопрос по ЖСК. Есть ПЖСК, условно назовём ЦЦЦ. Есть застройщик. ЗАО, условно "ННН". ЗАО ННН имеет по договору аренды участок для строительства многоэтажного дома. Есть договор между ПЖСК и ЗАО, по которому ЗАО обязуется построить и ввести в эксплуатацию данный дом, а ПЖСК обязуется принимать от населения в качестве паёв денежные средства. Указан срок строительства. Он уже на год просрочен, строительство не ведётся, остановлено на стадии котлована.
1. Как кооператив может законными способами добиться от ЗАО строительства дома, т. е. фактически просто исполнения обязательств по данному договору?
Хочется узнать конкретный алгоритм действий рядового пайщика.

Для рядового пайщика.

1. связаться с другими пайщиками
2. изучить устав, а именно: как формируется ревизионная комиссия, порядок переизбрания правления.
3.создав комиссию, проверить сколько денег было проплачено застройщику и что он за эти денги сделал
4. если ничего не сделанот судится, или договариваться в зависимости от финасового состояния застройщика

Проводим собрания, сейчас председатель правления выбран новый из дольщиков, прежний был одним из учредителей этого ЗАО застройщика. У застройщика происходит суд между учредителями, отсуживают друг у друга акции и на сегодня есть два директора, неизвестно кто из них легальный. Кстати из-за этого строителство и не ведётся. Документы по расходам на строительство у председателя на руках нет, на собрании он сказал, что они у следователя УВД. (То есть учредители синхронно подают друг на друга заявления и ведётся следствие).
То есть председатель ревизионной комиссии документы не представил, но предложил сходить за ними к следователю и снять копии.

2. Если ситуация не выправится, придётся подойти к п.4, как нужно сделать это правильно?
1. В каком суде судиться?
2. Кто может выступать подателем иска?
3. Какой будет предмет иска?

Огого...Вы хотите сказать, что все бухгалтерские документы у следователя?я вот не вижу взаимосвязи между акциями одной фирмы и бухгалтерскими документами другого юрлица...может там еще что-то...или просто раз председателем ЖСК был один из учредителей, то документы изъяли чтоли общим скопом? у нас было так...потом мучались...Вы могли бы узнать по конкретней на каком основании оригиналы документов находятся в УВД?

Насколько я понимаю, ЖСК сам строительством не занимается, это просто накопитель денежных средств пайщиков. И деньги он передал застройщику. А на что они были потрачены - застройщик ни о чём не желает отчитываться, причём даже непонятно, кто из учредителей и директоров легитимен, никто из них на собрание ЖСК не являлся, ревизионной комиссии доков не предоставлял. Между учредителями идёт бесконечный судебный процесс, не могут установить кто когда кому продавал акции и переназначал директора. Видимо в связи с этим документы у следователя.
ЖСК собирается, а никто ничего сделать не может. Один из юристов (представитель пайщика) говорит, что в данном случае повлиять невозможно, остаётся только пассивно ждать, когда суд окончательно определит легитимных учредителей и директора, и потом только требовать с них возврата денег. Но паи были куплены ещё до 2006 года, т.е. до резкого скачка цен и просто возврат уже не устраивает, да и приобреталась квартира с целью проживания.

а договор какой у ПЖСК И этой фирмой застройщиком? в этом договоре есть что то про отчеты об использовании целевых средств? ну или о каких нибудь актах приема сдачи работ?

я так понимаю, что сколько внесли Вы знаете? а вот сколько фактически куда потрачено нет?

из Ваших слов я поняла, что все таки достраивать не будут?
если это так, то свои средства все пайщики могут требовать уже сейчас, и не ждать кто их них кто...

напишите как у Вас ПЖСК расшифровывается..
еще могу сказать, что сначала Вам все пайщикам придется судиться с ЖСК , ну либо ЖСК судиться с Застройщиком и расторгать, заключенный договор...

у меня в суде было по первому пути, то есть все пайщики вышли из ЖСК, подождали срока возврата денег, а потом подали в суд на взыскание паевых взносов...
думаю Вам резонней, если дом не будут строить, в суд идти ЖСК с требованием о расторжении договора с Застройщиком, о взыскании с него полученной от ЖСК суммы, а также процентов по 395...

и вообще мои пайщики писали жалобы в прокуратору, ОБЭП...оспидя...во многие места нас таскали))) но мы, слава тебе, господи, не виноватые были.. у нас иной случай нам не дал строить муниципалитет...с ним мы и судились как Застройщики...

Хочется верить что все-таки будут.

А кто-то и переуступку покупал. Им-то как быть?

Так же как и тем кто заключил договор, в вашем случае не знаю как он называется, так как кто покупал переуступку, тот тоже является членом ЖСК...

В том то и дело, что при переуступке пайщики покупали у старого пайщика по новой цене, а первоначально пай в ценах 2005 года стоил в два раза меньше. И возврат денежных средств абсолютно не решает проблему, т.к. к примеру первоначально пай стоил 1 млн руб (в 2005 году), я - новый пайщик, купил пай у старого по 2 млн руб. К тому же брал с ипотекой и выплатил около 400 тыс руб процентов банку. То есть квартира обошлась в 2,4 млн. А по договору паевого участия она стоит 1 млн. Плюс деньги на съём квартиры (надеялся уже жить в построенной) почти за год. То есть просто возврат хоть чего-то абсолютно не устравивает. Устроила бы перепродажа на стадии строительства (когда хоть сколько-то этажей построено), то есть выход с минимальными потерями, но вся суть что строительство просто заморожено на стадии котлована.
Как я понял все-таки у пайщиков единственный выход, подавать в суд на застройщика.
Всего число пайщиков около 40. Вопросы:
1.Кто вправе/должен быть истцом? Любая группа пайщиков, один пайщик, большинство членов, правление, председатель???
2.Подавать в арбитражный суд свердловской области или куда?
3.Предмет иска - какой? Возврат денег, исполнение обязательств по договору в натуре (собственно строительство), или подать в уголовный на предмет мошенничества???


П - потребительский.

[Сообщение изменено пользователем 14.03.2009 18:23]

смотря к кому иск, если иск будете подавать к ЖСК, то истец-пайщик
если иск к Застройщику, то его подает ваше ПЖСК, т.к. договор заключен между ними, и скорей всего это либо агентский либо инвестиционный договор...


1.если пайщики на ПЖСК, то тогда районный суд, у Вас будет выборная подсудность, так как судебная практика идет по такому пути, если пайщик член ЖСК, то тогда действует Закон о защите прав потребителей, если пайщик уже вышел из ЖСК, то этот закон на него уже не распространяется, то есть тогда будете подавать иск по месту нахождения ЖСК (т.е. юридическому адресу)
2. если подает ПЖСК на Застройщика, то тогда Арбитражный суд СО


Вот это зависит только от того, что вы как пайщики хотите...
вот на счет

то была такая практика в Москве...но вот я не уверена, что ваши деньги еще не растрачены, и как будет исполнено решение суда затрудняюсь ответить, скорее всего никак...


я бы на месте председателя Вашего ПЖСК подала заявление в Прокуратуру...для начала...ну и в УВд сходила по вопросу того, на предмет чего изъяты документы о которых Вы писали
в обэп можно еще...

сложилось впечатление, что ваши застройщики вобще могут в условиях кризиса банкротится...так как выяснение интересов в принципе то не мешает стройке..

ЗАО "Новый центр" чтоли :-)

Есть такой договор. Буквально:
" Договор инвестирования жилого дома"
ПЖСК ЦЦЦ, именуемое в дальнейшем Инвестор в лице члена правления ХХХ действующей на основании доверенности и ЗАО ННН, в лице генерального директора УУУ (он же на момент подписания договора как бы случайно председатель ПЖСК), именуемый Застройщик, подписали Договор о нижеследующем:
Инвестор по Договору принимает на себя обязательства направить денежные средства, поступившие к нему в качестве паевых взносов членов ПЖСК, на строительство жилого дома по ул. ШШШ - Объект, а Застройщик обязуется собственными или привлечёнными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с нормами и правилами и т.д.
Права застройщика подтверждаются:
1.Постановление Главвы города №
2. распоряжение Главы города №
3. договор аренды №
4. разрешение на работы, предшествующие строительству
5. на сегодня уже получено разрешение на полное строительство

Порядок инвестирования:
Инвестор вносит денежные средства на инвестирование строительства Объекта в течение 5 дней после внесения паевого взноса...
Стоимость кв. метра жил. площади, объём инвестирования определяется путём подписания сторонами Протокола согласования договорной цены... В процессе исполнения стоимость м2 может меняться, что фиксируется протоколами...
Денежные средства могут перечисляться как непосредственно на р/с Застройщика, так и по его указанию третьим лицам.

Застройщик принимает на себя следующие обязательства:
Обеспечит возведение Объекта в точном соответствии с согласованной с Инвестором проектно-сметной документацией и в установленные графиком производства работ сроки...
контролировать ход работ по строительству объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию не позднее 2008 года...
сообщить Инвестору по его требованию о ходе выполнения работ по строительству объекта...
использовать денежные средства, полученные от Инвестора по целевому назначению - на строительство Объекта...

Инвестор имеет следующие права:
осуществлять контроль за целевым использованием средств, поступивших от Инвестора к Застройщику по настоящему договору.
контролировать качество и объёмы выполняемых Застройщиком строительно-монтажных работ. Письменно извещать последнего о допущенном отклонении от проектной документации СНиП при выполнении СМР.
----------------------------------------------------------------------------------------------
Как видим, " гладко было на бумаге".
Вроде всё правильно. Всё абсолютно понятно и прозрачно. Только со стороны Застройщика два директора, непонятно кто на сегодня легитимный учредитель(сейчас, напомню они оспаривают свои уставные доли в бесконечных судебных разбирательствах), кто из них должен и имеет право руководить строительством, и кто из них должен прийти на собрание ПЖСК, отчитаться о ходе строительства.


Совершенно верно. Директора и учредители Застройщика собрания ПЖСК игнорируют. Не приходят, не отчитываются оба. Никаких отчётов, никаких цифр. Целевое использование, подозреваю - обналичка и на судебные разбирательства между собой.


[Сообщение изменено пользователем 14.03.2009 11:20]

Вообще меня такой вопрос интересует, юристы просветите:
1. А как государство защищает ЖСК, как ЮЛ, и отдельных пайщиков ЖСК, как ФЛ перед недобросовестными застройщиками?
Есть ли что-то о этом в законе "о ЖСК", ГК, УК - где это можно найти и на основании чего можно привлечь Застройщика к ответственности?
2. Если данный земельный участок (право аренды под строительство + построенный паркинг и основание фундамента + подведённые коммуникации) будет продано другому ЮЛ (назовём Новый застройщик), что будет с ПЖСК, в смысле с его паями???
Являются ли паи обременением к данному участку?
И покупатель (Новый застройщик) покупает не только участок, но и принимает на себя обязательства построить и передать паи данному ЖСК и перезаключить с ним новый Договор инвестирования (или произойдёт переуступка прав по существующему Договору инвестирования (см. пост выше)?
Или же вполне возможен следующий сценарий: Новый застройщик купил данный участок а ЖСК объявил, что он ничего про ЖСК не знает, ничего ЖСК не должен и пайщики остаются без квартир? Т.е. что об этом говорит российское законодательство - такой сценарий возможен?

Вы задали очень много вопросов, и ответы на них составят диссертацию, я Вам советую обратиться к юристу, который специализируется на строительстве и недвижимости...

нет, не является...

с ЖСК ситуация очень запутанная...тем более, если тут еще Инвестирование, но вот договор ваш нужно смотреть...скорей всего это договор строительного подряда...

такие консультации по интернету не получают)) изучать нужно весь пакет документов детально




на общих основаниях ГК РФ и ЖК РФ, плюс Закон о защите прав потребителей (в каких случаях, я вам писала выше)
статьи ищите сами, а лучше сходить за нормальной консультацией к юристу, с имеющимися документами

УК РФ, ну можно за мошенничество...но не факт...лучше написать в органы, о чем я Вам не однократно выше писала...

Я почти слово в слово привёл название, текст и ключевые положения договора. Пункта ответственность сторон по договору в нём вообще нет. Т.е. это надо понимать, что ответственность Застройщика будет по ГК, как ЮЛ, за невыполнение договора?



один ооочень опытный юрист, представитель пайщика, присутствующий от его имени на собрании говорит, что пока учредители не разберутся, вмешиваться бесполезно, типа пайщики тут бесправные и ничего от них не зависит. А насчёт законов, защищающих ЖСК перед недобросовестными застройщиками, он сказал что как таковых таких нет, и всё решается практикой судов, типа на усмотрение судьи.
Меня такое положение не устраивает, поэтому я решил подвергнуть его слова сомнениям. Если то же самое подтвердят минимум 5 практикующих юристов (надеюсь на форуме найдутся такие) - тогда придётся обращаться к представителям законодательной власти, чтобы побудить их к определённым действиям восполнить этот законодательный пробел.

[Сообщение изменено пользователем 14.03.2009 18:26]

ищите их не на форуме....вы в этой теме еще юристов дающих Вам консультации видите?
от того что вы

это ситуацию по проведению качественной консультации не меняет..название для договора вообще не важно, главное предмет договора и существенные условия...чтобы правильно оценить правовую природу договора, еще раз говорю на форуме это не сделать...я прочтя ваш договор, сделала вывод, что это договор с больше строительного подряда...надо видеть весь договор


у меня ощущение, что Вы не читаете мои ответы, да будут общие основания ответственности, то есть ст.395 ГК РФ

это бесполезно...потому как проблемы с застройщиками у всех начались ведь не сейчас, а всегда они были..в одной Москве что творится, и никто почему то ситуацию законодательно не поменял...ну правда закон есть 214-ФЗ о долевом строительстве...но вы решили строить в ПЖСК, то есть сделали свой выбор...

пришла в голову мысль:
1. письменно направьте в адрес Застройщика от ПЖСК требование о предоставлении отчетов по договору
2. Установите в требовании срок, и напишите, что если не отчитаются, то вы обратитесь в суд
3.потом обращайтесь с требованием в суд, и просите, что бы суд обязал предоставить отчет

подскажите эту мысль вашему супер юристу)))

Думал это как раз тот форум, который юристы постоянно просматривают. Понятно, что здесь их может и не быть. В любом случае интернет-сообщество даст хотя бы направление действий.

Повторюсь, но кто здесь может действовать? Кто подразумевается инициатором?

от ПЖСК имеет право действовать председатель как руководитель ЮЛ, но инициативная группа может созвать внеочередное собрание, только это нужно правильно сделать, в соответствием с требованиями ЖК РФ и прежде все устава вашего ПЖСК, на этом собрании ВЫ можете принять решение, и его должен будет выполнить Председатель...

посоветую прочитать ЖК РФ, разделы касающиеся ЖСК И ЖК, тогда может ВАм станет более понятным компетенция органов ЖСК

Вообще меня такой вопрос интересует, юристы, если таковые просматривают данный форум - может просветите:
1. Как государство защищает ЖСК, как ЮЛ, и отдельных пайщиков ЖСК, как ФЛ перед недобросовестными застройщиками?
Есть ли что-то о этом в законе "о ЖСК", ГК, УК - где это можно найти и на основании чего можно привлечь Застройщика к ответственности?
2. Если данный земельный участок (право аренды под строительство + построенный паркинг и основание фундамента + подведённые коммуникации) будет продано другому ЮЛ (назовём Новый застройщик), что будет с ПЖСК, в смысле с его паями???
Являются ли паи обременением к данному участку?
И покупатель (Новый застройщик) покупает не только участок, но и принимает на себя обязательства построить и передать паи данному ЖСК и перезаключить с ним новый Договор инвестирования (или произойдёт переуступка прав по существующему Договору инвестирования (см. пост выше)?
Или же вполне возможен следующий сценарий: Новый застройщик купил данный участок а ЖСК объявил, что он ничего про ЖСК не знает, ничего ЖСК не должен и пайщики остаются без квартир? Т.е. что об этом говорит российское законодательство - такой сценарий возможен?