Вопрос по смене Управляющей компании

ЖК позволяет сменить УК общим решением собственников в трех случаях:
- прекращение договора управления в связи с истечением сроков
- односторонний отказ от договора в связи с не исполнением его УК
- изменение способа управления домом ( ТСЖ, непосредственное).
Дано: Собственники хотят другую УКашку ( я все понимаю, но они хотят именно так), но:
договор управления заключен с разными собственниками в разные сроки, в самом договоре срока его действия нет, следовательно прекращается после максимального срока- 5 лет- также у всех в разные сроки.
Не исполнение договора УК доказать крайне сложно, ибо по договору они обязаны выставлять счета, заключать договоры с поставщиками и контролировать собственников.
Тут по мелочам можно насобирать претензий по услугам, но главное, почему хочется сменить- аффилированность с застройщиком, прикрывание его косяков, отметание МОПов в пользу застройщика, что как-бы именно к договору управления не относится.
Вопрос: 1.будет ли корректным отсчет 5-летнего срока от решения общего собрания, утвердившего выбор этой УК для расторжения договора.
2. Возможно ли использовать оба основания для прекращения договора?
очень интересует опыт реально сменивших УКашку людей.

Чтобы сменить компанию, управляющую домом, не требуется доказывать некачественность услуг прежней


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 17635/11 Суд удовлетворил требование о признании незаконными решения и предписания антимонопольной службы о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Обществу было вынесено антимонопольное предписание за недобросовестную конкуренцию.
Как указал антимонопольный орган, общество оказывало услуги по управлению многоквартирным домом незаконно, поскольку не был соблюден порядок смены управляющей компании.
Договоры, заключенные с ней собственниками помещений в доме, не имеют юрсилы. В решении их общего собрания не указано, что смена управляющей компании связана с неисполнением обязанностей прежней.
Президиум ВАС РФ счел предписание неправомерным и разъяснил следующее.
В силу ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем.
К компетенции этого собрания относится в т. ч. выбор способа управления домом и управляющей организации (которая может быть только одна).
Способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения такого собрания, которое является обязательным для всех собственников помещений в доме.
При выборе управляющей организации собранием с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении.
Системное толкование норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что названный договор управления по своей правовой природе является особым видом соглашения, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
На основании ЖК РФ подобный договор корректируется и (или) расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. ГК РФ допускает одностороннее изменение и расторжение сделки, если это предусмотрено таким кодексом и иными законами или соглашением.
Так, ЖК РФ позволяет собственникам помещений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий этого соглашения.
Такое допускается и в том случае, когда ими принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
С учетом этого оснований для вынесения предписания не было.


ВЫВОД: Проводите ОСС и меняете укашку В ЛЮБОЙ МОМЕНТ. Самый главный вопрос найти другую УК, согласную заключить договор управления.

Мы сменили УК в течение 4-х недель с учётом времени затраченного на подготовку материалов и проведения сначала очного а потом заочного ОСС с уведомлениями за 10 дней согласно ЖК.

Мне нравится ваша позиция, но как же быть с п.8.2 ст. 162:

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)


Ваша бывшая УКашка особо не возражала против смены, как я понимаю.
у нас будет жесть

Если точнее, то укашники сами взвыли: http://www.e1.ru/news/spool/news_id-370980.html

Насколько я понимаю, у Вас стандартный договор управления в редакции Администрации МО г. Екатеринбург (во всех договорах срок - 5 лет). Для прояснения ситуации можете направить письменный запрос в Вашу УК с просьбой указать дату окончания договора управления. Потом их же ответом будете обосновывать расторжение договора по окончании срока действия.

Кстати, судебная практика в СОЮ- расторжение только в связи с нарушением договора... :weep:
И ВАС тоже иногда также считает...

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2010 г. N 1027/10

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
:weep:

Ну, это не сложно. Я, например, запасся компроматом на всякий случай - неисполнение решений ОСС со стороны УК, расходование денежных средств на капремонт без решений ОСС и составления актов выполненных работ и прочая мелочь типа незакрытых люков на чердак и отсутствия реакции на заявки поменять сгоревшие лампочки в подъезде... Т.е. теоретически мне было чем козырять в суде. Не понадобилось.

Должен заметить, что укашка предлагала нам расторгнуть договор по соглашению сторон, но я чтобы они на попятную вдруг после ОСС не пошли основание для расторжения указал следующее:

В связи с неудовлетворительным выполнением управляющей компанией ЗАО ?Орджоникидзевская УЖК? услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ?7 по улице Фестивальной в г. Екатеринбурге, отказом управляющей компании ЗАО ?Орджоникидзевская УЖК? исполнять решения общих собраний собственников помещений указанного многоквартирного дома, а также поступившим в адрес совета указанного многоквартирного дома письмом исх. номер 1865 от 21.06.2012 г. о намерении ЗАО ?Орджоникидзевская УЖК? не продлять договор управления домом на 2013 год, руководствуясь ч. 8.2 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор управления многоквартирным домом

Т.е. фактически мы расторгли договор в одностороннем порядке.

никто не оспаривал?

Кроме того, мною рассматривался вариант:

1. Изменение способа управления на непосредственное
2. Расторожение договора со старой УК
3. Изменение способа управления на управление с помощью управляющей организации
4. Выбор новой УК.

Причём между п.1 и п.3 может быть временной зазор в 1 день. Ведь изменить способ управления можно В ЛЮБОЙ МОМЕНТ.

Попробуйте.

мне это место в ЖК тоже сильно нра! ;-)


то есть в одном протоколе разные даты поставить на п.1 и п.3?

Из числа 59 собственников в доме объективно потенцией пойти в суд обладают только 2-е: Я и МО г. Екатеринбург.
МО г. Екатеринбург в ОСС не участвовало, решение при этом принято 67,74% голосов от общего числа голосов в доме. Голос МО г. Екатеринбург ничего не изменил бы. Старая укашка предпочла со мной не связываться - "он же сумасшедший - о чём с ним разговаривать?" :-D

у нас совсем по-другому....

Ну, например, так:

Вопрос 1.
Изменить способ управления домом на - "непосредственное управление" с 14 сентября 2012 года.


Вопрос 2.
В связи с изменением способа управления домом расторгнуть договор управления домом с управляющей организацией "Старая УК". Последним днём действия договора считать 13 сентября 2012 года.

Вопрос 3.
Изменить способ управления домом на - "управление с помощью управляющей организации" с 15 сентября 2012 года.

Вопрос 4.
В связи с изменением способа управления домом избрать в качестве у управляющей организации "Новая УК"

Вопрос 5.
Утвердить договор управления домом между собственниками помещений и
"Новая УК". Сроком начала действия договора считать 15 сентября 2012 года.

И заметьте! Всё абсолютно в соответствии с Законом. Ну, понятно, инициатору придётся провести разъяснительную работу с собственниками.

Самое интересное, это как ресурсоснабжающие организации получат с собственников плату за поставленные 14 сентября ресурсы. Ну, так это их проблемы...

тот кто никто в доме и узурпатор еще и не доволен была :-D

Вопрос насчёт узурпации я детально изучу на следующей неделе. Пригрозил судом, если не отдадут новой УК материалы самого первого собрания, по которому ОУЖК была выбрана. Пообещали в понедельник передать. Почитаем-с... :cool:

придется отдать



:-D

вы бы узнали до кучи судилась ли ваша новая ЖКО с ОУЖК по поводу наезда последней

Не... Те мирно нас отдали. Посчитали, что упираться себе дороже. Вот только по вывозу мусора пока они между собой не договорились. ОУЖК пытается тройной тариф выставить, а ЖКО не соглашается. Мы тем временем валим мусор в контейнеры ОУЖК. :-D

нет не про то имел ввиду

оужк как-то давно верещала что ЖКО вынуждает устатавливать счетчики и потом деньги присваивает :lol:

Офф. Как качество обслуживания? Вам же есть, с чем сравнить...

Мальчики, а давайте еще советов по заданному вопросу, а? ;-)
Кому-то еще, кроме меня кажется, что в предложенном Докером варианте:



притворность имеется?

Пока сложно оценивать - месяц с хвостиком прошёл. Но в целом отношение куда более доброжелательное и клиентоориентированное. Все вопросы решаются по телефону в течение 30 минут - сами перезванивают и безо всяких "заявок диспетчеру", которые "переданы в ЖЭУ - там спрашивайте, почему не закрыли до сих пор" , а там "Какая заявка? Нам ничего не передавали. Нет сейчас по телефону мы не примем. Пишите письменно".
Уровень коммуникаций с УК на порядок выше.Договорились с УК, что я ежемесячно выставляю оценку ответственному за дом управляющему, а дворнику - еженедельно - у них зарплата от моих оценок зависеть будет. Директор УК на прямой связи по сотовому - на всякий случай, но беспокоить его пока не приходилось - управляющий справляется. Электрик и сантехник, которых я видел - молодые парни до 35 лет с нормальными лицами, а не с пропитыми рожами. Дворник - пожилой киргиз, который каждый раз как подметает двор докладывается, что "пришёл, всё убрал", если честно достал уже своими докладами.

Это же односторонняя сделка - выбор способа управления. Какая может быть притворность? Лицо в односторонней сделке может передумать в любой момент. Это его право.

считаю что лучше недолжное выполнение укашкой своей работы самый весомый аргумент
по закону например органы должны много чего по запросу делать ,но так не всегда бывает :-(

мнимость конечно я имела в виду. :-)
правовых последствий то не наступило, способ управления не изменился

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок


1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Аргумент не весомый, а сильный. Весомость аргумента придётся в суде доказать, если что, а это хлопотно.