Как правильно взыскать неустойку с застройщика?

Ситуация классическая. Договор инвестирования, т.е. не ДДУ по 214 закону. Застройщик не сдал в эксплуатацию здание (офисное) в оговорённые договором сроки и я не мог оформить право собственности на помещение. В договоре Прямой нормы об ответственности застройщика за просрочку нет. Есть срок ввода в эксплуатацию и пункт, что стороны несут ответственность за невыполнение обязательств (ненадлежащее выполнение) по договору согласно российского законодательства. Теперь требуется составить иск, что бы получить неустойку с застройщика.
1. правильно ли я понимаю, что в иске следует основываться на ст 395 ГК ?

Напомню как она звучит http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_55.html
***********************************
Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
*********************************************

Но ведь здесь речь идёт о неустойке за пользование чужими денежными средствами. А у меня по договору деньги инвестировались в строительство. Оно и было выполнено, но с большой задержкой. Т.е. речь идёт не о денежных обязательствах, а об обязательстве по договору предоставить услугу по строительству и передаче в собственность помещения.

Т.е. не заблуждаюсь ли я, что в иске буду основываться на этой статье?

2. Как правильно посчитать размер этой неустойки?
Если к примеру застройщик обязан был передать помещение в декабре 2008 года, а фактически передал в сентябре 2010. За это время ставка рефинансирования менялась несколько раз.
В п.1 ст. 395 ГК идёт ссылка на "день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. " Т.е. в своём иске я должен взять размер УСБП на декабрь 2008 года? или на сентябрь 2010 года - действующую на момент подачи иска?

И правильно ли размер неустойки посчитать по следующей формуле?

Неустойка = ЦО/365*Дн*УСБП,

где ЦО - цена объекта недвижимости,
365 - кол-во дней в году,
Дн - кол-во дней просрочки,
УСБП - Учётная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ) в декабре 2008 года (или в сентябре 2010 года?).

ст.395 ГК РФ применяется только к денежным обязательствам... ТО есть к Вам - в частности за нарушение сроков оплаты.

Судебная практика очень устойчивая о том, что к неденежным обязательствам (в частности построить в срок или сдать в эксплуатацию в срок) она применяться не может.

Натыкались уже на это...

Теперь всегда для подрядчика ответственность прописывается четко (либо в фиксированной сумме за день либо в проценте от стоимости работ).

Вот-вот. Как раз именно поэтому и открыл эту тему.
Но что делать, если в договоре срок выполнения обязательства есть, а ответственность не прописана? Но есть пункт, в котором стоит общая фраза об ответственности сторон за невыполнение обязательств (ненадлежащее выполнение) по договору согласно российского законодательства.

А тогда какая ответственность по российскому законодательству за нарушение взятых обязательств? И как её посчитать в денежном выражении, если 395 ст. здесь не применяется?

убытки пока еще никто не отменял ;-)

Можно пример?
Я что-то не догоняю - человек заплатил, результата не получил - пошла просрочка - кто пользовался деньгами тот и платит.
Да оплатил не во время - за не вовремя может заплатить.

Примеров полно на kad.arbitr.ru
ПозициЯ суда: 395 может быть применена только к денежным обязательствам... А у подрядчика обяз-во натуральное. Поэтому откуда тут ставка реф-ия...
Только убытки и упущенная выгода, но доказать будет непросто

[Сообщение изменено пользователем 08.10.2010 19:11]

Поэтому и советуюсь.
Но как тогда на практике суды оценивают убытки и упущенную выгоду от ненадлежащего исполнения обязательств в натуре?
Особенно от застройщиков, ведь они нарушают сроки в 9 случаях из 10.
Ведь всё-таки есть какая практика, что все молчат, разве никто не сталкивался?

Вопрос 1. в договоре неустойка прописана?
вопрос 2. Каким образом вы хотите сослаться на незаконность пользования чужими средствами, возможно через какой то другой нормативный акт?

Если в договоре есть неустойки и застройщик не подтвердит актами КС-2 факт выполнения работ в срок, то элементарно взыскивается все...

А если сроков нет, то сам договор уже будет являться незаключенным ибо срок в подрядном договоре есть существенное условие.

- сроки по договору и неустойка - разные вещи. Сроки выполнения работ по договору всегда есть, а вот неустойка в таких договорах отсутствует.

не всегда она отсутствует. Я ее прописываю сейчас всегда для подрядчика.
А вот если она четко не прописана, то 395 не применима

- логично предположить, что Вы выступаете в роли заказчика по строительству. Не сомневаюсь, что заказчики в своих договорах с подрядчиками оговаривают сроки, неустойку и т.д. Речь то идет о физ.лицах, которые заключают договора с ЖСК, застройщиком и пр. формах долевого участия. Именно в этих договорах чаще всего срок окончания строительства оговорен, а неустойка не прописана...

Именно такая ситуация. Срок есть, ответственность (неустойка, штрафные санкции) не в конкретных цифрах, а " согласно законодательства РФ". Застройщик незаконно деньгами не пользовался, т.к. я (инвестор) эти деньги отдал ему добровольно и требования о возврате не выставлял. Застройщик здание построил, но ввод в эксплуатацию задержал на год и десять месяцев, нежели это декларировалось Договором инвестирования. Соответственно на эти год и десять месяцев застройщик задержал выдачу документов для оформления права собственности. Но в итоге всё-таки передал.
Т.е. речь идёт об НЕНАДЛЕЖАЩЕМ исполнении взятых на себя по договору обязательств в виде НЕВЫПОЛНЕНИЯ РАбОТ (ПОДРЯДА) В СРОК.
Как убедительно для нашего суда обосновать иск (т.е. на основании какой нормы?) и как правильно посчитать размер для возмещения ущерба, с учётом того, что 395 ст ГК РФ всё-таки применяется при невыполнении ДЕНЕЖНЫХ обязательств. Т.е. вроде как здесь она неприменима и судья только на этом основании откажет в удовлетворении исковых требований.
Но тогда какая общая норма законодательства РФ заставляет стороны выполнять свои обязательства?
И какая общая норма даёт формулу для подсчёта размера неустойки, если она конкретно не обозначена в договоре ?

Вы можете толком рассказать ситуацию?
Вы - физ лицо и строите дял себя? - см. закон о защите прав потребителя - неустойка там прописана.
Вы - юрлицо, то если нет неустойки в договоре, то нет неустойки и во взыскании. Так как, законом для юридических лиц никто не будет прописывать неустойку, извините но спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Поленились или пожадничали - получите то, за что боролись.
Но ни в том, ни в другом случае 395 не применима.

[Сообщение изменено пользователем 08.12.2010 01:09]

Физическое лицо. Договор инвестирования. Не ДДУ по 214 закону. Помещения нежилые. В договоре обозначен срок ввода в эксплуатацию. Но конкретной ответственности в цифрах и процентах не прописано. Однако есть пункт об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств согласно законодательства РФ.
Вот я в пятьсотый раз и спрашиваю - какая ответственность предусмотрена законодательством РФ за невыполнение (ненадлежащее выполнениие) обязательств сторонами. Выяснили, что 395 ст ГК здесь не применяется, т.к. деньги застройщик возвращать не должен был, а должен был построить и в срок сдать здание в эксплуатацию, а мне, инвестору, передать документы для оформления права собственности.
Здание построено и введено в эксплуатацию, документы преданы, но с нарушением в 1 год 10 месяцев. Как мне правильно рассчитать и через суд взять компенсацию, за причинённые мне вред, связанный с этой задержкой?
Неужели законодательство РФ позволяет вообще не исполнять обязательства или выполнять их бесконечно долго и при этом никаких санкций нет, если это прямо не записано в договоре?
А если у сторон нет доброй воли исполнять обязательства, связанные с исполнением работ - как тогда вообще принудить сторону выполнять взятые обязательства?

А нельзя сделать некий "финт ушами" , типа : "Я не мог пользоваться своей собственностью и был вынужден арендовать помещение подобной площади за ХХ руб! Прошу возместить ..."
Либо : " Я хотел сдать помещение в аренду. Плата за аналогичные помещения подобной площади в данном районе составляет ХХ руб , прошу возместить "недополученное!" ..Как то так :-) Либо "понесенные" расходы , либо не полученная прибыль? ( сильно не пинайте , так , направление мысли)

тема исходно бессмысленная.
С большинства застройщиков неустойку НИКАК не взыскать. Точнее, в суд то можно обратиться, заплатить юристу, получить решение суда, обратиться к приставам... только приставы придут взыскивать к застройщику и обнаружат на его счете 10000 р :-D потому что все застройщики используют такие схемы, по которым основные деньги у подрядчиков и генподрядчика и других близких фирм а на той фирме, которая продала квартиру - нули или долги в сотни миллионов. Полно случаев знаю, когда есть исполнительные листы на руках и физических и юридических лиц, а толку ноль, денег нет!

Попробовать можно, но ведь помещение могли и не сдать в аренду и не получить доходов, убытки тоже нужно доказать, не факт, что арендная плата, которую вы платили, является убытком, который вы понесли из-за неисполнения договора инвестирования.

Не претендую :-)
Как вариант "направления работы"..


Можно заключить договор найма с физиком задним числом за небольшой откат?

Также договор с даты сдачи помещения на некую сумму ( фиктивно , конечно, но кто докажет?) :-)

Далеко не все , уж поверьте...


Чисто " гипотетический казус"
Просто какие еще пути есть?

Если вам попался "не такой" то к чему городить "фиктивные договора аренды с откатом", в договоре и в законе о долевом участии в строительстве же все написано! Договор закону не может противоречить))

Не такой - в контексте вопроса -имеющий больше , чем

Я просто несколько ближе знаком с "застройщиками" :-)
Во вторых , я ведь не автор , у меня НЕТ проблем с застройщиком..Просто пытаюсь " нащупать" пути решения :-) .То есть в каком направлении "послать" автора..

Интересно было бы услышать хотя бы одно название ООО, которое реально продает квартиры по договору долевки, и имеет на счетах "несколько больше". Не бренд типа партнерство "Атом" а конкретную фирму которая продает хаты по договору строительства и может задержать срок так что дело может дойти до неустойки:-)

И рождаться бессмысленно, всё равно заболеешь умрёшь. ;-)

Ваш вариант перспективен если покупатель ИПешник. Если просто частное лицо , то как доказать, что он приобретал помещение для извлечения дохода, может он фонд хотел организовать?