Нужен совет на тему аренды площади в ТЦ (кто знаком со строительством или с арендой ТЦ)

Здравствуйте.
Необходим совет от тех, кто имеет опыт работы с разными ТЦ. Мы планируем арендовать помещения с одном ТЦ (ритейл, одежда). Наткнулись на следующее условие (ТЦ по понятным причинам называть не буду) : арендная плата будет сниматься с момента подписания договора аренды, который нужно будет подписать в течение 5 дней, после получения арендодателем свидетельства о гос-венной регистрации права собственности на объект и других необходимых документов для подписания договора аренды.
Возникли резонные вопросы: на каком этапе это самое свидетельство обычно получается и что за другие необходимые документы имеются в виду? Из этого условия видимо следует, что аренду могут начать брать и за 3 месяца до открытия?
Всех могущих сказать что-то полезное, благодарю. А вообще, можно обсуждать и другие условия аренды, с которыми вы встречались. НАсколько я понял заданное мной условие нестандартное...

[Сообщение изменено пользователем 04.06.2007 22:16]

по сути вы подписываете предварительный договор аренды (соглашение о намерениях), но если подходить юридически к этому вопросу то этот договор недействительный т.к. ТЦ юридически не существует пока не получено свидетельство, а заключать даже предваритлеьный договор аренды несуществующего имущества как вы понимаете некорректно.



план БТИ например.






риторический вопрос :-)

вообще то после сдачи в эксплуатацию ..., а уж сколько по времени они будут его сдавать это вам только они скажут.

Имейте ввиду, что пока у вас не будет нормального договора аренды затраты на аренду вы не сможете включать в расходы по бухгалтерии.


открытие ТЦ и получение свидетельства между собой не связаны

[Сообщение изменено пользователем 05.06.2007 09:14]

Это Карнавал?

Спасибо Вам большое за ответ достаточно развернутый


Ситуация немного иная. Мы подписываем предварительный договор на данном этапе, в котором описано, что мы обязуемся потом подписать договор аренды, с даты подписания которого и будем платить аренду. А договор аренды подписываем после получения свидетельства о гос. регистрации права собственности.... Так что в этом плане все нормально.


Но теоретически это может значить любые другие документы, срок получения которых обтекаем.


А сдача в эксплуатацию на каком этапе происходит? :-) Как на практике происходит: могут ли они получить это свидетельство до черновой отделки и прокладки коммуникаций, в период между чистовой и черновой отделкой или уже после чиистовой отделки всех площадей? Могут ли арендаторы начинать ремонт своей площади до получения свидетельства? Или, что скорее всего, вопрос решается индивидуально?
А по бухгалтерии проблем нет. 6% от дохода.


Это и беспокоит. Неопределенность.




Нет.

Веером скажу свои 5 коп

может озвучите название ТЦ?

этот договор считается незаключенным т.к. нет предмета договора.


учитывая вышеизложенное без разницы



вы поинтересуйтесь ... может у них разрешения на строительство еще не получено.

если это так -- то вообще прогнозировать что либо сложно.


Вывод следующий ...

если вам надо торговать заключайте то что вам предлагают и не парьтесь, но помните о теоретических рисках того, что ТЦ так и останется незаконной постройкой и не будет сдан в эксплуатацию.

это вы о чем

вечером нас ждут откровения в виде мнения Константина :-)

:-) Вот что значит 3- по русскому+фуфлыжная клавиатура.

А зачем? Это имеет разве значение? Угадать можно с точностью 33%. :-) а обсуждать условия договора конкретного ТЦ не совсем корректно, мне кажется.


Буду ждать с нетерпением
:-)

Стоительство ТЦ уже идет, так что о незаконной постройке почти и не парюсь. Парюсь на тему того, что придется N месяцев ждать открытия и платить за аренду.... А N месяцев могут быть и полгода теоретически. Хотелось бы исключить подобные риски.

[Сообщение изменено пользователем 05.06.2007 17:19]

какой вы наивный :-)

у нас 99% строек идут без разрешения на стройительство




вообще какая то кидальная схема

вам предлагают платить аренду, но в ТЦ не находится ?

вы сами то понимаете что вам предлагают :-)

да как бы просто любопытно куда люди стремятся "встать"... :-)

Наверное, все-таки неправильно объясняю. ))
Попробую еще раз.

Сказано, что арендную плату арендатор начинает платить с момента подписания договора аренды, который подписывается в течение N дней после "получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности Арендодателя на Помещение (помещение - часть объекта, которая арендуется) и других необходимых документов для подписания Договора Аренды".

То есть написав

Имел в виду, что я буду арендовать, помещение подготовлю, договор подпишу, а открытие будет через 3 месяца, например.
Вот.


А куда у нас можно стремиться (новые объекты)? Рок-н-Молл, Мегаполис, Призма, Парк-Хаус -2?

Нуну, в нем конкретно указаны условия заключения основного договора (он всегда в приложении).
Наличие документов на недв - одно из условий.




+1. Открытие еще и почти всегда РАНЬШЕ!



Нет, сейчас ТЦ сдаются вместе со всем технологическим оборудованием (включая холодилку супермаркета).



В общем.
1. Собственник в первую очередь заинтересован в получении документов о собственности и запустить объект, тк. это залоги, условия получения кредита (на данный объект), перекредитовка для снижения процентов и т.д. а договорах обычно указывается возможность пердачи помещения до этого момента под оборудование.
2. Есть якоря, которые просто так платить деньги не будут Арендодателю.



Обычно да, это надо обговаривать в договоре.



Незачем. Открываются ТЦ раньше, чем сдаются.



Есть. Вот например
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Стороны обязуются заключить между собой в будущем основной договор аренды нежилых помещений (Приложение 1) на указанных в Приложении 1 условиях.
1.2. Арендодатель будет обладать правом на передачу имущества в аренду в силу существования права собственности на Помещения, либо Договора аренды, заключенного с собственником Помещений.
1.3. До заключения Договора аренды Арендодатель обязан провести техническую инвентаризацию Помещений. По результатам технической инвентаризации, площадь передаваемых помещений может отличаться от площади, указанной в основном договоре аренды (Приложение 1), данное расхождение в площадях не является основанием для отказа в заключении договора аренды (Приложение 1).
1.4. В течении 14 дней после заключения данного предварительного договора Арендатор обязан согласовать с Арендодателем технические требования к передаваемому помещению указанные в Приложении №__ к договору аренды (Приложение 1).

Предлагаю зарубится на стороне наших арендаторов против конторы Винницких. ;-)

Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

!!!! Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

по аренде

2. Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора.

Статья 429. Предварительный договор


1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
!!!!!!! 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.


Винницкий это голова я бы Винницкому пальца в рот не положил бы. Чемберлен это тоже голова. (с) Золотой теленок.

Я Винницких уважаю, поэтому могу предположить, что они придумали какую то схему заключения так называемого предварительного договора, может быть это договор о сотрудничестве или еще что то, но предварительный договор в чистом виде это однозначно не подходит.

Здесь вопрос в другом ... вряд ли какой то арендатор пойдет в суд. Т.к. учитывая то обстоятельство, что в момент подписания арендатор знал, что нет свидетельства последствия недействительности сделки это двухстороняя реституция т.е. каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке, а учитывая то , что по сделке ничего не передавалось (не имущество, не деньги) возникает вопрос ... а зачем сделку признавать недействительной и применять последствия недействительности ?







дааааа Винницкий это не голова ... :-)

см. существенные условия договора аренды.

как они заключают предварительный договор аренды на неопределенное имущество ?

Не знаю, попробуте оспорить. Проект есть, земля есть, условия есть, площадь указана...

Обеспечительный взнос в 7 млн руб передавался.

Щас позвонил, мне сказали что все по закону даже без натяжек, а это все домыслы.

Я не понял Карнавал не сданный чтоль?

Будет вторая серия.

а ну в Призме тоже 2 серию уже сдавать пытаются, при том что из 30 эт. только 4 построили!

Там инвестиционный проект, причем управление дороги садится на верхних этажах.

Ну и как им там на 30 этаже счас? Если б кто то денег им дал, стройка бы двинулась, а так 6 колдырей с 3 на 4 ходят....


[Сообщение изменено пользователем 06.06.2007 13:44]

Посчитал? Или твои это? :lol: