Нужен совет на тему аренды площади в ТЦ (кто знаком со строительством или с арендой ТЦ)

Козьма Прутков "не верь глазам своим" ??? :-)

я ж вам ГК РФ процитировал. Это не я придумал. Это закон РФ.

Значит там не предварительный договор а что то другое






вы сами себе противоречите :-)

Трактовал как попало.
ЗЫ. Не вводите человека в заблуждение.


Проблемы с логикой? Она в договоре указана точно, но может изменится при замерах БТИ по факту.


Бл%, я из него прямо пункты взял.

но





у нас явное недопонимание ...

вы как то более ясно формулируйте свои мысли, а то опять поссоримся.


по результатам замеров БТИ что может изменится ?

площадь или планировка ?

и вообще это неважно.


Еще раз повторю

Объект недвижимости может существовать только с момента госрегистрации. Пока ее нет объекта недвижимости нет. Следовательно как можно заключать договор на аренду несуществуюшего имущества, а предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если вы хотите развернутое правовое заключение на эту тему ... заплатите, я сделаю :-)




Давайте заключим предварительный догвор аренды автомобиля Вольво, ссылаясь на то, что он вот только только должен выйти с конвеера.

При заключении такого предварительного договора мы как определим что мы будем сдавать потом, если вольво еще не существует.

ЗЫЗЫЗЫЗЫЗЫЗЫ

Бл%%%%

Спасибо вам за Вашу пдоробную консультацию и интересные прения. :-)

Не уверен, что смогу разрешить спор, просто выложу пару примерных цитат из договора.

Арендодатель и Арендатор должны заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, предметом которого будет аренда части объекта нежилого, отдельно стоящего здания общественного назначения, создаваемого путем нового строительства, расположенного по адресу...
Арендодателю будут принадлежать имущественные права на часть Объекта (включая передаваемое Арендатору Помещение) на основании...
Договор аренды стороны обязуются заключить в порядке, сроки и на условиях, установленных Предварительным договором и действующим законодательством.
Расположение Объекта на земельном участке определяется на плане земельного участка ... существующего на день подписания настоящего договора.
Расположение Помещения после окончания строительства Объекта обозначено по периметру границы Помещения на копии поэтажного плана Архитектурного проекта Объекта.
План земельного участка и Архитектурный план прилагаются и являются неотъемлемой частью настоящего договора. Окончательное расположение Помещения и его технический инвентаризационный номер будет определен по данным бюро технической инвентаризации составленного после окончания строительства Объекта.
Вотъ.
А по размеру помещения.

Стороны договорились, что проектная площадь Помещения может отличаться от фактической, но не более чем на N %

Вотъ.

я бы на вашем месте обратил внимание с кем вы заключаете договор. с будущим ли собственником ?

а то может получится так ... вы вносите деньги в ООО "Рога и копыта", право собственности оформляется на другую контору, а вас просто тупо кидают.

насколько я понял вы какой то аванс вносите ?

еще раз повторю -- договор можно признать незаключенным, но вопрос в другом ... зачем это делать ?

Похоже с этим все в порядке. Это четко прописано в договоре, но для уверенности собрал информацию ч/з инет ну и юрист обязательно проверит.... Договор не с собственником, а с долевщиком, который по сути является дочкой застройщика.

а если договор между дольщиком и застройщиком будет расторгнут ?

вам это в любом случае не дает никаких гарантий.

будем надеятся на порядочность застройщика ...

Предварительный договор для того и придуман, его цель - ОЖИДАНИЕ наступления условий удовлетворяющих заключение основного договора. Лучше не спорьте плиз, а то щас юристов суды затощу и они сплющат ;-)



Я и так плачу 100 в месяц и заключение (простите конечно) думаю поквалифицированней получаю. :-)



Не надо, меня послушайте. Я всю эту ситуацию прошел и как арендатор (4 торговых сети) и как арендодатель (собственник объектов недвижимости). Реальные опасности обозначил.
ЗЫ. Договор не оспорите, они сейчас у всех одинаковые и хорошие, вас сплющат.



Я так делаю, но не кидаю, просто собственность физиков, а бизнес арендный у УК.
ЗЫ. Но риск конечно увеличивается. Обычно в договор вносится строка об этом (принадлежит на праве собств, согласно....)

В любом случае, вероятность того, что начинающий ИП, имеющий достаточно ограниченное "плечо" выиграет у крупной группы (или даже индивидуального застройщика) ничтожнно малы. Просчитать все невозможно, можно только минимизировать риски (извините за банальщину :-) ).

Пожалуй мой уровень пока не позволит мне лезть на "слонов". Спасибо за советы. Разрешили мои сомнения напрочь...
Хотя, бывает, что и сильные мира сего ошибаются ;-) (это не в укор)

затащите ... поспорим. Только пускай сначала ГК и комментарии с нему почитают, а то с долбе...ами спорить неинтересно как то.


Еще раз процитирую для вас и для ваших юристов

Статья 429. Предварительный договор


1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
!!!!!!! 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

прошу обратить внимание на слово "передачи имущества".




ну это хамство уже с вашей стороны. Если вы такой блатной какого х..ра с нами лохами общаетесь.



"глупый ты человек Артура. неумный" (с) Бригада

Цель любого договора, как одной из разновидностей сделки это возникновение или прекращение правоотношений, а не ожидание чего либо. Это вы в туалете когда сидите -- ожидаете чуда :-), а договор это возникновение конкретных обязательств и если они не конкретны == то договора нет.

еще раз повторю для тех кто в бронепоезде !!!!! :-)

КАК МОЖНО СДАВАТЬ В АРЕНДУ НЕ СУЩЕСТВУЮЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ????? !!!!!!!

ТЦ до момента госрегистрации не существует.

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2007 09:39]

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2007 09:59]

Доктор, но сдают ведь кругом,я сам такой!

Общение прекращаю, т.к. видимо сожрали что-то не то вчера.
ЗЫ. Боритесь с комплексом неполноценности.


Вы меня поняли, главное всегда думать о том что вторая сторона договора вас КВАЛИФИЦИРОВАНЕЙ, ОБЕСПЕЧЕНЕЙ и ВЛИЯТЕЛЬНЕЙ, тогда проблем большинства можно избежать.

это уже другой вопрос ...

мне же Константин (экономист) пытается доказать, что так и должно быть и сделка совершена правильно.




взаимно ...


рекомендую найти нормального юриста

ничего особенного я не ел. У вас была примерно такая же реакция на мои высказывания в сфере экономики



комплекс неполноценности у вас т.к. ни с одним человеком вы нормально на форуме не общаетесь.

Это мания величия называется

To Иван

мы спорим не о том кто так делает, а кто не делает. Это второй вопрос. Мы спорим о корректности заключения подобных сделок.


Для всех интересующихся и особенно для высококвалифицированных юристов константина поясняю:

на ТЦ не оформлено право собственности.. Фирма Х заключает предварительный догвор аренды на основании какого то договора долевого участия в строительстве.

Потом по каким то причинам договор долевого участия признается недействительным или незаключенным или по каким то иным причинам фирма Х не становится собственником ТЦ, а предварительный договор аренды есть. Собственником ТЦ становится фирма Y, со всеми вытекающими последствиями.

Это я описал самый простой вариант, а представляете себе сколько гемора будет если на ТЦ зарегистррована общая долевая или общая совместная собственность и помимо фирмы Х еще 20 контор являются собственниками.



Уже другой вопрос, что собственникам ТЦ такие проблемы не нужны и вряд ли кого то они будут кидать, но знать об этих юридических тонкостях надо

У меня они очень хорошие и не виртуальные.



Сам дурак? Любой психолог вам такой диагноз поставит.



СО ВСЕМИ кроме закомплексованой борзоты, на ровном месте переходящей на мат и хамство.



Вот он диагноз! Это и есть комплекс неполноценности.


Что за фигня, какой договор?

Что продолжаем общение ?




ну какая разница ? инвестиционный договор.

Строительство с чего начинается ?

с того что дядя Вася достал из кармана пару лимонов баксов ?

В любом случае это обязательственные права, а право собственности -- вещное право.

спросите у ваших юристов чем они отличаются и вы поймете в чем вопрос



не видно.

вы им ссылку на форум дайте ... пускай поучаствуют.

А то мне с вами даже неинтересно спорить. Вы, как экономист, не знаете чем вещное право от обязательственного отличается.
вы и не должны это знать. Но зачем тогда спорить ?



хамство началось с вашей строны.

Смотрите внимательно что пишите

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2007 15:40]

Те сам для себя выдумал ситуацию и выдал за истину, теперь понятно.



Еще многому придется учится вам тому как достаются из кармана и куда потом деваются денюжки.



Проблемы глядящего.



Я передумал, с таким прибабахнутым подходом общению не имеет смыса. Потом еще смеятся надо мной будут и над чем я в свободное время занимаюсь.
ЗЫ. Я часть поста по почте отправил, ответит.


Плевать мне на домыслы ваши, есть система договорная он юридический устойчивая и на ней сидят ВСЕ ТЦ области, договора почти клоны. Идет рулежка с якорями, они все сливают, а оказывается есть СВЕТОЧ который может всем помочь. Мне смешно и даже вдаваться не собираюсь в дебри потока вашего бессознательного.
Я дал совет автору, как не об..ться и все, а также предостерег от всяких иллюзий.



Как говориле в одном старом фантастическом фильме "Купи себе новые глаза" :lol:
Что еще мания преследования? Где хамство, я вижу только вашу параною и мат на ровном месте!

у вас что ли ?

мне что вам тут выкладывать схемы финансирования строительства ?

какие бы не были ваши схемы это все обязательственное право, а право собственности это вещное право. Нельзя заключать договор основой которого является вещное право (право собственности на ТЦ) без наличия такового.




пытаешся людям помочь, обосновывая нормами закона свою позицию, а меня обвиняют в прибабахнутом подходе и некомпетентности.



мдяяя ... не знал, что ГК РФ это бессознательное.



в условиях существующей системы согласования строительства, когда ТЦ или дом уже заселен, а разрешение на строительство еще не получено другой схемы и не могло быть ...

читайте внимательно посты и




сейчас речь идет не о том, кто использует, а кто не использует эту схему. Вопрос в правильности заключения подобных договоров.

у нас строительство как правило идет с нарушением градостроительного кодекса, но вы же мне не пытаетесь доказать, что это законно. То же самое с договором.


ЕЩЕ РАЗ ПОВТОРЮ. никто никого не кидает по этим договорам не потому что ваши светочи обеспечили вам надлежащую юридическую безопасность, а потому что не зачем это делать.

Зачем якорям признавать предварительный договор незаключенным ?

зачем собственникам ТЦ признавать договор незаключенным ?

читайте внимательно посты




вот вам лично помогать никакого желания нет.
если хотите разобраться с ситуацией почитайте сами ГК и если спорите мотивируйте вашу позицию хотя бы с сылкой на закон.





а может просто поняли, что я прав и спорить беполезно ?

вообще интересный довод ...
все так делают -- следовательно это правильно.


[Сообщение изменено пользователем 09.06.2007 09:28]

Зачем?



Имелся ввиду тот заскок с жаргончикамии матом.



При чем тут ГК.



У меня все это есть предложите схему, которая лучше.



Для вас да, я объяснял автору другое, что такая договорная система стабильная и выигрышная для Арендодателя и не нужно даже заморачиваться, суды он проиграет! Все.
Мне как собственнику важен результат (от юристов это значит безопасность сделки) и такая схема документов при которой мы на 99,99% будем всегда в выигрыше. Как там что трактуется мне пофигу.


Для непонятливых. Были преценденты - попытки разорвать договорные отношения со стороны якорей (крупных сетей) ВСЕ (три, но не только с нами, а тех кого ведет СОЕКА) закончились потерей обеспечительного взноса в несколько млн. Где вы были суперюрист? Столько денег удалось бы срубить на трактовании ГК.


Отказались от открытия объект и все, причин может быть куча. Вложение в магазин 40 млн, обеспечительный взнос 8 млн, лучше его потерять.


Ну тугой, мне НЕ надо у меня все в порядке, люди бабки теряют а тут такие умы загнивают, вперед.



Зачем?


1. Я не спорил вообще.
2. Уже раза 3 сделал, в т.ч и в этом посте см. 5 абзац.


Спорить бесполезно, я достаточно точно это написал. В том что арендатор при наличии проблем сможет что-то выкружить из Арендодателя не прав.
С тем что читать умеете ГК тоже никто не спорил, в чем проблема то.
ЗЫ. Ответ я получил, примерно такой как и думал "ГК прочтен верна, система юридических взаимоотношений полностью безопасна".

потеря обеспечительного взноса была видимо потому, что деньги принимала ООО "рога и копыта".

Просто не откуда взыскивать было.

Схема с буферными фирмами известная -- вы Америку не открываете.



под руку попались




ну если только в договоре черным по белому четко написано, что обеспечительный взнос не возвращается.

И то .. можно попробовать через неосновательное обогащение.







не знаю ...

хороших юристов мало :-)

Вот опять носоковыряние пошло, на компании был земельный участок и инжинерная инфраструктура стоимостью около 100 млн.



Неплохо было бы что-то сказать, я все понимаю...



Не получилось никак.



Никто не спорит, но это уже из прошлой темы. Юридических машин в области раз два и обчелся!

согасен ... в чем то я не прав и наверное надо извиниться :-)


для того чтобы нам закрыть тему и поставить точку может быть вы мне все таки ответтите на вопрос что вы сдаете по предварительному договору аренды ?

ТЦ не существует !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


пообщался с коллегами, они поддержали мою позицию, сказали, что это бред какой то сдавать в аренду несуществующее имущество.

задайте такой же вопрос вашим юристам

какой предмет договора ? что сдается в аренду если объект недвижимости существует только с момента госрегистрации

и если можно копию решения суда (названия организаций можно затереть) по которому вашим арендаторам отказали во взыскании суммы.


ааа ! и самое главное полный текст договора.
Я ж не знаю о чем все таки был договор.

если действительно все так как вы говорите. я признаюсь в своей полной некомпетентности и уйду в монастырь :-)

просто то о чем мы говорим это даже не дебри юридической науки а задачка из практикума по ГП.

Я весь диалог отправил, комменты написал.




Не дам.



Вот именно - теория.

А на практике арендаторам с договорами предварительными лучше не рыпаться, о чем я автору сообщил, в целях его безопасности.

[Сообщение изменено пользователем 13.06.2007 15:03]

вместе с матом ? :-)



ну дайте другим юристам, чтобы было какое то объективное мнение.



здесь вопрос не в теоретичности, а в простоте.



ну извините это уже мы с вами выходим из правового поля.

при таком подходе вообще можно просто собирать деньги по любым основаниям.


ну если вы не хотите давать договор то я могу предположить, что у вас там не предварительный договор аренды, а какое то соглашение о намерениях.

основной принцип ГП -- диспозитивность. Стороны могут заключить договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом но ему не противоречащий.


зызызызызы: не заноситесь, римскую империю погубила как раз их могущественность.
какой бы не был у вас мощный холдинг, с охеренной службой безопасности которая задавит любого арендатора есть такие же мощные как ваш холдинг, которые из стратегических соображений могут стать на сторону маленького и беззащитного арендатора и тогда он уже не будет беззащитным :-)

Нет конечно.



Да в теоретичности как раз, система договоров и механизм строительства с учтенными рисками и гарантированым положительным результатом в случае конфликта. Несмотря на многозначную трактовку отдельных частей, одиночных документов.



Я не имел ввиду силовых вариантов.



Это не имелось ввиду.



Так такие и проиграли.



их там итак стадо в СОЭКА, да еще наша служба - 3 шт.



ничего не изменится.

Снова возвращаюсь к своим баранам. :-)
Появился еще вопрос, на который, я думаю, знающим людям ответить будет просто.
Сдача объекта в эксплуатация - это и есть момент получения свидетельства о гос. регистрации? В договоре крайний срок открытия обозначен на 4 (!) месяца раньше крайнего срока ввода в эксплуатацию. Это они просто перестраховались или действивтельно возможна подобная ситуация??? И что же, в случае наступления ее аренда не будет взыматься все это время?