Предлагаю обсудить идею бизнеса.

Нужно создать акционерное общество с уставным капиталом 500 миллионов рублей. Выпустить 100 тысяч акций по 5 тысяч рублей. На эти деньги купить целый многоэтажный дом и сдавать квартиры в нем в аренду (доходный дом).
Акционеры будут получать дивиденды по итогам года (в соответствии с количеством купленных акций). Плюс еще рост курсовой стоимости акций.
Чтобы акционеру вернуть вложенные деньги, ему нужно просто продать свои акции. Это гораздо проще, чем, например, квартиру продать.

А то тут постоянно темы создают "куда вложить ... рублей", вот вам и способ инвестирования.

Недвижимость - это самая надежная инвестиция.
Ценные бумаги - это самая ликвидная инвестиция.
Соединение двух этих методов даст небывалый экономический эффект.

Текущая доходность жилой недвижимости -2 банковских депозита (черточка - это не дефис, а знак минус :-d ). Плюс у вас возникает УК и затраты на управление этими активами, а так же на формирование отчетности и аудит. Доходность ваших акций или облигаций будет сильно ниже рыночной (если они вообще какой-то доход будут приносить). В общем я не представляю себе того психа, кто купит такие бумаги через IPO в текущей рыночной ситуации. (а тут еще банкротство Урбан-груп и вот это все).

Кстати похожая схема была в США с ипотечными облигациями и в 2008 году она отлично взлетела :-d

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2018 02:12]

То есть это бабло должно быть в наличии.


После выпуска это, всего лишь, "бумага" их ещё продать надо.


Наверно не купить а построить? Маловероятно что кто-то построил дом, квартир эдак на 200, не продав ни одной.


Живу в новом доме. Квартиры в нём, в большинстве, покупались под сдачу в аренду. Большая часть квартир, чаще всего, стоят без жильцов.


Проще продать то, что пользуется спросом.

У меня глупый вопрос: что делают банки с деньгами, которые вы разместили в качестве депозита? Я полагаю, они кредиты выдают, в том числе ипотечные на покупку недвижимости?

Не логичнее ли убрать этого посредника из цепочки? И самому купить недвижимость на свои деньги? Вместо того, чтобы отдавать деньги банку, чтобы он потом кому-то их выдал в виде кредита?

Посмотрите, сколько строится квартир в Екатеринбурге. А ведь банки имеют "налог" с каждой проданной квартиры. Это реальные паразиты, а вовсе не благодетели, как их нам тут стараются представить.

Ипотечная схема обеспечения граждан жильем отнюдь не единственная и не самая выгодная. Система доходных домов имеет свои преимущества. Другое дело, когда человек покупает одну-две квартиры - он один в поле не воин. А когда мы купим целый дом - мы уже и ТСЖ свое назначим вместо УК,

Я тут посмотрел проектные декларации застройщиков, пятисекционный 20-этажный дом стоит 1 300 млн руб. (540 квартир). Себестоимость кв. метра - 30 тысяч рублей. А продают почему-то по 60. Не дафига ли строителям 100 процентов навара? Они ведь зарплаты и так получают, зарплата учтена в стоимости работ. А 100 процентов - это прибыль.

И застройщик почему-то на Каймановых островах зарегистрирован, я считаю, это неправильно.

А когда мы сами будем застройщиками, нам ведь достанутся квартиры по себестоимости, не так ли?


[Сообщение изменено пользователем 08.06.2018 11:57]

Спрос ведь можно и создать, есть разные способы, вспомните МММ, люди в очереди стояли, чтобы акции купить. А у МММ ведь никаких активов реальных не было. А тут будет конкретный дом.

У тебя есть полмиллиарда?


На создание спроса тоже немалые деньги нужны. И не надо сравнивать те времена и нынешние, как и людей. Поздние МММ такого шороху, уже, не наводили.


И а5 вопрос первоначального финансирования.

Описано Н.Носовым. "Незнайка на луне"
Давайте начинать с бизнес-проекта самого предприятия, т.е. "доходного дома"
Цена продажи, целевая аудитория, операционные расходы, сторонние услуги и т.п.
ДД - нечто среднее между гостиницей и общежитием. По сути, это тот же МКД с одним собственником.
Мои мысли по доходной части: 0,2-0,4 от текущей аренды +КУ = цена услуги для стабильной долгосрочной заполняемости с к=0.9 Службы надо иметь свои, + обязательная охрана. Парковка - удорожает стоимость участка. её отсутствие снижает привлекательность.


Не забывайте, себестоимость метра при планировке единицы в 100м и в 40м - разная, в ДД ещё и отделка и мебелировка требуется
Пусть мы уложились в поллярда и в 200 квартир. Пусть коммуналка покрывает все текущие расходы с нескольким запасом.
тогда в мес аренды насобирается 0.4х0.9х 10тыр х 200 х12= 8,44 ляма, т.е менее 2% годовых от вложений.Чтобы дотянуть хотя бы до 10%, нужно брать с клиента больше 23 тыр в мес.+КУ. Взлетит? думаю нет. Не всё потеряно. Нужно снизить затраты на единицу товара в 6 раз. Т.е за поллярда надо сделать не 200, а 1200 "комнат"
Реально?

Прежде всего потребительские. Ипотеку рефинансирует АИЖК. Банки тоже держат закладные, но у всех разная стратегия в зависимости от риска и размера кредитного портфеля. Ну например, есть нормативы ЦБ по резервированию и если вдруг возникает дыра, то ее банк закрывает например путем продажи закладных. В общем это не простой вопрос как именно банк поступает с закладными с момента выдачи кредита. Нельзя однозначно утверждать, что банки паразитируют на проценте по ипотеке..

У кредита кроме интереса всегда есть вторая сторона: риск. Банк тем лучше, чем больше он зарабатывает комиссионных и меньше процентов по кредитам. Кредит - это всегда замороженные деньги и резервы в ЦБ. Главное банки умеют скорить клиентов и взыскивать с них долги. Они это делают заведомо лучше вашего акционерного общества....
В общем все как обычно: все думают, что чужой бизнес слаще :-D

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2018 20:17]

судя по цифрам в формуле - это в год

Покупателю акций фиолетово на состав имущества эмитента. Ему важен доход.

Вполне законно купить 50%+1 акцию, сменить руководство, продать имущество, полученные деньги "проесть"
Криминальной схемой, как у

пользоваться нынче нет необходимости.
В итоге

туалетная бумага

за лист. В реальности пользоваться придётся пальцем, т.к. акции нынче бездокументарные.в основном

Ну, я ведь чисто логически рассуждаю, многие люди покупают квартиры для последующей сдачи в аренду, эта инвестиция считается одной из самых надежных, особенно когда квартиры росли в цене с огромной скоростью. Сейчас шоколад закончился, спрос падает, как на покупку, так и на аренду.



Мне тут риэлторша одна жаловалась, говорит, чтобы рекламу разместить о сдаче квартиры, нужно 5 тыр заплатить. Дак вот, когда у тебя 1 квартира - нужно 5 тыс. заплатить, а когда 100 квартир - нужно те же 5 тысяч заплатить, разве это не в 100 раз выгоднее?

Лично знаю один апарт-отель, который занимает 2 этажа в новых домах (правда, к сожалению, в разных домах :-) ), отлично себя чувствуют ребята, пустых номеров не так уж много, частенько аншлаг. Однако, проблема, держать двух администраторов, а если бы 2 этажа были в одном доме - разве не в 2 раза у них бы затраты снизились на зарплату?

Причем, начинали они 8 лет назад с того, что разные квартиры сдавали посуточно, потом купили этаж в доме, потом еще вот один.

Так что, зря вы думаете, что будут проблемы с постояльцами, тем более, что можно ведь гибкую ценовую политику разработать - посуточно одна цена, помесячно дешевле. И жильцам гораздо выгоднее в доходном доме снимать, чем у какого-то частника непонятного.



А чо туалетная бумага, у меня вот есть акции Саратовского Газнефтебанка и КУЛЗа, дивиденды получаю ежегодно, это я называю инвестиции.

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2018 23:06]

Я не предположения пишу, а описываю то, что вижу.


Ты на 100 квартир где денежки то возьмешь?


Не факт. Нагрузка на администратора то возросла бы.


Вот. Сам об этом пишешь. А что будет через 5 лет, когда дом построишь, можешь предугадать?

Я же говорю, надо собрать компанию и учредить акционерное общество, каждый будет владеть не квартирой, а частью предприятия, у которого в собственности находится дом.

Причем, законодательство на эту тему давно есть, Федеральные законы и "Об акционерных обществах" и "О рынке ценных бумаг", и "О защите прав инвесторов на рынке ценных бумаг", но почему-то оно не работает?




В любом бизнесе постепенно дилетанты вытесняются профессионалами, раньше ларек открыл - и все, ты уже в шоколаде, а щас перед ритейлерами у мелких магазинов вообще шансов нет. Так же и в аренде квартир, времена частников-одиночек проходят, чтобы грамотно вести бизнес, нужно много знать, быть профессионалом. Это и обеспечит Доходный дом, маркетинг, сервис, управление финансами - все будет лучше, чем у частника с его двумя квартирами.

Пока не поздно, давайте организовывать Доходный дом, сначала в Екатеринбурге, потом пойдем в другие города

[Сообщение изменено пользователем 08.06.2018 23:59]

Всё украдено придумано до нас, смотрите ПИФ недвижимости.
А эта идея тупая, простой банковский депозит доходнее даже сдачи одной квартиры внаём, не говоря уж о вашей теме с налогом на имущество, затратами на ведение АО и прочими приколами для юридического лица.

Те копейки, что частники получают, не могут заинтересовать профессионалов. Это не бизнес. Поэтому и доходных домов нет :-D

Нет, самый прикол, что инвестор почему-то должен хотеть купить подобные акции, которые до кучи и в рублях номинированы и обладают стремной ликвидностью.
Ну есть же акции компаний в US, которые например занимаются риал эстэйт или коммунальным хозяйством. Хочется именно недвижимость на Урале?

1. Учреждая компанию вносишь уставной фонд. То есть полмиллиарда у тебя должны быть.
2. Дом строится не один год. Лет пять у тебя не будет дома в собственности.


И а5 ты отстал. Ритейлеры постепенно умирают. Люди всё больше переходят на пользование магазинов шаговой доступности.





Почему же ты считаешь что в твоём случае должно быть иначе? Куда ты, дилетант, лезешь?

А так дешевле и интересней не доходный дом организовать, а публичный... И вкладываться столько не надо. :-D :-D

Я себя не считаю дилетантом, я 8 лет директором аудиторской фирмы работал :-D






То есть, на момент регистрации не требуется полной оплаты уставного фонда, нужно в течение 3 месяцев внести 50 процентов, а остальные 50 процентов в течение года.

Дело в том, что крупный бизнес функционирует по другим законам, в отличие от малого. И технологии создания и управления там другие. Вряд ли есть крупное предприятие, у которого есть единственный владелец, даже Трамп какой-нибудь, мне кажется, всего лишь акционер.

Для малого бизнеса убыток в течение года - это практически сразу банкротство. А у крупных предприятий совсем не так

Вот только несколько примеров навскидку

В предлагаемой ситуации для суммы в 500 000 000 рублей рассрочка полгода-год все равно что сразу. Компания будет убыточным лет пять. Акции будут стоить сильно ниже номинала.


Это не делает тебя специалистом ни в какой профессии. Ты кем себя в структуре этого ОАО видишь?

А мне кажется, что делает. Мне ведь приходилось участвовать в переговорах, организовывать аудит, проводить финансовый анализ деятельности предприятия, защищать интересы предприятий в арбитраже, принимать и увольнять персонал, давать консультации по вопросам бухучета и налогообложения, всякие бизнес-планы составлять, и т.п. То есть, ты считаешь, что это ничего не пригодится? :weep:

А что делает человека специалистом по-твоему? Пройденный курс МВА за 100 тысяч долларов? Или?

Мне кажется, специалистом человека делает работа, конкретная деятельность. Насколько я знаю, на сегодняшний день в России ПАО подобным образом никто не создавал, обычно там несколько крупных акционеров, да и все. На моей памяти, Сбербанк акционировался, они подписку на акции объявляли, любой желающий мог поучаствовать, акции купить. Все эти Газпромы и Норильские Никели которые были организованы путем приватизации, это совсем не то. А в основном ПАО такие междусобойчики у которых от ПАО только размер уставного капитала, а фактически это закрытые компании, и акций в свободной продаже нет.

А я как раз предлагаю создать такое "народное предприятие", которое и предусмотрено Законом об АО. В процессе создания мы и станем специалистами, о которых ты говоришь. Будут возникать вопросы - будем решать в рабочем порядке, привлекать специалистов, и т.п.


[Сообщение изменено пользователем 09.06.2018 14:25]

То есть, ты полагаешь, что не удастся привлечь инвесторов? Которые согласятся вложить в этот проект 2-3-5-100 тысяч долларов?
А как же вот эти всякие пирамиды инвесторов привлекают? Почему им удается?

Потому что это не инвесторы, а Буратины... Ну или Пиноккио...

Да, а я вот выше пример приводил

Как же так? Почему 1 этаж в доме - это не тупая идея? А целый дом - уже тупая идея? Никак я не пойму.

Дело не в самой, по себе идее, а в том кто её продвигает и как.



Это вопрос директора профессионала?


На форуме врдля найдется кто-то не имеющий такого опыта. Более того, уверен, каждый второй будет считать что превосходит тебя по этим позициям а многие будут реально превосходить.


В зависимости от твоего ответа на вопрос.





В первую очередь внимательность и способность усваивать информацию.


Ключевое слово ПРОФЕССИИ.


Создавай. От форума то чего, разрешения ждешь?