меньшая сумма ипотеки или бОльший кредит и оставить квартиру

Добрый день. Хочется расшириться - переехать из двушки в трешку. Рассматриваю вторичку (в районе 5 с копейками, мб до 6). Есть своя двушка (ипотека выплачена). Пока издалека думаю над двумя вариантами:
1. взять относительно небольшую ипотеку (~1,5), продать двушку
2. не продавать двушку, взять большую ипотеку (~4,5)

При первом варианте платеж будет в районе 13-20тыс в месяц в зависимости от срока ипотеки.
Во втором варианте - ~45тыс/мес лет на 20-30. При втором варианте предполагаю сдавать квартиру (~20тыс чистыми).

Это пока все расчеты на коленках, но примерно картина видна.

Второй вариант выглядит вроде неплохо (квартира детям, постоянный доход), но рискованно и платить опять ипотеку долго. Первый вариант более легок.
Можете привести какие-то более определенные плюсы/минусы в пользу того или иного варианта, у кого какой опыт, или что в интернете можно почитать на эту тему (с более четким методом расчета в пользу того или иного варианта) ?

[Сообщение изменено пользователем 09.11.2021 12:57]

45-20=25

не знаю что у вас за математика, но моя мне говорит, что 13-20 меньше чем 25.

PS. где гарантия что от сдачи будет стабильно 20 чистыми? без простоев и форсмажоров. Да и порой сдача в аренду оборачивается проблемами и дополнительным геморроем.




не факт что им будет нужна эти рухлядь через 20 лет

[Сообщение изменено пользователем 09.11.2021 13:09]

понятно, что это издержки более высокой ипотеки. Просто на выходе при втором варианте останется какая-никакая квартира.

Всё зависит от того какова ваша старая двушка, насколько стар по возрасту и надежен по конструктиву дом, в каком р-не находится, какие перспективы окружения через 10 лет. А то может, когда подрастут дети, жилье превратится в тыкву.
С арендой действителньо много головняков бывает, арендаторы как правило безруки. Вы готовы содержать две квартиры и бегать чинить текущий бачек или перекосившуюся дверь по каждому чиху, клеить обои и всё такое (арендаторы хорошо - никогда не сделают) ?

Разницу в двадцатку между первым и вторым вариантами можно и так откладывать/реинвестировать с целью детям что-то взять в перспективе. Через 10 лет, будет у них хотя бы первоначалка хорошая....и платить за себя смогут сами, а не от папы на блюдечке. Решать в любом случае вам самому.

Лично я в такой же ситуации предпочел продать старое жилье, т.к. перспективы у него весьма туманны, а некое отвращение он вызывает уже сейчас.

[Сообщение изменено пользователем 09.11.2021 13:34]

Ипотека в размере ~4,5млн обойдется вам в ~37,6тр/мес (ставка 8% на 20лет). От сдачи двушки вы будете получать 20-25тр/мес (скорее всего 25тр), т.е. вам надо будет платить12-17тр/мес за новое жилье. Учитывая, что реальная инфляция у нас в стране существенно превышает официальную, эти 12-17тр через 5 лет будут казаться вам сущим пустяком.
В случае чего можно будет продать старую квартиру и закрыть ипотеку. А если все норм, то получаете 2 квартиры через 20 лет по рыночной стоимости. :beach:

Через десять лет весь современный новострой будет представлять из себя жалкое зрелище.
Строят отвратительно!!!
Кирпичные дома построенные при советской власти, при хорошей локации, долго будут еще будут востребованы, учитывая их срок эксплуатации 100 - 150 лет.

А как вам такой вариант. Взять в ипотеку трёшку, новостройку на котловане. По господдержке под 6-6.5%. Просто ставка уж больно хороша, ниже официальной инфляции. После сдачи дома продать двушку, закрыть существенную часть ипотеки. Если платеж ипотечный не напрягает, то сократить срок ипотеки за счет досрочки. Тогда переплата по процентам вообще может компенсироваться ростом цены на квартиру с котлована до сдачи.

а хватит ли у автора денег на оплату этой ипотеки в период строительства ?

а может рост будет нулевым или вообще отрицательным ...

это я не могу знать. Но если хватит на вторичку, то вангую что хватит. По вторичке ставки около 9%.


этого никто не знает. Последнее время логика падения/роста не работает. Но в любом случае переплата процентов будет ниже по сравнению с вторичкой.

это вариант, чтобы оказаться через некоторое время в совершенно новой квартире, продав старую?
Цены на новое жилье меня сильно не радуют, и хотя пока я не стар, но где-то уже очень консервативен - сейчас много нового жилья слеплено из говна и палок, мизерная детская площадка рядом с рядом отстроенным муравейником и тд. Вторичка в этом плане выглядит более ясно - сложившаяся инфраструктура, сразу видно болячки (текущие или исправленные). Но здесь за такое мнение могут заклевать(

да почему же заклевать, о вкусах не спорят :-)

в 2011 куплена квартира в новострое, прошло как раз 10 лет, как дом выглядел, так и выглядит. Теща живет не жалуется.

в 2016 куплена другая новостройка, 5 лет прошло, стены пока не отпали :-D



но устаревшие планировки, низкие потолки, "усталые" дворы, и чаще всего отсутствие паркинга сильно снижают их привлекательность.

а зачем вы такие смотрите? смотрите сталинки с облагороженным двором

я адепт новостроек, мне даже уже дома 2010 года постройки кажутся устаревшими.




облагороженный, это типа качельки покрашены? нее, мне такой не подходит.

Мне нужна нормальная детская площадка, двор без припаркованных авто, архитектура и дизайн двора должны быть современными.

Сталинки уже очень стары, с деревянными перекрытиями вообще шлак, нет лифтов, нет подземного паркинга, морально устаревший подъезд, нет возможности регулировать температуру отопления внутри квартиры, слишком низкие для меня (мне нужен вид поверх всех домов). Хочется иметь не только высокие но и широкие окна (либо вообще панорамное остекление).

Свердлова, 11. Год постройки 1960, ж.б. перекрытия, H=3000 мм, двушка 58 кв. м.
В подъезде всего 16 квартир, вменяемый контингент. Громадный двор с детской площадкой и парковкой, кап. гараж на Азина, 46. Рядом две приличные школы 104 и 155, до детской поликлиники 7 минут до взрослой 5 минут ходу.
А сейчас все это сравни со своим гадюшником в цыганском поселке!

Да не слушай ты их про новострой, это адепты хруща и бараков спорят, им бы всё шашлы во дворе и машина под окном, убедить их в плюсе новостроя невозможно, им и лифты новые не те и паркинг плохо

Дальше можно не читать

8(



скромно, мтераж кухни, санузлов какой? санузла надеюсь два?



а подъездов вроде 8, итого 128 квартир уже немало.



135х25 метров 33 сотки, это разве огромный? судя по карте 1/3 его занимает парковка.

двор скорее всего обычный, заросший, неухоженный



на яндекс картах, видна одна вроде как горка в центре двора, и вытоптанные народные тропы



парковка во дворе наибольшее зло, тем более съедающее полезную площадь двора



наверно не смысла объяснять разницу когда у тебя паркинг по двором в 15 метрах от подъезда, либо когда надо идти 500м до него...





для меня мой дом имеет массу преимуществ перед озвученным вами. Густонаселенность можно попытаться отнести к минусу, но лично я пока не вижу их, порядок во дворе есть, в подъездах вроде тоже более менее спокойно, охрана есть, обходы совершаются, есть видеонаблюдение. С соседями повезло, тихий, не буйные, из окна вид шикарный, что еще надо? :beach:

расскажите моим пенсионерам на никонова-21, как круто не ставить под окнами авто. Когда у отца 15 пенсия, а в паркинге нашем ему 5.5 запулили. В итоге нашел гдето за 3.8 в Ека-парке. Посмотрите расстояние на карте. У меня если что, машина стоит в 20 метрах от подъезда. А мои пенсы прям радуются что у них, при площадке машин на 20, числе квартир 35, запрешено самим у себя ставить более чем на 14 часов. Выходят во двор, видят пустой асфальт

и рады просто до усрачки! Предложенный мной вариант выезжать и сразу заезжать обратно, почему то отвергают. Культура, европа! :-D

Забыл еще современность современной новострйоки.
Сидит внизу великовозрастный бездельник консьерж, ЗП которого оплачивает сборы аж с целых 35-ти квартир. Прикольная фишка конечно, может открыть дверь кнопкой, и спросить "вы куда". Только вот чтото не рады мои суммам в платежке на это вот все. Отопление, говорите, дешевле? А консьерж идет бонусом к экономии? )))

[Сообщение изменено пользователем 10.11.2021 22:41]

ну не знаю... с меня 650р в месяц трясут



дык писал ужо, старый дом вы в пример приводите, на момент его овзведения, о дворах еще не задумывались в полной мере, поэтому и приходится лицезреть -






у нас не коньсерж, а ЧОП сидит, 220р в месяц все удовольствие с квартиры. Отопление да дешевле, у родителей за 60кв.м. в кирпичной УП, за отопление выходит в 1,5-2 раза больше чем у меня за 106кв.м.

это типа сделанный по программе 1000 дворов, от новостроек отличается толь количеством присутствующего народа :-D
парковка да, есть, организованная. а вы вместе с квартирой место в паркинге покупаете или ищите каждый раз где бы воткнуться около дома?

у меня стоят регуляторы на автоматические батареях


ну тут да, но плюсом к этому идет хорошая слышимость

Комлпекс на Никонова-21 не старый, конкретно ихз секции 5 лет, а паркинг там толи 3 толи 4 этажный холодный наземный.
Родители полтора год жили загородом, боялись вируса. Сейчас переселились в город и мягко говоря не обрадовались ценам на паркинг, которые за 2 года выросли на 2 тысячи.


У них тоже ЧОП, но когда квартир в подьезде немного, даже если чоповцу платят всего среднемедианную и в черную, это довольно дорого. Насколько помню, они не менее 500 отдают.
УТОЧНИЛ! 1170рэ. 1 Охранник на 42 квартиры. Как тебе такое, Илон Маск?))
Где живу, консьерж один на 6 подъездов и 200 квартир, в результате это практически ничего не стоит. А ситуация "мало квартир" и сидит даромед - это очень и очень дорого!


Потому что в старых домах типа кирпичной УП никто не экономит. У меня вот самого ща старая квартира стоит и окна на форточках открыты. Там +15 скорее всего, но мне пофиг, ибо "общедомовой счетчик на 300 квартир".
На самом деле мне пофиг потому что квартира уже Жонина, а ей лень туда сходить и закрыть форточки ещё с лета. Но тем не менее, отсюда и перерасходы.
Интересная кстати калькуляция, за октябрь в своей квартире отопление включал только 1 неделю, потом стало жарко и отключил, так и не включаю до сих пор т.к. отопление майнингом.
Но за октябрь в квитанции 300 рублей за 0.16Гка по моему теплосчетчику, и... 550 общедомового. Экономь, не экономь... общедомовой счетчик не обманишь. ))))

[Сообщение изменено пользователем 11.11.2021 11:45]

[Сообщение удалено пользователем 02.05.2023 23:01]

Простая физика и геометрия :-)
Теплопотери на один квадратный метр площади квартиры в старых и новых домах могут отличаться в разы из-за бОльшей этажности домов и бОльшим теплосопротивлением стен в новых домах..
На обогрев одного квадрата в кирпичной двухэтажке 1975 года постройки может тратиться до 6-ти раз больше тепла, чем на отопление квадрата в новом 25- ти этажном доме

ab_channel=%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D1%8B%D1%85%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B2%5B%D0%A1%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BB-%D0%97%D0%90%D0%A0%D0%90%D0%91%D0%9E%D0%A2%D0%90%D0%9B%21%5D