механизм покупки заложенной в Сбере недвижимости или ипотека на ипотеку.

дано:
есть оформленный объект незавершенного строительства на зарегистрированном участке, и первое и второе в обременении Сбербанка в силу ипотеки

задача:
хочу это купить

варианты решения
а) продавцы (а там 2 собственника) предлагают закрыть моими деньгами свой кредитный договор с подписанием договора купли продажи (предварительного или основного - не важно), но меня такой вариант не устраивает - я не собираюсь сидеть подпрыгивать месяц пока закроется чужая ипотека и на руки продавцы получат закладную а потом еще 2 недели пока пройдет перерегистрация. даже не в том плане, что они нечистые на руку, просто у нас мир такой - то автобусы бьются то люди в дтп гибнут. просто не хочу таких рисков, поэтому вариант такой был отклонен
б) ипотека на ипотеку - сказали типа быстро все делается, в течение недели, перепишется один заемщик на другого, потом эта "техническая" ипотека гасится, снимается обреиенение.
ну и решил действовать. так при этом сам сбер нового заемщика не одобряет, при разных раскладах первоначального взноса/размера ипотеки (были варианты 50%/50%, 70%/30% и даже 85%/15%) - при этом причина отказа одна и та же "вашего дохода недостаточно, требуется дополнительный доход либо созаемщик". при этом _не забыв_ запросить справку ндфл2, которая абсолютно свежая была ему предоставлена (за 19 год налогооблагаемая база равна половине всей стоимости участка и недостроя, за 20 год за 8 месяцев - около 1/3 стоимости). и это все на стадии одобрения непосредственно заемщмка!!! т.е. до самих обьектов недвижимости мы еще не дошли. при всем при этом в альфе, которая ведет зарплатный проект заемщика, до конца октября одобрена ипотека более чем на 3 млн руб заемных, но альфа чужие ипотеки не кредитует и тут хочешь/не хочешь приходится обращаться в сбербанк.

вопросов тут два:
а) это че ж такое получается - не уж то до сих пор нет нормальных безопасных инструментов покупки заложенной в ипотеку недвижимости за наличный расчет??? че за бред то вообще?
б) это сбер всегда так чудит? устроили какую то никому непонятную систему автоматического скоринга, мало того что вопрос некому задать дак еще пойди пойми че не нравится. анкетирования тоже нет никакого, где можно показать имущество заемщика (другие обьекты недвижимости, автотранспорт итд). грефбанк одним словом, видимо впереди планеты всей весь там на искусственном интеллекте. :boom:

наверное заумно много написал
по-простому:

хочу придти с наличкой купить обьект, который в залоге у сбербанка. можно ли это сделать безопасно и максимально быстро и если да, то как?

Озадачивался таким же вопросом в прошлом году, при покупке квартиры. Была ипотечная хата с остатком 700 т.р. (два собственника-супруга).
С юристом знакомым все варианты перебрали, остановились на том, что безопасного способа нет (ну если не брать ваш вариант ипотеки в том же банке).

Предложили данным гражданам-собственникам по сумекам поскрести, набрать 700 тр у знакомых-друзей-банков. загасить иботеку, снять обременение и я тут же куплю их квартиру.

Те отказались и были посланы в пешеходное путешествие.

Вроде до сих пор продают :-D

Безопасные расчёты от сбербанка не вариант?
И добавить электронную регистрацию.

как говорится, сам вопрос задал - сам отвечаю
в сбере можно заказать сделку через домклик - называется "покупка без ипотеки" (хотя все существо этого сберовского сервиса как раз таки впарить и продать клиенту квартиру в ипотеку от сбербанка, но сейчас не об этом).

в общем мезанизм такой - на домклике создаешь сделку, подцепляешь туда продавца. покупателя, риэлтора если надо, загружаешь сканы документов. сбербанк сам запрашивает все выписки, смотрит обременения, подготавливает договор покупки недвижимости с залогом, выводит на сделку. все в электронном виде, общение со менеджером банка в чате на сайте.

в назначенный день сделки, все встречаются у специалиста сбера в центре ипотеки, сторонами сразу же подписывается основной ДКП, где указывается что оплата по этому договору идет в счет погашения ипотеки, сбер отправляет документы в росреестр и помимо всего прочего НАПРАВЛЯЕТ в РОСРЕЕСТР письмо о том, что он РАЗРЕШАЕТ перерегистрацию этого имущества (которое у него пока еще в залоге но по которому погашена ипотека). через 5 дней проходит перерегистрация на нового собственника, при этом обременение в ФРС еще висит, но в течение 30 дней сбер его снимет и запросит и пришлет новую, уже чистую "выписку", с новым собственником и без всяких обременений.

все бы хорошо, но просит сбер за такую услугу 25 штук (а в столице и питере - 35). и никуда фактически не денешься, потому как если делать все самостоятельно, то письма в Росреестр от банка не будет и он сделает отказ в регистрации.

Это недорого.
Безопасные расчёты и электронная регистрация входит в эту цену?

в общем все получилось немного не так, с одной стороны проще а с другой сложнее
через стандартный домклик такую заявку не оформить, т.к. сделка не совсем шаблонная. нужно ногами обращаться в офис обьяснять ситуацию и самостоятельно подготавливать ДКП с залогом. сложнее что надо самому такой договор сделать и прописать там все нюансы расчетов и гашения чужой ипотеки, проще в том что стоит это 7900 за 1 обьект права (ну т.е. была бы квартира - цена 7900 за проведение сделки и электронную регистрацию). в моем случае 2 объекта права - 2 раза по 7900. безопасные расчеты тут не проводятся т.к. гашение ипотеки идет сразу же на расчетный счет продавца, он их сразу уплачивает банку закрывая ипотеку

[Сообщение изменено пользователем 21.09.2020 15:06]

Предлагал двум продавцам-ипотечникам (Сбер) продать мне квартиру по этой схеме, идут в отказ. Сразу заявляют, что никакого домклика, никаких безопасных расчетов, деньги плати, потом они сами все зарешают с банком и закладной, а потом мне квартиру продадут. Почему ипотечники боятся связываться с домкликом?

закладная раньше была бумажной, сейчас делают электронные. бумажную могут искать долго, и никак не прошевелить этот вопрос, вся суть современной работы сбера это снизить коррупционную составляющую, что б никакой "помогала" не ускорил. поэтому сбер может искать закладную сколь угодно долго и снимать обременение до 60 дней.
какой дурак отдаст свои деньги на такой срок посторонним людям что б они этими деньгами закрыли ипотеку? даже если люди хорошие и не мошенники, и договоры все будут прописаны, но они все равно бывают случаи (смерть при дтп, ковиде итд) - где потом свои деньги искать?? наследники 100% на 3 буквы пошлют. риски очень огромные.
если такие умные - пусть кредит в банке берут или где еще занимают, выкупают свою закладную. не хотят? - пусть идут лесом и квартиру свою прихватят.

Квартира №1: мне продавцы предлагали такую схему продажи: я плачу деньги продавцу, мы идем отдавать документы на регистрацию, тут же пишем заявление о приостановке регистрации, на пару недель, за это время продавцы снимают обременение, я доплачиваю остаток и сделка продолжается. Незакрытая ипотека в данном случае составляла 88% от стоимости квартиры. Мне мой знакомый юрист сказал, что категорически мне запрещает в таком участвовать, чтобы я не стал его клиентом на несколько лет. :-D
Квартира №2: ипотека не закрыта на 25%. Схема: я плачу этот остаток, продавцы снимают обременение. Идут к нотариусу, так как маткап, наделяют долями. Потом идут в опеку, для согласования другого варианта побольше. Итого по моим скромным подсчетам примерно 2 месяца на сделку, где мой первый взнос не защищен ничем. Тоже отказался.

Где деньги возьмут для варианта побольше? Там не на два месяца история, там сначала нужно будет им новую покупать, и только тогда вам свою продавать. Иначе нотариус не будет вам сделку делать.
Это вообще грустный для покупателя вариант.

Ну видимо мои деньги - это первый взнос :-D , а далее ипотека.

я иной раз худею с продаванов. считают себя самыми умными, ушлыми и хитрыми, но при этом без денег (что для меня говорит об обратном :-) ) и еще пытаются пользуясь чужими деньгами себе сделать блага/улучшить условия.


дак вот основное в Сберклике, за что только можно к ним пойти (когда у продавана недвижимость заложена в этом самом сбере), то помимо всего, всех договоров, внесения покупателем денежных средств на закрытие чужой ипотеки (продавца) - Сбер готовит все документы и в электронном виде _отправляет на перерегистрацию_, при этом _не забыв сделать сопроводительное письмо о том, что он, как залогодержатель, не против того, что обьект недвижимости будет перерегистрирован на новое физлицо, пусть что в ФРС в реестре стоит обременение_. и это сразу меняет всю картину. с этим сопроводительным письмом Росреестр перерегистрирует право собственности с продавца на покупателя, без подобного письма - встанет на приостановку либо будет отказ в регистрации. при этом выдает на руки справку о закрытии ипотечного долга продавцом. но как бы то ни было - покупатель сразу становится собственником, а не через месяц/два после всех этих хороводов с тратой нервов и бессонными ночами. в общем есть за что в данном варианте можно Сбер похвалить.

кстати,в моем случае, Сбер таки накосячил. было 2 обьекта права - земельный участок и объект незавершенного строительства. по итогу через 30-35 дней обременение сняли с земельного участка (т.к. он единственный был изначально в ипотеке, а ОНС добавился спустя 2,5 года), а с ОНС обременение не сняли и я, достроив дом, столкнулся с проблемой его регистрации (т.к. в выписке фигурировал залог). потом еще 3 недели "вошканий" со сбером - залог они сняли, что сьело почти 1,5 месяца (еще праздники добавили свое) получения документов на готовый (введенный в эксплуатацию дом), что в свою очередь потянуло за собой срыв оформления исполнительной документации и сдачи газоснабжения, что в свою очередь сорвало начало "мокрых" отделочных работ, требующих использования полноценного газового отопления. в общем кто то там где то голову не включил и крыжик в базе не поставил - и у меня все сроки уехали месяца на 3.