Цены на недвижимость

Мне что верить то ?
Тут тема в 21 году называлась спад цен на недвижимость.
Спала отлично.
В лучшую сторону что-то поменялось в стране ?
Инфляция маленькая наверное стала, не вырастит цена.
Может экономика из переходной перешла на развитую ?
Или в развивающую грохнулась ? А в развивающейся экономике доступность жилья всегда ещё хуже..
Я не настаиваю. Просто верю в рост на уровне реальной инфляции или несколько ниже.
Тут ведь главное сравнивать и кнопки жать на калькуляторе.
Может ник дальше лозунгами мыслить, кто против то.

Картинки вон ставит, лозунги, критика сидящего на попе.. главное не вникать и не соображать, где-то я уже это видел

Вот копипаст носпе,который Вас так раздражает,но на мой взгляд отражает реальную действительность..Практически свернули льготку и сейчас цены на первичку на локальных максимумах..Какой смысл в нее лезть,если сейчас такая фаза рынка..Могут ли быть цены потом выше?Да безусловно,когда появится драйвер роста..Но пока,что они или замерзли или по тихому снижаются на размер всяких скрытых скидочных акций от застроев..Не вижу резона в моменте хватать переоцененный актив..

Боба, думаю у вас калькулятор лучше держится, выше же расчеты привел.
Вот в цифрах текущий для ника возможный.. считать не надо, все есть уже , посчитано
Сейчас уже не такой шоколад, 24 процента стало, 2 недели назад было 25, но даже так. С тем процентом интереснее

Так с 3 лямов 60 в месяц тебе банк отдаст, налоги 6 скажем в месяц.
Итого 54.
А с 6 лямов семейной 35 платеж.
Ещё 20 остаётся..
Лям всего у тебя у застройщика.
Итого надо быть конченным дураком чтобы выбрать объект который не вырастит за 3 года. Плюс сдавать будешь.
Но даже если и так у тебя все эти 3 года по 20 тысяч было сверху+сдача..
Тут в целом чтобы схема работала явно надо вникать, чаты читать людей кто соображает , покупать на предсейле, не знал ранее что так можно, типа для других продажа когда ещё закрыта.
В Москве такое развито.

Мне же нет никакого смысла его втянуть куда-то.. мне пофиг, я просто пишу о том ну мыслит человек лозунгами, пишет тут каждый день давно. А мне в прикол его суждения разбить.
Он тут который год как и носпе.Цены выше выше и выше.. сейчас перед выходом всех со вкладов наверное ещё вырастит.. покупайте тогда и не в семейную.. тогда точно выгодно будет.
а если он говорит что недвижимость ему в тягость и не нужна.
Чего он тут каждый день сидит ? Не понятно. Слушает как я его тролю.
Это носпе нравится, но он совсем фрик с такими же интересами.
ник у меня чуть более адекватным числится. Не претендую на истину конечно, у всех свое мнение.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

[Сообщение изменено пользователем 01.04.2025 23:33]

Ну вот как я понял,он неспешно мониторит варианты улучшения своих жилищных условий покупкой кв большего метража и комфорта..Не хочет распылять свои средства на ипотечные кладовки с последующей сдачей..Не всем это заходит,если цель иная..Думается при таких % ставках и какого то кол-ва времени эта вполне достижимо и даже в кредит лезть не придется..

Можете мне сформулировать свое мнение почему этот копипаст может меня раздражать ?

Мне особо какая разница вырастит цена или останется прежней ? Вряд-ли упадет.
На сдачу это влияет почти никак.
Сегодня реально тэн уронил на 10 процентов, подешевели студии на 400.
Даже от этой низкой цены.
Прибавьте 40 процентов тут даже от сентября а до сентября ещё 5 месяцев..
Тогда ещё рассрочка была и цена реальная ниже гораздо в конце, так как деньги на вкладе кто под сколько держал.
Пик в январе скидывал как отпускал так же и продавал от 3.6 на космонавтов. На 2 недели, сейчас опять 4.1
Не понятно где реально справедливая цена и по какой берут.

.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

я не про копипаст,а про самого носпе :-D

Ну я выше написал, пусть и дальше мониторит, осмотрится, не спешит, ребенку 6, будет 7 и пролетит мимо..
Не хочет студии, пусть берет в Руси, сегодня там и на трёшки минус 10 процентов..
Если совсем не спешит..
Посмотрим что будет через год, когда будет выход со вкладов и ипотека не будет ему доступна.
Посмотрим как близость его плана на расширение приблизится.
Я же рассуждения пишу и то как было, как есть, как будет я хз.
По Максу написал предположение что в минус 40-50 тысяч в месяц будет с марта когда он в октябре купил каретный.
Оказалось что не с марта, с февраля так получилось.. по нему предположение было верным. Дальше время покажет.
Сейчас предполагаю что у ника через год сильно отдалится доступность обмена на большее жилье.

[Сообщение изменено пользователем 01.04.2025 23:58]

Да фиг знает,сейчас тоже с этими застроями связываться..На задержку со сдачей мораторий ввели,на качество отделки тоже требования понизили..Ценник ощутимо выше,даже свежей вторички.В моменте как то непривлекательно все это для покупки выглядит..

Сам носпе то что, меня веселит все в нем, кроме картинок одинаковых..
Пытаюсь его на рассуждения вызвать, но там сложно вызвать то чего нет. Как рассуждать то ему, он уже пытался, но не смог найти даже старта..
А так ходит и ходит тут в теме, ради бога.
парикмахер бы вернулся, там тоже вроде приколы какие-то были, помню однушку на восточке его обсуждали ещё какие приколы.. тот говорить даже умел, было интересно.

То-ли дело бизнес какой открыть, кафешку какую очередную, точно взлетит и осветит настоящее и старость !
И кредит ещё взять на нее 29 годовых..под имеющиеся жилье.
Ясное дело фиг его знает как будет.
То что нику с цифрами предложил, это если не хлопнет пик и то достроят, совок а вернее государство то принесет ему те же минимум 20 которые он имеет со сдачи убитой хаты айзерам.
Плюс то насколько вырастит квартира за 7 на этапе стройке тут или в Москве за 3 года ... Он будет сидеть тут и дальше..
Лозунги писать, ну ок. Потом посчитаем как приблизилась и отдалилась возможность.

Спорный плюс при ставках 4-6 годовых на недвижку и вкладах 24 на 3 года в крупнейшем банке..

Ну если человека все устраивает,спокойно работу работает,сбережения на вкладах держит,на бирже чета там ковыряет,вообщем находится в зоне комфорта...Какой смысл ему опу рвать и приключения на нее искать? :-D Главное же это душевное равновесие,каждому свое..

Вопросов нет.
Тему подняли, цифры запомнили, через год ещё раз посчитаем.
Сегодня трёшка которая сдается в этом году 73 метра на 15 этаже стоит 8.900
2 ляма вносишь, 41 платишь.
Взяв в кредит у банка 6.900

И можно дать в совком 2 ляма, и уже он будет тебе платить по 39 в месяц тысяч 3 года..
Такие условия ника не устраивают.. ну что называется будем посмотреть через год, летом. Как дела будут. Бесплатно наверное эту Русь будут давать.. тем более у ника столько талантов жи ши через ы пишет.
Уж он то точно у нас что хитрее придумает..
Индюков заведет австралийских на лоджии своей редких краснокнижных и будет продавать, умоет тут всех.
Ну или по моему сценарию все вырастит и ник дальше будет в избе в своей сидеть и все взлетит в цене.. будем вспоминать этот момент.

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 00:50]

Нику надо ещё подождать, богатейшие россияне для него и его детей на квартиры копят, вон какой прирост, скоро приблизится доступность и тогда все заживём.. ну не в 40 же лет ему этим заниматься квартирами. Надо осмотреться в 60 надо.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Тут делятся наблюдениями за ценами соседних ЖК, поддержу тему.
ЖК Б-26 (Блюхера-Мира) «почти центр» (да простит меня Макс) в начале ноября 2024 однушка 43 кв.м. со всеми акциями 7,433 млн., сейчас так же с акциями 7,905. Не нравится мне формат студий, поэтому однушка с кухней гостиной 18 кв.м (евродвушка, как их называют).
Прошло 5 месяцев, казалось бы рост всего 6,3%, а вклад за это время дал 10%.
Но если берем семейную ипотеку и что есть возможность найти 1,5 млн. (20% по условиям программы) на первоначальный взнос, то в ноябре можно купить взяв чуть меньше 6 млн. ипотеку. После сдачи дома, аренда квартиры полностью закрывает ипотечный платеж.
А положив эти деньги на вклад получаем максимум 1,65 через 5 месяцев (и это если 24% годовых). А с учетом максимального размера семейной ипотеки 6 млн., для первоначального взноса на эту же квартиру нужно 1,9 млн.
Даже, если учесть выплату процентов в платеже ипотеки за пол года примерно в 150 тыс. Все равно 1,9 не выходит.
Вот и получается даже сейчас входной порог для покупки стал выше по семейной. Не думаю, что кто-то будет спорить, что цены вырастут сильно когда случатся следующие события:
1) окончание СВО,
2) снижение ставки ЦБ (ближе к 12%) и как следствия % по обычной ипотеке.
Так что поддержу Клински, что при наличии возможности взять семейную ипотеку и наличии первоначального взноса, ее стоит брать!

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 01:13]

Кладовки там 4 метра по 210 тысяч раньше были, в малом колличестве на -1 и -2 этаже.
Кто набрал тот молодец. Не самый показательный ЖК в плане роста и потенциала по квартирам.

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 01:24]

Зашёл сейчас посмотрел 580 уже стоят, за 1.5 года рост по кладовке почти х3. А она ещё не сдалась, не факт что потом ещё вырастит.. но это к вопросу о не росте недвижимости и не перспективности вложений в нее. Вопрос выбора, точки входа.

Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 07:35]

А что у нас было в 22 году? СВО началось. У нас второе сво ща начаться должно, или все таки перспективы окончания первого только?

Вы ведь просто предлагаете второй раз та той же хромой козе проехать которая уже убежала, при этом какой то дикий страх перед будущим чувствуется.


Так же точно сегодня двушка с отделкой той же площади в хорошем доме в прицентральном визе стоит 9200, берешь за всю сумму налом и ничего не платишь.
В вашем случае трешки вы наверное надеетесь сдать за 41 и покрывать платеж? А в моем тоже можно сдать и эти 41 не банку отправлять а себе на счет сразу и ехать на гоа зимовать.

Ну вот было у тебя 9 и приспичило недвигу добрать "внукам"- потерял ты потенциально доход со вкладов (в ближайший период только прогноируемый) - 180тр/мес. Зато за железобетоний свой держишься и щупать можешь.
Давай посчитаем этот вариант.
Упустил потенциально (считая за 3 года) - 180*12*3=6.5 млн доходности вкладов. Приобретешь - некий рост цены объекта (назовем N) + 41*12*3=1.48 млн с аренды.
Итого, доходность вложения составила
D1=1.48-6.5+N = N - 5млн
То есть чтобы в 0 выйти, надо чтобы рост вторичной недвижимости за 3 года с 9млн до 14 составил.


А было у тебя 2млн и взял трешку - потерял 40 тыр доходности с вклада, получил геморрой с постоянной сдачей но поимел какие то там перспективы окупаемости на горизонте 30 лет (когда в гробу уже положат будешь радоваться). 40тыр*12мес*3 года =1.44 млн дохода упустил. Ну, возможно жилье подорожает, на эту сумму, скомпенсирует отчасти.
Давай посчитаем. Изменение цены объекта примем за M. Причем М скорей всего меньше чем N, т.к. первичке относительно хорошей вторички расти некуда.
D2 = -1.44 + M

А вот третья схема когда никто ничего не покупал, а в конце берешь и покупаешь на вторичке тот самый вариант 1 - и вот тебе бетоний родной.
D3 = 180*3*12 - N = 6.5 - N

Допустим, N за три года у нас = 5 млн (нулевая доходность первого варианта)
Тогда
D1=0
D2 = M-1.44 <= 5-1.44=3.55
D3=1.5

Допустим, N за три года у нас = 3 млн.
Тогда
D1=3-5 = -2
D2 = M-1.44 <= 3-1.44=1.54
D3=6.5-3=3.5

Допустим, N за три года у нас = 2 млн.
Тогда
D1=2-5 = -3
D2 = M-1.44 <= 2-1.44=0.54
D3=6.5-2=4.5

Вот такие выкладки, всё зависит от степени роста. Ну и динамики ставки считал я за период три года чтобы как то отвязаться от уменьшения ставки.
Ну и выводы - если у тебя есть 9млн, и ты не веришь в большой рост, выгодна схема три. Чем меньше у тебя денег тем больше склоняешься к схеме 2.
Схема 1- странное решение, поэтому если у тебя есть деньги, лезть в нее в ближайшее время не стоит, чем мы и занимаемся собственно.

Да, можно возразить что через три года 20% никто не будет давать на вкладе. Зато можно 14% зафиксировать на 15 лет через ОФЗ. Если ты веришь что ставка сильно снизиться - то доходнгость через три года и вследующий 12 лет, очень порадует. Через облигации корпораций на 3 года тоже можно наверное попытаться и 20% зафиксировать на три, но менее надежно конечно.
А про офз я написал 14% - это с вычетом налогво уже. Сейчас от 15 до 15.5% там на длинных. Плюс может быть переоценка, те что 13.5% дают - они с дикой скидкой в 45%. Та может быть такой выстрел при снижении ставки что мало не покажется.

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 10:07]

Когда, какое, во сколько ?
Или это вы про то что все уже хорошо и просто так ставка ЦБ 21 и экономика работает как часы и все наладилось уже и все наберут себе жилья.


Ну вам виднее вы же специалист по сво, диванный эксперт.

Почему та коза была хромой ?
Почему эта модель не жизнеспособна и нельзя ехать.
Я же рассуждаю, сравним потом.
Привел примеры цен и способов 21,22, декабря 23 с ростом цен кратно на объекты.
Размышления по трешке Руси и возможности которые сейчас, нет, нет.
Сравним через год, вопросов нет.


Это вообще не понял. Какой страх?
Мне не принципиально будет ли цена на том же месте или будет рост.
Вы считаете что при инфляции 20,цена упадет, ок.

Клински, я поправил в моем посте выше , посчитал разные варики.
Вывод - все зависит от веры в рост и от превонач условий - точки старта , сколько утебя бабла. Заведомо выигрышных вариантов - их просто нет. А для некоторых случаев (есвли бабла нет - у тебя только 1 вариант), но если бабло есть - тут вариативность уже. И не однозначно всё.
У меня например нет 9млн, но и 2 вкладывать - из пушки по воробьям. Тем более в то что мне скорей всего не понравится как жилье для себя. А только как инвестиция. Зачем мне эта инвестиция я не знаю, т.к. сущности приумножать не люблю и будущее не разумею - не Ванга и не Жириновский, провидец наш.

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2025 09:40]

Прикол в том что растет у тебя недвижимость с суммы не 7.9, а с 4 вложенных как выше считал по не выгодной Руси, а ее считал так как боба написал что нику надо именно трешку и себе.
2 застройщику пв и 2 на вклад в совком, который перекрывает платеж.

Плюс какая ставка будет в 28..не понятно.
Может 21 будет казаться чудом и будет 31.
И сдавать уже можно начать в этом году.. соответственно будет рост объекта+сдача. По студиям это работает ещё интереснее, чем по трешке.
Даже в невыгрдной Руси сейчас плюс очевиден.
А если выбрать верно объект...

Ну вот к этому и пришли..зачем ему инвестировать, зачем деньги, зачем недвижимость..
Выше даже Москву предлагал, там есть выгодные варианты.. плюс ещё и прописаться можно за 10 лет до пенсии, сделать временную тут если надо, кому-то и не надо.Быть московским пенсионером..там ещё плюшки..
Будет зачем мне пенсия...

Зачем оборудования на балконе на 200 тыщ, для экономии 2 тысяч.. вот лучше бы это спросил зачем ?) и окна закрыл пластиком типа бункер..тоже зачем