Автоматическая оценка квартиры

Я с андроида заходил , проблем не возникло

А у меня не получается ввести номер дома с дробью.

Проверила свою квартиру, выставленную на продажу. Цена занижена.
Другие такие же квартиры - цена завышена.

Причем, на n1 отображается, ровно наоборот. моя цена завышена на 230 тыр
а на другие такие же - цена тютелька в тютельку, норм. причем те квартиры выставлены на 300-400 тыс дороже
То есть дельта от "моей средней цены" которую я "завысила" и цены на другие квартиры - около 600 тыс. Разница в качестве ремонта точно не 600 тыр.
Интересная логика у n1

Попробуйте через пробел, возможно найдет ваш дом.

Тут многое зависит от состояния, как мне кажется.
Я возможно вообще уберу этот пункт из оценки, т.к. каждый человек субъективно подходит к оценке состояния квартиры. А я стараюсь уйти от субъективности.
По поводу того, что при оценке разных подобных квартир цена скачет...
Даже в одном и том же доме, в зависимости от этажа цена может довольно сильно гулять. В одних домах с увеличением этажа цена будет расти, в других - падать, в третьих - оптимально будет по середине. Или в соседних домах (2 минуты пешком), но разделенных автострадой (например Машинная) или железной дорогой.
Кстати, я еще думаю над метриками и графиками, которые показывать. Если есть предложения по этому поводу, буду рад их услышать.

Адреса с дробью вводятся через букву "к", без пробелов, вплотную к номеру дома оказывается.
Еще один адрес проверила, занижение на 200 тысяч от цены реальной сделки, на днях совершенной.

А в процентном соотношении это сколько?
Просто в абсолютных значениях не имеет смысла информация о том, на сколько завышена или занижена.

6,5

Т.е. квартира, которая была продана за 3.077.000, оценена в 2.877.000?

Оценена в 3100, продана за 3300

абсолютно верно. я потому про кадастровую стоимость и написала. В моем случае у всех одинаковых квартир в одном доме кадастровая стоимость должна быть одинаковая или не сильно отличаться. Но какой разброс в ценах и оценке, простите за тавтологию.
Себестоимость одинаковых по технологии домов одинакова, а на окончательную цену влияет много факторов.
Должна быть какая-то начальная фиксированная стоимость, к которой добавляются все остальные плюшки: местоположение, этажность, вид из окна, ремонт и т.д.
Было бы круто понимать, какой процент в цене составляет район, например.

Между прочим строительные Теры и Феры до сих пор существуют. Несмотря на то, что по ним щас мало кто работает. НО! тем не менее, это утвержденные расценки, которые учитывают реальные трудозатраты, а не таджик-шараж-монтаж за черный нал с целью выиграть тендер, который естественно стоит меньше гос. утвержденных расценок.
Это я пытаюсь аналогию с кадастровой стоимостью провести.

это вторично. просто визуализация аналитики.
главное - правильный алгоритм.
мне кажется высчитывать среднее арифметическое по выставленным на продажу похожим объектам в корне не верно. многие определяют стоимость "пальцем в небо", прокатит-не прокатит, если что, сбавлю цену. совершенно не отражает реальность.

Пальцем в небо тыкает по-ходу )))
Ну и квартиры в одном доме могут быть разные - у одной вид на весь город, у другой вид на помойку и парковку ТРЦ :-)

Влияние района (палю инсайд :-) не так велико, как может показаться.
В силу того, что микрорайоны плавно перетекают один в другой. И даже внутри одного из них, разброс цен огромен.
Как показала статистика, гораздо лучше показывает себя четкое местоположение (координаты объекта / широта-долгота).
Именно по этой причине, в ближайших планах у меня реализовать живую тепловую карту цен, основанную на выбранных пользователем вариантах.

Этаж, этажность и состояние квартиры уже учитываются, но от состояния я попробую все таки уйти. По крайней мере сделать что-то типа: ваша квартира стоит 100 рублей без учета состояния / 110 рублей с таким-то ремонтом / 90 с таким-то. Что-то типа этого.

Если интересно, могу здесь показать диаграмму корреляции разных признаков между собой. Не думаю, что сильно раскрою секреты свои этим. :-)

Среднее арифметическое - вообще не показатель.
Если уж говорить о серединах, то медианное значение гораздо лучше отражает средние.
Кстати, для каждой выборки я показываю не только среднее/
Для примера: Купить однокомнатную квартиру на Пионерском в спецпроекте
Статистика, м2
Медиана выборки: 83729.5
Среднее выборки: 81790
Максимум выборки: 97442
Минимум выборки: 63235
CI нижний: 73568
CI верхний: 90012
Стандартное отклонение: 9691
И это уже после устранения выбросов по три-сигма.

академ в центр - нифига не плавно. вернее ваще не перетекает. Это я не про алгоритм, а про информацию для пользователей сайта.


за счет чего? только из-за возраста и материала дома в сухом остатке. стоимость кв.м. сильно не меняется при прочих равных


да! но этаж, все таки, надо учитывать. сильно критичный параметр. его даже застройщики учитывают. обратите внимание на ценник и методы продаж

Да, обратила внимание. Очень удобно. Но все таки важно, что является первоначальным источником данных

Вот эту бы информацию как то вытащить... Цена экспозиции и цена фактической продажи. и ещё взаимосвязь аппетитов и времени продажи :-D

Однозначно, причем, первый и последний не одинаково.
А еще в каждом районе/микрорайоне есть выпадающие из общего уровня цен объекты, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Да, круто и наглядно. Это можно и сейчас сделать. погрешность расчетов по все районам у вас одинаковая.

Да, вот это и должна быть погрешность, которую сложно учесть в алгоритме. и она минимальная. если она оказывает критическое влияние на конечный результат, тогда это уже не погрешность, а параметр.

Я имею ввиду, что на однотиповые варианты ценник гуляет от расположения внутри одного и того же района. Даже внутри того же Академа. Или пионерский. Или Уралмаш. Уралмаш - вообще песня, там ценник чуть не в полтора раза гуляет от расположения. Хотя район один и тот же.

Общее количество параметров, которые участвуют в оценке: 76.
Параметров со значительными весами: 20+. Остальные крайне низкий вес имеют.

Я отказался от учета микрорайнов по большей части из-за так называемого Центра. Люди готовы и вторчермет иногда в центр отнести (утрирую). Да и с другими микрорайонами ситуация не лучше.
Показатель широта-долгота - более объективный. И покупателю, как мне кажется, важнее инфраструктура, а не наименование района. А инфраструктура у меня учитывается при обучении.

Вот топ-10 характеристик по мере убывания их значимости:
total_area - общая площадь
rooms_count - комнат
lat - широта
wc_type - тип санузла
lon - долгота
floors_count - этажность
floor - этаж
release_year - год постройки
wall_material - материал стен дома
layout_type - тип планировки (смежные и т.д.)



Цена экспозиции и фактической продажи как раз таки у меня есть по данному временному отрезку. А вот срок экспозиции я не сохранял к себе в то время, увы. Вообще много чего не сохранял тогда, о чем сейчас сильно сожалею.




... что также говорит в пользу подхода с широтой и долготой, а не в пользу оценки по району.

Тип санузла сильно переоценен, на мой взгляд.
Этаж и смежность сильно важнее.

:-) Здесь ключевое словосочетание "на мой взгляд".
Нейронка оценила ВСЕ варианты за последние 5 лет, чтобы свести веса.

Вес типа туалета в 1,37 раза выше, чем вес этажа и почти в 2,5 раза выше, чем у типа планировки.

Кстати, должен уточнить, что для разных комбинаций развесовка может отличаться полярно. Это я привел веса для всех объектов за весь период.

[Сообщение изменено пользователем 23.10.2018 12:46]

Поняла в чем прикол. У вас под типом планировки понимается смежность, а не хр-бр-уп-пн
Кстати, тип квартиры как параметр вообще никак не учтен. Считаете, что 9-этажка 70-х годов и современная 9-этажка никак по цене не отличаются, если это два соседних дома?

[Сообщение изменено пользователем 23.10.2018 12:55]

Два соседних дома
1. Будут отличаться координатами все равно. Я уже писал, что дома через улицу могут крайне жестко отличаться.
2. Если они отличаются датами возведения, тут вообще радикально может отличаться.

И в подавляющем большинстве случаев у меня получается определить тип перекрытий дома, что в сочетании с материалом стен тоже очень сильно помогает понять, с каким типом дома мы имеем дело.

Если под типом квартиры понимать УП, ХР, БР и т.д., то все эти хрбрпр легко отождествляются через количество комнат + площадь + год постройки. Ушел от этого показателя также из-за частых не корректных указаний продавцами.