Как сейчас продается загородная недвижимость.

планы этажей на разлиновке в масштабе, общий объем в общем-то понятен по всем зонам... но для ленивых лучше цифрами написать ))

странный гараж в два этажа с подписью - фасад

вы о чем, вообще? на 14м фото фасад 2х этажного дома, обтянутый ветрозащитной пленкой, справа одноэтажный гараж из блока

Продавать не собираюсь!
Отмечусь просто для статистики.

Характеристики места:
ИЖС, поселок в 15мин (на машине) от ближайшей трамвайной остановки, 25мин до метро, по хорошей дороге. Направление "Северо-запад".
Из общественного транспорта ходят: маршрутки, автобусы, электричка.
В поселке есть: пожарка, сбер, почта, школа, садики, магазины и даже клуб.
У меня дом в отдельной части поселка, вдали от ж/д (не видно не слышно) и центра поселка. Но, вблизи к озеру (100м до берега).
Новые электро сети: ТП, ж/б столбы, СИП, освещение улиц, 3 фазы.
100% газификация. Подстанция и сети относительно свежие.
Из недостатков:
1. недалеко гранитный карьер (не видно, не слышно)
2. улицы пока не асфальтированы (но, и грунт крепкий, "скала" кругом)
3. много старых домов (около 80%)

Характеристики дома:
Площадь по БТИ 255квм. Это с холодным подвалом 80квм.
Отапливаемая площадь 160кв.м.
Есть парковка под навесом 70квм. Потенциально, достраивается до гаража 70квм.
Стены дома 55см крупноформатная теплая керамика Поротерм (Porotherm) с теплой штукатуркой.
Вент-каналы и дымоходы Шидель (Shiedel).
Крыша ЦПЧ "Балкик тайл" 330кв.м.
Утепление базальтом Роквул 25см.
Пароизоляция и мембрана гидрозащиты: Delta Reflex & Delta Vent.
Лестницы ж/б монолит. Перегородки Поротерм.
Отопление газовое. Котельная обвязка на меди. На всей площади 1-2 этажа теплый пол. Дополнительно, радиаторы. В резерве электро котел. Потенциально, камин/печь в гостиной (дымоход есть).
Окна-двери Тепловин люкс (теплые).
Полы 1 этажа - 100% керамогранит. Пол 2 этажа - ламинат (ванная керамогранит)
Отделка не завершена... нет потолков на 1 этаже. Подразумевается подвесной "деревянный на балках".
Септик 5 куб с фильтрационным колодцем 8 куб.
Скважина 25м. Вода хорошая.

Участок и благоустройство:
8 соток... (капец как мало!)
Фасадный забор деревянный на ж/б столбах. Ворота откатные 5м с ДУ.
Высокие грядки в огороде. Молодые яблони, груши, вишня, слива и т.п. 4 года.
Старая баня - под снос. На ее место предполагается теплица.

На данный момент страховая оценивает и берет на страхование дом под 12млнр.
Себестоимость дома 5,3млнр + часть внутрянки и благоустройство 0,7млнр + участок 1,5млнр = 7,5млнр.




Наверное, сейчас по себестоимости, около 8млнр, такое не продать...


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Фотография из Фотогалереи на E1.ru



П.С.
На соседних улицах участки сейчас продаются от 2млнр.
С домами от 3млнр. С реконструированными старыми домами, от 5млнр.
Среди соседей, и в ближайших кварталах есть несколько приличных современных коттеджей 10-15млнр.



[Сообщение изменено пользователем 13.02.2018 11:41]

Страховая конечно загнула цену за дом, ведь страховая премия в процентах от стоимости.

Простите, но это глупость. При неадекватном завышении стоимости, премия повысится всего на пару тыс.руб. А выплачивать (если что) придется на несколько млнр. больше... :-D
СК уже давно не страхуют все подряд "не глядя". А те компании, которые так делали, постепенно прогорают и вылетают в трубу. На большинство Федеральных благополучных компаний работают конторы независимой экспертизы. И к сожалению (для меня как страхователя), при определении экспертами стоимости дома, не всегда можно подтвердить все фактические затраты. И стоимость дома как правило ЗАНИЖАЕТСЯ экспертами. :-(
И тем не менее, пусть будет застрахован хотя бы с несколько заниженной стоимостью, чем совсем никак. :-)

Нет, можно конечно пойти в ту СК, которая оценит мой дом с моих слов и по фотографиям. Но, случись чего, потом заколебешься судиться с этой СК и отстаивать половину не выплаченных средств по причине якобы "неоправдано завышенной стоимости дома при оформлении".
Я считаю, если уж решил страховать, то надо делать это там, где делается как положено и риски получить отказ, минимальны.




[Сообщение изменено пользователем 13.02.2018 12:49]

Застраховать и сжечь предлагали уже?

во первых, это тюрьма... :-(
А во вторых, рука не поднимется на такое. В этом доме своих сил вложено лямов на пять :-D и уже "целая жизнь прожита" - 4 года в эксплуатации.

Это как бы купить щенка недорого. Кормить, гулять, лечить, заботиться всяко. Потом застраховать и пустить гулять на трассу... :weep:

Такой дом лямов 9-10 и должен стоит, а продавать дешевле - уж лучше жить там:-). :-)

Вы сами сказали ваш дом за 8 не продать. Выходит цена завышена на 4 млн.руб. Это, снова по вашим словам, пара тысяч. Страховка дома в 12 млн. руб. - 6 тысяч или 0,05% от стоимости всего дома? Что за страховая, такую же хочу)

Во вторых у вас же не деревянный домик, какова вероятность его полного разрушения? Полную сумму страховки выплачивают только при полном уничтожении имущества, в остальных случаях – стоимость восстановительных работ. А как правило, при том же пожаре, остается часть стен и фундамент.

Т.е. вы переплачиваете за страховку в полтора раза, а риски для страховой минимальны.

Простите, но Вы продолжаете писать глупости :-)



я не утверждал, что мой дом не продать за 8. Я лишь выразил предположение, что "НАВЕРНОЕ, сейчас за 8 не продать".
И какая связь у себестоимости, с Рыночной стоимостью?
Независимые эксперты не знают себестоимости каждого дома. Они учитывают много факторов и в идеале считают фактическую стоимость дома, без учета местоположения, удаленности от города, стоимости участка, окружающей инфраструтуры и вида из окон.
По этому Рыночная стоимость дома может существенно отличаться от "экспертной", в бОльшую сторону.

Простите, про страховку за 6тр, это Вы откуда взяли? 8(



Да, домик не деревянный. Но, от этого не легче. Гляньте статистику по пожарам в частном секторе. Наверняка увидите, что в 99% случаев, "каменные" дома тоже сгорают* до основания, т.е., до фундамента. Даже если кирпичные (газоблочные и т.п.) стены остаются на месте и на них остается ж/б перекрытие, то после хорошего пожара все это уже нельзя вторично использовать, т.к. и стены и перекрытия были перегреты и потеряли бОльшую часть несущей способности.
В СК тоже не дураки сидят. При подобных ситуациях, фактический ущерб так же считают независимые эксперты. И считать "годными остатками", сохранившиеся обугленные стены и полопавшиеся перекрытия, которые придется в любом случае снести - могут только шарлатаны и мошенники.
Фундаменты обычно действительно сохраняются и могут быть использованы вторично. Но, в общей стоимости дома эти остатки не занимают существенную долю. Так что ничего страшного, если вычтут из полной страховой стоимости 8-10%.


* Пожары, в которых выгорела одна-две комнаты и успели потушить, нет смысла рассматривать, т.к. эти случаи единичны и бывают крайне редко. Но, даже при этом, выплата по ущербу в большинстве приличных СК бывает достаточной, чтобы компенсировать затраты на восстановление.

П.С.
Риски для страховых по недвижке действительно не очень большие. Но, не по тому, что они как то криво считают или плохо выплачивают. А по тому, что страхуют свои дома все больше, а горят они не все и далеко не каждый день/месяц/год.

[Сообщение изменено пользователем 13.02.2018 16:44]

Дальнейшее продолжение дискуссии считаю неконструктивным. Если хотите разобраться в теме почитайте Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и Ст. 947 ГК РФ.
А про то как считают "независимые" эксперты не надо рассказывать одной из них :-)

Если хотите узнать что такое действительная стоимость, то вот еще для ознакомления:
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" статья 7.

[Сообщение изменено пользователем 13.02.2018 17:07]

Отсутствие подшивы и водосточки , лишний раз подчеркивает , что строили на от.....сь

После лицевой кладки...и подшива и водосточка..

Это не правильно. По уму , надо крышу разбирать , что бы поставить водосточку по науке

Соглашусь, что не правильно, но не критично, просто чуть дороже. Нужно было заводить дом под крышу, не успели с этим, решили оставить после облицовки, все равно леса поднимать до самого...

Если тема будет сводиться к вопросам продажи одного дома - она будет закрыта :ultra:

ну, чтобы разбавить тему ;-)
осенью приметил три дома (Бобровский, Токарево, Ключи) материал стен твин и кирпич, участки 12-17 соток, все три с газом, два нуждаются в косметическом ремонте, площадь 130-250 м2, все с гаражом, цена 4,4-7,5 млн
развитие событий:
- хозяин одного говорил, что если за зиму не продаст, снимет с продажи, доделает фасад и благоустройство участка и будет продавать дороже. Дом уже снят с продажи, хозяин готовится весной реализовать угрозу доделать начатое.
- хозяин 2го грозился, если не продаст до НГ, снимет с продажи и к сезону поднимет цену. Сейчас варианта в продаже нет, то есть хозяин либо продал, либо ждет сезон
- 3й дом с хозяином не общался, но вижу что с осенних 4,4 млн поднял цену до 5,3 млн
вот я один в этом вижу весьма сомнительную логику? ты пытаешься продать дом в несезон по цене Х, дом НЕ продается. Наступает сезон, что это означает? По мне это означает, что у тебя растут шансы продать дом по цене Х. Но хозяин поднимает цену на Х+1 млн. Имхо, этим он убивает все появившиеся шансы продать дом. У кого какие мысли?

Да!

как вы определяете сезон для индивидуального жилья? Это ж не садовый домик.Он всегда примерно одинаково продается.

это не я определяю, а продавцы так говорят
к тому же не секрет давно, что многие дома, пригодные для ПМЖ, покупаются, по сути, как дачи и в режиме ПМЖ там живут только май-сентябрь, на зиму уезжая в город

вот это самый спорный вариант, вложить деньги в утепление, когда покупатель скажет, что мне и голого блока хватило бы, покрасить фасад, а покупатель скажет, а я хотел вентфасад, сделать благоустройство, а покупатель скажет, что хотел совсем иначе все
имхо, это как в ремонт вложиться и пытаться отбить деньги при продаже

Вот верно, лучше скинуть цену на доделки новому собственнику :-) .

возможно, логика простая: дом без отделки выглядит неприглядно. Если отделка нормальная, то она может в значительной степени облагородить дом, скрыть огрехи, придать законченный вид и улучшить его восприятие.

Например:

Было:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Стало:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru




Было:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Стало:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Разница в 1 сезон и в 100тр довложенных денег.
И это еще дом до конца не отделан. Не хватает декоративной штукатурки первого этажа, ставней на окнах, ограждения террасы, отделки парковки под навесом и еще дофига мелочей. Но, выглядит уже так, что уже позволяет предствить конечный результат.


П.С.
ВНИМАНИЕ! Дом не продается!
Привел просто как картинки.



[Сообщение изменено пользователем 20.02.2018 13:49]

именно но так, но возвращаемся к тому, что например, в вашем варианте я бы захотел другую отделку фасада, например, вертикальную черную доску на оба этажа (это пример, не будем спорить об уместности такого фасада в случае Алекса)