Прожада в рассрочку и ипотека в силу Закона

Добрый день!
Имеем цепочку:

Гражданка А приобретает в ипотеку квартиру, принадлежащую гражданке Б. Ипотека оформлена таким образом, что деньги гражданке Б выдаются после регистрации прав, то есть через десять дней после сделки.

Гражданка Б имеет желание приобрести мою квартиру за наличный расчёт в рассрочку, то есть внести мне аванс 10% стоимости квартиры в день сделки по продаже своей квартиры, сдать договор на регистрацию с обременением (ипотека в силу закона) в мою пользу, подождать когда с ней рассчитаются за её квартиру, отдать остаток суммы мне, снять обременение.

Подождать с оформлением сделки до получения ею денег от банка и оформить сделку единовременно, сразу с передачей всей суммы она (и её риэлтор) отказываются наотрез, говорят фразу "на разрыв сделки мы не пойдём" (прямо как "ни единого разрыва", ага.)

В проекте договора написано: мне платят 10%, затем в течение 14 дней остальное, после того как со мной рассчитались, я обязан в течение десяти дней освободить жильё. Вроде всё выглядит логично: сначала со мной рассчитываются, потом я освобождаю жильё и снимаю обременение

Какие могут быть подводные камни при такой схеме?
Право собственности от меня переходит в момент подачи договора. То есть квартира по факту уже не моя. Но у меня в залоге и я в ней живу.

Что может пойти не так?

а если сделать так: прописать условие, что идете в рег палату, при оплате покупателем всей стоимости? Не надо делать обременений на 10 дней. Аванс остается таким же.
Если вы все равно живете в квартире и освобождаете только через две недели, для покупателя должно быть все равно.

Вот именно. Я не знаю, чего они сопротивляются :-(

Например того, что вы откажитесь/передумаете продавать квартиру, они останутся с деньгами на руках и без квартиры, нужно будет искать другой вариант, а если это единственное жилье, то переезжать ей некуда.

У них на руках договор, нотариальный. По которому я обязан взять деньги(всю сумму) и отдать квартиру. В чём проблема?

В том, что за 10 дней Вас может переехать машина, Вы можете улететь в теплые края без экстрадиции в РФ и прочее. Притом, что на руках у Вас уже будет 10% от квартиры и квартира пока на Вас.

А если сделать, чтобы у меня на руках 0% квартиры и она на мне?

Так-то я тоже рискую - покупатель через тря дня (нотариальная сделка) получает свидетельство на квартиру, прописывает туда себя и ребёнка, потом получает деньги за свою квартиру, на радостях напивается/покупает билеты на Гоа/сдаёт их в фонд помощи голодающим барсукам и... что дальше?

Я квартиру не освобождаю, потому что денег нет. Они требуют освободить так как прописаны с маленьким ребёнком. Как в этой ситуации юридически что будет?

Продать другим? И не ломать голову? :-)

Были бы они, эти другие :-D

Ну тогда остается довериться этим, на то они и обременение делают, чтобы Вам спокойнее было.

Без обременения и разговора о таком быть не может.
Короче, поеду-ка я к юристам

Кстати, какие ещё есть рабочие способы защитить покупателя от отказа продавца продавать квартиру?

Предыстория вопроса (или немного мыслей про риэлтора и УПН)



Угораздило меня продавать квартиру. Вариант простой: все собственники взрослые, покупалась в ипотеку, ипотека выплачена, перепланировок нет, все свидетельства получены, всё как нужно.

Приходит покупатель на осмотр - мужчина. Вроде всё ему нравится, но надо утвердить с супругой. На следующий день приходит супруга, смотрит - всё нравится. Далее звонок от риэлтора - Ваша квартира нравится, готовы покупать, давайте торговаться. У меня нормальный вариант по покупке намечается, поэтому и торгуюсь и соглашаюсь на нотариуса за свой счёт, лишь бы вариант не ушел.

Риэлтор хочет посмотреть документы - только у них в офисе. Сама приехать типа не может. ОК, приезжаю - агентсво в членах УПН, вроде как уровень должно показывать.

Риэлтор хочет встретитья, чтобы я мог взять задаток - только у них в офисе. "и пожалуйста, успейте до 17:00". Приезжаю в 17:00 - на месте нет, звоню: вышла в магазин, тут рядом уже на кассе. В 17:30 появляется, делаем договор на задаток. Чётко оговариваем и отражаем в договоре - деньги в день сделки. Снимаю квартиру с продажи.

За неделю до сделки выясняется: деньги мне будут переводить безналом из их банка(который лично мне доверия не внушает). Не соглашаюсь, предлагаю назначить сделку на любой другой день, но с расчётом в моём банке, нал или безнал. Риэлтор в отказ по причине "мы на разрыв сделки не пойдём и наличку возить не будем!" Повторяю свои условия - вы придумываете как доставить деньги в удобный для вас день и делаем сделку. Переведите со своего счёта на свой счёт, я даже комиссию вам оплачу, и подожду, не надо с наличкой по городу ходить. Так неделю разговариваем, выясняем и.т..д. - в итоге, покупатели согласились. Вроде как всё нормально, НО: за день до сделки выясняется, что банк покупателей их квартиры отказал в выдаче налички в день сделки(ну, не зря же он мне доверия не внушал, ага?), соответственно в день нашей сделки покупателю моей квартиры платить нечем. Банк выплатит только после гос.регистрации, то есть через десять дней. Предлагаю подождать до момента выплаты - в ответ слышу "мы не пойдём на разрыв сделки!". Просят вернуть полученные мною 10т.р. Отказываюсь, так как я со своей стороны сделал всё договорённое в полном объёме, а также в случае отмены сделки понёс прямые расходы (не считая часов времени выслушивания потоков сознания риэлтора) и это они не стали покупать у меня квартиру. Окей, через некоторое время перезванивают - давайте спасать сделку, приезжайте к нам, поговорим с покупателями по всей цепочке. Только, пожалуйста, пораньше - у них там дети малые. Отпрашиваюсь с работы, приезжаю в 16:00, выясняется - поговорим мы с покупателями только по телефону, а сотрудникам просто домой пораньше хочется 8(

Предлагают вариант 10% предоплаты - договор у нотариуса - сдача в МФЦ с обременением в мою пользу - расчёт в течение 14 дней - освобождение квартиры - снятие обременения. Со всех сторон убеждают в безопасности для меня такого варианта, по причине того что обременение есть и если они не платят в срок я имею право расторгнуть договор.

Читаю предложенный договор и понимаю - ответственности сторон в нём фактически нет,, конкретики нет, одна "вода".

Еду к юристам, читаю нормативку и понимаю - расторжение договора при неоплате невозможно. То есть мне фактически предлагается отдать квартиру за 10% стоимости и расписку что должны остальное и даже отдадут. когда-нибудь. Может быть. Наверное. Высказываю свои опасения и говорю что я такую филькину грамоту подписывать не буду. В очередной раз предлагаю подождать получения покупателем всех денег по его квартире и сделать сделку по покупке моей - в ответ опять "мы не будем разрывать сделку".

То есть по логике риэлтора если её клиент продаёт свою квартиру(которую обязан освободить через месяц после сделки) и остаётся при своих деньгах - это недопустимо, это называется "остаться на улице" (как будто моя квартира в районе самая последняя, а в соседнем районе за эти деньги нельзя купить готовую новостройку с получением ключей на следующий день).
А то что я в их схеме на какое-то время остаюсь без денег и без квартиры - это нормально и "все так делают".

Причём, покупатели производят впечатление адекватных людей и мы с ними явно могли бы нормально общаться - а риэлтор закладывает в их головы какие-то беспочвенные страхи, снижая уровень доверия, не знает юридические аспекты своей работы, да и похоже что врёт обеим сторонам.

Сижу и думаю: с одной стороны у меня и новая квартира у застройщика уже забронирована, и ипотека одобрена, жалко упускать. И схема вроде как в интернете описана, работают по ней.

С другой стороны - мутный риэлтор, мутная схема, мутный договор и вообще всё через пень-колоду.

И вот возникает у меня два вопроса:
1. Если риэлтор не отвечает за исход сделки, если сама сделка проводится через нотариуса (который материально ответственный за свои ошибки), если риэлтор делает всё возможное, чтобы настроить продавца против себя - зачем брать такого риэлтора?
2. Если такие в УПНе "высокие нормы профессиональной этики", то как в их понимании должны выглядеть "средние" или, не дай Господь, "низкие" нормы?

[Сообщение изменено пользователем 24.09.2016 02:34]

предложите покупателям расчет через банковскую ячейку - можно без риэлтора прямо в их банк пойти и найти человека, который будет выдавать деньги - он все расскажет и покажет

Они хотят зарегистрировать сделку до того, как у них окажутся деньги. То есть им пока что нечего даже положить в ячейку.

Серьезно?
Просят вернуть задаток?

Ага. Мотивируя тем, что "мы по Вашей сделке работали, теперь что, покупателю эти 10 т.р. из своего кармана возвращать?"

То что условия, на которых мы договаривались при оформлении задатка, они как-то сами поменяли, это ничего. Они же работали.

все же еще раз уточню : в договоре фигурирует именно слово "задаток"?

Нет, тут они хитрые, поэтому если будут упорствовать, придётся судиться, не за 10т.р. а за принцип. В принципе, если даже мои прямые расходы посчитать, то так примерно и выйдет.

Я для себя вижу три сценария:
в одном мы всё-таки делаем сделку на нормальных условиях, во втором расходимся тихо-мирно при своих (кроме нервов), в третьем - судимся за мои расходы (а заодно делаем им хорошую рекламу, как юр.лицу так и персональную).

[Сообщение изменено пользователем 24.09.2016 02:15]

:facepalm:

То есть слова "задаток" в договоре не было. С чего ВЫ его привели?

С того, что оно было озвучено как мною, так и риэлтором. (в контексте темы - этика, профессионализм, вот это всё.) В устной речи и она и я называли эту сумму так. И в момент разговора о нежелании возвращать данную сумму я назвал её "задатком", и меня "на удивление" поняли.

Понятно, что если идти по плохому варианту - придётся вернуть им эту десятку, но выставлять свои расходы.

[Сообщение изменено пользователем 24.09.2016 02:22]

А вдруг какие то еще слова в длинном посте ... ну не совсем соответствуют действительности?

и заодно можно со списком "расходов" ознакомиться? :-)

А давайте для продолжения диалога по существу, сделаем тон дискуссии менее "токсичным"?

Какие моменты у Вас вызывают сомнения?

[Сообщение изменено пользователем 24.09.2016 02:53]

да после вольного использования слова "задаток" вместо "аванс" как то и в остальном начинаешь сомневаться..
И часть претензий к агенту именно за то, что агент больше защищает интересы ТОЙ стороны. Хотя это как бы естественно.
Не защищаю агента, но если копнуть глубже ... то можно копнуть глубже :-)

ЗЫ. Ну про "расходы" интересно. Чего тут на форуме за годы существования не хотели "отнести в расходы" :-)

Ну уж один-то вид расхода, который есть при подготовке каждой сделки, вы точно сами знаете. Копеечный, но без него никак.


У меня складывается ощущение, что агент просто не хочет работать.


Да хоть копай, хоть не копай, суть одна: договаривались, что я получаю всю сумму на своём счёте, в своём банке, в день сделки.
Риэлтор предлагает варианты "не в моём банке" "не на моём счёте" "не в день сделки" и даже дошло до "не всю сумму", пытаясь убедить меня в полной безопасности этих методов. И каждый раз вскрываются обстоятельства, говорящие об обратном. Риэлтор говорит - сделка в пятницу, деньги у вас будут уже к концу дня, максимум на следующий день - я говорю что хорошо, если так, то я согласен. Звоню в их банк и от сотрудника колл-центра узнаю, что реально это может быть и через три рабочих дня. Фактически - с пятницы до четверга, почти неделя. О каком доверии к профессионалу может идти речь, если профессионал не знает или сознательно замалчивает такие вещи? Со следующим вариантом следующая нестыковка, со следующим - следующая.

В итоге я отказываюсь от всех "интересных предложений" и требую вернуться к тому, с чего начинали. Клиенту от такой "заботы" риэлтора стало легче?

Потом предложили вариант "не всю сумму, с обременением", типа я со всех сторон защищён законом и договором. Звучит разумно. Выясняется - нет, не так. Моё - только обремение, ни денег ни квартиры нет, договор пустой и уже не расторгнуть никак, только выбивать деньги через суд и потом приставов.
Профессионал всего этого не знает или старательно замалчивает?

А без вот этого т.н. "профессионала", уверен, договорились бы спокойно. Покупатели дожидаются своих денег в своей квартире, потом платят сразу всю сумму мне и сразу же имеют жильё без обременений.