спад цен на недвижимость

да была новость что в том году была рекордная сдача кв.м. но это все не скачко образно происходит и на фоне того что жилья на самом деле всеравно мало и 5-ти этажки послевоенные скоро польностью придут в негодность и в 90-е никто вообще почти ничего не строил домов вы посмотрите много ли домов в продаже 90-99года постройки их почти нет все дома либо при камунягах поспроены были либо после 2001 года. Но тенденция хорошая главное чтобы не затормозилось все из-за кризиса когонибудь как в 2008-2009годах

[Сообщение изменено пользователем 02.10.2013 11:49]

Экономика работает из-за того, что жилье покупает конечный потребитель, а не "инвестор" - перекупщик. Они помогают экономике только на начальной стадии строительства, т.к. рискуют свободными средствами, а не последними и единственными, которые не соглашаются сразу вкладывать конечные покупатели. В остальном такие инвесторы - паразиты общества и отпадут сразу же, как только сдохнет конечный спрос

Вас сильно огорчает когда застройщик кредитуется не банком? Обидно вместо банковских 20% годовых оплачивать тоже самое инвестору?

в точку хорошо что есть люди которые понимают это



паразиты общества законы придумывают идеосткие и взятки берут с застройщиков за то чтобы пдключить дом к комуникациям или выбить участок под строительство вот это паразиты, а это инвесторы а то что вам это не нравитсья это ваше личное дело я лично вижу только пользу от их наличия так или иначе квартир из-за них строиться больше.
Кстати вот чисто практический вопрос, вот предположим заработали вы 3 млн. рублей что бы вы сделали с ними? навклад положили или квартиру купили или еще может какой вариант?

Есть ещё один вид паразитов! Они деньги в банк несут и проценты получают! Наживаются на людях, которые кредиты под бешеные проценты берут! Предлагаю у всех всё отобрать и поделить! :-D

Ага, в ТКС или в Банк Пушкино под 17 % годовых, а потом считают здесь доходность за пять лет ... до поры до времени.

Я против! :ultra:

А я не оплачиваю банку, т.к. принципиально не беру кредитов и не оплачиваю инвестору, т.к. не планирую покупать жилье на вторичке :-) Вообще, меня огорчает большей степенью не само наличие инвесторов, а несовершенство законов и бездеятельность государства. Когда оно допускает критически большое количество откатников, чиновников, перепродажников и посредников. Вообще данный месседж сводится к себестоимости жилья, будь у нас прозрачная система в строительстве с действующими конкурентными процедурами, инвестиции в стройку не были бы так заоблачно высоки в Екб, по сравнению с другими городами, а тут уже не столь частные инвесторы бы двигали этот процесс, как конечный спрос.

Думаю, что вложил бы их в строительство дома за городом.

вооот и я хочу ну или квартиру побольше но для этого мне надо набрать эти 3 ляма и я рассматриваю реальные способы сделать это и недвижка наиболее надежный способ даже если и упадет то и дуом строить будет тоже дешевле наверняка а вот деревянные да и любая другая валюта не надежные вложения могут подвести.

Вам об этом и толкуют, что в новостройки уже заложены расходы застройщика на заёмные средства. Так какая вам разница, кто инвестировал в застройщика частник или банк? Покупая новую квартиру у застройщика, вы всё равно заплатите определённый процент.

Я с вами согласен - это естественная маржа застройщика. Логика такая, что чем конкурентнее среда застройщиков, тем ниже цена при том же конечном спросе. А частные инвесторы аккумулируют большое количество квартир в одних руках, эмулируя конечный спрос, как турбонаддув, и надувая пузырь цен на определенном конечном спросе. На них, к тому же играет масштаб капитала - они богатеют быстрее людей, кто еще без капитала, на раздувающемся рынке, и аккумулируют еще больше квартир. Наступает момент, когда узкая группа людей уже отрывается на недостижимую для остальных высоту и она становится все более недостижимой. Это классическое: "богатые богатеют, а бедные беднеют" Самораскручивающийся механизм при фиксированной величине тех, кто покупает жилье для жизни. Растет количество пустых квартир в домах и квартир, которые сдаются. Оттого я, например, как желающий приобрести квартиру для жизни, теоретически вынужден оплатить эту раздутую составляющую (или отказаться от покупки). Кто-то влезает в кабалу - его право, не буду осуждать. Вообще это пишу к тому, что цена оторвана ввысь во-многом искусственно и вопрос не в оплате маржи на строительство, а в оплате сверхдоходов узкого круга людей при покупке жилья :-) Это же долго не может продолжаться, судя по обстановке, уже потолок наступает, маховик тормозится

[Сообщение изменено пользователем 02.10.2013 18:21]

С 700 тысячами собственных средств, маткапом и остальным в ипотеку, Вы, при всем уважении, вряд ли относитесь к классу инвесторов, о которых тут идет речь. Вообще говоря, влезание в ипотеку не есть инвестирование и вложение средств, как понимаю. Инвестирование - это вложение "свободных" средств с целью получения максимальной прибыли, а не удовлетворения потребностей )

Продолжаться может долго. Фазы только меняться будут, то подъёмы, то спады. На спадах можно опять же ещё больше обогатиться и ещё больше аккумулировать подешевевшей недвижимости.

Я считаю вот тут вы не правы! Людей под дулом пистолета заставляют иботеку или кредиты брать? У них есть выбор брать или не брать. А вот когда они всё таки её берут и несут жадному «инвестору», они тем самым поддерживают не адекватные цены на квартиры, с мыслью все ровно деньги не «мои», ну подумаешь на 500т больше иботеку возьму, в «свою» квартиру то я завтра заеду, кредит то на 50 лет авось пронесет и все нормально будет. И вот когда они это делают, то у людей которые не обращаются к заёмным средствам, которые хотят купить квартиру ДЛЯ ЖИЗНИ, а не для инвестиций, выбора не остается вовсе. Либо брать квартиру по конским ценам, либо строить дом....

Для этого и существует госрегулирование. Думаю, что Путинские чиновники ради популизма легко эту пенку "инвесторов" могут срезать, пожертвовав даже чиновниками региональными, как недавно срезали накопительную и уже негосударственную часть пенсии на год
ЗЫ. Хочу добавить, что "срезать" уже пытаются. Обыски в водоканале, Екбэнерго, активизация работы ЕЭСК по техприсоединению. Обыски у Тунгусова, возня в гордуме против кланового лобби. Очень важная передача землеотводов на строительство в МУГИСО (как там не возникал Крицкий по этому поводу). Активизация Брусники-Урал, Эфеса, Синары, составление списков ветхого жилья на кучу бараков. Ну и посмотрите на растущий объём строек даже при стагнирующих ценах на жилье. ИМХО - федеральный тренд, который двигает Куйвашев, а задуман он в Мск (и указ даже от Пути есть такой майский). Постепенно и налоги на третьи квартиры задерут, тут я не сомневаюсь. Хотя и у тех, кто в банках деньги держат, трудности весьма вероятны. Так что в чем хранить - вопрос открыт

[Сообщение изменено пользователем 02.10.2013 18:46]

Да я вообщем-то о другом тут сказать пытался. Что люди честно заработали свои деньги и вправе решать, куда их вложить. Когда человек свои кровно заработанные деньги кладёт в банк и получает с этих денег процент. Считается, что это нормально. А если человек такие же кровно заработанные вложил в строительство, и потом получает тоже процент то он халявщик. Такая логика тоже не правильная. Рисков в строительстве больше, поэтому логично, что и процент больше, чем банковский. А может так получиться, что и во все без денег останешься.

Да я вообщем-то тоже о другом тут сказать пытался. На мой взгляд ключевое слово тут ЧЕСТНО заработанные. И и если бы «инвесторы» покупали на ЧЕСТНО заработанные, то их было бы не так много из общей массы покупающих квартиры, и они не имели бы возможности сильно влиять на стоимость квадратных метров. Но сдается мне что любой чиновник который который «освоил» бюджетные средства и положил их себе в карман считает их ЧЕСТНО заработанными отсюда и все проблемы. Бывший министр обороны и его собратия не помню сколько миллиардов у крали и я не удивлюсь, что и недвижимости на них накупили в Москве. ИМХО

:-) А куда вы относите те квартиры, которые застройщик, что бы списать с баланса и не платить налоги, переписывает, как долевку , на подставных лиц? Их на порядок больше инвестиционных

Ну я же рассматриваю "отрегулированную" систему - там такого нет, ибо все строят честно и много. А в реальности, в случае проблем в экономике эти квартиры застройщик для решения проблем будет вынужден скинуть на рынок со значительным дисконтом для быстрого оборота. Да и вообще вскоре после сдачи эти квартиры все равно будут выставляться на продажу, какой смысл крупному застройщику держать большой квартирный объём. А вот частный инвестор может их и "подержать", т.к., как правило, у частников меньше обязательств.

А что он теряет?

Застройщик теряет:
1. Скорость оборота средств,
2. Объём средств на следующий оборот,
3. Несет риски проигрыша при колебаниях цен,
4. Имеет низкую ликвидность активов (по сути возвращение к. п.1),
5. Должен иметь систему администрирования фиктивными активами (потери на штат и т.д.)
Описанная вами схема работает для застройщиков на растущем рынке с большой доходностью строительства и низкой конкуренцией (как у нас в городе). При увеличении конкуренции в отрасли строительства и отсутствии сверхдоходов при продажах наличие бетонного сложноадминистрируемого актива потянет застройщика вниз. Это мое мнение. Теоретическое ) Практически у нас в городе был растущий высокодоходный рынок жилья, такая схема имеет место быть. Но сейчас намечается перелом, как будет дальше еще сложно сказать

"Умом Россию не понять...." (с) :-)

откуда вывод о "низкой" конкуренции застройщиков в Екб?
что для вас является свидетельством достаточной или высокой конкуренции в отрасли?
По-моему конкуренция вполне достаточна, ибо иначе любой застройщик мог бы задрать цены и все равно продать построенные объекты. Однако в таком случае у него просто не будут их брать, т.к. есть еще несколько таких же или менее крупных застройщиков, которые в таком случае удовлетворят потребности покупателей.
Для меня такая ситуация является свидетельством достаточной конкуренции. Ты можешь выбрать себе объект от любого производителя.
Но, разумеется, увеличения числа компаний-строителей для покупателя - это благо, ибо выбор становится больше.

[Сообщение изменено пользователем 02.10.2013 21:40]

это если он в белую работает, а не на каждый новый дом новое юрлицо открывает- различным
объемы строительства превосходят технические и финансовые возможности -два
имеет крупный постоянный штат -три
и самое грустное, ваши финансовые выкладки имеют смысл при рентабельности меньше 20% - четыре