Продажа офисного помещения. Налоговые вычеты

Есть офисное помещение в собственности у физ лица 2 года . Как продать физ (юр) лицу без уплаты дополнительных налогов ?

Продать не дороже цены покупки, задекларировать доход и применить вычет в размере понесенных расходов.

А вы это помещение использовали в предпринимательской деятельности ? Если да то декларировать придется как доходы ИП, вне зависимости от статуса в момент продажи. Важно еще на какой счет были получены ден. средства, если расчет будет через счет ИП тогда точно доходы ИП, если через счет физ лица то ИФНС скорее всего через суд признает доходами ИП. В отношении нежилых и офисных помещений практика отвратительная. ИФНС априори определяет данные объекты как вид ком деятельности и следовательно требует декларировать от лица ИП, а как правило ИП на УСН или ЕНВД следовательно ни вычетов ни расходов в расчет не принимают.



[Сообщение изменено пользователем 01.09.2011 10:24]

Свидетельство на право собственности было выдано на основании договора дарения, так что вычетов быть не может. Может быть есть другие варианты?

Помещение сдается в аренду, все налоги платятся от ИП. Однако собственность зарегистрированана физ лицо. Каким образом продажа нежилого помещения ИФНС это может признать доходом ИП ?

Помещение является нежилым и использовалось для получения дохода в рамках предпринимательской деятельности, следовательно оно является объектом коммерческой деятельности. Прочтите постановление ВАС от 26.04.2007г. ?4911/07 в нем ВАС приравнял сдаваемое имущество к товару при его реализации и следовательно даже если вы будете продавать имущество как физ лицо налоги будете платить как ИП, вы скорее всего на 6% так что готовтесь к 6% налогу если доход от аренды и доход от продажи не перевалят за 60 млн.р. Основным аргументом ИФНС в суде будет тот факт что данное помещение использовалось вами как ИП в качестве сдаваемого и следовательно оно является для вас средством заработка, значит его продажа тоже заработок, а отчуждение в статусе физ. лица лишь формальность оформления сделки. Под это подведут ст. 217,346,249 НК РФ. Вы ведь скорее всего воспользовались правом на освобождение от налога на имущество на основании 26 главы НК РФ. Я вас предостерегаю за ранее т.к. участвовал в судах по данным вопросам, налогоплательщики постоянно проигрывают. Посмотрите судебную практику и ст. 217 п. 17 там четко разграничены доходы для налогообложения. Кстати в вашем случае это даже играет вам на руку т.к. 6 % меньше чем 13%, единственным вариантом минимизации будет только занижение налоговой базы, но на это пойдет только физик, юрику такой расклад не выгоден.



[Сообщение изменено пользователем 01.09.2011 12:25]

А если дождаться 3-х лет с момента получения права собственности и потом продать?

не взлетит. Нежилые не входят в круг объектов, по которым предоставляется вычет.

А что это меняет ? Вычет вы не получите в любом случае, лавочку прикрыли изменением в п.17 ст. 217 НК РФ. Теперь оформлять коммерческую недвижимость на физиков не выгодно, налогов при реализации выплывает море, а в расходы налоговая практически не признает ни какие кроме стоимость покупки.

А как налоговая узнает о продаже?

В моем посте, если физик, владел более 3-х лет. Потом продал. 3-НДФЛ, имхо можно не сдавать (если более 3-х лет владел и продал). Расчеты были произведены без участия р/сч ИП. Налом или на счет физика.

в течение недели регпалата сообщает.

замкнутый круг :-)

отчегож.... почётная обязаннсть! :-D

Вмешаюсь в темку. Т.е. если физик сдает нежилое юрику, то этот физик должен быть как ИП зарегистрирован в обязательном порядке?

Просто уже несколько лет сдается помещение под офис, арендатор перечисляет аренду на р/с физика, при этом удерживая НДФЛ 13%. Естественно, эта платежи отражены и в документах арендатора, у налоговой вопросов ни разу не возникло.

А у юрика проходила выездная проверка за этот период ?

неа, только камеральные по ндс были. чо, боятся, да?

Получается, что все документы оформлены на физ лицо, договор купли-продажи должен быть оформлен на ИП деньги перечислены на рас счет ИП. А как к этому договору отнесется рег палата?

нормально отнесется,еще и зарегистрирует

Боятся никогда не надо. Для уверенности в вопросе и собственной защите, сделайте офиц запрос от лица другого предприятия с вашей ситуацией. Если ответ будет положительный для вас то сохраните на случай выявления проблемы при выездной. Ну а если разбирать проблему подробней, то при выездной налоговая не признает расходов у предприятия на суммы аренды в виду того что арендодатель получая систематический доход не зарегистрировался ИП как того требует НК при осуществлении систематического получения дохода. Дальше предприятие пойдет в суд т.к. по закону нарушения с его стороны не было т.к. как вы писали выше все налоги уплачивались и удерживались как того требует закон, по идее нарушение только в отсутствии регистрации в качестве ИП, но за ним кроется хитрое до начисление которое при грамотном развертывании дела может применить налоговая, а именно т.к. деятельность систематическая то вы должны были зарегистрироваться как ИП, а ИП может существовать на двух системах ОСН и УСН, вы не подали заявления при регистрации т.к. её и не проводили значит будут пытаться привести к злостному уклонению путем не уплаты НДС т.к. если бы вы были ИП на ОСН, как будет считать налоговая, вы должны были бы платить НДС. Все это конечно возможно при хорошей грамотности налоговиков и слаженной работе отделов. Но если суммы существенные вцепятся как питбули. Тут все зависит от их изворотливости и умении правильно применять библию (НК). Ну а пока максимум что вам грозит это ст. 14.1 КОАП от 2-2,5т.р.

[Сообщение изменено пользователем 01.09.2011 15:33]

Спасибо, буха озадачим. Боятся, само собой никто не собирается, просто надо тогда окончательно выяснить вопрос. Бух уверен, что "все правильно сделал".



На жилое это не распространяется? Сдали декларацию о доходах от сдачи в аренду квартиры, заплатили налог, никто с меня ИП не требовал. налоговая во всех случаях - Орджоникидзевская

Жилое может быть использовано в личных целях (т.е. проживания) по этому по объектам личного пользования пока не заставляют регистрировать. Также как и не заставляют таксистов платить налоги как ИП, при продаже машины, хотя в нашей стране может измениться все, что угодно.

А если нежилое сдавал как ИП, но платил налог на имущество, т.е. как за квартиру, гараж и т.д. Сдавал юрику, оплата шла на р/с ИП. На освобождение от налога никаких заявлений не подавал - есть шанс, что налоговая "не заметит" продажу?

Налоговая заметит продажу в любом случае, ей об этом сообщит ФРС, далее займется отдел по работе с налогоплательщиками, который увидит что продавец зарегистрирован как ИП со статусом "сдача в аренду недвижимого имущества", потом получит выписку из ФРС о статусе объекта "нежилое" и напишет письмо на имя бывшего владельца (т.е. Вас) с просьбой сдать декларацию 3 НДФЛ, все это будет после срока и скорее всего уже со штрафами и пенями. Спрятать продажу не получиться 100%. Только если вы его подарите.

[Сообщение изменено пользователем 02.09.2011 09:28]

Если попробовать такие варианты:
1. Выписать ген доверенность и продать через родственника, не имеющего статус ИП.
2. Сняться с регистрации в качестве ИП и после этого продать.
3. Прекратить сдавать официально и какой-то период сдавать без документов за нал, как квартиру, допустим с нового года, после чего продать. В налоговой сказать, что "никому ничего в аренду не сдавал", средством предпринимательской деятельности они (офисы) не были.

Или может надо вначале подарить близкому родственнику (тут будет освобождение от налога), а потом он уже может продать кому угодно?

продавцом то все равно собственник будет, и доход его.


вариант, только очень долго это ..... пока все проверки пройдут....

поймают- накажут

и заплатить налог с продажи. Вопрос Лёни Махно: да, но нафик?